BP Woningbouwlocatie Zeldenrust, Benschop

1.1 Aanleiding voor het initiatief

In Benschop is een plan ontwikkeld voor de bouw van 42 woningen/appartementen op de locatie van de boerderij Zeldenrust aan het Dorp 178. De bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf, gelegen binnen de bebouwde kom van Benschop, wordt beëindigd. De bedrijfswoning (oorspronkelijk een landhuis) is een rijksmonument. Onderdeel van het plan is de restauratie van het monumentale pand en het aangebouwde koetshuis. In het pand worden vervolgens appartementen ingericht. Gelet op de locatie, dicht bij het centrum en de voorzieningen van Benschop, is de locatie zeer geschikt voor woningbouw en specifiek voor levensloopgeschikt wonen. De wens is om in dit plan het concept 'Wonen met Meer, een zorg minder' te introduceren waarin levensloopgeschikt wonen, veiligheid en ondersteuning op maat met elkaar worden verbonden.

De woningbouw in Benschop zat lange tijd 'op slot', omdat het provinciale beleid niet toestond om buiten de contouren te bouwen. Met de Omgevingsverordening zijn de mogelijkheden om buiten de contour te bouwen verruimd. Zo wordt het mogelijk gemaakt om in de kernrandzones te bouwen, als dat gepaard gaat met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

In deze toelichting bij het bestemmingsplan wordt een beschrijving opgenomen van het initiatief en wordt de wenselijkheid ervan onderbouwd. Ook wordt aangegeven hoe het initiatief past in het ruimtelijk beleid en wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van het dorp Benschop, ten noorden van het bebouwingslint Dorp en aan de oostkant van de Sint-Nicolaaskerk. Behalve het agrarisch bedrijf Zeldenrust wordt ook de boomgaard achter Dorp 174B bij het plan betrokken. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. Met de bestemming wordt geregeld wat de functie van de grond is. Ook geeft het bestemmingsplan aan wat er gebouwd mag worden, waarvoor de gebouwen gebruikt mogen worden en is het een toetsingskader voor omgevingsvergunningen. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting en is opgesteld volgens de laatste afspraken over de RO Standaarden 2012.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, laat tot op perceelsniveau zien welke bestemmingen er gelden. Met aanduidingen kan meer informatie worden gegeven over wat is toegestaan, bijvoorbeeld met bouwvlakken of maatvoeringen.

Regels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden.

Opzet van de toelichting

In deze toelichting is het volgende opgenomen:

• een beschrijving van de bestaande situatie en het voorgenomen plan (hoofdstuk 2);
• een samenvatting van het relevante Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid (hoofdstuk 3) en hoe het initiatief past binnen deze beleidskaders;
• in hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en de relevante milieuwetgeving;
• hoofdstuk 5 geeft de verantwoording van de keuze van bestemmingen en wat er met de bestemmingen wordt beoogd;
• in hoofdstuk 6 wordt verslag gedaan van de communicatie over het plan en welke acties zijn genomen om draagvlak onder de inwoners van Benschop te verkrijgen (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Ook wordt verslag gedaan van inspraak, vooroverleg en zienswijzen.

Tevens is een Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld waarin getoetst is of het plan mogelijk leidt tot belangrijke nadelige milieugevolgen. De Aanmeldnotitie is als bijlage 19 bij de toelichting opgenomen.

2.1 Huidige situatie

De beoogde woningbouwlocatie ligt aan de noordzijde van het bebouwingslint 't Dorp, de ontginningsas waarlangs de kern Benschop is ontstaan. Sinds de jaren '60 van de vorige eeuw heeft de groei van Benschop vooral aan de zuidkant van het Dorp plaatsgevonden. Het Dorp is een smalle weg, gelegen langs de Benschopper wetering. De bebouwing langs het lint omvat een diversiteit aan functies met onder meer twee kerken (de Sint-Nicolaaskerk en de Sint-Victorkerk, beide met een begraafplaats), detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Dit is het centrumgebied van Benschop.

Voor de Sint-Nicolaaskerk ligt het dorpsplein, een beeldbepalende plek in het dorp. De parkeerplaats die hoort bij de kerk en de begraafplaats, is bereikbaar via een smal straatje dat langs de kerk loopt. Het plangebied ligt ten oosten van de Sint-Nicolaaskerk, achter de boerderij Zeldenrust en de hier gelegen boomgaard. Ook de gronden van het naast gelegen fruitteeltbedrijf worden meegenomen in de planontwikkeling. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan het open veenweidelandschap. Dit gebied is geheel vrij van bebouwing. Bijgevoegde afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

.Luchtfoto van het te ontwikkelen gebied. In het groen omkaderde gebied worden landschapsecologische maatregelen getroffen. Met een P is de parkeerplaats bij de kerk weergegeven (bron: googlemaps).

Binnen het plangebied ligt de monumentale boerderij 'Zeldenrust' met aangebouwd koetshuis. Daarachter liggen agrarische bedrijfsgebouwen in de vorm van meerdere schuren, een hooiberg en een rundveestal. De bedrijfsgebouwen strekken zich, gemeten vanaf de straat, tot wel 200 meter naar achteren uit. Het toekomstperspectief van het agrarische bedrijf is door de ligging in het dorp en de schaalgrootte niet gunstig. Er is geen bedrijfsopvolger aanwezig. Het monumentale pand heeft te kampen met het nodige achterstallig onderhoud. De huidige eigenaar en agrariër is jarenlang niet in staat geweest om de monumentale bebouwing in stand te houden en te restaureren.

Aan de oostzijde van Zeldenrust ligt een fruitteeltbedrijf. Deze wordt ook in het plan betrokken. De eigenaar staat hier voor de keuze om het bedrijf voort te zetten en de bomen en het containerveld ten behoeve van de teelt van aardbeien te vernieuwen of het bedrijf beëindigen. De boomgaard strekt zich nog verder het achterland in en wordt omgeven door een windsingel met dichte, niet-streekeigen beplanting.

Onderstaande afbeelding geeft het monumentale pand weer met links het voormalige koetshuis. Daarna volgen nog enkele foto's van het agrarische erf en het fruitteeltbedrijf.

Monumentaal pand 'Zeldenrust' (bron: google streetview)

2.2 Toekomstige situatie

Voor de locatie Zeldenrust is een plan ontwikkeld voor de bouw van 42 woningen en appartementen, waarvan 29 buiten de rode contour van het stedelijk gebied. Met het plan worden alle agrarische bedrijfsgebouwen gesaneerd en zal het monumentale pand worden gerestaureerd. Het plangebied is een zeer geschikte locatie voor woningbouw, omdat het dicht bij het centrum van het dorp en alle voorzieningen ligt. Dit is ideaal voor ouderen die steeds langer zelfstandig (moeten) blijven wonen. De nabijheid van voorzieningen, zoals winkels, maar ook de kerk en het dorpshuis, zorgt ervoor dat zij gemakkelijker en langer actief kunnen blijven deelnemen aan sociale activiteiten.

In het verleden is Benschop steeds uitgebreid in zuidelijke richting. De afstand tot de voorzieningen is daarmee steeds groter geworden. Voor ouderen die minder mobiel zijn kan dit een probleem gaan vormen voor de bereikbaarheid van voorzieningen en hun sociale leven. Met de nieuwbouw maakt Benschop een nieuwe stap in haar ontwikkeling en speelt zij in op de bestaande en nieuwe woon- en leefbehoeften. Er is geen sprake van een geheel nieuwe ontwikkeling van het plangebied, maar van een herontwikkeling van een bestaand agrarisch bouwperceel.

Hoofdopzet van het plan

Bij de opzet van het plangebied is enerzijds aansluiting gezocht bij de structuur van het dorp, anderzijds bij de landschappelijke omgeving. Het streven is om een dorpse sfeer te creëren met woningen van maximaal twee bouwlagen en afgedekt met een kap. De verkavelingsrichting is gebaseerd op de slagenverkaveling, de breedte van de slagen komt terug in de structuur van het plan. In het document Herinrichting Zeldenrust in bijlage 1 bij de toelichting zijn tekeningen en visualisaties van de toekomstige inrichting opgenomen.

Impressie toekomstige situatie (ontwerp: Verstoep bouwadvies en architectuur)

De entree van het plangebied ligt aan de oostkant van de huidige boerderij Zeldenrust. Deze boerderijvilla en het naastgelegen bijgebouw (voormalig koetshuis) blijven in tact. In deze gebouwen worden tien appartementen gerealiseerd. Achter het koetshuis komt een gebouw in de vorm van een hooiberg, bedoeld als plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar 'wat te doen is'. De wens is om het concept 'Wonen met Meer, een zorg minder' in dit plan in te voeren, waardoor dit plan méér is dan een gewone woonwijk. Daarover staat verderop in deze paragraaf meer. Achter de boerderijvilla zijn woonblokken geprojecteerd waar verschillende woningtypen in ondergebracht kunnen worden, zowel voor senioren, starters als gezinnen. De opzet refereert door de verkavelingsrichting en de vorm van de woonblokken aan een agrarisch erf. Direct achter het pand Zeldenrust staan gebouwen die refereren aan een hooiberg en een grote schuur. De gebouwen worden uitgevoerd in twee bouwlagen met een flinke kap. Richting het landschap neemt de bouwhoogte af. In het plan is de bouw van een vrijstaande woning opgenomen voor de huidige eigenaar en verkoper van de boerderij Zeldenrust.

 Impressie toekomstige situatie gerestaureerde boerderijvilla (ontwerp: Verstoep bouwadvies en architectuur)

Aan de westkant van het plangebied is een perceel grond dat eigendom is van de kerk ook meegenomen in onderhavig plan, met als doel om de parkeerplaats van een passende bestemming te voorzien.

Op verzoek van de kerk is ook een perceel ten westen van de huidige begraafplaats voorzien van een maatschappelijke bestemming. Op termijn kunnen deze percelen in aanmerking komen voor uitbreiding van de begraafplaats.

Groen- en waterstructuur

Het plangebied wordt ingericht als een duurzame leefomgeving, met oog voor een goede buiteninrichting en veel groen, waaronder gras, hagen, bomen en ruimte voor water. Vanaf diverse plekken in het toekomstige woonbuurtje zijn er uitzichten op het landschap. Dit versterkt de beleving van de polder, want in de huidige situatie is er vanaf het Dorp geen zicht op het achterland. In het plan is er veel ruimte voor water. Bestaande sloten worden verbreed en ingericht met natuurvriendelijke oevers. Met het plan worden bestaande omgevingskwaliteiten, zoals de aangrenzende boomgaard aan de westzijde en de doorzichten vanuit het woonbuurtje naar het open slagenlandschap, gehandhaafd.

De ontwikkeling gaat gepaard met een landschapsecologische inpassing (zie bijlage 2 bij de regels). De graslandjes ten noorden van de woonbuurt worden voorzien van natuurvriendelijke oevers met een flauw talud van de waterlijn naar het maaiveld. De oevers dragen zo bij het opvangen van grote hoeveelheden neerslag waarbij het wateroppervlak tijdelijk kan toenemen. Voorts zijn er maatregelen opgenomen ter versterking van de biodiversiteit in het gebied, zowel op de graslandjes als in het nieuwe woongebied zelf. Voor een beschrijving van deze maatregelen wordt verwezen naar de bijlage Landschapsecologische inpassing. De uitvoering en instandhouding is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Verkeersstructuur en parkeren 

Het plangebied wordt ontsloten via de het Dorp (noordzijde). De toegang naar de nieuwe woonbuurt wordt gerealiseerd aan de oostkant van de boerderij. Vanaf hier loopt de weg naar achteren en daar bestaat de mogelijkheid om rond te rijden en via dezelfde ontsluiting het plangebied weer te verlaten.

De weg loopt tevens in westelijke richting door naar het parkeerterrein achter de Sint-Nicolaaskerk en de begraafplaats. In de huidige situatie moet alle verkeer naar deze parkeerplaats via de smalle doorgang naast de kerk naar het achtergelegen terrein. In de toekomst kan dit via het plangebied worden afgewikkeld. Hiermee voorziet het plan in een verbetering van de verkeersstructuur en de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied. Met het plan kan de situatie rond het parkeren bij de kerk geformaliseerd worden, want op dit moment is het parkeerterrein niet planologisch geregeld. De route via het parkeerterrein kan ook dienen als calamiteitenroute.

Het plangebied biedt voldoende ruimte om de parkeerbehoefte van de woningen op te vangen. Uitgangspunt is dat het parkeren op korte afstand van de woningen kan plaatsvinden, op eigen erf of meer geconcentreerd op openbare parkeerplaatsen. Voor de onderbouwing van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de standaard parkeernormen van het CROW. In paragraaf 4.4 en bijlage 16 wordt hier nader op ingegaan.

Het Dorp (noordzijde) tussen het Dorpsplein en Zeldenrust is smal. Hoewel het slechts een beperkte afstand is (ca. 100 meter) is dat te groot om het tegemoetkomend of passerend verkeer (auto/fietser) op elkaar te laten wachten. Voor de Dorp-noordzijde zal vanaf de brug bij De Dorp een verkeersbesluit worden genomen, zodat het plangebied vanaf die zijde niet toegankelijk is voor auto's.

Het weggedeelte tussen het plan Zeldenrust en de brug bij De Lansing is breder en hier zijn op korte afstand meerdere uitritten aanwezig waardoor tegemoetkomend verkeer elkaar makkelijk kan passeren. In Bijlage 16 Integraal verkeersadvies is onderbouwd dat dit weggedeelte voldoende capaciteit heeft om dit verkeer te verwerken. Deze conclusie is bevestigd in een second opinion, uitgevoerd door een onafhankelijk adviesbureau. Deze notitie is opgenomen in bijlage 17.

Met de aansluiting naar het Dorp (noordzijde) is het woongebied ook voor vrachtverkeer en hulpdiensten voldoende goed ontsloten en toegankelijk. De aansluiting past qua karakter goed bij de overige aansluitingen op deze weg.

Woningaantallen 

Het plangebied biedt ruimte voor de bouw van 42 woningen en appartementen. Er is in Benschop behoefte aan woningbouw. Volgens de Woonvisie Lopik 2018-2022 zijn er met name voor senioren en starters op dit moment onvoldoende woningen beschikbaar. Daarnaast blijft er behoefte aan woningen voor gezinnen. Het plan gaat voor een belangrijk deel uit van de bouw van levensloopgeschikte woningen voor senioren. Dit zijn zowel appartementen als grondgebonden woningen, waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijkheid dat in de woning verzorging en/of verpleging kan worden geboden. Dit kan nodig of wenselijk zijn in alle fases van het leven, niet alleen voor ouderen. De locatie dicht bij het centrum en voorzieningen maakt het een aantrekkelijke locatie voor senioren. Voor starters worden kleinere doorgroei-woningen gerealiseerd.

Centraal in het plangebied wordt een complex met acht sociale huurappartementen ontwikkeld door de lokale woningbouwvereniging. Daarnaast omvat het plan verschillende typen grondgebonden woningen, waarvan meerdere levensloopgeschikt zijn, dat wil zeggen dat het volledige woonprogramma gelijkvloers wordt gerealiseerd.

In bijlage 2 is het voorgenomen woonprogramma opgenomen. Samengevat ziet dit er als volgt uit:

• 25 levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren (waarvan 8 als sociale huur)
• 8 betaalbare woningen (huur/koop) voor starters
• 9 overige woningen (vrijstaand, 3 gezinswoningen en een bovenwoning)

De woningen worden gerealiseerd in verschillende prijsklassen. Dit bevordert de doorstroom van de woningmarkt in Benschop, omdat bestaande woningen hierdoor vrijkomen. Met de 8 betaalbare woningen wordt ingespeeld op de lokale behoefte, waar in het participatietraject om werd gevraagd. Het bouwen van woningen voor verschillende doelgroepen zorgt voor diversiteit en draagt bij aan de leefbaarheid in het gebied.

Impressie toekomstige situatie in vogelvlucht (ontwerp: Verstoep bouwadvies en architectuur)

Wonen met Meer

De wens is om in dit plan het concept 'Wonen met Meer, een zorg minder' te introduceren. Hier worden levensloopgeschikt wonen, veiligheid en ondersteuning op maat met elkaar verbonden. Eén van de woningen wordt gereserveerd voor een beheerderspaar dat bewoners uit de buurt kan ondersteunen bij vragen en praktische zaken. Dit kan variëren van het helpen bij het invullen van papieren, het regelen van vervoer, boodschappen doen, kleine klusjes in en rondom het huis tot personenalarmering. Het gaat om maatwerk, daarbij is het belangrijk dat het beheerderspaar een luisterend oor biedt, meedenkt en adviseert. Deze ondersteuning kan niet alleen aan ouderen worden aangeboden, maar ook aan andere mensen die dat kunnen gebruiken. Het doel is ervoor te zorgen dat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, de regie houden, in een veilige omgeving leven met ondersteuning dichtbij geregeld; korte lijnen en vertrouwd. Zo kunnen gezamenlijk de voorwaarden worden geschapen voor ontmoeting en kan worden tegengegaan dat mensen in een sociaal isolement terecht komen. Wonen met Meer is ondersteunend aan de bewoner, het netwerk, maar kan ook aanvullend werken op eventuele professionele (zorg)partijen.

In het plan is een (kantoor)ruimte opgenomen in het plan ten behoeve van de beheerderstaken.

Diverse visualisaties van de toekomstige situatie

2.3 Duurzame stedenbouw en klimaatadaptatie

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen bieden kansen om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen. Vanuit wet- en regelgeving worden eisen gesteld ten aanzien van energieprestatie van gebouwen, de zogeheten BENG-norm, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen. Sinds 2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd.

Bij de inrichting van de buitenruimte wordt rekening gehouden met het voorkomen van water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied. In voorliggend plan is ruimte gereserveerd voor een goede buiteninrichting met veel groen en bomen en ruimte voor water. Vooral de schaduwwerking van bomen zorgt op warme zomerdagen zorgen voor een verkoelend effect.

Op de graslandjes aan de noordzijde van de woonbuurt worden de watergangen voorzien van natuurvriendelijke oevers met een flauw talud van de waterlijn naar het maaiveld. Deze oever dragen in belangrijke mate bij met het opvangen van grote hoeveelheden neerslag doordat ze eenvoudig inunderen, waardoor het wateroppervlak tijdelijk kan toenemen.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro, artikel 3.1.6 onder 2.

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro. Er zijn vanuit het Rijksbeleid geen specifieke randvoorwaarden voor het plan.

Ladder duurzame verstedelijking

Hieronder wordt getoetst of voorliggend plan voldoet aan de voorwaarden van duurzame verstedelijking. Eerst wordt ingegaan op de behoefte aan de ontwikkeling, daarna wordt de keuze voor de locatie gemotiveerd.

1. Stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte

Volgens de Woonvisie Lopik 2018 - 2022 bedraagt de nieuwbouwopgave in de gemeente Lopik 180 woningen voor de periode 2020 tot 2030. Hierbij wordt gekozen voor een evenredige verdeling op basis van het inwonertal over de vier grootste kernen (60% in Lopik, 25% in Benschop, 10% in Cabauw en 5% in Polsbroek).

De helft van de totale nieuwbouwopgave, ongeveer 90 woningen, wordt ingezet om de woningmarkt te sturen. Met goedkope koopwoningen wordt ingezet op starters en met huurwoningen op senioren.

Uit het in 2015 uitgevoerde woningmarktonderzoek blijkt dat er in de gemeente Lopik een woningbehoefte is van 230 woningen in de periode 2015 - 2030 . Deze behoefte is groter (+ 50) dan de nieuwbouwopgave die in de Woonvisie is opgenomen. Vooral het aantal ouderen neemt toe. In de afgelopen jaren zijn meer 65-plussers verhuisd uit de gemeente dan er door vestiging bij zijn gekomen. Hiervoor wordt het beperkte aanbod aan geschikte woonruimte als mogelijke oorzaak gegeven. Onder ouderen is er behoefte aan zowel huur- als koopappartementen.

Uitgaande van een evenredige verdeling over de vier kernen betekent dit het volgende woningbouwprogramma:

kern	aandeel	aantal woningen
Lopik	60%	138
Benschop	25%	58
Cabauw	10%	23
Polsbroek	5%	11

In Lopik Oost wordt een nieuwe uitbreiding gerealiseerd met 126 woningen. Hiermee wordt voor een deel in de woningbehoefte voorzien. Voor het resterende deel van het programma in de overige kernen zijn nog geen locaties aangewezen.

Uitgaande van de reële behoefte (230 woningen) en het woningbouwprogramma in Lopik-Oost (126 woningen) betekent dat er nog een behoefte is aan 104 woningen. Een aanzienlijk deel hiervan zal in Benschop, als tweede grootste kern van de gemeente, gerealiseerd moeten worden.

Om de doorstroming te bevorderen ligt het accent bij nieuwbouw op woningen die er nu relatief weinig zijn, zoals levensloopgeschikte appartementen in de huur- en koopsector en goedkope koopwoningen. Met goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen wordt rechtstreeks ingespeeld op de vraag die er is. Voor senioren wordt gericht op levensloopgeschikte appartementen en middeldure huurwoningen, om zo de doorstroming uit betaalbare koopwoningen te bevorderen (t.b.v. starters) en woonruimte te bieden die passend is bij de levensfase. Verder wordt ingezet op middeldure koopwoningen om gezinnen aan de gemeente te binden en de doorstroming uit goedkopere marktsegmenten te bevorderen.

Voorliggend plan omvat de bouw van maximaal 42 woningen en appartementen, waarvan minimaal 30% in de sociale (huur)sector. De lokale woningbouwvereniging ontwikkelt centraal in het gebied een complex met acht appartementen. Ook in de voormalige boerderij worden appartementen gerealiseerd. Daarnaast omvat het plan verschillende typen grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen, waarvan meerdere levensloopgeschikt zijn, dat wil zeggen dat het volledige woonprogramma gelijkvloers wordt gerealiseerd.

Voorliggend plan voorziet met de bouw van 42 woningen zowel kwantitatief als kwalitatief in de behoefte aan woningen in de gemeente Lopik.

Tijdens de informatieavonden is een behoeftepeiling gedaan. Uit de hoeveelheid reacties die zijn achtergelaten om te kunnen kopen/huren in het beoogde plan blijkt de grote serieuze interesse voor het plan. Het merendeel van deze mensen is nu woonachtig in Benschop of elders in de gemeente Lopik. De differentiatie is een weergave van wat er in het plan beoogd wordt. De woningbouwvereniging heeft aangegeven te willen participeren in het plan door minimaal 8 woningen te realiseren.

2. Kan de behoefte worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied?

Benschop is een compact gebouwde kern. Er is weinig of geen ruimte voor binnenstedelijke ontwikkeling. Om in de komende 10 jaar in de behoefte aan woningbouw in Benschop te kunnen voorzien zal een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied moeten worden gezocht.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie provincie Utrecht beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. De Omgevingsvisie provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021.
De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Omgevingsverordening provincie Utrecht die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld.
Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie de volgende punten als provinciaal belang gedefinieerd:

• Bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling;
• Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen;
• Voldoende ruimte bieden voor het functioneren en versterken van een vitale, circulaire en innovatieve regionale economie;
• Voldoende ruimte bieden voor behoud en versterking van een goede retailstructuur.

Omgevingsverordening provincie Utrecht

De Omgevingsverordening provincie Utrecht is de juridische vertaling van het beleid uit de Omgevingsvisie. Hierin staan alle regels voor de fysieke leefomgeving. Doel van de verordening is om provinciale belangen te laten doorwerken naar gemeentelijk niveau. Aangegeven wordt op welke wijze provinciale regelingen moeten worden doorvertaald in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De (interim-) Omgevingsverordening is op 10 maart 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 7 februari 2024 is de eerste wijziging Omgevingsverordening vastgesteld, die op 1 maart 2024 in werking is getreden.

