| Plan: | 1e Herziening Kop IJsselveld |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0335.HZKopIJsselveld-ON01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 8 juli 2013 is het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' vastgesteld door de raad van de gemeente Montfoort. De locatie Kop IJsselveld is nu nog deels in gebruik als agrarische grond en deels als manege en ligt in het zuidelijke puntje van het huidige bedrijventerrein IJsselveld. Het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' maakt het mogelijk de agrarische grond en de manege om te zetten naar bedrijventerrein.
Vanuit de markt is er interesse voor het eerste kavel ter plaatse van de gevestigde manege. De bouwplannen van Kiremko stroken echter niet in z'n geheel met de regels uit het bestemmingsplan. Ten eerste is het wenselijk de parkeernorm te verlagen. Ten tweede heeft Kiremko de wens om meer (niet-zelfstandige) kantoorruimte te realiseren dan mogelijk is.
Met deze herziening van het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' wordt het mogelijk gemaakt om maatwerk te leveren en de realisatie van een nieuwe vestiging voor Kiremko mogelijk te maken.
Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' is uitgebreid onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid van het plan. De bevindingen van deze onderzoeken (geluidsonderzoek, milieuonderzoeken, archeologie, etc.) kunnen eveneens voor dit plan van toepassing worden verklaard. De aspecten parkeren en niet -zelfstandige kantoorruimte worden verder uitgewerkt in de navolgende hoofdstukken.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied, circa 12.000 m2 groot, ligt in de gemeente Montfoort, provincie Utrecht, en maakt deel uit van het bestemmingsplangebied 'Kop IJsselveld'. Kop IJsselveld ligt ingeklemd tussen het bedrijventerrein IJsselveld, de M.A. Reinaldaweg (zuidwest) en de Hollandse IJssel (zuidoost). Het gedeelte van het bedrijventerrein, dat wordt herzien, ligt in de noordoosthoek grenzend aan het bestaande bedrijfsperceel Waardsedijk Oost nummer 7. Het bedrijventerrein IJsselveld ligt ten westen van het woongebied van de kern Montfoort.
Afbeelding; plangebied (bron Globespotter)
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het gedeelte van het perceel, dat wordt gewijzigd, maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld', vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2013. Het vigerende bestemmingsplan kent meerdere bestemmingen:
Bedrijventerrein, Groen en Water en de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Waterstaat - Waterkering.
Verder gelden er meerdere aanduidingen, waaronder de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied'.
De dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie is door middel van het Wijzigingsplan Kop IJsselveld geheel verwijderd.
Ook is in het Wijzigingsplan Kop IJsselveld de dubbelbestemming Waterstaat Waterkering verkleind tot 16,2 meter vanaf de waterlijn.
Figuur Plankaart bestemmingsplan Kop IJsselveld (bron www.ruimtelijkeplannen.nl)
1.4 Planvorm
Deze 1e herziening vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de herziening van het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' wordt vastgelegd. Naast deze toelichting bestaat de 1e herziening uit regels en een verbeelding. De herziening legt de aanpassing van de parkeernorm en brutobedrijfsvloeroppervlak voor niet-zelfstandige kantoren vast, die voortkomen uit de praktijk en bedrijfseconomische noodzaak.
1.5 Leeswijzer
Na de inleiding in dit hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van het project gegeven. Voor de meeste aspecten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld. Hoofdstuk 3 betreft de juridische toelichting. Als laatste komt in Hoofdstuk 4 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project aan de orde.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
Voor dit onderdeel wordt verwezen naar de toelichting met bijbehorende onderzoeken van het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld. De planbeschrijving en de conclusies blijven van toepassing. Voor zover hier van wordt afgeweken door de herziening, wordt dit in onderstaande paragrafen toegelicht.
