Knollemanshoek 8/8a, Montfoort

2.3.1 Locatieontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het slopen van de overtollige bedrijfsbebouwing met behoud van de bestaande burgerwoning. De bestaande 790 m2 aan stallingsruimte voor de caravans wordt gesloopt en alle overige bebouwing en verharding wordt verwijderd. De gebouwen omvatten ca. 2590 m3 aan gebouwen en aan overige verharding ongeveer 800m2.

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het behoud van de bestaande burgerwoning en het ongedaan maken van de splitsing van deze woning. De loodsen die momenteel worden gebruikt als stallingsruimte voor caravans (790 m2) worden gesloopt, waarna er aan de achterzijde van de bestaande woning twee nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. De ontwikkeling is in maatvoering en verkaveling vergelijkbaar met vier, op steenworp afstand gelegen, woningen in de gemeente IJsselstein aan de Achtersloot.

Beoogde verkaveling plangebied

Concreet bestaat de totale ontwikkeling uit:

• Het slopen van circa 790 m2 aan loodsen en verwijdering ;
• Het realiseren van drie woningen ter plaatse, door:
  • 1. Het ongedaan maken van de splitsing op de bestaande burgerwoning;
  • 2. Het toevoegen van twee nieuwe woningen aan het plangebied;
• Landschappelijke inpassing van de locatie

2.3.2 Beeldkwaliteitsplan

Bij de positionering van de woningen en de keuze voor bouwvorm en materiaalgebruik wordt aangesloten bij de uitgangspunten voor nieuwbouw in het buitengebied zoals vastgelegd in de Totaalvisie Montfoort 2030, het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) en de actualisatie daarvan op basis van 'Linten in de leegte' en het rapport Vitale bedrijven en landschapskwaliteit in de Utrechtse Waarden. Belangrijke landschappelijke uitgangspunten voor nieuwbouw in het buitengebied die voortvloeien uit het beleid zoals neergelegd in de Totaalvisie 2030 zijn de ligging op de kavel (erfprincipes), bouwvormen en materiaalgebruik. Daarnaast is bij de situering van de woningen rekening gehouden met het doorzicht vanaf de weg. Onderstaand is de inrichtingsschets opgenomen, welke ook is toegevoegd in Bijlage 1.

Inrichtingsschets Knollemanshoek 8, 8a-b

Op basis van bovengenoemd beleid en bestaande bebouwing in de omgeving is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin de toepassing van de ruimtelijke principes van het buitengebied van Montfoort zijn toegelicht. Dit plan is bijgevoegd als Bijlage 2.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is in oktober 2020 naar de Tweede Kamer verzonden. Het Rijk bereidt momenteel de NOVI voor, waarin nationale belangen en opgaven inzake onze leefomgeving zijn vertaald in strategische keuzes. In de basis hebben deze een nationaal karakter, maar de NOVI voorziet aanvullend in gebiedsgericht maatwerk. Hoewel de NOVI formeel nog geen status heeft en daarmee geen formele zeggingskracht voor dit bestemmingsplan, is het zinvol om dit beleidskader in dit verband te schetsen, met een focus op de beoogde ontwikkeling van het landelijk gebied.

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn binnen de NOVI vertaald in vier integrale prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel
• Sterke en gezonde steden en regio's
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Een goede indeling van het landelijk gebied is nodig om een vitaal platteland te behouden, waar het prettig is om te werken, wonen en recreëren. Zo moet voorkomen worden dat versnippering plaatsvindt door bedrijfsbeëindiging van landbouwbedrijven. Ook moet worden voorkomen dat 'verloodsing' en verrommeling plaatsvindt, of dat vruchtbare landbouwgronden of gebieden met hoge landschappelijke of natuurlijke waarden worden bebouwd of vol gelegd worden met zonnepanelen. In sommige gebieden kan een transformatie van het landelijk gebied noodzakelijk zijn. Dit vraagt om gebiedsprocessen waar in overleg met betrokken partijen nieuwe afspraken worden gemaakt over de indeling en combinatie van functies in het landelijk gebied.

Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Wildgroei van distributiecentra is ongewenst.

Het planvoornemen draagt in meerdere opzichten bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. In de eerste plaats draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan de afname van het bebouwings- en verhardingsoppervlakte op het perceel, en dientengevolge aan de afname van 'verstening' van het landelijk gebied. Zo zal de ontsierende bedrijfsbebouwing worden verwijderd. Daarnaast is momenteel nagenoeg het volledige perceel verhard. Deze verharding zal worden verwijderd. Naast het verwijderen van bedrijfsbebouwing en verharding heeft het planvoornemen ook extensivering van het gebruik van de percelen als gevolg, doordat het bestaande gebruik daarvan voor caravanstalling en auto- en busrenovatie wordt gestaakt. De afname van de verstening van het gebied en extensivering van het gebruik leidt tot een meer open en landelijk karakter van de omgeving.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan passend is binnen de gestelde kaders van de Nationale Omgevingsvisie. De gebiedsgerichte aanpak draagt bij aan de door het Rijk gestelde doelstellingen voor het landelijk gebied.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en vervangt tevens enkele ruimtelijke doelen en uitspraken uit andere documenten. In de SVIR schetst het Rijk haar ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrend, bereikbaar en veilig worden.

Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

Onderhavige ontwikkeling ligt niet in een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen, daarom heeft de SIVR geen consequenties voor voorliggend plan.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Onderhavige ontwikkeling ligt niet in een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen, daarom heeft de Barro geen consequenties voor voorliggend plan.

3.1.4 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de ‘motivering duurzame verstedelijking’ (voormalige ladder) opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Het begrip stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Met het voornemen wordt de bestaande gesplitste woning herstemd als één burgerwoning en worden twee nieuwe woningen toegevoegd aan het plangebied. Per saldo is sprake van de toevoeging van één woning aan de omgeving, waardoor geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder van duurzame verstelijking is in het kader van dit plan dan ook niet noodzakelijk.

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht (OPU) vastgesteld. De Omgevingsvisie is vanaf 1 april 2021 in werking getreden.

In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij worden zeven beleidsthema’s beschreven:

• stad en land gezond;
• klimaatbestendig en waterrobuust;
• duurzame energie;
• vitale steden en dorpen;
• duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• levend landschap, erfgoed en cultuur;
• toekomstbestendige natuur en landbouw.

De provincie Utrecht zet in op de ontwikkeling van een groenblauwe en recreatieve structuur die robuust is langs de bestaande doorgaande waterlopen. Er is aandacht voor het versterken van stad en land verbindingen en investeren in groen in en om bebouwd gebied, recreatieve verbindingen en recreatiezones.

Mensen zijn aantoonbaar gezonder als ze in een bruikbare en bereikbare groene omgeving wonen. Zo'n omgeving maakt ontspanning mogelijk en stimuleert bewegen en ontmoeten. Door de grote druk op de ruimte is het noodzakelijk om de groenblauwe ruimte efficiënt en multifunctioneel in te delen en te benutten. De provincie richt zich daarom op de ontwikkeling van groenblauwe structuren en gebieden die meerdere van haar doelen ondersteunen, zoals een gezonde leefomgeving, klimaatbestendige leefomgeving, natuur/biodiversiteit en recreatie, en die passen bij het bodem- en watersysteem.

Met onderhavige ontwikkeling ontstaat een grote afname van verstening en verharding en krijgt de oever van de Hollandsche IJssel ter plaatse een meer open en aangename uitstraling doordat de bedrijfsbebouwing verdwijnt. Derhalve draagt het plan bij aan een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving. Daarmee leidt voorliggend plan tot een verbeterde omgevingskwaliteit en past het plan binnen de Omgevingsvisie provincie Utrecht.

3.2.2 Interim omgevingsverordening

Gelijktijdig met de hiervoor genoemde Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (IOV) vastgesteld. Ook deze is vanaf 1 april 2021 in werking getreden.

Het doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen uit de Omgevingsverordening provincie Utrecht te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de omgevingsverordening worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in verschillende beleidsthema's (artikelen) die voor de gehele provincie gelden, thema's voor het landelijk gebied en thema's voor het stedelijk gebied.

Uitsnede kaart Iterim Verordening met ligging van het plangebied

In de bovenstaande afbeelding is te zien dat onder andere het werkingsgebied 'Landelijke gebied' geldt. De locatie ligt niet in een gebied dat is aangewezen als 'Natuur Netwerk Nederland' of 'Werelderfgoed'. In deze paragraaf wordt ingegaan op de diverse onderdelen uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening die relevant zijn voor het plangebied.

Artikel 9.5 Instructieregel bebouwingsenclaves en -linten

• 1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. gelijktijdig met de verstedelijking wordt de ruimtelijke kwaliteit verhoogd;
• b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten;
• c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.

• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing.

Er wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 9.5, omdat:

• 1. Het voornemen voorziet in de herontwikkeling van een bestaande woonlocatie aan een bebouwingslint. Daarbij wordt de nieuwe woonlocatie voorzien van een goede landschappelijke inpassing (zie Bijlage 2), waardoor de locatie zich voegt naar de omgeving en aansluit op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Onderhavig plan zorgt daarmee voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
• 2. Onderhavig bestemmingsplan de onderbouwing vormt van het planvoornemen.

