Arlersteeg 8

1.1 Aanleiding

Het voorliggend bestemmingsplan is een herziening van het bestemmingsplan 'Westelijk Buitengebied, vastgesteld op 4 juli 2014 en het bestemmingsplan 'Westelijk Buitengebied', hervastgesteld op 16 mei 2016. Met dit bestemmingsplan wordt medewerking verleend aan het verzoek van de initiatiefnemer om het perceel Arlersteeg 8 te gaan herinrichten inclusief de sloopt van agrarische bedrijfsgebouwen en het verwijderen van asbestdaken, de uitbreiding mogelijk te maken van de (karakteristieke) woonboerderij, een bijgebouw als berging/stalling van landbouwgereedschap/landbouwvoertuigen met een werkplaats te realiseren en de oorspronkelijke hooiberg te gaan herbouwen. Daarnaast blijft de bestaande caravanstalling behouden.

1.2 Beschrijving van de situatie

Het perceel Arlersteeg 8 ligt in het buitengebied van de gemeente Putten, in het buurtschap Hoef, ten westen van de kern Putten. Het perceel heeft een oppervlakte van ruim 6.000 m2 en is omgeven door agrarische gronden, houtsingels en bosstroken en enkele woonpercelen. Op het perceel is een woonboerderij, een kleine woning en circa 1.900 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Tevens geldt nog op het perceel een milieuvergunning voor het houden van 4.800 vleeskuikens (agrarische nevenactiviteit (4,8 nge). In figuur 1 is deze huidige situatie weergegeven.

Figuur 1: Huidige situatie Arlersteeg 8 (Luchtfoto gemeente Putten 2015)

1.3 Planologische juridisch kader

Het perceel Arlersteeg 8 ligt in het bestemmingsplan 'Westelijk Buitengebied'. In dit bestemmingsplan is voor het perceel de bestemming 'Wonen' van toepassing met als aanvulling de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarische nevenactiviteit'. De kleine woning op nummer 8a heeft een bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kleine woning ' gekregen. Op het perceel is een boerderij, een kleine woning en een groot aantal voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Het woonperceel wordt aan de noord- en westzijde omsloten door een houtsingel, waarvoor de bestemming 'Natuur' van toepassing is.

Op het perceel zijn ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 4' van toepassing. Daarnaast geldt voor het hele perceel ook de gebiedsaanduiding 'overige zone - waardevol landschap'. Figuur 2 geeft een uitsnede weer van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 2: Uitsnede vigerende bestemmingsplan Westelijk Buitengebied (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op basis van het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk om het voorgestelde initiatief (herinrichten van het perceel, verbouwen en uitbreiden woonboerderij, bouw nieuwe berging en herbouw oorspronkelijke hooiberg) zonder meer toe te staan. Dit voorstel is beoordeeld door de gemeente waarna is besloten om maatwerk te bieden voor dit perceel. Het geldende beleid is uitgangspunt voor de ontwikkeling. Hiervoor is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

2.1 Rijksbeleid

2.2 Provinciaal beleid

2.3 Gemeentelijk beleid

3.1 Huidige situatie

Het plangebied maakt onderdeel uit van het agrarisch gebied de Hoef, waarvan de openheid van het gebied als waardevolle landschap is aangemerkt. Het perceel ligt ten westen van de kern Putten op korte afstand van de Rijksweg A28.

In de huidige situatie is het perceel Arlersteeg 8 voorzien van de bestemming 'Wonen' met agrarische nevenactiviteit Op het perceel bevindt zich een woonboerderij en een kleine woning. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 6.000 m2 en is grotendeels verhard. Op het perceel bevinden zich ook zeven voormalig agrarische bedrijfsgebouwen, met een gezamenlijke oppervlakte van circa 1.900 m2. Ter afscherming van het perceel bevindt zich aan de noord en westzijde een houtsingel. In figuur 3.1 is een luchtfoto opgenomen van deze situatie.

Figuur 3.1: huidige situatie Arlersteeg 8

3.2 Beschrijving ontwikkeling

De initiatiefnemer heeft het perceel onlangs gekocht en wenst de woonboerderij 'Oud Arler' te verbouwen en uit te breiden. De karakteristieke vorm en uitstraling wordt met de uitbreiding versterkt en behouden. De uitbreiding is met name gericht op het creëren van een slaap- en badkamer op de begane grond met het oog op levensloop bestendige bewoning.

Naast de verbouwing en uitbreiding van de woonboerderij wenst initiatiefnemer om op het perceel ook een nieuw bijgebouw (berging/stalling van landbouwgereedschap/landbouwvoertuigen met een werkplaats) te realiseren. De initiatiefnemer heeft in een maatschap nog circa 16 hectare (11,2 nge) in eigendom die onderhouden en beheerd moeten worden. Ook de oorspronkelijke hooiberg wordt door de initiatiefnemer teruggebouwd.

