| Plan: | Cadzandseweg Nieuwvliet |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1714.0001bpcn09-VG02 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Doel en opzet bestemmingsplan
1.1 Doel
De gemeente Sluis wenst medewerking te verlenen aan het woningbouwinitiatief van Bouw- en timmerbedrijf Buize b.v. voor de realisering van 10 woningen op gronden aan de noordzijde van de Cadzandseweg in Nieuwvliet. In figuur 1.1 is globaal de ligging van het plangebied weergegeven.
Gevarieerd bebouwingsbeeld
Met dit woningbouwproject wordt in aansluiting op de huidige bebouwingskarakteristiek van de Cadzandseweg een gevarieerd bebouwingsbeeld voorgestaan. Uitgegaan wordt van individueel opdrachtgeverschap: de toekomstige bewoners krijgen zelf de keuze in het ontwerp van de woning. De 10 woningen worden gefaseerd, verspreid over een aantal jaren, gerealiseerd.
Laatste fase Cadzandseweg 32
In het voorontwerpbestemmingsplan was een laatste fase (Cadzandseweg 32) opgenomen. Er zijn geen woningbouwplannen die voldoende concreet zijn. Vandaar dat het perceel vanuit dit plangebied overgeheveld wordt naar het bestemmingsplan Kleine Kernen. Daarin zal voor dit perceel een vergelijkbare wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen. De oorspronkelijke capaciteit van het aantal te bouwen woningen wordt hierdoor verminderd van 13 naar 10 woningen.
Doel en opzet bestemmingsplan
Doel van dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van dit woningbouwproject. Het opstellen van dit bestemmingsplan is nodig omdat de voorgenomen ontwikkeling niet past in de bestemmingsplannen 'Buitengebied' en 'Kom Nieuwvliet'.
Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: maps.google.nl)
1.2 Opzet toelichting
De voorliggende bestemmingsplantoelichting heeft de volgende opbouw.
- Hoofdstuk 2 gaat in op de ruimtelijke planopzet van het woningbouwproject.
- Hoofdstuk 3 beschrijft de planologische toets waaronder het beleidskader, de ruimtelijke en milieu aspecten en de financiële uitvoerbaarheid.
- In hoofdstuk 4 wordt de juridisch-planologische regeling toegelicht.
- Hoofdstuk 5 gaat in op de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure.
Hoofdstuk 2 Beschrijving locatie en project
2.1 Plangebied en directe omgeving
Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van en direct grenzend aan de Cadzandseweg in Nieuwvliet. Het is gelegen binnen de door de provincie aangewezen begrenzing bestaand bebouwd gebied.
Agrarische gronden en bedrijfsgronden
De onbebouwde strook is eigendom van de initiatiefnemer en betreft een langwerpige/smalle grondstrook met een lengte van circa 200 m en een diepte van 25 m.
Het plangebied is grotendeels in gebruik als weiland. Aan de noordoostzijde bevindt zich een opslagloods in het overgangsgebied met het bestaande bebouwingslint. Tegenover het plangebied loopt aan de zuidzijde van de Cadzandseweg de lintbebouwing door tot aan de Sint Jansdijk.
Kenmerken Cadzandseweg
De Cadzandseweg kenmerkt zich door een eenvoudige heldere bebouwingsstructuur en ruimtelijke samenhang. De bestaande lintbebouwing in de omgeving van het plangebied is over het algemeen kleinschalig en gevarieerd en bestaat hoofdzakelijk uit woningen met bijgebouwen (schuur en dergelijke). De bebouwing in de directe nabijheid van het plangebied is overwegend gerealiseerd in één bouwlaag met kap (lage nok en goothoogten, zadeldaken) en staat in een strakke rooilijn op relatief korte afstand van de weg.
Figuur 2.1. Foto-impressie plangebied en omgeving
Omgeving
Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het buitengebied met zicht op de Mettenijedijk, waarvan de boombeplanting en zeer verspreide bebouwing het silhouet bepalen. Deze dijk ligt op ruime afstand. De tussenliggende Mettenijepolder is open van karakter.
2.2 Ruimtelijk kwalitatief streefbeeld: beeldkwaliteitsplan
In deze paragraaf wordt ingegaan op het beoogde ruimtelijk-kwalitatieve streefbeeld ofwel de beoogde beeldkwaliteit voor het woningproject. Dit streefbeeld is opgesteld ten behoeve van een verantwoorde ruimtelijke ontwikkeling alsmede een goede inpassing en waarborging van de gewenste beeldkwaliteit van het woningbouwproject. Dit is tot stand gekomen door nauwe samenwerking tussen de gemeente, de initiatiefnemer en RBOI-Middelburg.
Het streefbeeld omvat ruimtelijk kwalitatieve richtlijnen voor de ontwikkeling en vormt een belangrijke basis voor de planologische regeling. Daarnaast heeft het streefbeeld ook de functie van toetskader voor de bouwplannen van de woningen. Deze paragraaf bevat daarmee het beeldkwaliteitsplan voor het project.
Streefbeeld/beeldkwaliteit algemeen
Het bestaande beeld van de Cadzandseweg wordt grotendeels bepaald door bebouwing met een heldere vorm en eerlijk materiaalgebruik. Ook de kleinschaligheid is kenmerkend.
De nieuwe ontwikkeling beoogt het doorzetten van de organische groei van het lint. Gestreefd wordt naar een afwisselende invulling van de strook, die aansluit op de karakteristiek van het bestaande bebouwingslint en het aangrenzende landschap.
De woningen zullen verspreid over een aantal jaren worden gebouwd. Uitgegaan wordt van individueel/particulier opdrachtgeverschap. Met het particulier opdrachtgeverschap en de hierna aangegeven richtlijnen wordt een gevarieerde ontwikkeling bereikt. Uitgangspunt is dat iedere woning anders is dan die van de buurman, maar dat deze toch tot dezelfde familie behoren. Dus geen variatie om de variatie maar onderscheidend op details. Niet alle bestaande kenmerken worden daarbij overgenomen. Sommige aspecten zijn voor verbetering vatbaar.
Voor de woningbouw gelden de volgende specifieke richtlijnen streefbeeld/beeldkwaliteit.
Woningtype
- Vrijstaande of halfvrijstaande woningen
Vrijstaande en halfvrijstaande woningen passen in het bestaande bebouwingspatroon van de Cadzandseweg. Hierop wordt voortgebouwd. Rijenwoningen worden uitgesloten. Het achterliggende gebied moet beleefbaar blijven. Daarnaast maakt het individuele opdrachtgeverschap rijenbouw niet realistisch.
- Maximaal twee aaneen geschakeld
Geschakelde woningen alleen als verbijzondering van het lint van hoofdzakelijk vrijstaande woningen. Geen twee blokken van twee aaneen geschakelde woningen naast elkaar, maar minimaal geflankeerd door een vrijstaande woning aan weerszijden.
Kavelbreedte
- Minimaal 15 m
In deze maatvoering is een vrijstaande woning met garage in de perceelsgrens realiseerbaar. Bij twee aaneen geschakelde woningen blijft voldoende maat voor een zijtuin gewaarborgd zodat het lint niet zal dichtslibben.
Doorzicht naar agrarisch gebied
- Minimaal 5 m zijdelingse tuinstrook aanhouden
Om goede doorkijkmogelijkheden naar het achterliggend open agrarisch gebied te waarborgen wordt een zijtuin van minimaal 5 m breed aangehouden. Het is de bedoeling dat deze strook vrij blijft van bebouwing. Aan de andere zijde van de woning kan in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd (garage, bijgebouw). In de praktijk blijkt dat aan- en bijgebouwen veelal aan één zijde van de woning te worden gesitueerd in verband met toetreding van zonlicht en beperking van schaduwhinder op het perceel.
Situering garages en bijgebouwen
- Aan één zijde van de woning, vrijstaand dan wel aangebouwd
Door de aan- en bijgebouwen aan een zijde van de woning te concentreren wordt de openheid aan de andere zijde versterkt.
- Koppeling garage en bijgebouw
Door berging en andere functies te bundelen wordt de ruimte effectief benut en de openheid van de resterende ruimte geoptimaliseerd.
- Garage of bijgebouw minimaal 3 m achter de voorgevelrooilijn van de woning
Hoofd- en bijgebouw worden hiermee onderscheiden hetgeen de kleinschaligheid bevordert. Ook wordt zo de opstelruimte voor een auto gewaarborgd.
Rooilijn woning
- Minimaal 2 m en maximaal 6 m uit de voorste perceelscheiding
Deze marge biedt voldoende ruimte voor een gevarieerde straatwand. De maten zijn begrensd door de te verwachten (relatief) beperkte kaveldiepte en het bestaande straatbeeld waarin voorgevels soms dicht aan de straat staan. Het verschil van 4 meter waarborgt de continuïteit van het straatbeeld.
Dakvorm
- Schuine kap verplicht
Een kap is kenmerkend voor deze omgeving. Bestaande woningen hebben allemaal een zadeldak. Samengestelde daken of afwijkende dakvormen zijn zeldzaam. Samenhang met de bestaande bebouwing is in deze lintstructuur belangrijk. Een tweedeling moet worden voorkomen.
- Voorkeur voor zadeldak
Deze duidelijke dakvorm moet uitgangspunt zijn. Afwijkende vormen zijn niet bij voorbaat uitgesloten, maar kunnen hooguit als een incident worden toegestaan.
- Garages en bijgebouwen vrij
De woning is als hoofdgebouw bepalend voor het beeld. Aan- en bijgebouwen mogen ook met een plat dak worden afgedekt. De lintbebouwing wordt hierdoor kleinschaliger.
- Dakhelling minimaal 35º en maximaal 50º
Binnen deze bandbreedte is een duidelijk herkenbare dakvorm mogelijk.
- Nokrichting vrij
Langskappen hebben de voorkeur. Dit patroon ligt ook het meest voor de hand vanwege de ondiepe kavels. Gestreefd wordt naar een variatie van kaprichtingen. Voorkomen moet worden dat alleen langskappen of dwarskappen ontstaan. Derhalve een aanvullende eis.
- Maximaal 4 identieke nokrichtingen naast elkaar
Hoogte
- Goothoogte maximaal 4 m
Uitgangspunt vormt de bestaande bebouwing. Deze is laag. Incidenteel is een hogere maat mogelijk mits deze uitzondering blijft. Ook de positie is van belang. Dichter bij de kern is een grotere hoogte beter in het beeld op te nemen dan aan het eind van de straat, waar het landschap dominanter wordt.
- Goothoogte van 5 m incidenteel mogelijk
Door niet de volle 6 m toe te staan wordt een appel op architectonische oplossingen gedaan zoals een doorgetrokken kap of een onderbroken gootlijn door dakkapellen. Het contrast tussen een en twee lagen wordt verzacht.
