Doorontwikkeling Manege Nieuwvliet-Bad

1.1 Aanleiding

Hippo d'Or in Nieuwvliet-Bad is een begrip in de regio West-Zeeuws-Vlaanderen. Deze manege ligt op een unieke locatie, direct naast een strandopgang en aansluitend op diverse recreatieroutes. Naast manegefaciliteiten omvat Hippo d'Or ook 16 vakantieappartementen. De combinatie van de faciliteiten en locatie biedt een hippisch-toeristisch product dat onderscheidend is van het overige aanbod in Nieuwvliet- Bad en in de regio.

De bestaande manegevoorzieningen voldoen echter niet meer aan de hedendaagse eisen. De kwaliteiten van Hippo d'Or komen daardoor niet meer tot hun recht, waardoor het aantal bezoekers terugloopt. Om ook in de toekomst de manege te behouden voor Nieuwvliet-Bad en wederom evenementen, zoals (inter)nationale spring- en dressuurwedstrijden, te kunnen huisvesten, zijn investeringen in het complex nodig. Het initiatief ligt daarom voor om het complex te moderniseren en uit te breiden. Een kwaliteitsslag, waarmee Hippo d'Or haar onderscheidend karakter in het toeristisch aanbod handhaaft en versterkt.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster, 2017)

Daarvoor zal een aantal (ruimtelijke) ingrepen worden gedaan. Zo wordt één van de bestaande rijhallen afgebroken en vervangen door een moderne hal. De tweede rijhal blijft op dezelfde locatie gehandhaafd maar wordt in zijn geheel gerenoveerd. In totaal worden maximaal 29 stallen toegevoegd. Niet alleen zullen de verouderde manegefaciliteiten worden aangepakt, ook is de intentie om de bestaande vakantieappartementen te moderniseren.

Om te kunnen voorzien in de groeiende vraag naar overnachtingsmogelijkheden bij de manege en om de doorontwikkeling van Hippo d'Or te kunnen financieren, worden achter de manege 20 recreatiewoningen in een nieuw landschap gerealiseerd. Deze woningen maken integraal onderdeel uit van het hippisch-toeristisch product van Hippo d'Or.

Samen met de bestaande vakantieappartementen die al in de manege geïntegreerd zijn, maken deze woningen integraal onderdeel uit van het paardenvakantiewoningenpark dat het manegegebruik stimuleert. De totale ontwikkeling behelst een kwaliteitsslag in zowel bebouwing als landschappelijke waarde en is daarmee ook van positieve invloed op de attractiewaarde van de manege en omgeving.

De ontwikkeling is beschreven in het Visiedocument doorontwikkeling manege Hippo d'Or (19-07-2018). De gemeente Sluis vindt het behouden, in stand houden en verbeteren van het (onderscheidend) toeristisch aanbod van groot belang. Daarom heeft het college van de gemeente Sluis in september 2018 ingestemd met dit visiedocument. Dit bestemmingsplan biedt de planologische grondslag voor de uitvoering hiervan.

1.2 Bestaande planologische regeling

De gronden waarop het bestemmingsplan Doorontwikkeling Manege Nieuwvliet-Bad betrekking heeft, vallen momenteel binnen het bestemmingsplan Buitengebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23 juni 2011 en is voor een aantal onderdelen herzien in 2015, 2016 en 2017.

Ter plaatse van het plangebied gelden twee bestemmingen, te weten Recreatie en Agrarisch.

Bestemming Recreatie

De huidige manege heeft de bestemming 'Recreatie'. Deze gronden zijn bestemd voor dagrecreatieve voorzieningen. Ook gelden hier twee functieaanduidingen. Als eerste de functieaanduiding 'manege', die aangeeft dat hier uitsluitend een manege mogelijk is. Ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsrecreatie' zijn 16 verblijfsrecreatieve appartementen (vakantieappartementen) en één logeergebouw toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak is één bedrijfswoning toegestaan. Verder zijn 'overige gebouwen en overkappingen' toegestaan met een goot-/bouwhoogte van 6 resp. 10 meter. Hier is geen maximale oppervlakte aan verbonden. Specifiek is nog geregeld dat gebruik van lichtmasten zonder bovenafdekking niet toegestaan is.

Bestemming Agrarisch

Op het achterterrein waar de recreatiewoningen en een deel van het te verplaatsen manegegebouw beoogd zijn, geldt de bestemming 'Agrarisch'. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven.

Figuur 1.2 Geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een directe bouwtitel voor de doorontwikkeling van de manege, binnen een aantal kwaliteitskaders. Omdat er op dit moment nog meerdere varianten mogelijk zijn voor de inrichting van het plangebied is gekozen voor een flexibele bestemmingsregeling die aansluit bij de systematiek uit het vigerende bestemmingsplan. Het Visiedocument doorontwikkeling manege Hippo d'Or is hierbij het uitgangspunt. Het visiedocument is geconcretiseerd in het Beeldkwaliteitsplan en Landschappelijk inpassingsplan doorontwikkeling manege Hippo d’Or (bijlage 2). Dit document is gekoppeld aan de regels van dit bestemmingsplan, waarmee de landschappelijke inpassing planologisch geborgd wordt.

1.4 Leeswijzer

In de toelichting van dit bestemmingsplan komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan de orde.

• Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en het programma;
• In hoofdstuk 3 is de ontwikkeling getoetst aan het relevante beleidskader;
• Hoofdstuk 4 bevat een samenvatting van de toetsing aan de sectorale (milieu)aspecten;
• In hoofdstuk 5 wordt aandacht besteed aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
• Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de opzet van de juridisch-planologische regeling en op welke wijze deze in de planregels en de verbeelding is vertaald.
• Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de resultaten van de gevoerde overlegprocedure.

2.1 Huidige situatie plangebied en omgeving

Het plangebied ligt ten noorden van de kern Nieuwvliet, nabij het kruispunt van de Zeedijk, de Zeeweg en de Baanstpoldersedijk. Het grenst aan de noordzijde direct aan de duinen. Het plangebied maakt deel uit van Nieuwvliet-Bad. Dit is een zone waarin diverse vakantieparken liggen, zowel campings als bungalowparken. Deze parken variëren in omvang en uitstraling. Aan de oostzijde liggen agrarische gronden en het natuurgebied 's-Gravenpolder.

Het landschap waarin het plangebied ligt is ontstaan door diverse inpolderingen. De dijkstructuren tussen de diverse polders en de kreekstructuren zijn nog zichtbaar in het landschap. Het plangebied zelf ligt in de Baanstpolder (figuur 2.1). Deze polder, begrensd door de Baanstpoldersedijk, de Zeeweg, Sint Bavodijk en de Nooddijk, dateert uit de 15e eeuw. De watergang ten oosten van het plangebied maakt deel uit van een historische kreekstructuur.

Figuur 2.1 Uitsnede topografische kaart, 1860 (bron: topotijdreis.nl)

Het plangebied bestaat uit twee delen. In het westen ligt de bestaande manege Hippo d'Or. Deze manege ontsluit op de Baanstpoldersedijk en sluit via een interne ringweg aan op de Zeeweg. Tussen deze ringweg en de Zeeweg ligt de bebouwing van de manege (figuur 2.2). Deze bestaat uit twee grote haaks op elkaar staande rijhallen die zijn gekoppeld door een kleiner volume met stallen. Verder staat op het terrein een bedrijfswoning.

