Drosteweg 14 te Putten

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Drosteweg 14 te Putten. Het perceel bevindt zich ten zuidoosten van de kern Putten en ten oosten van Krachtighuizen. Het perceel ligt op de hoek van de Drosteweg en de Oude Prinsenweg. Op het perceel aan de Drosteweg 14 is een agrarisch bedrijf gevestigd met een bedrijfswoning, een noodwoning en agrarische opstallen met in totaal een oppervlakte van 5.000 m².

Locatie van het perceel Drosteweg 14 te Putten

Huidige situatie van het perceel Drosteweg 14 te Putten

Geldende planologische situatie

Ter plaatse van het perceel geldt het bestemmingsplan Oostelijk buitengebied van de gemeente Putten, vastgesteld op 14 juli 2013. Voor het perceel is een agrarische bestemming opgenomen met een bouwvlak. Binnen het bouwvlak mag de maximale oppervlakte aan bedrijfsgebouwen 5.000 m² bedragen. Tevens bevat het bouwvlak de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Voor het plangebied is ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' opgenomen.

Uitsnede geldend bestemmingsplan Oostelijk buitengebied van de gemeente Putten

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen is om op het perceel van de Drosteweg 14 een drietal exclusieve woningen te realiseren. De drie woningen zijn inclusief de huidige bedrijfswoning en vervanging van de noodwoning die reeds op het perceel aanwezig zijn. Deze woningen worden exclusief, wat inhoudt dat de woningen een ruime inhoudsmaat (750 m³ tot maximaal 1.250 m³) krijgen. Deze inhoudsmaat is in het landschap ter plaatse goed inpasbaar vanwege de grote hoogteverschillen op het terrein (zie ook het erfinrichtingsplan). Op het hogere deel van het terrein kunnen maximaal twee bouwlagen worden gerealiseerd. Richting het lager gelegen deel bestaat het hoofdgebouw uit drie bouwlagen. Echter, door het grote verschil in hoogte is het grootste deel van het bouwvolume aan het oog onttrokken.

Voor het overige worden de woningen zorgvuldig in het boslandschap ingepast. Voor het bouwplan is het Erfinrichtingsplan Nieuw Spriel opgesteld. Met de ontwikkeling van het bouwplan beëindigt de initiatiefnemer niet alleen het agrarisch bedrijf ter plaatse, maar wordt er ook meer dan 5.000 m² aan agrarische opstallen gesloopt.

2.3 Erfinrichtingsplan

De locatie aan de Drosteweg 14 is gelegen in het bos- en heidelandschap van de Veluwe, een unieke locatie met een hoge landschappelijke-, natuurlijke-, cultuurhistorische en recreatieve betekenis. Dit vraagt van de ontwikkeling een nauwkeurige inpassing in het landschap. Er is om deze reden een afzonderlijk erfinrichtingsplan opgesteld waarin nadrukkelijk aandacht is besteed aan de wijze waarop de bebouwing in het landschap wordt ingepast en beplanting wordt toegevoegd, om de bouwkavels sterker te verankeren in zijn omgeving.

Het Erfinrichtingsplan Nieuw Spriel is als een afzonderlijke bijlage bij de regels van dit document gevoegd. Hieronder is de inrichtingsschets weergegeven.

4.1 Bodem

Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit mag niet worden gebouwd op verontreinigde grond.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning moet vaak een bodemonderzoek worden geleverd. Dit is een verplichting uit de Woningwet om de gezondheid en veiligheid te garanderen van mensen die wonen, werken of verblijven in het gebouw waarvoor vergunning wordt aangevraagd.

Een bodemonderzoek is noodzakelijk wanneer:

• nog geen gegevens betreffende de bodemgesteldheid bekend zijn (dit betekent dus ook dat als er een bodemkwaliteitskaart is, er geen bodemonderzoek meer hoeft te komen);
• er meer dan twee uur per dag mensen in verblijven;
• als het bouwwerk de grond raakt en;
• als er na sloop wordt herbouwd.

Onderzoek

Voor het plangebied is een Historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van het voornemen tot opheffen van de bestaande nertsenfokkerij (agrarische bestemming met bewoning) en het realiseren van drie woningen op de locatie. Het onderzoek is uitgevoerd door middel van een archiefonderzoek, een interview met de voormalige en huidige eigenaar en een terreininspectie.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan gesteld worden dat er milieuhygiënisch aanleiding bestaat voor verder bodemonderzoek dan wel een bodemonderzoek op analytische grondslag.

