Wijzigingsplan Additioneel programma Pharos Breskens

2.1 Wijzigingsvoorwaarden

De wijzigingsbevoegdheid voor het additioneel programma is opgenomen in artikel 4.5.1 en luidt als volgt.

4.5 Wijzigingsbevoegdheid

4.5.1 Additioneel programma

Het bevoegd gezag kan het bepaalde in lid 4.3 onder g wijzigen ten behoeve van het toestaan van appartementen als bedoeld in lid 4.1 onder i met inachtneming van alle volgende regels:

• a. appartementen kunnen worden toegestaan voor zover deze aantoonbaar een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en herstructurering/transformatie van het bestaand stedelijk gebied en onderscheidend zijn van regulier aanbod van appartementen voor verblijfsrecreatie en voor wonen, zoals onder meer blijkt uit de regionale woningmarktafspraken en het gemeentelijk beleid dienaangaande ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, waarbij het vorenstaande de resultante is van de optimale ligging op basis van een onderscheidende ruimtelijke kwaliteit van een appartement, ten opzichte van andere appartementen, door een optimale ligging gelet op uitzicht, zonlichtinval, zonuren, daglichttoetreding;
• b. in het wijzigingsplan kan worden bepaald dat het appartement voor het betreffende adres als zodanig mag worden gebruikt;
• c. het bepaalde in lid 4.3 onder f en g is niet van toepassing op appartementen die mogelijk worden gemaakt door toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid;
• d. het maximum aantal van 460 appartementen blijft ongewijzigd.

Verwezen wordt naar een regel in artikel 4.1 en twee regels in artikel 4.3, die als volgt luiden.

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

...

i. het gebruik van appartementen voor verblijfsrecreatie en appartementen voor wonen als bedoeld in lid 4.1 onder i is uitsluitend toegestaan na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 4.5.1;

....

4.3 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

...

f. het aantal appartementen voor verblijfsrecreatie als bedoeld in lid 4.1 onder g bedraagt maximaal 360;

g. het aantal appartementen voor wonen als bedoeld in lid 4.1 onder h bedraagt maximaal 100;

....

2.2 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden

Leveren van een bijdrage (artikel 4.5.1 onder a)

Appartementen kunnen worden toegestaan voor zover deze aantoonbaar een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en herstructurering/transformatie van het bestaand stedelijk gebied.

Appartementen maken het mogelijk de herstructurering/transformatie van het havengebied te realiseren en vormen het belangrijkste bestanddeel hiervan. Daarmee staat ook vast dat appartementen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.

Onderscheidend vermogen (artikel 4.5.1 onder a)

Appartementen moeten onderscheidend zijn van regulier aanbod van appartementen voor verblijfsrecreatie en voor wonen, zoals onder meer blijkt uit de regionale woningmarktafspraken en het gemeentelijk beleid dienaangaande ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, waarbij het vorenstaande de resultante is van de optimale ligging op basis van een onderscheidende ruimtelijke kwaliteit van een appartement, ten opzichte van andere appartementen, door een optimale ligging gelet op uitzicht, zonlichtinval, zonuren, daglichttoetreding.

Gemeentelijk beleid

Het bestemmingsplan Havengebied Breskens is mede gebaseerd op de Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025. Daarin zijn voor het havengebied van Breskens 100 woningen opgenomen, die permanent mogen worden bewoond. Aanvullend heeft de gemeenteraad van Sluis op 10 april een beleidsregel vastgesteld in het kader van Pilot Cadzand-Bad (verplichte verhuur), dat later is aangevuld met Havengebied Breskens. Daarin is de beleidsregel inzake het additionele programma als volgt uitgewerkt.

• Onder appartementen bedoeld voor additionele migratie worden woningen/appartementen verstaan met een minimale verkoopprijs van € 500.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 4.000 VON. Deze worden aangemerkt als een bijzondere categorie die buiten de woningmarktafspraken vallen. Woningen/appartementen die in deze categorie vallen, kunnen permanent, in deeltijd of voor verhuur worden gebruikt. De eigenaar is vrij hier een eigen afweging in te maken. De mogelijkheid om woningen binnen deze categorie op te nemen kan alleen op het moment van eerste verkoop.
• Geconstateerd wordt dat de woningen die deel uitmaken van het additioneel programma voldoen aan de hiervoor genoemde minimale verkoopprijs en minimale prijs per m2 GBO.

Vastgesteld wordt dat de woningen van het voorliggende additionele programma voor Pharos I, II en III voldoen aan het gemeentelijk beleid zoals opgenomen in de regionale woningmarktafspraken en de beleidsregel Pilot Cadzand-Bad (later aangevuld met Havengebied Breskens).

Situering en oriëntatie appartementen

De situering van de drie appartementencomplexen en de ligging met het uitzicht zijn op de afbeelding weergegeven.

Figuur 2.1 Situering, oriëntatie en uitzicht appartementen Pharos I, II en III (Bron: brochure Pharos)

De indeling van de drie appartementengebouwen is in de figuren 2.2, 2.3 en 2.4 weergegeven.