De manege heeft twee binnenrijbanen van respectievelijk 20 x 40 en 20 x 60 meter, een buitenrijbaan van 20 bij 40 meter, een concourseterrein en 106 paardenstallen. In de zuidelijke hal zit een brasserie, in de noordelijke hal zijn 16 vakantiewoningen opgenomen. Aan de zuidzijde ligt een buitenrijbaan die ingepakt is in het groen. Verder staat aan de zuidwestzijde nog een burgerwoning.

Figuur 2.2 Huidige situatie manege (bron: Google Maps)

Het zuidoostelijk deel van het plangebied bestaat uit grasland en is geheel onbebouwd. Deze zijde van het plangebied wordt begrensd door een kreek.

2.2 Het project

Het project betreft de integrale herontwikkeling van de huidige manege. Onderdeel van deze ontwikkeling is de opwaardering van de huidige manegefaciliteiten en het toevoegen van recreatiewoningen op het terrein. Met de kwaliteitsverbetering van de manege, opwaardering van de huidige vakantieappartementen en toevoegen van recreatiewoningen, biedt de manege met verblijfsrecreatie een uniek concept waarbij aandacht is voor integratie van het omliggende landschap.

2.3 Vertaling naar het bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan worden de uitgangspunten van de ontwikkeling juridisch-planologisch geborgd. Voor de manege is in het geldende bestemmingsplan al een planologische regeling opgenomen. Op basis van deze regeling is een nieuwe regeling opgesteld, waarbinnen de gehele ontwikkeling, inclusief de recreatiewoningen, planologisch mogelijk is. Deze regeling gaat uit van een flexibiliteit waarbinnen maximaal 20 recreatiewoningen mogelijk gemaakt worden.

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid van Rijk, Provincie en gemeente.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (2012)

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het Rijk.

• In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Nieuwvliet-Bad geformuleerd.
• Wel zijn in de SVIR de 13 onderwerpen aangegeven die het Rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West-Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit.
• Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
• De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de Rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Waterstaat een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Het kustfundament

Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. Een deel van plangebied maakt deel uit van het kustfundament, zie figuur 3.1.

Figuur 3.1 Ligging van het plangebied (rood) binnen het kustfundament (geel gearceerd)

Op grond van het Barro dient in dit bestemmingsplan daarom rekening te worden gehouden met de volgende aspecten.

• Artikel 2.3.2. In een bestemmingsplan waarbij de voorafgaande bestemming wordt gewijzigd, worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee.
• Artikel 2.3.3. Een bestemmingsplan geeft de bestemming 'waterkering' aan gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben.
• Artikel 2.3.4. Met betrekking tot gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of beschermingszones, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor:
  • 1. de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament,
  • 2. het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.
• Artikel 2.3.5. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden buiten het stedelijk gebied maakt ten opzichte van het daaraan voorafgaande geldende bestemmingsplan geen nieuwe bebouwing mogelijk.

Toetsing

De primaire waterkering dient op basis van het Barro een specifieke bestemming te krijgen. In dit bestemmingsplan is deze opgenomen op de verbeelding en in de regels. Ter plaatse van het kustfundament wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt.

Besluit ruimtelijke ordening

Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten worden getoetst aan Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking). Doel van deze Ladder is het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik. Het doorvoeren van een kwaliteitsverbetering aan de manege en het toevoegen van 20 recreatiewoningen wordt op deze plek gezien als stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. In dat geval moet de behoefte worden beschreven en waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

De behoefte aan kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de manege en de verblijfsmogelijkheden is beschreven in het Visiedocument doorontwikkeling manege Hippo d'Or (19 juli 2018). Kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de manegefaciliteiten is noodzakelijk om te kunnen voorzien in de behoefte van de moderne paardensporter. De binnen- en buitenbanen zijn zwaar gedateerd en voldoen niet meer aan de kwaliteitseisen van de klant. De omheining is verouderd, en de bodems en afmetingen zijn niet meer volgens de geldende standaard. Ook zijn de overige voorzieningen, zoals was- en poetsplaatsen en zadelkamers gedateerd. Ook de kantine is zeer gedateerd. Het eisenpakket van de paardensporter verandert. Men neemt niet meer genoegen met een rondje door de weide, maar wil een locatie met een frisse uitstraling, ruime stallen voor de paarden, goede verzorging en uitrijmogelijkheden. Een grote kwaliteitsverbetering is benodigd om de bezoekers en klanten te blijven trekken en zo de manege een toegevoegde waarde voor de omgeving te laten blijven.

Bij de hedendaagse paardeneigenaar is een duidelijke trend waarneembaar om samen met eigen paard meerdere keren per jaar op pad te gaan. Daarbij is de wens om het paard te stallen in de nabijheid van de overnachtingsplaats, met een volledige verzorging in een modern hippisch complex. Uitbreiding van verblijfsrecreatie is noodzakelijk om te kunnen voorzien in de groeiende vraag naar overnachtingsmogelijkheden in combinatie met een professionele paardenstalling en om de gehele landschapsontwikkeling en kwaliteitsverbetering financieel mogelijk te maken.

De combinatie van kwaliteitsverbetering van de bestaande manege en het toevoegen van recreatiewoningen zorgt voor een uniek concept, waarbij de verbindende factor tussen het overnachten en het meebrengen van eigen paard centraal staat.

Het is niet mogelijk om binnen bestaand stedelijk gebied in deze (recreatie)behoefte te voorzien. Maneges en verblijfsrecreatie zijn functies die in het buitengebied thuis horen. De verblijfsrecreatieve functie en de manege kunnen elkaar alleen versterken als deze bij elkaar liggen. De ligging van de locatie aan de kust maakt dit concept niet alleen uniek voor Zeeuws-Vlaanderen, maar strekt ook verder door de mogelijkheid om van een vakantieverblijf het strand op te rijden.

Achtergronden behoefte recreatiewoningen

De Zeeuwse kust is in dit geval de relevante regio voor recreatiewoningen. Uit recente gegevens van NVM (rapport: De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2018) blijkt dat in Zeeland veel bouwvergunningen voor recreatiewoningen zijn verleend, maar dat ook de vraag gestaag toeneemt. De vraagprijzen en transactieprijzen stijgen en het aanbod op Funda neemt af.

In het rapport wordt geconcludeerd dat deze regionale deelmarkt uit balans lijkt te raken: in de lagere prijsklassen droogt het aanbod op, terwijl dit in de hogere segmenten sterk toeneemt. Van alle recreatiewoningen in de prijsklasse boven de € 500.000 wordt bijna de helft in Zeeland aangeboden. De gemiddelde vraagprijs in Zeeland is net als vorig jaar weer sterk toegenomen en staat nu op ruim € 428.000. De groei zit met name in het segment tussen de € 250.000 - € 500.000. Deze groei valt in absolute zin voor het grootste deel toe te schrijven aan de regio Zeeland. De groei komt vooral door vervlechting van de woon- en recreatiemarkt. In een deel van de Zeeuwse projecten is immers permanent wonen toegestaan, voor dit project is dat niet het geval. De groei die doorgemaakt wordt, is dus voor een deel vertroebeld door permanente bewoning in recreatiewoningen.

