Golfbaan en strandparking Cadzand-Bad

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties

In het kader van de schilvisie voor Cadzand-Bad zijn de voorliggende ontwikkelingen reeds eerder kenbaar gemaakt aan burgers en maatschappelijke organisaties. Inspraak op het voorliggende bestemmingsplan vindt dan ook niet plaats.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de Provincie Zeeland en het waterschap Scheldstromen. Hierop zijn, samengevat, de volgende overlegreacties ontvangen.

Provincie Zeeland

• 1. Ten aanzien van de Ringdijk Noord wordt opgemerkt dat deze in de PRV (kaart 5) is aangeduid als Kernzone waterkering. Tevens betreft het hier een binnendijk die onderdeel uitmaakt van de EHS en als bestaande natuur op kaart 7 van de PRV is begrensd. De Ringdijk Noord dient overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 2.6.1 en 2.9.3 van de PRV bestemd te worden. Hierbij wordt opgemerkt dat dit in het recent vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied wel correct is gebeurd. 
• 2. In de toelichting staat "Aan de randen van de golfbaan wordt zowel laag- als hoogopgaande beplanting aangebracht, om te voorkomen dat golfballen van het terrein af kunnen worden geslagen. Hierdoor wordt de veiligheid op het terrein gewaarborgd". Bezien moet worden of holes van 90 meter de mogelijkheid geven op afzwaaiers richting de openbare weg. Als het groen de ballen dient tegen te houden, vraagt dit om een robuuste en dichte afscherming. Het bestemmingsplan geeft geen duidelijkheid over de veiligheid. Voorkomen moet worden dat er vroeg of laat vangnetten moeten worden opgehangen, zeker gezien de ligging aan de entree van Cadzand-Bad en de gewenste kwaliteitslag voor de badplaats en omdat deze netten mogelijk een negatief effect hebben op natuurwaarden i.c. vogels waardoor de uitgevoerde natuurtoets onvoldoende zou zijn. Tot slot moet de landschappelijke inpassing privaatrechtelijk worden gewaarborgd.
• 3. Omdat de Noorddijk onderdeel uitmaakt van de EHS is een goede robuuste landschappelijke afscherming tussen de Noorddijk en de parking essentieel, zodat directe lichtuitstraling (van autolampen) richting de Noorddijk wordt voorkomen. Dit is mogelijk middels haagbeplanting langs de noordzijde van de parking.
• 4. De aanleg van de kikkerput ter compensatie van Duinhof Zuid is akkoord. Wel is het onduidelijk of deze juist is ingetekend temidden van de bestemming verkeer. De aanleg, het beheer en het onderhoud moeten worden gewaarborgd.
• 5. Voor parkeervoorzieningen en een golfbaan is geen verevening noodzakelijk. Er wordt echter ook voorzien in een gebouw (goothoogte 3 meter) tussen parkeerplaatsen en golfbaan ten behoeve van een horecafunctie plus verhuur etc. Hier is het principe van verevening naar de mening van de provincie wel op van toepassing. De hoogte van de vereveningsbijdrage is afhankelijk van de grootte van het gebouw. Verzocht wordt na te gaan of en hoeveel moet worden verevend en dit in de toelichting te verwerken en zonodig privaatrechtelijk vast te leggen.
• 6. Op de plankaart staat de straatnaam Lange Sprinkweg.
• 7. De belangrijkste aspecten ten aanzien van verkeer zijn vastgesteld in het plan Cavelot (verbreden Lange Strinkweg en realisatie rotonde Lange Strinkweg - Ringdijk Noord). In zijn algemeenheid geldt ook dat de toekomstige verkeersintensiteiten ruim binnen de capaciteit van de genoemde wegen (en ook van de te realiseren rotonde) liggen. Door het bestemmingsplan lijkt echter de vraag wat de intensiteiten in het hoogseizoen zijn en hoe dat zich verhoudt tot de capaciteit van de wegen en de rotonde niet te worden beantwoord.
• 8. Formeel klopt de berekening in relatie tot de verkeersproductie van een "grote" golfbaan, maar de verkeersproductie van de golfbaan lijkt wat laag ingeschat, mogelijk komen er verhoudingsgewijs meer bezoekers naar een 9-holes baan dan naar een 18-holes golfbaan. Dit zou voor een relatief kleine verhoging van de verkeersintensiteiten zorgen, die geen gevolgen voor de conclusies en te nemen maatregelen hebben.
• 9. In de parkeerbalans is uitsluitend rekening gehouden met de voorgestane ontwikkelingen en is geen inzicht gegeven in de totale parkeerbalans in Cadzand-Bad, die immers behoorlijk negatief is. Dit zou een mooie gelegenheid zijn om die negatieve parkeerbalans van het dorp om te buigen.