2.1 Het bedrijf
Kiremko is wereldwijd een belangrijke speler op de markt voor voedselverwerkende productielijnen. Kiremko ontwikkelt, produceert en installeert alle machines benodigd voor de (semi-) automatische verwerking van aardappelen in frites, (speciale) snackproducten zoals chips, pellets, tortilla chips en andere aardappel bijproducten zoals vlokken, salades en puree. Verder levert Kiremko machines voor de verwerking van groenten, niet alleen voor de vers-, maar ook voor de diepvries- en gekoelde markt.
De procestechnologie van Kiremko behelst het ontwerpen, produceren en installeren van machines voor: ontstenen, wassen, schillen, blancheren, koken, vormen, snijden, drogen, bakken, pasteuriseren, steriliseren, koelen, vriezen, (optisch) sorteren, transporteren, distribueren, wegen en verpakken: Kiremko levert het allemaal. Vanaf de aanvoer van het product als ruw product tot de afvoer als kant-en-klaar verpakt eindproduct. De individuele machines vormen een ketting, waarvan elke schakel een toonbeeld van inventiviteit en betrouwbaarheid is.
Afbeelding; situering kavel Kiremko op Kop IJsselveld
Regionaal gebonden
Kiremko bouwt zeer gespecialiseerde machines voor de voedingsmiddelen verwerkende industrie. Gemiddeld 85% van de productie wordt geëxporteerd. Kiremko is afhankelijk van de kennis en de ervaring van zijn medewerkers. Veel medewerkers komen uit Montfoort of de aangrenzende gemeenten. Het is daarom belangrijk dat Kiremko in Montfoort gevestigd blijft. Als Kiremko naar een andere regio zou gaan, zullen veel medewerkers een andere baan gaan zoeken en dat zal het voortbestaan van Kiremko ernstig in gevaar brengen. Het opleiden van nieuwe medewerkers, als die al te vinden zijn, duurt vele jaren. Ook wordt veel werk uitbesteed aan andere metaalverwerkende bedrijven in de regio, zelfs op hetzelfde industrieterrein IJsselveld, zoals bij Elmar, Barosta, Veenbrink en RVS Montfoort.
Kiremko heeft ook een strategisch partnerschap met Van den Pol uit Montfoort. Alle installaties die door Kiremko gebouwd en geïnstalleerd worden in de wereld worden voorzien van besturingen die door Van den Pol gebouwd worden. De monteurs van Van den Pol dragen ook zorg voor de montage van deze installaties, waar ook ter wereld.
Zou Kiremko verhuizen buiten de regio Montfoort dan zal ook dit partnerschap komen te vervallen aangezien het noodzakelijk is dat beide bedrijven op korte afstand van elkaar gevestigd zijn.
Het is daarom bedrijfseconomisch noodzakelijk dat het bedrijf in Montfoort gevestigd kan blijven. De enige geschikte locatie binnen Montfoort voor een bedrijf als Kiremko met een hoge milieucategorie is het bedrijventerrein IJsselveld.
Behoefte aan meer bedrijfsvloeroppervlak
Kantoren:
In het huidige pand voldoen niet alle ruimtes meer aan de Arbowetgeving inzake het aantal m2 per werkplek voor kantoren. Geplande kantooroppervlakte nieuwe situatie wordt minimaal twee keer groter. Een vloeroppervlak van 2.800 m2 is nodig om het huidige aantal medewerkers op kantoor voldoende werkruimte ter beschikking te stellen inclusief een kantine voor alle medewerkers en voldoende vergaderruimtes. Daarnaast wordt bij de nieuwbouwplannen rekening gehouden met extra ruimte om lichte groei op te vangen met 700 m2. Totaal benodigde kantooroppervlakte is 3.500m2 verdeeld over drie verdiepingen. In de huidige situatie zitten op kantoor 78 medewerkers.
Productie en magazijn:
Kiremko bouwt machines voor de voedselverwerkende industrie. Deze worden steeds groter, om efficiënter te kunnen produceren. Echter blijft het aantal medewerkers van Kiremko dat die machine maakt gelijk, terwijl zij wel een groter vloeroppervlak nodig hebben om deze grote machine te bouwen.