Figuur 3.2 Ontwikkeling transacties en huidig aanbod (bron: De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2018)

In het rapport wordt aangegeven dat de krappe markt in Zeeland naar verwachting niet lang zal aanhouden. Het aantal verleende bouwvergunningen neemt sinds 2016 sterk toe en in het eerste kwartaal van 2018 zijn er in Zeeland meer bouwvergunningen afgegeven dan in alle andere regio's in Nederland.

Figuur 3.3 Voorraadgroei en verleende bouwvergunningen (bron: De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2018)

Tevens is aangegeven dat het aanbod de komende paar jaar met name in Zeeland sterk zal toenemen tot de inwerkingtreding van de Zeeuwse Kustvisie. Deze Kustvisie is in september 2018 al geïmplementeerd in de provinciale omgevingsverordening. Hierdoor zal het aantal nieuwe projecten vermoedelijk worden afgeremd, door gebrek aan locaties waar beleidsmatig nog recreatiewoningen mogelijk zijn. Voor dit project geldt dat dit op hoofdlijnen voldoet aan de Zeeuwse Kustvisie. Dit betekent dat dit een locatie betreft die beleidsmatig is toegestaan.

Verder is geconstateerd dat recreatiewoningen hoofdzakelijk voor eigen gebruik worden gekocht en dat de bezettingsgraad van recreatiewoningen vrij laag is. In Zeeland zijn grote verschillen in het westelijk en oostelijk deel van de provincie. Het kustgebied is aantrekkelijk voor recreatieve verhuur.

In het onderzoek is ook ingezoomd op de opgave in Zeeland. Een belangrijk uitgangspunt van de Zeeuwse Kustvisie is de integratie van recreatieve accommodaties in het omliggende kustlandschap. Nieuwe ontwikkelingen moeten binnen de kaders van ruimtelijke kwaliteit passen, economisch haalbaar zijn, een onderscheidend vermogen hebben en een sociaal-maatschappelijke bijdrage leveren. Het initiatief voorziet hierin met een onderscheidend concept. De 20 nieuwe recreatiewoningen in een nieuw landschap worden in samenhang met een manege gerealiseerd. Hierbij zal de manege een kwaliteitsverbetering ondergaan. De totale ontwikkeling betreft een unieke combinatie waardoor deze een specifieke doelgroep heeft. Met de combinatie van moderne paardenstallingen en moderne manegefaciliteiten met hoogwaardige vakantiewoningen biedt de ontwikkeling de mogelijkheden voor paardensporters en paardenliefhebbers om hun vakantie te combineren met het meenemen van hun paard. Daarmee onderscheidt de ontwikkeling zich van overige recreatieparken. Bovendien vormt de directe ligging aan de kust een belangrijke, zo niet essentiële meerwaarde voor het concept.

3.3 Provinciaal beleid

Zeeuwse Kustvisie (2017)

In de Kustvisie is vastgelegd hoe de Provincie Zeeland omgaat met de ontwikkeling, bescherming en versterking van de Zeeuwse kust. De visie geeft invulling aan het landelijk opgestelde Kustpact, waarbij een integrale benadering centraal staat.

De focus van het beschermen van de Zeeuwse kust ligt niet op kwantiteit, maar op kwaliteit. Hierbij horen de volgende uitgangspunten:

• symbiose van de omgeving, accommodaties en de onderliggende organisatie ervan;
• prioriteit geven aan de Zeeuwse identiteit;
• herstel van kwaliteit;
• differentiatie van het recreatieve product en versterken toekomstwaarde.

Om de beoogde Zeeuwse Kwaliteitskust dichterbij te brengen, wordt ingezet op een tweezijdige ontwikkelingsstrategie. Dit geldt zowel voor het beschermen, versterken en beleven van bestaande kwaliteiten, als het gebiedsgericht ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten. Deze zijn gekoppeld aan een aantal gebieden:

• Gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteiten:
  • 1. Strand en waterkering (geel)
  • 2. Groene Zeeuwse topkwaliteit (donkergroen)
  • 3. Zeeuwse badplaatsen (rood)
  • 4. Verblijfsrecreatief gebied (oranje)
  • 5. Open agrarisch gebied (lichtgroen)
  • 6. Mobiliteit

• Gebieden voor ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten:
  • 1. Aandachtsgebieden voor een gebiedsgerichte aanpak

Figuur 3.4 Uitsnede visiekaart Zeeuwse Kustvisie

Het plangebied is in de visiekaart aangewezen als aandachtsgebied. Aandachtsgebieden zijn gebieden waar de oorspronkelijke ruimtelijke kwaliteiten onder druk staan of al (deels) verdwenen zijn. Juist in deze gebieden liggen er kansen om integraal de Kwaliteitskust te ontwikkelen.

Nieuwe solitaire recreatieve ontwikkelingen in aandachtsgebieden, los of vooruitlopend op de gezamenlijke gebiedsaanpak en een ontwikkeld zelfbeeld, dienen zich te houden aan de voorwaarden en uitgangspunten van het Ontwikkelkader voor het verblijfsrecreatief gebied. Ontwikkelingen moeten minimaal aan de volgende basiskwaliteit voldoen:

• Ruimtelijke kwaliteit: kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf. Beperkte uitbreiding van het oppervlak (10%) en verblijfseenheden (15%) is mogelijk. Ruimte voor maatwerkoplossingen is mogelijk als een specifieke situatie daar om vraagt. De maximale invulling van het totale terrein ten behoeve van verblijfsrecreatie is altijd 13%.
• Economische haalbaarheid: ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.
• Markt en onderscheidend vermogen van het concept: ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met het oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen.
• Sociaal maatschappelijke bijdrage: ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving.

Toetsing

Het plangebied is in de provinciale visie aangewezen als aandachtsgebied. Daarmee wordt extra aandacht gevraagd voor de invulling van dit gebied. Binnen Nieuwvliet-Bad zijn er meerdere van deze aandachtsgebieden. Daarom heeft de gemeente Sluis samen met andere partijen het Masterplan Nieuwvliet-Bad opgesteld waarin een integrale visie op Nieuwvliet-Bad, inclusief de aandachtsgebieden, is neergezet. Het plan heeft als doel om met een toekomstvisie een integrale oplossing voor verschillende vraagstukken te vinden. Via een gebiedsgerichte aanpak is een ruimtelijke visie gemaakt, die als leidraad te dient voor huidige en toekomstige plannen. Daarbij wordt rekening gehouden met het programma aan recreatiegebieden en recreatiewoningen, een verbetering van de verkeersstructuur, en een goede landschappelijke ontwikkeling. De nadruk ligt op een integrale kwalitatieve verbeteringsslag. In het Masterplan is rekening gehouden met de beoogde ontwikkeling in relatie tot de ambities van de gemeente voor Nieuwvliet-Bad. Met de beoogde ontwikkeling is sprake van maatwerk zoals bedoeld in de Kustvisie. De ontwikkeling van onder andere de recreatiewoningen betreft geen standaard vakantiepark, er is sprake van een uniek concept waarbij er een integrale ontwikkeling van manege en recreatiewoningen plaatsvindt. De beoogde ontwikkeling gaat uit van kwaliteitsverbetering door opwaardering van de manege en de daarbij behorende onderscheidende verblijfsrecreatieve functie van het gebied. De ontwikkeling betreft een uniek concept dat in de omgeving nog niet aanwezig is. Daarmee sluit de ontwikkeling aan bij de uitgangspunten van de Provincie.