De initiatiefnemer wilt een authentiek erf creëren, waarbij kippen/dieren vrij los kunnen lopen op het erf. Om dit authentieke erf te creëren zijn aan de hand van oude foto's de vormen en posities van gebouwen grotendeels herleid. Daarop aanvullend zal in de voorgenomen situatie één van de huidige twee inritten komen te vervallen, waardoor een centrale inrit wordt gecreëerd. Het parkeren zal in de nieuwe schuur plaatsvinden.

Ter compensatie van deze ontwikkelingen wordt een groot deel van de aanwezige voormalige agrarisch bedrijfsgebouwen, inclusief de kleine woning, gesloopt. Bovendien wordt veel verharding verwijderd. De vrij gekomen gronden worden ingericht als boerenerf met weide. De bestaande houtsingel aan de noord- en westzijde van het perceel blijft behouden en wordt versterkt door het aanplanten van hagen rondom het erf. (zie landschappelijke inpassing) Hiermee wordt het perceel op een betere wijze ingepast in de omgeving wat beter aansluit op de historische context. De voorgestelde situatie is opgenomen in figuur 3.2.

Figuur 3.2: Voorgestelde nieuwe situatie Arlersteeg 8

3.3 Ruimtelijke ontwikkeling

4.1 Milieuzonering

In de omgeving van de locatie Arlersteeg 8 zijn voornamelijk woningen en landschappelijk waardevolle gronden aanwezig. Daarnaast zijn op grotere afstand enkele agrarische- en landelijke bedrijven aanwezig. Op grond van de VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' wordt de omgeving rond het perceel Arlersteeg 8 tot 'rustig buitengebied' gerekend.

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies.

Met de voorgestelde ontwikkeling wordt geen nieuwe woonfunctie mogelijk gemaakt. Er vindt een herinrichting van het perceel plaats, waarbij de bestaande woonboerderij wordt verbouwd en uitgebreid en de kleine woning (Arlersteeg 8a) wordt verwijderd. Het aspect milieuzonering vormt daardoor geen belemmering voor deze ontwikkeling.

4.2 Archeologie

Voor het betreffende perceel geldt op basis van de Archeologisch Waardenkaart van Putten twee archeologische dubbelbestemmingen, namelijk 'Waarde Archeologie - 2' en 'Waarde Archeologie - 4'. Voor de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek bij bodemroerende werkzaamheden tot 100 m² en voor ingrepen tot 40 cm onder het maaiveld. Voor de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek voor werkzaamheden tot 5.000 m² en voor ingrepen dieper dan 40 cm.

Met de voorgestelde ontwikkeling gaan geen (nieuwe) bodemroerende werkzaamheden gepaard. Het perceel is nagenoeg geheel verhard. Ter plaatse van het nieuwe bijgebouw kan daardoor worden aangenomen dat de bodem als gevolg van de eerdere aanleg van het perceel (en daarmee samenhangende aanleg van verhardingen, bebouwing, riolering en nutsvoorzieningen) al is geroerd. De kans dat ter plaatse een gaaf en ongeschonden bodemarchief wordt aangetroffen is daarom nihil. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Archeologie vormt geen belemmering voor het plan.

4.3 Cultuurhistorie

Sinds 1 januari 2012 is er de zorgplicht voor cultuurhistorie formeel vastgelegd. Alle cultuurhistorische waarden dienen in ruimtelijke plannen meegewogen te worden. Deze maatregel is een gevolg van het project Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo). Cultuurhistorische waarden kunnen bijdragen aan het landschap van de toekomst. Ze kunnen een bron van inspiratie zijn bij de inrichting van de ruimte en tegelijk iets van het verleden zichtbaar houden. Zo verhoogt cultuurhistorie de kwaliteit van de leefomgeving.

Het plangebied ligt in een gebied dat cultuurhistorische waarden kent, namelijk 'Overstroomde kampontginningen'. Kenmerkend voor de overstroomde kampontginningen is het landschap wat zich vaak in een gradiënt bevindt. Dichtbij de ‘gewone’ vochtige kampontginningen was het landschap vrij besloten, met veel bosjes, houtsingels en houtwallen. Meer richting Zuiderzee werden de tussenliggende laagten met grasland opener en grootschaliger. In deze gebieden met overwegend grasland kwam kwamen (omstreeks 1850) wel bomen op de perceelsranden voor, waarschijnlijk in de vorm van elzensingels. Ook nu is die gradiënt nog te herkennen. Vooral in gebieden met een landgoedkarakter zijn er nog veel bosjes en singels. Zeer bijzonder voor een kampontginningenlandschap is dat een aantal boerderijen op pollen ofwel terpen staan.