Momenteel is de logistieke stroom in de productie verre van optimaal. Het extra verplaatsen van de te produceren machines kost momenteel extra geld. Zodra een machine klaar is wordt deze naar een tijdelijke opslag (buiten Montfoort) getransporteerd. In het nieuw te bouwen pand kan er efficiënter gewerkt worden en kunnen veel onnodige verkeersbewegingen (vrachtverkeer) voorkomen worden.
Voor het produceren van deze grotere machines heeft Kiremko zelf ook grotere machines nodig (o.a. een nieuwe lasersnijbank). Deze past niet meer tussen de reeds opgestelde machines in het huidige pand.
Geplande uitbreiding van productie en magazijn is circa 3200 m2. In de huidige situatie heeft Kiremko 42 medewerkers voor productie en magazijn. Dit betekent een brutovloeroppervlak in de nieuwe situatie van circa 6900 m2. In de huidige situatie heeft Kiremko 42 medewerkers voor productie en magazijn.
Tabel; functies met mederwerkers en bedrijfsvloeroppervlak
Vanuit de Arbowetgeving en de technische ontwikkelingen in de branche is het bedrijfseconomisch noodzakelijk een nieuw bedrijfspand te realiseren die voldoet aan de huidige eisen. Daarnaast zal bij de nieuwbouw rekening worden gehouden met een lichte groei van het aantal medewerkers.
2.2 Omgevingsaspecten
Om het nieuwbouwplan op Kop IJsselveld mogelijk te maken is maatwerk noodzakelijk. Dit betekent dat voor het bedrijf Kiremko de parkeernorm voor arbeidsextensieve bedrijven wordt verlaagd en het bruto bedrijfsvloeroppervlak van niet-zelfstandige kantoorruimte wordt vergroot. In deze paragraaf wordt voor beide aspecten een motivatie gegeven voor de herziening.
2.2.1 Niet-zelfstandige kantoorruimte
In het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' zijn kantoren toegestaan als niet-zelfstandig onderdeel van een bedrijf, waarbij per bedrijfskavel het kantoorgedeelte ten hoogste 50% van het bedrijfsvloeroppervlak bedraagt, tot een maximum van 1.000 m2.
In de huidige situatie heeft Kiremko 1400m2 niet-zelfstandige kantoorruimte.Huidige m2 per arbeidsplaats is 18m2 (1400m2/78medewerkers). Dit is te laag en voldoet niet aan de Arbowetgeving. Volgens CROW Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van oktober 2012, bijlage I Begrippen en definities geldt voor kantoor zonder baliefunctie een bedrijfsvloeroppervlak van 25-35 m2 voor 1 arbeidsplaats.
Bij Kiremko wordt gewerkt met grote tekeningen en bureaus. Het bedrijf wil daarom naar circa 35 m2 per arbeidsplaats. Een vloeroppervlak van circa 2.800 m2 is nodig om het huidige aantal medewerkers op kantoor voldoende werkruimte ter beschikking te stellen inclusief een kantine voor alle medewerkers en voldoende vergaderruimtes. Daarnaast wordt bij de nieuwbouwplannen rekening gehouden met extra ruimte om lichte groei op te vangen met 700 m2. Totaal benodigde kantooroppervlakte is 3500m2 verdeeld over drie verdiepingen.
Provinciale verordening Utrecht
In Artikel 3.4 Toekomstig bedrijventerrein lid 4 van de verordening is met betrekking tot niet-zelfstandige kantoren het volgende opgenomen:
'De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, een verantwoording waarbij de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd en een verantwoording waaruit blijkt dat de nieuwvestiging of uitbreiding in overeenstemming is met het regioconvenant. Indien de oppervlaktemaat ten behoeve van een bedrijfsgebonden kantoor groter is dan 2.000 m2 wordt tevens onderbouwd dat die oppervlakte economisch noodzakelijk is en regionaal is afgestemd'.