Daarnaast sluit de ontwikkeling ook aan bij de basiskwaliteiten van recreatieve ontwikkelingen in aandachtsgebieden. De beoogde ontwikkeling is een onderscheidend concept waarbij het gebruik van de manege gecombineerd kan worden met verblijfsrecreatie. Het draagt bij aan een gedifferentieerd toeristisch product aan de Zeeuwse kust.

Ook levert de uitbreiding van de manege en recreatiewoningen extra werkgelegenheid op. Daarnaast voldoet de ontwikkeling aan de voorwaarde dat maximaal 13% van het totale terrein aan verblijfsrecreatief gebied bebouwd mag worden. De totale uitbreiding aan verblijfsrecreatief gebied bedraagt circa 4,4 hectare. Dit betekent dat maximaal circa 5.700 m2 bebouwd mag worden. De totale beoogde bebouwing aan recreatiewoningen blijft onder deze maximale maat. Ook wordt met de ontwikkeling een bijdrage geleverd aan het creëren van een nieuw landschap. De Provincie zet in op een combinatie van het creëren van nieuwe landschappelijke kwaliteiten en verblijfsrecreatieve ontwikkelingen. In het kader van de herontwikkeling van de manege en de verblijfsrecreatieve voorzieningen wordt rekening gehouden met de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Het landschapsontwerp is gebaseerd op de landschapselementen die voorkomen in Zeeuws-Vlaanderen. De eigenschappen van het terrein vormen de basis voor de ontwikkeling van de verschillende biotopen. De schrale gronden zijn de ondergrond voor kruidenrijke graslanden. Aan de oostzijde worden laagtes gecreëerd die aansluiten op de natte en drasse natuur van het Staatsbosbeheer-terrein. Rondom de manege worden meer hogere en zandige delen gecreëerd die de binnenduinrand versterken. Door deze natuuropbouw ontstaan van west naar oost de volgende biotopen; Zeeuwse hagen, bremstruwelen en dynamische zandmilieus, struwelen, kruidenrijke droge en drasse graslanden, moerasvegetaties, en drasse laagtes en poelen. Onderdeel van de landschappelijke inrichting is een vertakking van de kreek het plangebied in. Deze ingreep is ook opgenomen in het Masterplan Nieuwvliet-Bad. Daarnaast wordt er een rood-voor-groen-bijdrage van € 34.000,- per hectare betaald, waarvan contractueel is afgesproken dat de investering in groen in de directe nabijheid zal plaatsvinden.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

Omgevingsplan Zeeland 2018 en Omgevingsverordening Zeeland 2018 (september 2018)

De Kustvisie is verwerkt in de provinciale omgevingsvisie. Voor de ruimtelijke onderwerpen die het Provinciebestuur heeft aangemerkt als van 'provinciaal belang' is een regeling opgenomen in de omgevingsverordening. Deze regels werken door in ruimtelijke besluiten. Het project is hierna getoetst aan de relevante regels. Onderstaand zijn de relevante passages van de regels geciteerd.

Artikel 2.10 Verblijfsrecreatie in de kustzone, eerste lid

In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in de in bijlage 5 aangewezen badplaatsen en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 1 opgenomen uitgangspunten. Indien een gebied in bijlage 5 tevens is aangewezen als aandachtsgebied dient in de toelichting bij het bestemmingsplan tevens aannemelijk te worden gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 2 opgenomen uitgangspunten.

Bijlage D behorende bij artikel 2.10 en 2.11 Verblijfsrecreatie binnen en buiten de kustzone

1 Ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein in de kustzone:

Een eenduidig Zeeuws kwaliteitsniveau verschaft helderheid over de gewenste kwaliteit van de verblijfsrecreatie voor ondernemers en biedt een gelijk speelveld. Om de potenties van het recreatieve product van de Zeeuwse Kwaliteitskust optimaal te benutten, moeten ontwikkelingen in Zeeland minimaal aan onderstaande basiskwaliteit voldoen.

Uitgangspunten

• Nieuwvestiging en uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.10, eerste lid voldoen aan de voorwaarden B t/m D. Tevens wordt verwezen naar de beschreven strategie in de desbetreffende regiovisies van de Zeeuwse Kustvisie.
• Uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.10, vijfde lid voldoet aan de voorwaarden A t/m D.

A. Ruimtelijke kwaliteit:

Kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf;

Een beperkte uitbreiding van oppervlakte is mogelijk indien het nieuw uit te breiden terrein:

• integraal onderdeel uitmaakt van een (nieuw) landschap;
• en de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap;
• en het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is;
• en er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op de totale uitbreidingsoppervlakte van 13% (exclusief centrale voorzieningen);
• en maximaal 20% van het totale terrein mag aan de openbaarheid worden onttrokken (deze maximale maat is vanwege het aspect veiligheid niet van toepassing bij kampeerterreinen);
• en de openbaar toegankelijke paden en routestructuren integraal onderdeel uitmaken van het landschap.
• Een beperkte uitbreiding van eenheden is mogelijk indien:
• er sprake is van een integrale kwaliteitsimpuls van het bestaande en toekomstige accommodatie;
• en er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale terrein van 13% (exclusief centrale voorzieningen);
• en er maximaal sprake is van 15% uitbreiding van eenheden.

Ruimte voor maatwerkoplossingen is mogelijk als een specifieke situatie daarom vraagt. Hierbij geldt als principe dat bovengenoemde uitgangspunten communicerende vaten zijn. Een hoger percentage landschapsontwikkeling kan bijvoorbeeld gepaard gaan met een hoger percentage uitbreidingsoppervlakte.

Voor bestaande recreatiebedrijven grenzend aan het open agrarisch landschap geldt dat bij een eventuele uitbreiding van het bedrijf de openheid van de gebieden zoveel als mogelijk gewaarborgd dient te blijven.

B. Economische haalbaarheid:

Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie zoals bedoeld in artikel 2.13.

C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept:

Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen.

D. Sociaal maatschappelijke bijdrage:

Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving.

