| Plan: | Duinplein Oost 2020 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1714.ogbouldewiel34cdz-VG02 |
Ruimtelijke onderbouwing
Hoofdstuk 1 Projectbeschrijving en conclusie
1.1 Achtergronden en doel ruimtelijke onderbouwing
Cadzand-Bad wil zich ontwikkelen tot badplaats van allure. Dat uit zich onder andere in de realisatie van diverse recreatieprojecten (recreatiewoningen, hotelaccommodatie en recreatieve appartementen) waardoor het aantal verblijfsrecreatieve eenheden sterk wordt uitgebreid. Behalve het aantal bedden neemt ook de diversiteit aan overnachtingsmogelijkheden hierdoor sterk toe. Tegelijkertijd vindt een enorme kwaliteitsslag plaats. Tegen deze achtergrond wordt het project Duinplein Oost gerealiseerd.
Er is een inhaalslag gemaakt, waarbij het verblijfsrecreatieve en toeristische aanbod wordt uitgebreid en vernieuwd en Cadzand-Bad een belangrijke kwaliteitsimpuls krijgt. De situatie waarin de bestedingen en verblijfsduur terugliepen wordt daardoor omgebogen in een positieve economische ontwikkeling. Als Cadzand-Bad een echte badplaats van niveau en allure wil zijn, moet er naast meer kritische massa in verblijfsrecreatie ook meer keuze en kwaliteit komen in winkels, horeca en diensten.
De beleidsvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van Cadzand-Bad wordt op dit moment met name gevormd door het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (natuurlijk stijlvol) en de Schilvisie Cadzand-Bad.
Het Ontwikkelingsplan en de Schilvisie zijn volop in uitvoering. Voorbeelden hiervan zijn het gerealiseerde Duinhof-Zuid, Plan Cavelot, het Strandhotel en Duinhof-Oost. Voor de westzijde van het Duinplein zijn plannen in voorbereiding. Daarbij wordt gedacht aan nieuwbouw van commerciële ruimtes met appartementen.
Duinplein Oost
Het voorliggend projectgebied ligt aan de oostzijde van het Duinplein. De locatie wordt ingevuld met 18 appartementen, waarvan 16 uitsluitend recreatief, 1 permanent en 1 zowel permanent als recreatief, en een commerciële plint. Met de gekozen stedenbouwkundige opzet wordt specifiek invulling gegeven aan een sfeer en woonmilieu die past binnen het motto 'Natuurlijk Stijlvol' dat in Cadzand-Bad op steeds meer locaties gerealiseerd wordt.
Het initiatief draagt bij aan de realisatie van een badplaats van allure door de realisatie van appartementen met een gemakswinkel en daghoreca.
Huidige planologische regeling
De gronden waarop het plan voor Duinplein Oost wordt gerealiseerd, zijn juridisch-planologisch geregeld in de beheersverordening Cadzand-Bad. Deze verordening is vastgesteld op 26 september 2013 en in werking getreden op 7 november 2013. Hierin zijn de oorspronkelijke regelingen uit de bestemmingsplannen 'Cadzand-Bad' en 'Boulevard de Wielingen' voor de locatie overgenomen. De huidige regeling uit deze beheersverordening staat de ontwikkeling van recreatieappartementen, een gemakswinkel en daghoreca, niet toe. Hierop wordt in paragraaf 2.2.3 nader ingegaan.
Doel
De beoogde ontwikkeling is dus in strijd met het geldende plan. Burgemeester en wethouders van de gemeente Sluis hebben op 20 augustus 2015 aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief op grond van artikel 2.1, lid 1 van de Wabo. Een voorwaarde hiervoor is dat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dit moet aangetoond worden in een ruimtelijke onderbouwing. Dit rapport voorziet hierin.
In een eerdere procedure is op 23 augustus 2018 een vergunning verleend, de rechtbank is op 7 januari 2020 tot de conclusie gekomen dat dat besluit moet worden vernietigd. Naar aanleiding van deze uitspraak is een nieuw plan ter inzage gelegd, dit betreft voorliggend plan.
Crisis- en herstelwet
De Crisis- en herstelwet (Chw) biedt mogelijkheden om op korte termijn tot ontwikkeling over te gaan. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 2.2.1.4.
1.2 Ligging projectgebied
Het projectgebied ligt centraal in Cadzand-Bad ten oosten van het Duinplein, ter hoogte van de kruising Boulevard de Wielingen en Kievitenlaan. Op figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied weergegeven.
Figuur 1.1 Ligging projectgebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland 2023)
1.3 Leeswijzer
De ruimtelijke onderbouwing bestaat uit:
| wettelijke vereisten | waar in dit document? |
| Een beschrijving van het initiatief/project. | paragraaf 1.4 |
| Een conclusie, waarin aan de hand van de belangenafweging en de afstemming van het project op zijn omgeving wordt aangegeven dat het project voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening, met vermelding van de maatregelen (voorschriften of beperkingen). | paragraaf 1.5 |
| De conclusies van het onderzoek naar het beleid en de omgevingsaspecten. | paragraaf 2.2 en 2.3. |
| De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid, inclusief het kostenverhaal. | paragraaf 2.4 |
1.4 Projectbeschrijving
1.4.1 Huidige situatie
Omgeving projectgebied
De locatie ligt centraal in Cadzand-Bad. Het projectgebied ligt ten zuiden van Boulevard de Wielingen en wordt in het westen begrensd door het Duinplein/Kievitenlaan. Hier zijn de belangrijkste commerciële voorzieningen van Cadzand-Bad aanwezig. Ten oosten van de locatie op de hoek met de Wulpenlaan is een appartementengebouw met commerciële ruimte aanwezig (gebouwd in 2022/2023). Ten zuiden van de locatie staan overwegend (recreatie)woningen.
Bestaande bebouwing gebruik
In de huidige situatie bestaat de locatie uit twee afzonderlijke percelen. Het perceel direct langs Boulevard de Wielingen betreft een makelaarskantoor. Het zuidelijke perceel betreft een perceel waar de voorheen aanwezige woning inmiddels is gesloopt en dat nu braak ligt.
Figuur 1.2 Huidige situatie projectgebied (bron: Rho 2024)
1.4.2 Het project
Ruimtelijke inpassing
Het initiatief ziet op herontwikkeling van het projectgebied. Hiervoor zal de bestaande bebouwing gesloopt worden. Ter plaatse wordt een nieuw complex gerealiseerd. Het beoogde bouwplan bestaat aan de zijde van Boulevard de Wielingen uit 4 bouwlagen en gevarieerde kapvormen. De bouwhoogte varieert hierdoor van 15,3 meter aan de westzijde naar 14 m in het midden van het pand tot 16,6 m ter plaatse van het hoogteaccent op de hoek met de Kievitenlaan.
De bebouwing aan de Kievitenlaan is bescheidener van aard en bestaat grotendeels uit 3 bouwlagen, waarbij de bouwhoogte afloopt in de richting van de bestaande woningen ten zuiden van de locatie. De bouwhoogte varieert hierdoor van 15,95 m ter plaatse van het hoogteaccent op de hoek met Boulevard de Wielingen m tot 10,85 aan de zuidzijde.
De bouwstijl van het complex is geïnspireerd op Neonormandische architectuur, zoals deze ook elders in Cadzand-Bad is gerealiseerd. Deze architectuur draagt in belangrijke mate bij aan een 'natuurlijk stijlvol' Cadzand-Bad. Het project zorgt voor een markante plek aan Boulevard de Wielingen en een stijlvolle oostelijke wand van het Duinplein.
Figuur 1.3 Aanzicht Boulevard de Wielingen (bron: Ferm Architecten BV, dec 2023)
Figuur 1.4 Aanzicht vanaf het Duinplein (bron: Ferm Architecten BV, dec 2023)
Programmatische inpassing
Het nieuwe gebouw zal bestaan uit een commerciële plint met daarboven appartementen en daaronder een parkeerkelder.
Commerciële plint
De begane grond van het nieuwe pand bestaat uit een commerciële plint van 890 m² bvo Deze zal worden ingevuld met 2 formules: een gemakswinkel (691 m² bvo) en daghoreca (199 m² bvo).
De gemakswinkel is een formule die gericht is op gemak, directe consumptie en snelle verkoop. Het aanbod van een gemakswinkel is grotendeels gericht op passanten. Er zullen veel verse gemaksproducten en producten voor directe consumptie worden verkocht, zoals belegde broodjes en smoothies. Dit type winkel wordt verder gekarakteriseerd door een lagere kassabesteding per klant en veel mandjesklanten. De klant komt hier met name voor producten die ze uiterlijk binnen 24 uur zal nuttigen. Dit zijn bijvoorbeeld de 'mealdeals' voor een snel ontbijt, een gezonde lunch of een gemakkelijke avondmaaltijd. De nadruk ligt bij deze winkels dan ook op de versproducten. Ook passen de winkels hun assortiment snel aan op trends of seizoenen. Het assortiment omvat ter ondersteuning non-foodproducten, bijvoorbeeld wegwerpbarbecues, parasols of tijdschriften. Bij het gemakswinkel concept wordt een assortiment geboden voor de kleine boodschappentrip. De gemiddelde besteding ligt dan ook veel lager dan bij een supermarkt.
In Cadzand-Bad zal de gemakswinkel zich vooral richten op de recreant, die op zoek is naar gemak en luxe. In de ochtend en de middag zijn verse broodjes beschikbaar, in de avond kant- en klaarmaaltijden en (gekoelde) dranken. De gemakswinkel krijgt ook een buurtfunctie, met name voor de bewoners van Cadzand-Bad en omgeving. Dat betekent dat in een deel van de winkel reguliere supermarktproducten verkocht worden. Dit deel is gericht op de vergeten boodschappen en versproducten, het overgrote deel van de boodschappen zal elders gekocht worden. In de gemakswinkel zal ook een pick-up point voor het afhalen van online bij de gemakswinkel bestelde boodschappen worden ingericht (boodschappenafhaalservice). Deze boodschappenafhaalservice is nadrukkelijk geen pakketservice of pakketophaalpunt waar internetbestellingen kunnen worden opgehaald en geretourneerd.
De daghoreca is horeca die zich voornamelijk richt op de verkoop van niet-alcoholische dranken en kleine etenswaren. Daghoreca hanteert dezelfde openingstijden als de gemakswinkel en staat hier ook mee in verbinding. In de zomer zal deze horeca zich met name richten op de recreant. Buiten het hoogseizoen heeft deze horeca ook een belangrijke sociale functie voor de inwoners van Cadzand-Bad; hier komt een leestafel waar zij een kopje koffie kunnen drinken.
De entree van het commerciële gedeelte zal aan de Kievitenlaan komen. Dit draagt bij aan de levendigheid van de plint van het Duinplein. De huidige gemakswinkel aan het Duinplein zal na opening van de commerciële plint sluiten; deze winkelruimte aan het Duinplein zal voor andere detailhandelsdoeleinden beschikbaar komen.