Het voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen is een van de hoofdpunten uit het provinciaal beleid. Hierbij wordt primair ingezet op binnenstedelijke ontwikkeling. Ook in de dorpen is de inzet om compacter en innovatiever te bouwen dan tot nu toe gebruikelijk was. Binnen de kern Benschop zijn echter nauwelijks mogelijkheden voor verdichting of herontwikkeling. De woningbouw in Benschop zat lange tijd 'op slot', omdat het provinciale beleid het niet toe stond om buiten de contouren te bouwen.

Met de Omgevingsverordening zijn de mogelijkheden om buiten de contour te bouwen verruimd. Zo kan het mogelijk worden gemaakt om in de kernrandzones te bouwen, als dat gepaard gaat met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

Planspecifiek

Plangebied woningbouwlocatie Zeldenrust (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 21: Wonen, werken en recreëren kaart 2)

Stedelijk gebied en kernrandzone

Het monumentaal ensemble Zeldenrust ligt binnen het 'stedelijk gebied' zoals opgenomen in de Omgevingsverordening (zie bovenstaande afbeelding). De realisatie van de 13 appartementen binnen het stedelijk gebied past zonder meer in het provinciaal beleid. De overige 29 woningen landen in de kernrandzone. Dit is een (indicatief aangegeven) zone rondom de kern waarin stedelijke activiteiten plaatsvinden.

Kernrandzone (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 21: Wonen, werken en recreëren kaart 1)

Kernrandzones zijn van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de hier aanwezige stedelijke functies. Voor rode ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied is in kernrandzones ook ruimte, mits de ruimtelijke kwaliteit aantoonbaar wordt versterkt.

In de Omgevingsverordening is het volgende opgenomen:

Artikel 9.10 Instructieregel kernrandzone

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Kernrandzone kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten;
• b. de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur;
• c. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en
• d. omliggende fu ncties worden niet onevenredig geschaad.

De vrijkomende locatie Zeldenrust biedt een unieke kans voor woningbouw, omdat het direct grenst aan de kern en op loopafstand ligt van het centrum en de voorzieningen in Benschop. Het biedt de kans om het gebied meer samenhang en een duidelijke identiteit te geven zonder dat het karakter van het lint en het monument verloren gaan. Ook biedt de ontwikkeling van woningen op deze plek kansen om de omgevingskwaliteit flink te verbeteren. Dit betreft niet alleen een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door sanering van twee bedrijven, maar ook een verbetering van de milieuhygiënische situatie èn een vergroting van de maatschappelijke betekenis van het gebied. Hiervoor wordt het volgende aangevoerd:

• Er zijn binnen de kern Benschop nagenoeg geen mogelijkheden voor inbreiding. De bouw van woningen zal dus per definitie plaats moeten vinden buiten het bestaande stedelijk gebied. Locaties ten westen, zuiden of oosten van Benschop liggen op veel grotere afstand van voorzieningen en zijn daarom veel minder geschikt voor seniorenwoningen.
• Benschop Oost is de enige uitbreiding geweest van de kern Benschop in de afgelopen 25 jaar. Doordat er jarenlang geen woningen zijn gebouwd, konden jongeren geen woning binnen Benschop vinden en konden ouderen niet doorstromen naar een voor hen geschikte woning. Een gevolg hiervan is een toename van vergrijzing en gezinsverdunning, wat weer invloed heeft op het verenigingsleven, het draagvlak voor voorzieningen en de vitaliteit van de kern. Met het plan Zeldenrust, waarbij relatief veel levensloopgeschikte woningen worden gebouwd, kan er een doorstroming op de woningmarkt op gang worden gebracht. Benschop is een hechte sociale gemeenschap waar veel verenigingsleven is, een goede demografische opbouw draagt bij aan de kwaliteit van de sociale cohesie van het dorp.
• Het veehouderijbedrijf, gelegen tussen de dorpsbebouwing van Benschop, wordt beëindigd. Het bouwvlak biedt in de huidige situatie ruime planologische mogelijkheden voor uitbreiding van bedrijfsgebouwen en erf. Met voorliggend plan worden de diverse bedrijfsgebouwen gesloopt. Ook de fruitboomgaard en het containerveld met tunnelkassen en (niet-streekeigen) windsingel van het naastgelegen fruitteeltbedrijf, die nu ver het achterland insteekt, worden gesaneerd. De verrommeling van het landschap wordt een halt toegeroepen (zie de afbeelding hieronder).
• Beëindiging van de bedrijfsactiviteiten betekent ook dat hinder door geur, geluid en (zwaar) agrarisch bedrijfsverkeer in de dorpskern wordt beëindigd en leidt tot een afname van stikstofemissie.
• Het huidige agrarisch erf en het fruitteeltbedrijf worden getransformeerd tot een kleinschalig woonbuurtje met veel groen en water. De nieuwbouw reikt niet verder het achterland in dan de huidige agrarische bedrijfsgebouwen, en minder ver dan te saneren fruitboomgaard (zie de afbeelding hieronder).
• De ontwikkeling biedt de kans en de financiële basis om het monumentale pand Zeldenrust te restaureren en in oude glorie te herstellen en een blijvende, duurzame invulling te geven. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van dit karakteristieke stukje dorp Benschop ten goede.
• De beleving van de achtergelegen polder wordt versterkt door het openbare karakter van het buurtje (in tegenstelling tot een particulier erf). Vanuit het buurtje is er op diverse plekken uitzicht op het landschap. Dit is een maatschappelijke meerwaarde.
• Het plan maakt het mogelijk om een nieuwe ontsluiting aan te leggen naar het parkeerterrein bij de Sint Nicolaaskerk. Deze bestaande parkeerplaats is nu alleen bereikbaar via een smal straatje dat langs de kerk loopt. De nieuwe ontsluiting is een verbetering voor wat betreft de verkeersveiligheid en toegankelijkheid.

Op onderstaande afbeelding is de omvang van de woningbouwontwikkeling (zwart gestippelde lijn) te zien in relatie tot het bestaande gebruik/mogelijkheden. De ontwikkeling reikt niet verder het achterland in dan het bestaande bouwvlak en de functies in het bestaande lint. De huidige fruitboomgaard steekt verder het achterland in en wordt met voorliggend plan gesaneerd.

 

Omvang van de woningbouwontwikkeling in relatie tot de bestaande situatie/mogelijkheden

 

Resumerend wordt gesteld dat wordt voldaan aan de voorwaarden die staan genoemd in artikel 9.8.

• a. De verstedelijking gaat gepaard met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit, een verbetering van de milieuhygiënische situatie en de plek krijgt veel meer maatschappelijke betekenis. Het gebied krijgt meer samenhang en een duidelijke identiteit zonder dat het karakter van het lint en het monument verloren gaan. De omvang van het plangebied (ca. 2 ha) staat in verhouding tot de oppervlakte van het agrarisch bouwvlak en de oppervlakte aan teeltgronden (ca. 1,65 ha).
• b. De verstedelijking sluit aan op het stedelijk gebied, dicht bij het centrum. De slagenstructuur van het landschap vormt de basis voor de inrichting van het gebied en blijft herkenbaar via het groen en water.
• c. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en worden landschapsmaatregelen voorwaardelijk verplicht.
• d. Er zijn geen bedrijven of andere functies die nadelige effecten ondervinden van het plan. De ontsluiting van het parkeerterrein van de kerk wordt met het plan verbeterd. Beëindiging van de huidige bedrijfsfuncties leidt tot minder milieubelasting op de omgeving.

Aardkundige waarden

Ten noorden van Benschop ligt een gebied met aardkundige waarde. Dit betreft de stroomrug van Blokland-Snelrewaard. Artikel 7.12 van de Omgevingsverordening heeft tot doel de aardkundige waarden te beschermen. Bescherming van natuurlijk reliëf, bodemopbouw en eventuele actieve landschapsvormende processen spelen hierbij een rol.