Toetsing

De ontwikkeling bevindt zich in een aandachtsgebied zoals aangewezen in de Zeeuwse Kustvisie. Met het Masterplan Nieuwvliet-Bad worden de ambities en doelen voor de aandachtsgebieden in Nieuwvliet-Bad verder uitgewerkt door middel van een integrale visie. Binnen de aandachtsgebieden is in specifieke gevallen maatwerk mogelijk. De beoogde ontwikkeling past binnen het kader dat geschetst wordt in het Masterplan Nieuwvliet-Bad, het betreft een uniek concept in de regio waarbij samen met de bestaande manegefaciliteiten en landschapskwaliteiten een hoogwaardig verblijfsrecreatieterrein gecreëerd wordt. Dit draagt bij aan de ontwikkeling van een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust en opwaardering van een bestaande voorziening en omgeving. Daarnaast betreft het zuidelijk deel van het plangebied in de huidige situatie een agrarisch landschap. Deze wordt getransformeerd naar een recreatief landschap. Per saldo is er sprake van toevoeging van ruimtelijke en landschappelijke waarde. In de regels bij dit bestemmingsplan is de centraal bedrijfsmatige exploitatie geregeld (artikel 3.3.2).

Artikel 2.13 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen

1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. Tevens worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Bedoelde regels worden tevens opgenomen in volgende herzieningen van het bestemmingsplan voor het verblijfsrecreatieterrein.

2. Het bepaalde in het eerste lid omtrent het stellen van regels ter voorkoming van permanente bewoning is ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning en het bepaalde omtrent centrale bedrijfsmatige exploitatie is mede van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen omtrent een centraal bedrijfsmatige exploitatie.

3. Het bepaalde in het eerste en tweede lid omtrent het stellen van regels waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie is niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage E bedoelde voorwaarden.
4. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en in de toelichting bij daarop volgende planherzieningen wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is geborgd.

Toetsing

In de regels is vastgelegd dat permanente bewoning niet is toegestaan. De recreatiewoningen zullen centraal bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, en in het Visiedocument doorontwikkeling manege Hippo d'Or, dat als toetsingskader dient voor dit bestemmingsplan, is opgenomen dat beheer van de recreatiewoningen georganiseerd wordt vanuit de manege.

Artikel 2.22 Regionale waterkeringen

1. In een bestemmingsplan wordt voor de in bijlage 8 aangegeven regionale waterkeringen primair de bestemming Waterstaat - Waterkering aangewezen.

2. Gedeputeerde staten zijn bevoegd de bijlage te wijzigen.

3. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een beschermingszone A wordt een gebiedsaanduiding vrijwaringszone opgenomen.

4. Met betrekking tot gronden waarop een regionale waterkering ligt of die een functie als beschermingszone hebben kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.

Toetsing

In de directe omgeving zijn geen regionale waterkeringen. De primaire waterkering ligt deels wel in het plangebied. Binnen beschermingszone A wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. Omdat het plangebied wel binnen beschermingszone B valt, zal een watervergunning aangevraagd moeten worden voor diverse werkzaamheden (zie paragraaf 4.2). Op de verbeelding is deze beschermingszone met een gebiedsaanduiding aangegeven.

3.4 Gemeentelijk beleid

Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal (2004)

Verevening

Bij uitbreiding van de oppervlakte van een verblijfsrecreatiebedrijf geldt een vereveningsopgave voor recreatieondernemers. De hoogte/wijze van de investeringsbijdrage c.q. vereveningsopgave is voor West-Zeeuws-Vlaanderen uitgewerkt in het gebiedsplan 'Natuurlijk Vitaal' en in de gemeentelijke structuurvisie (zie hierna). Recreatieprojecten dragen bij aan verbetering van landschap, toerisme en recreatie in de breedste zin van het woord. Dit vereveningsbeleid is in de gemeentelijke structuurvisie wat betreft de bijdrage vanuit de sector (rood voor groen) gecontinueerd en verbreed naar versterking en behoud van een aantrekkelijk afwisselend (kust)landschap en bij nieuwvestiging tevens naar toeristische voorzieningen in brede zin (rood voor rood). Planologische medewerking kan alleen worden verleend na overeenstemming over de vereveningsbijdrage door middel van een contract.

Tussen de gemeente en initiatiefnemer is afgesproken om de vereveningsopgave door middel van een overeenkomst vast te leggen. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de ontwikkelaar een vereveningsbijdrage 'Rood voor Groen' verschuldigd is en de bijdrage 'Rood voor Rood' volledig voor de herontwikkeling van de manege ingezet wordt.

Krachtig Verbonden - Visiedocument 2016-2020

Dit visiedocument omvat een herziening van de structuurvisie, de woonvisie en het gebiedsplan 'Natuurlijk Vitaal', samengevat in één integrale beleidsnota. Onderliggende visies gelden nog steeds als toetsingskader bij onderwerpen waarover het visiedocument geen uitspraken doet.

In het visiedocument 'Krachtig Verbonden' heeft de gemeente aangegeven naar een evenwicht tussen vraag en aanbod te streven, waarbij het vooral gaat om een kwalitatieve afstemming op de veranderende vraag. Daarbij is het belangrijk dat de ondernemers bereid zijn te investeren en vernieuwen. De gemeente wil daarom een helder toetsingskader voor het maken van kwaliteitsslagen waar ondernemers ruimte hebben om vernieuwende concepten op te pakken zodat ze kunnen inspelen op trends en de veranderende vraag vanuit de markt. Er zijn verscherpte kwaliteitseisen opgenomen voor kwaliteitsslagen: maximaal 20 recreatiewoningen per hectare. Daarnaast is uitbreiding in oppervlakte en/of eenheden alleen mogelijk als het totale aantal eenheden binnen de gemeente niet toeneemt. Uitbreiding in eenheden wordt dus gekoppeld aan sanering van minimaal hetzelfde aantal eenheden (is gekoppeld aan de pilot Groenfonds). Uitbreiding van een recreatieterrein met meer dan 20% wordt slechts in zeer uitzonderlijke situaties toegestaan. Voorwaarde hierbij is dat per hectare uitbreiding minimaal één hectare recreatienatuur wordt gerealiseerd.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de kwaliteitsverbetering van de bestaande manege met ondersteunende voorzieningen en door het toevoegen van maximaal 20 recreatiewoningen. De beoogde ontwikkeling maakt daarmee een onderscheidend concept mogelijk. Dit sluit aan bij de visie van de gemeente. Bovendien wordt in de opzet van de recreatiewoningen rekening gehouden met gebruik van de natuur, door meer open volumes toe te passen voor een meer landschappelijk open karakter en meer zichtlijnen richting de polder. In de anterieure overeenkomst met de gemeente is vastgelegd dat de ontwikkelaar een vereveningsbijdrage, gekoppeld aan de 'Rood voor Groen'-bijdrage, verschuldigd is. Op grond van het visiedocument 'Krachtig Verbonden' is de ontwikkelaar een fondsbijdrage verschuldigd voor bijdrage in het Fonds recreatieontwikkeling ('Rood voor Rood'). In de overeenkomst met de gemeente is opgenomen dat deze bijdrage volledig gebruikt kan worden voor de opwaardering van de manege. Ten tijde van vaststelling zal dit in de anterieure overeenkomst opgenomen worden.

3.5 Conclusie

De met het plan voorgenomen kwaliteitsverbetering van de bestaande manege en toevoeging van recreatiewoningen is in overeenstemming met het geldende Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Uit het beleidskader volgen enkele randvoorwaarden waaraan in dit bestemmingsplan moet worden voldaan.

