Roosendaalseweg 109, Putten

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om aan de Roosendaalseweg 109 in Putten 14 appartementen te realiseren. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Putten, sectie N, nummer 5304. Op basis van het geldende bestemmingsplan Kom Zuid geldt voor het perceel een bedrijfsbestemming. Het voornemen is niet realiseerbaar op basis van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Kom Zuid'. Om deze reden is een herziening van het bestemmingsplan ter plaatse noodzakelijk.

1.2 Plangebied

Het perceel ligt aan de zuidkant binnen de bebouwde kom van het dorp Putten langs de Van Geenstraat

en is ook aangemerkt als potentiele bouwlocatie in de inbreidingsnotitie gemeente Putten uit 2015. Het perceel bestaat van oorsprong uit de kavel met de bedrijfswoning en daarachter de bedrijfspercelen. In de loop der jaren is de bedrijfskavel opgesplitst in twee delen en is ook de bedrijfswoning losgekoppeld. De ontsluiting van de bedrijfspercelen verloopt via de Van Geenstraat en de bedrijfswoning wordt ontsloten op de Roosendaalseweg.

Op onderstaande afbeeldingen zijn de ligging en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1: Ligging en begrenzing plangebied in Putten, bron N.C.B. projectorganisatie

1.3 Huidige planologische situatie

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kom Zuid', vastgesteld door de gemeenteraad op 8 januari 2009. Op basis van het geldende bestemmingsplan Kom Zuid geldt voor het perceel een bedrijfsbestemming. Binnen het bestemmingsvlak voor de Roosendaalseweg 109 mag een bedrijf met een bedrijfswoning aanwezig zijn met de daarbij behorende bijgebouwen. De goothoogte is maximaal 6 m en de bouwhoogte is maximaal 9 m. Voor de bedrijfsactiviteiten geldt dat maximaal bedrijven uit categorie 1 zijn toegestaan dan wel de bestaande bedrijven. Dit geldt ook voor het achtergelegen bedrijfsperceel Van Geenstraat 84 en 86. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 2: Vigerend bestemmingsplan 'Kom Zuid' Plangebied rood omlijnd

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. In Hoofdstuk 3 wordt het beleidskader behandeld. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen rijksbeleid, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 4 wordt hierop ingegaan. In Hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingen. Hoofdstuk 6 ten slotte gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

Aan de Roosendaalseweg 109 staat thans de bedrijfswoning.

Op de onderstaande afbeelding is een impressie van het plangebied weergegeven.

Figuur 3: Luchtfoto bestaand gebouw (bron google -bewerkt N.C.B. Projectrealisatie B.V.)

2.2 Toekomstige situatie

Het perceel doet in de huidige situatie een beetje kaal aan. Belangrijkste oorzaak hiervan is dat het vroegere groen rondom de woning op enkele bomen na is weggehaald. Vanaf de Van Geenstraat, die dienst doet als rondweg, is dit niet het gewenste aanblik van het dorp. Door op deze locatie in te zetten op herontwikkeling biedt dit goede kansen voor herinrichting en verbetering van dit stukje van Putten.

De bestaande opstallen worden gesloopt en het plan is een appartementengebouw te realiseren met 14 startersappartementenmet op de hoek een hoogte van 3 bouwlagen die richting de bestaande woningen aan de Bentinckstraat afloopt naar 2 bouwlagen. Het appartementengebouw sluit qua hoogte aan bij het bestaande appartementengebouw aan de andere zijde van de Roosendaalseweg. Hoewel deze verder van de weg afstaat en zich minder aan de Roosendaalseweg presenteert is deze qua maatvoering vergelijkbaar. Het appartementengebouw kan derhalve gezien worden als een nieuw bouwelement waarmee de entree naar de achterliggende wijk wordt geaccentueerd. Daarnaast biedt het plan ook goede kansen voor een groene omzoming van de kavel waarmee de aanblik vanaf de rotonde wordt verbeterd.

Naast de starters-doelgroep zijn de appartementen ook zeer geschikt voor alleenstaanden of kleine huishoudens en zijn de appartementen op de begane grond ook geschikt voor senioren.

Figuur 4: Bovenaanzicht gebouw, bron N.C.B. Projectrealisatie B.V.

Figuur 5: Impressie aanzicht, bron N.C.B. Projectrealisatie B.V.