Aardkundige waarden (groene arcering. Bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 16: Cultuurhistorie en landschap kaart 2)

De stroomrug van Blokland-Snelrewaard is in het maaiveld zichtbaar als een lichte verhoging in het maaiveld. Deze verhoging is ontstaan als gevolg van differentiële klink. De aardkundige waarde van deze stroomrug is voor een deel verstoord door bouwwerkzaamheden en egalisatie op het erf. Langs de oostrand van het plangebied is de aardkundige waarde aangetast door de aanwezige weg, heg en boomgaard en de daarmee samenhangende ophoging of egalisatie. Geconcludeerd wordt dat er in het grootste deel van het plangebied geen sprake meer is van duidelijk aanwezige en herkenbare aardkundige waarden (zie ook paragraaf 4.5).

Stiltegebied

De kern Benschop en omgeving ligt in het 'aandachtsgebied stiltegebied' volgens de Omgevingsverordening. De polder ten noorden van Benschop is de 'stille kern', daar omheen liggen een bufferzone en een aandachtsgebied. Op grond van artikel 9.26 moet rekening worden gehouden met de doelstellingen voor het geluidsniveau in het stiltegebied. Om de rust in het stiltegebied te bewaren, mogen ook in het aandachtsgebied geen grote geluidbronnen worden opgericht. Significante negatieve beïnvloeding van de geluidsbelasting kan zich bijvoorbeeld voordoen bij toevoeging van niet-agrarische nevenfuncties bij agrarische bedrijven, functiewijziging van beëindigende agrarische bedrijven en bij ontwikkelingen ter plaatse van bestaande niet-agrarische bedrijven.

De ontwikkeling van woningen heeft geen negatieve invloed op het geluidsniveau in het stiltegebied (zie ook paragraaf 4.1.3). De kern Benschop en de bestaande lintbebouwingen zijn in hetzelfde 'aandachtsgebied' gelegen. In relatie tot het stiltegebied is de ontwikkeling van woningen een passende vervolgfunctie bij beëindiging van het agrarische bedrijf.

Aandachtsgebied stiltegebied (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 21: Wonen, werken en recreëren kaart 4)

Ganzenrustgebied

De ten noorden van de locatie gelegen polder Benschop-noord en Blokland is door de provincie aangewezen als ganzenrustgebied. Op grond van artikel 6.48 van de verordening dat betrekking heeft op het faunabeheer is het verboden om ganzen opzettelijk te verstoren.

Begrenzing van het ganzenrustgebied (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht)

De rustgebieden moeten voldoende rust en foerageerplaats bieden aan trekkende en overwinterende ganzen. Voor het gebied polder Benschop-noordzijde betreft de aanwijzing een foerageerplaats voor de Grauwe gans en Kolgans in de periode van 1 november tot 1 april en voor de Brandgans tot 1 mei.

In de Memo Ganzenrustgebied in bijlage 10 en het addendum in bijlage 11 wordt ingegaan op het beleid voor ganzenrustgebied, het gebruik door ganzen van deze polder en de effecten van de woningbouwontwikkeling Zeldenrust op het ganzenrustgebied. De hoofdlijnen uit deze notities worden hier kort samengevat.

De zuidelijke begrenzing van het ganzenrustgebied ligt op het Dorp en Boveneind zuidzijde. Hier is in de bestaande situatie al een verstoorde zone van bebouwing, bedrijven en erven met beplantingen aanwezig. Gesteld kan worden dat deze zone een niet-effectief deel van het ganzenrustgebied betreft, omdat er door de bestaande activiteiten al verstoring is. Voor de drie verschillende soorten ganzen zijn, op grond van literatuurstudie, verstoringsafstanden bepaald, die varieert van 50 tot 150 meter.

Uit de analyse blijkt dat de verstoorde zone voor ganzen als gevolg van de projectontwikkeling overwegend geen wijziging vertoont dan voor de ontwikkeling. Aan de oostzijde wordt de verstoorde oppervlakte juist kleiner dan in de huidige situatie, wat voornamelijk veroorzaakt wordt door het rooien van de aanwezige kleinfruitboomgaard, waardoor het erflint minder diep uitsteekt in de polder. Geconcludeerd wordt dat er geen negatief effect zal worden veroorzaakt op het ganzenrustgebied polder Benschop noord en Blokland als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

Waterwingebied Blokland

Om aan de stijgende vraag naar drinkwater te kunnen blijven voldoen wordt ten noordoosten van Benschop een nieuw grondwaterwinveld gerealiseerd. De winning is nog niet operationeel. Het betreft een zogeheten diepe grondwaterwinning. Door de diepe ligging is het grondwater lang onderweg van het maaiveld naar de pompputten. Hierdoor heeft de winning alleen een waterwingebied en een boringsvrije zone, maar geen grondwaterbeschermingsgebied. Op onderstaande afbeelding zijn deze in beeld gebracht.

Ligging winning Blokland met boringsvrije zones (bron: Omgevingsloket - 1e wijziging Omgevingsverordening provincie Utrecht)

De ontwikkeling van woningbouw is geen activiteit die een risico vormt voor de grondwaterwinning voor menselijke consumptie. De bescherming van de boringsvrije zone is opgenomen in artikel 15.1 van de regels.

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is neergelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam'. Het Hoogheemraadschap werkt aan bescherming tegen overstromingen, schoon en voldoende oppervlaktewater en zuivering van afvalwater. Dan doen zij al lang, maar door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven. Er is een omslag nodig van water snel afvoeren naar veel meer vasthouden en bergen van water. Water krijgt een meer sturende rol in de ruimtelijk inrichting, zodat het gebied kan worden voorbereid op de toekomst.

Het Hoogheemraadschap hanteert beleidsregels op grond van de Keur 2021. Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Een watersysteem is aangelegd om een bepaalde hoeveelheid hemelwater te kunnen opvangen en afvoeren. Ten gevolge van de verwachtte klimaatsverandering zal de neerslagintensiteit toenemen, waardoor vaker peilstijgingen in het oppervlaktewater zullen optreden. Bij versnelde afvoer en lozing van extra aangelegd verhard oppervlak wordt daarom het stand-still beginsel gehanteerd. Dit wil zeggen dat er ten gevolge van de aanleg geen extra peilstijging mag optreden. Bij aanleg van meer dan in de criteria genoemd extra verhard oppervlak, waarvan versnelde afvoer en lozing naar oppervlaktewater plaatsvindt, moet daarom altijd extra oppervlaktewater worden gegraven.

Er wordt een ondergrens gesteld aan de compensatieplicht. Deze grens is voor stedelijk gebied 500 m² en voor landelijk gebied 5.000 m². Indien wordt voorkomen dat hemelwater van toegenomen verhard oppervlak versneld wordt afgevoerd, dan hoeft niet te worden gecompenseerd middels het graven van oppervlaktewater of het aanleggen van natuurvriendelijke oevers. Het voorkomen van een versnelde afvoer en lozing kan bijvoorbeeld worden gerealiseerd middels het aanleggen van wadi’s, greppels of infiltratieriolen die niet rechtstreeks zijn aangesloten op het watersysteem.

Indien infiltratie in de bodem geen oplossing biedt, kan er nieuwe bergingscapaciteit aangelegd worden die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. Wanneer het nieuw verhard oppervlak tussen 500 m² (binnen bebouwde kom) of 5.000 m² (buiten bebouwde kom) en 10.000 m² ligt, is het minimaal benodigd extra oppervlak open water 15% van het aan te leggen extra verhard oppervlak. Dit oppervlaktewater mag ook bestaan uit natuurvriendelijke oevers. Bij een nieuw verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een maatwerkberekening nodig.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Bij de ontwikkeling van het plangebied tot woongebied dient er voldoende waterberging gerealiseerd te worden. Het Hoogreemraadschap is reeds betrokken bij de planvorming. In overleg met het Hoogheemraadschap en de gemeente is de capaciteit van de benodigde waterberging bepaald.