• Voldaan wordt aan de bepaling over het kustfundament uit het Barro. Aangezien de gronden in dit bestemmingsplan deel uitmaken van de beschermingszone voor de primaire waterkering, wordt ervoor zorggedragen dat in de planregeling rekening wordt gehouden met de instandhouding en versterking van het zandige deel van het kustfundament en het onderhoud, de veiligheid en mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.

• Voldaan wordt aan bepalingen over de waterkering en verblijfsrecreatie uit de verordening. De centrale bedrijfsmatige exploitatie is in dit bestemmingsplan geregeld. Er is sprake van maatwerk bij de uitbreiding van het manegecomplex met verblijfsrecreatie in een nieuw landschap.
• Voldaan wordt aan de randvoorwaarden uit de Zeeuwse Kustvisie en het visiedocument 'Krachtig Verbonden'. Hierbij gelden de volgende aandachtspunten.
  • 1. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de centrale bedrijfsmatige exploitatie en verhuur van het plangebied na realisatie van het plan. In hoofdstuk 5 wordt hierop nader ingegaan.
  • 2. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsverbetering en opwaardering van de manege en omgeving. Met het onderscheidend concept draagt de ontwikkeling bij aan een gedifferentieerd product langs de Zeeuwse kust.
  • 3. In het plan worden maximaal 20 nieuwe recreatiewoningen mogelijk gemaakt, aansluitend bij het visiedocument 'Krachtig Verbonden' van de gemeente.
  • 4. Met het plan is sprake van creatie van nieuw landschap. In de huidige situatie wordt het zuidelijk deel van het plangebied gebruikt als agrarische grond. Met de herontwikkeling en realisatie van recreatiewoningen wordt rekening houdend met de lokale landschappen een nieuw recreatielandschap gecreëerd. Hierbij wordt verwezen naar het landschappelijk inpassingsplan in bijlage 2.

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk vindt de toetsing plaats van het plan aan de omgevingsaspecten die voor het plan relevant zijn. Het gaat daarbij om de effectbeschrijving van de voorgenomen renovatie en uitbreiding van de manege Hippo d'Or en de realisatie van de recreatiewoningen voor de relevante aspecten (paragraaf 4.1 tot en met 4.12). De verplichte vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in paragraaf 4.12. Paragraaf 4.14 bevat de algemene conclusie en de aandachtspunten voor de juridische planregeling.

4.2 Water

Beleidskader

In het kader van de verplichte watertoets dient de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen, dat verantwoordelijk is voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Deze instantie is daarmee formeel de waterbeheerder. Deze waterparagraaf wordt voorgelegd aan het waterschap in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Watertoets

De ontwikkeling betreft een integrale ontwikkeling van kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de manege Hippo d'Or en de realisatie van recreatiewoningen. De recreatiewoningen gelden als een planologisch nieuwe situatie die invloed kan hebben op de waterhuishouding. In het kader van dergelijke ruimtelijke ontwikkelingen moet een watertoets plaatsvinden: een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over de ruimtelijke ontwikkeling. De watertoets heeft als doel een goede afstemming tussen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en duurzaam waterbeheer.

Figuur 4.1. Uitsnede legger waterkeringen 2012

Thema en water(schaps)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkering Waarborgen van het veiligheidsniveau tegen water en de daarvoor benodigde ruimte.	Direct ten noorden van het plangebied ligt een waterkering. Een klein deel van het plangebied valt binnen de beschermingszone A en het overige deel van het plangebied valt binnen beschermingszone B. Voor het bouwen in de beschermingszone is een vergunning vereist op grond van de Waterwet. In het bestemmingsplan is geregeld dat er niet wordt gebouwd binnen de beschermingszone A. Als in vergunningzone B wordt gebouwd, is een vergunning nodig.
Wateroverlast  (vanuit oppervlaktewater) Bij de bouw wordt voldoende hoog gebouwd om instroming van oppervlaktewater in maatgevende situatie(s) te voorkomen. Het plan biedt voldoende ruimte voor vasthouden/bergen/afvoeren van water.	Het verhard oppervlak zal toenemen. Hierdoor is watercompensatie nodig. Er zijn voldoende mogelijkheden om binnen het plangebied water te infiltreren in de bodem. De waterkwaliteit zal hiervoor voldoende zijn. Bovendien wordt extra open water gerealiseerd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Tegengaan/verhelpen van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratie-gebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het oppompen van grondwater. Tevens beschikt de ontwikkellocatie beperkt over infiltratiemogelijkheden. Ten opzichte van de huidige situatie zal er geen (negatief) effect optreden.
Hemel- en afvalwater (inclusief water op straat/overlast) Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het afvalwater ten gevolge van de ontwikkeling zal voor het bestaande deel afgevoerd worden op de aanwezige gemeentelijke riolering. Voor de beoogde recreatiewoningen zal een riolering aangelegd moeten worden. De voorkeur gaat hierbij uit naar een gescheiden rioolstelsel.
Volksgezondheid  (water gerelateerd) Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling heeft geen effect op de volksgezondheid. Indien er nieuw oppervlaktewater gerealiseerd wordt binnen het plangebied ten behoeve van de watercompensatie, dan worden maatregelen getroffen om verdrinkingsgevaar te minimaliseren.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Het gebied is weinig zettingsgevoelig, de ontwikkeling heeft daarmee geen invloed op eventuele bodemdaling.
Oppervlaktewaterkwaliteit  Behoud/realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.	Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt dient het gebruik van uitlogende materialen zoals zink en lood te worden voorkomen en dient het gebruik van duurzame bouwmaterialen te worden bevorderd. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Aan de oostkant van het plangebied is wel een kreek aanwezig. Parallel aan de westkant van het plangebied is wel primair leggerwater aanwezig. Het plan voorziet niet in de realisatie van bebouwing op 5 m of minder van oppervlaktewater.
Grondwaterkwaliteit  Behoud/realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er wordt niet gebouwd in een infiltratiegebied, natuurgebied of gebied voor drinkwatervoorziening. Daarnaast worden in de toekomstige bebouwing geen uitlogende materialen toegepast. De grondwaterkwaliteit wordt dan ook niet belemmerd door de ontwikkeling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Het plangebied grenst niet aan natte natuurgebieden en vormt dan ook geen belemmering voor de natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt binnen de onderhoudsstroken of obstakelvrije zones van oppervlaktewater, dit vormt dan ook geen belemmering.
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling vormt geen belemmering voor eigendommen van de waterbeheerder.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de Provincie en/of het waterschap.	Dit aspect is opgenomen in de verkeersparagraaf.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functiewijziging niet strijdig is met waterdoelstellingen.

4.3 Archeologie

Beleidskader

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het gemeentelijk archeologiebeleid moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden.

Voor de gemeente Sluis bestaat het toetsingskader voor archeologie uit:

• het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA);
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS2 van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurhistorie en Monumenten (RACM);
• gemeentelijk archeologiebeleid (28-09-2017 vastgesteld).