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal/regionaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader
In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

In de richtafstandenlijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

Plangebied

Het initiatief betreft alleen de introductie van milieugevoelige functies: woningen. Daarom is alleen sprake van inwaartse zonering. Vanwege de ligging nabij een drukke doorgaande weg, kunnen de richtafstanden worden gecorrigeerd naar het omgevingstype ‘gemengd gebied'.

Rond de planlocatie zijn een aantal milieubelastende functies aanwezig:

• Direct ten oosten van het plangebied, aan de Van Geenstraat 86, is een bedrijf aanwezig gericht op de verkoop, verhuur en het onderhoud van motoren en in het pand daarnaast voor vorkheftrucks. Voor handel in auto’s en motorfietsen geldt milieucategorie 2, met in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter. De bestemming van dit bedrijf ligt aansluitend op de projectlocatie. De afstand tussen het terrein en de geplande appartementen bedraagt echter meer dan 15 meter. Het heftruckbedrijf komt het best overeen met ‘verhuurbedrijven voor machines en werktuigen’. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1, met een richtafstand tot gemengd gebied van 30 meter. Dit pand is op circa 45 meter ten oosten van het beoogde appartementencomplex gelegen. Binnen de bestemming van beide bedrijven zijn geen ‘zwaardere’ bedrijven toegestaan dan nu aanwezig. In beide gevallen wordt dus voldaan aan de richtafstanden.
• Ten zuiden van het plangebied is een sportvereniging aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 30 meter tot gemengd gebied. Het plangebied is op meer dan 50 meter afstand gelegen. Er wordt dus voldaan aan de richtafstand.
• Ten zuidwesten van het plangebied is aan de Roosendaalseweg 162 een transportbedrijf aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 3.2, met een richtafstand van 50 meter tot gemengd gebied. Dit bedrijf is op circa 250 meter van het plangebied gelegen. Ook hier wordt dus voldaan aan de richtafstand.
• Tot slot is er ten noordwesten van het plangebied, aan de Enghuusweg 13, een wegenbouwbedrijf aanwezig. Hiervoor geldt ook milieucategorie 3.2, met een richtafstand van 50 meter tot gemengd gebied. Dit bedrijf is op ruim 300 meter van het plangebied gelegen. Ook hier wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan. Agrarische bedrijven in de omgeving liggen allemaal op meer dan 450 m, waardoor dit geen beperkingen oplevert voor het plangebied.
• Overige milieubelastende functies bevinden zich op ruimere afstand. Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

4.2 Geluid

Toetsingskader
In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen.

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van een verkeerswegen: de Van Geenstraat en de Roosendaalseweg.

Door adviesbureau Groenewold Milieu & Natuur is de geluidbelasting berekend (Bijlage 1 Akoestisch onderzoek) op basis van het schetsplan van het appartementencomplex. Uit dit onderzoek blijkt dat voor de appartementen niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh en dat voor de nieuwe woningen hogere waarden vastgesteld moeten worden. Om bij dat laatste aan het geluidbeleid van de gemeente Putten te voldoen is het ontwerp aangepast. Het gemeentelijke geluidbeleid gaat ervan uit dat bij een woning, waarvoor een hogere waarde wordt vastgesteld, een geluidluwe gevel wordt gerealiseerd en bij voorkeur ook een geluidluwe buitenruimte. Eén van de ideeën om dit te realiseren is het doortrekken van een muur langs het parkeerterrein aan de oostzijde, waarmee de slaapkamers geluidluw zijn uit te voeren. Nadeel is dan dat er een vrij hoge muur nodig is om dat voor alle appartementen te kunnen realiseren. Een van de combinaties is als volgt. Met schermhoogte 5 m aan de oostzijde en gesloten balustrade aan de westzijde hebben alle appartementen een geluidluwe gevel. Om aan de oostzijde (slaapkamers) overal te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB is een schermhoogte nodig van 10 m. Dan zijn in principe geen gesloten balustrades nodig aan de westzijde.

Conclusie
Door met wegverkeerslawaai rekening te houden in ontwerp en maatregelen te treffen, is het dus mogelijk om deels te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, voor het overige, aan het beleid van de gemeente om hogere waarden vast te stellen. Wanneer hieraan voldaan wordt, staat ook geluidhinder de uitvoerbaarheid van het bouwplan niet in de weg.

4.3 Externe veiligheid

Toetsingskader
Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen
Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen rekening gehouden met deze risicobenadering.

Risicokaart
Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart (http://www.risicokaart.nl) te zien.

Hieruit blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven aanwezig zijn.