Figuur 1.5 Invulling en zonering begane grond (bron: Ferm Architecten BV, december 2023)
Appartementen
Boven de nieuwe gemakswinkel komt een appartementencomplex met 18 appartementen. De appartementen variëren in grootte van ca. 70 m² tot 110 m². Eén van de appartementen is uitsluitend bedoeld voor permanente bewoning, één appartement kan zowel permanent bewoond als recreatief verhuurd worden en de overige 16 appartementen zijn uitsluitend bedoeld voor recreatieve verhuur. Het gebouw heeft 1 centraal trappenhuis dat wordt ontsloten vanaf de Boulevard De Wielingen. Het andere trappenhuis betreft een vluchttrappenhuis en komt uit op de Kievitenlaan. De appartementen op de 1e etage worden via een looppad over het dak van de commerciële plint ontsloten. Dit looppad wordt tegen de gevel van de appartementen aan gelegd. Met het oog op de privacybelangen van de omwonenden is het ontwerp aangepast, het trappenhuis is verplaatst zodat er voor de meeste appartementen een portiekontsluiting is ontstaan die veel meer privacy borgt voor zowel de omwonenden als de toekomstige bewoners. Er is nog een klein gedeelte galerij over bij de appartementen aan de Kievitenlaan. Deze ontsluit slechts drie appartementen. De galerij op het platte dak is flink ingekort. Ook een eerder voorziene daktuin is omwille van de privacy van omwonenden komen te vervallen. Daarnaast bevinden de woonkamers van de appartementen zich aan de Boulevard de Wielingen en de Kievitenlaan, hiermee is rekening gehouden met de belangen voor de privacy van de bewoners van de woningen aan de Wulpenlaan. Daarnaast worden de galerijen afgeschermd met een balustrade van ca. 1,60 hoog met lamellen die zodanig zijn geplaatst dat er geen zicht is op de tuinen van de buurpercelen.
Parkeerkelder
Het parkeren wordt opgelost door de aanleg van een enkellaagse ondergrondse parkeergarage die ontsloten wordt via Boulevard de Wielingen. In totaal worden 35 parkeerplaatsen gerealiseerd in de parkeergarage. Deze sluit aan op de Boulevard De Wielingen. Bovendien komt hier een fietsenstalling voor de appartementen. De bewoners en bezoekers van de commerciële functies kunnen via de lift tot in de parkeergarage komen.
Figuur 1.6 Parkeerkelder (bron: Ferm Architecten BV, december 2023)
In figuur 1.7 is een impressie van het bouwplan gegeven.
Bezonning
Om inzicht te geven in de effecten van het gebouw op de omliggende woningen is een bezonningsstudie uitgevoerd. Naar aanleiding van overleg met buurtbewoners is het gebouw verlaagd ten opzichte van eerdere versies van het ontwerp, zodat schaduwwerking verder wordt beperkt. De nieuwe bezonningsstudie is opgenomen in 2. Uit deze studie blijkt dat er, mede gezien de oriëntatie van de bebouwing, gedurende een groot deel van de dag geen sprake is van extra schaduw op de omliggende percelen door de nieuwe bebouwing. In de perioden eind september en eind maart is er eind van de middag schaduwwerking in de tuin van Wulpenlaan 1/1A. In December treedt schaduwwerking vanaf drie uur 's middags op bij dit perceel. Dit betekent dat er in de donkerste maand december nog altijd voor meer dan de helft van de dagperiode geen schaduwwerking is.
Figuur 1.7 Impressie bouwplan vanaf hoek Boulevard de Wielingen - Kievitenlaan (bron: Ferm Architecten BV, mei 2024)
Figuur 1.8 Impressie vanaf de Kievitenlaan (zuidzijde) (bron: Ferm Architecten BV, mei 2024)
Figuur 1.9 Vogelvlucht perspectief van de achterzijde van het gebouw (bron: Ferm Architecten BV, mei 2024)
1.5 Conclusies ruimtelijke onderbouwing
In de volgende hoofdstukken wordt de uitvoerbaarheid van het initiatief getoetst.
Uit de toetsing aan beleid (zie paragraaf 2.2) blijkt dat de beoogde ontwikkeling zowel planologisch als ruimtelijk aanvaardbaar is. Het nieuwe gebouw past stedenbouwkundig goed in de beoogde visie voor de herontwikkeling van het gebied rondom het Duinplein. De ontwikkeling is bovendien een goede aanvulling op de recreatieappartementen in Cadzand-Bad. Met de toevoeging van de commerciële plint wordt een kwalitatief hoogwaardige functie toegevoegd aan het huidige aanbod. Het initiatief draagt bij aan de realisatie van een badplaats van allure.
Uit de toetsing aan de omgevingsaspecten (zie paragraaf 2.3) blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Ook de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid is gewaarborgd, zo blijkt uit paragraaf 2.4.
Het van toepassing zijn van de Crisis- en herstelwet op dit project is in paragraaf 2.2.1.4 gemotiveerd.
Hoofdstuk 2 Ruimtelijke onderbouwing
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beoordeeld op basis van het geldende beleidskader (paragraaf 2.2.2) en de omgevingsaspecten (paragraaf 2.2.1).
2.2 Toetsing aan beleid
2.2.1 Rijksbeleid
2.2.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)
De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.
In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050
Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:
- dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
- met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
- waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
- met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
- waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
- dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
- waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
- dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.
Nationale belangen
Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.
De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.
Voor dit project relevante nationale belangen zijn:
- Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
- Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
Keuzes
De belangrijkste keuzes zijn:
- Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
- Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen
Toetsing
De ontwikkeling van Duinplein Oost sluit aan op de beleidsuitgangspunten uit de NOVI De vernieuwing van de recreatieve structuur en het aanbod in Cadzand-Bad wordt mede met Duinplein Oost vormgegeven, evenals zorgvuldig ingepaste intensivering van het ruimtegebruik.
2.2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Voor de ruimtelijke onderwerpen die de Rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.
Toetsing
Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. De gronden ten noorden van het plangebied maken deel uit van het kustfundament (zie figuur 2.1). De ontwikkeling ligt echter niet in het kustfundament en tast deze niet aan. Het plan is daarmee niet in strijd met het Barro.
Figuur 2.1 Uitsnede kaart kustfundament Barro (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
2.2.1.3 Besluit ruimtelijke ordening
De ladder voor duurzame verstedelijking is het nieuwe integrale beleidskader voor woningbouw, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen. In artikel 3.1.6 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) staat de ladder voor duurzame verstedelijking beschreven. Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder is uitgewerkt in paragraaf 2.3.1.
2.2.1.4 Crisis- en herstelwet
De Crisis- en herstelwet (Chw) haalt geplande bouwprojecten naar voren, bijvoorbeeld door kortere procedures. Op deze manier zorgt de overheid dat bouwbedrijven tijdens de crisis voldoende werk houden.
Toetsing
De toepasselijkheid van de Crisis- en herstelwet (Chw) op projecten in Cadzand-Bad voor (recreatie)woningen en commerciële voorzieningen is eerder in besluitvorming aangetoond. Op basis van de tiende tranche (14-8-2015) is artikel 7m aan de Crisis- en Herstelwet toegevoegd: “Voor het project stedelijke ontwikkelingen Cadzand-Bad in de gemeente Sluis wordt in aanvulling op artikel 2.3.1, eerste lid, van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening onder «stedelijk gebied» mede verstaan de in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad 2006 en de Schilvisie Cadzand-Bad 2011 aangewezen ruimte voor stedenbouwkundige ontwikkelingen.”. Volgens de Chw is deze wet van toepassing op projecten van ten minste 12 woningen. Onder woningen worden ook recreatiewoningen of -appartementen verstaan. Immers, de Chw bevat geen specifieke definitie van woningen, zodat recreatiewoningen of -appartementen niet zijn uitgesloten. Aangezien in dit project 18 (recreatie)appartementen worden gerealiseerd, is de Chw van toepassing. Daarbij wordt ook overwogen dat recreatieprojecten die resulteren in versterking van gebieden en 'werken' ook onder de Chw zijn geschaard.
Effect voor de beroepsprocedure
Het van toepassing zijn van de Chw heeft als effect dat binnen de wettelijke termijn een beroep moet worden ingediend, voorzien van een motivering. Na afloop van die termijn kunnen geen beroepsgronden meer worden aangevoerd. De Afdeling bestuursrechtspraak behandelt beroepszaken met voorrang en doet binnen zes maanden na de beroepstermijn uitspraak.
2.2.2 Provinciaal beleid
2.2.2.1 Omgevingsvisie Zeeland
De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op ons afkomen, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030.
De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050:
- 1. uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland;
- 2. balans in de grote wateren en het landelijk gebied;
- 3. een duurzame en innovatieve economie;
- 4. klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.
Recreatie en toerisme valt onder ambitie 3., Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Circa 9,2% van de totale werkgelegenheid in Zeeland houdt verband met deze sector. Voor recreatie is in de Omgevingsvisie de doelstelling: 'Zeeland als toeristische bestemming is in balans met haar omgeving. De vrijetijdssector is toekomstbestendig' geformuleerd. Daarin spelen toekomstbestendige recreatiebedrijven, met voldoende (ruimtelijke) kwaliteit en onderscheidend vermogen een belangrijke rol. Daarnaast is het van belang dat recreatiebedrijven een positieve bijdrage (gaan) leveren voor zowel bezoekers als inwoners.
- Subdoel 1: Een optimale beleving van Zeeland in alle seizoenen en alle regio’s.
- Subdoel 2: De vrijetijdssector is toekomstbestendig.
- Subdoel 3: De sector levert een positieve bijdrage aan de omgeving en aan de samenleving.
- Subdoel 4: De essentiële onderleggers voor de Bestemming Zeeland 2030 zijn aanwezig.
Toetsing
Het aantal toeristen groeit en de vraag naar kwalitatief hoogwaardige recreatieverblijven ook. De visie van de Provincie Zeeland is gericht op het versterken van de Zeeuwse kustkwaliteit en kwalitatief hoogwaardige recreatie in onder meer Zeeuws-Vlaanderen. De 18 appartementen maken kwalitatief recreatief wonen mogelijk direct aan het duingebied in Zeeuws-Vlaanderen, die is een verblijfsrecreatieve voorziening die jaarrond gasten kan ontvangen en daarmee ook de beleefbaarheid van Zeeland.
De combinatie van verschillende functies bij deze ontwikkeling zorgt niet alleen voor een toekomstbestendige formule, maar tevens voor een bijdrage aan de leefbaarheid en levendigheid van het dorp Cadzand-Bad, daarbij draagt het bij aan een toekomstbestendige sector.
Het complex bevindt zich in het centrum van Cadzand-Bad, een hoogwaardig recreatief gebied, en is een verdere kwaliteitsverbetering van dit deel van Cadzand-Bad. De commerciële plint zorgt voor meer beleving. De horeca en een gemakswinkel versterken de leefbaarheid van Cadzand-Bad. De gemakswinkel is een plek waar de dagelijkse boodschappen gehaald kunnen worden en is tegelijkertijd een ontmoetingsplek. De horeca versterkt de ontmoetingsplek. Deze twee voorzieningen zijn belangrijke sociale componenten voor mensen die er wonen of willen gaan wonen. Daarnaast is de gemakswinkel een basisvoorziening die een sterke bijdrage levert aan de leefbaarheid van het dorp. Daarnaast is doormiddel van Ruimtelijk-economisch onderzoek aangetoond dat als gevolg van de ontwikkeling geen onaanvaardbare effecten worden verwacht op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de gemeente Sluis en de kern Cadzand-Bad en dus sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik (zie ook 2.3.1).