Onderzoek

Uit de Archeologische beleidskaart van de gemeente Sluis blijkt dat ter plaatse van het plangebied een lage archeologische verwachting geldt. In het archeologiebeleid van de gemeente is een zone met een lage archeologische verwachting vrijgesteld van het doen van archeologisch onderzoek.

Conclusie

Nader archeologisch onderzoek is niet vereist. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.4 Bodem

Beleidskader

Het bodembeleid is gebaseerd op de Wet bodembescherming. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Verkennend bodemonderzoek

In april 2015 is door Bakker Milieuadviezen een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om vast stellen of de grond en/of het grondwater in het plangebied verontreinigingen bevatten die een belemmering of beperking zouden kunnen vormen bij de herontwikkeling van het terrein (zie bijlage 3). Uit historisch onderzoek en kaartmateriaal wordt het plangebied als onverdacht aangemerkt. Op basis van het veldwerk wordt geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkelingsplannen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse, de uitvoering van het voorliggende bestemmingsplan niet in de weg staat.

4.5 Verkeer en parkeren

4.6 Wegverkeerslawaai

4.6 Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 20 extra recreatiewoningen, herontwikkeling van de manege, en horeca aan de Baanstpoldersedijk in Nieuwvliet juridisch-planologisch mogelijk. Recreatiewoningen zijn in het kader van de Wet geluidhinder niet aangemerkt als geluidsgevoelige functies. Echter dient op basis van jurisprudentie en het provinciaal beleid van de provincie Zeeland ('Omgevingsplan Zeeland 2012-2018') in de ruimtelijke planvorming wel degelijk aandacht te worden gegeven aan het aspect wegverkeerslawaai. Zodoende is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op de randen van de bestemming 'verblijfsrecreatie'. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4.

Het plan leidt niet tot nieuwe ontsluitingen: de bestaande hoofdontsluiting op de Baanstpoldersedijk en de tweede ontsluiting op de Zeeweg blijven gehandhaafd. Deze worden gebruikt voor zowel auto's, paardentrailers, fietsers als voetgangers.

Conclusies onderzoek

Op grond van de SRM I-methode is de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwe recreatiewoningen ten gevolge van het verkeer dat gebruik maakt van de Zeedijk, de Baanstpoldersedijk, de Zeeweg en de Sint Bavodijk berekend. Daaruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkelingen niet in de weg.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm). Dit onderdeel van de Wm bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Relevante luchtkwaliteitsnormen

stof		toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijnstof (PM10)1)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer per jaar meer dan 50 µg/m³
fijnstof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007)

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekende mate (nibm)

In dit besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (=1,2/µgm3);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek 

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt maximaal 358 mvt/etmaal. Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage NO2 0,27 µg/m³ bedraagt en de maximale bijdrage voor PM10 0,06 µg/m³. Hierdoor heeft de beoogde ontwikkeling een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (=1,2/µgm3). De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en is vrijgesteld aan het toetsen aan de grenswaarden. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N61. De concentraties luchtverontreinigende stoffen langs deze weg bedragen 17.1 µg/m³ voor NO2, 15.4 µg/m³ voor PM10 en 8.5 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van PM10 bedraagt 6.0. Hieruit blijkt dat in 2016 de concentraties luchtverontreinigende stoffen ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wm zijn gelegen, dit zal ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Ecologie

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de Provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met deze omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in een wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN) en
• Natura 2000.gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij'-principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De Provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten ofwel soorten van de lijst Nationaal beschermde soorten behorende bij artikel 3.10 van de Wnb.

Onderzoek gebiedsbescherming

De beoogde locatie ligt op minder dan 500 meter afstand van Natura-2000 gebied Westerschelde & Saeftinghe en circa vijf kilometer van Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen gezien de afstand worden uitgesloten. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wnb (bijlage 5).

Uit de berekening blijkt dat het op dit moment mogelijk is om acht paardenstallen toe te voegen ten opzichte van de vergunde situatie. De manege heeft een natuurvergunning op basis waarvan 106 paarden en pony's zijn toegestaan. Dit betekent dat op basis van de huidige berekening er maximaal 114 paardenstallen mogelijk zijn. Dit is minder dan het gewenste aantal zoals beschreven in voorgaande hoofdstukken. In de regels bij het bestemmingsplan is een flexibiliteit opgenomen ten aanzien van stikstof. Extra stallen zijn alleen mogelijk wanneer er geen sprake is van significante effecten op Natura 2000-gebied. Dit betekent dat de mogelijkheden ten aanzien van stikstof beoordeeld worden bij de vergunningsfase. Het bestemmingsplan blijft daarmee uitvoerbaar.

Onderzoek soortenbescherming

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van een rijhal en het realiseren van recreatiewoningen. Om te onderzoeken of het plangebied geschikt is voor beschermde soorten is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (bijlage 6). Uit deze quickscan is geconcludeerd dat de aanwezigheid van verblijfsplaatsen en vliegroutes van vleermuizen niet uitgesloten kan worden. Daarnaast zijn geschikte potentiële nestlocaties aangetroffen voor vogels met vaste rust- en verblijfsplaatsen. Op grond van deze bevindingen is een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en huismussen (bijlage 7).

Op basis van het nader onderzoek worden de volgende conclusies getrokken:

• Huismussen: in het plangebied zijn twaalf verblijfplaatsen vastgesteld van de huismus. De aanwezige vaste verblijfplaatsen kunnen door de werkzaamheden beschadigd of vernield worden. Als de holtes, nestlocaties en/of nesten beschadigd worden of verdwijnen, dient een ontheffing te worden aangevraagd waarbij in een op te stellen ‘Projectplan’ mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgewerkt. Ook als door werkzaamheden veel van het omliggend groen zal verdwijnen (zoals de heg waar veel tjilpende huismussen zijn waargenomen), wordt ‘essentieel leefgebied’ van de huismus aangetast en is ook ontheffing noodzakelijk.
• Vleermuizen er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig, er zijn geen negatieve effecten op verblijvende vleermuizen mogelijk. Het foerageergebied binnen het plangebied maakt slechts een klein deel uit van een veel groter foerageergebied en is geen ‘essentieel’ deel van het leefgebied. De vleermuizen kunnen derhalve uitwijken. Na realisatie van de plannen zal het terrein geschikt blijven voor foeragerende vleermuizen. De tijdelijke achteruitgang van foerageermogelijkheden is vanwege de grootte van het plangebied zeer beperkt en kan opgevangen worden omdat vleermuizen kunnen uitwijken naar vergelijkbaar en beter foerageergebied in de omgeving.

Geconcludeerd wordt dat voor de aanwezigheid van huismussen een ontheffingsaanvraag moet worden ingediend, waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.

4.9 Milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof- en geluidshinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. De afstand mag dan met één categorie worden verlaagd.

