Artikel 21 Wonen - Landhuis
21.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen - Landhuis aangewezen gronden zijn bestemd voor:
-
a. wonen ter plaatse van de aanduiding 'wonen', met dien verstande dat het aantal woningen maximaal mag bedragen:
-
1. het bestaande aantal woningen, dan wel
-
2. het aangegeven aantal wooneenheden ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
-
b. een landhuis ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landhuis';
-
c. de uitoefening van aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven, met dien verstande dat maximaal 60 m2 van de oppervlakte van de woning hiervoor mag worden gebruikt;
-
d. zakelijke dienstverlening ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - zakelijke dienstverlening';
-
e. onderwijsdoeleinden en zakelijke dienstverlening ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - onderwijsdoeleinden en zakelijke dienstverlening';
-
f. een kennis- en opleidingscentrum ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - kennis- en opleidingscentrum';
-
g. horeca ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
-
h. een begraafplaats in de vorm van een grafkelder, met bijbehorende trap en hekwerken, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - grafkelder';
-
i. een orangerie met kantoor- en overlegfunctie behorend bij het landgoed ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - oranjerie';
-
j. parkeerplaatsen ten behoeve van het landgoed ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeerplaatsen';
-
k. een dierenverblijf en opbergruimte voor onderhoudsmachines en -gereedschappen bij een landgoed ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - schaapskooi';
-
l. educatie- en expositiedoeleinden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - watermolen';
-
m. het behoud, de bescherming en/of de ontwikkeling van bestaande cultuurhistorische, natuur- en landschapswaarden;
met de daarbij behorende:
-
n. gebouwen;
-
o. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
p. tuinen en erven;
-
q. parkeer- en groenvoorzieningen;
-
r. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
21.2 Bouwregels
21.2.1 Landhuis
Voor landhuizen gelden de volgende regels:
-
a. de oppervlakte van een landhuis bedraagt maximaal de bestaande oppervlakte vermeerderd met maximaal 10%;
-
b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 10 m.
21.2.2 Woningen
Voor woningen, voor zover niet opgenomen in een landhuis, gelden de volgende regels:
-
a. de oppervlakte bedraagt per woning maximaal de bestaande oppervlakte vermeerderd met maximaal 10%;
-
b. de bouwhoogte bedraagt maximaal de bestaande bouwhoogte.
21.2.3 Gebouwen ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van wonen - kennis- en opleidingscentrum
Voor gebouwen gelden de volgende regels:
-
a. de gezamenlijke oppervlakte bedraagt maximaal 3.150 m2;
-
b. de goothoogte bedraagt maximaal 6 m;
-
c. de bouwhoogte bedraagt maximaal 15 m.
21.2.4 Bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - grafkelder"
Voor bebouwing gelden de volgende regels:
-
a. de gezamenlijke oppervlakte van bouwwerken bedraagt maximaal 150 m²;
-
b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 2 m.
21.2.5 Overige gebouwen
Voor overige gebouwen gelden de volgende regels:
-
a. de gezamenlijke oppervlakte van de overige gebouwen bedraagt maximaal de bestaande oppervlakte vermeerderd met maximaal 150 m2;
-
b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 10 m.
21.2.6 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:
-
a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m, behoudens pergola’s waarvan de bouwhoogte maximaal 4 m bedraagt en palen en masten waarvan de bouwhoogte maximaal 6 m bedraagt.
21.2.7 Ter plaatse van landgoed Uylenborgh
Voor bebouwing ter plaatse van landgoed Uylenborgh gelden de volgende regels:
-
a. gebouwen worden gebouwd in een bouwvlak, waarbij geldt dat:
-
1. de goot- en bouwhoogte niet hoger mogen zijn dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven met dien verstande dat de goothoogte ter plaatse van de korte zijden van het gebouw, zijnde de voorkant en de achterkant, 3,5 m mag bedragen;
-
2. indien de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlakte' is opgenomen geen groter bebouwd oppervlakte mag worden gerealiseerd dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlakte' is aangeduid;
-
3. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' geldt dat in totaal niet meer dan 7.600 m3 gebouwd mag worden waarbij geldt dat de bebouwing, per bouwvlak, een samenhangend complex van bouwmassa's in een gebouw moet zijn. In aanvulling op voorstaande zijn aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen toegestaan met binnen de aanduiding 'wonen':
- een oppervlakte van maximaal 280 m2
- een bouwhoogte van maximaal 6 m;
- een goothoogte van maximaal 3,5 m;
- gelegen op ten minste 10 m achter (het verlengde van) de voorgevelrooilijn van de hoofdmassa;
-
b. in afwijking van het bepaalde onder a is een gebouw in de vorm van een prieel buiten het bouwvlak toegestaan, met dien verstande dat:
-
1. het oppervlak niet groter mag zijn dan 20 m2 waarbij voorts geldt dat het totale oppervlakte aan bijgebouwen bij de woningen (maximaal 280 m2), de schaapskooi (maximaal 120 m2) en de oranjerie (maximaal 200 m2) niet meer mag bedragen dan 600 m2;
-
2. de goothoogte maximaal 3 m mag bedragen;
-
3. de bouwhoogte maximaal 6 m mag bedragen;
-
4. het prieel moet zijn gelegen in het gebied achter de aanduiding 'wonen' bezien vanaf de Vanenburgerallee en waarbij geldt dat het niet is toegestaan zuidelijk van de aanduiding 'wonen';
-
c. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat:
-
1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen maximaal 1 m mag bedragen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen' dit 2 m mag zijn voor zover gelegen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw;
-
2. een toegangspoort en/of hekwerk is toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 5 m;
-
3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - watermolen' mogen zowel in als tot 10 m buiten het bouwvlak, al dan niet als onderdeel van het gebouw, bouwwerken geen gebouw zijnde, zoals een waterrad, sluisen en (keer)wanden ten behoeve van de watermolen worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 4 m hoog;
-
4. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2 m bedragen.