2.2.2.2 Provinciale Omgevingsverordening 2018
Voor de ruimtelijke onderwerpen die het provinciebestuur heeft aangemerkt als 'van provinciaal belang' is een beschermende regeling opgenomen in de Provinciale Omgevingserordening 2018 . Voor wat betreft dit project zijn de volgende regels uit de Provinciale Omgevingsverordening 2018 van belang.
Artikel 2.6 Detailhandel
- 1. In een bestemmingsplan worden nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, primair toegelaten in bestaande kernwinkelgebieden. In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin nieuwe detailhandelsvoorzieningen, met inbegrip van de uitbreiding van bestaande -voorzieningen, worden toegelaten wordt inzicht gegeven in de wijze waarop het plan bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden.
- 2. Het eerste lid is niet van toepassing op de in bijlage B genoemde categorieën.
Toetsing
Detailhandel is een onderdeel van onderliggende ontwikkeling. Met kernwinkelgebieden wordt in de omgevingsverordening de binnen de centra van kernen gelegen gebieden waarin detailhandelsvoorzieningen zijn geconcentreerd bedoeld. De locatie is één van de wanden van het Duinplein, waarvan de plint aan de zuidzijde volledig is ingevuld met commerciële voorzieningen als detailhandel en horeca. Ten oosten van de locatie wordt eveneens een detailhandelsvoorziening gerealiseerd, waarmee de locatie temidden van diverse centrumvoorzieningen komt te liggen. De locatie van de beoogde ontwikkeling ligt in het centrum van Cadzand-Bad en voldoet daarmee aan de voorwaarde uit de omgevingsverordening voor vestiging van nieuwe, dan wel uitbreiding van, detailhandelsvoorzieningen.
Artikel 2.10 Verblijfsrecreatie in de kustzone
In het eerste lid van dit artikel is bepaald dat in een bestemmingsplan een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten wordt in de in bijlage 5 aangewezen badplaatsen en met inachtneming van de overige bepalingen van de verordening. Daarvoor moet voldaan worden aan de in bijlage D onder 1 opgenomen uitgangspunten. Ontwikkelingen die gerealiseerd worden binnen een gebied dat in bijlage 5 tevens is aangewezen als aandachtgebied dient ook te worden voldaan aan de bij bijlage D onder 2 opgenomen uitgangspunten.
Toetsing
De ontwikkeling ligt in Cadzand-Bad, in bijlage 5 aangewezen als badplaats en geen aandachtsgebied. De ontwikkeling van een verblijfsrecreatieterrein is onder de voorwaarden opgenomen in de bijlage D onder 1 toegestaan.
Bijlage D: 1 Ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein in de kustzone:
Nieuwvestiging en uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.10, eerste lid voldoet aan de voorwaarden B t/m D. Tevens wordt verwezen naar de beschreven strategie in de desbetreffende regiovisies van de Zeeuwse kustvisie.
Voorwaarde B. Economische haalbaarheid:
De ontwikkeling is economisch uitvoerbaar en is uitgewerkt op basis van de vraag naar recreatieappartementen en commerciële ruimten binnen de badplaats Cadzand-Bad. Hierbij eveneens verwijzend naar hoofdstuk 2.3.1 waar de behoefte is getoetst. Aan de centrale bedrijfsmatige exploitatie als bedoeld in artikel 2.13 wordt voldaan (zie artikel 2.13).
Voorwaarde C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept:
De ontwikkeling sluit aan bij de ontwikkeling van Cadzand-Bad als badplaats en de vergroting van de 'badstatus' van de plaats door kwaliteitsverbetering (verouderde bebouwing vervangen door nieuwe bebouwing met meer massa en allure waardoor een hernieuwde badplaats ontstaat). De toevoeging van de gemakswinkel aan Cadzand-Bad is onderscheidend ten opzichte van de bestaande functies en draagt bij aan het voorzieningenniveau. In de ladderonderbouwing (bijlage 1) is onderbouwd dat er voldoende marktruimte is voor het concept.
Voorwaarde D. Sociaal maatschappelijke bijdrage:
De toevoeging van de gemakswinkel en horeca zijn functies die de ontwikkeling van Cadzand-Bad als badplaats dienen. De functies zorgen voor een levendig centrum van de badplaats, de gemakswinkel voorziet daarnaast direct in een behoefte van zowel bewoners als recreanten die in de directe omgeving verblijven. Deze functies leveren daarnaast werkgelegenheid op voor de regio.
Artikel 2.13 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen
- 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. Tevens worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Bedoelde regels worden tevens opgenomen in volgende herzieningen van het bestemmingsplan voor het verblijfsrecreatieterrein.
- 2. Het bepaalde in het eerste lid omtrent het stellen van regels ter voorkoming van permanente bewoning is ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning en het bepaalde omtrent centrale bedrijfsmatige exploitatie is mede van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen omtrent een centraal bedrijfsmatige exploitatie.
- 3. Het bepaalde in het eerste en tweede lid omtrent het stellen van regels waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie is niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage E bedoelde voorwaarden. Naar aanleiding hiervan heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sluis op 10 april 2018 de beleidsregel pilot Cadzand-Bad vastgesteld waarin bovenstaande voorwaarden verder zijn uitgewerkt. Dit heeft geleid tot verschillende categorieën van wonen en/of recreatie woning.
- 4. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en in de toelichting bij daarop volgende planherzieningen wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is geborgd.
Toetsing
In paragraaf 2.4 van deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven dat bij de recreatievoorziening een VvE ervoor zal zorg dragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VvE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. De verplichte verhuur is vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Eén en ander is in overeenstemming met de op 10 april 2018 door burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsregel 'Pilot Cadzand-Bad (verplichte verhuur) (zie voor de toetsing hier aan paragraaf 2.2.3.4). Daarnaast zal aan de vergunning de voorwaarde worden gekoppeld van verplichte verhuur via een centrale verhuurmaatschappij. Op deze wijze wordt aan de voorwaarde uit de verordening invulling gegeven.
De aspecten die in de omgevingsvergunning worden opgenomen in combinatie met de opzet van het project (hoogwaardige kwaliteit, waarborgen van duurzaam onderhoud via de VvE) zorgen ervoor dat de ontwikkeling een zorgvuldige invulling geeft aan het provinciaal beleid ten aanzien van het aspect verblijfsrecreatie.
2.2.3 Gemeentelijk beleid
2.2.3.1 'Krachtig verbonden' - Visiedocument 2021
Het visiedocument 'Krachtig verbonden' is een herijking van het visiedocument Krachtig verbonden 2016-2020 ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet.
Recreatie en toerisme fungeren als belangrijke economische motor voor de gemeente Sluis. De gemeente zet in op een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam verblijfsrecreatief product. Hierbij is het van belang dat er een gevarieerd toeristisch-recreatief product ontstaat waarbij gebruik wordt gemaakt van zowel de kustzone als het achterland. Een betere spreiding van de toeristische druk door het jaar wordt ook als doel gesteld.
Verblijfsrecreatie
Ten aanzien van verblijfsrecreatie wordt geconstateerd dat er een dreigende aantasting van eigenheid en authenticiteit van de kust door toenemende bebouwing is. Daarnaast blijft de kwaliteitsverbetering van het bestaande verblijfrecreatieve product wat achter en nemen nieuwe verblijfsrecreatieve voorzieningen toe. Ook de verblijfsrecreatieve mogelijkheden in het achterland worden nog onvoldoende benut.
De gemeente wil de komende jaren komen tot een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam en divers verblijfsrecreatief product waarbij het aanbod aansluit op de vraag. Om de eigenheid en authenticiteit van onze streek te bewaken, wordt terughoudend omgegaan met extra bebouwing in met name het kustgebied, conform de Zeeuwse Kustvisie.
Toetsing
Het initiatief sluit aan bij het visiedocument; het levert een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatieve aanbod. Daarnaast wordt, onder andere in de uitstraling van het pand en met de commerciële plint, een bijdrage geleverd aan de verdere ontwikkeling van Cadzand-Bad tot toeristische hotspot.
2.2.3.2 Woondoelen Waarmaken in Sluis
Samenvatting
Het woonbeleid van de gemeente Sluis is opgenomen in het beleidsplan 'Woondoelen Waarmaken in Sluis-bindende basis voor de uitvoering'. Hierin is aangegeven op welke wijze wonen binnen de gemeente Sluis mogelijk is en welke ruimte er is voor de toekomst.
De gemeente zet in op de groei van het aantal huishoudens in de gemeente. Steeds vaker vinden huishoudens van buiten de gemeente de gemeente Sluis. Deze ontwikkeling wordt omarmd, de ambitie is om deze ontwikkeling verder stimuleren. De gemeente Sluis kiest er bewust voor om de gemeentelijke rol te veranderen: van een reagerende rol (in het verleden) en een adaptieve rol (nu) naar een proactieve rol waarmee de ambities kunnen worden verwezenlijkt. Dit betekent dat in beginsel in alle kernen – naar aard en schaal - de mogelijkheid wordt geboden om nieuwe woningen toe te voegen. Het doel daarbij is steeds om de leefbaarheid en vitaliteit in de verschillende kernen te verbeteren en te borgen.
Toetsing
Cadzand-Bad is niet aangewezen als groeikern voor woningen. De beoogde recreatiewoningen drukken dan ook niet op de ruimte die gereserveerd moet worden voor reguliere woningen.
2.2.3.3 Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol (2006)
Ontwikkelingsplan
In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats deeltijdwonen met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit.
In het ontwikkelingsplan zijn ontwikkelingen die een positieve bijdrage leveren aan de beoogde versterking van het recreatieve product aangemerkt, onder meer de opwaardering van het Duinplein en omgeving, plan Cavelot en de realisatie van plan Duinhof. Bovendien wordt in het ontwikkelingsplan nadrukkelijk aangegeven dat de noord-zuidradialen als aanlooproutes van en naar het strand moeten worden versterkt. Op de knooppunten van de bestaande structuren en de radialen is het wensbeeld om te komen tot verbijzonderingen in de vorm van pleinen, trappen (dijk en duin), ontmoetingsplekken etc.
Bijlage 10 Ontwikkelingsplan: Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit
Bij het ontwikkelingsplan hoort een ruimtelijke visie en een beeldkwaliteitsplan. Beiden zijn opgenomen in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan.
Ruimtelijke visie
Ingestoken wordt op het ontwikkelen van de omgeving van het Duinplein tot een herkenbaar zwaartepunt van het centrumgebied. Aan de uiterste oostzijde van de boulevard blijft de positie van het Duinhof, de tweede voorzieningenconcentratie van Cadzand-Bad behouden. De ruimtelijk-economische positie van dit oostelijk gelegen centrum voor dagrecreatief verblijf wordt eveneens verder versterkt.
De vernieuwing en intensivering van bebouwing langs de boulevard gaan hand in hand met een integrale herinrichting van de openbare ruimte. Beide componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit als vervanging van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn, met als motto 'natuurlijk stijlvol', uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan.
