Verplaatsen bedrijfswoning Heide 5 Panningen

1.1 Aanleiding

Ter hoogte van het adres Heide 5 in Panningen bevindt zich camping Beringerzand. De camping is in 1970 opgericht en is van oorsprong een buitenverblijf van de Paters Lazaristen uit Panningen. Met het karakteristieke kloostergebouw aan de ingang als 'blikvanger' is camping Beringerzand echter het oudste recreatieoord van Nederland.

Camping Beringerzand heeft 375 toeristische kampeerplaatsen, 150 vaste standplaatsen, 10 stacaravans voor verhuur en diverse 'glamping' objecten voor verhuur. De camping is daarnaast voorzien van dagrecreatieve voorzieningen zoals een binnenspeeltuin en binnenzwembad, ondergebracht in speel- en zwemparadijs KinjerKriebel. In het voormalige klooster bevindt zich familierestaurant Klein Volk en bar en feestzaal Patershof. Deze horecafaciliteiten bedienen niet alleen de eigen gasten, maar ook fietsers en wandelaars die gebruik maken van de diverse knooppuntenroutes.

Om de camping en bijbehorende faciliteiten te runnen, is het toegestaan dat de beheerders op locatie wonen. Het bestemmingsplan '2e reparatieherziening bestemmingsplan buitengebied: Stille Wille en Beringerzand', vastgesteld op 15 december 2015, voorziet in de bouw en het gebruik van twee bedrijfswoningen ter plaatse. Ter hoogte van het voormalige klooster mag een gedeelte van het pand gebruikt worden ten behoeve van een bedrijfswoning/mag één grondgebonden bedrijfswoning opgericht worden. Ter plaatse van het kampeerterrein mag een tweede bedrijfswoning opgericht worden.

Op dit moment bevinden zich op het campingterrein drie (bedrijfs)woningen die al geruime tijde in gebruik zijn. In het verleden zijn diverse verzoeken om handhaving ingediend bij de gemeente Peel en Maas. De verzoeken waren gericht tegen het zonder omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) oprichten van één van deze woningen en het permanent bewonen hiervan.

Ten zuiden van de Heide ligt het, bij Beringerzand behorende, bungalowpark. Voorliggende bestemmingsplan bevat geen inhoudelijke wijzigingen voor dit deel van het recreatieterrein. Het maakt slechts deel uit van voorliggend bestemmingsplan omdat beide locaties samen 1 bedrijf zijn en daarbij 1 milieuvergunning hebben (zie 4.2).

De gemeente Peel en Maas is bereid om mee te werken aan het legaliseren van de tweede bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken ter plaatse van het kampeerterrein (bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie). Ter compensatie zal de mogelijkheid voor een bedrijfswoning ter plaatse van het voormalige klooster omgezet worden in het gebruik van een gedeelte van het voormalige klooster ten behoeve van een vakantieappartement. Hiervoor moet het vigerend juridisch-planologisch kader op de verschillende punten gewijzigd worden. Het voorliggend bestemmingsplan omvat een toelichting waarin de legalisatie ruimtelijk en milieutechnisch wordt afgewogen, alsmede het nieuwe juridisch-planologisch kader.

1.2 Ligging plangebied

In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven. Het plangebied betreft recreatieterrein Beringerzand, gelegen ten noordoosten van de kern Beringe en ten noorden van de Noordervaart en de Noordenbaan (N275). Het recreatieterrein bestaat uit een kampeerterrein ten noorden van de Heide en een bungalowpark ten zuiden van deze weg.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan '2e reparatieherziening bestemmingsplan buitengebied: Stille Wille en Beringerzand', vastgesteld op 15 december 2015. Zie figuur 1.2 voor een uitsnede van dit plan ter plaatse van het plangebied.

Figuur 1.2. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannnen.nl)

Ter plaatste van het plangebied zijn de gronden met name bestemd ten behoeve van Recreatie-Verblijfsrecreatie.

Voor het noordelijk deel van het plangebied is de functieaanduiding 'kampeerterrein' opgenomen. De gronden zijn bestemd voor een kampeerterrein met de daarbij behorende (sanitaire) voorzieningen. De planvoorschriften laten, naast kampeermiddelen zoals stacaravans en andere voorzieningen behorend bij de camping, de aanwezigheid van één bedrijfswoning toe inclusief bijbehorende bouwwerken (artikel 4.2.4). De bouw van recreatiewoningen is niet toelaatbaar en ook permanente bewoning van kampeermiddelen is op het kampeerterrein niet toegestaan.