In de berekening is ervan uitgegaan dat bebouwing en verharding voor 100% worden gecompenseerd en voor de tuinen is uitgegaan van een verhardingspercentage van 60%. De toename van verharding is ruimte om de bebouwings- en wegcontouren heen gelegd, waarmee de toekomstige situatie worst-case is ingevuld. Uit de berekening, opgenomen in bijlage 6, volgt dat er 1.774 m² moet worden gecompenseerd.

Het plan voorziet in de uitbreiding van oppervlaktewater door aan de randen en in het noordelijke deel van het plangebied nieuw open water te graven, aansluitend op bestaande watergangen. De watergangen worden voorzien van natuurvriendelijke oevers. In totaal wordt er 1.804 m² nieuw water gegraven, waarmee ruim aan de compensatie-eis wordt voldaan.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Ten behoeve van de planontwikkeling zijn sinds 2020 diverse ecologische onderzoeken uitgevoerd. De eerste rapportage Quickscan Wet natuurbescherming dateert uit februari 2021 (zie bijlage 7). In 2023 heeft een update plaatsgevonden, deze is opgenomen als bijlage 8. Ook zijn er meerdere aanvullende onderzoeken en veldbezoeken uitgevoerd, onder meer naar vleermuizen (bijlage 9), kerkuil (bijlage 12), marterachtigen, haas en konijn (bijlage 13) en de effecten op het ganzenrustgebied (bijlage 10 en 11).

De belangrijkste conclusies worden hieronder weergegeven.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied liggen de Natura 2000-gebieden 'Uiterwaarden Lek' (op ruim 3,5 km afstand) en 'Zouweboezem' (op ruim 5,5 km). Op basis van de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling en de afstand kan het optreden van significante negatieve effecten als gevolg van verstoring door licht, geluid, trillingen e.d. worden uitgesloten.

Stikstof

De emissie van stikstof kan tot op grotere afstand een effect hebben. Om het effect van stikstofuitstoot als gevolg van het plan te bepalen is een stikstofberekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase (zie bijlage 14). Uit de berekening volgt dat er in beide fase geen depositieresultaten boven 0,00 mol/ha/jr. op de omliggende Natura 2000-gebieden optreden. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling geen significante negatieve gevolgen heeft voor de Natura 2000-gebieden waardoor de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar zouden kunnen komen. Het plan is met het oog op de Wet natuurbescherming uitvoerbaar op het onderdeel stikstof.

Overigens is in de berekening het plan beschouwd als een solitaire ontwikkeling en is geen rekening gehouden met het wegvallen van de huidige agrarische bedrijfsvoering. Voor de huidige bedrijfsvoering (houden van vee) is een natuurbeschermingswetvergunning afgegeven. Met de vergunning kan er ook nog intern gesaldeerd worden.

Nationaal natuurnetwerk

De meest nabij gelegen gebieden die tot het Nationaal Natuurnetwerk gerekend worden, zijn de polders Broek en Blokland op ca. 1450 m in noordelijke richting. Het beheer in Polder Blokland is gericht op vochtig weidevogelgrasland en Kruiden- en faunarijk grasland. Ook zijn er twee eendenkooien aanwezig. De afstand tot het weidevogelgrasland is groter dan de te verwachten verstoringsafstand als gevolg van de te bouwen woningen, mede door de tussenliggende houtkade. De planlocatie bevindt zich ook buiten de afpalingsafstand van 1130 meter van de eendenkooien. De conclusie is dat de aard en omvang van de voorgenomen planontwikkeling geen negatieve effecten zal veroorzaken op de doelstellingen van de NNN-gebieden.

Ganzenrustgebied

Er is een aanvullend onderzoek verricht naar de mogelijke effecten op het ganzenrustgebied in polder Benschop-noord en Blokland ten noorden van de planlocatie. Deze rapportage is opgenomen in bijlage 10 met een addendum in bijlage 11. De hoofdpunten worden hieronder samengevat.

De rustgebieden moeten voldoende rust en foerageerplaats bieden aan trekkende en overwinterende ganzen. Voor het gebied polder Benschop-noordzijde betreft de aanwijzing een foerageerplaats voor de Grauwe gans en Kolgans in de periode van 1 november tot 1 april en voor de Brandgans tot 1 mei. De zuidelijke begrenzing van het ganzenrustgebied ligt op het Dorp en Boveneind zuidzijde. Hier is in de bestaande situatie al een verstoorde zone van bebouwing, bedrijven en erven met beplantingen aanwezig. Gesteld kan worden dat deze zone een niet-effectief deel van het ganzenrustgebied betreft, omdat er door de bestaande activiteiten al verstoring is. Voor de drie verschillende soorten ganzen zijn, op grond van literatuurstudie, verstoringsafstanden bepaald, die varieert van 50 tot 150 meter. Uit de analyse blijkt dat de verstoorde zone voor ganzen als gevolg van de projectontwikkeling overwegend geen wijziging vertoont dan voor de ontwikkeling. Alleen aan de oostzijde wordt de verstoorde oppervlakte juist kleiner dan in de huidige situatie, wat voornamelijk veroorzaakt wordt door het rooien van de aanwezige kleinfruitboomgaard, waardoor het erflint minder diep uitsteekt in de polder. Geconcludeerd wordt dat er geen negatief effect zal worden veroorzaakt op het ganzenrustgebied polder Benschop noord en Blokland als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

Soortenbescherming

vleermuizen

In de Quickscan Wet natuurbescherming (bijlage 7) is geconstateerd dat een van de opstallen mogelijk geschikt is als verblijfslocatie voor vleermuizen. Daar is aanvullend onderzoek naar gedaan (zie bijlage 9), maar er zijn geen verblijfslocaties vastgesteld.

kerkuil

Verder is bij de quickscan in 2021 een kerkuil waargenomen. De aanwezigheid van braakballen en mestsporen wijzen op een regelmatig verblijf, maar er is geen nestlocatie gevonden of aanwijzingen van broeden. De kerkuil verbleef in een loshangend stuk dakbeschot in de voormalige varkensstal wat geen geschikte nestlocatie biedt. Bij de actualisatie van de Quickscan in 2023 (zie bijlage 8) is de kerkuil niet meer aangetroffen, de uil blijkt uit zichzelf vertrokken te zijn. In het logboek in bijlage 12 is de aan- en afwezigheid van de kerkuil tijdens de vele veldbezoeken in een overzicht aangegeven. De conclusie is dat het projectgebied incidenteel en onregelmatig wordt bezocht door een solitaire kerkuil. Er zijn geen aanwijzingen die wijzen op aanwezigheid van een vast territorium of broedplaatsen gedurende vier jaar waarnemingregistratie. Er is geen sprake van essentieel leefgebied van de kerkuil.

haas, konijn en marterachtigen

Omdat de provincie Utrecht per 01-09-2024 aan een aantal diersoorten een zwaarder beschermingsregime toekent, is aanvullend onderzoek gedaan naar haas, konijn en kleine marterachtigen. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 13. De conclusies zijn:

• De projectlocatie is als ongeschikt beoordeeld voor de soort konijn;

• Het haas is in de noordelijk gelegen polder vrij algemeen. Het leefgebied van het haas bevindt zich overwegend binnen de graslandgebieden met incidenteel kleine uitstapjes naar erven en boomgaarden, in het bijzonder bij slechte weeromstandigheden. De projectlocatie maakt geen onderdeel uit van essentieel leefgebied van de soort haas;
• Als gevolg van de ontoegankelijkheid van het merendeel van de opstallen, het opgeruimde karakter van het erf en het ontbreken van ruigtevegetaties en struwelen is de habitat ongeschikt als vaste verblijfplaats voor de soorten bunzing en wezel beoordeeld. Als gevolg van geschikt habitat op erven en tuinen in de nabijheid van de projectlocatie i.r.t. de actieradius van genoemde soorten is passage en kortdurend verblijf niet uit te sluiten, maar dit wordt niet gerekend tot essentieel leefgebied voor deze soorten;
• Voor de soort hermelijn is de projectlocatie als ongeschikt beoordeeld. De hermelijn prefereert nattere gebieden met moerasruigte vegetaties langs sloten en watergangen. Deze habitat is niet beschikbaar.

heikikker en rugstreeppad

Naar aanleiding van nieuwe informatie omtrent heikikker en rugstreeppad in de omgeving van Benschop is in de update van de Quickscan specifiek onderzoek naar gedaan naar deze soorten. Vanwege het profiel en het vrijwel ontbreken van watervegetaties worden de watergangen in het plangebied ongeschikt geacht als overwinterings- of verblijfslocatie.