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan passend is binnen de gestelde kaders van de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.3.1 Totaalvisie Montfoort 2030

De gemeenteraad van Montfoort heeft op 12 december 2011 de Totaalvisie Montfoort 2030 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft richting aan de (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen de gemeente en is de basis voor bestemmingsplannen. In de Totaalvisie Montfoort 2030 worden de volgende kernuitgangspunten voor stedenbouwkundige ontwikkelingen en wonen benoemd.

Met name binnen de kernen Linschoten en Montfoort en in de zone langs de Hollandse IJssel vallen verschillende locaties vrij die herontwikkeld kunnen worden. Langs de Hollandsche IJsselzone wordt woningbouw aangemoedigd, om deze zone een aantrekkelijk recreatief karakter te kunnen geven. Bij woningbouwlocaties wordt nadrukkelijk gekeken naar inbreidingsmogelijkheden en herstructurering. Het is daarbij belangrijk de gewenste doelgroep te bedien (net name senioren en starters).

Uitsnede Visiekaart gemeente met ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen langs de Hollandsche IJsselzone en betreft de herontwikkeling van een bestaande woonlocatie met ontsierende grootschalige bedrijfsbebouwing (stallingsruimte voor caravans) . Met het wegnemen van de loodsen en het realiseren van twee nieuwe woningen ontstaat meer openheid in het landschap. Met de sloop van de loodsen en verwijderen van verhardingen neemt tevens het bebouwd oppervlak in het buitengebied af. Daarnaast wordt het plan landschappelijk ingepast wat zorgt voor een verbetering van de leef- en woonkwaliteit buitengebied. Daarmee past het voornemen binnen de Totaalvisie Montfoort 2030.

3.3.2 Woonvisie gemeente Montfoort 2019-2030

Op 8 juli 2019 heeft de gemeenteraad de de Woonvisie 2019-2030 vastgesteld. De Woonvisie springt in op de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen de gemeente. Deze wordt gekenmerkt door een grote regionale druk op de woningmarkt onder invloed van de krapte op de woningmarkt in de regio Utrecht, en ook elders in de Randstad. Vooral aan de onderkant van de woningmarkt knelt de krapte op de markt. In de gemeente Montfoort is het aanbod sociale huurwoningen heel beperkt. Slechts 16% van de woningvoorraad betreft een sociale huurwoning. Doordat er ook nog onvoldoende doorstroommogelijkheden zijn, komen sociale huurwoningen in de lagere prijsklassen slechts beperkt vrij. Hierdoor is ook de doorstroming vanuit de beperkt beschikbare sociale huur naar de vrije sector huur en goedkope koop beperkt. Dit leidt weer tot minder slaagkansen en oplopende zoektijden voor huishoudens die een sociale huurwoning zoeken.

Voor nieuwbouwontwikkelingen hanteert de gemeente afwegingskader. De gemeente toetst vanuit deze woonvisie woningbouwplannen aan kwalitatieve criteria voor Strategische Woningbouwplanning. In dit afwegingskader is het vertrekpunt toevoeging van circa 250 woningen, waarvan 130 op grond van de lokale behoefte. Met dit aantal woningen beoogt de gemeente enige onevenwichtigheid in de opbouw van de woningvoorraad rechter trekken. Dit betreft onder meer een relatief zwaardere inzet op sociale huur (ook passend bij de lokale behoefte) en voorkomen van verdringing van groepen op de woningmarkt, starters en jonge gezinnen, die zijn aangewezen op segmenten die niet als vanzelf vanuit de ‘markt’ worden bediend maar van betekenis zijn voor de sociale opbouw van de kernen. Hiervoor zetten we actief in op woningen in de middenhuur, goedkope koop en levensloopgeschikte woningen.

Notitie plusprogramma woningbouw

Op basis van de Woonvisie heeft de gemeenteraad in januari 2020 de notitie plusprogramma woningbouw vastgesteld. Daarmee is het woningbouwprogramma uit de Woonvisie verhoogd met 180 woningen tot een totaal van 430 woningen. Met de extra woningen wil de raad nog beter kunnen voorzien in de lokale behoefte en zorgen voor voldoende draagvlak voor het behoud van voorzieningen in de kernen Montfoort en Linschoten. Deze keuzes zijn samengevat in het volgende afwegingskader:

Afwegingskader woningbouw Notitie Plusprogramma Woningbouw gemeente Montfoort

Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van twee vrijstaande koopwoningen in het duurder segment. In de bestaande woning wordt de woningsplitsing ongedaan gemaakt, waardoor er sprake is van een netto toename van één woning in het plangebied. De onderhavige ontwikkeling zorgt voor een doorstroming op de woningmarkt waar starters van profiteren.

4.3.1 Verkennend onderzoek

De gestelde hypothese van het vooronderzoek, dat op de locatie verhogingen aan zware metalen, vanadium, minerale olie, PAK en OCB’s worden verwacht, is bevestigd. Over de gehele locatie worden in de bovengrond lichte verhogingen aan bovenstaande stoffen aangetroffen. In het grondwater is een lichte verhoging aan barium aangetoond.