Het zuidelijk deel (het bungalowpark) heeft de functieaanduiding 'recreatiewoning'. Op dit deel zijn recreatiewoningen dus toegestaan. Om de permanente bewoning van een aantal recreatiewoningen te regelen is het plan '2e reparatieherziening bestemmingsplan buitengebied: Stille Wille en Beringerzand' opgesteld. Hiervoor is voor dit deel van Beringerzand is een aantal aanduidingen opgenomen. Deze zullen in het voorliggend plan één-op-één worden overgenomen.

Ter plaatse van het voormalige klooster geldt de bestemming Horeca. Binnen deze bestemming is naast horeca tevens één bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken toelaatbaar.

Naast deze twee enkelbestemmingen kent het plangebied voor het grootste gedeelte de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 5 ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden. Daarnaast zijn er nog drie gebiedsaanduidingen van toepassing.

2.1 Bestaande situatie

In het noordelijk deel van het plangebied (het kampeerterrein) zijn momenteel drie (bedrijfs)woningen aanwezig. De locatie van de woningen is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1. Locatie bestaande woningen

De woning ter plaatse van nummer 1, is in gebruik als bedrijfswoning, planologisch mogelijk en vergund middels een bouwvergunning (tegenwoordig omgevingsvergunning) in 1989. De woning ter plaatse van nummer 2 betreft de te legaliseren bedrijfswoning. Deze woning (inclusief bijbehorende bouwwerken) is in gebruik als bedrijfswoning, planologisch niet mogelijk in verband met woning nummer 1 en niet vergund. Woning nummer 3 is gelegen in het voormalige klooster, boven de Patershof, is niet in gebruik als bedrijfswoning maar wel planologisch toelaatbaar.

De exacte locatie van de te legaliseren bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken is weergegeven in figuur 2.2. Figuur 2.3 geeft een impressie van de bestaande situatie.

Figuur 2.2. Locatie te legaliseren bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken

Figuur 2.3. Impressie bestaande situatie met woning inclusief 'wit tuinhuis'

Tegen de tweede bedrijfswoning ter plaatse van de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie loopt al enkele jaren een handhavingstraject vanuit de gemeente Peel en Maas. Artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo verbiedt het bouwen van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning tenzij het bouwwerk valt onder de bepalingen zoals opgenomen in bijlage 2 Bor (vergunningsvrij bouwen). Middels dit bestemmingsplan worden de planologische rechten voor een tweede bedrijfswoning verplaatst naar de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie. Daarmee wordt de bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken planologisch toelaatbaar.

2.2 Beoogde situatie

De beoogde situatie voorziet in het legaliseren van de tweede bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie. Ter compensatie zal het planologisch onmogelijk worden gemaakt om de bestaande woning boven de Patershof als bedrijfswoning te gebruiken. Op deze manier worden de bestaande rechten van het perceel verschoven en blijft het aantal bedrijfswoningen gelijk aan de vigerende situatie.

Er is de wens om de bovenverdieping boven de Patershof toekomstig in gebruik te houden als recreatief appartement vanwege het unieke historische karakter van het pand. Camping Beringerzand richt zich namelijk met name op de toeristische gast. Dit is een zeer dynamische markt waarbij het bedrijf moet inspelen op de veranderende wensen van de gasten. Er is een vraag ontstaan naar voorzieningen waarmee het bedrijf zich kan onderscheiden ten opzichte van andere bedrijven. Daarnaast is er een behoefte aan meer luxe. De camping wordt om deze reden voorzien van tipitenten en luxe safaritenten van bamboe. Naast luxe is de trend 'niet meer hebben, maar gebruiken'. Stacaravans worden om deze reden steeds vaker verhuurd. Het vakantieappartement in het voormalige klooster zal als bijzonder product dienen, gelegen op een unieke locatie. Dit product zal een positieve uitstraling hebben op het gehele bedrijf. Een uitgebreidere beschrijving van de ontwikkeling met betrekking tot het appartement is opgenomen in bijlage 2.

