| Plan: | Zwaanstraat 13, Eede |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1714.wpzwaanstraat13-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan
Op het perceel Zwaanstraat 13, bestaande uit de kadastrale percelen ADB0044, sectie G en ADB00273, sectie F, gelegen ten noorden van de kern Eede in de gemeente Sluis, staan enkele leegstaande en verouderde bedrijfsgebouwen. Deze gebouwen werden voornamelijk gebruikt voor het bewerken en opslaan van vlas. Deze activiteiten zijn beëindigd en de gebouwen zijn niet bruikbaar voor andere activiteiten. In dat licht is het voornemen om deze bedrijfsgebouwen, met een oppervlakte van 577 m2, te slopen en te vervangen door een nieuwe woning in het kader van de ruimte-voor-ruimte-regeling.
Figuur 1.1 geeft een beeld van de ligging van de locatie aan de noordzijde van Eede. Figuur 1.2. geeft aan welke gebouwen gesloopt worden.
Figuur 1.1. Ligging plangebied Zwaanstraat 13
Figuur 1.2. Te slopen gebouwen
De betreffende percelen maken onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Sluis. Daaraan is de bestemming Wonen - 2 toegekend, waarbij één woning is toegestaan, zijnde de bestaande woning Zwaanstraat 13. De bestemming Wonen - 2 kan op basis van artikel 28.6.2. (compensatiewoningen) gewijzigd worden, waarbij onder voorwaarden de bouw van een nieuwe woning kan worden toegelaten, ter compensatie va nde sloop van onbruikbare, detonerende of niet-waardevolle bebouwing.
Voorliggend wijzigingsplan voorziet in toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende percelen. Bijlage 1 bij deze toelichting bevat een beschrijving van het plangebied in relatie tot de omgeving en van de beoogde ontwikkeling.
1.2 Afweging en conclusie
Ter onderbouwing van de beoogde ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld (Ruimtelijke onderbouwing Zwaanstraat 13, Eede; d.d. 17 november 2017). Daarin wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en getoetst aan het geldende beleid van rijk, provincie en gemeente (waaronder de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 28.6.2 uit het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Sluis) en aan de relevante planologische en milieu-aspecten. Uit de opgenomen toetsing blijkt dat de ontwikkeling past in het beleid van rijk, provincie en gemeente, dat voldaan wordt aan de wijzigingsregels uit artikel 28.6.2 van het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Sluis en dat er overigens vanuit de relevante planologische aspecten geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Dat betekent dat het bestemmingsplan kan worden gewijzigd. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing, die als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.
Hoofdstuk 2 Toelichting op het juridische plan
Dit wijzigingsplan is een wijziging van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Sluis, zoals dat op 23 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Sluis. De wijziging vindt plaats op basis van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 28, lid 6.2 van dat basisplan. Op basis van die bepaling wordt de bouw van een extra woning mogelijk gemaakt binnen het bestemmingsvlak Zwaanweg 13 in Eede.
Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan bestaat uit het geldende bestemmingsvlak met de bestemming Wonen - 2 voor Zwaanweg 13. Aan het bestemmingsvlak wordt de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden: 2' toegevoegd.
Omdat er sprake is van een wijzigingsbevoegdheid is het opstellen van een complete set regels niet noodzakelijk en volstaat een verwijzing naar de regels van het basisplan. De regels van de bestemmingen 'Wonen - 2' en 'Waarde - Archeologie - 2' uit het basisplan blijven daarmee van toepassing. De nieuwe woning en bijgebouwen dienen dan ook te voldoen aan de regels van de bestemming Wonen - 2. Daarnaast is de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden: 2' toegevoegd en van toepassing. Daarnaast is de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' van toepassing. Deze aanduiding heeft betrekking op de mogelijkheid om nieuwe landschapscampings mogelijk te maken.
Om te verzekeren dat de oppervlakte van de bijgebouwen op het perceel Zwaanstraat 13 wordt verkleind met 577 m2, om de realisatie van een nieuwe compensatiewoning mogelijk te maken, wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het wijzigingsplan. Op grond daarvan kan omgevingsvergunning bouwen voor de tweede woning alleen worden verleend als verzekerd is dat 577 m2 bijgebouwen worden gesloopt. Bovendien is een bepaling opgenomen waarmee de betreffende oppervlakte bijgebouwen niet langer onderdeel uitmaakt van de bestaande-matenregeling.
Verder dienen volgens paragraaf 3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening standaardregels in bestemmingsplan te worden opgenomen. In artikel 1.1.1 sub 3 van dat besluit is bepaald dat onder een bestemmingsplan ook een wijzigings- of uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6. eerste lid onder a of b van de Wet ruimtelijke ordening wordt verstaan. Om deze reden zijn ook een Anti - dubbeltelregel en Overgangsrecht opgenomen.