Lokaal, ter plaatse van boring 209, is de zandige toplaag van 0,15 tot 0,5 m-mv, sterk verontreinigd met meerdere zware metalen. Daarnaast blijkt ter plaatse van boring 211 het grondwater sterk verontreinigd met minerale olie. Deze aangetoonde verhogingen vormen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek.

4.3.2 Aanvullend onderzoek

In verband met de aangetoonde verontreinigingen is direct aanvullend onderzoek uitgevoerd. Dit aanvullend onderzoek heeft als doel het bepalen van de omvang van de sterke verontreinigingen zware metalen en minerale olie en vaststellen of er sprake is van een ‘geval van ernstige bodemverontreiniging’.

Er zijn op grond van dit onderzoek geen belemmeringen geconstateerd voor de afgifte van een omgevingsvergunning (bouw). Wel wordt geadviseerd om de omgang met de verontreinigingen af te stemmen op de toekomstige plannen en in overleg te treden met het bevoegd gezag over het al dan niet saneren van de locatie.

Aanbevolen wordt ten slotte om grond die tijdens de werkzaamheden vrijkomt (van buiten de verontreinigingskernen) te hergebruiken binnen de perceelsgrenzen. Indien dit niet mogelijk is kan de grond op basis van dit rapport worden afgevoerd naar een grondbank of -depot. Als de grond wordt afgevoerd voor hergebruik elders, is (normaliter) eerst een keuring nodig conform het Besluit Bodemkwaliteit. Met name bij grotere partijen grond is dit laatste voordeliger dan afvoeren naar een grondbank of -depot. Indien de gemeente beschikt over een bodemkwaliteitskaart, is in sommige gevallen hergebruik mogelijk zonder aanvullend onderzoek.

4.3.3 Aanvullend en nader bodemonderzoek inclusief asbest

Voornoemde rapportages (met uitzondering van de rapportage van Van Dijk uit 2002) zijn vervolgens in het kader van de bestemmingsplanontwikkeling beoordeeld door de Omgevingsdienst Regio Utrecht. De omgevingsdienst geeft aan dat de geschiktheid van de bodem voor de voorgenomen functie op basis van de uitgevoerde onderzoeken niet kan worden aangetoond en adviseert aanvullende onderzoeken (zie het in bijlage II opgenomen 4 Project 30636 document ‘feedback bodemonderzoek’).

Het bovenstaande heeft aanleiding gegeven voor nader onderzoek. Dit onderzoek is uitgevoerd door Grondslag en is bij deze toelichting bijgevoegd als Bijlage 5. De conclusies zijn hieronder samengevat:

Asbestonderzoek

Met het uitgevoerde asbestonderzoek naar de puin/funderingslagen die op het terreinaanwezig zijn onder de gesloten verhardingslaag zijn geen verhogingen aan asbest gemeten die het criterium voor asbestonderzoek overschrijden. De onderliggende bodemlaag is niet (conform NEN 5707) onderzocht aangezien geen asbestverdachte bijmengingen in de bodem zijn aangetroffen. De hypothese dat verontreinigingen met asbest in de funderingslaag en de ondergelegen bodem kunnen worden verwacht wordt verworpen.

Noord(oost)elijk terreindeel, olie en metalen

Het noordelijk terreindeel is op basis van verwachtingen naar aanleiding van voorgaand onderzoek, onderzocht op de aanwezigheid van verontreinigingen met minerale olie en zware metalen. Hierbij is op aangeven van de ODRU specifiek het noordoostelijke terreindeel aanvullend conform de NEN 5740 onderzocht. Het noordoostelijk terrreindeel blijkt deel uit te maken van een geval van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen. Deze verontreiniging is in een bodemlaag met een dikte van ongeveer 0,5 meter aanwezig onder de funderingslaag. De omvang wordt geraamd op ongeveer 600 m3. Het grondwater ter plaatse is licht tot maximaal matig verontreinigd met olieproducten. Binnen het noordelijk terreindeel is sprake van twee verontreinigingskernen met minerale olie. Veelal is sprake van lichte en matige verhogingen aan olie in grond en grondwater. Op basis van aard en omvang van de verontreinigingen met olie in zowel grond als grondwater ter plaatse van deze twee kernen, kan worden gesteld dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Slootdemping

Binnen de aan de westzijde van het terrein aanwezige slootdemping is tot ongeveer 0,8 m-mv baksteenpuin met een zandbijmenging aangetroffen. Er is zintuiglijk geen asbest in deze laag aangetoond. Het gemeten asbestgehalte in de fijne fractie is minimaal (ruim onder de toetsingswaarde voor nader onderzoek). In de ongeroerde bodemlaag onder het dempingsmateriaal zijn enkele parameters licht verhoogd aangetoond. In het grondwater zijn geen verhogingen aangetoond. De gestelde hypothese dat verontreiniging kan worden verwacht ter plaatse van de demping wordt bevestigd.