2.3 Ruimtelijke inpasbaarheid

Ten aanzien van de locatie en afmetingen van bedrijfswoningen binnen de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie zijn enkele bepalingen opgenomen. Binnen dit kader is de tweede bedrijfswoning als ruimtelijk inpasbaar te beschouwen.

Van belang is dat de bedrijfswoning (inclusief bijbehorende bouwwerken) gebouwd moet worden binnen het bouwvlak, met uitzondering van het gedeelte waar de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' is gelegen. Omdat de oprichting van een bedrijfswoning alleen is uitgesloten op het gedeelte van de camping ten zuiden van de Heide en het gehele bestemmingsvlak is voorzien van een bouwvlak voldoet de bedrijfswoning aan deze bepaling.

De voorgevel van de bedrijfswoning dient te worden gebouwd in of achter de bestaande voorgevelrooilijn. Omdat er geen bestaande voorgevelrooilijn aanwezig is, is deze bepaling niet van toepassing op de betreffende bedrijfswoning.

De afstand van de bedrijfswoning en bijbehorende bouwwerken tot de bestemmingsvlakgrenzen dient minimaal 5 meter te bedragen. Omdat de woning en de bijbehorende bouwwerken op circa 35 meter van de grens met de bestemming Horeca liggen, wordt ook aan deze voorwaarde voldaan.

De inhoud van de bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken mag daarnaast maximaal 1.000 m³ bedragen en de goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoning respectievelijk maximaal 6 en 9 meter.

In onderstaand schema is in de huidige situatie voor de woning, het witte tuinhuis en de garage de inhoud aangegeven.

Tabel 2.1. Inhoud per object

object	Inhoud
Woning	400 m³
Wit tuinhuis	90 m³
Garage	150 m³
Totaal	640 m³

De inhoud bedraagt minder dan de maximaal toegestane 1.000 m³ en met een goothoogte van 2,60 meter en een bouwhoogte van 6,35 meter wordt aan alle maatvoeringen ruim voldaan.

De afstand tussen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 15 meter en de goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt respectievelijk maximaal 3,30 meter en 6 meter. Zowel de, in figuur 2.2 aangegeven, garage als het 'witte tuinhuis' voldoen aan deze bepalingen. De andere bouwwerken vallen onder de bepalingen zoals opgenomen in artikel 2, bijlage II Bor (vergunningsvrij bouwen).

Omdat de bedrijfswoning daarnaast is gelegen op een locatie waar zich de algemene faciliteiten van de camping bevinden, zal er geen sprake zijn van overlast naar de bezoekers en gasten. De bedrijfswoning is daarmee als ruimtelijk inpasbaar te beschouwen op de betreffende locatie.

3.1 Toetsing aan beleidskaders

De beoogde ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan het ruimtelijk beleid van het Rijk, de provincie Limburg en de gemeente Peel en Maas.

3.1.1 Rijksbeleid

SVIR, Bro en Barro

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit op Rijksniveau. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden.

De provincie Limburg hanteert in de Omgevingsverordening Limburg 2014 dezelfde systematiek voor toetsing aan de ladder als vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Aanvullend gaat het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) er bij toepassing van de ladder vanuit dat ook wordt onderzocht in hoeverre nieuwe stedelijke ontwikkelingen kunnen worden ondergebracht in leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen.

Toetsing

Vanwege de kleinschaligheid van de ontwikkelingen is er geen sprake van strijd met het SVIR en het Barro; beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds dragen de ontwikkelingen ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Er is daarnaast geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking, omdat er slechts sprake is van toevoeging van één woning (zie uitspraken Raad van State: 11 juni 2014, 201306888/1/R2 en 16 september 2015, 201501297). Het Rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.1.2 Provinciaal beleid

Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014)

Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 geeft een visie op de ontwikkeling van de Limburgse omgeving en de regio's Noord-, Midden- en Zuid-Limburg in de komende 10 tot 15 jaar In samenhang met POL2014 zijn er programmatische beleidsdocumenten, een omgevingsverordening met bijbehorende beleidsregels en inpassingsplannen vastgesteld. In het POL2014 staan de twee principes 'kwaliteit' en 'uitnodigen' centraal.

Omgevingsverordening Limburg 2014

De Omgevingsverordening is vanuit juridisch-bestuurlijk oogpunt het belangrijkste instrument voor de provincie Limburg om haar provinciale belangen te bewaken. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De regels in de verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers.