Het Bestemmingsplan Kop IJsseveld motiveert reeds de uitbreiding van het bedrijventerrein, voor deze onderbouwing wordt verwezen naar de toelichting van het moederplan. Volgens de verordening van de provincie is niet-zelfstandige klantoorruimte groter dan 2000m2 mogelijk, mits die oppervlakte economisch noodzakelijk is en regionaal is afgestemd'.
Economische noodzakelijk
Een maximum van 1000 m2 zou betekenen dat Kiremko in de nieuwe situatie een kleiner kantoor kan realiseren dan het huidige kantoor. Een maximum van 1000 m2 is zeker niet voldoende.
Doordat Kiremko een belangrijk deel van zijn productie uitbesteedt (o.a. bij de in paragraaf 2.1 genoemde bedrijven) zijn de afdelingen engineering en tekenkamer verhoudingsgewijs groter dan bij andere bedrijven.
Kiremko heeft een grote engineerings- / tekenafdeling. Deze medewerkers hebben een groter bureau nodig om grote tekeningen op te kunnen verwerken. Een brutovloeroppervlak van 35 m2 per arbeidsplaats is daarom wenselijk. Dit betekent voor een kantoor met 78 medewerkers circa 2800m2 bedrijfsvloeroppervlak. Het is belangrijk voor de economische groei van het bedrijf dat bij de nieuwbouw ruimte is voor een lichte groei van het aantal medewerkers van kantoor. Voor een groei naar circa 100 medewerkers is 700 m2 extra kantoorruimte nodig.
Totaal benodigde kantooroppervlakte van 3.500 m2 wordt verdeeld over drie verdiepingen. Het totaaloppervlakte van het nieuwe pand is circa 10.400m2.. In het plan is de oppervlakte van het kantoor slechts 33,6% van het totaal BVO. Volgens het bestemmingsplan mag dit maximaal 50% zijn.Dit percentage wordt dus niet overschreden.
In paragraaf 2.1 is reeds gemotiveerd dat het economisch noodzakelijk is dat Kiremko behoefte heeft aan meer bedrijfsvloeroppervlak. Om de afdeling engineering en tekenkamer optimaal te kunnen laten functioneren is het noodzakelijk 3.500m2 aan niet-zelfstandige kantoorruimte te realiseren.
Regionale afstemming
In paragraaf 2.1 is reeds gemotiveerd dat het bedrijf Kiremko regionaal gebonden is. Voor het bedrijf is het bedrijfseconomisch noodzakelijk in Montfoort en het liefst op het huidige bedrijventerrein IJsselveld te blijven. Specifieke productieprocessen van Kiremko vragen om een specifiek gebouw. Kiremko heeft dan ook een voorkeur voor een pand op maat. Vanwege deze specificiteit is het niet mogelijk een pand uit de bestaande voorraad te vinden en is nieuwbouw noodzakelijk.
Ook voor de werkgelegenheid in de regio en de gemeente Montfoort is het belangrijk dat Kiremko op het bedrijventerrein IJsselveld kan blijven. Het is wenselijk voor het bedrijventerrein IJsselveld uit te blijven gaan van een bepaalde mate van multifunctionaliteit. Kleine, middelgrote en grote bedrijven in verschillende milieucategorieën moeten zich kunnen vestigen.
Het toestaan van een grotere bedrijfsgebonden kantooroppervlakte dan 2.000 m2 heeft geen gevolgen voor andere bedrijventerreinen in de regio. Verdere regionale afstemming is dan ook niet noodzakelijk.
2.2.2 Parkeren
Vigerend bestemmingsplan
Ten behoeve van de nieuwe bedrijven zijn parkeerplaatsen benodigd. De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van kencijfers uit publicatie 317, CROW. Hierbij is uitgegaan van weinig stedelijk gebied en een ligging in de rest bebouwde kom. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen uit het bestemmingsplan 'Kop IJsselveld' van de te hanteren kencijfers voor verschillende functies.