Beeldkwaliteit en stedenbouwkundige randvoorwaarden Duinplein
In bijlage 10 van het ontwikkelingsplan zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot nieuwe bebouwing ter hoogte van het Duinplein. Per aspect wordt aangegeven op welke wijze hieraan met het voorliggende bouwplan invulling wordt gegeven.
Figuur 2.2 a Impressie stedenbouwkundige randvoorwaarden Duinplein, uiterst rechts betreft het projectgebied (bron: Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol bijlage 10)
Figuur 2.2 b Impressie stedenbouwkundige randvoorwaarden Duinplein, projectgebied rood omrand (bron: Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol bijlage 10)
Bouwmassa en architectuur
- Herontwikkeling van de panden Boulevard de Wielingen 33 + 34 en Kievitenlaan 1 tot een aaneengesloten bouwmassa die de begrenzingen en overgangen van het Duinplein aan deze zijde duidelijk markeert. Het deelproject heeft een zeer nauwe architectonische verwantschap met de zuidelijke gevelwand van het plein.
Toetsing
Het bouwplan gaat uit van de herontwikkeling van de percelen Boulevard de Wielingen 34 en Kievitenlaan 1. In het voortraject heeft initiatiefnemer onderzocht of het mogelijk was om tot een integrale ontwikkeling te komen. Inmiddels is de ontwikkeling op Boulevard de Wielingen 33 reeds gebouwd en in gebruik. Het voorliggende bouwplan is zo opgezet dat ruimtelijk aangesloten kan worden op het bouwplan van die ontwikkeling. Daarmee sluit dit plan de uitvoering van de ruimtelijke visie niet uit.
De thans beoogde ontwikkeling is vormgegeven als een aaneengesloten bouwmassa. De Neonormandische architectuur is afgestemd op de randvoorwaarden die gelden voor toekomstige plannen voor de zuidelijke gevelwand van het plein. De gevels van de verdiepingen zijn opgetrokken uit steenachtige materialen. Het gevelvlak heeft een witte kleur met detailleringen van baksteen in een donkerrode of roodbruine kleur. De overgang van gevelvlak naar dak is daarnaast sprekend vormgegeven.
- Aan de Boulevard de Wielingen staat de voorgevel in de voorste rooilijn. Aan de pleinzijde staat de gevelwand min of meer haaks op de richting van de zuidwand. Gestreefd wordt naar een correctie van de voorste perceelsgrenzen aan deze pleinzijde, waardoor een betere pleininrichting mogelijk wordt en tevens de verknoping met de duinovergang beter gemaakt kan worden. De bebouwing staat direct aan het plein.
Toetsing
De voorgevel van het gebouw aan de zijde van Boulevard de Wielingen staat in de voorste rooilijn (het gebouw staat in de perceelsgrens). De gevelwand aan de pleinzijde volgt eveneens de perceelsgrens en staat dus min of meer haaks op de richting van de zuidwand.
- De gevelwand aan de Boulevard en het plein heeft een maximale hoogte van 14 meter en bestaat uit 3 bouwlagen plus kap. Ter hoogte van het perceel Kievitenlaan wordt het volume afgebouwd naar circa 10 m (2 bouwlagen plus een kap). Op de hoek met het plein is een bescheiden hoogteaccent toegestaan (tot 16 m).
Toetsing
De bebouwing aan Boulevard de Wielingen bestaat uit 3 bouwlagen plus kap. De bouwhoogte bedraagt 14,1 m, met uitzondering van een kleine overschrijding ter plaatse van de dwarskap. De bebouwing ter plaatse van de Kievitenlaan wordt afgebouwd naar een bouwhoogte van 10,85 m (2 bouwlagen plus een kap). Op de hoek van het plein is een bescheiden hoogteaccent opgenomen. Dit hoogteaccent bedraagt 15,95 m. In het bouwplan zijn dus de uitgangspunten uit bijlage 10 van het ontwikkelingsplan overgenomen. Vanwege actuele bouwkundige eisen wijkt de bouwhoogte echter af. Het Q-team van de gemeente heeft hier in het voorjaar van 2024 akkoord op gegeven.
Figuur 2.3 Bouwhoogten bouwplan Kievitenlaan en Boulevard de Wielingen (bron: Ferm Architecten BV, december 2023)
- De begane grond bevat publiek gerichte voorzieningen en op de verdiepingen zijn appartementen gesitueerd. De entrees tot de appartementen zijn in de architectuur geïntegreerd en worden ingezet om de vorm van de bouwmassa te verrijken en te geleden.
Toetsing
Op de begane grond wordt een commerciële plint gerealiseerd. De entree van de appartementen is in de architectuur geïntegreerd.
- De begane grond heeft een hoogte van 3,5-4 m. In deze 'etalagelaag' is een verticale geleding aanwezig die de herkenbaarheid van de afzonderlijke units ondersteunt. De vormgeving van de puien biedt aanleidingen voor in de architectuur geïntegreerde stijlvolle reclame-uitingen (belettering). Uithangborden zijn niet toegestaan
Toetsing
De hoogte van de begane grondlaag en de vormgeving voldoen aan de gestelde voorwaarden. Uithangborden zijn niet voorzien.
- De gevels van de verdiepingen zijn opgetrokken uit steenachtige materialen. In het bijzonder voor de voorgevels geldt dat er sprake is van een ritmische compositie van openingen (ramen, Franse balkons). Buiten het gevelvlak hangende balkons zijn niet toegestaan. Het gevelvlak is gewit, gekeimd of gestuukt (witte kleur of nuances van wit), met eventuele detailleringen van baksteen in een donkerrode of roodbruine kleur. De overgang van gevelvlak naar dak is sprekend vormgegeven.
Toetsing
Het bouwplan houdt rekening met deze voorwaarden. De verdiepingen zijn gewit en met roodbruine kleur gedetailleerd.
- De kap bevat 1 woonlaag, echter er zijn variaties mogelijk door soms een kap over 2 woonlagen te realiseren om zo de gevelwand te geleden of op de hoeken te verbijzonderen. De kap is afgedekt met een donkerrode keramische pan.
Toetsing
Het bouwplan houdt rekening met deze voorwaarden. In de kappen van de afzonderlijke eenheden wordt maximaal 1 woonlaag mogelijk gemaakt.
Overgang openbaar-privé
- De bebouwing staat bijna overal direct aan het Duinplein of de Boulevard. Waar de voorgevels niet in de perceelsgrens staan (bij de 'knik') is de privé buitenruimte verhard. Dergelijke verharding is een vanzelfsprekend onderdeel van de inrichting van het openbare gebied.
Toetsing
De bebouwing staat direct aan het Duinplein en de Boulevard en voldoet dus aan deze voorwaarde. Een klein van de bebouwing aan de pleinzijde behoort weliswaar tot het kavel, maar zal in de bestrating van de openbare ruimte worden meegenomen. Daarmee wordt deze onderdeel hiervan.
- Waar zijdelingse en achterste perceelgrenzen aan de openbare ruimte liggen, staan in de architectuur geïntegreerde tuinmuren.
Toetsing
De zijdelingse en achterste perceelgrenzen liggen niet aan de openbare ruimte. Dit uitgangspunt is dan ook niet van toepassing.
- Toegangen tot het achterterrein hebben in de architectuur geïntegreerde afsluitbare poorten of hekken.
Toetsing
Vanwege de opzet met een commerciële ruimte op de begane grond is er geen achterterrein. Dit aspect is daarom niet van toepassing.
Parkeren
Voor wat betreft het parkeren is in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan het volgende voorgeschreven.
- Bij de herontwikkeling van de pleinwanden zal de parkeerbehoefte van bewoners en personeel gerealiseerd moeten worden op eigen perceel (parkeergarages).
Toetsing
Hierop wordt ingegaan in paragraaf 2.3.3. Geconcludeerd wordt dat wordt voorzien in de parkeerbehoefte.
- De parkeerbehoefte voor bezoekers kan deels opgevangen worden op de herontwikkelingslocatie aan de Leeuwerikenlaan en een aantal kortparkeerplaatsen op het Duinplein. Het tekort in de parkeerbalans moet opgevangen worden in een nader te bepalen collectieve parkeervoorziening.
Toetsing
Hierop wordt ingegaan in paragraaf 2.3.3. Geconcludeerd wordt dat wordt voorzien in de parkeerbehoefte.
Geldende planologische regeling: Beheersverordening Cadzand-Bad
Voor Cadzand-Bad en daarmee ook voor deze locatie, is op 26 september 2013 een beheersverordening vastgesteld. Deze is op 7 november 2013 in werking getreden. Voor een groot deel van de gronden van Cadzand-Bad is gekozen om deze vast te leggen in een beheersverordening omdat vooralsnog geen nieuw bestemmingsplan kan worden opgesteld in verband met een diversiteit aan initiatieven voor ontwikkelingen. Deze initiatieven zijn nog niet allemaal ver genoeg uitgewerkt om op dit moment op te nemen in een bestemmingsplan. Om ervoor te zorgen dat er toch een actuele beheersregeling is, is de beheersverordening voor de locatie vastgesteld. Een beheersverordening is namelijk een beheersregeling voor de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden in een gebied.
Ter plaatse van het projectgebied zijn in de beheersverordening de bepalingen opgenomen uit de bestemmingsplannen 'Boulevard de Wielingen' (ter hoogte van het kantoorpand) en 'Cadzand-Bad' (ter hoogte van de bestaande woning).
Het noordelijke perceel heeft de bestemming 'Kantoor'. De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoordoeleinden. Bebouwing mag uitsluitend worden opgericht ter plaatse van het bouwvlak. De goot- of boeibordhoogte bedraagt ten hoogste 6 m. De maximaal toelaatbare bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 5 m afwijken van de maximaal toelaatbare goot- of boeibordhoogte.
Het zuidelijke perceel langs de Kievitenlaan heeft de bestemming 'Woondoeleinden' met de aanduiding 'vrijstaande woningen'. Ter plaatse zijn uitsluitende vrijstaande woningen toegestaan met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m. Artikel 3 onder a geeft aan dat deze hoogte mag worden overschreden door o.a. hellende dakvlakken. Ook is er een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen voor appartementen binnen de bouwmogelijkheden voor woningen.
Figuur 2.4 Uitsnede bestemmingsplannen 'Cadzand-Bad' (boven) en 'Boulevard de Wielingen' (onder), beide deel uitmakend van de Beheersverordening Cadzand-Bad
Toetsing
Het beoogde bouwplan is zowel in strijd met de bouwregels als de gebruiksregels uit de bovengenoemde plannen.
2.2.3.4 Beleidsregel Pilot Cadzand-Bad (Verplichte Verhuur)
Op 10 april 2018 hebben burgemeester en wethouders de beleidsregel Pilot Cadzand-Bad (verplichte verhuur) vastgesteld. De beleidsregel is tot stand gekomen in samenspraak tussen de provincie Zeeland, de gemeente Sluis en ontwikkelaars en bevat de te hanteren systematiek om te komen tot een evenwichtige verhouding tussen permanente bewoning, deeltijdwonen en verplichte verhuur.