Toetsing

Ten aanzien van permanente bewoning is het volgende opgenomen in het POL2014:

• In het buitengebied is geen plaats meer voor woningbouw (met uitzondering van noodzakelijke bedrijfswoningen); geen nieuwbouw 'in de wei' (is alleen nog binnen bestaand bebouwd gebied). Dat geldt daarmee ook voor het 'verzilveren' van – soms volumineuze - (voormalig agrarische) gebouwen in het buitengebied door deze om te zetten naar of vervangen door woningen. Gemeenten zouden nog beperkte tijd kunnen bieden voor gebruik van bestaande bouwtitels. Indicatief geldt daarvoor een termijn tot 2018 (of maximaal tot 5 jaar na vaststelling van het POL2014). Gemeenten hanteren hierbij geen ondergrens. Waar een snellere afbouw van plancapaciteit verantwoord mogelijk is, moet deze kans worden benut en geldt een kortere realisatietermijn.
• In aansluiting hierop wordt het wonen op recreatieterreinen in verschillende vormen verder ingeperkt. Permanent wonen op een recreatieterrein is niet toegestaan. Ook het omzetten van recreatiewoningen op terreinen bestemd voor recreatie, in woningen voor permanente bewoning, is niet toegestaan. Strakkere handhaving moet het ontstaan van steeds weer nieuwe situaties tegengaan. Ook de omzetting van buiten de recreatieterreinen gelegen vakantieverblijven naar regulier wonen is ongewenst.

In de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen die de permanente bewoning van recreatieverblijven verbieden. Uitgangspunt is dat de Limburgse woningmarkt voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek biedt, zeker gezien de demografische (krimp en vergrijzing) en economische ontwikkelingen. Daarnaast leidt permanente bewoning tot ongewenste verstening van het buitengebied. Dit alles geldt niet voor bedrijfswoningen, waar permanente bewoning een voorwaarde is. Toevoeging van bedrijfswoningen in het buitengebied is echter niet toelaatbaar vanuit provinciale regelgeving. Omdat er geen bedrijfswoning wordt toegevoegd, maar de planologische rechten voor een bedrijfswoning slechts verschuiven, wordt voldaan aan provinciaal beleid.

Reconstructieplan Noord en Midden-Limburg

Om de problemen in het landelijk gebied structureel en op een samenhangende manier aan te pakken, heeft het Rijk in 2013 de 'Reconstructiewet concentratiegebieden', kortweg Reconstructiewet, in het leven geroepen (vervallen per 01-07-2014). Provinciale Staten van Limburg hebben op 5 maart 2004 het Reconstructieplan Noord en Midden-Limburg vastgesteld. De zonering uit het Reconstructieplan kent een rechtstreekse doorwerking. In 2006 is een partiële herziening van het Reconstructieplan Noord en Midden-Limburg vastgesteld. Een belangrijk onderdeel van het Reconstructieplan Noord en Midden-Limburg is de wettelijk verplichte zonering voor de intensieve veehouderij.

Toetsing

Het plangebied is onderdeel van een gebied aangewezen als zogenaamd verwevingsgebied. Verwevingsgebieden zijn gebieden in het reconstructiegebied die gericht zijn op verweving van landbouw, wonen en natuur. In een verwevingsgebied is hervestiging of uitbreiding van een intensieve veehouderij mogelijk mits de ruimtelijke kwaliteit of de functies van het gebied zich daartegen niet verzetten. Om deze gebiedsdoelstellingen te borgen is de gebiedsaanduiding 'reconstructiewet-verwevingsgebied' overgenomen op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan.

3.1.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Buitengebied Peel en Maas en Kwaliteitskader Buitengebied Peel en Maas

In december 2011 is de Structuurvisie Buitengebied door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie geeft inzicht in algemene beleidsuitgangspunten voor het buitengebied en beleidsuitgangspunten met betrekking tot landschap en functies zoals de intensieve veehouderij en glastuinbouw. In principe wordt vanuit de structuurvisie gestreefd naar behoud en verbetering van de kwaliteit van de bestaande verblijfsrecreatieve voorzieningen. Deze worden in principe bestemd conform de huidige situatie. Uitbreiding is niet uitgesloten, maar vergt maatwerk.