De parkeernormen zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In de regels is uitgegaan binnen de bandbreedte van de gemiddelde parkeernorm. Uitgangspunt bij de ontwikkeling is dat parkeren plaatsvind op eigen terrein, zoveel mogelijk aan de zij- en achterkant van de bebouwing.
In Artikel 3 Bedrijventerrein zijn in lid 3.5 Specifieke gebruiksregels onder sub e de parkeernormen opgenomen:
Er dient voorzien te worden in voldoende parkeerplaatsen en voldoende laad- en losgelegenheid op eigen
terrein. Hierbij gelden de volgende parkeernormen:
- 1. kantoren: ten minste 2,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak;
- 2. arbeidsintensieve bedrijven (industrie, garagebedrijf, laboratorium, werkplaats, etc.): ten minste 2,4 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak;
- 3. arbeidsextensieve bedrijven (loods, opslag, groothandel, transportbedrijf, etc.): ten minste 1,1 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak;
- 4. bedrijfsverzamelgebouw: ten minste 2,0 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak;
- 5. ten aanzien van overige bedrijfsruimte geldt een parkeernorm van 2,4 parkeerplaats per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak;
- 6. ten aanzien van dienstverlening geldt een parkeernorm van 3,6 parkeerplaats per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak.
Verlagen parkeernorm extensieve bedrijven
Door middel van het voorliggende bestemmingsplan wordt de parkeernorm voor het betreffende perceel voor het bedrijf Kiremko herzien. Het bedrijf Kiremko kan vanuit bedrijfstypologie worden onderverdeeld in kantoor zonder baliefunctie en bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief (productie en magazijn). Voor kantoren blijft de parkeernorm van 2,6 parkeerplaatsen per 100 m2 brutobedrijfsvloeroppervlak ongewijzigd. De parkeernorm voor arbeidsextensieve bedrijven wordt in dit bestemmingsplan verlaagd van 1,1 naar 0,8 parkeerplaats per 100 m2 brutobedrijfsvloeroppervlak. Dit betekent dat in de regels van de herziening wordt uitgegaan binnen de bandbreedte van de CROW van de laagste parkeernorm.. In onderstaande tekst wordt een motivatie gegeven voor het verlagen van de parkeernorm.
Arbeidsextensief (productie en magazijn)
Kiremko is een arbeidsextensief bedrijf. Arbeidsextensief is een vorm van werken waarbij weinig handkracht nodig is en veel machines worden gebruikt. In de CROW Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van oktober 2012 wordt in bijlage I Begrippen en definities (blz 110) vermeld dat voor een arbeidsextensiefbedrijf wordt uitgegaan van 30-50 m2 voor 1 arbeidsplaats.
Kiremko bouwt grote machines die grote volumes aardappelen kunnen verwerken, daardoor kunnen er in de productieruimte minder medewerkers per m2 werken dan bij standaard metaal verwerkende bedrijven.
Om grote machines te maken heeft Kiremko zelf ook grotere machines nodig (wateryet snijbank, laser snijbank, kantbanken, etc.). Rondom deze machines is ook veel manoeuvreerruimte voor de te bewerken platen nodig. Deze ruimte kan niet worden gebruikt als werkplek.
In de huidige situatie heeft Kiremko 42 medewerkers voor productie en magazijn. Het brutobedrijfsvloeroppervlak voor het arbeidsextensieve deel van het bedrijf (productie en magazijn) bedraagt in de huidige situatie 3700 m2. Dit betekent dat in de huidige situatie Kiremko 88 m2 per arbeidsplaats heeft (3700m2/42 medewerkers). Dit is ruim 58 m2 boven de CROW-norm van 30-50 m2 voor 1 arbeidsplaats. Daarnaast is in de praktijk gebleken, dat de machines steeds groter worden, hierdoor neemt in de toekomst het aantal m2 per arbeidsplaats alleen maar verder toe.