OCB’s westelijk terreindeel

In de oorspronkelijke bovengrond ter hoogte van het westelijk terreindeel (voormalige boomgaard) zijn geen verhogingen aan OCB’s (bestrijdingsmiddelen aangetoond). De hypothese dat ter plaatse verhogingen aan OCB’s kunnen worden verwacht is niet bevestigd.

Conclusie

De onderzoeksresultaten vormen een belemmering voor de herontwikkeling en de beoogde woonbestemming. In het kader van de wet Bodembescherming dienen ten aanzien van de het verontreinigingsgeval met zware metalen sanerende maatregelen te worden genomen. Hierbij kan worden gedacht aan een functiegerichte saneringsvariant (aanbrengen leeflaag van een meter dikte, eventueel voorafgegaan door een voorafgaande ontgraving van een deel van de verontreinigde grond (verlaging peil om de leeflaag te kunnen aanbrengen).

Het voornemen tot en de wijze van saneren dient vooraf te worden gemeld aan de RUD Utrecht en te worden beschreven in een saneringsplan of te worden gemeld middels een BUS-procedure. In de voorbereidingsfase van de herontwikkeling dient er tevens rekening mee te worden gehouden dat de grond plaatselijk licht tot sterk verontreinigd is met minerale olie. Alhoewel hiervoor geen saneringsplicht bestaat, kan het zijn dat in deze grond met het oog op de herontwikkeling gegraven moet worden, bijvoorbeeld met het oog op aanleg van kabels/leidingen/riolering en/of funderingen. Deze grond is bij vrijkomen niet binnen de grenzen van het plan gebied of elders herbruikbaar en moet worden afgevoerd naar een erkende verwerker. Hetzelfde geldt voor het puinlichaam in het bovenste deel van de gedempte sloot.

4.3.4 Saneringswerkzaamheden

De sanering van het plangebied gaat uit van een ontgravingsvariant (en niet een isolatievariant). Er moet gezien de toekomstige functie van de locatie (wonen met tuin) zodanig worden ontgraven dat is terug gesaneerd tot ten hoogste het niveau van de generieke maximale waarden van de bodemfunctieklasse Wonen uit tabel 1 van de Regeling bodemkwaliteit. Hiertoe zal veelal tot een diepte van 0,5 meter onder de verhardingslaag en de plaatselijk daaronder aanwezige funderingslaag gegraven moeten worden, soms wat ondieper en soms wat dieper. De ontgraving vindt in beginsel enkel plaats binnen de verontreinigingscontour van de vlekkenkaart zware  metalen, zie bijlage I van de rapportage “aanvullend en nader bodemonderzoek inclusief asbest Knollemanshoek 8/8A te Montfoort”, opgesteld door Grondslag BV, project 30636, 10 mei 2022. De ontgraving beperkt zich tot het gebied dat op dezelfde kaart staat aangeduid als 'onderzoekslocatie'. Het woonhuis 8/8A en de aangrenzende tuin behoort daar niet bij. De sanering zal worden uitgevoerd nadat door de RUD Utrecht akkoord is gegeven op een op te stellen BUS-melding dan wel nadat een beschikking is afgegeven op een saneringsplan. In paragraaf 6.1.2 wordt nader ingegaan op de geraamde kosten voor de sanering in relatie tot de uitvoerbaarheid van het plan.

4.3.5 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.4.1 Akoestisch onderzoek

Uit de toets in het kader van de Wet geluidhinder kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de N228 en Knollemanshoek overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van het bouwplan.

Cumulatie

Ter bepaling van de gecumuleerde waarde dient de totale geluidbelasting (exclusief aftrek artikel 110g Wet geluidhinder) te worden berekend van alle zoneplichtige (spoor)wegen, industrie en luchtvaart met een geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde. In het onderhavige geval is dit niet aan de orde.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatie bepaald inclusief alle gemodelleerde geluidbronnen. Ter bepaling van de milieukwaliteit in de omgeving is deze gecumuleerde waarde getoetst aan de 'methode Miedema'. De maximale gecumuleerde waarde, welke wordt bepaald door de Knollemanshoek en N228, bedraagt 54 dB, waarmee gesteld kan worden dat er sprake is van de kwalificatie 'redelijk' en daarmee van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd. Tevens beschikt het bouwplan over een geluidluwe gevel/buitenruimte. Daarmee is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Karakteristieke geluidwering van de gevel

Alleen op de eventuele tweede verdieping op de voorgevel een hogere gevelwering nodig is dan de minimale voorgeschreven. Indien hier geen verblijfsruimte bevindt en/of een dove gevel betreft dan is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Voor alle andere ruimtes/gevels geldt dat de cumulatieve geluidbelasting kleiner of gelijk is aan 53 dB. Een nader onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel is hier niet nodig.

Voor de voorgevel op de tweede verdieping van de te realiseren woning 8a is een gevelwering van 21 dB nodig. Nieuwbouw heeft een hogere gevelwering dan de minimale voorgeschreven. Door toepassing van HR++ glas en balansventilatie (vanwege BENG-eisen) is een gevelwering van meer dan 25 dB te verwachten. Derhalve wordt gesteld dat ook als er een niet dove gevel en verblijfsruimte zich bevindt op de tweede verdieping ter plaatse van de voorgevel, dan is te verwachten dat deze de benodigde gevelwering van 21 dB zal hebben en een specifiek onderzoek naar de geluidwering van de gevel niet nodig wordt geacht.

Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

4.8.1 Beschermde gebieden

De Wet natuurbescherming vormt in Nederland het wettelijke kader voor de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura2000-gebieden. De wet bepaalt dat projecten en andere handelingen die de kwaliteit van natuurlijke habitats en de habitats van soorten in een Natura2000-gebied kunnen verslechteren of die een significant verstorend effect kunnen hebben op soorten waarvoor het gebied is aangewezen, niet mogen plaatsvinden zonder vergunning.

Het plangebied is niet gelegen in het NNN of een Natura2000-gebied, zodat er uitsluitend sprake is van externe werking. Gezien de kleinschalige aard van het planvoornemen en de grote afstand tot het NNN en de dichtstbijzijnde Natura2000-gebieden (Uiterwaarden Lek, 8 km / Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein, 13 km / Oostelijke Vechtplassen, 12 km / Nieuwkoopse Plassen, 15 km), is geen sprake van verstoring door licht, trilling, optische verstoring of verstoring door mechanische effecten.

Stikstof

In het kader van de gebiedsbescherming van Natura2000-gebieden is, naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State ten aanzien van het PAS in 2019, voor iedere ruimtelijke ontwikkeling een beoordeling van de stikstofeffecten voor Natura 2000-gebieden noodzakelijk. De drempelwaarde die onder het PAS werd gehanteerd is namelijk vervallen, waardoor zal moeten worden aangetoond dat een plan geen stikstofdepositie op nabijgelegen Natura2000-gebieden heeft. Deze effecten worden gemeten op twee cijfers achter de komma waardoor een activiteit doorgang kan vinden als de depositie op de rekenpunten binnen nabijgelegen Natura2000-gebieden niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Activiteiten worden in de regel onder verdeeld in verschillende fases. Zo is er de realisatiefase (die van tijdelijke aard is) en de gebruiksfase (die een continue emissie genereert).

In het onderhavige plan worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande (gesplitste) woning verbouwd. Dat betekent dat er sprake is van een realisatiefase waarin bijvoorbeeld mobiele werktuigen worden ingezet en een gebruiksfase (netto toevoeging 1 woning in het plangebied) waarbij enkel verkeersbewegingen aan de orde zijn (er zijn immers geen stookemissies omdat gasloos wordt gebouwd). Voor dergelijke projecten moet daarom vooraf worden beoordeeld of sprake is van significant negatieve effecten en of een natuurvergunning is vereist.

In het licht van het voorgaande is daarom een notitie beoordeling stikstof uitgevoerd met Aerius-berekeningen. In deze notitie is geconcludeerd dat er geen depositie groter dan 0,00 mol/ha/jaar op een van de rekenpunten in nabijgelegen Natura2000-gebieden optreedt en daarmee significant negatieve effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelstellingen voor Natura 2000 gebieden op voorhand zijn uit te sluiten. De Aerius beoordeling is bijgevoegd in Bijlage 7.

4.8.2 Beschermde soorten

De Wet natuurbescherming vormt het wettelijk kader voor de bescherming van een groot aantal inheemse bedreigde dier- en plantsoorten. Bij nieuwe ruimtelijke ingrepen en activiteiten dient te worden nagegaan of deze ingrepen en/of activiteiten eventueel negatieve gevolgen hebben voor aanwezige dier- en plantensoorten. Ten allen tijde geldt dat de algemene zorgplicht van toepassing is. Dit houdt in, dat handelingen die niet noodzakelijk zijn met betrekking tot de voorgenomen ingreep en die nadelig zijn voor de in en om het plangebied voorkomende flora en fauna, achterwege moet blijven. Verder geldt dat in het plangebied mogelijk verschillende soorten voorkomen die zijn beschermd onder paragrafen 3.1, 3.2 en 3.3 van de Wet natuurbescherming. De (mogelijke) aanwezigheid van deze beschermde soorten binnen het plangebied is onderzocht door middel van een quickscan flora en fauna. Deze is als Bijlage 8 aan dit bestemming toegevoegd.