Het Kwaliteitskader Buitengebied Peel en Maas is in 2011 vastgesteld en biedt een houvast voor ontwikkelingsgericht beleid in het buitengebied met als doel de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde te behouden en te verbeteren. Vanuit de kwaliteitskaart is onderhavig plangebied deels getypeerd als 'kleinschalig open ontginningslandschap'. Dit is een kleinschalig landschap met afwisseling van bosjes, landschapselementen, verspreide bebouwing en kronkelige wegen. Dit onderscheidt dit landschap van de omliggende grootschalige ontginningsgronden. Landbouw, bos en recreatie zijn de functionele dragers van het landschap. Deze afwisseling in landelijke functies biedt eveneens veel mogelijkheden voor natuurwaarden, waarbij bijzonder flora en fauna door de verscheidenheid aan biotopen een kans krijgen. Kleinschalige landschappen zijn bij uitstek geschikt voor versterking van verschillende vormen van recreatie. Wat betreft de ruimtelijke, functionele en landschappelijke aspecten zijn voor dit gebiedstype bij onderhavige casus de volgende beleidsuitspraken (ruimtelijk) relevant:

Doel ruimtelijk-landschappelijk:

• versterking van de landschappelijk karakteristiek bestaande uit relatief kleinschalige, half open ruimten met bosjes, houtwallen, weilanden en akkers;
• speciale aandacht voor het behoud van het kleinschalige half open karakter met bosjes en houtwallen;
• versterking van het half open landschap van weilanden en akkers vanwege de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden;
• realisatie van verdere landschappelijke verdichting door weg-, perceelsrand- en erfbeplanting in de half open linten;
• behoud van waardevolle doorzichten. Realisatie van een landschappelijk raamwerk voor verschillende vormen van recreatie.

Ontwikkelingen ruimtelijk-functioneel:

• beperkte toelating van verschillende economische functies in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen;
• versterking van functies wonen (ruimte-voor-ruimte), werken (verschillende vormen van recreatie) en (verbrede) landbouw met name in de linten.

Toetsing

Gezien de ontwikkelingen geen aanpassingen betreffen in de fysieke indeling van het perceel en er geen aanvullende bouwwerkzaamheden plaatsvinden, worden de karakteristieke kenmerken van het kleinschalige open ontginningslandschap niet aangetast. De woonfunctie en recreatiefunctie worden juist versterkt, zoals passend binnen de gewenste ontwikkelingen voor dit gebiedstype. Om de bescherming van het gebiedstype te borgen is ter plaatse de aanduiding 'wetgevingzone-wijzigingsgebied 2 ko' opgenomen. De gronden zijn daarmee tevens bestemd voor instandhouding van kleinschalige halfopen ontginningslandschappen.

Beleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB-beleid)

In de Structuurvisie Buitengebied Peel en Maas is beleid geformuleerd voor vrijkomende agrarische bebouwing , waarbij mogelijkheden worden geboden voor hergebruik van bestaande bebouwing voor een (niet) agrarische functie of burgerwoning. In de notitie Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB-beleid) wordt deze beleidslijn verder uitgezet. Het beleidsuitgangspunt is dat kleinschalig logeren dient te worden gerealiseerd binnen bestaande bebouwing. Per VAB mogen maximaal vijf vakantieappartementen gerealiseerd worden, met een maximaal vloeroppervlak van 50 m2 per appartement. Daarbij dient de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en gebaseerd te worden op het ter plaatse geldende gebiedstype.

Toetsing

Het voormalige klooster betreft geen VAB locatie, maar heeft wel betrekking op de wens tot herinvulling van bestaand vastgoed. Daarnaast sluit het realiseren van een vakantieappartement aan op de huidige bedrijfsvoering, waardoor wordt aangesloten op de ruimtelijk-functionele beleidsuitspraak voor een beperkte toelating van economische functies in VAB's. Omdat er slechts sprake is van de realisatie van één appartement in plaats van vijf, is in de regels van dit bestemmingplan geen maximale maatvoering opgenomen.

3.2 Toetsing aan milieutechnische aspecten

Getoetst dient te worden of legalisatie van de bedrijfswoning mogelijk is vanuit milieutechnisch oogpunt. Los van de sectorale wetgeving is het criterium van een ‘goede ruimtelijke ordening’ hierbij van belang. Het vakantieappartement is in milieutechnische zin gelijk te stellen aan de bedrijfswoning zoals reeds toelaatbaar. Deze is daarom niet getoetst aan de milieutechnische aspecten.