Overwegingen gemeente

• 1. De bestemming van de Ringdijk Noord wordt aangepast overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied.
• 2. Bij het ontwerp van de golfbaan is naar de mening van de initiatiefnemer voldoende aandacht geweest voor de veiligheid. Dit zal mede onderdeel worden van de beoordeling van de nog aan te vragen omgevingsvergunning voor de aanleg van het terrein. Het bestemmingsplan is niet de juiste omgeving om dergelijke aspecten in vast te leggen. In ieder geval biedt het bestemmingsplan geen ruimte voor de plaatsing van netten of andere faciliteiten die de veiligheid moeten bevorderen, de kwaliteit van de locatie en de entreefunctie voor het dorp staan een dergelijke inbreuk op de groene en landschappelijke inpassing niet toe. Mocht in de praktijk blijken dat het ontwerp aanpassing behoeft, is dat de verantwoordelijkheid van de uitbater. Deze opmerking is wel aanleiding om paragraaf 2.2. van de toelichting op dit punt aan te vullen. Tussen '.. af kunnen worden geslagen.' en 'Hierdoor….gewaarborgd.' wordt de volgende tekst toegevoegd: 'Daarnaast is het ontwerp van de weg op het smalste deel van het golfterrein voor de definitieve uitvoering nog wat uitgebogen en zijn de holes qua slagrichting op de ligging van de weg aangepast. Ook wenst de initiatiefnemer aan de bezoekers speciale, lichtere, ballen ter beschikking te stellen.' Na de tekst 'Hierdoor ….. wordt gewaarborgd.' wordt toegevoegd dat de realisatie van netten of andere bouwwerken niet is of wordt toegestaan.
• 3. Tussen het parkeerterrein en de Noorddijk is een groenafscheiding voorzien, waarvoor in het plan een bestemming Groen is opgenomen. Met initiatiefnemer wordt een aanvullende overeenkomst gesloten om de aanleg van een afschermende haag te waarborgen.
• 4. In het bestemmingsplan is een tweetal kikkerputten opgenomen, de bestaande kikkerput op het terrein van de initiatiefnemer heeft, voor het eerst, een passende bestemming gekregen die het behoud van de put waarborgt. De nieuw aan te leggen kikkerput, in de oksel van de nieuwe Lange Strinkweg, wordt aangelegd en onderhouden door de gemeente, een en ander zoals overeengekomen in de procedure voor de bouw van Duinhof Zuid. De ligging draagt ons inziens bij aan de mogelijke nieuwe migratieroute langs de zuidzijde van Cavelot en het plangebied van de golfbaan.
• 5. Wij delen de mening van de provincie dat voor de bebouwing verevend dient te worden, niet. Ook als wordt gekeken naar de Handreiking verevening, behoeft niet te worden verevend, omdat het in de toekomst te realiseren gebouwtje de daarin opgenomen drempelwaarde, te weten een inhoud van 400m³, niet overschrijdt. De maximale inhoud zal worden opgenomen in de regels.
• 6. Teneinde te voorkomen dat de golfbaan (nog) niet wordt aangelegd en de geparkeerde auto's in het zicht staan, wordt de kwaliteit gewaarborgd door in een aanvullende overeenkomst met de initiatiefnemer vast te leggen dat de parkeervoorziening landschappelijk dient te worden ingepast als de golfbaan niet binnen een nader af te spreken periode wordt aangelegd.
• 7. Dit heeft te maken met de beschikbare kadastrale ondergrond waarop het plan is gebaseerd, bezien wordt of dit handmatig aangepast kan worden.
• 8. Voor de uitgangspunten ten aanzien van verkeer is gebruik gemaakt van de gegevens die zijn verzameld in de procedure voor Cavelot. Hierbij zijn representatieve tellingen uitgevoerd, vanaf Pasen tot in juni 2009. Dit zijn voor onze gemeente topmomenten, zodat de getallen waarmee in onderhavig bestemmingsplan is gerekend voldoen aan de gevraagde 'zomernorm'.
• 9. Wij delen de mening van de provincie in deze niet, er is immers gerekend met kengetallen die betrekking hebben op een volwaardige golfbaan, terwijl hier sprake is van een approach golfbaan. Mogelijk grotere bezoekersaantallen voor een 9-holes baan worden gecompenseerd doordat hier sprake is van een ander soort baan. De golfer die deze baan bezoekt zal dit doen ter oefening van zijn korte slagen, maar in beginsel wordt meer uitgegaan van de dagrecreatieve functie van de baan. Hierdoor zullen veel bezoekers uit de directe omgeving komen, zoals uit Cadzand-Bad zelf, of betreft het vakantiegangers die op de fiets de omgeving verkennen, zodat een groter aantal verkeersbewegingen niet te verwachten is.
• 10. Het voormalige parkeerterrein op de locatie waar nu Duinhof Zuid wordt gerealiseerd en het overloopparkeerterrein bij de strandkerk omvatten samen ca. 600 plaatsen. De ca. 200 extra plaatsen zijn deels bedoeld voor het opvangen van bezoekers die nu in de achterliggende wijken parkeren, zonder dat zij hier hun verblijfsgelegenheid hebben. Deze plaatsen komen dan weer beschikbaar voor de eigenaren/bewoners of huurders van de betreffende woningen in de wijk. Ook zijn er plaatsen beschikbaar voor de bezoekers van de golfbaan. Tabel 4.2 wordt hierop aangepast.