Er zijn twee voorzieningen op de locatie aanwezig geweest met een potentieel bodembedreigend karakter. Dit betreffen de bovengrondse dieseltank in lekbak en het HBO-tankje, beide niet meer aanwezig. De bodem ter plaatse van de voormalige dieseltank is reeds eerder (2002) onderzocht, waardoor sprake zou zijn van vastlegging van de eindsituatie. Omdat de resultaten van het betreffende bodemonderzoek slechts ten dele beschikbaar zijn, wordt herhalingsonderzoek aanbevolen. De bodem ter plaatse van het HBO-tankje is niet eerder onderzocht. Aan de hand van locatiegebruik en hoogteligging wordt met betrekking tot de overige terreindelen onderscheid gemaakt in drie deellocaties; het westelijk deel (verlaagd) en het oostelijk deel dat onderverdeeld kan worden in een deel met een extensieve gebruiksgeschiedenis en een deel met een intensievere gebruiksgeschiedenis, zoals bebouwing en brand.

Op basis van de huidige informatie zijn een viertal deellocaties geïdentificeerd. In de onderstaande tabel zijn de onderzoeksstrategieën die van toepassing zijn op de betreffende deellocaties weergegeven.

ONV: onverdacht

VEP: Verdacht, plaatselijke bodembelasting, uitgezonderd ondergrondse opslagtanks

VED-HE: Verdacht, difuse bodembelasting, heterogene verontreiniging

Gezien de locatie in de toekomst een kritischer bodemgebruik gaat krijgen (bedrijfsmatig naar wonen met tuin) wordt geadviseerd voor elk van de onderscheiden deellocaties de hypothese te bevestigen.
Er bestaan dan bovendien geen beperkingen met betrekking tot het zoekgebied voor één van de te bouwen woonhuizen. Verder mag verwacht worden dat potentiële kopers van de kavels de milieuhygiënische kwaliteit van het onroerend goed willen weten.

Conclusie

Het historisch bodemonderzoek biedt geen uitsluitsel over de toepasbaarheid van de bodem op deze locatie voor de functie wonen. Er dient dan ook nader bodemonderzoek verricht te worden. Met het nadere bodemonderzoek kan uitsluitsel gegeven worden over de bodemgesteldheid van de voorliggende locatie voor de nieuwe functie wonen. Om eventuele risico uit te sluiten, kan in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning initiatiefnemer verzocht worden een nader onderzoek uit te voeren naar bodemverontreiniging. De gemeente beoordeelt het resultaat van dit onderzoek. Is het onderzoek correct uitgevoerd en de bodem blijkt niet of slechts in lichte mate verontreinigd, dan kan gebouwd worden.

4.2 Archeologie

Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart heeft het plangebied een 'middelmatige' verwachtingswaarde. Ook in het vastgestelde bestemmingsplan Oostelijk buitengebied is voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. Onderzoek dient uitgevoerd te worden bij werkzaamheden die een grotere oppervlakte dan 500 m2 bestrijken. Hiervan is in voorliggende ontwikkeling geen sprake. Immers, een deel van de nieuwe gebouwen wordt gerealiseerd op plaatsen waar in het verleden al in de bodem is geroerd. De omvang van de overige gebouwen blijft onder de norm van 500 m2. Derhalve is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

4.3 Water

Wateradvies voor ruimtelijke plannen met een klein waterbelang (korte procedure)

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Het beleidskader

De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Waterplan provincie Gelderland

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het waterplan is beschreven aan de hand van een aantal thema's zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2007 en 2015 er liggen. Hierbij is rekening gehouden met de Europese Kaderrichtlijn water en het beleid.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de Waterwet (22 dec. 2009).

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Veluwe

In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 heeft het waterschap haar ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Direct ten oosten van de kern Krachtighuizen ligt de drinkwateronttrekking Putten. Het waterwingebied en het bijbehorende grondwaterbeschermingsgebied ligt volledig binnen de plangrens van dit bestemmingsplan. Dit gebied heeft de gebiedsaanduiding Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied gekregen.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

Tot slot

Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met de Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater.

4.4 Natuurwaarden

Inleiding

Om het bouwplan juridisch-planologisch mogelijk te maken, moet er een afzonderlijk bestemmingsplan worden opgesteld. In dit kader is het conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) noodzakelijk een onderzoek uit te voeren naar effecten op de natuurwaarden (soortenbescherming en gebiedsbescherming).

Het onderzoek heeft plaatsgevonden in de maanden augustus en september 2014. Onderdeel van de werkzaamheden was een veldinventarisatie.
De resultaten van het onderzoek zijn neergelegd in een afzonderlijke rapportage 'Advies natuurwaarden Drosteweg 14 te Putten'. Het rapport is als bijlage bij deze onderbouwing opgenomen.

Met het onderzoek is beoogd de effecten van de activiteiten op natuurwaarden te beoordelen in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming is vastgelegd in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en de provinciale structuurvisies en provinciale verordeningen.

Het rapport met het advies natuurwaarden bestaat uit de volgende onderdelen:

• beschrijving van het plangebied en de voorgenomen plannen;
• beschrijving van de effecten op de te beschermen natuurwaarden;
• conclusies en consequenties.

De beschrijving van de relevante te beschermen natuurwaarden is gebaseerd op:

• bestaande bronnen, zoals databanken, verspreidingsatlassen, waarnemingsoverzichten, rapporten en websites;
• verkennend veldbezoek waarbij vooral is gekeken naar kritische en/of beschermde soorten, zowel wat betreft aanwezigheid van als wat betreft potenties voor deze soorten.

Op basis van de bekende gegevens en het veldbezoek zijn de mogelijke effecten als gevolg van de toekomstige ontwikkelingen bepaald. Daarnaast zijn (de effecten van) deze ontwikkelingen beoordeeld in het kader van de natuurwetgeving.

Conclusie en consequenties beschermde gebieden

Beschermde gebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 liggen op een geruime afstand van het plangebied. Gezien de aard van het plan zijn geen negatieve effecten op beschermde gebieden te verwachten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 nodig.

Tegen de geschetste achtergrond kan worden gesteld dat het initiatief positief bijdraagt aan de kernkwaliteiten van het landschap, tot een verbeterde uitstraling van het plangebied leidt en een verminderde druk op de omgeving tot gevolg heeft. Het initiatief past hiermee binnen het provinciale beleid.

Conclusie en consequenties beschermde soorten

Uit het onderzoek komt naar voren dat het plangebied een beperkte natuurwaarde kent. In het kader van de Flora- en faunawet is enkel het volgende aspect van belang: verspreid over het plangebied kunnen vogels tot broeden komen. Alle inheemse vogelsoorten zijn streng beschermd. Voor het verstoren en vernietigen van in gebruik zijnde nesten kan in eerste instantie geen ontheffing worden verkregen. Bij de planning en uitvoering van werkzaamheden dient daarom voldoende rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels om zo een verbodsovertreding van de Flora- en faunawet te voorkomen. De Flora- en faunawet kent geen standaardperiode voor het broedseizoen.

Uitvoerbaarheid

Uit het onderzoek naar effecten op beschermde natuurwaarden blijkt dat de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Deze conclusie geldt voor de beschermde soorten en de noodzaak van ontheffingen.

4.5 Geluidhinder

Wegverkeerslawaai

Het voorliggende ruimtelijk plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen. De Wet geluidhinder (Wgh) beschouwt woningen als zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Onderzocht dient te worden of toetsing aan de Wgh dient plaats te vinden.

In het kader van de Wgh bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidsgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt en onverharde wegen.

Onderzoek en conclusie

De wegen rondom het plangebied (Oude Prinsenweg en Drosteweg) zijn onverharde wegen. Dit betekent dat er geen geluidsonderzoek in kader van de Wgh noodzakelijk is.

4.6 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 Rg/m³, NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Onderzoek en conclusie

Het voorliggende initiatief waarbij de agrarische functie verdwijnt en er in totaal drie woningen planologisch gerealiseerd worden kan gezien worden als 'nibm' project. Daarom hoeft er niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

4.7 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten de risico's voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Op basis van de risicokaart kan geconcludeerd worden dat zich in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven met risicovolle activiteiten bevinden. Transport van gevaarlijke stoffen via weg, water, spoor, buisleiding vindt niet plaats in de nabijheid van het plangebied.

Uitsnede professionele risicokaart

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is derhalve geen belemmering voor doorgang van het voorliggende plan.

4.8 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan wij het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt veelal de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke indicatieve richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het plan mogelijk is.

Onderzoek en conclusie

Het voorliggende initiatief betreft het wijzigen van de agrarische functie in drie woonfuncties. In kader van de milieuzonering is hierbij van belang of er in de nabijheid van de nieuwe woningen (agrarische)bedrijvigheid gevestigd is. In het voorliggende geval is dit niet van toepassing. Hiermee vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

4.9 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend plan is opgesteld naar aanleiding van het voornemen van initiatiefnemer om aan de Drosteweg 14, te Putten, drie woningen te realiseren. De oude noodwoning en de stallen worden gesloopt. De bouw- en sloopkosten en de kosten voor de noodzakelijke onderzoeken en het bestemmingsplan worden door de initiatiefnemer gedragen. De kosten voor de gemeente betreffen de gebruikelijke kosten voor de planbegeleiding. De mogelijke kosten die samenhangen met een eventuele tegemoetkoming in de planschade zullen door de initiatiefnemer worden gedragen. Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en de aanvrager te ondertekenen afzonderlijke exploitatieovereenkomst.

Op basis van deze overweging moet het plan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Wet ruimtelijke ordening is dan ook niet noodzakelijk. Dit betekent dat de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

4.10 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Nadat de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft plaatsgevonden, worden de eventuele ingekomen zienswijzen hier opgenomen en beantwoord.

5.1 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden gebruikt en bebouwd mogen worden. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch met waarden;
• Wonen
• Waarde - Archeologie 3.

In de volgende paragraaf wordt op de bestemmingen nader ingegaan.

Algemene regels

Het gaat hier om algemene regels die betrekking hebben op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regel te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel.

Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Deze laatste regel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.2 Bestemmingen