direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Wijzigingsplan Hooidonk
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0845.WP2014DGNHOOID-VA01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

De gemeente Sint-Michielsgestel is voornemens om in het kader van haar volkshuisvestelijke doelstelling en de ‘Ruimte voor Ruimte’- regeling een nieuw woongebied te realiseren aan de noordzijde van de kern Den Dungen. Het bestemmingsplan Hooidonk heeft deze ontwikkeling reeds mogelijk gemaakt. Op dit moment is het plan in de verkoop. De markt vraagt op dit moment om kleinere kavels dan in het oorspronkelijke plan zijn gepland. Door kleinere kavels te realiseren kan er aan de oostzijde van het plangebied een woning extra worden gerealiseerd. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient er een aanpassing plaats te vinden in bestemmingsplan. Dit kan doormiddel van een wijzigingsbevoegdheid conform artikel conform artikel 7.5. van het bestemmingsplan Hooidonk.

1.2 Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan Hooidonk is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen onder het artikel wonen. In deze wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat het bevoegd gezag het aantal wooneenheden ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' mag vermeerderen met ten hoogste 1 wooneenheid per bouwvlak. Onderhavig plan past binnen deze wijzigingsbevoegdheid.

1.3 Ligging wijzigingsgebied

Het wijzigingsgebied betreft de in het oostelijk gedeelte van het plangebied gelegen bouwstrook. Conform het bestemmingsplan Hooidonk mogen hier 5 woningen worden gerealiseerd. Dit wijzigingsplan maakt het mogelijk om 6 woningen te realiseren binnen dit plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0845.WP2014DGNHOOID-VA01_0001.png"

Figuur 1.1. Wijzigingsgebied weeregeven binnen het plan Hooidonk

1.4 Vigerende planologische situatie

Het wijzigingsgebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan Hooidonk met als identificatienummer: NL.IMRO.0845.BP2010DGNHOOID-OH01, dat is vastgesteld op 17 maart 2011.

Hoofdstuk 2 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen. Aangezien onderhavig plan slechts een zeer kleine wijziging van de ontwikkeling betreft is enkel het relevante beleid ten aanzien van ruimte voor ruimte en het gemeentelijk woningbouwbeleid opgenomen.

2.1 Provinciale rood met groenregeling

Voor alle bestemmingsplannen op uitbreidingslocaties die na 1 juli 2005 door de gemeenteraad worden onherroepelijk, geldt de 'Rood met Groen'-regeling. De uitbreiding van het stedelijk gebied (rood) moet tot een kwaliteitsimpuls elders binnen de gemeente in het buitengebied (groen) leiden. Deze regeling is echter niet van toepassing op Ruimte voor Ruimte woningen.

Voor de woningen die vanuit het reguliere programma worden gebouwd in een uitbreidingslocatie dienen de afspraken omtrent de 'Rood met Groen'-regeling te worden opgenomen in het bestemmingsplan. Met de opbrengst van de 3 kavels wordt een bijdrage geleverd aan het gemeentelijke Rood met Groen-fonds waarmee een deel van de aanleg en het beheer van een duurzame afronding van het plan wordt gefinancierd.

2.2 Provinciaal beleid ruimte voor ruimte

De provincie Noord-Brabant heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Voor de sloop van 1.000 m² stal mag 1 kavel worden ontwikkeld.

Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij 'Ruimte voor Ruimte' dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling.

De benodigde dossiernummers voor de extra woning in het plangebied Hooidonk te Den Dungen zijn opgenomen in tabel 2.1. Het betreft dossiernummers voor in totaal 1 Ruimte voor Ruimte bouwcontingent.

AANVRAAGNUMMER
 
MESTNUMMER   SLOOP M2   TOEGEKENDE SLOOP M2  
4529038   113039239   1.507   500  
4529055   114037175   1.208   500  

Totaal ingebrachte m² sloop 1.000

Tabel 2.1: Dossiernummers Ruimte voor Ruimte

2.3 Gemeentelijk woningbouwbeleid

Om de extra woning mogelijk te maken wordt aan het plan een extra ruimte voor ruimte titel toegekend. Het realiseren van de extra woning heeft geen gevolgen voor het gemeentelijke woningbouwbeleid en de bijbehorende woningbouwcontingenten, aangezien ruimte voor ruimtetitels hier los van staan.