- Nokhoogte maximaal 5 m boven de goothoogten
Uitgaande van 10 m diepe bebouwing en een 45º dak is dit een redelijke maat. Dit leidt tot duidelijke hoofdvormen.
Materiaalgebruik
- Streekeigen materialen toepassen
Vooral de rode dakpannen zijn kenmerkend. Incidenteel komen ook zwarte of antracietkleurige pannen voor. Voor het karakteristieke beeld moeten de rode pannen bepalend blijven.
Bakstenen gevels komen naast gepleisterde of wit geschilderde gevels voor. De witte kleur is belangrijk door de associatie die deze oproept met de kust. Andere materialen of kleuren blijven mogelijk mits deze harmoniëren met het gangbare beeld.
Buitenruimte
- Erfafscheidingen naar de straat of het open land in de vorm van hagen of transparant hekwerk
In het dorpse beeld passen geen muren of schuttingen aan de straatzijde. Aan de straatzijde is een
groen beeld wenselijk. Een verstening moet worden voorkomen. Hekwerken zijn mogelijk als
afscheiding van de voortuin.
Aan de achterzijde van het aangrenzende open land wordt een schutting of muur geplaatst met een
hoogte van ten minste 1,30 meter, niet zijnde een haag of ander natuurlijk begroeid scherm.
- Opstelruimte voor minimaal 2 auto's op eigen terrein
Aangezien geen rijenwoningen zijn voorzien kan het parkeren op eigen terrein gerealiseerd worden. In de regels wordt de verplichting van ten minste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein opgenomen. Dit houdt de parkeerdruk op de straat beperkt. Verharding van de hele voortuin voor parkeren is ongewenst. De straat zou daardoor teveel verstenen. Een garage telt niet mee als parkeerplaats.
Straatprofiel
Aan de zijde van de nieuwe woningen wordt momenteel geparkeerd. Door zoveel mogelijk op eigen terrein te parkeren kan een goede parkeerbalans worden bereikt. Parkeren aan één zijde blijft uitgangspunt. De stoep aan de kant van de bestaande bebouwing wordt gehandhaafd evenals de rijweg van 5 m breedte. Een breedte van 5 m is toereikend voor het inparkeren, ook van smalle parkeervakken. Dit wijst de algemeen gangbare breedte van 5 m op parkeerterreinen uit.
Aan de zijde van de nieuwe woningen wordt eveneens een trottoir aangelegd. De bestaande parkeerstrook aan de zijde van de nieuwe woningen wordt heringericht waarbij in de nieuwe situatie tussen de bomen zal worden geparkeerd. Door het inpassen van bomen in de parkeerstrook ontstaat een vriendelijk straatbeeld.
Gronduitgifte
- Kaveltoedeling afstemmen op bruikbaarheid restgebied
Een vrije keuze ofwel toedeling van een kavel en een variërende kavelbreedte zullen resulteren in een gevarieerd beeld. Daarbij is het van belang dat de resterende nog uit te geven delen een bruikbare maat houden voor efficiënte verkavelingsmogelijkheden. Een veelvoud van 20 m met een marge van 5 m (15 of 25 m) lijkt een bruikbaar uitgangspunt.
Hoofdstuk 3 Planologische toets
3.1 Beleid
3.1.1 Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur & ruimte
Algemeen
De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Nieuwvliet geformuleerd. Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).
Nationaal Landschap
In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Deze kwaliteiten zijn en verder uitgewerkt in het Omgevingsplan Zeeland (zie paragraaf 3.2).
Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
Nota Belvedère
Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied.
De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen. Voor Nieuwvliet gelden geen bepalingen inzake woningbouw.
3.1.2 Provinciaal beleid
Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018
Algemeen
Het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 geeft de provinciale visie op de toekomstige ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Zeeland. Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied.
Woningbouw
Voor woningbouw zijn de volgende beleidslijnen relevant.
- Een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt in steden, dorpen en op het platteland en met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. Ruimtelijk staan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop.
- De Provincie Zeeland stelt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren; dynamisch zijn, met voldoende nieuwbouw, doorstroming en verandering en van de bestaande woningvoorraad.
- Als gevolg van financieel-economische en demografische veranderingen zijn regionale woningmarktafspraken nodig op basis van nieuw realisme, regionale samenwerking, afstemming en sturing.
- Woningbouw vindt voornamelijk plaats in het bestaand bebouwd gebied, zoals dat op kaarten is begrensd.
- Gemeenten hebben ook een opgave in verbetering van de bestaande woningvoorraad. Verbeteren, veranderen, vernieuwen, vervangen en verminderen (5V's) zijn daarbij de sleutelwoorden. Voor krimp gebieden wordt bezien of ook slooppremies gefinancierd kunnen worden.
Nationaal landschap
Delen van Zeeland zijn aangeduid als Nationaal Landschap, waaronder West Zeeuws-Vlaanderen. In deze gebieden gelden dezelfde planologische ontwikkelingsmogelijkheden en beperkingen als in andere delen van Zeeland. Op landschappelijk en cultuurhistorisch vlak staan daarbij de voor deze gebieden benoemde kwaliteiten en daaraan gekoppelde strategieën centraal.
De provincie roept vooral marktpartijen en ondernemers op de kansen en mogelijkheden die deze bijzondere status met zich meebrengt op economisch en landschappelijk verantwoorde wijze te vermarkten.
Verordening Ruimte Provincie Zeeland
In de verordening is ten aanzien van woningbouw aangegeven dat in de toelichting bij een bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat het plan voorziet in een aantoonbare regionale behoefte waarbij in die behoefte primair wordt voorzien binnen een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.
De locatie ligt binnen het gebied dat is aangeduid als bestaand stedelijk gebied.
3.1.3 Gemeentelijk beleid
Gemeentelijk woningbouwprogramma
In het gemeentelijk woningbouwprogramma voor de periode 2010-2020 zijn voor de kern Nieuwvliet 13 woningen opgenomen voor de Cadzandseweg. In de planning zijn voor de eerste 5 jaar 6 woningen gereserveerd, voor de tweede periode van 5 jaar 7 woningen.
Structuurvisie 'Goed Leven'
De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijk beleid voor de gehele gemeente.
De kern Nieuwvliet is onder meer aangemerkt als woonkern, aandachtsgebied leefbaarheid en is aangegeven 'deeltijd wonen mogelijk'. Leefbaarheid is in de eerste plaats kwaliteit van de woonomgeving en sociale samenhang en in de tweede plaats hoeveelheid en kwaliteit voorzieningen. Er gelden voor wonen de volgende uitgangspunten.
- Geen nieuwbouw van woningen zonder sloop van hetzelfde aantal bestaande woningen, tenzij maatwerk tot de mogelijkheden behoort.
- Bestaande woningbouwplannen, die een uitbreiding van de woningvoorraad inhouden en waarover bindende afspraken zijn gemaakt, indien mogelijk volledig schrappen (geen markt) of aanpassen (minder woningen – meer kwaliteit). Uiteraard dient hierbij rekening te worden gehouden met gemaakte afspraken.
- Bij voorkeur levensloopbestendig bouwen en renoveren.
3.1.4 Woningbouw aan de Cadzandseweg
Overwegingen
Voor de kern Nieuwvliet wordt het volgende overwogen.
- In de kern Nieuwvliet zijn geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Er zijn geen 'buurten' waar achteruitgang aan de orde is in stedenbouwkundige of woonkwaliteit.
- Opvallend is dat er nauwelijks woningen te koop staan. De woningen die verkocht zijn, hebben voldoende woonkwaliteit, zoals voldoende omvang, ligging, geen ernstige datering van de inrichting of hebben en een goede prijs/kwaliteitsverhouding. Voor Nieuwvliet is de ligging ten opzichte van het strand gunstig. Hierdoor bestaat er ook belangstelling vanuit de recreatieve markt. Dit is ook gunstig voor woningen, die soms kwalitatief minder zijn maar altijd nog aantrekkelijk voor recreatief (mede)gebruik.
- Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht de behoefte aan vervanging zich voordoen. Bij sommige woningen is dit niet te realiseren door de 'extra' kosten die moeten worden gemaakt voor modernisering van de woning. De huidige woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren. Percelen zijn in die situaties veelal relatief van beperkte omvang, waardoor de extra kosten niet kunnen worden opgevangen door extra nieuwbouw op hetzelfde perceel.
- Herstructurering kan plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Hieraan is in Nieuwvliet niet direct behoefte. Elders in de gemeente Sluis is er wel behoefte aan herstructurering van woonbuurten. Via de storting die vanuit dit project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, kan op die wijze een passende en concrete bijdrage worden geleverd aan herstructurering. Op het schaalniveau van Nieuwvliet is het niet mogelijk een koppeling te maken tussen nieuwbouw, herstructurering en leegstand. Dit is geen vereiste vanuit het beleid. Concrete bijdrage aan het Fonds Woningbouwontwikkeling bevordert het herstructureringsproces elders in de gemeente. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de relevante beleidsdoelstellingen.
- Over dit project zijn in het verleden afspraken gemaakt. De woningen zijn ook op een planningslijst opgenomen. Het betreft een bescheiden ontwikkeling. Het aantal geplande woningen kan in werkelijkheid lager uitvallen. Het project onderscheidt zich met vermelding op de planningslijst van de andere projectcategorie (nieuw woningbouwplan) waarop de beleidsuitgangspunten van de structuurvisie van toepassing zijn (nieuwbouw woningen door vervanging zonder uitbreiding van het aantal woningen).
- Het plan richt zich niet op een specifieke groep van buiten. Er wordt geen bijzonder woonmilieu nagestreefd. Aangesloten wordt op een groei die past bij de kern. Eigen inwoners (bij voorbeeld starters), maar ook mensen van buiten die in Nieuwvliet willen wonen, vormen de doelgroep.
Ten aanzien van het Nationaal landschap is het volgende relevant.
- De ligging in een Nationaal Landschap betekent geen verbod op woningbouwontwikkelingen.
- De omgeving van Nieuwvliet maakt deel uit van het dijkenlandschap. Op het niveau van het landschap zijn er geen significante effecten. De uitbreiding vormt een organische groei van de kern door de lintbebouwing aan een bestaande weg door te zetten. Het landschapsbeeld van woningen langs een uitvalsweg zal hierdoor niet veranderen.
- Met de gekozen opzet blijft het bestaande karakter van lintbebouwing in stand. Er is wat dat betreft geen keuze gemaakt voor een dubbele rij woningen of voor aanleg van specifieke, haaks georiënteerde ontsluitingen (insteekweggetjes). De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijk deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.
Conclusie
De beoogde ontwikkeling is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma en past ook voor het overige binnen het hiervoor aangegeven beleidskader: de woningbouw sluit zowel ruimtelijk, landschappelijk als programmatisch goed aan op het beleid. Het plangebied valt volledig binnen de bebouwingscontour van de kern zoals deze op 1 januari 2005 (peildatum) is vastgelegd door de provincie Zeeland.
Belangrijk is dat op basis van de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan goed ingespeeld kan worden op de woningbehoefte. De krimp, die zich in Zeeuws-Vlaanderen voordoet, kan fasering van de ontwikkeling betekenen. Aangezien een gefaseerde ontwikkeling wordt voorgestaan en het hier een particuliere kleinschalige ontwikkeling betreft zal de markt zelf regulerend zijn en zal het lint vanzelf organisch groeien. In het beeldkwaliteitsplan is specifieke aandacht besteed aan de ligging van het plangebied aan de rand van de kern. Gezien vanuit het landschap past de uitbreiding dan ook goed bij de kern.
3.2 Ruimtelijke aspecten
3.2.1 Inpassing in de omgeving
Het plangebied ligt binnen de vastgestelde bebouwingscontour van de kern en grenst aan het buitengebied. De bestaande structuur van het bebouwingslint langs de Cadzandseweg wordt op een logische wijze voortgezet. Met het project wordt een tweezijdige bebouwingsbeeld van de Cadzandseweg bewerkstelligd waardoor het bebouwingslint stedenbouwkundig wordt afgerond/gecompleteerd.
Door een individuele ontwikkeling sturend te maken en op variatie gerichte richtlijnen te hanteren en de gronduitgifte flexibel te maken (kavelgrootte en situering) zal een stedenbouwkundig optimaal gevarieerd beeld ontstaan. Dit komt de beleving /beeldkwaliteit van de dorpsrand ook vanuit het landschap gezien ten goede. De vereiste groene erfafscheiding aan de achterzijde zal dit nog versterken. In samenhang met de voorgeschreven streekeigen materialen voor de bebouwing zal een en ander resulteren in een passende overgang van de uitbreiding naar het achterliggende landschap.
3.2.2 Water
Watertoets
Voor ruimtelijke plannen is de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.
Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. De waterparagraaf is voorgelegd aan de waterbeheerder. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.
Afstemming ruimtelijke ordening met het waterbeheer
In het kader van de afstemming met de ruimtelijke ordening heeft de provincie Zeeland in het provinciale waterhuishoudingsplan waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Op deze kaart zijn voor het plangebied Cadzandseweg in Nieuwvliet de volgende gegevens opgenomen.
- Het plangebied (en de omgeving) staat niet onder invloed van zoute kwel, wel is sprake van een geringe belvorming ten behoeve van de zoetwatervoorraad.
- Het plangebied (en de omgeving) is weinig zettingsgevoelig.
- Er zijn ter plaatse ruime mogelijkheden voor infiltratie.
- Het gebied is aangeduid als zeer geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Dat houdt in dat dit gebied niet kwetsbaar is in gevallen van extreme neerslag.
- Het plangebied ligt niet in een aandachtsgebied vanuit water.
Het huidige watersysteem
De bovengrond van de bouwlocatie bestaat uit zeeklei. De gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,4 m en 0,8 m beneden het maaiveld, terwijl de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,2 m beneden het maaiveld ligt.
De locatie bevindt zich in de Mettenijepolder. Het waterschap hanteert in deze polder een zomer- en winterpeil van respectievelijk 0,8 m – NAP en 0,9 m – NAP. De locatie ligt in het afvoergebied van het gemaal Sluis/Cadzand.
De toekomstige bouwlocatie wordt, net als de kern Nieuwvliet, aangesloten op een gescheiden rioolstelsel. Het vuil water (dwa1) wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Schoon hemelwater (hwa2) wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de huidige situatie is het perceel niet verhard. Binnen of langs het projectgebied bevindt zich geen oppervlaktewater en ook geen waterkeringen.
Toekomstig watersysteem
Bij het ontwerp voor de beoogde woningen is rekening gehouden met de (voor voorliggend plan) relevante waterhuishoudkundige criteria die door de waterbeheerder zijn aangegeven. Onderstaand is per criteria aangegeven op welke wijze daar bij de beoogde ontwikkeling mee wordt omgegaan.
Veiligheid (waterkering)
Niet aan de orde.
Wateroverlast
Om de waterafvoer bij extreme neerslagsituaties te kunnen reguleren is de trits 'eerst vasthouden, dan bergen en dan pas afvoeren' richtinggevend voor het waterbeheer bij nieuwe ontwikkelingen. Overeenkomstig afspraken met de gemeente en het Waterschap zal het beoogde woongebied nagenoeg volledig worden afgekoppeld. Bij het afkoppelen van relatief schone verharde oppervlakken (met name daken) van de riolering, wordt het hemelwater naar het oppervlaktewater afgevoerd. Door het zoveel mogelijk vasthouden van relatief schoon water in het plangebied, kunnen piekafvoeren worden beperkt. Neerslag op verhard oppervlak komt relatief snel tot afvoer en dit kan leiden tot afvoerpieken. In de directe omgeving is oppervlaktewater aanwezig ((kavel)sloten rondom het plangebied), waarin water geborgen kan worden om piekafvoeren te beperken.
Met de realisering van het woongebied (ten hoogste 10 woningen) zal het verhard oppervlak worden vergroot. Om het hemelwater van dit oppervlak op te kunnen vangen, (circa 3.250 m² x 75 mm) is circa 250 m³ waterberging noodzakelijk. In overleg met het waterschap is besloten de nieuwe woningen direct aan te sluiten op het bestaande hemelwaterriool. De compensatie voor de toename verharding wordt gevonden in een financiële bijdrage van de toekomstige bewoners in het (op te richten) gemeentelijk waterbergingsfonds.
Grondwateroverlast
Op grond van de Verordening Waterhuishouding Zeeland dient voor nieuwe plannen de ontwateringsdiepte minimaal 70 cm beneden het maaiveld te worden aangehouden.
Riolering
De nieuwe woningen worden aangesloten op het bestaande gescheiden rioleringsstelsel. Bij de rioolvervanging in 2007 is al rekening gehouden met een toename van het aantal woningen aan de Cadzandseweg, de capaciteit is dus voldoende. Door de beoogde ontwikkeling nagenoeg volledig van het huidige verhard oppervlak af te koppelen, wordt dit rioleringsstelsel niet onnodig extra belast. Bij het afkoppelen van relatief schone verharde oppervlakken (vooral daken) van de riolering, wordt het hemelwater naar het oppervlaktewater afgevoerd. Hierdoor ontstaat een positief effect op de werking van de rioolwaterzuivering, omdat deze minder (schoon) regenwater krijgt aangevoerd. De hemelwaterafvoer van het plangebied loost op een sloot van het waterschap aan de Sint Jansdijk.
Watervoorziening
De waterbeheerder vraagt aandacht voor hergebruik van water in het bouwontwerp. Neerslagwater is van goede kwaliteit. Door het gebruik van regenwater kan op het drinkwatergebruik worden bespaard. Regenwater kan nuttig gebruikt worden, bijvoorbeeld voor het doorspoelen van het toilet.
Hergebruik in de vorm van een regenton wordt aanbevolen, andere maatregelen (zoals het plaatsen van een bergingsunit onder de woning) vooralsnog niet. Bij de technische uitwerking van voorliggend plan zal worden bezien of maatregelen ten behoeve van hergebruik van water financieel en technisch verantwoord zijn.
Volksgezondheid
Niet relevant.
Bodemdaling
Niet aan de orde.
Oppervlaktewaterkwaliteit
Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt dienen duurzame bouwmaterialen te worden toegepast. Bij het afkoppelen zal de afkoppelbeslisboom van het waterschap worden toegepast om te beoordelen of al dan niet een filter nodig is bij de lozing van dak- en wegwater.
Natte natuur
Niet aan de orde.
Onderhoud
Ingevolge de Keur Waterbeheer van het Waterschap Scheldestromen (vastgesteld op 19-11-2010) dienen ten opzichte van door het waterschap beheerde waterlopen obstakelvrije stroken/beplantings- en bebouwingsvrije onderhoudstroken (schouwstroken) in acht te worden genomen. De breedte van de aan weerszijden van de waterlopen aan te houden onderhoudstroken is afhankelijk van de status van de waterloop. Bij het onderhoud van waterpartijen wordt delfspecie, maaisel en dergelijke in beginsel op de slootkant gedeponeerd. Daarvoor bestaat een ontvangstplicht van de eigenaar van het perceel. Indien dit niet mogelijk of gewenst is zal het door en op kosten van de eigenaar moeten worden afgevoerd.
3.2.3 Archeologie
Algemeen
De provincie Zeeland streeft naar een versterking van de relatie tussen archeologie en ruimtelijke ordening. In de geest van het Verdrag van Malta en vooruitlopend op de wijziging van de monumentenwet 1988 dient ervoor gezorgd te worden dat het Nederlandse archeologisch erfgoed wordt beschermd en er bij ruimtelijke afwegingen rekening wordt gehouden met archeologische waarden, is vanuit het Rijk een Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS) opgemaakt, waarin alle bekende archeologische waarden zijn opgenomen. Terreinen van archeologisch belang of waarde zijn vastgelegd op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Om een indicatie te krijgen voor een archeologische verwachting is een archeologisch verwachtingsmodel opgesteld in de vorm van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).
De beoogde bouwlocatie maakt op de Archeologische Monumenten Kaart Zeeland geen deel uit van een terrein van archeologische waarde. Op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden is het betreffende perceel opgenomen in een zone met een zeer lage trefkans op archeologische vondsten. Gezien deze verwachtingswaarde is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Conclusie
Archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Ondanks de wettelijke vrijstelling voor archeologisch onderzoek is niettemin de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ). Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. Opdrachtgever verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden bij de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) te Middelburg.
Advies SCEZ
SCEZ heeft de archeologieparagraaf bekeken (e-mailbericht 6 maart 2012). De bevindingen in de paragraaf zijn correct: IKAW zeer laag en geen onderdeel van een AMK-terrein. Er zijn geen vindplaatsen/waarnemingen aanwezig. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.
3.2.4 Ecologie
In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.
Regelgeving
Flora- en faunawet (soortbescherming)
Wat de soortenbescherming betreft is de Flora- en faunawet van belang. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit.
De Flora- en faunawet is in zoverre voor de onderhavige ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van de mogelijke ontwikkelingen niet in de weg staat. Dit is het geval als ingrepen nodig zijn waarvoor ontheffing ingevolge de Flora- en faunawet zal worden verkregen. In dat geval is de ontwikkeling vanwege de Flora- en faunawet niet uitvoerbaar.
Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming)
Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:
- a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
- b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;
- c. door gedeputeerde staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.
De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van gedeputeerde staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan.
Bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet de uitvoering van de ontwikkeling niet in de weg staat. De Natuurbeschermingswet staat de uitvoering van het project in de weg, wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet zal kunnen worden verkregen.
Huidige ecologische waarden soortbescherming
Het perceel wordt intensief gebruik. Gezien dit gebruik en door de aangrenzende bebouwing zijn er geen broedvogels te verwachten die zijn gekoppeld aan agrarische percelen. In het plangebied zijn kleine zoogdieren aanwezig zijn. Het betreft hier dan algemene soorten muizen en mol. Overige beschermde natuurwaarden zijn niet te verwachten. De schuur is door zijn bouwwijze (enkelsteens en geen afgesloten ruimten) ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen.
Huidige waarden Gebiedsbescherming
De locatie vormt geen onderdeel van een beschermd natuurgebied, zoals bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998. Ook ontbreken provinciale ecologische verbindingszones en andere onderdelen van de provinciale ecologische hoofdstructuur in nabijheid van de locatie. Gebiedsbescherming is derhalve niet aan de orde.
Toetsing
Toetsing aan Flora- en faunawet
De grondwerkzaamheden en de bouw van de woningen leiden mogelijk tot verstoring en/of aantasting van beschermde soorten zoals de kleine zoogdieren. Het betreft hier algemene soorten waarvoor een vrijstelling geldt.
Wel dient rekening te worden gehouden met een eventuele vestiging van soorten (bijvoorbeeld kleine zoogdieren of broedvogels) indien het terrein (na het bouwrijp maken) langdurig braak blijft liggen.
Broedvogels mogen niet worden verstoord. Dit kan door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is van 15 maart tot en met 15 juli) op te starten of door minimaal 20 m rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren.
Zorgvuldig handelen
In de Flora- en faunawet staat ook het principe van 'zorgvuldige handelen' beschreven. Dit is gericht op het voorkomen van onnodige slachtoffers (ook geldt voor deze soorten een vrijstelling). Uit het oogpunt van zorgvuldig handelen is het wenselijk om ruim voorafgaande aan de feitelijke ingreep de grasvegetatie, waar ingrepen zullen plaatsvinden, (frequent) kort te maaien en het maaisel af te voeren. Hierdoor wordt het gebied minder geschikt als leefgebied voor kleine zoogdieren en amfibieën. Deze zullen wegtrekken of zich niet vestigen. De kans op het onbewust doden van deze toch (algemene) dieren is daardoor duidelijk geringer en hiermee kan worden voldaan aan de doelstelling ten aanzien van het zorgvuldig handelen, zoals vastgelegd in de Flora- en faunawet.
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde functieveranderingen geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Wat de gebieds- en soortbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Flora- en faunawet geen beletsel vormen voor de beoogde ontwikkeling.
3.2.5 Verkeer
Ontsluiting
Ontsluiting van de percelen vindt plaats via de bestaande infrastructuur van de Cadzandseweg. De weg heeft een breedte van 5 m. Deze is enkele jaren geleden vernieuwd. De capaciteit is voldoende voor het opvangen van een verkeersgeneratie van circa 120 motorvoertuigen/etmaal. In de spitsuren betekent dit een toename met een tiental autobewegingen. Uit oogpunt van verkeer zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.
Parkeren
Parkeerbehoefte
In het overzicht is het aantal bestaande en nieuw te bouwen woningen vermeld. Daarbij is een minimum en een maximum parkeernorm opgenomen van 1,5 ppl/woning tot 2 ppl/woning.
| Behoefte aantal parkeerplaatsen Cadzandseweg | ||||
| Woningen | Parkeernorm 1,5 ppl/woning | Parkeernorm 2 ppl/woning | ||
| 12 bestaande woningen zuidzijde Cadzandseweg | 18 | 24 | ||
| 10 nieuwe woningen noordzijde Cadzandseweg agrarisch perceel | 15 | 20 | ||
| Totaal | 33 | 44 | ||
Parkeercapaciteit
Voor de berekening van de capaciteit is van het volgende uitgegaan.
- Op de percelen van de bestaande woningen aan de zuidzijde zijn 12 inritten/opstelplaatsen voor auto's beschikbaar.
- Bij de nieuwe woning wordt in ieder geval 1 parkeerplaats/woning aangelegd. Een optie is om uit te gaan van 2 parkeerplaatsen/woning.
- Aan de noordzijde liggen 28 parkeerplaatsen. Hiervan gaat een deel verloren door de opritten naar de woningen. Gezien de breedte van een oprit, kost dit per oprit 0,5 parkeerplaats (10 x 0,5 = 5 parkeerplaatsen; afgerond).
| Capaciteit aantal parkeerplaatsen Cadzandseweg | ||||
| Woningen | Inritten/garages 1 ppl/nieuwe woning |
Inritten/garages 2 ppl/nieuwe woning |
||
| woningen zuidzijde Cadzandseweg | 12 | 12 | ||
| 10 nieuwe woningen noordzijde Cadzandseweg | 10 | 20 | ||
| Parkeerstrook noordzijde | 23 | 21 | ||
| Totaal | 45 | 53 | ||
Parkeerbalans
Op basis van de analyse wordt het volgende geconcludeerd.
- Aan de behoefte kan worden voldaan. Zelfs de zeer hoge norm van 2 ppl/woning is realiseerbaar.
- Het verlies aan parkeerplaatsen in de strook aan de noordzijde van de Cadzandseweg ten gevolge van inritten voor de nieuwe woningen is op een verlies van een halve parkeerplaats gesteld. In de praktijk kan dit verlies ruimer uitpakken doordat meer breedte nodig blijkt. Indien van een verlies van een hele parkeerplaats per inrit wordt uitgegaan neemt de capaciteit met 5 parkeerplaatsen af tot 40 parkeerplaatsen. Deze blijft boven de minimale norm van 33 ppl/woning.
- In de praktijk zal de werkelijke parkeerbehoefte en capaciteit ergens tussen het maximum en minimum liggen. Enerzijds kunnen kavelbreedtes groter zijn, waardoor het maximum aantal woningen kleiner kan worden of kunnen worden inritten gecombineerd. Anderzijds zal de benodigde breedte voor de inritten ergens tussen de 3 en 5 m komen te liggen.
In de bestemmingsregeling wordt voorgeschreven dat per woonperceel ten minste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein wordt aangelegd. Die bepaling vloeit voort uit de parkeerbalans, gericht op het aanleggen van voldoende parkeergelegenheid, alsmede de overeenstemming die is bereikt tussen de initiatiefnemer en het aangrenzende agrarisch bedrijf.
3.2.6 Molenbiotoop
De nieuwbouw in het plangebied is niet van invloed op het functioneren van de molens in de omgeving. In de omgeving van het plangebied liggen twee molens, één aan de Mettenijedijk en één aan de Molenweg. Aan de Mettenijedijk staat een molenstomp van 15 m hoogte. Deze molenstomp staat op een afstand van circa 200 m van het plangebied. Ten noorden van de kern (aan de Molenweg) bevindt zich een nog wel functionerende molen op een afstand van meer dan 600 m van het plangebied. Het plangebied ligt buiten de molenbiotoop van de Molen aan de Molenweg en binnen de biotoop van de Molenstomp aan de Mettenijedijk. Hoewel het plangebied theoretisch binnen de molenbiotoop van deze molen ligt, geeft dit geen beperkingen voor de nieuwbouw. Daarbij is het volgende overwogen.
- Er zijn geen plannen om de molenstomp aan de Mettenijedijk te restaureren. Mocht dit er ooit van komen dan zal de bestaande situatie maatgevend zijn. Aangezien er al een functionerende molen in Nieuwvliet is, lijkt de kans op restauratie niet groot.
- Aan de Cadzandseweg staat bebouwing met goothoogtes variërend van 4 tot 6 m. Het bebouwingslint aan weerszijden van de straat is compact. De nieuwbouw wordt afgestemd op dit patroon met dezelfde bandbreedte voor de goothoogte van 4 tot 5 m. De huidige situatie zal daardoor niet wezenlijk worden beïnvloed.
3.3 Milieuaspecten
3.3.1 Relatie met omliggende functies
Tussen de nieuwe woningbouwlocatie en milieuhinderlijke (bedrijfs)activiteiten dient voldoende afstand te worden aangehouden teneinde een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat te waarborgen en toekomstige knelpuntsituaties te voorkomen. Omgekeerd mag de ontwikkeling van de locatie niet leiden tot onevenredige beperkingen in de bedrijfsvoering van aanwezige (agrarische) bedrijven. In de directe nabijheid zijn een kerk en een opslagloods gesitueerd.
Kerkgebouw
Achter de woningen aan de zuidzijde van de Cadzandseweg is een kerk gelegen. In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (VNG, 2009) staat vermeld dat voor kerkgebouwen en dergelijke (SBI-code 9131) geluid het maatgevende milieuaspect is. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 m. De afstand tot de nieuwe woningen bedraagt 40 m. De kerk staat de beoogde woningbouwontwikkeling derhalve niet in de weg.
Opslagloodsen
Aan de Cadzandseweg staan twee opslagloodsen. In de bij dit bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' zijn opslagloodsen zoals bedoeld aan de Cadzandseweg ingedeeld in milieucategorie 2. Categorie 2-activiteiten zijn bedrijfsactiviteiten die een richtafstand van 30 m hebben. In de huidige situatie zijn er woningen op 15 m vanaf de bedrijfsactiviteiten gebouwd. Zover bekend levert dit geen hinderlijke situaties op.
Om te voldoen aan een goed woon- en leefklimaat wordt voor de bouw van de nieuwe woningen tevens een richtafstand van 15 m aangehouden. Naar verwachting zal de beoogde woningbouw geen belemmering opleveren voor de opslagloods en omgekeerd.
De kortere afstand is aanvaardbaar gelet op de ligging van de locatie aan een hoofdontsluitingsweg en een enigszins gemengd gebied (woningen, recreatiewoningen, beperkte bedrijvigheid).
Agrarisch bedrijf Cadzandseweg 18
Ter plaatse van Cadzandseweg 18 is een akkerbouwbedrijf gevestigd. De afstand tot tussen de woningbouwlocatie en het agrarisch bouwvlak bedraagt circa 125 m. Binnen deze afstand is een vijftal woningen aanwezig. De aard van het agrarisch bedrijf (geen specifieke geurcirkel), de aanwezigheid van andere woningen en de ruime afstand tot de woningbouwlocatie zorgen er voor dat er geen onderlinge knelpunten zijn te verwachten.
Het traject van de Cadzandseweg maakt deel uit van de route voor het aan- en afvoeren van agrarische producten van het bedrijf naar elders. Op het aangrenzende perceel worden agrarische werkzaamheden verricht. De toekomstige bewoners zullen rekening houden met deze situatie bij het verwerven van kavels. Tevens hebben de activiteiten op het woon- en leefklimaat. In de huidige situatie, die met vele andere situaties in Nieuwvliet en elders in de gemeente is te vergelijken, is het wonen aan de rand van de kern in combinatie met aangrenzend agrarisch gebied, een gewilde en passende combinatie. Er hoeft geen vrees te bestaan voor knelpunten. Het woon- en leefklimaat is voldoende.
3.3.2 Bodemkwaliteit
Algemeen
Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.
Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit.
Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dit onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren).
Verkennend bodemonderzoek
In opdracht van Bouw- en Timmerbedrijf Buize b.v. is door Grond-, Gewas- en milieulaboratorium 'Zeeuws-Vlaanderen' B.V. een verkennend bodemonderzoek3) uitgevoerd.
In de huidige situatie is het terrein volledig onverhard (weiland). Uit het historisch onderzoek is echter gebleken dat op de onderzoekslocatie een trambaan en een rangeerterrein aanwezig zijn geweest. Het rangeerterrein was gelegen op de noordwestelijke terreinhelft en de trambaan was gesitueerd op het zuidoostelijk terreingedeelte. Tevens is gebleken dat een gedeelte van de locatie deel uitmaakt van een voormalige stortplaats (die door IWACO volledig in kaart is gebracht en schoon is verklaard). In overleg met de gemeente is bepaald dat er ter plaatse van de stortplaats geen grondonderzoek behoeft te worden uitgevoerd. De twee aanwezige monitoringspeilbuizen dienen wel aanvullend te worden geanalyseerd.
Het verkennend bodemonderzoek is gebaseerd op de richtlijnen van NEN 5740. Op grond van de onderzoeksresultaten wordt in het rapport het volgende geconcludeerd:
In zowel de licht puin- en grindhoudende bovengrond als in de matig kolengruishoudende bovengrond worden licht verhoogde concentraties PAK (som10) en minerale olie aangetroffen. De ondergrond van het noordelijk terreingedeelte bevat een licht verhoogde concentratie minerale olie. In de ondergrond van het zuidelijk terreingedeelte worden geen verhoogde concentraties geconstateerd.
Het grondwater uit Peilbuis P1 (boring 3) bevat een licht verhoogde concentratie arseen. In het grondwater uit de twee bestaande peilbuizen P2 en P3 worden geen verhoogde concentraties aangetroffen.
Conclusie en aanbevelingen
Op basis van deze resultaten acht Grond-, Gewas- en milieulaboratorium 'Zeeuws-Vlaanderen' B.V. vervolgonderzoek en/of nader te nemen maatregelen niet noodzakelijk, er zijn in de huidige situatie met betrekking tot de voorgenomen activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.
Met betrekking tot de aanwezigheid van de (voormalige) stortplaats heeft overleg plaatsgevonden met het bevoegd gezag (i.c. gemeente Sluis). De gemeente geeft aan dat er, op basis van het onderzoek van IWACO, milieuhygiënisch geen belemmering is voor de realisering van woningen ter plaatse van de (voormalige) stortplaats.
Bij de toekomstige verkoop van de percelen c.q. woningen vormt de stortplaats wel een belangrijk aandachtspunt. De initiatiefnemer zal daarom in overleg met de provincie (bevoegd gezag van de stortplaats) bezien welke mogelijkheden er zijn om de gronden te saneren.
3.3.3 Wegverkeerslawaai
Voor de nieuwe ontwikkeling aan de Cadzandseweg (bouw maximaal 10 woningen) is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna Wgh) als geluidsgevoelige functies aangemerkt en moeten voldoen aan de normen die gesteld zijn in de Wgh. Voor akoestisch onderzoek dient de geluidsbelasting te worden berekend met een tijdshorizon van minimaal 10 jaar. Derhalve is gerekend voor het jaar 2022.
Wettelijk kader
Langs alle wegen bevinden zich ingevolge de Wgh geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen (onder andere woningen) aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). De geluidszone ligt aan weerszijden van de weg, gemeten vanuit de kant van de weg. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: 'het gebied binnen de bebouwde kom, doch met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen zone van een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens' (artikel 1 Wgh). De N675 en de Sint Jansdijk zijn de gezoneerde wegen waarvan de geluidszone over de locatie van de beoogde ontwikkeling valt.
Voor straten die zijn ondergebracht in een 30 km/h-gebied geen wettelijke geluidszone en is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai in nieuwe situaties op grond van de Wgh niet verplicht. Op basis van jurisprudentie (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 3 september 2003, nummer: 200203751/1) dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening echter aannemelijk te worden gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar geluidsniveau. Indien dit niet aannemelijk is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en doelmatig zijn. De Cadzandseweg is de gedezoneerde weg die voor dit deel van het onderzoek maatgevend is.
Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van geluidsgevoelige functies binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt de voorkeurgrenswaarde 48 dB. De voorkeursgrenswaarde mag in beginsel niet worden overschreden.
Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde toch wordt overschreden, is het treffen van maatregelen, gericht op het verminderen van de geluidsbelasting aan de gevel, noodzakelijk. Bij het treffen van maatregelen wordt onderscheid gemaakt tussen maatregelen aan de bron (bijvoorbeeld geluidreducerend asfalt), maatregelen in het overdrachtsgebied (bijvoorbeeld geluidschermen) en maatregelen bij de geluidontvanger (bijvoorbeeld door het toepassen van een geluiddove gevel).
Is het treffen van maatregelen niet mogelijk, niet gewenst of niet doeltreffend, dan kan het college van burgemeester en wethouders onder bepaalde voorwaarden ontheffing verlenen van de voorkeursgrenswaarde en een hogere waarde vaststellen. Deze hogere waarde mag in situatie als deze de uiterste grenswaarde van 63 dB niet te boven gaan. Daarnaast is van belang dat de maximaal aanvaarde binnenwaarde op grond van het Bouwbesluit ten hoogste 33 dB bedraagt.
Resultaten en conclusies onderzoek
De geluidsbelasting aan de gevels van de beoogde ontwikkeling ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Sint Jansdijk bedraagt minder dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en voldoet daarmee aan de normen uit de Wgh.
De geluidsbelasting aan de gevels van woningen als gevolg van de N675 bedraagt op ten hoogste 6 woningen (op basis van de richtlijnen voor perceelsbreedten) 49 dB. Het betreft de woningen die tussen de 59 en 70 m afstand van de wegas van de N675 komen te staan. Omdat er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting terug te dringen, zal het college een hogere waarde vaststellen. In tabel 3.1 zijn deze hogere waarden weergegeven.
Tabel 3.1. Hogere waarden
| bron | maximaal aantal woningen* | geluidsbelasting | |
| N 675 | 6 | 49 dB | |
* het betreft de woningen die tussen de 59 en 70 m van de wegas van N675 zijn gepland
De geluidsbelasting aan de gevels door het wegverkeerslawaai van de Cadzandseweg bedraagt 51 dB. Redelijkerwijs zijner geen maatregelen mogelijk om de geluidsbelasting te beperken. De uiterste grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.
3.3.4 Luchtkwaliteit
Beleid en normstelling
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet luchtkwaliteit (Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.2 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.
Tabel 3.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk
| stof | toetsing van | grenswaarde | geldig vanaf | ||
| stikstofdioxide (NO2) | jaargemiddelde concentratie | 40 µg/m³ | 2010 | ||
| fijn stof (PM10)1) | jaargemiddelde concentratie | 40 µg/m³ | 2005 | ||
| 24-uurgemiddelde concentratie | max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³ | 2005 | |||
1)Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007)
Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals bij het opstellen van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:
- de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
- de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
- bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
- de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
- het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.
Onderzoek en resultaten
In het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' is exact bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Woningbouwprojecten waarbij sprake is van niet meer dan 1.500 nieuwe woningen bij 1 ontsluitingsweg en niet meer dan 3.000 nieuwe woningen bij 2 ontsluitingswegen (met gelijkmatige verkeersverdeling) hoeven niet te worden getoetst aan de grenswaarden uit de Wlk.
Dit bestemmingsplan biedt een bouwmogelijkheid van slechts 10 woningen. Deze ontwikkeling kan worden gezien als een ontwikkeling die 'niet in betekenende mate' zal bijdragen aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen in de omgeving. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter wel nagegaan wat de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde woning is. In bijlage 3 zijn de resultaten van het onderzoek opgenomen.
Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de woningen geen grenswaarden worden overschreden. De Wlk staat de uitvoering van het plan niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.
3.3.5 Externe veiligheid
Normstelling en beleid
Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:
- bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
- vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.
In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken4 en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen, die zich in het invloedsgebied van een inrichting of vervoersas bevindt en die minimaal een bepaalde omvang heeft, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.
Onderzoek
Risicovolle inrichtingen
In de directe omgeving van de plangebied zijn geen inrichtingen gelegen die vallen binnen de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
Vervoer van gevaarlijke stoffen
Over de Westerschelde worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Voor de met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde verbandhoudende risico's, is onderzoek verricht door TNO. In figuur 3.1 is het invloedsgebied weergegeven van de transportroute voor gevaarlijke stoffen over deze waterweg. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de transportroute over de Westerschelde.
In de omgeving van het plangebied vindt verder geen vervoer plaats van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door (ondergrondse) leidingen.
Figuur 3.1 Globale ligging invloedsgebied voor ongevallen met toxische stoffen (rode lijn) en brandbare stoffen (blauwe lijn) (bron: TNO, rapport 2007-A-R0562/B, Eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde).
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering oplevert voor de beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied.
3.3.6 Leidingen
Planologisch relevante leidingen dienen in het bestemmingsplan te worden bestemd. Tevens dienen relevante zones te worden aangegeven, waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:
- gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
- aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18';
- defensiebrandstoffen;
- warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18'.
Daarnaast dienen optisch vrije paden in het bestemmingsplan te worden opgenomen.
In het plangebied lopen geen planologisch relevante leidingen. Langs de randen van het plangebied liggen wel diverse niet planologisch relevante leidingen (rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen). Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs/in combinatie met aanwezige infrastructuur.
In het kader van de realisering van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningen zal ten minste drie werkdagen voor de aanvang van daadwerkelijke graafwerkzaamheden door degene die de graafwerkzaamheden uitvoert contact moeten worden opgenomen met het KLIC5, waarbij dient te worden gemeld waar en wanneer wordt gegraven.
3.4 Financiële uitvoerbaarheid
Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.
De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Voorliggende ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen.
Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal wordt voorzien.
Hoofdstuk 4 Beschrijving van de juridische regeling
4.1 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.
Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, editie 2008 (SVBP2008), die is verankerd in het Bro. Deze standaard is opgesteld door de werkgroep 'Standaard Vergelijkbaarheid' in het kader van Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen (DURP). De standaard bouwt voort op de Digitale Leest. Vooruitlopend op de verplichte toepassing wordt SVBP2008 toegepast in de planregels en verbeelding.
Daarnaast is in het nieuwe Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelregel.
Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.
4.2 Opzet bestemmingsregeling
Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling (verbeelding en planregels) in dit bestemmingsplan is het volgende van belang.
Opzet verbeelding
Bestemmingen
Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming geldt voor de betreffende gronden en waar bebouwing is toegestaan. Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, zoals W voor 'Wonen'.
Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De analoge kaart bestaat uit 1 kaartblad en renvooi, op een schaal van 1:1.000.
Aanduidingen
Kleine letters tussen rechte haken, cursief weergegeven W[tae] geven een bouwaanduiding aan, waarmee specifieke bouwregels worden bepaald. W[tae]staat voor de bestemming Wonen waarbij de woning ten hoogste twee aan een mogen worden gerealiseerd.
Ten slotte worden maatvoeringsaanduidingen op de kaart aangegeven waarin de maximaal toegestane hoogtemaat (goothoogte en bouwhoogte) wordt aangegeven.
Bij het toekennen van de aanduidingen is gebruik gemaakt van de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2008.
Opzet planregels
Overeenkomstig SVBP2008 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde.
- In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
- In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
- Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel een procedureregel dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden of de verwerkelijking in de naaste toekomst.
- Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.
Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) wordt als volgt opgebouwd:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- afwijking van de bouwregels;
- specifieke gebruiksregels;
- afwijking van de gebruiksregels;
- aanlegvergunningen;
- wijzigingsbevoegdheden.
Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.
4.3 Gehanteerde bestemmingen
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.
De voortuinen bij de woningen en de zijtuinen van de woningen gelegen op de hoek zijn bestemd voor tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan en worden ook inritten toegestaan ter ontsluiting van het perceel. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen). Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.
Organische groei
Uit de ruimtelijke analyse komt naar voren dat het bouwen van de woningen passend is voor zover dit gebeurt volgens het principe van organische groei.
- Uitgangspunt is een geleidelijke ontwikkeling. Om dit te waarborgen zal een fasering worden toegepast gericht op aantallen woningen en deels ook locatiegericht (woningbouw zowel in het westelijk als oostelijk deel).
- Een ontwikkeling waarbij aansluitend kavel voor kavel wordt gerealiseerd, is mogelijk maar wordt niet wenselijk geacht. Het verspreid ontwikkelen verdient de voorkeur. De nagestreefde organische groei biedt juist ruimte voor initiatieven en voorkeuren van particulieren. Open stukken (wellicht tijdelijk) tussen ontwikkelde kavels passen in een dergelijke ontwikkeling.
- De fasering laat onverlet dat het uiteindelijke beeld van lintbebouwing aan de zuidzijde van de Cadzandseweg, als voortzetting van de reeds aanwezige lintbebouwing, straks bepalend is voor het eindbeeld. Daaruit zal niet direct de gerealiseerde volgorde van de bouw van woningen afleesbaar zijn. Dat is ook geen vereiste voor een passend eindbeeld.
Hiervoor is de faseringsregeling als een voorwaardelijke verplichting opgenomen, overeenkomstig de opzet zoals die in jurisprudentie door de Afdeling bestuursrechtspraak, is aanvaard.
In de westelijke helft van het bestemmingsvlak wordt voor meer dan drie woningen omgevingsvergunning verleend, nadat in de oostelijke helft ten behoeve van ten minste twee woningen omgevingsvergunningen zijn verleend.
De praktische uitwerking die het meest voor de hand ligt, is in de figuur weergegeven.
Figuur 4.1 Praktische uitwerking faseringsregeling
Bouwregels
Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.
- De bebouwingstypologie (ten hoogste twee aaneen) is vastgelegd.
- De minimale ligging van voorgevelrooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor op de verbeelding aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de maximale afstand van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de voorste perceelsgrens en de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
- De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van (voor)tuinen die als zodanig op de verbeelding zijn aangeduid en de minimale afstand zoals deze in de regels zijn aangegeven vanuit de voorste perceelsgrens.
- De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.
Afwijkingsbevoegdheden
Aangezien in het artikel diverse maatregelen zijn opgenomen die een arbitrair en/of algemeen karakter hebben en het wenselijk is om op incidentele situaties zorgvuldig te kunnen inspelen door afwijkingen toe te staan, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het verhogen van de goothoogte.
Specifieke gebruiksregels
In de specifieke gebruiksregels is aangegeven dat het bieden van logies voor arbeidsmigranten niet is toegestaan.
- Het gebied wordt lintbebouwing met woningen. Bij een reguliere woonfunctie past niet zonder meer het huisvesten bieden van logies voor arbeidsmigranten.
- In de praktijk kan huisvesting leiden tot onacceptabele en onveilige vormen van huisvesting, tot ruimtelijk ongewenste situaties en tot problemen in de woonomgeving. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.
- Gebruik en belasting van het openbare gebied: bij een intensiever gebruik van het openbare gebied kan huisvesting van arbeidsmigranten extra verkeerstoename en parkeerdruk tot gevolg hebben. Intensieve “bewoning” van een “gewone” woning kan overlast (geluidoverlast) en onveiligheid voor de omgeving tot gevolg hebben.
- Gebruik en belasting van de woning. Huisvesting kan plaatsvinden in panden die naar hedendaagse maatstaven bouwtechnisch en/of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen. Dit is overigens hier niet van toepassing.
- Het gebruik van een woning door arbeidsmigranten is met name afwijkend ten aanzien van het aantal volwassenen in een woning en druk op de omgeving, het veelal groepsgewijs vertrekken en aankomen, via gezamenlijk vervoer op andere tijdstippen dan voor een woon- en recreatiegebied gebruikelijk. De samenstelling van de gebruikers is anders dan van een huishouden of een gemiddelde samenstelling van een groep/gezin die de woning recreatief gebruikt.
- Er wordt vaak door arbeidsmigranten met zodanig veel mensen in een eengezinswoning 'gewoond' dat er (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan, zoals brandveiligheid (mogelijkheid om te vluchten). In sommige situaties is er een schrijnend gebrek aan privacy en een voldoende leefbaar woonoppervlak.
Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties nodig is alsmede een daarop afgestemde regeling. Het gaat hier dan ook om een afwijkend gebruik, anders dan permanente bewoning of recreatief verblijf. Ter verduidelijking is 'logies voor arbeidsmigranten' in de algemene regels uitgesloten. Om vergelijkbare redenen is kamerverhuur ook als strijdig gebruik aangemerkt.
Herstelbesluit
De gemeenteraad heeft in he herstelbesluit van 25 februari 2016 besloten de volgende aanpassingen in het bestemmingsplan aan te brengen.
1. Aan artikel 4.4 van het bestemmingsplan 'Cadzandseweg Nieuwvliet' een nieuw lid 4.4.1 toe te voegen, luidende:
"4.4.1. Voorwaardelijke verplichting: parkeren
Het gebruik van de gronden met de bestemming 'Wonen' conform de bestemming en het verlenen van omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw is alleen dan toegestaan indien op het bouwperceel per hoofdgebouw ten minste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd en in stand gehouden.";
2. Aan artikel 4.4 van het bestemmingsplan 'Cadzandseweg Nieuwvliet' een nieuw lid 4.4.2 toe te voegen, luidende:
"4.4.2. Voorwaardelijke verplichting: erfafscheiding
Het gebruik van de gronden met de bestemming 'Wonen' conform de bestemming en het verlenen van omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw is alleen dan toegestaan indien op het bouwperceel een erfafscheiding van ten minste 1,3 meter hoog wordt opgericht en in stand gehouden aan de noordzijde van het perceel.";
3. Aan de begripsbepaling van artikel 1 van het bestemmingsplan 'Cadzandseweg Nieuwvliet' het begrip "erfafscheiding" toe te voegen met definitie "grens tussen erven bestaande uit schuttingen, muren, terrasschermen en andere gebouwde dichte verticale afscheidingen welke al dan niet op de erfgrens zijn geplaatst." en de overige subleden dienovereenkomstig te vernummeren;
De regels van het bestemmingsplan 'Cadzandseweg Nieuwvliet' (NL.IMRO.1714.0001bpcn09-VG01) te wijzigen als beschreven onder 1, 2 en 3. Het vastgestelde bestemmingsplan te publiceren als identificatienummer NL.IMRO.1714.0001bpcn09-VG02.
Hiermee is tegemoet gekomen aan verzoeken zoals gedaan door het aangrenzend agrarisch bedrijf.
Hoofdstuk 5 Overleg en inspraak
5.1 Overleg
In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.
Overlegreacties zijn ontvangen van:
- Provincie Zeeland (reactie 17 februari 2012);
- Waterschap Zeeuws-Vlaanderen (reactie 12 maart 2012);
- SCEZ (reactie 6 maart 2012);
- Woon Advies Commissie (reactie 28 februari 2012);
- Gasunie (reactie 23 januari 2012);
Woon Advies Commissie heeft gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De overige overlegreacties zijn als volgt samengevat en beantwoord.
Provincie Zeeland
Overlegreactie
Gewezen wordt op de discrepantie tussen het bouwen van 13 nieuwe woningen in de kern Nieuwvliet en de krimpopgave waarin juist woningen uit de markt worden genomen. Dit laatste is beleidsmatig vastgelegd in de per 22 december 2011 vigerende structuurvisie van de gemeente. Daarin zijn criteria aangegeven voor het beoordelen van woningbouwinitiatieven zoals het slopen van een gelijk aantal woningen elders, het levensloopbestendig bouwen en een bijzonder woonmilieu als kwaliteitsimpuls. In de toelichting wordt hier niet op in gegaan.
Reactie gemeente
Bij het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan was de structuurvisie nog niet vastgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan wordt hierop aangevuld. Naar aanleiding van de overlegreactie wordt het volgende overwogen.
- Dit project vormt een 'pijplijn'-project, een project waarover bindende afspraken zijn gemaakt. Door gemaakte afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar kan dit project doorgang vinden op basis van het beleid ten tijde van de start van het project en zoals bedoeld in de structuurvisie (pagina 15).
- Wel zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met het nieuwe beleid. Sloop van een gelijk aantal woningen elders is niet direct aan dit plan te relateren. Er zal een bijdrage per nieuwe woning worden gestort in het Fonds Woningbouwontwikkeling.
- In de kern Nieuwvliet zijn er geen panden die direct voor sloop in aanmerking komen. Dit blijkt uit inventarisatie; er staan nagenoeg tot geen panden te koop. Leegstaande of vervallen bedrijfspanden kunnen mogelijk door herstructurering (sloop en nieuwbouw) een bijdrage aan de leefomgeving betekenen. Incidenteel is zo'n opgave in de Nieuwvliet aan de orde.
- Sloop van woningen om een beter evenwicht tussen vraag en aanbod te bewerkstelligen zal zich vooral richten op de eerste naoorlogse planmatige uitbreidingen in de sociale sector. Dit blijkt uit de analyse in de structuurvisie. Deze zijn geconcentreerd in de grotere kernen zoals Oostburg, Breskens, Sluis, Aardenburg en IJzendijke. Hiervoor kan het sloopfonds worden aangewend.
- Voor Nieuwvliet zal dit hooguit zeer incidenteel het geval zijn door het vele particuliere eigendom en de over het algemeen goede staat van de woningen. Duidelijk is ook dat beschikbaar gekomen woningen snel van eigenaar wisselen en niet langdurig leegstaan.
- Een bijzonder woonmilieu is hier niet aan de orde. Het plan is te kleinschalig. Het richt zich op een organische groei van de kern. Levensloopbestendig bouwen vormt uitgangspunt bij het woningontwerp.
Conclusie
- In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
- Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
Waterschap Scheldestromen
Overlegreactie
- a. Verzoek om informatie over de ligging van de waterberging van 250 m3 buiten het plangebied.
- b. Geadviseerd wordt om in de bestemmingsomschrijving waterhuishoudkundige voorzieningen op te nemen, zodat daarvoor later geen aparte planologische procedures nodig zijn.
Reactie gemeente
- a. In overleg met het waterschap is besloten de nieuwe woningen direct aan te sluiten op het bestaande hemelwaterriool. De compensatie voor de toename verharding wordt gevonden in een financiële bijdrage van de toekomstige bewoners in het op te richten gemeentelijk waterbergingsfonds.
- b. In de betreffende regels zal dit worden toegevoegd.
Conclusie
- De waterparagraaf wordt geactualiseerd ten aanzien van waterberging.
- In de regels worden waterhuishoudkundige voorzieningen specifiek toelaatbaar gesteld.
SCEZ 6 maart 2012
Overlegreactie
Het SCEZ heeft in haar reactie ingestemd met de archeologieparagraaf in het voorontwerpbestemmingsplan. Een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.
Reactie gemeente
Met instemming wordt kennis genomen van de overlegreactie die ondersteunend is voor het plan.
Conclusie
In paragraaf 3.2.3 Archeologie worden de bevindingen van SCEZ vermeld.
Gasunie
Overlegreactie
Het plangebied ligt buiten de 1% letaliteitsgrens van de meest nabij gelegen leiding. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.
Reactie gemeente
Uit de reactie blijkt dat er geen knelpunten zijn inzake het leidingbelang en externe veiligheid.
Conclusie
Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.
5.2 Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 25 januari 2012 ter inzage gelegen. Hierop zijn de volgende reacties binnengekomen.
Inspraakreactie 1
Inspraakreactie
- a. Het traject van de Cadzandseweg maakt deel uit van de route voor het aan- en afvoeren van agrarische producten van het bedrijf naar elders. Door de nu al volledige benutting van de parkeerstrook aan de Cadzandseweg in de zomer zal de parkeerdruk door de nieuwe woningen toenemen. Verwacht wordt dat dubbel parkeren gaat optreden hetgeen de noodzakelijke doorgang van bedrijfsverkeer zal belemmeren.
- b. Op het in eigendom zijnde aangrenzende perceel landbouwgrond worden normale agrarische werkzaamheden verricht. Dit kan stank-, stof- en lawaaioverlast geven voor nieuwe bewoners in tegenstelling tot bestaande buren, die hier nooit problemen mee hebben.
- c. Op het perceel grenzend aan de Sint Jansdijk ligt een recht van overpad. Dit is niet terug te vinden.
Reactie gemeente
- a. De doorstroming van het verkeer op de Cadzandseweg zal niet worden belemmerd door de nieuwe ontwikkeling. Het bestaande profiel blijft intact. Weliswaar zal de parkeercapaciteit iets teruglopen, maar deze blijft voldoende om de behoefte op te kunnen vangen (zie parkeeranalyse). Bij pieken laat het profiel geen dubbelparkeren toe. De weg vormt een toegangsweg van de kern, waarbij de rijweg niet geblokkeerd kan worden. Men zal gedwongen zijn verderop een parkeerplaats te zoeken. Aan de toelichting wordt een parkeeranalyse toegevoegd.
- b. Nieuwe bewoners kiezen voor deze plek. Mogelijke toekomstige overlast door landbouwactiviteiten op het aangrenzende perceel ligt besloten in deze keuze. De agrarische bestemming laat de normale landbouwkundige werkzaamheden toe. De gemeente heeft bovendien geen wettelijke titel om bij overlast hier tegen op te kunnen treden. De agrarische bedrijfsvoering levert in de praktijk geen problemen op, omdat deze op een gebruikelijke wijze wordt gevoerd. Ook elders grenzen woonpercelen aan agrarische percelen; daar doen zich ook geen knelpunten voor. Er is geen reden voor de vrees dat er sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.
- c. De toegang tot het agrarisch perceel valt buiten de begrenzing van het plan. Het aangrenzende perceel kadastraal nr. 168 is eigendom van de ontwikkelende partij. Indien hierover ook een recht van overpad ligt, blijft dat recht gelden.
Conclusie
Aan de toelichting wordt een parkeeranalyse toegevoegd.
Inspraakreactie 2
Inspraakreactie
Deze inspraakreacties zijn identiek. Derhalve worden zij gezamenlijk beantwoord. De volgende vragen zijn gesteld.
- a. Heeft de heer Buize met enige voorkennis gehandeld als lid van de dorpsraad met de aankoop van de grond?
- b. Al in 2007 zijn aansluitingen voor de riolering aangelegd terwijl de heer Buize aangeeft pas kort met de bouwplannen bezig te zijn. Was de gemeente toen al op de hoogte van de bouwplannen zonder dit kenbaar te maken of is er een regeling met de heer Buize getroffen?
- c. Waarom wordt gekozen voor de makkelijke weg van een nieuwe locatie terwijl herstructurering in de kern wenselijk en noodzakelijk is op basis van het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012?
- d. Zeeuws-Vlaanderen is een krimpregio. Groei valt er niet te verwachten. Voor wie wordt er gebouwd? Moet er niet gestreefd worden naar optimalisering van kwaliteit? Veroorzaakt nieuwbouw in Nieuwvliet niet elders binnen de gemeente leegstand?
- e. Is het plan getoetst aan de denkstappen beeldkwaliteit uit het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012? Wat is de logica van dit plan als onderdeel van het landschap?
- f. Heeft overleg tussen gemeente en provincie plaatsgevonden over de afstemming van kwaliteit en kwantiteit in het kader van het Nationaal Landschap?
- g. Door de nieuwbouw gaan de al schaarse parkeervakken in het hoogseizoen verloren, waardoor de straat te druk wordt hetgeen de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf, het woongenot en de beeldkwaliteit aantast. Hoe hiermee om te gaan?
- h. In de structuurvisie is de opgave 'Beter met minder' geformuleerd. 'Goed leven' en 'Samen leven' zijn concrete ambities. Waarom is het draagvlak voor het plan bij omwonenden niet getoetst?
- i. Waarom wil de gemeente medewerking verlenen terwijl volgens de structuurvisie een toename van het aantal woningen niet wenselijk is? Is aantoonbaar dat specifieke groepen van buiten de gemeente worden aangetrokken met dit project?
- j. De provincie gaat niet akkoord met de planning van het woningbouwprogramma. Dit wordt door de gemeente terzijde geschoven omdat hier sprake is van organische groei en het gemeentelijk beleid van 50% inbreiding en 50% uitbreiding. Er wordt uitgegaan van organische groei en een gefaseerde ontwikkeling. Betekent dit dat niet in een keer 13 woningen mogen worden gebouwd? Moet kavel voor kavel, aansluitend worden gebouwd of kan er versnippering over de strook mogelijk?
- k. In het bodemonderzoek wordt de locatie historisch als verdacht aangemerkt. Aanvullend onderzoek op een standaard NEN 5740 grondwaterpakket is nodig. In de ruimtelijke onderbouwing wordt geconstateerd dat dit voor de 'volksgezondheid niet relevant is'. Is het grondwater vervuild waardoor het een risico voor de volksgezondheid vormt?
- l. Geadviseerd wordt om ter beperking van de geluidsbelasting de Cadzandseweg te asfalteren. Is dit wel een kwaliteitsverbetering? Waarom is dit niet in 2007 bij de rioleringswerkzaamheden meegenomen?
- m. Door de opritten van de nieuwe woningen komen er minder parkeerplaatsen beschikbaar. Voor bestaande vakantiewoningen zijn de draaicirkels nu al moeilijk, maar bewoners weten hiermee om te gaan.
Reactie gemeente
- a. Het plan is eerst door de dorpsraad gepresenteerd. Pas daarna heeft grondaankoop plaatsgevonden. Het verloop van planvorming en grondaankopen heeft geen invloed op en is niet bepalend voor de aanvaardbaarheid van het plan.
- b. Bij de herinrichting van de Cadzandseweg waren de plannen voor een woningbouwontwikkeling bij de gemeente bekend. Derhalve is proactief een gescheiden uitlegger aangelegd zodat de straat later niet meer hoeft te worden opengebroken. De kosten voor de huisaansluitingen worden met de heer Buize verrekend. Hiervoor worden nog afspraken gemaakt.
- c. Op zich geeft het Omgevingsplan Zeeland in algemene zin aan dat herstructurering van de woningvoorraad nodig is. In de kern Nieuwvliet zijn er echter geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht vervanging zich voordoen. Dit is doorgaans kostbaar. Ook de woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren, bijvoorbeeld door de relatief beperkte omvang van een individueel perceel. In Nieuwvliet komen ook veel percelen voor van voldoende omvang. Dit verklaart mogelijk de situatie dat er nauwelijks tot geen woningen in de verkoop zijn. De ontwikkeling van nieuwe woningen voorziet in een behoefte. Herstructurering kan daarnaast plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Via de storting die vanuit het project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, wordt op die wijze een passende bijdrage geleverd aan herstructurering, mogelijk incidenteel in Nieuwvliet of structureler in andere kernen.
- d. Voor de nieuwbouwmogelijkheden hebben zich al serieuze belangstellenden gemeld. Blijkbaar wordt in een behoefte voorzien. Bestaande panden zijn niet beschikbaar of worden niet aantrekkelijk of te duur bevonden. Door de aantrekkelijke ligging van Nieuwvliet zijn de mogelijk vrijkomende woningen, soms kwalitatief minder, altijd nog aantrekkelijk voor recreatief (mede)gebruik.
Op het schaalniveau van Nieuwvliet is het nauwelijks mogelijk een duidelijke koppeling te maken tussen nieuwbouw, herstructurering en leegstand. De bijdrage aan het Fonds Woningbouwontwikkeling bevordert dit proces in algemene zin.
- e. De in het Omgevingsplan genoemde denkstappen hebben vooral betrekking op complexe situaties en grootschaliger nieuwbouwlocaties. Voor deze ontwikkeling in Nieuwvliet is dit niet het geval.
De omgeving van Nieuwvliet maakt deel uit van het dijkenlandschap. Op het niveau van het landschap zijn er geen significante effecten. De uitbreiding vormt een organische groei van de kern door de lintbebouwing aan een bestaande weg door te zetten. Het landschapsbeeld van woningen langs een uitvalsweg zal hierdoor niet veranderen.
Voor dit project is wel een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 2.2). Voor dit project zijn duidelijke regels opgenomen om de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten bij het karakteristieke beeld. Hiervoor zijn specifieke maatvoering, afstanden en hoogtematen gegeven alsmede regels voor een afwisselende typologie van woningen. Hiermee blijft het bestaande karakter van lintbebouwing in stand. Er is wat dat betreft geen keuze gemaakt voor een dubbele rij woningen of voor aanleg van specifieke, haaks georiënteerde ontsluitingen (insteekweggetjes). De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijke deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.
- f. In het kader van het Nationaal Landschap heeft geen overleg met de provincie plaatsgehad. Gelet op de aard van de ontwikkeling was daar geen aanleiding toe. In het kader van het overleg over het voorontwerpbestemmingsplan heeft de provincie de mogelijkheid op het plan te reageren. In de overlegreactie heeft de provincie geen relatie gelegd met het Nationaal Landschap.
Overigens betekent de ligging in een Nationaal Landschap geen verbod op woningbouwontwikkelingen. Wel dient hiermee rekening te worden gehouden. In de toelichting van het plan is hier aandacht aan besteed. Ook uit de voorgaande reactie blijkt dat er geen wezenlijke verandering van het landschap wordt voorzien.
- g. Momenteel is er geen sprake van schaarste. Door de nieuwbouw zal de parkeerdruk inderdaad toenemen. De beschikbare capaciteit blijft voldoende, mede door de eis van parkeren op eigen terrein. Incidentele pieken in het hoogseizoen zijn niet te voorkomen. Deze zijn niet gerelateerd aan de nieuwbouw, die gericht blijft op permanente bewoning.
Het bestaande straatprofiel blijft in hoofdopzet gehandhaafd. Het streven is een aantal bomen tussen de parkeervakken toe te voegen, hetgeen het straatbeeld ten goede komt. Voor het agrarisch bedrijf zal er niets veranderen. De rijweg blijft volledig beschikbaar voor rijdend verkeer. Parkeren kan alleen in de parkeerstroken en niet op de rijbaan. Gelet op het aantal parkeerplaatsen is er geen gegronde vrees voor geparkeerde auto's op de weg. Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.
- h. De structuurvisie formuleert een ambitie op een hoger schaalniveau. De grote lijnen zijn daarin aangegeven. Voor concrete projecten geeft de inspraakverordening in samenhang met de planvorm spelregels. Daarnaast kan de ontwikkelende partij of de gemeente aanvullende communicatievormen gebruiken. In het onderhavige plan is gekozen voor het gebruikelijke traject met het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak. Hierop kunnen reacties worden ingebracht. Waar nodig zal het plan daarop worden aangepast alvorens de officiële planologische procedure te starten.
- i. Over dit project zijn in het verleden afspraken gemaakt. De woningen zijn ook op een planningslijst opgenomen. Het betreft een bescheiden ontwikkeling. Het aantal geplande woningen kan in werkelijkheid lager uitvallen. De kavelgrootte wordt in principe door de koper bepaald. De maximale kavelbreedte van 25 m zal worden losgelaten.
Het plan richt zich niet op een specifieke groep van buiten. Er wordt geen bijzonder woonmilieu nagestreefd. Aangesloten wordt op een groei die past bij de kern. Eigen inwoners (bij voorbeeld starters), maar ook mensen van buiten die in Nieuwvliet willen wonen, vormen de doelgroep.
- j. Uitgangspunt is een geleidelijke ontwikkeling. Om dit te waarborgen zal een fasering worden toegepast gericht op aantallen woningen en deels ook locatiegericht (woningbouw zowel in het westelijk als oostelijk deel).
Een ontwikkeling waarbij aansluitend kavel voor kavel wordt gerealiseerd, is mogelijk maar wordt niet wenselijk geacht. Het verspreid ontwikkelen verdient de voorkeur. De nagestreefde organische groei biedt juist ruimte voor initiatieven en voorkeuren van particulieren. Open stukken (wellicht tijdelijk) tussen ontwikkelde kavels passen in een dergelijke ontwikkeling. Dit laat onverlet dat het uiteindelijke beeld van lintbebouwing aan de zuidzijde van de Cadzandseweg, als voortzetting van de reeds aanwezige lintbebouwing, straks bepalend is voor het beeld. Daaruit zal niet direct de gerealiseerde volgorde van de bouw van woningen afleesbaar zijn. Dat is ook geen vereiste voor een passend eindbeeld.
Inmiddels is het aantal te bouwen woningen van 13 woningen in het plangebied teruggebracht naar 10 woningen. De bedrijfslocatie komt in het plangebied van het bestemmingsplan Kleine Kernen te liggen. Daarin zal worden voorzien in een vergelijkbare wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw.
- k. In het bodemonderzoek is geconcludeerd dat de historisch verdachte locatie geen risico's voor de volksgezondheid geeft. Deze conclusie uit het onderzoek heeft de gemeente ook bevestigd op grond van bestudering van het onderzoek. De opmerking 'voor de volksgezondheid niet relevant' heeft betrekking op het watersysteem en niet op de bodemkwaliteit.
- l. Asfaltering van de Cadzandseweg is geen voornemen. In het Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, dat als bijlage bij het bestemmingsplan is toegevoegd, is duidelijk gesteld dat de optie van geluidreducerende verharding door asfalt alleen voor de N675 zou kunnen worden overwogen. De kosten hiervoor zijn echter buiten verhouding hoog; dat blijkt uit de opgenomen berekening. Voor de Cadzandseweg blijft de open verharding gehandhaafd conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig. Bij de rioleringswerkzaamheden was dit dan ook niet aan de orde.
- m. In de parkeeranalyse is rekening gehouden met het verlies van parkeerplaatsen door de benodigde inritten. Het profiel biedt voldoende ruimte om in en uit te draaien. De breedte van de inritten aan de zuidzijde zal hierop worden afgestemd. In bestaande situaties zullen zo nodig moeilijke inritten worden verbeterd door de verlaagde trottoirband te verlengen.
Conclusie
- In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
- Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
- Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.
Inspraakreactie 3
Inspraakreactie
Het bouwen van woningen op deze locatie is niet verantwoord.
- a. Andere locaties in het dorp verdienen de voorkeur rekening houdend met de wenselijkheid van herstructurering e.d.
- b. In krimpregio's zijn behoud en optimalisering van kwaliteit geboden. In de straat staan meerdere woningen jaren te koop.
- c. Lintbebouwing geeft geen verbetering van de beeldkwaliteit.
- d. Het belang van landbouwbedrijven is hiermee niet gediend vanwege het regelmatige gebruik door landbouwverkeer van de Cadzandseweg.
- e. Is er wel behoefte aan nieuwe woningen gelet op de recente toename in onder andere IJzendijke en de leegstand als gevolg van nieuwbouw in een krimpregio. Hoe is de bezetting van de nieuwe woningen in de gemeente?
Reactie gemeente
- a. In de kern Nieuwvliet zijn er geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht vervanging zich voordoen. Dit is doorgaans kostbaar. Ook de woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren, bijvoorbeeld door de relatief beperkte omvang van een individueel perceel. In Nieuwvliet komen ook veel percelen voor van voldoende omvang. Dit verklaart mogelijk de situatie dat er nauwelijks tot geen woningen in de verkoop zijn. De ontwikkeling van nieuwe woningen voorziet in een behoefte. Herstructurering kan daarnaast plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Via de storting die vanuit het project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, wordt op die wijze een passende bijdrage geleverd aan herstructurering, mogelijk incidenteel in Nieuwvliet of structureler in andere kernen.
- b. Voor zover bekend staan in de kern geen woningen publiekelijk te koop met uitzondering van 2 woningen aan de Cadzandseweg. Voor de verkoop van de individuele objecten is woningbouw aan de overzijde wellicht nadelig. Echter, gesteld wordt dat de woningen reeds geruime tijd te koop staan; deze hebben specifieke kenmerken. Deze situatie duurt reeds enkele jaren, in een periode dat geen nieuwbouw is gerealiseerd. Dat betekent dat een 'bouwstop' niet het middel is voor succesvolle verkoop van bestaande woningen. Gelet op het zeer geringe aantal te koop staande woningen is het zeker verantwoord om de komende tien jaar nieuwe woningen toe te voegen. De woningbouwsituatie in Nieuwvliet is niet gediend met het op slot houden van de woningmarkt. Concrete belangstellenden geven blijkbaar de voorkeur aan nieuwbouw boven deze bestaande woningen. Ook in Nieuwvliet is het passend om bewoners in nieuwe, eigentijdse woningen te huisvesten.
- c. Voor de nieuwbouw zijn duidelijke beeldkwaliteitseisen aangegeven. Hiervoor is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld, deel uitmakend van de toelichting van het bestemmingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met de belevingsmogelijkheden van het achterliggend landschap. Voor de beleving van het nu open landschap zal dit inderdaad minder worden. De organische groei door verlenging van het lint past van oudsher in de structurele ontwikkeling van de kern. De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijk deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.
- d. Voor het agrarisch bedrijf zal er niets veranderen. De rijweg blijft volledig beschikbaar voor rijdend verkeer. Parkeren kan alleen in de parkeerstroken en niet op de rijbaan. Gelet op het aantal parkeerplaatsen is er geen gegronde vrees voor geparkeerde auto's op de weg. Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.
- e. Uit nadere analyse blijkt dat er behoefte is aan nieuwbouw van woningen.
Conclusie
- In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
- Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
- Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.
- 1. dwa = droogweerafvoer.
- 2. hwa = hemelwaterafvoer.
- 3. Verkennend bodemonderzoek Cadzandseweg (ong.) te Nieuwvliet, projectnummer 08A0343, 30 mei 2008.
- 4. Dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar.
- 5. KLIC is het Kabel- en Leidinginformatiecentrum en heeft tot doel het nemen en bevorderen van maatregelen waardoor schade aan kabels en leidingen door uitvoering van werkzaamheden in het werkgebied van deelnemers kan worden voorkomen.