Ook bij meerdere veldbezoeken in 2024 is telkens geïnspecteerd op de soorten heikikker en rugstreeppad. Hoewel niet aangetroffen kan als gevolg van het bouwrijp maken van erven en graslanden, waaronder het dempen van sloten, niet op voorhand worden uitgesloten dat enkele exemplaren van de soort rugstreeppad worden verwond of gedood en of verblijfplaatsen worden vernietigd. Voor deze soort is een ontheffing aangevraagd met daarin opgenomen een aantal mitigerende en compenserende maatregelen. Ten bate van amfibieën in het algemeen en rugstreeppad in het bijzonder is in de noordelijke kleine graslandjes een poel opgenomen. Tevens oevers over een lengte van ongeveer 330 m1 als natuurvriendelijke oever ingericht. Alle werkzaamheden zullen onder ecologische begeleiding en met ecologisch werkprotocol worden uitgevoerd.

Voor de heikikker is geen aanvraag vergunning gedaan, het voorkomen van deze soort kan worden uitgesloten.

overige soorten

Voor de overige soorten zijn tijdens het veldbezoek in 2023 geen nieuwe inzichten verkregen.

De conclusies uit de Quickscan Wet natuurbescherming blijven allen van toepassing. Er is geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen of specialistisch onderzoek. Geadviseerd wordt om een aantal mitigerende en compenserende maatregelen te nemen:

• om de kerkuil te faciliteren en mogelijk tot broeden te verleiden kan een nestkast worden geplaatst op een te handhaven locatie. Wat een geschikte locatie is, wordt in overleg met een ecoloog bepaald, ruim voorafgaand aan sloop van de varkensstal;
• verwijderen van beplanting in principe buiten het broedseizoen;
• voorafgaand aan het uitvoeren van sloopwerken in de periode maart-juli een broedvogelcheck uitvoeren;
• geen gebruik maken van bouwplaatsverlichting in verband met de vliegroutes van vleermuizen. Indien dit toch noodzakelijk wordt geacht dient de verlichting naar beneden en afgeschermd te worden;
• werken buiten de voortplantingsperiode van amfibieën (februari-mei);
• bij het dempen van watergangen werken volgens ecologisch protocol.

Het aspect flora en fauna behoudt ook de komende tijd de aandacht, de situatie met betrekking tot aanwezige soorten wordt voortdurend gemonitord.

Daarnaast geldt altijd de Algemene zorgplicht voor flora en fauna.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.

4.4 Verkeer

Ontsluiting

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Het plangebied wordt ontsloten via het Dorp (noordzijde). De toegang naar het plangebied komt ten oosten van het pand Zeldenrust te liggen. Vanaf hier loopt de weg naar achteren en daar bestaat de mogelijkheid om rond te rijden en via dezelfde ontsluiting het plangebied weer te verlaten.

Met de aansluiting naar het Dorp (noordzijde) is het woongebied ook voor vrachtverkeer en hulpdiensten voldoende goed ontsloten en toegankelijk. De aansluiting past qua karakter goed bij de overige aansluitingen op deze weg.

Het Dorp (noordzijde) tussen het Dorpsplein en Zeldenrust is erg smal (3,10 m). Hoewel het slechts een beperkte afstand is (ca. 100 meter) is dat te groot om het tegemoetkomend of passerend verkeer (auto/fietser) op elkaar te laten wachten. Voor de Dorp-noordzijde zal vanaf de brug bij De Dorp een verkeersbesluit worden genomen, zodat het plangebied vanaf die zijde niet toegankelijk is voor auto's.

Het weggedeelte tussen het plan Zeldenrust en de brug bij De Lansing is breder en hier zijn op korte afstand meerdere uitritten aanwezig waardoor tegemoetkomend verkeer elkaar makkelijk kan passeren. In Bijlage 16 Integraal verkeersadvies is onderbouwd dat dit weggedeelte voldoende capaciteit heeft om dit verkeer te verwerken. Deze conclusie is bevestigd in een second opinion, uitgevoerd door een onafhankelijk adviesbureau. Deze notitie is opgenomen in bijlage 17.

Met de voorgestelde ontwikkeling wordt het tevens mogelijk om de ontsluiting van het parkeerterrein achter de Sint-Nicolaaskerk te verbeteren. In de huidige situatie moet alle verkeer via de smalle doorgang naast de kerk naar het parkeerterrein. In de toekomst kan dit via het plangebied worden afgewikkeld. Hiermee voorziet het plan in het verbeteren van de verkeersstructuur en de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied. De route via het parkeerterrein kan ook dienen als calamiteitenroute.

Parkeren

Voor de onderbouwing van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de normen van de gemeente Lopik:

type woning	aantal	parkeernorm (pp/wo)	aantal pp
twee-aan-een en vrijstaande woningen	8	2,3	18,4
koopwoningen, middelduur	13	2,0	26,0
appartementen, huur/sociaal	21	1,6	33,6
totaal	42		78

Op eigen terrein zijn er in totaal 33 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast worden er 49 openbare parkeerplaatsen aangelegd. In totaal zijn er dus 82 parkeerplaatsen, waarmee wordt voldaan aan de door de gemeente Lopik gestelde parkeernorm. Ook het aandeel van 0,3 pp voor bezoekersparkeren is ruim voldoende aanwezig.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie
De boerderij Zeldenrust is een rijksmonument, waarbij sprake is van achterstallig onderhoud. Voorliggend plan maakt het mogelijk om het monumentale pand te restaureren en het een duurzame functie te geven in de vorm van appartementen.

Met de opzet van het plangebied wordt aansluiting gezocht bij de structuur en sfeer van het dorp, onder meer door de gekozen woningtypen, de ontsluiting en de wijze van verkaveling. De voorgestelde verkaveling van het woongebied is gebaseerd op de bestaande slagenverkaveling. Hiermee blijven de landschappelijke kenmerken herkenbaar. Vanuit de nieuwe woonbuurten zijn er op meerdere plekken doorzichten naar het omliggende slagenlandschap.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Lopik heeft een positief oordeel gegeven over de stedenbouwkundige opzet en de wijze het plan inspeelt op cultuurhistorische en landschappelijke waarden, zie de brief van Mooisticht in bijlage 21.

Archeologie
De gemeente Lopik heeft in 2010 een Nota archeologiebeleid vastgesteld. Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart weergegeven met het plangebied groen omcirkeld. Hieruit is af te leiden dat het plangebied een hoge en middelhoge verwachtingswaarde heeft.

Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingenkaart gemeente Lopik

Er is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 18). Voor de beoogde nieuwbouwplannen zal de bodem in het plangebied tussen de 50 en 90 cm -Mv worden ontgraven en zal er waarschijnlijk geheid gaan worden. In de zones van het plangebied met een middelhoge archeologische verwachting vormen de ontgravingen geen bedreiging van het archeologisch relevante niveau, mits het heipalenplan voldoet aan de Handreiking Archeologievriendelijk bouwen van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.

De Omgevingsdienst Regio Utrecht heeft voor de zone met een hoge archeologische verwachting geadviseerd om meer onderzoek te doen om vast te stellen of er sprake is van een potentieel archeologisch niveau en zo ja, in hoeverre dit in tact is. Mogelijk is er sprake van oudere terpophogingen.

