Krachtighuizerweg 30-1

1.1 Aanleiding

In de gemeente Putten, in de kern Krachtighuizen, ligt het recreatiepark Prinsenpark. De bedrijfswoning aan Krachtighuizerweg 30-1 is niet meer noodzakelijk voor de bedrijfsvoering van het recreatieve bedrijf waarvn het onderdeel is. De bedrijfswoning kan echter in de huidige juridische situatie niet gebruikt worden als burgerwoning. Dat is in strijd met de regels van het bestemmingsplan. De wens is om de bedrijfswoning op Krachtighuizerweg 30-1 beschikbaar te maken voor derden.

De gangbare methode om de de bestemming van het kavel te wijzigen in wonen zou echter strijd opleveren met de milieucontouren van het recreatiepark. De chalets van het Prinsenpark zijn namelijk dicht op de bedrijfswoning gesitueerd. Aangezien het recreatiepark een milieucategorie heeft van 3.1, zal de nabijheid van een woonbestemming moeilijkheden opleveren.

Om de verandering toch mogelijk te maken, is gekozen om een functieaanduiding 'wonen' op de locatie van de bedrijfswoning te leggen. Door deze functieaanduiding wordt het kavel op juridisch-planologische wijze geschikt gemaakt voor bewoning door personen die niet betrokken zijn bij de bedrijfsvoering van het park, naast het gebruik als bedrijfswoning dat dan mogelijk blijft.

1.2 Ligging van het plangebied

Ongeveer drie kilometer ten zuiden van Putten ligt de kleine dorpskern Krachtighuizen. Het dorp is een aantrekkelijke recreatieplek vanwege de nabijheid van het Centraal Veluws Natuurmassief (CVN). Het recreatiepark waar de bestemmingsplanwijziging op is gericht, ligt centraal in het dorp. De locatie betreft een recreatiepark met chalets. In totaal beschikt het 59 jaar oude park over 107 chalets die in handen zijn van particulieren. Op het recreatieoord staan: ruimte rust en privacy centraal, daarom krijgen alleen de chalet-eigenaren een sleutel van het park. De sfeer en de omgeving is bosrijk en het park ligt op loopafstand van de Veluwe.

 

Afbeelding 1 Plangebied t.o.v. de Veluwe

Afbeelding 2 Plangebied t.o.v. Putten

Afbeelding 3 plangebied, gearceerd is de locatie van de bedrijfswoning Krachtighuizerweg 30-1.

1.3 Geldende planologische situatie

Voor het plangebied geldt de bestemming 'Recreatie - verblijfsrecreatie - 2'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie - 2'. Deze locatiespecifieke bestemmingen zijn vastegesteld in het bestemmingsplan 'Krachtighuizen 2013' dat op 30 juli 2014 in werking is getreden. De beoogde bestemmingsplanwijziging vind plaats op de locatie van de bedrijfswoning die op afbeelding 3 gearceerd is weergegeven. Het gedeelte van het plan dat niet is gearceerd behoudt de huidige bestemming.

In het vigerende bestemmingsplan wordt ten hoogste 1 bedrijfswoning toegestaan per recreatiepark. Voor het Prinsenpark zijn twee adressen vergund als bedrijfswoning: Oude Prinsenweg 14 en Krachtighuiserweg 30-1. Voor de laatstgenoemde wordt nu een functieaanduiding beoogd om de woning ook beschikbaar te maken voor derden.

Ook vastgelegd in het bestemmingsplan is de strook die rondom het volledige recreatiepark de functieaanduiding 'houtwal' heeft gekregen. Deze functieaanduiding borgt een groene afscherming van bossages en bomen die een niet-transparante en natuurlijke scheiding vormen tussen het park en de openbare gebieden.

Recreatie - verblijfsrecreatie - 2

Het recreatiepark heeft de bestemming recreatie. Locaties met deze bestemming zijn aangewezen voor terreinen waarop verblijfsrecreatie plaatsvindt, met de daarbij behorende centrale voorzieningen, ontsluitingswegen en watervoorzieningen. De bestemming stelt bouwregels aan de chalets, de bijgebouwen en de bijhorende functies.

Waarde - archeologie - 2

De gemeente Putten heeft een eigen archeologische waarden- en verwachtingskaart. Op deze kaart is vrijwel geheel Krachtighuizen aangeduid met een hoge verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 0,4 m onder het maatveld en over een oppervlakte van meer dan 100 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Afbeelding 4 Huidig bestemmingsplan, gearceerd is de bedrijfswoning Krachtighuizerweg 30-1.

2.1 Huidige situatie

Het recreatiepark Prinsenpark bestaat uit twee delen. De meeste chalets staan op het deel van het park dat via de Oude Prinsenweg te bereiken is. Maar daarnaast is er ook een gedeelte van het park dat via de Krachtighuizerweg te bereiken is, beide delen zijn geadresseerd als Oude Prinsenweg 16.