21.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:
- het ruimtelijk beeld;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- de verkeersveiligheid;
nadere eisen stellen aan:
-
a. de plaats van gebouwen indien de afstand tot de grens van het bouwperceel minder dan 5 m bedraagt;
-
b. de plaats van bouwwerken indien de afstand tot de as van de weg minder bedraagt dan 20 m;
-
c. de plaats van woningen indien dit uit milieuoverwegingen en/of ruimtelijke overwegingen noodzakelijk is.
21.4 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
- de woonsituatie,
met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
-
a. lid 21.2.1 en 21.2.2 voor een vergroting van de oppervlakte van landhuizen en woningen met maximaal 20%;
-
b. lid 21.2 voor de bouw van specifieke landgoedbebouwing, zoals een plantenkas, prieel, en houtberging, met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 100 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 m, met dien verstande dat deze bevoegdheid niet van toepassing is ter plaatse van het landgoed Uylenborgh.
21.5 Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of een aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat dit wel is toegestaan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
-
a. maximaal 60 m2 van de oppervlakte van de woning wordt hiervoor gebruikt;
-
b. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf vindt niet plaats vanuit een bijgebouw bij de woning;
-
c. het gebruik dient ondergeschikt te zijn aan de woonfunctie;
-
d. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
-
e. er mag geen horeca plaatsvinden;
-
f. het beroep of bedrijf wordt door (een van) de bewoner(s) van de woning uitgeoefend;
-
g. een internetwinkel is toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende aanvullende voorwaarden:
-
1. uitsluitend internetverkoop is toegestaan;
-
2. een winkel- of uitstallingsruimte of reclame-uitingen zijn niet toegestaan;
-
3. opslag is toegestaan, mits inpandig en ondergeschikt aan de woonfunctie;
-
4. de afhaal- en afrekenfunctie is beperkt en past qua aard en omvang binnen de woonfunctie;
-
5. de openingstijden voor het afhalen van de goederen dienen beperkt te blijven tot maximaal acht vastgestelde uren, evenredig verdeeld over de week en niet tussen 19.00 uur en 9.00 uur;
-
6. het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden;
-
7. er mag geen sprake zijn van een onevenredige verkeersaantrekkende werking;
-
8. behoudens in- en uitladen mogen geen bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning plaatsvinden;
-
9. er kunnen nadere eisen worden gesteld aan de tijdstippen en het aantal laad- en losactiviteiten.
21.6 Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
-
a. lid 21.1 voor het toestaan van inwoning, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
-
b. lid 21.1 voor het vergroten van de oppervlakte ten behoeve van de uitoefening van aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
-
1. de gezamenlijke oppervlakte kan worden vergroot tot maximaal 100 m2;
-
2. aangetoond wordt dat er geen sprake zal zijn van een onevenredige verkeersaantrekkende werking en dat het parkeren op eigen terrein zal plaatsvinden;
-
3. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
-
4. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
-
c. lid 21.1 voor het toestaan van de uitoefening van aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven in bijgebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
-
1. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
-
2. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
-
d. lid 21.1 onder j voor het toestaan van toestaan van parkeren buiten de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeerplaatsen', met inachtneming van de volgende voorwaarden:
-
1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
-
2. het straat- en bebouwingsbeeld van het landgoed Uylenborgh en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;
-
3. door initiatiefnemer dient een zekerheidstelling te zijn afgegeven met betrekking tot de (plan)kosten;
-
4. de afwijking wordt voorzien van een ruimtelijke onderbouwing;
-
5. de afstand van de parkeervoorziening tot de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeerplaatsen' mag niet groter zijn dan 20 m.