Molenstraat 63

1.1 Algemeen

De zussen Anniek en Jeannice Adriaansens zijn voornemens om het voormalige schoolgebouw dat zich op het perceel Molenstraat 63 te Waterlandkerkje bevindt aan te kopen met als doel hier zowel te wonen als een deel van het bestaande pand in te richten en te gebruiken voor maatschappelijke doeleinden.

Realisering van het initiatief is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Kleine kernen Sluis', vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sluis op 27 juni 2013. Aan het betreffende perceel is een bestemming 'Maatschappelijk' toegekend, welke bestemming de vestiging van een woning niet zonder meer toestaat. Wel bevat het, recent in werking getreden, bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid om de bestaande bebouwing te benutten om één woning en een maatschappelijke functie en/of praktijkruimte te realiseren. Hierin is onder meer voorzien om vrijkomende bebouwing te beschermen tegen verval door hergebruik toe te staan. De mogelijkheid voor de realisatie van een woning gecombineerd met een maatschappelijke functie lag hierbij voor de hand.

Nu dit in de voorschriften van een bestemmingsplan is aangegeven, is een wijziging van het bestemmingsplan door het college van burgemeester en wethouders mogelijk. Dit is geregeld in artikel 3.6, lid 1, sub a van de Wet ruimtelijke ordening.

1.2 Planuitwerking

1.3 Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit drie hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het geldende beleidskader kort toegelicht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 gemotiveerd waarom er in dit geval sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ten slotte wordt in hoofdstuk 4 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond.

2.1 Rijksbeleid - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Er is in dit geval sprake van de realisatie van nieuwe functies, waaronder een woning, binnen bestaande bebouwing, zodat ontwikkeling niet van invloed is op de genoemde nationale belangen.

2.2 Provinciaal beleid

2.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Kleine kernen Sluis

Waterlandkerkje is aan te merken als woonkern, beperkt van omvang en met een eenvoudige historische structuur. Deze bepaalt nog steeds het ruimtelijk karakter van de kern. Het eerste stuk van de Molenstraat en het Redouteplein vormen het centrum van het dorp, waar zich ook de bijzondere functies zoals het dorpshuis, de kerk en, tot aan dit moment, de school bevinden. Deze basisschool is niet langer in gebruik en in het bestemmingsplan is dan ook door middel van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid gecreëerd om binnen de bestaande bebouwing één woning te realiseren met de mogelijkheid voor een maatschappelijke functie of praktijkruimte met een oppervlakte groter dan 50 m². Door middel van deze herbestemming wordt verval van de bestaande bebouwing, waarin de vestiging van een volledig maatschappelijke functie conform de bestemming niet meer te verwachten valt, voorkomen.

De wijzigingsbevoegdheid houdt in dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming 'Maatschappelijk' kan wijzigen in de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat:

• a. de bestaande bebouwing kan worden benut om 1 woning en een maatschappelijke functie en/of praktijkruimte met een oppervlakte groter dan 50 m² te realiseren;
• b. bij sloop van de huidige bebouwing maximaal 1 vrijstaande woning mag worden gebouwd;
• c. de goothoogte maximaal 4 m bedraagt;
• d. ingeval van een nieuwe woning de bouwdiepte maximaal 14 m en de breedte van de woning maximaal 12 m bedraagt;
• e. de voorgevel van de nieuw te bouwen woning minimaal 2 m uit de voorste perceelsgrens is gelegen;
• f. de parkeervraag op eigen terrein dient te worden gerealiseerd;
• g. een bijdrage aan het Fonds Woningbouwontwikkeling (herstructureringsbijdrage) voldaan moet worden;
• h. de regels ten aanzien van de bestemming 'Wonen' van overeenkomstige toepassing worden verklaard.

Aan de wijzigingsbevoegdheid kan toepassing worden gegeven, uitgaande van de realisatie van één woning binnen de bestaande bebouwing en circa 60 m² aan maatschappelijke functies zoals hiervoor omschreven. Op de onderdelen als genoemd onder f tot en met h wordt later in dit plan ingegaan. Ook hieraan wordt overigens voldaan.