In 2021 is de systematiek zoals vastgelegd in het collegebesluit van 25 januari 2018 geëvalueerd en bijgesteld. Omdat het plan ter inzage heeft gelegen terwijl de 1e Pilot goldt, valt dit plan nog onder deze regeling.
Bij nieuwe initiatieven wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën:
- A. Additionele migratie (woningen/appartementen met een minimale verkoopprijs van € 500.000, die aangemerkt worden als bijzondere categorie en buiten de woningmarktafspraken vallen. Deze kunnen permanent, deeltijd of voor verhuur gebruikt worden;
- B. Deeltijdwonen (woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, maar gebruikt kunnen worden als tweede woning (niet permanent) en ook recreatief verhuurd mogen worden;
- C. Recreatie met verplichte verhuur. (woningen/appartementen die uitsluitend gebruikt mogen worden voor recreatieve verhuur). Deze voldoen aan de regels voor centraal bedrijfsmatige exploitatie conform de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland. In elk complex dient minimaal 1/3e deel van de te realiseren woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, van een verhuurplicht voorzien te worden.
Toetsing
Het bouwplan omvat de realisatie van 18 appartementen waarvan 1 appartement voor permanente bewoning en 17 appartementen bedoeld voor recreatieve bewoning. Het appartement voor permanente bewoning vervangt de woning die ten behoeve van de ontwikkeling gesloopt is. Van de 17 recreatieve appartementen is 1 appartement bedoeld voor recreatieve en permanente bewoning (additionele migratie). Voor de overige 16 appartementen die bedoeld zijn voor enkel recreatie geldt in basis het principe van de verplichte verhuur. Conform de beleidsregel mogen deze woningen/appartementen uitsluitend gebruikt worden voor recreatief gebruik. Deze moeten voldoen aan de regels voor centraal bedrijfsmatige exploitatie conform de Provinciale Omgevingsverordening Zeeland. In elk complex dient minimaal 1/3e deel van de te realiseren woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, van een verhuurplicht voorzien te worden. Deze regeling is vastgelegd in de anterieure overeenkomst.
Volgens de beleidsregel dient de verhuurplicht voor de appartementen waar dit aan de orde is vastgelegd te worden met een kettingbeding met éénmalige boeteclausule richting de ontwikkelaar, en wordt de verhuurplicht door de ontwikkelaar als kettingbeding notarieel doorgelegd naar de kopers. De boeteclausule hoeft niet naar de kopers doorgelegd te worden. Zoals reeds aangegeven in paragraaf 2.2.2.2 onderdeel 'Artikel 2.13 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen' is dit het geval. De ontwikkeling is dus in lijn met de pilot.
2.2.4 Conclusie
De herontwikkeling van Duinplein Oost 2020 voldoet aan de beleidsuitgangspunten van het Rijk, de provincie en de gemeente.
2.3 Omgevingsaspecten
2.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking
Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen.
Toetsingskader
Besluit ruimtelijke ordening
De ladder voor duurzame verstedelijking in artikel 3.1.6 Bro is het integrale beleidskader voor woningbouw, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen. Als sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan moet de behoefte worden beschreven. Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied ligt, dan moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnenstedelijk kan worden gerealiseerd.
Onderzoek en conclusie
Om de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling te onderzoeken is een Ruimtelijk-economisch onderzoek uitgevoerd, dit is in bijlage 1 opgenomen. Hierin is voor de afzonderlijke functies van de ontwikkeling Duinplein Oost in Cadzand-Bad de behoefte onderbouwd. Hierna wordt een korte samenvatting en conclusie van dit onderzoek weergegeven.
De beoogde ontwikkeling voorziet in een integrale vastgoedontwikkeling, bestaande uit de functies: wonen, recreatie, horeca en detailhandel (met pick-up-point voor vooraf bij de gemakswinkel bestelde boodschappen). Hiermee wordt invulling gegeven aan de noodzakelijke en gewenste kwaliteitsslag voor Cadzand-Bad. Het toeristische profiel van Cadzand-Bad is onlangs benadrukt doordat het nu de officiële status heeft van een badplaats. De badplaats wordt druk bezocht door de toerist, al jarenlang is er sprake van een stijging van het aantal toeristen. Op basis van verschillende prognoses wordt verwacht dat het toerisme nog verder zal toenemen. Recreatiewoningen zijn het populairste type verblijfsaccommodatie in Zeeland. Uit cijfers blijkt dan ook dat er behoefte is aan de ontwikkeling van recreatiewoningen. Naast de ontwikkeling van het aantal verblijfsaccommodaties moet ook het voorzieningenniveau in Cadzand-Bad meegroeien om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige badplaats. De ontwikkeling van de commerciële plint betreft de verplaatsing van de huidige winkel van SPAR. De huidige winkel is te klein en kan in het hoogseizoen de toeristische piek niet opvangen. De behoefte aan een moderne gemakswinkel met een horeca verkooppunt en een pick-up-point voor bij de gemakswinkel bestelde boodschappen (dus geen pakketophaalpunt voor het ophalen en retourneren van internetbestellingen) is in dit onderzoek aangetoond. De projectlocatie is aangewezen als hoofdcentrum van Cadzand én Cadzand-Bad voor commerciële voorzieningen en het planinitiatief versterkt de diversiteit van het aanbod aan commerciële functies die horen bij een moderne badplaats.
Geconcludeerd wordt dat met de ontwikkeling sprake is van een zorgvuldige ruimtelijke afweging door een bestaand voorzieningencluster te versterken. Uit de in de ladderonderbouwing berekende behoefte en marktruimte blijkt dat de ontwikkeling, ook met behoud van de detailhandelsmogelijkheden op De Wielingen 38 (de oude Spar locatie), voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Als gevolg van de ontwikkeling worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de gemeente Sluis en de kern Cadzand-Bad.
2.3.2 Water
Toetsingskader
Voor ruimtelijke plannen dient met de watertoets aangetoond te worden dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterkwaliteit. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het waterschap Scheldestromen, waar het projectgebied binnen valt, maakt gebruik van de watertoetstabel. Hieruit moet blijken of de beoogde ontwikkeling strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.
Tabel 2.1 Watertoetstabel
| thema en water(beheer)doelstelling | uitwerking |
|
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte. |
De noordzijde van het plangebied ligt binnen de beschermingszone B van de primaire waterkering langs de Noordzee. Voor het bouwen in de beschermingszones is een vergunning vereist op grond van de Waterwet. Hierin zal aangegeven worden onder welke voorwaarden bouwen mogelijk is. Er zal dan ook een watervergunning aangevraagd worden. |
|
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om inundatie vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties. |
De ontwikkeling voorziet in de realisatie van appartementen op een commerciële plint. Ten opzichte van de huidige situatie zal de verharding toenemen. Het plangebied heeft een oppervlakte van 1.323 m² en is in bestaande situatie voor ca. 65% verhard. In de toekomstige situatie zal het nagenoeg geheel verhard zijn. De hoeveelheid verharding neemt met circa 460 m2 toe. De te compenseren m3 waterberging is 460m2 x 0,075 = 34,5 m3. Watercompensatie is terplekke niet mogelijk. De watercompensatie wordt opgenomen in de voorziening waterberging gemeente Sluis. |
|
Grondwaterkwantiteit en verdroging
Tegengaan/verhelpen van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden. |
De ontwikkeling voorziet niet in het oppompen van grondwater. Tevens beschikt de ontwikkellocatie niet over infiltratiemogelijkheden. Infiltratie blijft na de realisatie van de ontwikkeling net zo goed mogelijk als in de huidige situatie. Ten opzichte van de huidige situatie zal er geen (negatief) effect optreden. |
|
Hemel- en afvalwater
(inclusief water op straat/overlast) Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/rwzi's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de rwzi, het transportsysteem en het beperken van overstorten. |
Het afvalwater ten gevolge van de ontwikkeling zal afgevoerd worden op de aanwezige gemeentelijke riolering. In de Kievitenlaan ligt een gescheiden riolering voor hemelwater en vuilwater. De ontwikkeling wordt hierop aangesloten. |
|
Volksgezondheid (water gerelateerd)
Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte. |
De ontwikkeling heeft geen invloed op de water gerelateerde volksgezondheid. |
|
Bodemdaling
Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken. |
De ontwikkellocatie is matig zettingsgevoelig. Hiermee dient rekening gehouden te worden in de bouwfase. |
|
Oppervlaktewaterkwaliteit
Behoud/realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren. |
Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt, dient het gebruik van uitlogende materialen zoals zink en lood te worden voorkomen en dient het gebruik van duurzame bouwmaterialen te worden bevorderd. Het plan voorziet niet in de realisatie van bebouwing op 5 m of minder van oppervlaktewater. |
|
Grondwaterkwaliteit
Behoud / realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden. |
De grondwaterkwaliteit wordt door het plan niet negatief beïnvloed. |
|
Natte natuur
Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. |
De ontwikkeling zorgt niet voor (negatieve) effecten op de in de nabije omgeving aanwezige natte natuur. |
|
Onderhoud oppervlaktewater
Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting. |
De ontwikkeling vormt geen belemmering voor de onderhoudsstroken ten gevolge van het onderhouden van het oppervlaktewater. |
| Andere belangen waterbeheerder(s) | |
|
Relatie met eigendom waterbeheerder
Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren. |
De ontwikkeling vormt geen belemmering voor eigendommen van de waterbeheerder. |
|
Scheepvaart en/of wegbeheer
Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap. |
Dit aspect is opgenomen in de verkeersparagraaf. Rondom het projectgebied zijn waterschapswegen aanwezig. |
Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
2.3.3 Verkeer, parkeren en infrastructuur
Verkeersontsluiting gemotoriseerd verkeer
De ontwikkeling is gesitueerd in de zuidoostelijke oksel van het kruispunt tussen de Kievitenlaan en de (parallelvoorziening van) Boulevard de Wielingen. Ontsluiting zal hoofdzakelijk plaatsvinden naar de Boulevard de Wielingen, die de belangrijkste toegangsweg vormt voor de kern Cadzand-Bad. De weg is gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h. De weg loopt in westelijke richting naar de Kanaalweg/Zwinweg en de Scheldestraat. Deze verzorgen deels de ontsluiting richting de zuidelijk gelegen kernen en buurtschappen, zoals Sluis en Retranchement. In oostelijke richting leidt de Boulevard de Wielingen naar de Ringdijk-Noord (N674). Deze provinciale weg leidt in zuidelijke richting naar de N675.
Verkeersontsluiting langzaam verkeer
Boulevard de Wielingen wordt vanaf 2019 in fasen heringericht. Het ontwerp van de weg is gemaakt op basis van de verschillende (nieuwbouw)ontwikkelingen in Cadzand-Bad en de hierbij horende verkeersstromen. De weg blijft 30 km/uur en zal op diverse plaatsen van een (brede) middenberm voorzien worden. Het fietsverkeer maakt gebruik van dezelfde ruimte als het gemotoriseerde verkeer. De parallelvoorziening van de Boulevard de Wielingen en de Kievitenlaan komt in de nieuwe situatie te vervallen, hiervoor in de plaats komt een breed voetpad. In de woonstraten ten zuiden van de ontwikkeling maakt het fietsverkeer ook gebruik van dezelfde verkeersruimte als het gemotoriseerde verkeer.