De aanwezige bebouwing en landschap in het plangebied hebben geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De bestaande woning heeft geen monumentale of andere beschermde status en bevindt zich niet op pollen of terpen.

4.4 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt, dat het kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Voor het plangebied is geen sprake van een verdachte locatie.

Met dit bestemmingsplan wordt de herinrichting van het woonperceel voorgesteld. Er wordt geen functiewijziging mogelijk gemaakt waardoor dit aspect 'Bodem' geen belemmering vormt voor de verdere uitvoering van dit plan.

4.5 Verkeer en parkeren

In de bestaande situatie is op het perceel een woonboerderij en kleine woning aanwezig. In de nieuwe situatie zal de kleine woning aan de Arlersteeg 8a worden gesloopt. Er vindt daardoor een afname plaats van de verkeersintensiteit.

De bestaande inritten op het perceel worden verplaatst tot één centrale inrit. Deze inrit sluit aan op de Arlersteeg.

Het parkeren vindt plaats op het eigen erf.

4.6 Water

Via de Digitale Watertoets is het Waterschap Vallei en Veluwe geïnformeerd over dit bestemmingsplan.

Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en/of de afvalwaterketen. Het Waterschap heeft een positief wateradvies gegeven (geen waterschapsbelang) en verder overleg is niet nodig. De resultaten van de Digitale Watertoets zijn opgenomen in bijlage 1.

4.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Met de voorgestelde ontwikkeling wordt geen nieuwe geluidsgevoelige functie mogelijk gemaakt. Er vindt een herinrichting van het perceel plaats, waarbij de bestaande woonboerderij wordt verbouwd en uitgebreid en de kleine woning (Arlersteeg 8a) wordt gesloopt. Onderzoek naar het aspect geluid is daardoor niet noodzakelijk.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

De voorgenomen ontwikkeling is van een dusdanige omvang dat onaanvaardbare effecten op de luchtkwaliteit niet worden verwacht. De herinrichting wordt dan ook niet belemmerd door het aspect luchtkwaliteit.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet Natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de

instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitat en habitat van soorten (Habitatrichtlijn). De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitat.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de nieuwe Wet Natuurbescherming. Op grond van deze wet mogen geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, worden verstoord. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

Onderzoek

Voor de herinrichting van het perceel Arlersteeg 8 worden de aanwezige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen op termijn gesloopt. Gezien de ligging en huidige inrichting van het gebied, is op voorhand niet uit te sluiten dat (mogelijke) verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetast. Voor het slopen van de bedrijfsgebouwen is een quickscan flora en fauna noodzakelijk. De resultaten van de quickscan flora en fauna worden in het vervolg traject van het bestemmingsplan verwerkt.

Conclusie

Gebiedsbescherming

Op de betreffende locatie rust geen gebiedsbescherming op grond van de of de Habitat- of vogelrichtlijn. Het Natura 2000 gebied Arkemheen ligt op circa 220 meter van het plangebied. Daarop aanvullend grenzen de noord- en westelijke zijden van het plangebied aan gronden die zijn aangemerkt als het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Gelet op de voorgestelde ontwikkeling en herinrichting van het perceel mag worden aangenomen dat er geen effecten zijn te verwachten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

De plannen hebben geen negatieve effecten op beschermde waarden binnen Natura 2000- en NNN-gebieden tot gevolg. Ook worden geen bijzondere natuurwaarden buiten de NNN aangetast. Een vervolgtraject in het kader van de Natuurbeschermingswet en NNN-beleid is dan ook niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

Voor de herinrichting van het perceel Arlersteeg 8 worden de aanwezige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen op termijn gesloopt. Gezien de ligging en huidige inrichting van het gebied, is op voorhand niet uit te sluiten dat (mogelijke) verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetast. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen moet worden aangetoond dat er geen (mogelijke) verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetast.

4.10 Externe veiligheid

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Beleidsvisie externe veiligheid

In april 2014 is de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Uitgangspunt van deze beleidsvisie is de toepassing van verschillende restrictieniveaus voor het al dan niet toestaan van risicovolle bedrijven op bedrijventerreinen. Elk bedrijventerrein is gekoppeld aan een restrictieniveau. Nieuwe risicobedrijven die onder het Bevi vallen worden dus niet per definitie uitgesloten, maar dit is wel als restrictieniveau opgenomen. Het oprichten van nieuwe risicovolle bedrijven buiten bedrijventerreinen wordt tevens niet per definitie uitgesloten, al moet wel rekening worden gehouden met een optimale ruimtelijke ordening en veiligheid.

Risicobronnen

In of in de nabijheid van het plangebied zijn drie relevante risicobronnen aanwezig, namelijk de benzineservicestation aan de Rijksweg A28, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A28 en de hogedrukaardgastransportleiding N-570-20 (zie risicokaart in figuur 4.1).

Figuur 4.1: Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Gelet op de afstand tussen het plangebied en de risicobronnen, is voor de benzineservicestation aan de Rijksweg A28 en de hogedrukaardgasleiding N-570-20 geen nadere verantwoording noodzakelijk.

Daarop aanvullend vindt er vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de Rijksweg A28, wat is gelegen op een afstand van circa 150 meter van het plangebied. Gezien de ligging van de weg op minder dan 200 meter is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

De situatie in het plangebied verandert positief in de nieuwe situatie. Er vindt een herinrichting van het bestaande perceel plaats waarbij de bestaande woonboerderij wordt verbouwd en uitgebreid. Dit ten behoeve van een slaap- en badkamer op de begane grond. Deze uitbreiding vindt plaats aan de oostzijde van de bestaande woonboerderij. De kleine woning (Arlersteeg 8a) wordt gesloopt, waardoor in de toekomstige situatie minder objecten voor minder zelfredzame personen aanwezig zijn op het perceel. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

4.11 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een planologische bescherming nodig hebben.

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsregels. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.
• Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelregel en procedureregels.
• Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten het overgangsrecht en de titel.

5.2 Bestemmingsregels

De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschap

De gronden die niet meer vallen onder de woonbestemming krijgen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap'. Binnen deze bestemming is het agrarische gebruik geregeld. Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het realiseren van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van 1,5 meter.

Artikel 4 Natuur

In het plangebied is de aan te leggen bosstrook bestemd als 'Natuur'. Binnen de bestemming 'Natuur' mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Artikel 5 Wonen

De gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor één vrijstaande woning. Binnen de bestemming is de uitoefening van aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven toegestaan.

Binnen het bestemmingsvlak mag één vrijstaande woning worden gerealiseerd die een maximale bouwhoogte mag hebben van 8 meter. De inhoud van de woning is maximaal 865 m³.

Op het perceel zijn bijgebouwen toegestaan met een oppervlakte van maximaal 972 m². De bijgebouwen mogen zijn voorzien van een kap. De goothoogte van een bijgebouw mag een hoogte hebben tot 3,5 meter. De bouwhoogte mag niet hoger zijn dan 6,5 meter.

Op grond van het reguliere beleid kan het wonen gecombineerd worden met een aan huis verbonden bedrijfs- en/of beroepsactiviteit. Het gaat daarbij om activiteiten in de dienstverlening die goed bij het wonen passen.

Daar waar agrarische nevenactiviteiten worden uitgeoefend (veelal hobbyboeren op voormalige agrarische bedrijfscomplexen), is dat door middel van een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarische nevenactiviteit' aangegeven. Indien de agrarische activiteiten beperkt zijn tot een omvang van 3 tot 16 nge, krijgt het perceel waarop deze activiteiten plaatsvinden deze aanduiding. In de bouwregels is een aparte regeling opgenomen voor bebouwing ten behoeve van deze activiteiten.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 2 en Artikel 7 Waarde - Archeologie 4

Deze gronden hebben een dubbelbestemming gekregen en zijn mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

In de bouwregels is bepaald dat het verboden is om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bebouwing op te (laten) richten. Er moet eerst duidelijkheid zijn over de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

Er is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden (voorheen: aanlegvergunningstelsel). Ook is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk te laten vervallen.

11.1 overige zone - waardevol landschap

Dit gebied betreft het gebied zoals aangewezen in de Omgevingsverordening voorzover het onderdeel uitmaakt van het Nationaal Landschap Arkemheen en er niet reeds een beschermingsregeling is opgenomen. Een regeling is specifiek opgenomen ten behoeve van het behoud van de open ruimtes ter bescherming van de kernkwaliteiten van het waardevolle landschap.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Door het voeren van de genoemde procedure, wordt een ieder in de gelegenheid gesteld voor het indienen van zienswijzen.

Voorbereidingsfase

Gezien de omvang en aard van het voornemen, de herinrichting van het perceel en de daarmee gepaard gaande werkzaamheden, heeft de gemeente gekozen om het bestemmingsplan als ontwerp ter inzage te leggen. Wel is overleg gevoerd in het kader van de watertoets met het waterschap Vallei en Veluwe.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 26 april 2018 tot 7 juni 2018 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen op het plan binnengekomen.

Vaststellingsfase

Op 4 oktober 2018 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan gepubliceerd en bestaat er de mogelijkheid voor beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

In het bestemmingsplan worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij het kostenverhaal een rol speelt. Het opstellen van een exploitatieplan, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening, is daarom niet nodig.

De noodzakelijke kosten van de gemeente bestaan uit de gebruikelijke kosten voor de planbegeleiding en het voeren van de procedure. Deze kosten worden gedekt uit de legesopbrengsten. Daarnaast wordt er met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst afgesloten.