In de overige delen van het plangebied is geen vervolgonderzoek nodig, zo blijkt uit het advies van de Omgevingsdienst (zie bijlage 18). Dit deel van het plangebied kan worden vrijgegeven.

In het zuidelijk deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' uit het vigerende bestemmingsplan gehandhaafd. Voor het overige deel van het plangebied is geen dubbelbestemming voor archeologie opgenomen.

Ook de gebiedsaanduiding 'overige zone - aardkundige waarden' kan naar aanleiding van het archeologisch onderzoek vervallen. In het plangebied bevindt zich de stroomrug van Blokland - Snelrewaard. Gezien de relatieve top van de oeverafzettingen zijn deze verstoord door reeds uitgevoerde bouwwerkzaamheden en egalisatie op het erf en mogelijk ook door de aanwezige sloten. Langs de oostelijke rand is de aardkundige waarde aangetast door de aanwezige weg, heg en boomgaard en de daarmee samenhangende ophoging of egalisatie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het plan wordt door een ontwikkelende partij gerealiseerd. Na realisatie worden de openbare delen overgedragen aan de gemeente Lopik. De gemeente zal voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voor de plansystematiek en de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij het nieuwe (in voorbereiding zijnde) bestemmingsplan voor de kernen in de gemeente Lopik. Voorliggend plan bevat de volgende bestemmingen:

• Wonen: de uit te geven gronden hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw mag worden gerealiseerd. Met aanduidingen op de verbeelding is aangegeven welke woningtypen gebouwd mogen worden en wat de maximale goot- en bouwhoogte is. Bijbehorende bouwwerken (zoals aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits dit minimaal 1 meter achter de voorgevel gebeurt. Met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven dat een kantoor ten behoeve van het beheer is toegestaan. Verder is in de regels opgenomen dat bouwplannen moeten voldoen aan de beeldkwaliteitseisen zoals opgenomen in Bijlage 1 Beeldkwaliteitskader.

• Verkeer - Verblijfsgebied: deze bestemming is opgenomen voor de wegen en openbare parkeerplaatsen in het plangebied. Binnen de bestemming zijn ook groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegelaten.
• Maatschappelijk: deze bestemming komt op drie plaatsen voor: 1) bij het streekmuseum (tevens aangeduid als 'museum') en 2) op het parkeerterrein aan de oostkant van het plangebied, dat behoort bij de kerk. Hiermee is het (reeds bestaande) parkeerterrein planologisch goed geregeld, dat geldt ook voor een bestaand bijgebouw achter de pastorie en het beheergebouw ten behoeve van de begraafplaats. 3) Ook een perceel ten westen van de huidige begraafplaats is voorzien van een maatschappelijke bestemming (zonder nadere aanduiding of bebouwingsmogelijkheid).

• Groen: de bestemming 'Groen' is gelegd op groenvoorzieningen, waaronder de moestuin. Binnen de bestemming is de bouw van een kleine kas toegestaan ten behoeve van het beheer van de moestuin.

• Water: de watergangen in het plangebied zijn specifiek bestemd. Hieronder vallen ook de taluds/oevers van de watergang.
• Agrarisch: dit betreft de gronden aan de noordzijde waar maatregelen worden getroffen ten behoeve van de landschapsecologische inpassing. De uitvoering en instandhouding van deze maatregelen, zoals opgenomen in Bijlage 2 Landschapsecologische inpassing, is in artikel 14.3 als een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

De volgende dubbelbestemmingen zijn opgenomen:

• Waarde - Archeologie 2 voor het gebied ten westen van de begraafplaats;
• Waarde - Archeologie 3 voor het zuidelijk deel van het plangebied. De rest van het plangebied is vrijgegeven voor archeologie (zie paragraaf 4.5).
• Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemmingen gaan vóór de onderliggende bestemmingen om de archeologische belangen respectievelijk de waterkerende functie van de waterkering veilig te stellen.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro toegestuurd naar de wettelijke vooroverlegpartners. Er zijn drie reacties gekomen:

• Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)
• Provincie Utrecht

De reacties vanaf van de VRU en HDSR geven geen aanleiding om het plan te wijzigen, wel worden er een paar aandachtspunten meegegeven. De aandachtspunten zijn verwerkt in de toelichting.

De provincie vraagt aandacht voor de motivatie van de te behalen kwaliteitswinst in de toelichting. In onderling overleg is dit nader onderbouwd. Ook Mooisticht was hierbij betrokken en heeft haar instemming gegeven aan het plan (zie bijlage 21). Het plan is mede vormgegeven naar aanleiding van haar adviezen.

Ten aanzien van de regels ziet de provincie graag dat de genoemde kwaliteiten geborgd worden door een aantal voorwaardelijke verplichtingen op te nemen. De regels zijn hierop aangepast.

De conclusie is dat het uit het vooroverleg niet is gebleken dat het plan onvoldoende rekening houdt met de belangen van de overlegpartners. De doorgevoerde gewenste aanpassingen zijn aanvullend op het plan.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Maatschappelijk draagvlak

De plannen voor Zeldenrust zijn reeds meerdere keren gepresenteerd aan de inwoners van Benschop. Op 23 november 2017 is er een informatiebijeenkomst in het Dorpshuis georganiseerd. De aanwezigen kregen op deze avond ook de gelegenheid om zich als geïnteresseerden voor het plan aan te melden. Na deze avond

werden er circa 125 formulieren ingediend.

Naar aanleiding van deze bijeenkomst is er een ateliergroep in het leven geroepen, bestaande uit leden die op een of andere manier betrokken zijn bij Benschop en het plan/plangebied (omwonenden en toekomstige bewoners). Hun taak is om te advies te geven. Gezamenlijk zijn er uitgangspunten geformuleerd, waar de ontwikkelaar zich aan zal houden. De adviezen zijn daadwerkelijk vertaald in de plannen.

Naast de vele voorstanders, is er ook tegengeluid te horen. Een aantal omwonenden zijn geen voorstander van de woningbouw in het plan vanwege de schaal, de ligging in het agrarisch gebied en de ligging van het plangebied in een deel van het stiltegebied. Zij vinden het opknappen van het monument Zeldenrust wel wenselijk voor het behoud van het historisch dorpsgezicht. Zij hebben zich in een comité verzameld en hebben op verschillende wijzen druk uitgeoefend om plannen te staken of te verkleinen. Met deze partijen zijn diverse gesprekken gevoerd en ook de gemeenteraad heeft geprobeerd om partijen tot elkaar te brengen.

Op 5 juli 2018 is er een tweede openbare bijeenkomst gehouden, waarbij men geïnformeerd werd over het verloop van de gesprekken met de ateliergroep en de nieuwste plannen werden voorgelegd. Naar aanleiding hiervan zijn de plannen bijgeschaafd en in 2019 bij de gemeente ingediend. Vervolgens was het een poos stil, omdat er gewacht werd op nieuw (provinciaal) beleid om te kunnen bouwen buiten de rode contour. Toen bleek dat geen gebruik gemaakt kon worden van deze beleidsregels is in overleg met de provincie besloten om het plan in te passen in het kernrandzonebeleid. Er is fors gesneden in de woningaantallen. Voor de provincie was het toevoegen van 25-30 woningen in de kernrandzone bespreekbaar. Dit zijn er met voorliggend plan 29 geworden.

Alle geïnteresseerden zijn opnieuw aangeschreven, met de vraag of zij nog interesse hebben en waarin, om zo deze voorkeuren mee te kunnen nemen in de nieuwe plannen. Ook zijn de plannen voorgelegd aan de Aterliergroep, die enthousiast op de plannen reageerde. Daarnaast is er twee keer een overleg geweest met het comité. Zij lijken een positievere houding aan te nemen, maar kunnen vooralsnog niet getypeerd worden als voorstanders.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn dertien zienswijzen ontvangen. In de Nota van zienswijzen die is opgenomen in bijlage 20 zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. Bij de beantwoording is aangegeven of een zienswijze leidt tot aanpassing van het (ontwerp)bestemmingsplan. Een overzicht van de wijzigingen is opgenomen achterin de nota.