Verkeersontsluiting openbaar vervoer
Bij het Duinplein is een bushalte aanwezig (halte Kievitenlaan). Hier halteert in de zomer gedurende enkele weken lijn 814. Deze bus rijdt tussen Breskens en Sluis. Op dit moment vinden gesprekken plaats over de jaarlijkse exploitatie van de buslijn. De halte ligt op nog geen 20 m van de ontwikkeling.
Parkeren
De ontwikkeling maakt de realisatie van een commerciële plint van 890 m² bvo en 18 (recreatie)appartementen mogelijk. Deze ontwikkeling komt in de plaats van een bestaande woning en een bestaand kantoor. Ten tijde van de ontwikkeling van onderhavig bouwplan is het zogenaamde 'Witte vlekkenplan' in ontwerp in procedure gebracht. Hierin was, naast ontwikkelingsmogelijkheden voor de tweedelijnsbebouwing in de badplaats, een aanpassing van de parkeernormering voorzien. Vooruitlopend op deze verwachte aanpassing van de parkeernorm zijn bij de totstandkoming van deze ontwikkeling de uitgangspunten uit de zienswijzennota voor het Witte Vlekkenplan als basis genomen voor de toekomstige parkeerbehoefte. Deze is in tabel 2.2 in beeld gebracht. Hierbij is met een specifieke parkeernorm voor de beoogde gemakswinkel gerekend, nu dit een concept is waarbij een assortiment wordt geboden voor de kleine boodschappentrip (mandjeswinkel). Omdat de gemiddelde besteding per klant veel lager ligt dan bij een reguliere supermarkt waar klanten voor de wekelijkse boodschappen heen gaan, is een norm gekozen die aansluit bij de algemene detailhandel. In totaal zijn, op basis van die beleidsuitgangspunten, voor de nieuwe functies 39 parkeerplaatsen nodig. De ondergrondse parkeervoorziening voorziet in 35 parkeerplaatsen, 4 parkeerplaatsen voor personeel worden op een buiten het plangebied gelegen kavel van de exploitant gerealiseerd. Dit wordt later in deze paragraaf nader toegelicht.
Tabel 2.2 Parkeerbehoefte op basis van de zienswijzennota van het 'Witte vlekkenplan'
| bvo (m2) | parkeernorm/100 m² bvo | ||
| gemakswinkel | 691 | 2,3 | 15,89 |
| daghoreca | 199 | 1,7 | 3,38 |
| appartementen | 18 | 1,2 | 21,60 |
| verrekening parkeerplaatsen als gevolg van verdwijnen bestaande functies | -2,00 | ||
| totaal | 38,87 |
Inmiddels is duidelijk dat het 'Witte vlekkenplan' zoals dat destijds ter inzage heeft gelegen, en dus ook de daarbij behorende zienswijzennota, niet in deze vorm als aanvullend beleidskader voor de ontwikkeling van Cadzand-Bad zal worden vastgesteld. Reden waarom onderhavige ontwikkeling op het onderdeel parkeren tevens is getoetst aan het parkeerbeleid zoals dat in Bijlage 10 is opgenomen.
Parkeernormen Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad
Voor het parkeren in de kern is in Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Cadzan-Bad een specifieke paragraaf 'Parkeren' opgenomen. Naast een tabel met een parkeernormering per functie, zijn hierin per deelgebied aanwijzingen/bepalingen opgenomen voor de ruimtelijke organisatie van het parkeren per deelgebied. Voor het Duinplein e.o. geldt, voor zover relevant, het volgende:
- Bij de herontwikkeling van de pleinwanden zal de parkeerbehoefte van bewoners en personeel gerealiseerd moeten worden op eigen perceel (parkeergarages).
- De parkeerbehoefte voor bezoekers kan deels opgevangen worden op de herontwikkelingslocatie aan de Leeuwerikenlaan en een aantal kortparkeerplaatsen op het Duinplein. Het tekort in de parkeerbalans moet opgevangen worden in een nader te bepalen collectieve parkeervoorziening.
In tabel 2.3 is aangetoond dat in de parkeerbehoefte van bewoners en personeel wordt voorzien, overeenkomstig de norm uit Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan.
Tabel 2.2 Parkeerbehoefte op basis van bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad
| bvo (m2) | parkeernorm/100 m² bvo | behoefte totaal | aandeel bezoekers | parkeerplaatsen die op eigen terrein gerealiseerd dienen te worden | |
| gemakswinkel | 691 | 3,2 | 22,1 | 80% | 4,42 |
| daghoreca | 199 | 5 | 10 | 90% | 1 |
| woning/appartementen | 18 | 1,2 | 21,6 | 0,3 pp per woning | 16,2 |
| totaal | 22 |
Parkeeroplossing
De volledige parkeervraag bedraagt, uitgaande van de normering die in Bijlage 10 bij het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is opgenomen, 22 parkeerplaatsen. Er wordt een parkeergarage gerealiseerd waarin ruimte is voor 35 parkeerplaatsen. Daarin worden 22 parkeerplaatsen gereserveerd en benut voor de nieuwe ontwikkeling. Daarmee wordt voldaan wordt aan de vastgestelde beleidsuitgangspunten van Bijlage 10.
Daarnaast zijn er in aanvulling op deze 35 plaatsen voor het personeel van de gemakswinkel en de daghoreca 4 parkeerplaatsen beschikbaar in de nabijheid van het plangebied. De eigenaar en exploitant heeft hiervoor op loopafstand, circa 80 meter, van de gemakswinkel een kavel in eigendom. Deze kavel wordt, gelet op de acceptabele loopafstand volgens CROW publicatie 381 voor werken, die 200-800 meter bedraagt, gezien als een passende aanvulling op de ondergrondse parkeervoorziening. Doordat het personeel grotendeels, en in aanvulling op wat het beleid voorschrijft, buiten de ondergrondse parkeervoorziening kan parkeren, is er een groter aantal parkeerplaatsen voor de overige functies beschikbaar.
Alle appartementen kunnen verkocht worden inclusief een plaats in de ondergrondse parkeervoorziening. Via verkeerstechnische maatregelen wordt ervoor gezorgd dat de parkeerplaatsen voor bezoekers van de gemakswinkel en daghoreca beschikbaar blijven, de voorziening wordt opengesteld voor bezoekers tijdens openingstijden.
Gelet op het vorenstaande wordt voldaan aan de in Bijlage 10 bij het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad vastgelegde beleidsuitgangspunten, zodat vanuit dit aspect geen belemmeringen optreden.
Figuur 2.5 Locatie parkeerplaatsen voor werknemers
Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling
De ontwikkeling zal tevens een verkeersgeneratie tot gevolg hebben. Deze verkeersgeneratie is berekend op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren', 2018). Uitgangspunt hierbij is een ligging binnen het centrumgebied en een niet-stedelijke omgeving. Evenals ten aanzien van de berekening van de parkeerbehoefte is, gezien het feit dat de winkel voornamelijk is gericht op verblijfstoeristen en dagrecreanten, voor de gemakswinkel en de daghoreca aangesloten bij de onderzijde van de door de CROW genoemde bandbreedte in de kencijfers voor een buurtsupermarkt. Voor de recreatieappartementen is, conform het gestelde in 'Beleidsnota parkeernormen' ten aanzien van een relatief hoog autogebruik, aangesloten bij de gemiddelde kencijfers. In de volgende tabel is de berekening van de verkeersgeneratie opgenomen.
Tabel 2.3 Berekening verkeersgeneratie
| functie | ontwikkeling | kencijfer verkeersgeneratie | verkeersgeneratie |
| gemakswinkel + daghoreca | 890 m² bvo | 35,6 mvt/etmaal per 100 m2 bvo | 316,8 mvt/etmaal |
| recreatie appartementen | 16 eenheden | 2,2 mvt/etmaal per appartement | 35,2 mvt/etmaal |
| appartementen koop, duur (permanent) | 2 eenheden | 7,2 mvt/etmaal | 14,4 mvt/etmaal |
| totaal (afgerond) | 366,4 mvt/etmaal |
De verkeersgeneratie als gevolg van de totale ontwikkeling is goed af te wikkelen over de omliggende wegen.
De bevoorrading vindt plaats aan de westzijde van het perceel op de Kievitenlaan (zie figuur 2.6). Vrachtwagens komen vanuit het zuiden rijden en kunnen aan de zuidzijde lossen en verder doorrijden naar Boulevard de Wielingen. Hierdoor hoeven vrachtwagen niet te keren. Dit is een aanpassing ten opzichte van het ontwerpbesluit en n.a.v. zienswijzen doorgevoerd. Hiervoor is ook een herijking van het akoestisch onderzoek gedaan (zie ook paragraaf 2.3.4).
Figuur 2.6 Bevoorrading (bron: Ferm Architecten BV)
Conclusie
De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de realisering van de ontwikkeling.
2.3.4 Bedrijven en milieuhinder
Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van milieugevoelige functies nabij milieubelastende functies of visa versa:
- een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de milieugevoelige functies;
- rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.
Om in deze ruimtelijke onderbouwing de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen, wordt voor dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. Ingeval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.
Onderzoek
Een gemakswinkel is een functie die voorkomt in gemengde gebieden (dus onder of naast woningen). Het maatgevende aspect is geluid. De geluidoverlast kan met name ontstaan door winkelkarretjes en laad- en losactiviteiten. Aangezien het hier gaat om een beperkt aantal gemaksboodschappen per klant, zal geen gebruik gemaakt worden van winkelkarretjes. In het laagseizoen zal hier slechts één maal per week een vrachtwagen laden en lossen met kruidenierswaren. In het hoogseizoen (juli en augustus) zal dit maximaal vier maal per week zijn. Ondanks de beperkte geluidbelasting is nader akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 3). Dit onderzoek is een aangepast onderzoek ten opzichte van het ontwerpbesluit, dit omdat de locatie van het laden en loassen en n.a.v. zienswijzen is aangepast. Het voor het ontwerpbesluit uitgevoerde onderzoek is als bijlage bij het nieuwe onderzoek opgenomen. In het akoestisch onderzoek is onderzocht in hoeverre ter plaatse van de omliggende woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tevens is in het kader van goede ruimtelijke ordening de geluidbelasting ter plaatse van de beoogde appartementen met logiesfunctie en bestaande appartementen met logiesfunctie onderzocht.
Uit tabel 3 blijkt dat voor deze situatie bij de bestaande omliggende woningen en logiesfuncties wordt voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A) in de dagperiode voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus; de hoogste berekende waarde bedraagt LAr,LT = 46 dB(A). Ter plaatse van de nieuwe logiesfuncie binnen het plan bedraagt het berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus LAr,LT = 54 dB(A).
Voor wat betreft laden/lossen geldt dat bij de reguliere woningen alleen bij de naastgelegen woning Kievitenlaan de richtwaarde van 70 dB(A) wordt overschreden; de hoogste berekende waarde bedraagt LAmax = 73 dB(A).