Wel is er een ondergrondse propaantank aanwezig op circa 850 meter ten noordoosten en 550 m ten zuidwesten van het plangebied. Op dat laatste perceel worden ook bestrijdingsmiddelen opgeslagen. Deze afstand is ruim voldoende.

Figuur 7 : Uitsnede risicokaart plangebied rood omlijnd

Het plangebied valt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Amersfoort-Zwolle. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter van het spoortraject ligt, kan het groepsrisico – conform de ‘Gezamenlijke beleidsvisie externe veiligheid gemeenten in de regio Veluwe-Noord – beperkt worden verantwoord.

Hoewel de N303 (sporadisch) gebruikt kan worden voor het vervoer van gevaarlijke stoffen ter bevoorrading van bedrijven in Putten (en omgeving), valt die weg niet onder het Basisnet. Vanuit de wet- en regelgeving over externe veiligheid (Bevi, Bevt en Bevb) gezien kan deze ontwikkeling passen in het plangebied. In het bijgevoegde advies van de veiligheidsregio Noord- en Oost- Gelderland (VNOG) \(zie Bijlage 7 Vooradvies VNOG) wordt meegegeven dat bij calamiteiten op de N303 nadelige effecten in het plangebied niet zijn uitgesloten.

Bestrijdbaarheid (bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid) en zelfredzaamheid

Toekomstige bewoners van dit plangebied (en uiteraard alle burgers van de gemeente Putten) zullen op de hoogte moeten zijn van eventueel nadelige effecten van omliggende risicobronnen, zodat zij handelingsperspectief hebben in geval van een calamiteit of brand in de omgeving. Als personen verminderd zelfredzaam zijn, dan is dat handelingsperspectief nog relevanter. Uit het VNOG-advies (Bijlage 7) blijkt dat het beschikbare (primaire) bluswater in de buurt van het plangebied voldoende is. Het plangebied is via de openbare weg voldoende bereikbaar voor hulpverlenings-diensten. In het advies staan enkele aandachtspunten met betrekking tot de bereikbaarheid. Ook met betrekking tot zelfredzaamheid zijn in Bijlage 7 enkele adviezen opgenomen, ter borging in de omgevingsvergunning.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen verdere belemmering voor het voorgenomen initiatief.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Besluit niet in betekenende mate
In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Onderzoek en conclusie
Onderhavig initiatief betreft de realisatie van 14 woningen. Daarmee valt het project onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Derhalve is het niet nodig een luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor onderhavig plan. Dit blijkt ook na invullen van de NIBM-tool:

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het realiseren van de woningen in het plangebied.

4.5 Bodem

Toetsingskader
Voor de uitvoerbaarheid van een nieuw bestemmingsplan moet onderzocht worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen.

Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft (Wbb):

• Niet saneren
  Indien de verontreiniging voor het beoogde doel niet hoeft te worden gesaneerd kan het ruimtelijke plan voor wat betreft deze verontreiniging zonder meer doorgang vinden.
• Saneren
  Indien de verontreiniging moet worden gesaneerd dient een saneringsplan te worden opgesteld en ingediend bij de Omgevingsdienst Midden-Holland. In sommige gevallen kan worden volstaan met het indienen van een BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen). Na goedkeuring door het bevoegd gezag kan de sanering doorgang vinden. Na afloop dient de sanering te worden geëvalueerd en ook dit verslag dient ter goedkeuring te worden voorgelegd. Tijdens de saneringsprocedure kan de ruimtelijke procedure worden voortgezet. Echter, een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen kan pas inwerking treden nadat is vastgesteld dat er geen sprake is van een ernstige en spoedeisende sanering (art. 6.2. c. Wabo).

Een onderzoeks- en saneringstraject heeft soms grote financiële consequenties voor de beoogde plannen. Enerzijds omdat de kosten van sanering hoog kunnen zijn, anderzijds omdat deze trajecten van grote invloed kunnen zijn op de planning. In het kader van de Grondexploitatiewet dienen deze kosten tijdig in kaart te worden gebracht. Het is daarom aan te bevelen reeds in een vroeg stadium van planvorming (historisch-) bodemonderzoek voor het hele plangebied uit te voeren. Deze bodemonderzoeken zijn ook noodzakelijk bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.