Figuur 2.2 Situering, oriëntatie en uitzicht appartementen Pharos I (Bron: brochure Pharos)

Figuur 2.3 Situering, oriëntatie en uitzicht appartementen Pharos II (Bron: brochure Pharos)

Figuur 2.4 Situering, oriëntatie en uitzicht appartementen Pharos III (Bron: brochure Pharos)

Figuur 2.5 Situering, oriëntatie en uitzicht appartementen Pharos I, II en III

Uit de afbeeldingen blijkt dat appartementen al onderscheidend zijn door het bouwen buitendijks op een havenkade direct aan open water, de situering van de gebouwen in zuidwestelijke/noordoostelijke richting met meerzijdige uitzicht mede door de vormgeving van de appartementen (meanderende belijning, breedte en/of diepte van appartement/balkon) en daarmee een hoogwaardige en onderscheidende situering hebben.

De resultaten van de toetsing van de appartementen voor het additioneel programma aan het criterium uitzicht zijn in tabel 2.1 voor de afzonderlijke appartementen verder uitgewerkt.

Tabel 2.1 Analyse uitzicht appartementen Pharos I, II en III

De situering van appartementen in het midden en over de volle breedte van de appartementengebouwen zorgt ervoor dat deze appartementen aan de westkant uitzicht over de Westerschelde en Noordzee hebben en aan de andere kant veelal ook uitzicht over de Westerschelde en Breskens met het achterliggende gebied. Bij enkele appartementen is het uitzicht geoptimaliseerd door de uitkraging van het appartement zelf en van de balkons (meanderende belijning).

De appartementen op de hoeken van de gebouwen hebben een zeer ruim uitzicht, mede door de ruime situering van de appartementengebouwen en aangehouden onderlinge afstand. Het uitzicht waaiert uit van noordoostelijke tot zuidoostelijke richting en van noordwestelijke tot zuidwestelijke richting. Een groot deel van de appartementen is georiënteerd op de Noordzee en anders op Breskens of de Westerschelde. De doordachte uitkragende structuur van appartementen en balkons, de keuze voor diepe balkons of de specifieke breedte van appartementen waarborgen daarnaast een optimaal uitzicht naar vele kanten. Een en ander is ook af te lezen van de diverse visualisaties zoals hiervoor zijn opgenomen (figuur 2.1).

De vormgeving van de appartementen is zodanig dat alle appartementen ruimschoots worden voorzien van zonlichtinval, zonuren en daglichttoetreding. Alle appartementen krijgen hoe dan ook zonlicht, in de ochtend, middag of avond en altijd een combinatie hiervan. Dit is weliswaar iets minder bij de noordelijk georiënteerde appartementen, maar die hebben altijd een zeer ruim uitzicht over de Westerschelde en Noordzee. In dat opzicht onderscheiden de appartement zich van appartementen elders.

Alle appartementen hebben een onderscheidende kwaliteit. Immers, de kwaliteit van deze appartementen is anders dan de appartementen die binnendijks in Breskens zijn of worden gerealiseerd. De oriëntatie van de gebouwen richting de Westerschelde/Noordzee is onderscheidend van de appartementen van Port Scaldis. Een vergelijking van de appartementen Pharos zou opgaan met de appartementen die in Cadzand-Bad zijn en worden gebouwd. Ook die appartementen zouden voor het additionele programma in aanmerking kunnen komen.

Belangrijk is dat in Breskens en andere kernen in de omgeving geen appartementen worden aangeboden met een vergelijkbare kwaliteit. Uit de analyse blijkt ook dat ieder appartement, met name door het uitzicht op de Westerschelde, Noordzee en/of Breskens met het achterland, een bijzondere ruimtelijke kwaliteit heeft zoals hiervoor is geanalyseerd en dat ieder appartement ruimschoots wordt voorzien van zonuren, lichtinval en daglichttoetreding. De appartementen voldoen aan de vereisten zoals die in de wijzigingsregels zijn opgenomen.

Appartementen (artikel 4.5.1 onder b)

In de regels van dit wijzigingsplan wordt bepaald welke appartementen voor verblijfsrecreatie en voor permanente bewoning mogen worden gebruikt. Dit wordt gekoppeld aan de overzichtstekeningen van de appartementengebouwen. Hiermee wordt invulling aan de betreffende wijzigingsregel gegeven.

Maximum aantal appartementen (artikel 4.5.1 onder c en d)

De appartementen worden volgens de wijzigingsregel niet meegeteld in de maximum aantallen voor verblijfsrecreatieve en permanent bewoonde appartementen zoals opgenomen in lid 4.3 onder f en g. Het maximum aantal van 460 appartementen blijft evenwel ongewijzigd. De wijzigingsbevoegdheid voorziet uitsluitend in een aanpassing van de gebruiksmogelijkheden van een appartement.

Conclusie

Het beoogde additionele programma voldoet aan de wijzigingsregels zoals opgenomen in artikel 5.4.1 van de wijzigingsbevoegdheid.

2.3 Overige aspecten

Alle overige aspecten, zoals de onderbouwing van het programma en de beoordeling van de ruimtelijke effecten, zijn adequaat en toereikend in het kader van het bestemmingsplan Havengebied Breskens onderzocht en onderbouwd, mede met behulp van de milieueffectrapportage Havengebied Breskens. Toetsing hiervan heeft voor diverse aspecten ook plaatsgevonden door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Uit de uitspraak blijkt dat er geen knelpunten zijn te verwachten en een en ander voldoende is onderzocht en in de planregeling zorgvuldig van een toepasselijke regeling is voorzien.