Bij de quickscan die is uitgevoerd ter plaatse van het plangebied aan de Knollemanshoek 8-8A te Montfoort zijn geen beschermde flora en fauna waargenomen die een belemmering kunnen vormen voor de voorgenomen activiteit. Ook worden, op basis van het gebruik van de locatie en de directe omgeving, geen beschermde flora en fauna verwacht.

Op basis van de quickscan wordt een aanvullend of nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna niet noodzakelijk geacht. Voor de geplande activiteiten is op basis van de bekende gegevens geen ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Indien de aan de noordzijde aanwezige laurierhaag zal worden gerooid dienen werkzaamheden, op basis van artikel 3.1 van de Wet Natuurbescherming, buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden.

4.11.1 Verkeer

Om de effecten van het planvoornemen op de verkeersgeneratie te beoordelen is op basis van de parkeernormen uit de CROW-publicatie de parkeerbehoefte van het huidige gebruik van de woning (twee huishoudens) en bedrijfsgebouwen (caravanstalling en reparatie van motorvoertuigen) met die van het beoogd gebruik (drie vrijstaande woningen) vergeleken.

Om de verkeersgeneratie van en naar het plangebied te bepalen is gebruik gemaakt van de maximumnormen van het CROW voor 2 vrijstaande koopwoningen buiten de bebouwde kom in een weinig stedelijk gebied. Uitgaande van de CROW-normen bedraagt de gemiddelde verkeersgeneratie per weekdaggemiddelde:

• Vrijstaande koopwoning: 8,6 * 2 woningen = 18 verkeersbewegingen

Het plangebied zal ontsloten worden via de Knollemanshoek, die nabij een provinciale weg is gelegen, waardoor deze aangesloten is op de bestaande ontsluitingsstructuur van het buitengebied. De toekomstige ontsluiting via de Knollemanshoek kan de verwachte verkeersgeneratie verwerken. Het voornemen leidt daarmee niet tot negatieve effecten op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid.

4.11.2 Parkeren

Aan de hand van de Nota parkeernormen Montfoort 2015 is de parkeerbehoefte berekend. Hiervoor is gebruik gemaakt van de maximumnormen voor 3 vrijstaande koopwingen buiten de bebouwde kom in een weinig stedelijk gebied:

• Vrijstaande koopwoning: 2,4 * 3 woningen = 7,2 parkeerplaatsen

Op eigen terrein is voldoende ruimte om 3 parkeerplaatsen per woning te realiseren. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen voldoet daarmee aan de norm zoals bepaald in de CROW.

Uit het bovenstaande kan worden concluderend dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmering oplevert voor het planvoornemen.

4.13.1 Digitale watertoets

Voor het voorliggend plan is een watertoets uitgevoerd. In dit kader is voor onderhavig bestemmingsplan een watertoets uitgevoerd. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Hiermee wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken en zo relevante wateraspecten vroegtijdig en expliciet te betrekken bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

De rapportage van de watertoets is als Bijlage 9 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing. De bestemming en de grootte van het plan hebben geen negatief effect op de waterhuishouding in ruimtelijke zin, omdat er sprake is van een afname van de verharding (> 800 m2). Het regenwater zal worden afgekoppeld en kan in het terrein vrij infiltreren. Dat is in lijn met het beleid van het waterschap.

4.13.2 Waterkering

Het plangebied is deels gelegen binnen de beschermingszone van een waterkering (de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering').

Op deze gronden mogen slechts worden gebouwd bouwwerken krachtens de hoofdbestemmingen, mits de belangen van de waterkering zich daartegen niet verzetten, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de waterkerende functie van deze gronden. Bouwen binnen de kernzone van de waterkering is niet toegestaan, tenzij het vervangen, vernieuwen en/of veranderen van bestaande bebouwing betreft waarbij uitsluitend gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Het planvoornemen wijzigt niets aan het watersysteem, met bijvoorbeeld dempingen, of verplaatsing van stuwen o.i.d, waardoor er geen strijdigheid is met betrekking tot de beperkingen van waterkeringen.

5.2.1 Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart opgebouwd uit (dubbel)bestemmingen (in kleurvlakken) en aanduidingen. De bestemming wordt voornamelijk ingegeven door de gewenste mogelijkheden in het plan met als randvoorwaarde een goede ruimtelijke ordening. De dubbelbestemmingen overlappen bestemmingen en geven eigen aanvullende regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. Aanduidingen worden ten slotte gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties voor het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

De verbeelding moet voldoen aan de landelijke standaarden (SVBP). In deze standaarden zijn afspraken vastgelegd over standaardbestemmingen en de weergave van bestemmingen en aanduidingen (zoals kleurgebruik, lijnen/vlakken, etc.). De verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale BGT en BRK ondergrond, schaal 1:1000, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Hierbij dient te worden aangetekend dat de BGT en BRK ondergrond geen juridische status heeft.