Hoofdstuk 3 Onderzoeken

In het kader van het bestemmingsplan Hooidonk IDN NL.IMRO.0845.BP2010DGNHOOID-OH01 is uitvoerig onderzoek gedaan naar de milieuaspecten. Door gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid veranderen de conclusies van de milieuonderzoeken niet. Wel neemt binnen het plangebied het verharde oppervlak toe. Hierdoor ontstaat een andere waterhuishoudkundige situatie. Aangetoond dient te worden dat de aanwezige wadi voldoende bergingscapaciteit heeft om de extra behoefte in op te vangen. De benodigde berging bij de ontwikkeling van 14 kavels met bijbehorende verhardingen is 310 m3. In het plan wordt een berging gerealiseerd van 380 m3. Ruim voldoende om de extra verharding van de kavel in op te vangen. Derhalve kan gesteld worden dat de extra te realiseren woning niet zorgt voor waterhuishoudkundige problemen.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

4.1 Planopzet

De regels van een bestemmingsplan bevatten regels omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en bebouwing en de daaraan gekoppelde bouwmogelijkheden. De regels van het bestemmingsplan Hooidonk zijn van toepassing op onderhavig Wijzigingsplan Hooidonk. In het bestemmingsplan Hooidonk is aangegeven welke bestemming op welke gronden van toepassing is. In dat plan is reeds aangegeven dat binnen de bestemming 'Wonen' een extra woning mag worden toegevoegd. Hieraan zijn geen aanvullende voorwaarden verbonden. In dit wijzigingsplan is deze wijziging geëffectueerd, waardoor op de desbetreffende gronden nu zes woningen zijn toegestaan in plaats van vijf woningen.

Deze bestemming wordt in de regels voor de betreffende gronden van toepassing verklaard, waarbij wordt verwezen naar de voor deze bestemming geldende regels zoals vervat in het bestemmingsplan Hooidonk. Ook de overige van toepassing zijnde regels, waaronder de regels als vervat in de hoofdstukken 1, 3 en 4 blijven van toepassing. De wijzigingen in de regels voor het wijzigingsplan ten opzichte van het bestemmingsplan Hooidonk zijn in de bij dit plan behorende regels vervat.

4.2 Handhaving

Een belangrijk aspect in de uitvoering van het wijzigingsplan is van juridische aard. Het gaat hierbij om de handhaving en het toezicht op de naleving van het wijzigingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten te kunnen bewaren.

Daarnaast is handhaving van belang uit het oogpunt van rechtszekerheid. Alle gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het plan gestreefd naar een eenvoud van in het bijzonder de planregels van het plan. Door de toegankelijkheid en de leesbaarheid daarvan worden de mogelijkheden om toe te zien op de naleving vergroot

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 onder 1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in het kader van de bestemmingsplanprocedure de economische uitvoerbaarheid van het plan te worden onderzocht. Tevens dient uit hoofde van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening het kostenverhaal van de grondexploitatie verzekerd te worden en rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente kan hiervan afzien indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Binnen het gebied van het wijzigingsplan wordt de realisatie van een extra woning mogelijk gemaakt. De kleinere kavels sluiten beter aan bij de behoefte van de markt. Hierdoor wordt de haalbaarheid van het plan vergroot.

Voor dit gebied hebben de exploitanten met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst wordt het verhaal van planschadevergoedingen geregeld alsmede de aanlevering van het wijzigingsplan en bijbehorende documenten ten behoeve van de planologische maatregel voor dit project. Daarmee is het verhaal van de kosten van de grondexploitatie voor dit gebied anderszins verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd. Gelet op het vorenstaande kan in het kader van de vaststelling van het wijzigingsplan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vaststelling

Nadat met het ontwerp wijzigingsplan is ingestemd door het college van B&W, heeft het ontwerp wijzigingsplan van 28 maart 2014 tot en met donderdag 8 mei 2014 terinzage gelegen. Gedurende deze termijn hebben belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen bij burgemeester en wethouders.

Bij het vaststellen van het ontwerp wijzingsplan gaat de gemeente in op de naar voren gebrachte zienswijzen middels een nota van zienswijzen.

Binnen 12 weken na ter inzage legging van het ontwerp wijzigngsplan stelt de gemeenteraad het wijzigingsplan vast. De vaststelling van het wijzigingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt.Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

  • 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde wijzigingsplan;
  • 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het wijzigingsplan ten opzichte van het ontwerp van het wijzigingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur- wijzigingen aangebracht.

Het vastgestelde wijzigingsplan ligt vanaf vrijdag 11 juli 2014 tot en met donderdag 21 augustus 2014 voor een ieder ter inzage.

6.2 Beroep

Na vaststelling van het wijzigingsplan kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het wijzigingsplan, of indien kan worden aangetoond dat men gedurende de periode van terinzagelegging niet in de gelegenheid is geweest een zienswijze in te dienen.