Figuur 2.1 uitsnede bestemmingsplankaart, plangebied is blauw omkaderd

2.4 Conclusie

Zowel de gemeente als de provincie streven naar een woon-, werk- en leefklimaat dat past bij de wensen van de inwoners. Binnen de kaders van het bestaand gebied en bestaande bebouwing staan het provinciaal, noch het gemeentelijk beleid aan de beoogde ontwikkeling in de weg.

3.1 Archeologie en cultuurhistorie

3.2 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen eisen dat er onderzoek is uitgevoerd naar bodemverontreiniging. In onderhavig geval is geen sprake van een bouwplan, de woning en beoogde maatschappelijke functies worden ondergebracht in bestaande bebouwing. Een bodemonderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

3.3 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen. Er is geen route gevaarlijke stoffen aangewezen in of nabij het plangebied. Externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.4 Flora en fauna

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur.

Toetsingskader

Flora- en faunawet (soortbescherming)

Wat de soortenbescherming betreft is de Flora- en faunawet van belang. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV).

Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming)

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan.

Er zijn geen Natura 2000-gebieden in de nabijheid gelegen, die nadelige gevolgen zouden kunnen ondervinden van de voorgenomen activiteit. Het perceel is geen onderdeel van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Het perceel is, naast de bestaande bebouwing, geheel ingericht en in gebruik als schoolplein. Wel bevinden zich hier enkele bomen. Het schoolplein zal, met uitzondering van de benodigde verharding ten behoeve van het parkeren, worden geamoveerd en worden vervangen door een tuin voor de woning. De bomen blijven hierbij vanzelfsprekend behouden. Deze 'vergroening' kent enkel positieve effecten voor in de omgeving voorkomende flora en fauna.

3.5 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidshinder bij geluidsgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen van door het aanhouden van voldoende afstand ten opzichte van geluidsproducenten (industrie, wegverkeer etc.) of het treffen van andere maatregelen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet dan uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is door Rho adviseurs voor leefruimte een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten zijn verwoord in een memo van 7 februari 2014, 'Onderzoek wegverkeerslawaai en parkeren Molenstraat 63 in Waterlandkerkje'. Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Het volledige memo is bijgevoegd als bijlage 1.

De beoogde ontwikkeling ziet toe op de toevoeging van een woning in een, overwegende, woonstraat. Nu er geen sprake is van milieu-invloed van omliggende bedrijfsactiviteiten, ook niet voor wat betreft geluid, is een voldoende woon- en leefklimaat gewaarborgd. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen beperking voor de nieuw te realiseren woning.

Kabels en leidingen

3.6 Kabels en leidingen

Het plangebied bevat geen planologisch relevante kabels en leidingen.

3.7 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. De realisatie van een woning met beperkte maatschappelijke functies draagt niet 'in betekenende mate' bij aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Toetsing aan de grenswaarden kan dus achterwege kan blijven.

3.8 Milieuhinder

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. In de omgeving zijn geen relevante bedrijfsactiviteiten aanwezig. Het opslagbedrijf op nummer 63A kan door de beperkte milieucategorie 2 niet als zodanig worden aangemerkt. Bovendien is er sprake van een bestaand woongebied zodat er voor de vestiging van en reeds gevestigde bedrijfsmatige activiteiten al beperkingen zijn. De te realiseren woning is voor het opslagbedrijf, dat is gevestigd op nummer 63A, dan ook niet als maatgevend te beschouwen. Milieuhinder vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.9 Verkeer en parkeren

Het gaat in dit geval om de toevoeging van een woning en een oppervlakte van circa 60 m² aan maatschappelijke functies. Dit gebruik zal ten aanzien van het aantal verkeersbewegingen nauwelijks gevolgen hebben voor de verkeersafwikkeling in de Molenstraat, de nieuwe woning en de beperkte oppervlakte aan maatschappelijke functies komen immers in de plaats van een gebruik als schoolgebouw. Bovendien is een eenvoudige en vlotte ontsluiting op de Turkeijeweg/Philipsweg aanwezig.