Vanaf de Krachtighuizerweg ziet nummer 30-1 eruit als een ruime, groene kavel. Het grenst aan de achterzijde van het kavel aan het Prinsenpark. De afstand tussen de chalets en de bedrijfswoning is zeer klein. De bebouwing is precies zo geplaatst dat er weinig tot geen knelpunten ontstaan wat betreft privacy.

Afbeelding 5 fysieke situatie op kavel van functieaanduiding

2.2 Toekomstige situatie

Na de toevoeging van de functieaanduiding 'wonen' op het plangebied zullen er geen fysieke veranderingen plaatsvinden. Het bestemmingsplan betreft alleen de juridische aanpassing van de betreffende regels voor het kavel. Deze verandering wordt door middel van een functieaanduiding geregeld, omdat een verandering van bestemming (van recreatie naar wonen) knelpunten oplevert wat betreft de milieuzonering van het recreatiepark.

Om ervoor te zorgen dat de beoogde bestemmingsplanwijziging wel plaats kan vinden wordt het bestemmingsplan in artikel 10.1 aangevuld. Dit artikel wordt op dit moment afgesloten met de zin: "Per afzonderlijk bedrijf, zoals aangegeven in de bijlage Lijst recreatieterreinen, is ten hoogste 1 bedrijfswoning toegestaan". Hierachter moet komen te staan: "Met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen' de bedrijfswoning tevens mag worden bewoond door een persoon en diens huishouden, die niet duurzaam bij de dagelijkse bedrijfsvoering zijn betrokken of geen binding hebben met het desbetreffende bedrijf;"

Op deze manier wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om de woning op het kavel ook te bewonen wanneer de eigenaar geen binding heeft met het recreatiepark Prinsenpark.

3.1 Verkeer en parkeren

Voorliggend plan maakt de omzetting van een bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk, zonder hiermee de bestemming van het kavel te wijzigen. De locatie wordt ontsloten via de krachtighuizerweg, welke in zuidelijke richting via de Oude Garderenseweg aansluit op de N303, een provinciale weg. De beoogde ontwikkeling maakt geen veranderingen mogelijk op het gebied van ontsluiting. Op dit moment bevinden de parkeermogelijkheden van de bedrijfswoning plaats op de eigen kavel.

Op basis van het feit dat er geen fysieke verandering plaatsvindt op de locatie kan in alle redelijkheid worden gesteld dat de verkeerssituatie onveranderd blijft. Het aspect 'verkeer en parkeren' vormen geen belemmering voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

3.2 Geur

Het bevoegd gezag weegt een aantal aspecten mee bij het bepalen van het aanvaardbaar hinderniveau van geur. Deze staan in artikel 2.7a lid 3 van het Activiteitenbesluit. In dit artikel wordt ingegaan op de regels rondom geurgevoelige functies en activiteiten waarbij emissies naar de lucht plaatsvinden.

Tevens kan de Wet geurhinder en veehouderij van toepassing zijn als er zich veehouderijen in de nabijheid van de loatie bevinden. Dat is echter niet het geval.

In de situatie die in dit voorliggende plan van toepassing is, zijn er geen veranderingen wat betreft geurgevoeligheid of geurhinder. Om deze reden vormt het aspect 'Geur' geen belemmering voor dit bestemmingsplang.

3.3 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

De functie 'recreatiepark' heeft een milieucategorie van 3.1. De bestemming wonen is een milieugevoelige bestemming. Wanneer het kavel van de bedrijfswoning op Krachtighuizerweg 30-1 herbestemd zou worden als 'wonen' zullen er knelpunten ontstaan, vanwege de nabijgelegen chalets op het Prinsenpark. Om deze reden is er gekozen voor de functieaanduiding 'wonen'. Hierbij behoudt het kavel de bestemming 'recreatie', en de bijhorende milieurichtlijnen. Hieruit wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen ontstaan op gebied van bedrijven en milieuzonering.

3.4 Bodemkwaliteit

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient een bodemanalyse te worden verricht met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van bepaalde bestemmingen. In het plangebied zijn enkele gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend. Uit het Historisch Bodembestand (HBB) van de provincie Gelderland komen enkele potentieel voor bodemverontreiniging verdachte locaties naar voren.

Dit bodembestand is echter voor de beoogde functieaanduiding niet relevant. Er gebeuren geen aanpassingen aan of in de grond, deze blijft ongeroerd. Voor het toevoegen van een functieaanduiding 'wonen' is het uitvoeren van een bodemonderzoek niet nodig.

3.5 Geluid

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) is het noodzakelijk akoestisch onderzoek te doen, indien nieuwe geluidsgevoelige bebouwing (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen) of uitbreiding van dergelijke bestemmingen, binnen de geluidszone van een weg plaatsvinden.

In voorliggend bestemmingsplan gaat het niet om het plaatsen van een nieuwe woning, maar om het opnieuw aanduiden van een bestaande woning. Om deze reden is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet nodig, vanwege de onveranderde fysieke situatie.

3.6 Luchtkwaliteit

Sinds 2007 is de nieuwe Wet luchtkwaliteit in werking getreden. In deze wet zijn grenswaarden opgenomen die bindend zijn voor de overheid. In de wet wordt aangegeven dat bij uitoefening van bestuurlijke bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit ten aanzien van een bepaalde luchtverontreinigende stof, de betreffende grenswaarden in acht moeten worden genomen. Omdat grenswaarden bindend zijn, stellen ze beperkingen aan activiteiten waardoor overschrijding van de grenswaarden voor de buitenluchtkwaliteit geldt.

In dit bestemmingsplan vind er geen verandering plaats in de aantrekking van verkeer of emissie van luchtverontreinigende stoffen ten opzichte van de oude situatie. De bedrijfswoning wordt slecht beschikbaar gesteld voor bewoners die geen binding hebben met het desbetreffende bedrijf. Het uitvoeren van een onderzoek naar de luchtkwaliteit is dus niet noodzakelijk.

3.7 Ecologie

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Het kent diverse soorten natuurgebieden, te weten: Natura 200-gebieden en het NatuurNetwerk Nederland (NNN). Ook stelt de Wnb eisen aan soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Krachtighuizerweg 30-1 is in de huidige situatie in gebruik als bedrijfswoning. Dit houdt in dat het kavel wordt bewoond, en er een tuin en schuur aanwezig zijn. Deze woning is nu alleen bruikbaar als bedrijfswoning. Het plan is om de woning ook beschikbaar te maken voor derden die geen binding hebben met het betreffende bedrijf, in dit geval het Prinsenpark. In dit bestemmingsplan wordt dit gerealiseerd door het plaatsen van een functieaanduiding op het kavel waar de bedrijfswoning op staat. Deze nieuwe functieaanduiding levert geen vermindering op van groen, waardoor onderzoek naar soortenbescherming of gebiedsbescherming niet nodig is. Daarnaast veranderd er niets aan de uitstoot van stoffen die schadelijk zijn voor de natuur. Een ecologisch onderzoek wordt daarom niet uitgevoerd. Het aspect ecologie vormt hiermee geen belemmering voor het planvoornemen.

3.8 Water

Sinds 14 februari 2001 is het verplicht een Watertoets bij ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook in het bestemmingsplan - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen. De waterparagraaf omvat het advies van de waterbeheerder en een gemotiveerd besluit ten aanzien van de wateraspecten. Eventuele afwijkingen van het advies van de waterbeheerder worden gemotiveerd. Daarbij moet door de initiatiefnemer worden aangegeven hoe met die afwijking wordt omgegaan. In de laatste instantie kan worden teruggegrepen op het nemen van verzachtende maatregelen of compensatie inclusief afspraken over financiering en uitvoering.

Het plan om de bedrijfswoning ook bewoonbaar te maken voor derden die geen binding hebben met het desbetreffende bedrijf heeft geen invloed op de waterhuishouding, berging of andere water gerelateerde aspecten. Er vind geen fysieke verandering van de openbare ruimte plaats. Om die reden wordt er dus geen watertoets uitgevoerd.

3.9 Archeologie

De gemeente Putten heeft een eigen archeologische waarden- en verwachtingskaart. Op deze kaart is vrijwel geheel Krachtighuizen aangeduid met een hoge verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 0,4 m onder het maaiveld en over een oppervlakte van meer dan 100 m2

een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Op enkele locaties is een middelmatige archeologische verwachtingswaarde voor watergerelateerde objecten. Hiervoor geldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 0,4 m onder het maaiveld en over een oppervlakte van meer dan 500 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Aangezien er bij het beoogde plan geen sprake is van roering van de grond van enige diepte of oppervlakte vormt dit aspect geen belemmering voor het planvoornemen.

3.10 Externe veiligheid

Sinds 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

- het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren

basisveiligheid voor burgers;

- het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour van het PR:

- rond inrichtingen waarin opslag / verwerking gevaarlijke stoffen plaatsvindt;

- langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Risico's verbonden aan het transport gevaarlijke stoffen zijn in kaart gebracht in de diverse risicoatlassen. In het Bevi is opgenomen dat voor iedere toename van het GR een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de norm veroorzaakt.

In de nieuwe plansituatie is er geen sprake van de toename van risico op het plaatsgebonden of groepsgebonden aspect. Ook vindt er geen transport plaats van gevaarlijke stoffen of opslag daarvan. De ontwikkeling gaat uitsluitend om het beschikbaar stellen van een bedrijfswoning voor derden. Op het gebied van externe veiligheid zijn er geen bezwaren tegen de plaatsing van de functieaanduiding 'wonen' op de beoogde locatie.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten van het wijzigen van het bestemmingsplan zijn voor de initiatiefnemer. Deze kosten zitten voornamelijk in het proces en de bijkomende werkzaamheden. Gezien er geen fysieke verandering op het plangebied plaatsvinden is er geen sprake van bouwkosten, een vergunningsaanvraag of kosten die gepaard zijn aan onderzoek en toetsing.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te worden gevoerd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Ter voldoening

Het ontwerp bestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.