Beheersverordening Cadzand-Bad

2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

Beheersverordening en andere instrumenten

De beheersverordening is één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijk beheer van Cadzand-Bad en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om het volgende:

• het welstandstoezicht;
• het vergunningvrij bouwen;
• de planologische kruimelgevallen;
• omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening te voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, ook wel de planologische omgevingsvergunning genoemd.

Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenoemde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor Cadzand-Bad vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota.

Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. Zo onderscheidt de gemeente Sluis twee welstandsniveaus met bijbehorende richtlijnen:

• welstandsniveau historisch;
• welstandsniveau nieuwbouw.

De kern Cadzand-Bad heeft geen historische bebouwing en is dan ook aangeduid als welstandsniveau nieuwbouw. Het beleid is er op gericht de bestaande basiskwaliteit voor kleinschalige ontwikkelingen te behouden. Voor grootschalige(r) ontwikkelingen of plannen die door hun situering een grotere impact op het straatbeeld hebben, is voor Cadzand-Bad, naast de reguliere welstandscommissie een kwaliteitsteam actief. Dit 'Q-team' beoordeelt of de ingediende plannen in overeenstemming zijn met de beoogde ontwikkelingsrichting voor de badplaats zoals deze is neergelegd in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk stijlvol of de Schilvisie Cadzand-Bad.

Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5.00 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

Bovenstaande is van toepassing op zowel permanent als recreatief bewoonde woningen.

Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het Bor zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de bouwvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1.500 m2 binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Het verordeningsgebied is grotendeels aangewezen als bebouwde kom, zie figuur 2.1. Voor de beheersverordening is ervan uitgegaan dat de grenzen van het bestaand bebouwd gebied overeenkomen met de grenzen voor de bebouwde kom, zoals bedoeld in bijlage II van het Bor.  

Figuur 2.1. Begrenzing bebouwde kom

Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

Omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening

Voor – de op dit moment – onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt artikel 2.12 lid 1, onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken. Door middel van een ruimtelijke onderbouwing dient dan te worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling of activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Mocht zich gedurende de looptijd van een plan zodoende een situatie voordoen die niet in de beheersverordening is in te passen, noch met voorgaande instrumenten kan worden toegestaan, zal deze situatie worden beoordeeld in het kader van de gevolgen die de betreffende ontwikkeling voor de ruimtelijke kwaliteit heeft. In dat geval geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

Bestemmingsplan voor nieuwe ontwikkelingen

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om, naast de hiervoor genoemde omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voor een nieuwe ontwikkeling een specifiek op dat plan toegesneden bestemmingsplan op te stellen. De kaders voor het opstellen van een dergelijk bestemmingsplan zijn beschreven in het Ontwikkingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol en de Schilvisie Cadzand-Bad (zie ook paragraaf 4.2.3)

Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van de beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt en met name ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.

Bij deze keuze heeft de strekking van het instrument beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.2 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie voor Beheersverordening Cadzand-Bad is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet, om het plan eventueel mogelijk te maken of te reguleren.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze binnen het gebied van de Beheersverordening Cadzand-Bad wellicht zullen voorkomen, zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van dakkapellen;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc.;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Voor deze activiteiten moet de gemeente eerst een omgevingsvergunning verlenen alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.