Waterschap Scheldestromen

• 1. Voor vaststelling van het bestemmingsplan is duidelijkheid nodig over de toekomstige eigendom van de verlegde Lange Strinkweg.
• 2. De parkeerbalans op pagina 27 is onduidelijk.
• 3. De verkeersintensiteiten in de toelichting en die waarmee is gerekend in het akoestisch onderzoek lijken niet consistent.
• 4. Verzocht wordt aan te geven of het oude tracé van de Lange Strinkweg nog dient ten behoeve van de ontsluiting van de boerderij of dat deze ontsluit op de verlegde Lange Strinkweg.
• 5. Verzocht wordt aan te geven of een deel van de aanpassingen voor de infrastructuur meegenomen is of wordt in de anterieure overeenkomst.

Overwegingen gemeente

• 1. Wij gaan ervan uit dat over het eigendom van de Lange Strinkweg helderheid bestaat tegen de tijd dat het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Dit is vanuit planologisch juridisch oogpunt overigens niet noodzakelijk, de bestemmingslegging regelt immers niet de eigendom van gronden of, in dit geval, wegen.
• 2. De parkeerbalans in tabel 4.2 is aangepast.
• 3. Het bestemmingsplan wordt op dit punt verduidelijkt.
• 4. De boerderij Lange Strinkweg 1 ontsluit op de nieuwe Lange Strinkweg. Er zal geen openbare ontsluiting meer plaatsvinden via het oude tracé. Wel kan dit, in aangepaste vorm, dienen als vluchtroute. De initiatiefnemer heeft in de planvorming opgenomen dat hier ook halfverharding komt, met een groene uitstraling, om ongewenste verkeersbewegingen te voorkomen.
• 5. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten ten aanzien van (een deel van) de kosten voor de planvorming, de grondruil, het amoveren van de bestaande Lange Strinkweg etc.