Onderzoek
Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te ven/vachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging. Door van der Poel milieukundig adviesbureau is er een bodemonderzoek uitgevoerd voor de locatie Roosendaalseweg 109 te Putten (Bijlage 2 Bodemonderzoek). Uit de rapportage van 6 mei 2021 blijkt dat de ondergrond niet is vervuild en geschikt is voor het beoogde gebruik, te weten Wonen. Het onderdeel bodem kent hierdoor geen beperking voor een bestemmingsplanwijziging naar Wonen.

Conclusie
Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek zijn er voor de bodem geen milieuhygiënische bezwaren voor het wijzigen bestemmingsplan en verlenen van een omgevingsvergunning voor de voorgenomen ontwikkeling op de locatie Roosendaalseweg 109.

4.6 Ecologie

Toetsingskader
Wet natuurbescherming
Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming
De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura 2000 -gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden
De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)
Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming
in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek
In de huidige situatie is reeds een woning aanwezig op het plangebied. Deze woning zal gesloopt moeten worden om het appartementencomplex te realiseren. Om de uitvoerbaarheid van het initiatief aan te tonen is het derhalve nodig een ecologisch onderzoek uit te voeren naar beschermde flora en fauna. Tevens is een stikstofdepositie-onderzoek nodig naar de te verwachten effecten op Natura 2000-gebieden door de aanleg- en gebruiksfase van het initiatief. Adviesbureau Groenewold Milieu & Natuur heeft in opdracht van initiatiefnemer een natuur-toets uitgevoerd aan de Roosendaalseweg 109 te Putten (Bijlage 3 Quickscan ecologie en stikstof). Aanvullend is een stikstofberekening uitgevoerd betrekking hebbende op de aanlegfase (Bijlage 4 Stikstofberekening aanlegfase). De berekeningen gaan uit van sloop van de bestaande woning met aangebouwde schuur te slopen en een nieuw appartementengebouw te realiseren met 14 starterappartementen. Uit de quickscan en de aanvullende stikstofberekening blijkt dat de realisatie van het plan geen gevolgen heeft voor beschermde natuurwaarden.

Beschermde soorten

In de woning zijn geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen en eventuele jaarrond beschermde nesten van vogels. Er zijn geen nesten of holtes aanwezig in de bomen op het perceel. Er zijn geen open stootvoegen of geschikte boeidelen aanwezig. De ruimte onder de pannen is niet toegankelijk vanwege vogelschroot. De pannen liggen strak en het lood sluit goed aan. Daarmee zijn (jaarrond) beschermde verblijfplaatsen niet gevonden of te verwachten en met zekerheid uit te sluiten.

Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Gelderland). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in de kom van Putten op 1.5 km van Natura 2000-gebied Veluwe. Het plan heeft geen negatieve effecten op beschermde habitats en soorten. De stikstofdepositie vanwege de appartementen (gasloos, alleen transportbewegingen) is in de gebruiksfase berekend met Aerius 2020 en niet hoger dan 0.00 mol/ha/jaar. Voor de aanlegfase is een aparte stikstofberekening uitgevoerd, wat heeft geresulteerd in het resultaat dat er geen significante toename is van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden door de aanlegfase van het project.

Het plan ligt buiten de begrenzing van het GNN en de GO. Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van de begrenzingen mag worden aangenomen dat er geen significante effecten zijn te verwachten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het GNN en de GO. Specifieke maatregelen of aanvullend onderzoek zijn niet nodig.

Conclusie
In de woning met aangebouwde schuur zijn geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen of te verwachten. Het dichtstbijzijnde Natura2000 gebied is de Veluwe op 1.5 km afstand van het plangebied. Er zijn geen negatieve gevolgen te verwachten voor beschermde soorten of habitats. De stikstofdepositie is zowel in de aanleg- als gebruiksfase niet hoger dan 0.00 mol/ha/jaar. Het plan valt buiten de begrenzing van het GNN en de GO. Aanvullend onderzoek is niet nodig. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

4.7 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op 6 april 2017 heeft de gemeente Putten nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Op basis daarvan is ook de Nota Parkeernormen Putten vastgesteld. Navolgend wordt op basis van deze nota de parkeerbehoefte berekend voor het beoogde appartementencomplex.

Het plangebied is gelegen in het overgangsgebied centrum. Er worden 14 appartementen gerealiseerd van 50 m2. Hiervoor geldt de parkeemorm van 1,6 per woning. Deze norm kan verdeeld worden in 1,3 parkeerplaatsen voor bewoners en 0,3 voor bezoekers. Onderstaande tabel laat de aanwezigheidspercentages voor deze groepen zien:

Op basis van deze percentages is berekend wat per maatgevend moment de maximale parkeerbehoefte is, dit is te zien in onderstaande tabel.