Het berekende niveau kan aanvaardbaar worden geacht, ook omdat maximale geluidniveaus vanwege laden/lossen in de dagperiode vanuit milieuregelgeving buiten beschouwing worden gelaten en slechts beperkt voorkomen.
In de berekeningen van de equivalente geluidniveaus is het rijden vrachtwagens op de openbare weg meegenomen, ondanks dat dit kan worden gezien als indirecte hinder. In de beoordeling van indirecte hinder worden maximale geluidniveaus buiten beschouwing gelaten. De maximale geluidniveaus vanwege het rijden van vrachtwagens op de openbare weg (ook andere dan t.b.v. de gemakswinkel) zijn gelijk of hoger dan die als gevolg van het laden/lossen op de locaties.
De maximale geluidniveaus t.p.v. bestaande en beoogde logiesfuncties hoeven niet te worden getoetst (geen geluidgevoelige gebouwen), maar zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel berekend. Omdat het alleen de dagperiode betreft en de duur beperkt is, worden de berekende niveaus aanvaardbaar geacht. Voor de nieuwe logiesfunctie binnen het plan kan nog worden gedacht aan extra geluidwering bij de technische uitwerking van het plan.
De permanente en additionele woning in het nieuwe gebouw bevinden zich aan de noordzijde van de bebouwing op circa 30 meter van de laad- en losplaats en bovendien op de bovenste verdieping (hoogte 9,7 meter). Daarmee wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan.
Conclusie
Samenvattend: het geluid vanwege bevoorrading en laden/lossen als gevolg van het project Duinplein Oost kan aanvaardbaar worden geacht en is gezien de vele recreatieve voorzieningen niet afwijkend van de overige omgevingsgeluiden.
2.3.5 Wegverkeerslawaai
Toetsingskader
Normstelling
Langs alle wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg moet worden getoetst. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.
Uitgangspunten
De ontwikkeling ligt niet binnen de wettelijke geluidszone van gezoneerde wegen. Zodoende is enkel in het kader van een goede ruimtelijke ordening akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij is gerekend voor de appartementen direct langs het plangebied gelegen Boulevard de Wielingen. De (recreatie)appartementen zijn voorzien op de eerste tot en met de derde verdieping. Zodoende is gerekend op de waarneemhoogten 4,5 m,7,5 m en 10,5 m.
Voor het akoestisch onderzoek dienen de verkeersintensiteiten op een gemiddelde weekdag gehanteerd te worden. Conform paragraaf 2.3.3 blijkt dat de intensiteit inclusief de verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling op een gemiddelde weekdag 3.750 mvt/etmaal bedraagt. Voor de verkeersverdeling is aangesloten bij de standaard voertuig- en etmaalverdeling op wijkverzamelwegen ('Grenzen aan de groei?!', RBOI 2009). Deze voertuig- en etmaalverdeling is terug te vinden op de rekenbladen in bijlage 1. Verder is uitgegaan van de maximumsnelheid van 30 km/h en een wegdekverharding in dicht asfaltbeton.
Onderzoek en resultaten
Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. Voor de Boulevard de Wielingen is een berekening gemaakt van de geluidsbelasting op de gevel van het complex, waarbij de kortste afstand tot de bron is aangehouden (worstcasebenadering).
Uit de geluidsberekeningen blijkt een maximale geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Boulevard de Wielingen van 50 dB. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB wordt niet overschreden.
Maatregelen ter reductie van de geluidbelasting
Voor de ontwikkeling is sprake van een hogere geluidsbelasting dan 48 dB ten gevolge van de Boulevard de Wielingen. Bezien is of met maatregelen de geluidsbelasting doelmatig kan worden teruggedrongen. Er is een aantal maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting denkbaar. Een mogelijkheid is om de functie van de weg, samenstelling van het verkeer of de maximumsnelheid te wijzigen. De functie als erftoegangsweg met de daarbij behorende maximumsnelheid van 30 km/h dient behouden te blijven voor de ontsluiting van het omliggende gebied. Erftoegangswegen behoren tot de laagste wegcategorie. Wijziging hiervan of van de samenstelling van het verkeer ten behoeve van verdere geluidsreductie is daarom niet wenselijk.
Verder kan het toepassen van een geluidsreducerend type wegdek de geluidsbelasting verlagen. Een geluidsarm asfalt is slechts in beperkte mate toepasbaar op wegen met veel optrekkend, afremmend en kruisend verkeer. Optrekkend, remmend en kruisend verkeer verkort de levensduur van geluidsarm asfalt in hoge mate, waardoor de onderhoudskosten hoog zijn. Derhalve is een dergelijke type asfalt hier niet toepasbaar. Maatregelen in het overdrachtsgebied, zoals geluidsschermen, zijn niet inpasbaar. Ook is het vergroten van de afstand tussen de wegas en de ontwikkeling niet mogelijk; het bouwplan is dan niet meer inpasbaar.
Conclusie
Ten aanzien van de niet-gezoneerde Boulevard de Wielingen bedraagt de geluidsbelasting op de gevel van het complex maximaal 50 dB. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden. Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting zijn niet mogelijk of doelmatig. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet wordt overschreden, is er sprake van een acceptabel akoestisch klimaat. De Wet geluidhinder is niet van toepassing op wegen die liggen binnen een woonerf en voor 30 km/u-wegen, omdat er geen zones gelden, daarom kunnen geen hogere waardes worden verleend. Technisch kunnen de woningen wel zo worden aangepast dat het binnenklimaat voldoet. Bij de technische uitwekring zal worden aangetoond dat aan de maximale geluidniveaus voor binnenwaarden zal worden voldaan.
2.3.6 Bodemkwaliteit
Toetsingskader
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.
Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.
Onderzoek
Op de locatie is op dit moment een makelaarskantoor aanwezig. Het woonhuis op Kievitenlaan 1 is inmiddels gesloopt. Op basis van de vigerende bestemmingen kan ervan uitgegaan worden dat de kwaliteit van de grond voldoende is voor de nieuwe functie.
In het kader van de ontwikkeling zal onder het gehele gebouw een parkeerkelder gerealiseerd worden. In dat kader zal voorafgaand aan de werkzaamheden een partijkeuring plaatsvinden. Daarnaast wordt te zijner tijd, voorafgaand aan de bouw, een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.
Conclusie
Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
2.3.7 Luchtkwaliteit
Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm). Dit onderdeel van de Wm bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 2.4 weergegeven.
Tabel 2.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm
| stof | toetsing van | grenswaarde |
| stikstofdioxide (NO2)1) | jaargemiddelde concentratie | 40 µg/m³ |
| fijn stof (PM10)2) | jaargemiddelde concentratie | 40 µg/m³ |
| 24-uurgemiddelde concentratie | max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³ | |
| fijn stof (PM2,5) | jaargemiddelde concentratie | 25 µg/m³ |
- 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
- 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).
Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.
Besluit niet in betekenende mate
In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:
- een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
- een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.
Onderzoek
In paragraaf 2.3.3 is de verkeersgeneratie berekend. Ten gevolge van de ontwikkeling zal de verkeersgeneratie 357 mvt/etmaal bedragen. Hierbij is uitgegaan van een vrachtverkeerpercentage van maximaal 2%. Met behulp van de nibm-tool is onderzoek gedaan of de verkeersgeneratie mogelijk een in betekende mate bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Uit dit onderzoek blijkt dat het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Daarom is nader onderzoek niet noodzakelijk. In figuur 2.7 zijn de rekenresultaten uit de nibm-tool weergegeven.
Figuur 2.7 Nibm-tool (versie 2022)
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (https://www.cimlk.nl/kaart) die bij het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de geldende normen uit de Wet Milieubeheer.
Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
2.3.8 Externe veiligheid
Toetsingskader
Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:
- bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
- vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.
In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.
Risicovolle inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of een nieuwe situatie betreft.
Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.
Vervoer van gevaarlijke stoffen
Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het in werking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.
Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en in nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6-waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6-contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.
Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.
Buisleidingen
In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb, 2011) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Bevi zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.
Onderzoek
In de nabije omgeving van het projectgebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Rondom het projectgebied vindt tevens geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor of door buisleidingen.
Ten noorden van de ontwikkeling vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de Westerschelde. De ontwikkeling ligt binnen het invloedsgebied van deze transportroute. De transportroute ligt op meer dan 500 m afstand en daarmee heeft de relatief kleinschalige ontwikkeling geen significant negatief effect op de hoogte van het GR. Uit het Basisnet Water blijkt dat het GR in de huidige situatie niet zorgt voor een overschrijding van de oriëntatiewaarde, de realisatie van de ontwikkeling zorgt eveneens niet voor een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Conform het BEVT geldt dat bij een afstand van meer dan 200 m geen ruimtelijke beperkingen worden gesteld. Een verantwoording van het GR is dan niet noodzakelijk.
Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
2.3.9 Niet gesprongen explosieven
In de omgeving van Cadzand-Bad zijn in het verleden niet-gesprongen explosieven aangetroffen. In het kader van de ontwikkeling zal in overleg met het bevoegd gezag een explosievenonderzoek ingepland worden. Het risico ten aanzien van niet-gesprongen explosieven komt voor rekening van de opdrachtgever. Dit wordt privaatrechtelijk vastgelegd.
2.3.10 Kabels en leidingen
In het projectgebied liggen geen planologisch relevante leidingen. In of in de nabijheid van het projectgebied liggen wel diverse niet-planologisch relevante leidingen, zoals rioolleidingen, leidingen voor nutsvoorzieningen en drainageleidingen. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs of in combinatie met de aanwezige infrastructuur.
In het kader van de ontwikkeling zal ten minste drie werkdagen voor aanvang van eventuele graafwerkzaamheden door de uitvoerder ervan contact op worden genomen met het KLIC, waarbij tevens zal worden gemeld waar en wanneer gegraven wordt. Het projectgebied ligt niet in een straalverbindingtracé of een optisch vrij te houden pad.
2.3.11 Ecologie
Toetsingskader
Wet natuurbescherming
Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.
Gebiedsbescherming
Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wnb en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.
Natura-2000 gebieden
De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).
Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:
- alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
- het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
- de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.
De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.
Natuurnetwerk Nederland (NNN)
Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. In de provincie Zeeland heten deze gebieden dan ook NNZ (Natuurnetwerk Zeeland). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.
Soortenbescherming
In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:
- soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
- soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
- overige soorten.
De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.
Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van de omgevingsvergunning moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het project niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.
Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zeeland
In de provincie Zeeland worden in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage IV bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, huisspitsmuis, kleine watersalamander, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos en woelrat.
Onderzoek
Gebiedsbescherming
Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Westerschelde & Saeftinghe. De afstand bedraagt 380 m. Hiertussen liggen de duinen en het strand. De grens van de aanwijzing ligt zeewaarts van de strekdammen, zie figuur 2.8. Het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder ligt op een afstand van circa 630 m ten westen van het plangebied.
Figuur 2.8 Ligging Natura2000-gebieden Westerschelde-Saeftinghe (boven) en Zwin en Kievittepolder (links) (bron: Natura 2000 network viewer)
De gebieden die in het kader van het Omgevingsverordening zijn aangewezen als NNZ vallen praktisch samen met de gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Van belang is vast te stellen dat het duingebied van Cadzand-Bad, voor zover gelegen nabij het plangebied, géén onderdeel is van het Natuurnetwerk Zeeland. Natuurgebieden liggen op meer dan 155 m afstand van het projectgebied. Gezien de afstand tot dit gebied zijn er geen effecten als verstoring of areaalverlies te verwachten.