Onderzoek 

De beoogde ontwikkeling betreft de integrale herontwikkeling en uitbreiding van manege Hippo d'Or met daarbij recreatiewoningen. Het plangebied maakt deel uit van Nieuwvliet-Bad. Dit is een zone waarin diverse vakantieparken liggen. Aan de oostzijde van het plangebied liggen agrarische gronden. Direct naast het plangebied is een woning gelegen. Hierdoor kan het gebied gezien worden als 'gemengd gebied' waardoor de richtafstand met één categorie mag worden verlaagd. Het maatgevende aspect betreft 'geur' door de aanwezige manege. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 m in een rustige woonwijk en 30 m in een gemengd gebied ten opzichte van gevoelige functies.

Binnen het plangebied zijn diverse functies aanwezig waaronder een manege, horeca, vakantiewoningen en een bedrijfswoning. Omdat deze functies tot dezelfde inrichting behoren, is een belangenafweging tussen de verschillende functies binnen de inrichting niet noodzakelijk. Bovendien heeft de manege een directe relatie met de recreatiewoningen door qua ruimtelijke en kwalitatieve uitstraling één geheel te vormen.

Naastgelegen woning

In de huidige situatie is er direct naast de manege een woning gelegen. Door de beoogde ontwikkeling vinden er ter plaatse van de manege wijzigingen plaats binnen de bestemming 'recreatie' met functieaanduiding 'manege'. Het vigerende bestemmingsplan voorziet reeds in deze wijzigingen binnen de bestemming 'recreatie'. Ten opzichte van de huidige planologische situatie wijzigt daarmee niets. Door de beoogde ontwikkeling van de manege zullen de activiteiten nabij de woning wijzigen, maar niet dichter bij de woning komen te liggen. Bovendien zullen de geurgevoelige activiteiten grotendeels verder van de woning gaan plaatsvinden. Gezien het feit dat er in de huidige situatie geen sprake is van milieuhinder zal dit in de toekomstige situatie ook niet het geval zijn.

De enige toevoeging van activiteiten/functies betreft de realisatie van recreatiewoningen. Deze woningen komen echter op voldoende afstand om aan de richtafstand te kunnen voldoen, en worden afgeschermd door de manege.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat ter plaatse van de burgerwoning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu en dat de manege niet belemmerd wordt bij de uitvoering van de activiteiten. Het aspect bedrijven en milieuhinder geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maken bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Bevi zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Binnen het plangebied worden geen risicorelevante bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. In de omgeving zijn ook geen risicovolle bedrijven aanwezig. Over de wegen rond het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats met een omvang die leidt tot externe veiligheidsrisico's buiten de weg. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde levert geen probleem op binnen het plangebied, daar de afstand tot de daadwerkelijke transportroute zeer fors is. Het plangebied ligt daarmee buiten de risicocontour die dit vervoer oplevert. Er is in het plangebied en omgeving geen sprake van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid niet relevant is voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.11 Kabels en leidingen

Afwegingskader 

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Er zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig in en nabij het plangebied. Er wordt geconcludeerd dat het aspect planologisch relevante leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet belemmerd.

4.12 M.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Door het bevoegd gezag moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten wanneer m.e.r-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn.

Herbouw en uitbreiding paardenstallen

Op grond van onderdeel D14 in de bijlage uit dit Besluit is de oprichting, wijziging of uitbreiding van een installatie voor het fokken, mesten of houden van dieren m.e.r.-beoordelingsplichtig in gevallen waar de activiteit betrekking heeft op meer dan 100 stuks paarden of pony's (Rav cat. K.1 en K.3), waarbij het aantal bijbehorende dieren in opfok jonger dan 3 jaar niet wordt meegeteld (Rav cat. K.2 en K.4).

Het beoogde plan bestaat o.a. uit de sloop en nieuwbouw van een paardenstal op een andere locatie binnen het plangebied. Daarnaast wordt een bestaande stal heringericht. De doorontwikkeling van de manege voorziet daarmee in de wijziging en uitbreiding van in totaal 135 paardenstallen en daarmee, uitgaande van 100% bezetting van de stallen, 135 stuks paarden of pony's. Dit is meer dan de drempelwaarde zoals genoemd in het Besluit m.e.r.. Voor het bestemmingsplan is dan ook een m.e.r.-beoordelingsprocedure nodig. Met deze aanmeldnotitie wordt aan het bevoegd gezag de benodigde informatie voor het nemen van het m.e.r.-beoordelingsbesluit verschaft.

Realisatie recreatiewoningen

Op grond van onderdeel D10 in de bijlage uit het Besluit m.e.r. is de aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorziening m.e.r.-beoordelingsplichtig in gevallen waar de activiteit betrekking heeft op 250.000 bezoekers per jaar, een oppervlakte van 25 hectare of meer of een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied. Het bestemmingsplan vormt hierbij het m.e.r.-beoordelingsplichtige besluit.

De doorontwikkeling van de manege omvat de realisatie van 20 nieuwe recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen worden verspreid over circa 4,5 hectare gerealiseerd in het oostelijk deel van het plangebied. Het totale plangebied omvat circa 7,3 hectare. De realisatie van het vakantiepark blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde genoemd in de bijlage uit het Besluit m.e.r. Ondanks dat de drempelwaarden van het Besluit m.e.r. onderdeel D10 niet worden overschreden, dient het bevoegd gezag alsnog een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen waarin is afgewogen of er nadelige milieugevolgen ontstaan als gevolg van de beoogde ontwikkeling. Met deze aanmeldnotitie wordt hieraan invulling gegeven. Het bevoegd gezag kan hiermee een gezamenlijk m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen over de paardenstallen en het vakantiepark.

De m.e.r.-beoordeling is in bijlage 8 opgenomen.

4.13 Explosieven

Ter plaatse van het plangebied heeft een historisch vooronderzoek plaatsgevonden over de gehele kuststrook. Uit dit onderzoek is gebleken dat de gehele kuststrook (ruim de eerste kilometer na de duinen) verdacht is op de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Dit geldt voor kleine kogels tot vliegtuigbommen.

De gemeente verplicht niet tot explosievenopsporing. Mocht er bij de grondwerkzaamheden iets gevonden worden waarbij gemeentelijke inzet is vereist, ligt het risico bij de initiatiefnemer.

4.14 Conclusie

Uit de sectorale toetsen blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied past binnen het sectorale beleid en dat wordt voldaan aan de normstelling op grond van sectorale wet- en regelgeving.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Met dit bestemmingsplan wordt een bouwplan, artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk gemaakt. Daarom dient op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Dit is niet het geval als het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Het kostenverhaal wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeentebestuur. Ook de bijdrage in het kader van de verplichte verevening is hierin opgenomen.

Het plan wordt financieel gerealiseerd door de initiatiefnemer. Een planschadeovereenkomst maakt ook deel uit van de anterieure overeenkomst. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid in voldoende mate verzekerd.

5.2 Exploitatie

De exploitant zal door middel van het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten ervoor zorgen dat de particuliere eigenaren zich ook houden aan het huishoudelijk reglement zoals dat geldt voor het gebied.

Voor wat betreft de bestuursrechtelijke handhaving geldt dat op grond van artikel 7.1 Wet ruimtelijke ordening het college van burgemeester en wethouders ervoor zorg draagt dat de bepalingen uit het bestemmingsplan worden nageleefd.

6.1 Inleiding

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

6.2 Bestemmingsregeling