Kiremko is dus een zeer arbeidsextensief bedrijf, die in vergelijking met de landelijke norm minder parkeerbehoefte heeft. Maatwerk voor het bedrijf Kiremko is daarom wenselijk.
Medewerkers uit de regio
Veel medewerkers komen uit Montfoort of de aangrenzende gemeenten en komen op de fiets. Gemiddeld staan er 24 fietsen in het fietsenhok. Hieronder is een overzicht weergegeven van de gemeenten waar de medewerkers van Kiremko wonen:
- Gemeente Montfoort: 21 medewerkers
- Gemeente Oudewater: 10 medewerkers
- Gemeente Woerden: 24 medewerkers
- Gemeente Lopik: 8 medewerkers
- Gemeente IJsselstein: 3 medewerkers
- De Meern: 7 medewerkers
In totaal wonen 73 medewerkers (53%) van de 137 medewerkers in een straal van 15 km rondom Montfoort.
Doordat veel medewerkers op de fiets komen is Kiremko een bedrijf, die in vergelijking met de landelijke norm minder parkeerbehoefte heeft. Maatwerk voor het bedrijf Kiremko is daarom wenselijk.
Huidige parkeersituatie
Op dit moment heeft Kiremko op Tasveld 7 80 parkeerplaatsen in gebruik, waarvan 62 parkeerplaatsen op het eigen terrein en 18 openbare parkeerplaatse. Deze 80 parkeerplaatsen voldoen in de huidige situatie. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in het huidige pand de kantooruimtes niet meer voldoen aan de Arbowetgeving inzake het aantal m2 per werkplek. Volgens onderstaande tabel heeft een kantoormedewerker in de huidige situatie 18m2. Dit in tegenstelling tot de landelijke norm van 25-35 m2 voor 1 arbeidsplaats. Hierdoor is in de huidige situatie de behoefte aan parkeerplaatsen voor kantoormedewerkers groter. Deze parkeerplaatsen zijn beschikbaar omdat de productie minder parkeerplaatsen in de praktijk gebruikt dan de norm van 1,1 p.p. per 100m2.
Tabel; parkeerbalans huidige situatie
Toekomstige situatie
Voor de kantoorruimte blijft de gestelde parkeernorm uit het bestemmingsplan Kop IJsselveld behouden. Dit betekent voor 3.500 m2 kantoorruimte 91 parkeerplaatsen. waarbij wordt uitgegaan van circa 35m2 bedrijfsvloeroppervlak per arbeidsplaats. Voor de nieuwbouw zal de productie en magazijn circa 6900 m2 ruimte in beslag nemen. Voor de productie en magazijn wordt uitgegaan van de parkeernorm van een arbeidsextensief bedrijf. Omdat Kiremko ruim boven de norm zit met circa 88m2 per arbeidsplaats wordt uitgegaan van de laagste parkeernorm van 0,8 p.p. per 100m2 BVO binnen de bandbreedte van de CROW. Dit betekent voor productie en magazijn 55 parkeerplekken zullen worden geraliseerd. In totaal worden 146 parkeerplaatsen gerealiseerd.
Door parkeerplekken op het dak te realiseren zal Kiremko op een intensieve manier gebruik maken van de ruimte en de auto's aan het zicht onttrekken.
2.2.3 Conclusie
Door middel van deze onderbouwing is aangetoond dat voor het bedrijf Kiremko vanuit bedrijfseconomisch oogpunt noodzakelijk is een nieuw bedrijfspand te realiseren op Kop IJsselveld. Een pand dat voldoet aan de huidige eisen en mogelijkheden heeft voor economische groei. Op deze manier wordt de binding met Montfoort en de regio behouden en is het aantal m2 niet-zelfstandige kantoorruimte en het aantal parkeerplaatsen afgestemd op de bedrijfvoering. De lagere parkeernorm voor extensieve bedrijven geldt alleen als er sprake is van minimaal 75 m2 werkruimte per werknemer. Dit is opgenomen in de regels. Op deze manier is voldoende geborgd dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden, nu en in de toekomst.
Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving
Deze 1e herziening is opgesteld als een globaal plan gebaseerd op het moederplan Kop IJsselveld. Voor dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Hierin zijn verplichtingen opgenomen ten aanzien van de opbouw en presentatie van het bestemmingsplan. De globale systematiek komt tot uiting in de plankaart, waarin slechts een aantal bestemmingen worden geregeld. Het pand van het bedrijf wordt niet gedetailleerd op de plankaart vastgelegd, dit om toekomstige ontwikkelingen niet onnodig te belemmeren.
3.1 Planregels
3.1.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Begrippen (artikel 1) en Wijze van meten (artikel 2)
De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogte- en andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden.
3.1.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Het grootste gedeelte van de gronden van plangebied heeft de bestemming bedrijventerrein, het bedrijfskavel voor Kiremko. De voor bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven, kantoren, dienstverlening en bijbehorende voorzieningen (zoals parkeren). De maximale toegestane milieucategorie is voor het plangebied van de geluidcontour 4.2. De maximale bouwhoogte binnen deze bestemming bedraagt 11 meter. De in het artikel opgenomen parkeernormen zijn gebaseerd op de CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' uit 2012. Ten opzichte van het bestemmingsplan Kop IJsselveld is de parkeernorm voor extensieve bedrijven verlaagd naar 0,8 p.p. per 100 m2 BVO en is het aantal m2 niet-zelfstandige kantoorruimte verhoogd naar 3.500 m2.
Deze bestemming geldt voor de in het plangebied aanwezige en als zodanig bestemde groenvoorzieningen langs de Hollandse IJssel. Door hier ook de functie water te noemen is het mogelijk binnen de groenbestemming ook water aan te leggen. De bebouwingsmogelijkheden in lid 2 zijn beperkt tot bouwwerken geen gebouwen zijnde (geen gebouwen dus), zoals lantaarnpalen, straatmeubilair, enzovoort De maximum hoogte is bepaald op 3 m. Daarnaast zijn langzaamverkeersverbindingen toegestaan.
Artikel 5 Waterstaat - Waterkering
De waterkering, inclusief de beschermingszone, heeft de dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering gekregen. Deze dubbelbestemming beschermd de waterkering.
3.1.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels
Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling .
3.1.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is, rekening houdend met de terminologie uit de Wabo, één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag. Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan.
Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij ontwikkelingen die door middel van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het exploitatieplan is de basis voor het doorberekenen van de verhaalbare kosten die de gemeente maakt om de aangewezen bouwplannen mogelijk te maken. Op basis van art. 6.2.4 Bro worden daartoe onder andere gerekend kosten van onderzoek en planvorming voor de bestemmingsplanherziening.
Hiervan kan worden afgeweken indien het verhaal van kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst. (art. 6.12 lid 2 Wro).
Met de initiatiefnemer is een koopovereenkomst gesloten. De is grond momenteel in handen van de gemeente en voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Kop IJsselveld is een grondexploitatie opgesteld. Het kostenverhaal is daarmee op een andere manier geregeld. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
4.2.1 Vooroverleg
De herziening maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan 'Kop IJsselveld'. Het voorontwerp van het vigerende bestemmingsplan heeft destijds volgens de inspraakverordening van de gemeente Montfoort gedurende 6 weken terinzage gelegen. Over het voorontwerp bestemmingsplan is tevens inzake art. 3.1.1 Bro (voor)overleg gevoerd. Aangezien de herziening gaat om een minimale wijziging, is de inspraakprocedure overgeslagen. Het voorontwerp is wel voorgelegd aan Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de Provincie Utrecht . In bijlage 1 en 2 zijn de vooroverlegreacties opgenomen.