In de huidige situatie is het perceel aan de Molenstraat 63 in Waterlandkerkje enkel bestemd voor maatschappelijke functies. In de toekomstige situatie wordt binnen de bestaande bebouwing een woning gerealiseerd en wordt 59,5 m² aan bruto vloeroppervlak bestemd voor maatschappelijke doelen, zoals eerder omschreven. Deze maatschappelijke functies hebben een lokaal karakter en zijn voornamelijk gericht op bezoekers uit de kern zelf.

In de wijzigingsregels van het vigerende bestemmingsplan is opgenomen dat de parkeerbehoefte geheel op eigen terrein opgevangen dient te worden. In dat kader is voor de ontwikkeling een parkeerberekening opgesteld. Hiervoor is aangesloten bij de parkeerkencijfers van het CROW, opgenomen in publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Voor de woning geldt, uitgaande van een niet-stedelijke omgeving (bron: CBS) en een ligging binnen het restgebied van de bebouwde kom, een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen. Voor het maatschappelijk deel is, op basis van de mogelijkheid tot het organiseren van filmavonden, uitgegaan van de parkeernorm voor filmhuizen. In vergelijking met de overige activiteiten die binnen dit deel van het pand plaatsvinden, levert dit de hoogste parkeervraag op (worstcasesituatie). Voor filmhuizen geldt een parkeernorm van 6,9 parkeerplaatsen per 100 m² bruto vloeroppervlak. Op basis hiervan geldt voor de maatschappelijke functies een maximale parkeerbehoefte van 4,1 parkeerplaatsen. Uit de berekeningen blijkt dat op het eigen terrein in totaal 6 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. Voor deze parkeerplaatsen is ruimte gereserveerd aan de achterzijde van het perceel. Hier is een strook van 16 m aanwezig, waar de aanleg van 6 haakse parkeervakken is voorzien. Bij het ontwerp dient, ten behoeve van de functionaliteit, rekening gehouden te worden met voldoende ruimte voor het in- en uitrijden van deze parkeerplaatsen.

Binnen de ontwikkeling wordt voorzien in de opvang van de parkeerbehoefte op eigen terrein. Het aspect parkeren staat de ontwikkeling zodoende niet in de weg.

3.10 Water

Per 1 november 2003 is door een wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht geworden. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Bestaande situatie

De bestaande situatie voorziet in bebouwing en volledige verharding door het gebruik als schoolplein.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden de beoogde functies, waaronder een woning, gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. Het grootste deel van de verharding wordt geamoveerd ten behoeve van de aanleg van een tuin bij de woning. De oppervlakte van de overblijvende verharding is nog niet bekend, dit is afhankelijk van de situering van de noodzakelijke 6 parkeerplaatsen en een mogelijke rijroute over het perceel. Wel staat vast dat de situatie ten opzichte van de bestaande situatie aanzienlijk zal verbeteren. Voor de beoogde ontwikkelingen behoeven geen maatregelen ten aanzien van waterberging te worden getroffen.

3.11 Conclusie

Milieuaspecten ten aanzien van de ontwikkeling van een woning met beperkte maatschappelijke functies op het perceel Molenstraat 63 te Waterlandkerkje zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

4.1 Financiële uitvoerbaarheid

De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemers. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Verbeelding

Met dit wijzigingsplan is voor het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk' vervallen. Voor het perceel is een bestemming 'Wonen' opgenomen, alsmede de functieaanduidingen 'erf' en 'maatschappelijk'. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4, die reeds aan het perceel was toegekend, blijft behouden.

5.2 Voorschriften

De voorschriften van het bestemmingsplan Kleine kernen Sluis gelden tevens voor het plangebied van onderhavig wijzigingsplan. Om binnen het plangebied de beoogde ontwikkeling van de maatschappelijke functies te kunnen laten plaatsvinden, is daarbij een aanvulling van de voorschriften opgenomen. De bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Wonen' is aangevuld met de bepaling dat ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.