De toetsing aan de milieutechnische aspecten is opgenomen in bijlage 1. Geconcludeerd wordt dat de bedrijfswoning vanuit een goede ruimtelijke ordening en vanuit de sectorale wetgeving inpasbaar is op de locatie.

4.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van een anterieure overeenkomst. Doorgaans is de relevante vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De begeleiding van de planologische procedure is door middel van het heffen van leges gedekt. Daarnaast is het aanleggen van voorzieningen in het aangrenzende openbaar gebied niet aan de orde en wordt het opstellen van het bestemmingsplan door de initiatiefnemer bekostigd. Voor de gemeente Peel en Maas zijn derhalve geen kosten verbonden aan het doorlopen van de procedure en de beoogde ontwikkeling. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een planschadeovereenkomst afgesloten.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het wettelijk vooroverleg (ex artikel 3.1.1. Bro) is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overlegpartners. Hun reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 oktober 2016 tot en met 30 november 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend bij de gemeenteraad.

Wel zijn er ambtshalve wijzigingen doorgevoerd in het bestemmingsplan. Het gebied ten zuiden van het oorspronkelijke plangebied is nu opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan. Middels een koppelteken is dit gebied nu verbonden met het oorspronkelijke plangebied. Reden hiervoor was, dat beide gebieden bedrijfsmatig, planologisch en milieutechnisch één geheel vormen.

Voor het toegevoegde plangebied zijn de daarbij geldende regels en aanduidingen op de verbeelding, welke gelden voor het plan “2e reparatieherziening bestemmingsplan buitengebied: Stille Wille en Beringerzand”, ongewijzigd overgenomen. Overigens valt één van de percelen binnen het nieuw toegevoegde plangebied niet onder de werkingssfeer van het onderhavige bestemmingsplan (kadastraal bekend gemeente Helden, sectie S, nummer 385, plaatselijk bekend Heide 6 Bungalow 10). Dit als gevolg van de uitspraak van de Afdeling inzake de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan “2e reparatieherziening bestemmingsplan buitengebied: Stille Wille en Beringerzand”. Voor dit perceel zal een afzonderlijk bestemmingsplan in procedure gebracht worden.

Vaststelling heeft plaats gevonden op 28 maart 2017. Het bestemmingsplan ligt vanaf woensdag 5 april 2017, voor een periode van 6 weken, voor beroep ter inzage.

5.1 Inleiding

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Een bestemmingsplan bestaat in elk geval uit een verbeelding (plankaart) en planregels, die samen het juridisch deel van het bestemmingsplan vormen. Daarnaast gaat het bestemmingsplan vergezeld van een toelichting (zoals onderhavige toelichting), die voorziet in de motivatie en onderbouwing van en de toelichting op de keuzes die zijn gemaakt om te komen tot de verbeelding en regels.

5.2 Opbouw regels

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels bevatten de begrippen en de wijze van meten en beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Per, op de verbeelding aangegeven, bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Naast de zogenoemde enkelbestemmingen is een aantal dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels zoals de anti- dubbeltelregel, de algemene gebruiks- en bouwregels, aanduidingsregels en algemene afwijkings- en wijzigingsregels.
• Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.3 Toelichting op de regels

5.3.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Voor het gemak zijn enkele begrippen uit de Woningwet/ Bouwverordening/Wabo overgenomen. Verder zijn enkele begrippen afkomstig van de SVBP 2012.

Artikel 2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden. Bij de wijze van meten zijn de bindende regels uit het SVBP 2012 overgenomen, aangevuld met een aanvullende wijze van meten.

5.3.2 Bestemmingsregels

Algemeen

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• Wijzigingsbevoegdheid

Een bestemming hoeft niet alle elementen te bevatten. In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien nodig worden vervolgens de andere aan de grond toegekende functies genoemd.

 

In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waardoor de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen aanmerkelijk vereenvoudigd en inzichtelijker is.

Artikel 3 Horeca

Gebruiksregels

Binnen de bestemming Horeca zijn horecabedrijven toelaatbaar tot en met categorie 4. De bestaande horeca is hiermee vastgelegd. Daarnaast is het toegestaan één vakantieappartement op de verdieping van het bestaande klooster te realiseren. Ondergeschikt aan deze functies zijn onder andere evenementen toelaatbaar (onder voorwaarden), terrassen en speelvoorzieningen. Onder strijdig gebruik valt onder andere het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel en buitenopslag voor de voorgevelrooilijn.

Bouwregels

Bij deze bestemming is het bouwvlak gelijk aan het bestemmingsvlak. De locatie waar bebouwing mag plaatsvinden, wordt niet aangeduid op de verbeelding. Wel wordt de maximaal toelaatbare oppervlakte aan bebouwing op de verbeelding aangegeven. In onderhavige situatie is dat maximaal 600 m2.

Artikel 4 Recreatie-Verblijfsrecreatie

Gebruiksregels

Binnen de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie zijn bestaande verblijfsrecreatieve functies toegestaan met daarbij per bedrijf een functionele aanduiding die aangeeft welke soort verblijfsrecreatie ter plaatse is toegestaan. Ondergeschikte horeca van categorie 1 en 2, dagrecreatie en ondergeschikte detailhandel in de vorm van een campingwinkel bij een kampeerterrein is rechtstreeks toegestaan.

Voor de recreatiewoningen die permanent worden omgezet naar een woonfunctie is de aanduiding 'wonen' opgenomen. De recreatiewoningen waarvoor een uitsterfconstructie geldt zijn aangeduid als 'specifieke vorm van recreatie - uitsterfconstructie wonen'. Indien gedurende een aaneengesloten periode van één jaar niet meer in deze woningen wordt gewoond, is uitoefening van deze functie niet meer toegestaan.

Bouwregels

Bij deze bestemming is het bouwvlak gelijk aan het bestemmingsvlak. De locatie waar bebouwing mag plaatsvinden wordt niet aangeduid op de verbeelding. Wel wordt voor het kampeerterrein de maximaal toelaatbare oppervlakte aan bebouwing op de verbeelding aangegeven. In onderhavige situatie is dat maximaal 3140 m2. Voor de diverse verblijfsrecreatieve voorzieningen zijn aparte regels opgenomen met betrekking tot oppervlakte en hoogtebepalingen. Binnen de bestemming is de bouw van twee bedrijfswoningen toelaatbaar.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 5 (dubbelbestemming)

Voor gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 opgenomen ten behoeve van de instandhouding daarvan. Dit volgt uit het gemeentelijk archeologiebeleid, als opgenomen in de Structuurvisie buitengebied. Voor gebieden aangewezen met deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod, met uitzondering van het bouwen van gebouwen en/of bouwwerken waarbij de bestaande bebouwing wordt vergroot met een oppervlakte van minder dan 2500 m2 en minder diep reikt dan 40 cm, voor bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken waarvoor reeds een vergunning is verleend. Onder voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de bouwregels. In het gebied is tevens een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen voor wat betreft het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden.

5.3.3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In de Algemene bouwregels is een bepaling met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en een regeling over bestaande maten en afstanden opgenomen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een algemeen gebruiksverbod opgenomen en is het strijdig gebruik benoemd.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van het plangebied geldt tevens de aanduiding 'reconstructiewetzone-verwevingsgebied'. De gronden zijn tevens bestemd als verwervingsgebied. Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone-wijzigingsgebied 2 ko' zijn de gronden tevens bestemd voor instandhouding van kleinschalige halfopen ontginningslandschappen. Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone-wijzigingsgebied 4 go' zijn de gronden tot slot tevens bestemd voor instandhouding van grootschalige open ontginningslandschappen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen ten aanzien van maatvoeringen en bouwgrenzen. Daarnaast zijn afwijkingsregels opgenomen ten behoeve van het vergroten van de inhoud van een (bedrijfs)woning, ten behoeve van een bed and breakfast en ten behoeve van het vergroten van het bebouwd oppervlak van bedrijfsgebouwen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsregels verschaffen het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn. Daarnaast kunnen de huidige bestemmingen gewijzigd worden in Natuur, Water of Water - Rivier en kan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 worden verwijderd indien archeologisch onderzoek is uitgevoerd en er geen waarden aanwezig blijken.

Artikel 12 Overige regels

In deze bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast is in een lid bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen.

Artikel 14 Slotregel

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan 'Verplaatsen bedrijfswoning Heide 5 Panningen'.