5.2.2 Regels

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan Knollemanshoek 8/8a, Montfoort’ zijn opgebouwd conform de door de SVBP2012 voorgeschreven systematiek en zijn gebaseerd op de regels van de vigerende bestemmingsplannen 'Buitengebied 2012', '1e herziening bestemmingsplan Buitengebied 2012' en 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen Montfoort'. De planregels sluiten aan bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). De regels omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

5.3.1 Artikel 1 - begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

5.3.2 Artikel 2 - wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.4.1 Tuin

De bestemming Tuin is nauw verbonden met de bestemming ‘Wonen’ en regelt die gedeelten van het erf behorende bij woningen die onbebouwd dienen te blijven: meestal de voortuin, grenzend aan het openbare gebied. Hier mogen behalve erkers geen (bij)gebouwen worden gebouwd, uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals erfscheidingen, pergola’s, vlaggenmasten en dergelijke zijn toestaan.

5.4.2 Wonen

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en erven. Onder deze bestemming worden grondgebonden vrijstaande woningen toegestaan. Bij deze bestemming is de situering van het hoofdgebouw (de woning) met conform de systematiek van het geldende plan toegestaan binnen een bouwvlak, waarbij de mogelijke situering wordt begrensd door bouwregels ten aanzien van de afstand tot de perceelsgrenzen en bebouwingspercentage. In de bouwregels zijn onder meer tevens de maximale goot- en bouwhoogte voor de woning, aanbouwen en bijgebouwen opgenomen. In de gebruiksregels zijn daarnaast aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven geregeld. Ten slotte is in de bestemmingsregels geborgd dat woningen conform het inrichtings- en beeldkwaliteitsplan dienen te worden gebouwd.

5.4.3 Waarde - Archeologie 3

In de regels voor deze dubbelbestemming is bepaald dat ontwikkelingen met bodemingrepen van meer dan 200 m2 en dieper dan 50 cm archeologisch onderzocht dienen te worden. Wanneer bodemverstorende ingrepen plaatsvinden die dit oppervlakte of de verstoringsdiepte overschrijden, dient op basis van archeologisch onderzoek aangetoond te worden dat er geen of nauwelijks archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

5.4.4 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming regelt de aanleg en instandhouding van een waterkering, de waterbeheersing en waterlopen. Op de tot Waterstaat - Waterkering bestemde gronden mogen slechts bouwwerken krachtens de hoofdbestemming worden gebouwd, mits de belangen van de waterkering zich daartegen niet verzetten. Bouwen binnen de kernzone van de waterkering is niet toegestaan, tenzij het vervangen, vernieuwen en/of veranderen van bestaande bebouwing betreft waarbij uitsluitend gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Op grond van de regels van deze dubbelbestemming dientvoor het uitvoeren van bepaalde werken een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Alvorens het bevoegd gezag beslist op een aanvraag voor een dergelijke vergunning dient eerst advies te worden aangevraagd bij de beheerder van de waterkering.

6.1.1 Exploitatiekarakteristiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer en/of kopers van de woningbouwkavels.

6.1.2 Kostenverhaal

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan inzichtelijk te maken. De gemeente kan van een exploitatieplan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• Het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• Het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is;
• Het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Ten behoeve van onderhavig plan worden tussen de gemeente en initiatiefnemer afspraken omtrent kosten gemaakt met betrekking tot eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en uitvoerbaarheid. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

De kosten van de bodemsanering (zie paragraaf 4.3), waarbij naar schatting circa 1.000 ton grond zal worden ontgraven en afgevoerd naar een grondreinigingsbedrijf, bedragen globaal circa € 90.000,- Hierbij is het uitgangspunt dat de grond reinigbaar is en niet behoeft te worden afgevoerd naar een stortplaats. Indien de grond, of een deel daarvan, dient te worden afgevoerd naar een stortplaats, dan moet rekening te worden gehouden met aanvullende (stort)kosten van circa € 50,- per ton. Resumerend betekent dit dat de saneringskosten zullen liggen binnen een bandbreedte van € 90.000,- tot (worst case) € 140.000,- (exclusief BTW). Gezien de waardevermeerdering van de grond als woonkavels levert dit geen belemmeringen op voor de financiële haalbaarheid van het planvoornemen.

De economische haalbaarheid van het planvoornemen mag op grond van het bovenstaande als voldoende gegarandeerd worden verondersteld.