Maatgevend moment	Formule	Totale parkeervraag
Werkdagochtend	(1x3*0,5) + (0,3*14*0,1)	9,52
Werkdagmiddag	(1,3*0,5) + (0,3*14*0,2)	9,94
Werkdagavond	(1,3*14*0,9) + (1,3*14*0,8)	19,74
Koopavond	(1,3*14*0,8) + (0,3*14*0,7)	17,50
Werkdagnacht	(1,3*14*1,0) + (0,3*14*0,6)	18,20
Zaterdagmiddag	(1,3*14*0,6) + (0,3*14*0,6)	13,44
Zaterdagavond	(1,3*14*0,8) + (0,3*14*1.0)	18,76
Zondagmiddag	(1,3*14*0,7) + (0,3*14*0,7)	15,68

Hieruit volgt dat de werkdagavond het maatgevende moment is met een maximale parkeervraag van 19,74, oftewel 20 parkeerplaatsen. In het principeplan is op de schets/tekening voorzien in 20 parkeerplaatsen. Het benodigd aantal parkeerplaatsen zal voorzien worden op eigen terrein, ten oosten van het projecteerde appartementencomplex. Hiermee voldoet het plan aan de nota parkeernormen.

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen verdere belemmering voor het initiatief.

4.8 Water

Algemeen
Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. De resultaten van de Digitale Watertoets zijn opgenomen in waarbij in deze paragraaf de aandachtspunten worden behandeld (Bijlage 5 Watertoets).

De keur van het waterschap Vallei en Veluwe stelt dat bij een toename van meer dan 1500 m2 van het verhard oppervlak binnen de bebouwde kom er waterberging ter compensatie gerealiseerd dient te worden. Met het beoogde appartementencomplex wordt die ondergrens niet overschreden. Derhalve hoeft er geen compenserende waterberging plaats te vinden. Wel kan het zijn dat de gemeente andere eisen stelt op dit vlak, vanwege eigen beleid om hemelwaterafvoeren af te koppelen van de riolering.

De projectlocatie ligt in een grondwaterfluctuatiezone. Vanuit provinciaal beleid geldt hier het beleid om bij nieuwe ontwikkelingen rekening te houden met een stijging van de grondwaterstand met enkele decimeters. Voor onderhavige ontwikkeling kan geldt dat het nieuwe gebouw met voldoende drooglegging kan worden gebouwd.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

4.10 Kabels en leidingen

Binnen het perceel en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.11 Duurzaamheid

Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt:

• Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m2/jr. gebruiksoppervlak
• Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak
• Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%.

Deze regels gelden niet voor restauratie. Bij de renovatie van de gebouwen zal zoveel mogelijk worden geanticipeerd op deze nieuwe regelgeving.

In de wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen. Deze regels gelden niet voor restauratie, desondanks wil de eigenaar onderzoeken welke maatregelen mogelijk zijn zodat geanticipeerd kan worden op deze nieuwe regelgeving.

Wettelijk kader
Bouwbesluit 2012
De wettelijke eisen volgen uit het bouwbesluit van 2012. Per 1 januari 2015 zijn de eisen ten aanzien duurzaamheid en isolatie aangescherpt. De volgende eisen zijn wettelijk van toepassing:

• Minimale isolatiewaarden (Rc):
  • 1. Rc=4,5 m2.K/W voor gevels,
  • 2. Rc=6,0 m2.K/W voor daken,
  • 3. Rc=3,5 m2.K/W voor vloeren;
• Maximale warmtedoorgangscoëfficiënten (Uw):
  • 1. Gemiddelde Uw=1,65 W/m2.K voor alle ramen, deuren en kozijnen,
  • 2. Maximale Uw=2,2 W/m2.K voor afzonderlijke ramen, deuren en kozijnen;
• Een maximale EPC-waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG-methodiek;
• Van de samenstelling van constructieonderdelen van een gebouw met uitsluitend kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan met een totale gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m² is de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen gekwantificeerd volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken;
• Een soortgelijke bepaling geldt ook voor woningen. In het kort: de milieuprestatie van het materiaalgebruik dient berekend te worden en dient toegevoegd te worden aan de omgevingsvergunning.

Gemeentelijk beleid
De gemeente Putten hecht veel belang aan duurzaamheid. De gemeente Putten wil uiterlijk in 2050 klimaatneutraal zijn. In 2020 wil de gemeente in ieder geval 14% van het energieverbruik duurzaam opwekken. De energietransitie ziet de gemeente niet als een bedreiging, maar juist als een kans. Een kans om als Putten zelfstandig energieneutraal te worden en daarbij de kwaliteit van onze leefomgeving te versterken.

Situatie
Het initiatief zal dan ook in nauwe samenwerking met de gemeente en volgens het geldende gemeentelijke beleid voor nieuwbouw worden gerealiseerd. Voorts wordt het gebouw gasloos gerealiseerd.

Conclusie
Het initiatief wordt conform de door het rijk en door de gemeente gestelde eisen aan duurzaamheid. Het initiatief is in lijn met het beleid voor duurzaamheid.

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2).

Onder verwijzing naar haar uitspraken van 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694, van 31 januari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:348 en van 17 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1253, overweegt de Afdeling dat het antwoord op de vraag of sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r., afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Uit deze uitspraken volgt eveneens dat het antwoord op de vraag of een activiteit kan worden aangemerkt als een activiteit als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r., niet afhankelijk is van het antwoord op de vraag of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

In paragraaf 3.1.3 van deze toelichting is geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Met betrekking tot woningen is er sprake van een stedelijke ontwikkeling wanneer er 12 of meer woningen gebouwd worden. Totaal is er dus een toename van 14 woningen. Daarmee kan de activiteit worden aangemerkt als een activiteit als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Het betreft echter 14 gestapelde woningen. Hetgeen in het plan is voorzien, levert een geringe toename van de bebouwingsmogelijkheden en het gebruik van het perceel verandert door de realisatie van 14 appartementen. Er is overigens sprake van bestaand bebouwd gebied, binnen de bebouwde kom. Daarnaast is het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt. Ook blijken er uit Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van totaal 14 wooneenheden. Gelet op de aard van het project en de plaats van het project binnen de bebouwde kom, op een bestaande woon-/bedrijfslocatie, is geoordeeld dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten, zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor dit planvoornemen is dan ook geen m.e.r.-procedure noodzakelijk op grond van het Besluit m.e.r.

5.1 Algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting.

Op de verbeelding worden de verschillende bestemmingen en aanduidingen gevisualiseerd. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de randvoorwaarden. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan. De toelichting heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet bestemmingsplan

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Inleidende regels
• Bestemmingsregels
• Algemene regels
• Overgangs- en slotregels

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs.

5.3 De verbeelding

De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Daartoe zijn op de verbeelding bestemmingsvlakken en aanduidingen opgenomen. Deze aanduidingen zijn in de vorm van een vlak weergegeven. Aan de ondergrondgegevens op de verbeelding, zoals ingetekende gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergrondgegevens hebben dus uitsluitend een illustratief karakter.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6, eerste lid, sub a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Door het voeren van de genoemde procedure, wordt eenieder in de gelegenheid gesteld voor het indienen van zienswijzen. Er wordt geen vooroverleg gevoerd over dit plan, omdat er geen Rijks-, provinciale of waterschapsbelangen in het geding zijn.

Het bestemmingsplan heeft van 29 december 2022 tot en met 8 februari 2023 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad een zienswijze in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Om de bruikbaarheid van het bestemmingsplan Roosendaalseweg 109 te vergroten zijn wel een aantal ambsthalve wijzigingen doorgevoerd.

Het betreft de volgende aanpassingen op de verbeelding:

Betreft	Opmerking
Aanduiding bijgebouwen op verbeelding	Deze aanduiding ontbrak abusievelijk op de verbeelding van het ontwerp-bestemmingsplan.De aanduiding en het bijbehorend bouwvlak zijn toegevoegd.
Maatvoering bouwvlak 20 cm aan noordzijde en 5 cm aan zuidzijde	De afmetingen van het bouwvlak waren te klein voor het inpassen van de bebouwing. De vergroting van het bouwvlak met de hiernaast genoemde afmetingen is verwerkt in de verbeelding.
Scheidslijn van de bouwhoogte verleggen.	Met het wijzigen van de afmetingen van het bouwvlak moet ook de scheidslijn van de bouwhoogte mee verschoven worden. Dit is in de verbeelding verwerkt.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een particulier initiatief. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan worden gedragen door de initiatiefnemer en daaraan verwante procedurekosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.