Effecten op Natura 2000-gebieden
- Westerschelde-Saefthinghe
De afstand van het projectgebied tot aan de Westerschelde is circa 380 m. De begrenzing van het Natura 2000-gebied is globaal de laagwaterlijn. Strand en duinen vormen geen onderdeel van het beschermde gebied. Op dit deel van het strand en de duinen komen geen beschermde natuurwaarden voor. Verstoring is dan ook uitgesloten. Overige effecten (uitgezonderd stikstofdepositie zie hierna), doen zich ook niet voor aangezien de natuurgebieden aan de andere kant van de duinen en het strand liggen.
- Zwin-Kievittepolder
De afstand van het projectgebied tot aan Zwin - Kievittepolder is ruim 600 meter. Gezien de afstand tot dit gebied zijn er geen effecten als verstoring of areaalverlies te verwachten. De effecten van stikstofdepositie worden hierna getoetst. In verband met het verschijnen van nieuwe versies van de AERIUS-rekentool, is een nieuw stikstofonderzoek uitgevoerd, deze is dus gewijzigd ten opzicht van het onderzoek dat ter inzage heeft gelegen met het ontwerp besluit.
Stikstofdepositie
Om te onderzoeken of er sprake is van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden is met het rekenprogramma AERIUS Calculator een berekening gemaakt voor zowel de gebruiks- als aanlegfase. De AERIUS-berekeningen laten in de aanlegfase en gebruiksfase een zeer geringe toename zien van stikstofdepositie van maximaal van 0,04 mol/ha/jr in het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder. Naar aanleiding van deze uitkomsten is aan de hand van een voortoets beoordeeld of deze (tijdelijke) depositietoename kan leiden tot significant negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied (bijlage 5). De conclusies van deze voortoets zijn hierna weergegeven:
De berekende extra depositie van maximaal 0,04 (tijdelijk) of 0,01 (blijvend) mol/ha/jr zal met zekerheid niet leiden tot effecten op Natura 2000 om de volgende redenen:
- De extra depositie als gevolg van het plan is vele duizenden malen kleiner dan de nauwkeurigheid waarmee de achtergronddeposities en kritische deposities zijn bepaald.
- De extreem kleine hoeveelheid extra stikstof kan niet leiden tot meetbare veranderingen in groeisnelheid van individuele planten, en daarmee tot veranderingen in concurrentiepositie en ook geen veranderingen in de verhouding waarmee individuele soorten in de vegetatie voorkomen.
- Op kalkrijke grove zandbodems spoelt een groot deel van de stikstofdepositie uit en wordt niet benut door de vegetatie. Het hoge kalkgehalte maakt dat fosfaat limiterend is voor de vegetatieontwikkeling en extra stikstof geen effect heeft.
- Met het reguliere natuurbeheer (begrazing) wordt in de relevante stikstofgevoelige habitats jaarlijks duizenden keer meer stikstof per hectare afgevoerd dan het plan toevoegt.
- Cruciale sleutelfactoren (stuivend zand, hoge dichtheid konijnen, permanente aanvoer van kalkrijk grondwater) vormen robuuste buffers tegen de zeer kleine toename van stikstofdepositie.
- De ecologische kwaliteit van de relevante habitats en leefgebied is reeds goed, ondanks de lokaal te hoge achtergronddepositie.
Significant negatieve effecten op de Natura 2000-instandhoudingsdoelen voor de Zwin & Kievittepolder kunnen op grond van het voorgaande daarom met zekerheid worden uitgesloten.
Omdat uit de ecologische toets blijkt dat de depositie niet zal leiden tot effecten op Natura 2000 is er geen vergunningsplicht Wnb.
Soortenbescherming
Het plangebied bestaat uit braakliggend terrein en bebouwing. Deze bebouwing zal gesloopt worden en de bestaande beplanting wordt gerooid. De aanwezigheid van beschermde plant- en diersoorten is onderzocht door middel van een ecologische quickscan (19 juni 2020, zie bijlage 6), na de uitvoering van dit onderzoek hebben geen grote wijzigingen plaatsgevonden in het projectgebied en wetgeving, de resultaten van dit onderzoek kunnen derhalve nog steeds gebruikt worden. Uit dit onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van vleermuizen (en verblijfplaat(sen)) in het gebouw niet kan worden uitgesloten en nader onderzoek volgens het vleermuisprotocol 2017 noodzakelijk is. Dit geldt eveneens voor het aantonen/uitsluiten van urbane jaarrond beschermde vogels (huismus en gierzwaluw).
Nader onderzoek
Er is nader onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van (verblijfplaatsen voor) de huismus, gierzwaluw en vleermuizen in het gebouw. Tijdens dit onderzoek is gebleken dat de hagen in het plangebied een functie als rustplaats voor huismussen hebben, door het behouden van een haag aan de zuidzijde van het plangebied blijft deze functie behouden. Voor het overige is gebleken dat het plangebied geen essentiële functie vervult voor vleermuizen, de gierzwaluw en de huismus. Een ontheffing Wet natuurbescherming, onderdeel soortbescherming is, hierdoor niet aan de orde. Wel wordt aanbevolen de voorgenomen kap voor het broedseizoen uit te voeren, om effecten op algemene broedvogels uit te kunnen sluiten (zorgvuldigheidsprincipe). Hierbij is het aan te raden (vanwege de aanwezigheid van houtduif) om ook buiten het broedseizoen een ecologische inspectie (veldbezoek) te laten uitvoeren net voor de geplande uitvoering van de kap/sloop om broedvogels zoals houtduif die ook buiten het seizoen kunnen nestelen te kunnen uitsluiten. De rapportage van het nader onderzoek is opgenomen in bijlage 7.
Conclusie
De stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling leidt niet tot effecten op Natura 2000 gebied, daarnaast leidt de ontwikkeling eveneens niet tot overige negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en Natuur Netwerk Nederland gebieden in de omgeving. Daarnaast De Wet natuurbescherming voor het aspect soortenbescherming de ontwikkeling niet in de weg. Wel blijft het noodzakelijk om het principe van zorgvuldig handelen toe te passen; zoals de voorbereidingswerkzaamheden buiten broedseizoen (15 maart t/m 15 juli) starten om algemene broedvogels etc. niet te storen of schade aan nesten aan te richten.
2.3.12 Archeologie
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd dat de ruimtelijke ordening een samenhangende afweging van alle belangen bevat. Tot die belangen wordt ook het cultureel erfgoed gerekend. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is daarom de verplichting vastgelegd om in de ruimtelijke ordening “rekening te houden met aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten”.
Het cultureel erfgoed van Nederland wordt beschermd met de Erfgoedwet. In lijn met die wet neemt de gemeente Sluis in haar bestemmingsplannen een integrale paragraaf Cultuurhistorie op. Hierin wordt voor het plangebied van het betreffende bestemmingsplan een inventarisatie en een analyse van de aanwezige cultuurhistorische waarden gepresenteerd. Aan deze inventarisatie zullen/ kunnen consequenties ten opzichte van het vaststellen van een dubbelbestemming cultuurhistorie en/ of archeologie verbonden worden.
Toetsingskader
In 1992 ondertekende Nederland mede het zogenaamde Verdrag van Valletta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening van de Monumentenwet 1988 alsmede een aanvulling op of wijziging van bepaalde artikelen in enkele andere wetten. Deze wijzigingswet is beter bekend als de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die op 1 september 2007 van kracht werd. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen, zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden (artikel 4), dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening (artikel 5) en het 'veroorzakersprincipe' (artikel 6). Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.
De gemeente Sluis heeft daarnaast eigen archeologiebeleid vastgesteld (laatste herziening in 2017).
Onderzoek
Volgens de archeologische beleidskaart (zie figuur 2.9) valt het projectgebied in een gebied met een lage verwachting (categorie 6). Deze gebieden zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Worden desondanks bij graafwerkzaamheden archeologisch waardevolle resten tijdens de aanleg aangetroffen, dan dient hiervan direct melding te worden gemaakt.
Figuur 2.9 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Sluis (bron: Archeologiebeleid & Onderzoeksagenda Sluis 2017 Eerste herziening)
Conclusie
Het aspect archeologie staat de ontwikkeling niet in de weg.
2.3.13 Landschap
Toetsingskader landschap
Het toetsingskader voor wat betreft het onderdeel 'landschap' wordt gevormd door het beleidskader voor het Nationaal Landschap(zie hoofdstuk 2.2.1). Binnen Nationale
Landschappen geldt 'behoud door ontwikkeling' als uitgangspunt. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen zijn nader beschreven in het Omgevingsplan Zeeland.
Toetsing
De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap hebben géén betrekking op het projectgebied.
Conclusie
De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap zijn niet van toepassing op de ontwikkeling van Duinplein Oost 2020.
2.3.14 Cultuurhistorie
Bij cultuurhistorische waarden aangaande gebouwd erfgoed gaat het over de positieve waardering van bouwsporen, objecten, patronen, structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken.
Toetsing en conclusie
De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 2.10 is te zien dat in het projectgebied of in de directe omgeving hier van geen cultuurhistorisch waardevolle elementen liggen waar de ontwikkeling effect op zou kunnen hebben. Dit aspect staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.
Figuur 2.10 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart, plangebied rood omrand (bron: geoweb provincie Zeeland)
2.4 Economische uitvoerbaarheid
2.4.1 Financiële aspecten
De gemeente Sluis is van mening dat de financiële uitvoerbaarheid is gewaarborgd. De grond met opstallen is in eigendom van de initiatiefnemer. De planvoorbereiding en -uitvoering wordt geheel uit particuliere middelen gefinancierd.
2.4.2 Grondexploitatie
In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Ten behoeve hiervan dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (Amvb) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Deze bouwplannen zijn aangewezen in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van deze Amvb is het bouwplan als dergelijk bouwplan aangemerkt. De gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is, als het totaal van exploitatiebijdragen minder bedraagt dan € 10.000,- dan wel dat er geen verhaalbare kosten zijn. In dit geval is het kostenverhaal anderszins verzekerd doordat een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer wordt gesloten. Hierin zijn ook afspraken over eventuele planschade vastgelegd.
2.4.3 Duurzaam beheer en exploitatie
De op te richten VvE zal ervoor zorg dragen dat een duurzaam beheer en onderhoud is gewaarborgd. De VvE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Andere partijen, zoals individuele eigenaren of verhuurders, hebben hierin geen zeggenschap en kunnen in dat opzicht ook niet worden gezien als de (rechts)personen die een voldoende kwaliteit waarborgen.
2.4.4 Conclusie
De economische uitvoerbaarheid van het project Duinplein Oost 2020 is afdoende gewaarborgd. Tevens vindt via een anterieure overeenkomst kostenverhaal plaats. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. Voor het realiseren en behoud van een hoogwaardig recreatief aanbod zijn voldoende waarborgen aanwezig.