Provincie Utrecht
De realisering van de uitbreiding van het bedrijventerrein Kop IJsselveld is echter maar deels in overeenstemming met het provinciaal ruimtelijk beleid. De verantwoording is niet in overeenstemming met de in artikel 3.4, lid 4 van de PRV genoemde voorwaarden. Daarin wordt o.a. gesteld dat de nieuwvestiging of uitbreiding in overeenstemming moet zijn met het regioconvenant. Indien de oppervlaktemaat ten behoeve van een bedrijfsgebonden kantoor groter is dan 2.000 m2 dient tevens onderbouwd te worden dat die oppervlakte economisch noodzakelijk is en regionaal is afgestemd. Het bedrijf Kiremko heeft een behoefte aan 3.200 m2 bedrijfsgebonden kantoor. Met een regionale afstemming wordt bedoeld dat alle bij het regio convenant betrokken partijen moeten instemmen met de in dit bestemmingsplan opgenomen (grotere) oppervlakte aan bedrijfsgebonden kantoorruimte. Het is dan ook noodzakelijke dat in de plantoelichting de reacties van de bij het bedrijvenconvenant Utrecht-West betrokken gemeenten worden opgenomen. Zonder deze reacties is het plan in strijd met artikel 3.4. van de PRV.
Reactie gemeente:
Met de provincie is afgesproken dat het ontwerpbestemmingsplan in maart in procedure wordt gebracht. Tegelijkertijd met de ter visie legging vraagt de gemeente Montfoort de regiogemeenten om een reactie op het voornemen om meer bedrijfsgebonden kantooroppervlakte dan 2.000 m2 toe te staan. De reacties hierop verwacht de gemeente Montfoort eind maart binnen te krijgen. Dit zal halverwege de zienswijzentermijn zijn van het ontwerpbestemmingsplan 1e herziening Kop IJsselveld. De gemeente Montfoort zal de reacties van de regiogemeenten voorleggen aan de provincie. Op basis hiervan kan de provincie dan bepalen om wel of niet een zienswijze in te dienen.
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Het Hoogheemraadschap adviseert positief over het plan. Het plan voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill principe". Dit principe houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. In het kort gaat het om:
- Het huidige plan leidt niet tot verslechtering ten opzichte van het oorspronkelijke bestemmingsplan kop Usselveld. In dit bestemmingsplan is de nieuwe waterhuishoudkundige situatie belegd, waaronder compensatie voor de versnelde afvoer vanaf nieuw verhard oppervlak.
- In overleg met het waterschap is in het plan uitgegaan van een waterstaatswerkzone van 16.2 meter. Dit Is vooruitlopend op de wijziging van de status (gepland in 2017) door het Rijk.
- Vanuit de keur blijven de grenzen van de beschermingszone van de C-kering gelden, omdat de Legger van het waterschap nog niet is aangepast. Er moet om deze reden een watervergunning worden aangevraagd bij het waterschap binnen de zone van 40 meter vanaf de waterlijn.
- Op het uitvoeringsniveau in de vergunningverlening zal het waterschap vooruitlopen op de wijziging van de status in 2017. Bij het beoordelen van watervergunningsaanvragen in de beschermingszone zal de waterstaatswerkzone van de regionale waterkering worden gehanteerd.
Reactie gemeente:
De Gemeente Montfoort neemt de reactie als kennisgeving aan.
4.2.2 Zienswijzen en vaststelling
Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan van deze herziening in procedure gebracht door het ter inzage te leggen. Gedurende een periode van zes weken ligt het plan ter inzage en krijgt een ieder de mogelijkheid om zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan te geven.
Hierna zal het plan ter vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Na vaststelling ligt het vastgestelde plan gedurende 6 weken ter inzage met de mogelijkheid tot het instellen van beroep en/of het aanvragen van voorlopige voorziening bij de Raad van State. Indien er geen beroep wordt ingesteld, is er sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan.