Sluis: Camping International

3.2 Provinciaal beleid: Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (2006)

Hoofddoelstellingen

Het centrale uitgangspunt voor dit plan, duurzame ontwikkeling, is uitgewerkt in drie hoofddoelstellingen van beleid:

• het faciliteren van de noodzakelijke en gewenste economische dynamiek;
• het bevorderen van de sociaal-culturele dynamiek en het vasthouden aan een gematigde bevolkingsgroei;
• het versterken van de bijzondere Zeeuwse omgevingskwaliteiten.
  

Omgevingskwaliteit als uitgangspunt

Algemeen uitgangspunt is dat rekening moet worden gehouden met bestaande omgevingskwaliteiten en dat een nieuwe ontwikkeling zodanig in het landschap moet worden ingebed dat het als een logisch onderdeel deel uitmaakt van het landschap. In tabel 3.1 zijn de regionale milieukwaliteiten (karakteristieken) en strategieën weergegeven die voor de regio West Zeeuws-Vlaanderen zijn geduid en geformuleerd, die het afwegingskader vormen voor de inpasbaarheid van nieuwe ontwikkelingen.

Tabel 3.1. Regionale karakteristiek en strategie voor regio West Zeeuws-Vlaanderen

karakteristiek	strategie
Rustig, schone en donkere omgeving met enige lichtverstoring aan landsgrens. Milieukwaliteit goed tot zeer goed. Goede scheiding tussen rustige natuur en recreatie.	Het behouden en versterken van de huidige milieukwaliteiten heeft hier het primaat. Natuurgebieden dienen te worden beschermd. Geen nieuwe gebiedsvreemde verstoringsbronnen toestaan.

Nationaal Landschap

In paragraaf 3.1. zijn de kernkwaliteiten van het nationaal landschap genoemd. De provincie heeft de kernkwaliteiten nader uitgewerkt. De volgende kernkwaliteiten van het polderlandschap in West Zeeuws-Vlaanderen zijn in het omgevingsplan specifiek omschreven:

• beeldbepalend agrarisch karakter met voornamelijk akkerbouw;
• afwisselende verkavelingsstructuur, van kleinschalig in het oudland tot relatief grootschalig landinwaarts;
• karakteristieke, veelal beplante binnendijken.
  

Landschappelijke kwaliteit en beeldkwaliteit

Beeldkwaliteit heeft een sterke overlap met het begrip landschap en landschapskwaliteit en andere aspecten van de omgevingskwaliteit zoals de cultuurhistorie. Ten aanzien van de landschappelijke inbedding van nieuwe elementen en ontwikkelingen (onder andere recreatieterreinen) geldt dat deze elementen en ontwikkelingen moeten aansluiten bij het bestaande karakter van het landschap en dat deze het bestaande landschap niet mogen verstoren. Op welke wijze deze landschappelijke inbedding vorm gegeven moet worden, hangt af van het bestaande landschap en van de vormgeving van het specifieke plan. Algemene normstelling doet niet altijd recht aan de situatie en zal soms als onvoldoende en soms als overdreven of gebiedsvreemd worden ervaren. Als indicatie wordt een algemene norm voor een afschermende groengordel van 10 meter gehanteerd. In de praktijk kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken om te komen tot het gewenste maatwerk, zodat er altijd sprake zal zijn van een optimale landschappelijke inbedding. Een deskundigenadvies of inzet van het kwaliteitsteam kan een belangrijke meerwaarde zijn bij het adviseren over de omvang en vormgeving van de landschappelijke inbedding. Dit provinciaal team denkt mee en adviseert in de beginfase van planvorming op het gebied van beeldkwaliteit, landschappelijke kwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, cultuurhistorie, architectuur en vormgeving. Inmiddels heeft de Toetsingscommissie Recreatieve ontwikkeling over de plannen van Camping International geadviseerd, zie paragraaf 3.3.

Recreatie en toerisme

Het provinciaal beleid ten aanzien van recreatiebedrijven is gericht op het realiseren van een gezonde en dynamische bedrijfstak met meer werkgelegenheid en toekomst in een landschappelijk aantrekkelijke omgeving.

Doel en inzet van het provinciaal beleid is het geven van een flinke kwaliteitsimpuls aan vooral de verblijfsrecreatieve sector. Sleutelwoorden hierbij zijn ambitie, innovatie, nieuwe initiatieven en extra ruimtebeslag. Doordat ook hier sprake moet zijn van duurzaam ontwikkelen dient deze kwaliteitsimpuls (onder andere luxere accommodaties) gelijktijdig gepaard te gaan met een investering in de omgevingskwaliteiten en een herstructurering of transformatie van gebieden en locaties waar het toekomstperspectief minder is. Omschakeling naar andere vormen van verblijfsaccommodaties (verstening) is in principe mogelijk, met in achtneming van bepaalde kwaliteitseisen (onder andere inpassing, beeldkwaliteit).

Kwaliteitsverbetering

De toekomstige recreant zal een ander toeristisch product vragen, onder andere een meer luxe verblijf en een gedifferentieerder aanbod. Bedrijven krijgen de mogelijkheden om hierop in te spelen door het maken van een kwaliteitsslag (onder andere door het vergroten van standplaatsen, en het creëren van luxere accommodaties). Dergelijke kwaliteitsslagen vergen een financiële inspanning van bedrijven en die zullen daarom ook in staat worden gesteld om deze inspanning te leveren door ruimte te geven voor groei van het aantal eenheden op het bedrijf en bijbehorende groei van de fysieke omvang van het bedrijf. Voorwaarde voor en aandachtspunten bij dergelijke plannen zijn de toepassing van het principe van verevening en een goede landschappelijke inpassing. Tevens moet aantoonbaar sprake zijn van kwaliteitsverbetering van het bedrijf. Gezien de veranderende vraag (meer luxe) is omschakeling naar andere vormen van verblijfsaccommodaties (verstening) in principe mogelijk, met in achtneming van de geformuleerde kwaliteitseisen ten aanzien van onder andere inpassing en beeldkwaliteit. Gebiedsgericht kunnen hier nadere eisen aan worden gesteld.

Verevening

Het principe van verevening wil zeggen dat een 'rode' ontwikkeling gepaard dient te gaan met een gelijktijdige investering in de omgevingskwaliteiten, publieke voorzieningen of de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet het in alle gevallen gaan om een fysiek-ruimtelijke ontwikkeling die aantoonbaar zoveel mogelijk een directe relatie heeft met initiatief of project.

Voor de provincie is het toepassen van het principe van verevening voorwaarde en uitgangspunt bij een aantal nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. Het principe van verevening is van toepassing bij de ontwikkeling van nieuwe en uitbreiding van bestaande rode functies op locaties die tot dan toe een andere bestemming hadden. Hierbij gaat het veelal om ontwikkelingen in het landelijk gebied, zoals recreatieve ontwikkelingen. In het gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen zijn de criteria voor verevening geconcretiseerd.

Waarborgen verblijfsrecreatief gebruik

De eis uit het gebiedsplan van een bedrijfsmatige verblijfsrecreatieve exploitatie is in het omgevingsplan overgenomen. Ook zal de exploitant verantwoordelijk moeten zijn voor het voorkomen van permanente bewoning. Dit moet contractueel worden vastgelegd, zodat er geen ongewenste vormen van uitponding op zullen treden en er garanties zijn voor het nakomen van de private afspraken.

Molenbiotoop

In Nieuwvliet staat aan de Molenweg 5 een molen (naamloos). De afstand tussen het plangebied en de molen is minder dan 100 meter. Het omgevingsplan geeft aan dat rekening moet worden gehouden met de cultuurhistorisch waardevolle molenbiotopen. In het concept van de Provinciale verordening is opgenomen dat tot 400 meter vanuit het middelpunt van de molen regels kunnen worden gesteld om een zekere mate van vrije windvang te waarborgen. Binnen een afstand van 100 meter van de molen mag geen nieuwe bebouwing en beplanting worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken.

De camping bevindt zich binnen 100 meter van de molen, waardoor de hievoor beschreven bescherming van toepassing is. Er moet echter een afweging worden gemaakt tussen de belangen van de molen en die van de omgeving. Ten eerste zijn er de betaande rechten van de camping. Er is op grond van het geldende bestemmingsplan al bebouwing aanwezig die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. Mede daardoor heeft de molenbiotoop de kwalificatie “bedenkelijk” (volgens de gegevens van vereniging van behoud van molens in Nederland). Dit houdt in dat de molen nog slechts vanuit 1 windrichting kan draaien. De huidige bebouwing is namelijk al te hoog in de omgeving van de molen om nog vanuit alle windrichtingen te kunnen draaien. Ten tweede is de molen niet meer bedrijfsmatig in gebruik, wat een strikte bescherming minder noodzakelijk maakt.

Omdat binnen het plangebied geen nieuwe, hogere, bebouwing mogelijk wordt gemaakt levert de molenbiotoop geen belemmering op voor de ontwikkeling.