Westelijk Buitengebied, langdurige woonsituaties

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 3 juli 2014 heeft de gemeenteraad naar aanleiding van de vaststelling van het bestemmingplan 'Westelijk Buitengebied' de motie 'Bestemmingsplan oude situaties' aangenomen. In deze motie heeft de gemeenteraad het college opgedragen om nader te kijken naar het beleid voor langdurige (illegale) woonsituaties. Naar aanleiding daarvan heeft het college vervolgens, in samenspraak met de raadscommissie, beleidsregels opgesteld.

Voor een aantal locaties wordt met voorliggend bestemmingsplan zelfstandige bewoning mogelijk gemaakt.

Het voorliggende bestemmingsplan vormt daarmee een herziening op het moederplan Westelijk Buitengebied, waarbij in de vorm van een 'herziening' de verschillende genoemde aanpassingen gebundeld zijn meegenomen.

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten

Beleid langdurige woonsituaties
Vanaf 1 januari 2016 gelden de beleidsregels langdurige illegale woonsituaties. Het beleid is er voor mensen die een gebouw bezitten dat op grond van de bestemming niet (zelfstandig) bewoond mag worden, maar dat aantoonbaar onafgebroken vanaf 31-12-1992 wordt bewoond. Deze woonsituaties kunnen gelegaliseerd worden indien hiervoor sloopcompensatie wordt geleverd. Het gebouw krijgt dan in het bestemmingsplan de bestemming 'kleine woning'. Om in aanmerking te komen voor legalisatie kon men zich bij de gemeente aanmelden door een aanmeldformulier in te vullen. Aanmelden kon in eerste instantie tot 1 januari 2018. Later is besloten deze termijn te verlengen tot 1 januari 2019. Dit vanwege het Veegplan Westelijk Buitengebied (vastgesteld in oktober 2018).

Sloopmeters
Als compensatie voor de positieve bestemming moeten 300 m2 sloopmeters plus sloopmeters naar rato van de woninginhoud aangekocht worden. Aankopen van sloopmeters kan via een regionale sloopmeterbank. Per 1 m3 van de inhoudsmaat van de toegevoegde woning moet 2 m2 bebouwing gesloopt worden (plus altijd de 300 m2). Voor een gebouw van bijvoorbeeld 200 m3 moeten dus 700 m2 sloopmeters worden aangekocht. Bij gebouwen die voor inwoning zijn vergund geldt een lagere sloop eis, van alleen de 300 m2. In het beleid is bepaald dat de benodigde sloopmeters uit de regio mogen komen.

Aanmeldingen en tijdelijke vergunningen
Mensen zijn door middel van publicaties in de krant en op de gemeentelijke website destijds gewezen op het beleid. Daarnaast zijn mensen die een zienswijze hebben ingediend op het bestemmingsplan 'Westelijk Buitengebied' en mensen waar reeds een handhavingsprocedure liep actief benaderd. Ook in gesprekken waarbij illegale woonsituaties ter sprake kwamen, is gewezen op het beleid. De aanmeldingen die voldeden zijn benaderd met het verzoek om met het college in contact te treden om de bestemmingsplanprocedure op te starten of, indien de sloopmeters nog niet zijn verkregen, een tijdelijke vergunning aan te vragen. Voor de meeste panden geldt een tijdelijke vergunning voor de bewoning tot 1 juli 2021.

Functieveranderingsbeleid en inwoonsituaties
In het (regionale) functieveranderingsbeleid is de mogelijkheid omschreven voor het inpassen van oude inwoonsituaties. Het gaat om situaties waarbij op basis van oud inwoonbeleid min of meer een zelfstandige wooneenheid is vergund, met eigen voorzieningen en vaak kadastraal afgesplitst. In dit beleid wordt geen jaartal genoemd vanaf wanneer de bewoning moet plaatsvinden. Dit wordt per geval bekeken. Het moet wel gaan om oude vergunningen en langdurige woonsituaties. Vanwege deze mogelijkheid in het functieveranderingsbeleid is bij oude inwoonsituaties minder strak vastgehouden aan de bewoning sinds 1992, zoals genoemd in het gemeentelijke beleid. Het moet wel gaan om een vergunning voor inwoning van vóór 2000 waarbij duidelijk een zelfstandige eenheid is vergund en waarbij de bewoning vanaf dat moment onafgebroken is geweest.

Wijze van bestemmen: kleine woning
De gemeente kiest er voor om de langdurige woonsituaties de aanduiding kleine woning te geven. Woningen binnen agrarische bedrijven krijgen de aanduiding kleine plattelandswoning, zodat zij geen belemmering opleveren voor het eigen agrarische bedrijf. Er is getoetst dat de panden geen belemmering opleveren voor andere agrarische bedrijven. In de meeste gevallen gaat het om oude inwoonsituaties dus is het pand al vergund voor bewoning.

De bestemming kleine woning is conserverend; bestaande locatie, bestaande inhoud, geen bijgebouwen. In 2006 hebben diverse noodwoningen in Westelijk Buitengebied de bestemming kleine woning gekregen. De insteek bij het beleid voor noodwoningen en oude woonsituaties is tot op heden altijd geweest om de impact (de bouwmogelijkheden) zo beperkt mogelijk te houden. Bij een kleine woning mag niet vergunningsvrij gebouwd worden. Ook moet de kleine woning, voor zover in de huidige situatie aangebouwd aan de hoofdwoning, aangebouwd blijven.

Afwijkingsmogelijkheid voor verplaatsen kleine woning
In het bestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het verplaatsen van een kleine (plattelands)woning die aan de hoofdwoning vast zit, mits de inhoud van de kleine woning niet toeneemt en de woningen aaneen gebouwd blijven.

Er is gekozen voor deze afwijkingsmogelijkheid omdat bij een kleine woning die aan de hoofdwoning vastzit en waarbij de panden aan vernieuwing toe zijn het behoorlijk complex is, en te rigide, om vast te houden aan dat de kleine woning op dezelfde plek moet blijven. Dit beperkt ook (uitbreiding van) de hoofdwoning. De ruimtelijke impact van een dergelijke verplaatsing is beperkt.

Hoofdstuk 3 Toelichting per locatie

De bestemmingsplanwijziging geldt voor de volgende panden:

• Beitelweg 10A
• Engersteeg 10A
• Van Geenstraat 85A
• Hellerweg 17A
• Nijkerkerstraat 55A
• Poolseweg 5A
• Voorthuizerstraat 141A
• Volenbekerweg 1
• Veenhuizerweg 11

Beitelweg 10A
In 2020 is getoetst dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Er zijn sloopmeters aangekocht. Het pand staat binnen een agrarische bedrijfsbestemming. Het pand krijgt daarom de bestemming “kleine plattelandswoning”. De woningen 10-10A moeten aaneen gebouwd blijven.

Engersteeg 10A
In 2016 is getoetst dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Er zijn sloopmeters aangekocht. Het pand staat binnen een agrarische bedrijfsbestemming. Het pand krijgt daarom de bestemming “kleine plattelandswoning”. De woningen 10-10A moeten aaneen gebouwd blijven.

Van Geenstraat 85A
In 2020 is getoetst dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. De benodigde sloopmeters zijn onder voorbehoud aangekocht. Vóór vaststelling van het bestemmingsplan moet zeker zijn dat de sloopmeters beschikbaar zijn. De woningen 85-85A moeten aaneen gebouwd blijven.

Hellerweg 17A
In 2019 is getoetst dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Er zijn sloopmeters aangekocht. Het pand staat binnen een agrarische bedrijfsbestemming. Het pand krijgt daarom de bestemming “kleine plattelandswoning”. De woningen 17-17A moeten aaneen gebouwd blijven.

Nijkerkerstraat 55A
In 2020 is getoetst dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Er zijn sloopmeters aangekocht. Het woongedeelte is ten opzichte van de inwoonsituatie iets groter gemaakt. Hier zijn extra sloopmeters voor aangekocht. Er geldt voor deze planwijziging nadrukkelijk de voorwaarde dat een illegaal aanwezig bijgebouw ten westen van het pand wordt gesloopt. Dit ook omdat er inpandig reeds een (klein) bijgebouw aanwezig is.

Voor dit perceel geldt dus: oppervlakte woning max. 70m², oppervlakte bijgebouw bij kleine woning 60 m². De kleine woning zit in dit geval overigens niet vast aan de hoofdwoning nr. 55.

Kleine woning + bijgebouw:

Poolseweg 5A
In 2016 is getoetst dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Er wordt de nodige bebouwing op het eigen perceel gesloopt, dit is meer dan 300m² maar niet alle bijgebouwen zijn legaal of van vóór 1993. Daarom zijn nog 30m² sloopmeters bijgekocht. Het aanzicht van het perceel verbetert sterk door de sanering van diverse oude bijgebouwen. De woningen 5-5A moeten aaneengebouwd blijven.

Voorthuizerstraat 141A
In 2020 is getoetst dat de bewoning van dit chalet voldoet aan het beleid. Er wordt voldoende bebouwing op het eigen perceel gesloopt. Het aanzicht van het perceel verbetert sterk door de sanering van diverse oude bijgebouwen.

Volenbekerweg 1

In 2018 is beoordeeld dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Het pand 1A is de hoofdwoning, het gedeelte nr. 1 is (later) vergund voor inwoning. Er staat op dit moment ruim 200 m² aan bijgebouwen (op het westelijke perceel, behorende bij nr. 1). Het meeste staat er al sinds 1992 en daarvan mag in dit geval 150m² bijgebouwen blijven staan en gebruikt worden voor de kleine woning. Er zijn verder 300m² sloopmeters nodig. Er wordt deels op eigen terrein gesloopt (50m² wat meetelt) en deels moeten nog sloopmeters worden aangekocht (250m²). Ook geldt de voorwaarde dat een landschappelijk inpassingsplan moet worden uitgevoerd, ter ruimtelijke compensatie van het behoud van het bijgebouw.

De woning krijgt de aanduiding “kleine woning”. De woningen 1-1A moeten aaneen gebouwd blijven.

Veenhuizerweg 11

In 2020 is beoordeld dat deze oude inwoonsituatie voldoet aan het beleid. Het pand 13 is de hoofdwoning, het gedeelte nr. 11 is vergund voor inwoning. Het verzoek is om op eigen terrein bebouwing te slopen ter compensatie (en voor het overige sloopmeters aan te kopen).  De woning krijgt de aanduiding “kleine woning”. De woningen 11-13 moeten aaneen gebouwd blijven.

Hoofdstuk 4 Onderzoeksaspecten

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. Als een bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, moet worden aangetoond dat dit haalbaar is in relatie tot de planologische en milieuhygiënische aspecten.

De bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied wijzigen niet inhoudelijk. De voorliggende herziening van het bestemmingsplan is met name gericht op het mogelijk maken van zelfstandige bewoning. De uitvoerbaarheid is per locatie in hoofdstuk 3 besproken. Daarmee worden dus geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt en is een nadere onderbouwing met onderzoek dan ook niet nodig.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid