Mosbroekseweg 2 Waalre

2.3.1 Algemeen

Het planvoornemen behelst om te beginnen de sloop van het woonhuis, de carport en het tuinhuisje. De voormalige varkensstal zal deels worden hergebruikt waarbij de fundering volledig behouden blijft en het achterste deel van de schuur, op het dak na, zal blijven staan. Het huidige woonhuis voldoet niet meer aan de huidige eisen, is esthetisch "niet optimaal", matig uitgebouwd aan de achterkant en heeft asbest in het dak. De voormalige varkensstal is momenteel als schuur in gebruik en heeft een asbest golfplaten dak. Na verwijdering van het dak en deels sloop zal op het westelijke gedeelte een nieuwe levensloopbestendige woning worden gerealiseerd, het oostelijke deel zal op het dak na behouden blijven en ingericht worden als schuur.

Op deze manier ontstaat er een groot open perceel waarop genoeg ruimte is voor een levensloopbestendige woning met inpandige schuur die zowel esthetisch als bouwtechnisch een kwaliteitsverbetering betreft voor het perceel en haar directe omgeving. Deze woning zal uiteraard voldoen aan hedendaagse normen betreffende comfort, bouwmaterialen, isolatie en uitstraling. Dit is een sterke verbetering ten opzichte van de huidige woning. Een deel van de bestaande bomen zullen behouden blijven en een aantal zullen er worden verplaatst, de overige begroeiing zal worden gerooid.

Impressie van de huidige situatie en de beoogde situatie.

Impressie van de gewenste planologische situatie

2.3.2 Kwaliteitsverbetering

Om te beginnen is er sprake van een kwaliteitsverbetering omdat er verouderde bestaande bebouwing wordt gesloopt. Daarnaast komt er in de nieuwe situatie maar liefst 275m2 minder bebouwing voor terug. Hierdoor ontstaat er meer openheid op het perceel en is er sprake van minder bebouwing in het buitengebied. Deze bebouwing bestaat ook nog eens uit slechts één gebouw, waarbij de oude schuur deels wordt hergebruikt, in plaats van de huidige drie. Het totale bouwvolume van het hoofdgebouw (de woning in dit geval) neemt echter wel toe van 750 m3 naar 1150 m3. De motivatie hieromtrent komt aan bod in paragraaf 2.3.3.

De oude varkensstal wordt deels hergebruikt (de schuur) en deels herbouwt als woonhuis. Het geheel krijgt een esthetisch verantwoorde uitstraling dat de toetsing door welstand kan doorstaan. Hierbij zal er gebruik worden gemaakt van de fundering, vloer en delen van de bakstenen gevels van de oude stal, er is dus ook sprake van een vorm van hergebruik. Om de woning goed aan te laten sluiten bij het landelijke karakter van het buitengebied is ervoor gekozen om een zogenaamde 'schuurwoning' te bouwen. De woning krijgt een uitstraling die wat weg heeft van een schuur waarbij het dak een steilere helling krijgt dan de oude varkensstal. Hetgeen in overeenstemming is met de in het bestemmingsplan voorgeschreven minimale dakhelling van 40 graden is. De vorm en de constructie worden zoals die van een schuur, echter zal er een woning in worden gesitueerd. Uiteraard wordt er gewerkt met duurzame materialen zoals een pannen dak in plaats van golfplaten en gevels van gekeimde baksteen. Het huis wordt verder in houtskelet bouw uitgevoerd. Daarnaast wordt de nieuwe woning verder van de Mosbroekseweg gepositioneerd dan de huidige woning en is parkeren, uit het zicht, achter de nieuwe bebouwing voorzien, ook dit zijn ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen.

Geheel in lijn met het streven van de gemeente Waalre wordt geprobeerd het huis energie neutraal te bouwen. Het huis zal namelijk luchtdicht worden, voorzien van voldoende isolatie in de vorm van milieuvriendelijke cellulose-vlokken isolatie en triple glas. Daarnaast zullen er een WTW (warmte terugwin) installatie en PVT panelen (leveren warmte én elektriciteit) worden geïnstalleerd. De gasaansluiting kan hierdoor worden afgesloten. Tot slot wordt er ten behoeve van verwarming en warm water, voor zover niet verkregen uit het PVT systeem, een CO2 neutrale pellet ketel geïnstalleerd.

Verdere uitwerking van de beoogde woning

2.3.3 Motivatie bouwvolume

De huidige bebouwing neemt door het uitbouwen van de huidige woning danwel het vervangen van de de huidige woning door een nieuwe grotere woning op het huidige bouwvlak met 250 m3 toe. Het totale gebouwde volume gaat daarmee van 2600 m3 naar 2850 m3.

De wens is echter om de schuur deels tot woning te verbouwen en het huidige huis en schuurtje af te breken. Aanvullende wensen zijn dat het huis levensloop bestendig is en dus alle kamers op de begane grond heeft. Het begane grond oppervlak is dus maatgevend.

Alternatief 1

De meest eenvoudige manier om aan de 750m3 eis te voldoen is om een deel van de schuur door middel van een muur af te scheiden van de rest en dit als hoofdbouw te bestempelen en als zodanig van binnen in te richten. Dit is echter architectonisch een zeer slechte oplossing. Men behoudt het uiterlijk van een varkensstal. Een 2de probleem is het feit dat de zijgevels, na het aanbrengen van een geïsoleerde vloer op de huidige vloer, met 2 meter hoogte te laag zijn. Daarbij voldoet het niet aan de richtlijnen in de welstandsnota voor het buitengebied van een minimale dakhelling van 40 graden van het dak op de hoofdbouw. Het voordeel is wel dat dit veruit de goedkoopste oplossing is om een woning van 750m3 te creëren. Nadeel is dat het er ook als een goedkoop gebouw uitziet. Het totale volume is bij deze keuze ongeveer 1950 m3.

Impressie van alernatief 1

Alternatief 2

Een alternatieve oplossing is de hoofdbouw in de lengte te positioneren en delen van de schuur te verwijderen ten einde bruikbare, dus voldoende hoge, gevels te verkrijgen. Dit blijft wel esthetisch en architectonisch onder de maat. Ook dit voldoet het niet aan de richtlijnen in de welstandsnota van een minimale dakhelling van 40 graden.

Impressie van aletrnatief 2

Alternatief 3 (gekozen alternatief)

Wanneer het dak symmetrisch wordt gemaakt en een helling van 40 graden krijgt ontstaat een gebouw zoals weergegeven in de volgende impressie. Hoewel het leef oppervlak van de woning gelijk blijft zoals bij de woning zoals geschetst bij alternatief 2 neemt het volume wel toe. Het totaal volume van dit ontwerp is met 1950 m3 gelijk aan de oorspronkelijke schuur. Het volume van het hoofdgebouw wordt in dit geval 1150 m3 en de schuur 800 m3.

Impressie van alternatief 3

Conclusie

Het huidige volume aan bebouwing is momenteel 2600 m3. Het totale volume aan bebouwing wanneer verbouwd wordt conform de regels uit het geldende bestemmingsplan is 2850 m3. Het totale volume van de bebouwing wanneer de schuur deels verbouwd wordt tot woning is 1950 m3. Een aanpassing van het bestemmingsplan resulteert dus in een vermindering van 900 m3 aan bebouwing. Er is danwel sprake van een toename van het bouwvolume echter is hier visueel gezien niets van te merken. Vanuit visueel oogpunt ontstaat zoals reeds gesteld juist meer openheid op het perceel doordat er slechts 1 gebouw overblijft en deze dusdanig gepositioneerd wordt dat de bebouwing het doorzicht en daarmee het gevoel van ruimte niet langer blokkeert.

2.3.4 Landschappelijke inpassing

Momenteel is het perceel aan beide flanken grotendeels dicht begroeid. Hierdoor heeft het perceel een gesloten uitstraling. In vergelijking met de huidige situatie zal er meer openheid worden gecreëerd binnen het plangebied. Daarnaast wordt er ter extra compensatie en ter bescherming van het toekomstige groen de bestemming 'Tuin' verruimd tot aan de zijdelingse perceelsgrens van de woning. Het volledige Landschappelijk inpassingsplan is opgenomen als Bijlage 1 bij de regels en middels een voorwaardelijke verplichting verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

Het landschappelijke inpassingplan

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om zelf oplossingen te creëren. Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen.

Het Rijk zet zich voor wat betreft het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte worden drie hoofddoelen genoemd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de onderwerpen van nationaal belang benoemd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig plangebied zijn als volgt:

• verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
• ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Betekenis voor het plangebied

De SVIR voorziet niet direct in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de SVIR gelden. In algemene zin kan worden opgemerkt dat middels deze ruimtelijke onderbouwing invulling wordt gegeven aan de vereiste zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming (nationaal belang 13).

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en overprogrammering worden voorkomen. Door middel van de 'ladder van duurzame verstedelijking' vindt een toetsing plaats.

Stedelijke ontwikkeling

Uit de redactie van artikel 6.1.2, lid 2 Bro blijkt dat de ladder slechts van toepassing is op ruimtelijke besluiten die een 'stedelijke ontwikkeling' mogelijk maken. Dit begrip is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In dit geval is er dus sprake van een stedelijke ontwikkeling en één woningbouwontwikkeling.

Wijziging ladder

In juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij de afzonderlijke treden zijn losgelaten. De eerste en de tweede trede worden samengevoegd en de derde trede komt te vervallen, waardoor sprake zal zijn van een meer integraal afgewogen toets. Van een ladder kunnen we dan dus eigenlijk niet meer spreken. Daarnaast wordt de uitgebreide motivering beperkt tot nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied. Verder wordt het in de praktijk als lastig ervaren begrip 'actuele regionale behoefte' vervangen door het eenvoudiger begrip 'behoefte' en wordt een nieuw onderdeel toegevoegd waarmee het mogelijk wordt een dubbele Laddertoets bij flexibele planvorming te voorkomen. Uiteindelijk zal de gewijzigde Ladder via het invoeringsbesluit van de Omgevingswet worden ingevoegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. De strekking van de Ladder blijft daarbij gelijk.

Betekenis voor het plangebied

In dit geval is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling aangezien er slechts 1 woning mogelijk wordt gemaakt op een kavel waar momenteel reeds een woning staat. Per saldo veranderd er dus niets aan het aantal woningen binnen de gemeente Waalre. Toetsing aan de ladder is dan ook niet aan de orde. Daarmee is niet gezegd dat in het geheel voorbij kan worden gegaan aan de afweging waarom 'de ladder' vraagt. In het kader van de uitvoerbaarheid speelt deze afweging namelijk ook een rol. Zoals blijkt uit eerdere en volgende paragrafen, is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Er wordt immers bestaande bebouwing (waaronder een woning) gesloopt en er wordt gebruik gemaakt van een bestaande fundering en een deel van de oude schuur. Daarnaast is er sprake van een kwaliteitsverbetering in het buitengebied door middel van landschappelijke inpassing. Beide aspecten (compensatie en kwaliteitsverbetering) zijn vereist bij ontwikkelingen in het buitengebied en dit planvoornemen voldoet hieraan.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De SVIR (zie paragraaf 3.2.1) bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur (EHS), erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Betekenis voor het plangebied

Het Barro voorziet niet in onderwerpen die van invloed zijn op dit planvoornemen. Het Barro vormt dan ook geen belemmering voor het planvoornemen.

3.2.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Voor een aantal onderwerpen uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geldt dat de regels worden uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Het gaat hierbij om; aanwijzing radarverstoringsgebieden, reserveringsgebieden hoofdwegen en landelijke spoorwegen en militaire terreinen geen deel uitmakend van de ecologische hoofdstructuur, alsmede enkele andere wijzigingen.

Betekenis voor het plangebied
Het plangebied valt binnen het Radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Het radarverstoringsgebied heeft betrekking op de toegestane bouwhoogte van bouwwerken dan wel windturbines. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van één vrijstaande woning bestaande uit twee bouwlagen met kap. Met de realisatie van de woning. De woning zal niet hogen zijn dan de toegestane hoogte van 90 meter. Vanuit het Rarro gelden derhalve geen beperkingen voor het planvoornemen.

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014

Op 19 maart 2014 is de structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 (SVRO) in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Belangrijke beleidswijzigingen hebben betrekking op de realisatie van natuur en de transitie naar zorgvuldige veehouderij in Brabant.

De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijk beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken.

Uitsnede van de visiekaart met het plangebied, dat valt binnen de groen blauwe mantel, rood omlijnd

Groenblauwe mantel

Het gehele plangebied valt binnen de groenblauwe mantel. Deze mantel bestaat overwegend uit gemengd landelijk gebied met belangrijke nevenfuncties voor natuur en water. Het zijn gebieden grenzend aan het kerngebied natuur en water die bijdragen aan de bescherming van de waarden in het kerngebied. Het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, water (-beheer) en landschap is in de groenblauwe mantel een belangrijke opgave. Vormen van grondgebonden agrarisch grondgebruik zijn van blijvend belang voor de ontwikkeling van groene en blauwe waarden. Binnen het gebied liggen kansen voor recreatie en toerisme. Ook een aantal groene gebieden door én nabij het stedelijk kralensnoer zijn onderdeel van de groenblauwe mantel.

De waarden in de groenblauwe mantel zijn vaak gekoppeld aan landschapselementen (zoals houtwallen en heggen), het watersysteem (zoals de aanwezigheid van kwel) en het voorkomen van bijzondere planten en dieren. De groenblauwe mantel is opgebouwd uit een aantal deelgebieden die vanuit het bodem- en watersysteem essentieel zijn voor het behoud en ontwikkeling van:

• de natuurwaarden van Noord-Brabant en/of;
• van belang zijn voor het opvangen van omgevings- en klimaatinvloeden op het
• kerngebied groenblauw en/of;
• hoge actuele of potentiële natuurwaarden hebben en/of;
• van belang zijn voor de geleding tussen steden, de groenblauwe verbinding en dooradering door het stedelijk netwerk en het agrarische cultuurlandschap.

Relevant beleid

Het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, water (-beheer) en landschap is een belangrijke opgave binnen de groenblauwe mantel. Waar mogelijk zet de provincie in op herstel van de kwelstromen. Nieuwe ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel zijn mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap. De versterking van de binnen de groenblauwe mantel aanwezige leefgebieden voor plant- en diersoorten vraagt daarbij specifieke aandacht. Het beleid is er op gericht dat de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap toeneemt. Ontwikkelingen passen qua aard en schaal bij het ontwikkelingsperspectief voor de groenblauwe mantel en houden rekening met omliggende waarden. Dit wordt betrokken bij de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Een (verdere) ontwikkeling van kapitaalintensieve functies, zoals stedelijke ontwikkelingen, (bezoekers)intensieve recreatie en concentratiegebieden voor intensieve landbouwfuncties zijn strijdig met de doelen die in de groenblauwe mantel worden nagestreefd. De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze intensievere functies zijn dan ook beperkt.

Betekenis voor het plangebied

Het planvoornemen voorziet in een kwaliteitsverbetering binnen de groenblauwe mantel. Er is namelijk sprake van een ruimtelijke verbetering door het slopen van een verouderde woning, varkensstal en carport en de realisatie van een karakteristieke, eigentijdse en duurzame woning met een fraaie uitstraling welke ruimtelijk gezien beter wordt ingepast dan de huidige bebouwing. Hierdoor ontstaat er, in combinatie met de landschappelijke inpassing, een gebied dat een bijdrage levert aan het cultuurhistorische waardevolle landschap binnen de groenblauwe mantel. Er wordt tevens een karakteristieke doorkijk gecreëerd die een bijdrage levert aan de belevingswaarde van het gebied.

3.3.2 Verordening ruimte 2014

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening ruimte opgesteld. Provinciale Staten hebben in hun vergadering op 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 integraal opnieuw vastgesteld. De gewijzigde verordening is op 15 juli 2015 in werking getreden.

Themakaart 'Natuur en Landschap' uit de Verordening ruimte 2014. Naast de Groenblauwe mantel valt het plangebied ook binnen het 'Attentiegebied - Natuurnetwerk Brabant'

Groenblauwe mantel

De groenblauwe mantel vormt het gebied tussen het kerngebied groenblauw uit de Structuurvisie RO (in deze verordening: het Natuurnetwerk Brabant) en het landelijk gebied, alsook het stedelijk gebied. De mantel beschermt het kerngebied groenblauw en zorgt voor verbinding met het omliggende gebied. De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit multifunctioneel landelijk gebied met grondgebonden landbouw.

Cultuurhistorie

Het plangebied valt overigens ook binnen het thema cultuurhistorie. Hierin draait het om complexen van cultuurhistorisch belang, aardkundig waardevolle gebieden en cultuurhistorische vlakken.

Attentiegebied - Natuurnetwerk Brabant

Het Natuurnetwerk Brabant (NNB) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met natuurwaarden van (inter-)nationaal belang. Voorbeelden van dergelijke gebieden in Brabant zijn: de bossen, de heide en vennen, de stuifduinen, de schraalgraslanden en wateren zoals rivieren en beken. Het doel van het NNB-beleid is het veiligstellen van ecosystemen en het realiseren van leefgebieden met goede condities voor de biodiversiteit. Deze leefgebieden zijn belangrijk voor dier- en plantensoorten. Het attentiegebied betreft gebieden gelegen rondom en binnen het Natuurnetwerk Brabant waar fysieke ingrepen een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding.

Relevant beleid

Het beleid in de groenblauwe mantel is gericht op het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, watersysteem en landschap. Binnen de groenblauwe mantel hanteert de provincie een 'ja, mits' benadering. De 'mits' is daarbij vooral gericht op de voorwaarde dat een ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken in het gebied. Deze voorwaarde wordt in het algemeen aan ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel gesteld en geeft daarmee verplichte invulling van de verplichte verbetering van de kwaliteit van het landschap.

Binnen het attentiegebied - Natuurnetwerk Brabant mogen er geen fysieke ingrepen mogelijk worden gemaakt die een negatief effect hebben op de waterhuishouding van het hierbinnen gelegen Natuurnetwerk Brabant. Concreet komt dit neer op het verzetten van meer dan 100m3 grond of op een diepte van meer dan 60 centimeter. Deze eisen zijn vertaald in het geldende bestemmingsplan middels de bestemming 'Waarde - Hydrologie'.

Betekenis voor het plangebied

Door middel van landschappelijk inpassing heeft het planvoornemen positieve invloed op de landschappelijke waarden en kenmerken binnen het plangebied en haar directe omgeving. Er worden immers karakteristieke doorzichten gecreëerd en er wordt verouderde bebouwing gesloopt wat resulteert in een kwaliteitsverbetering in het landschap. Hiermee wordt er voldaan aan de eisen gesteld binnen de 'ja, mits' benadering. Daarnaast wordt de beoogde woning gerealiseerd op de fundering van de oude varkensstal en wordt een deel van deze stal worden hergebruikt ten behoeve van een schuur. Hiermee wordt er niet tot nauwelijks in de grond geroerd. De grens van 100m3 en de diepte van 60 cm worden hierbij bij lange na niet overschreden. Het planvoornemen is dus niet van negatieve invloed op de bodem danwel de aanwezige waterhuishouding. Ter extra compensatie en ter bescherming van het toekomstige groen zal de bestemming 'Tuin' verruimd tot aan de zijdelingse perceelsgrens van de woning.Het planvoornemen past daarmee binnen de eisen gesteld in de Verordening ruimte. Dit neemt niet weg dat gemeenten op basis van regels (Artikel 2.2) gesteld in de verordening verplicht worden om eigen beleid te ontwikkelen op basis van de uitgangspunten in de verordening. Aan de regels gesteld in dit gemeentelijke beleid zal eveneens moeten worden voldaan. In paragraaf 3.4.4 wordt hier dieper op ingegaan.

3.4.1 Structuurvisie Focus op Waalre

Op 17 september 2013 is de structuurvisie Focus op Waalre vastgesteld. Het plan geeft een visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente als geheel. De gemeente Waalre is trots op het beeld van exclusiviteit, authenticiteit en dynamiek. Dit biedt kansen. De gemeente ziet het als een belangrijke uitdaging om die kansen te verzilveren daar waar dat kan, zonder dat dit ten koste gaat van de waarden en kwaliteiten. Wat betreft die waarden wordt ingezet op het versterken, uitdragen en beleefbaarder maken van deze waarden, waar mogelijk door gericht te investeren.

Toekomstige ontwikkelingen moeten geënt zijn op de bestaande waarden: zowel ervan profiteren en erop voortbouwen, maar ook door ze te respecteren en de kwaliteit ervan verder te versterken. De hoofdkoers voor het buitengebied wordt door 10 punten getypeerd. De voor het planvoornemen relevante punten zijn:

• Behoud en versterking van het beeld en de belevingswaarde van het buitengebied: voorkomen dichtslibben door het toevoegen van niet aan het karakter ondergeschikt zijnde bebouwing; behoud uitstraling bosgebied in de middenzone ook in de gebieden van de bosvilla's; het versterken van de ruimtelijke contrasten binnen de gemeente;
• Versterking van de groene randen, de groene lobben tussen en in de kernen, de overgangszones en het vrijhouden van de groene beekdalen;
• Faciliteren van woonruimte voor alle doelgroepen;
• Ruimte bieden voor particuliere initiatieven passend in het landschap;
• Samen met Eindhoven en betrokken partijen werken we aan een samenhangende, gemeenteoverstijgende gemengde groene zone aan de noordwestzijde, met in het landschap passende functies op het gebied van wonen, werken, recreatie en voorzieningen. Het groene accent heeft het primaat, gedacht kan daarom worden aan ontwikkelingen in de vorm van landgoederen en landhuizen.

Versterking bestaande kwaliteiten als randvoorwaarde

Naast het benutten van kansen waar mogelijk, wordt dus ingezet op behoud en versterking van de bestaande kwaliteiten op het gebied van natuur / water, cultuurhistorie en landschappelijk. Een belangrijke drager voor het bereiken van deze ambitie is het aanhaken op concrete ontwikkelingen en initiatieven van zowel particulieren, organisaties als ook van (semi)overheden. De belevingswaarde van deze kwaliteiten voor de mens, vormt hierbij een cruciaal aandachtspunt. Ontwikkelingen moeten zich voegen naar de kwaliteiten en kenmerken van een gebied, de beoogde (diversiteit aan) functie(s) en de daarbij horende versterking van de belevingswaarde. Eén van de gebieden waar wordt ingezet op kwaliteitsversterking, versterking karakter en belevingswaarde en het (met mate) doorontwikkelen van het huidige gebruik, afgestemd op economische en maatschappelijke trends in nauwe samenwerking met de bewoners, eigenaren, ondernemers en organisaties, betreft: de beekdalzone van de Dommel en het aangrenzende, in agrarisch gebruik zijnde gebied en de beekdalzone van de Tongelreep ter hoogte van het bebouwde gebied van Aalst en Ekenrooi. Hier maakt het plangebied onderdeel van uit.

Koers per focusgebied: Westrand Waalre

Binnen dit gebied voorziet de gemeente: kleinschalig wonen, ondernemen en boeren tussen dorp en Dommel en het versterken van de belevingswaarde van het Dommeldal. Als er binnen de gemeente Waalre al gebieden zijn waar agrarisch ondernemen ook naar de toekomst toe mogelijk moet zijn, is het gebied wel. Niet alleen als drager van het landschap, maar ook als economische functie. Maar dit betekent niet dat er geen ruimte is voor andere functies. In een dusdanig geliefd en gewild gebied, nabij de kern Waalre, de stad Eindhoven en omgeven door groengebieden, is het een logische ontwikkeling dat de agrarische sector geleidelijk ontwikkelt naar (kleinschalige) verbrede bedrijven. Dit betekent niet per definitie biologisch. Deze bedrijven kunnen verweven worden met natuurontwikkeling (langs de Dommel), landschapsversterking, extensieve en routegerichte recreatie en kleinschalige, dorpse woningbouwontwikkelingen passend bij het landschappelijke draagvermogen en met respect voor de waarden zoals het beschermde dorpsgezicht van Het Loon.

Relevante aspecten uit de beleidsmatrix

Betekenis voor het plangebied

Dit planvoornemen past binnen de hoofdkoers en de koers voor de westrand van Waalre welke de gemeente heeft omschreven in de visie Focus op Waalre. Er is namelijk sprake van behoud en versterking van de belevingswaarde van het buitengebied. Dichtslibben wordt voorkomen door deels sloop en deels hergebruik van bebouwing en het creëren van meer openheid binnen het plangebied door middel van landschappelijke inpassing. Daarnaast wordt er een unieke karakteristieke en luxe levensloopbestendige woning gecreëerd op particulier initiatief welke past in het bestaande landschap in het Dommeldal.

3.4.2 Woonvisie 2013

De Woonvisie 2013 is vastgesteld op 9 juli 2013 en geeft de basis voor de belangrijke opgaven waarvoor de gemeente staat op het gebied van het bouw- en huisvestingsbeleid. Naast de zorg voor de eigen inwoners speelt daarbij ook de regionale opvang een belangrijke rol.

Uitgangspunten

Aan de woonvisie liggen de volgende beleidsuitgangspunten ten grondslag:

• behoud van het authentieke dorpse, groene karakter van de gemeente;
• ruimte geven aan alle doelgroepen die graag in Waalre willen wonen;
• het benutten van de potenties van de gemeente voor hoogwaardige woonmilieus, mede als bijdrage aan de (economische) ontwikkeling van de regio;
• door z'n kwaliteiten en door de regionale betrokkenheid versterken van het vitale en dynamische karakter van Waalre;
• het optimaal gestalte geven aan een aanbod dat zowel voor de eigen inwoners als voor de regionale opvang ruimte biedt;
• een gelijkwaardige positie van de kernen Aalst en Waalre.

De gemeente wil haar beleid realiseren door als regisseur op te treden en woonconsumenten en marktpartijen te faciliteren om het wonen in de gemeente de gewenste impuls te geven.

Woningbouw en kwaliteit

De gemeente legt grote nadruk op levensloopbestendigheid, aanpasbaarheid, duurzaamheid en beeldkwaliteit. De gemeente wil vanuit haar regisseursfunctie afspraken maken met marktpartijen over de te realiseren producten en diensten. De belangrijkste acties ter uitvoering van de woonvisie zijn:

• de aanpassing van de differentiatie in bestaande plannen;
• de daadwerkelijke uitvoering van de plannen;
• inzet in SRE-verband in verband met de BOR-afspraken;
• het maken van prestatie-afspraken met corporaties en commerciële ontwikkelaars;
• het tegen het licht houden van de woonruimteverdeling;
• monitoring en waar nodig bijstelling van het beleid op basis van woningmarkt- en beleidsontwikkelingen, onder andere van het SRE;
• herziening van de Woonvisie elke 4 jaar.

Betekenis voor het plangebied

Het planvoornemen past binnen de uitgangspunten uit de 'Woonvisie 2013' omdat er sprake is van een ontwikkeling in het buitengebied die bijdraagt aan versterking en behoudt van het groene karakter waarbij er tevens sprake is van realisatie een levensloopbestendige woning in het hogere segment. Door het toepassen van hoogwaardige materialen, verschillende duurzame toepassingen welke een bijdrage leveren aan het milieu en de landschappelijke inpassing wordt er binnen het plangebied een uniek en hoogwaardig woonmilieu gecreëerd. Deze woning levert daarmee een bijdrage aan de differentiatie van het woningaanbod binnen het hogere segment binnen de gemeente Waalre en haar omgeving.

3.4.3 Welstandsnota

Het uiterlijk en de plaatsing van een gebouw mogen niet in strijd zijn met de redelijke eisen van welstand. Welke eisen dit zijn, heeft de gemeente Waalre vastgelegd in de welstandsnota ‘De kwaliteit van de leefomgeving gestuurd’. De welstandsnota beschrijf daarmee het welstandsbeleid dat de gemeente hanteert. Deze welstandsnota geeft de burger informatie en inzicht over de wijze waarop de welstandscommissie over bouwplannen zal adviseren. De criteria die bij deze advisering een rol spelen worden met de nota geobjectiveerd en gemotiveerd. De uitslag van de beoordeling van een bouwplan door de welstandscommissie wordt daardoor beter voorzienbaar. De gemeente Waalre hanteert in de welstandsnota drie typen criteria:

• Algemene criteria;
• Gebiedsgerichte criteria;
• Objectgerichte criteria.

De algemene criteria en objectgerichte criteria zijn voor de gehele gemeente gelijk, zij het dat specifiek voor reclame binnen de objectgerichte criteria wel een onderscheid is gemaakt naar verschillende gebieden. De gebiedsgerichte criteria variëren per gebied. Binnen deze criteria bestaan ook verschillende niveaus.

Buitengebied

Het buitengebied van Waalre is binnen de Gebiedsgerichte criteria aangemerkt als een apart gebied. Voor karakteristieke bebouwing, overige boerenerven, lintbebouwing of bebouwing in het beschermd dorpsgezicht Loon gelden specifieke welstandscriteria. Het welstandsbeleid in het buitengebied is gericht op het behouden van het waardevolle, cultuurhistorische landschap. De bebouwing vormt een onlosmakelijk onderdeel van het cultuurlandschap. Nieuwe bouwplannen worden getoetst aan verschillende criteria welke hier verder buiten beschouwing worden gelaten.

Betekenis voor het plangebied

Binnen het ontwerp van de nieuwe woning wordt rekening gehouden met verschillende welstandseisen uit de nota.

3.4.4 Uitwerking Rood-met-Groen instrumentarium

In het kader van de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant zijn gemeenten op basis van artikel 2.2. verplicht bij ruimtelijke procedures voor een ontwikkeling in het buitengebied, een regeling op te nemen die voorziet in een investering in de landschappelijke kwaliteit. Op basis van deze Uitwerking Rood-met-groen-instrumentarium zullen door belanghebbenden investeringen moeten worden gedaan in de verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Wat, hoeveel en hoe er geïnvesteerd moet worden wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

In de uitwerking zijn 3 categorieën opgenomen:

• Categorie 1: zijn de ontwikkelingen die niet gepaard hoeven te gaan met landschappelijke verbetering/investering.
• Categorie 2: zijn de ontwikkelingen die alleen gepaard hoeven te gaan met een landschappelijke inpassing.
• Categorie 3: zijn de ontwikkelingen die gepaard moeten gaan met een landschappelijke inpassing en een forfaitaire bijdrage.

Betekenis voor het plangebied

Dit planvoornemen valt onder categorie 3, de hierbij verplichte landschappelijke inpassing is opgenomen in paragraaf 2.3.4. Daarnaast dient er een forfaitaire bijdrage te worden geleverd. In een gesprek met de gemeente is afgesproken dat de initiatiefnemer een offerte zal laten opmaken door een hoveniersbedrijf. Het minimale bedrag dat geinvesteerd zal moeten worden betreft € 2.925,-. De initiatiefnemer zal hier aan voldoen. Voor de uitgebreidde Rood-met-Groen berekening van de gemeente wordt verwezen naar Bijlage 1. Het planvoornemen past hiermee binnen de eisen uit het rood-met-groen-instrumentarium.

4.9.1 Inleiding

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Deze paragraaf kan als zodanig worden beschouwd.

4.9.2 Watertoets

Bij ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, wordt in een vroeg stadium overleg gevoerd met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen en de invloed daarvan op de waterhuishouding. Uitgangspunt daarbij is dat negatieve effecten voor het watersysteem zoveel mogelijk moeten worden vermeden. In aansluiting op het landelijke beleid (NW4, WB21) hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de volgende afwegingsstappen doorlopen: hergebruik, infiltratie, berging, lozing op het oppervlaktewater, lozing op de riolering. Ten westen van het plangebied is een A-watergang gelegen.

Uitsnede van de legger van het Waterschap 'De Dommel'

Dubbelbestemming 'Waarde - Hydrologie'

Op het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Hydrologie' van toepassing. Deze gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de instandhouding van de waterhuishoudkundige situatie van de attentiegebieden Natuurnetwerk Brabant ten behoeve van de hierbinnen gelegen ecologische hoofdstructuur. Op deze gronden mag worden gebouwd ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen.

4.9.3 Invloed van het planvoornemen

Deze ruimtelijke onderbouwing maakt de realisatie van één woning mogelijk. Echter is er sprake van een afname van het verhard oppervlak met ongeveer 275 m2. De oude woning, carport en een deel van de varkensstal worden namelijk gesloopt en enkel ter plaatste van de oude varkensstal verreist nieuwe bebouwing. De huidige inrit zal deels over het perceel verlegd worden. De parkeerplaats aan de voorkant van de schuur wordt naar achteren verplaatst. Het oppervlak aan straatwerk blijft hiermee ongeveer gelijk.

Reeds in de huidige situatie wordt het hemelwater dat op de oude varkensstal valt opgevangen in 2 aanwezige zinkputten. Er is dus reeds sprake van afkoppeling van het hemelwater. Ook voor de nieuwe woning is men voornemens deze putten te gebruiken voor afvoer van het hemelwater. Daar komt nog bij dat de nieuwe woning een iets kleinere oppervlakte heeft ten opzichte van de huidige varkensstal. De opvangcapaciteit van de zinkputten wordt hierdoor ruim voldoende geacht. Afvalwater wordt geloosd op het aanwezige gemengde rioolstelsel.

Ten behoeve van de bouw van de nieuwe woning zal er niet in de grond worden geroerd daar er volledig gebruik zal worden gemaakt van de fundering van de oude varkensstal. Ook bij het verplaatsen van het straatwerk zal er niet tot nauwelijks in de grond worden geroerd, delen dienen zelfs te worden verhoogd. Er is dus geen enkele sprake van negatieve invloed op de waterhuishouding.

Betekenis voor het planvoornemen

Er is sprake van afkoppeling van hemelwater en het afvalwater wordt geloosd op het gemengde rioolstelsel. Daarnaast is het planvoornemen niet van negatieve invloed op de naastgelegen A-watergang langs de Mosbroekseweg en past het binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Hydrologie'. Daarmee past het planvoornemen tevens binnen het beleid van het waterschap 'De Dommel'.

4.10.1 Archeologie

Gemeenten hebben de wettelijke taak om verantwoord om te gaan met het archeologisch erfgoed (zorgplicht). Om die reden heeft de gemeente Waalre een archeologische beleidskaart opgesteld (2014). Hierin zijn de archeologische verwachtingen vertaald naar verschillende waarden (hoge - lage verwachtingen). Deze waarden zijn opgenomen als dubbelbestemmingen in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Waalre'. Voor het plangebied geldt dat de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie hoge verwachting overige gebieden' is opgenomen.

Waarde - archeologie hoge verwachting overige gebieden

Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Op deze gronden is het in principe verboden om te bouwen. Echter zijn de volgende uitzonderingen mogelijk:

• bebouwing waarbij de bodem tot maximaal 0,30 meter onder het bestaande maaiveld wordt geroerd en die kan worden gebouwd krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en). Voor normale agrarische activiteiten binnen de bestemmingen Agrarisch en Agrarisch met waarden en/of ter plaatsen van esdekken geldt een diepte tot 0,50 meter;
• bebouwing waarvan de oppervlakte niet meer dan 500 m² bedraagt en die kan worden gebouwd krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen;
• de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits:
  • 1. de bestaande fundering wordt gebruikt
  • 2. de bestaande oppervlakte niet wordt uitgebreid

• bebouwing ten behoeve van archeologisch onderzoek met een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

Betekenis voor het plangebied

In dit geval is er sprake van deels sloop- en hergebruik en nieuwbouw van bestaande bebouwing waarbij er volledig gebruik wordt gemaakt van een bestaande fundering. Daarmee past het planvoornemen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie'.

4.10.2 Cultuurhistorie

Vanwege artikel 3.6.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een ruimtelijk plan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Gemeenten zullen een inventarisatie moeten (laten) maken van alle cultuurhistorische waarden in het plangebied, dus niet alleen van de archeologische waarden. Daarnaast moeten ze aangeven welke conclusies ze daaraan verbinden en op welke wijze ze deze waarden borgen in het kader van het planvoornemen. Om die reden heeft de gemeente Waalre verschillende 'Waarden - cultuurhistorie' opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. Deze waarden komen tevens terug op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord - Brabant.

Waarde - Cultuurhistorie akkercomplex

Deze gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorische akkercomplexen Achtereind en Loonse akkers. Op deze gronden mag worden gebouwd ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen, mits het bouwen geen onevenredige afbreuk doet aan de verschillende cultuurhistorische waarden in het gebied.

Betekenis voor het plangebied

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig welke momenteel een bijdrage leveren aan het omliggende akkerlandschap. Het plangebied heeft momenteel zelfs ruimtelijk gezien een blokkerende werking met betrekking tot de gewenste landelijke doorzichten. Doormiddel van de landschappelijke inpassing wordt dit doorbroken. In de nieuwe situatie ontstaan er namelijk de gewenste doorzichten en bomenrijen welke een bijdrage leveren aan de cultuurhistorische waarden van het landschap. Het planvoornemen past daarmee binnen de dubbelbestemming 'Waarde - cultuurhistorie'.

7.4.1 Bestemmingen

Onder een bestemming wordt de bestemming verstaan die ingevolge artikel 3.1 Wro aan

gronden wordt toegekend. Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies (en 140 bouwmogelijkheden), met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. In dit bestemmingsplan zijn verschillende bestemmingen opgenomen welke aan bod komen in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.

7.4.2 Dubbelbestemmingen

De dubbelbestemmingen kunnen worden gebruikt voor gronden met een gebruiksfunctie die naast de aangegeven bestemming nog een andere waarde/belang hebben dat bescherming behoeft. In dit bestemmingsplan zijn verschillende dubbelbestemmingen opgenomen welke aan bod komen in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.

7.5.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 en 2

Voor de begripsomschrijvingen en wijze van meten is aangesloten bij de SVBP 2012. Deze begrippen zijn aangevuld met voor het plan relevante begrippen. In artikel 1 worden de begrippen omschreven om interpretatieverschillen te voorkomen. In artikel 2 wordt een omschrijving gegeven van de wijze waarop gemeten moet worden om op een eenduidige manier o.a. de inhoud, oppervlakten en hoogten te bepalen.

7.5.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3Tuin

Aan voortuin van de burgerwoning is de bestemming Tuin toegekend. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor tuinen en andere open terreinen die bij de woningen behoren. Tevens zijn hier perceelsontsluitingen toegestaan. Gronden met de bestemming ‘Tuin’ dienen zoveel mogelijk onbebouwd te blijven. Daarom zijn hier uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van 1 meter toegestaan. Onder voorwaarden kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning wel medewerking worden verleend aan het bouwen van toegangsportalen en erkers of aan het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte die hoger is dan 1 meter. In de bestemming 'Tuin' komen te ontwikkelen natuurwaarden van het NNB voor.

Artikel 4 Wonen

Deze bestemming is gegeven aan het woonperceel in het plangebied, hierop is eveneens een bouwvlak aanwezig. Binnen het bouwvlak mag het hoofdgebouw/de woning worden gebouwd. Per bouwvlak is maximaal 1 woning toegestaan. Hierdoor zijn niet meer woningen toelaatbaar dan het bestaande aantal woningen, in dit geval 1.

 

Hoofdgebouw

De inhoud van een woning mag niet meer dan 750 m³ bedragen. Hoofdgebouwen die op dit moment reeds een grotere inhoud hebben, mogen niet worden uitgebreid. Bij 150 herbouw (vervangende nieuwbouw) mag de bestaande inhoud wel worden teruggebouwd, mits de herbouw plaatsvindt op de bestaande fundamenten.

• De goothoogte mag niet meer dan 4,5 meter zijn.
• De bouwhoogte mag niet meer dan 10 meter zijn.

Middels een afwijking onder voorwaarden kan een goothoogte van maximaal 6 meter worden toegestaan.

 

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Bij de woning zijn ook aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van de gronden die zijn gelegen buiten het bouwvlak tot een maximum van 100 m². Er zijn per bouwperceel maximaal 2 vrijstaande bijgebouwen toegestaan. De goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer dan 3,5 meter zijn. De bouwhoogte mag niet meer dan 6 meter bedragen.

Voorts gelden regels voor de diepte van aan- en uitbouwen (ruimten met een woonfunctie), gemeten vanuit de achtergevel (maximaal 3 meter), en de afstand van een vrijstaand bijgebouw tot de achtergevel van het betreffende hoofdgebouw (minimaal 5 meter). Onder voorwaarden kan wel een afwijking worden toegestaan voor een grotere diepte en kleinere afstand. Door de genoemde hoogte- en situeringsregels wordt de ondergeschiktheid van aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van het hoofdgebouw gewaarborgd.

 

Beroep of bedrijf aan huis

De woning en bijgebouwen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis. Een beroep of bedrijf aan huis kan worden toegestaan na een afwijking via een omgevingsvergunning. Voor zowel het beroep als het bedrijf aan huis geldt dat de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen. Daarom mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de begane grond van het hoofdgebouw en bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen hiervoor worden gebruikt, met een maximum van 60 m². Uitsluitend beroepen en bedrijven die niet vergunnings- of meldingsplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer (dan wel een AMvB op grond van deze wet) zijn mogelijk, tenzij voldoende vaststaat dat de activiteiten geen overwegende bezwaren van milieuhygiënische aard zullen oproepen. Horeca en detailhandel zijn niet toegestaan. Voorts mag het beroep of bedrijf niet zodanig verkeersaantrekkende activiteiten omvatten, dat extra maatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn. Het beroep of bedrijf mag uitsluitend worden uitgeoefend door degene die tevens de gebruiker van de woning is.

 

Overige nevenactiviteiten

Binnen de bestemming Wonen worden naast de voornoemde activiteiten ook anderen activiteiten toegestaan. Dit betreft een Bed & Breakfast en een kinderopvang. Bed & Breakfast wordt bij recht mogelijk d. m.v. verhuur van maximaal 2 kamers in huis aan derden ter recreatieve overnachting. Via een afwijkingsbevoegdheid is ook verbouw van een bestaand bijgebouw tot slaap-/ toiletruimte mogelijk (max. 12 m² per unit/kamer). Dit gaat ten koste van de bijgebouwruimte.

Kinderopvang wordt alleen mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid daarbij wordt per aanvraag beoordeeld welke normen worden gehanteerd, omdat iedere locatie een andere benadering vraagt.

Artikel 5 Dubbelbestemming Waarde - Archeologie Hoge verwachting overige gebieden

Bij deze dubbelbestemming gaat het om gebieden met aanwezige archeologische waarden of een archeologische verwachtingswaarde. Deze dubbelbestemming geldt voor het gehele plangebied. Alvorens hier grondbewerkingen volgens de onderliggende bestemmingen kunnen plaatsvinden, moet er eerst archeologisch onderzoek plaatsvinden om te bezien of er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Als er geen archeologische waarden aanwezig zijn, kunnen de grondbewerkingen plaatsvinden. Als er wel archeologische waarden worden aangetroffen zal bekeken moeten worden hoe die het beste zeker gesteld kunnen worden. Overigens is archeologisch onderzoek alleen nodig vanaf een bepaalde diepte en oppervlakte.

Artikel 6 Dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie akkercomplex

Deze dubbelbestemming is toegekend aan akkercomplex de Loonse Akkers, waar het plangebied deel van uit maakt, en geldt voor het gehele plangebied. De Loonse Akkers is een akkercomplex met esdek, bolle ligging, openheid, zandpaden en bosjes. Het wegenpatroon, met tal van zandwegen, is grotendeels onveranderd sinds 1840. Het gebied kent een samenhang met het beekdal van de Dommel. Binnen deze bestemming mag enkel worden gebouwd als het bouwen geen onevenredige afbreuk doet aan de aanwezige waarden.

Artikel 7 Dubbelbestemming Waarde - Houtopstanden

Bij deze dubbelbestemming draait het om de bescherming van in het landschap voorkomende waardevolle landschapselementen in de vorm van houtwallen.

Artikel 7 Dubbelbestemming Waarde - Hydrologie

Deze dubbelbestemming is toegekend aan de 'Attentiegebieden NNB' zoals die is opgenomen in de Verordening ruimte 2014. Deze bestemming geldt voor het gehele plangebied. De attentiegebieden omvatten zowel de NNB (natte natuurparels) als een zone daaromheen. In dit geval heeft deze zone betrekking op de het dommeldal en de zone daaromheen.

Om te voorkomen dat de huidige hydrologische situatie van natte natuurparels verslechterd, wordt een beschermingsbeleid gevoerd, waarbij uitgegaan wordt van een hydrologisch standstill. Voor activiteiten niet gericht zijn op het beheer van het peil van het oppervlakte- of grondwater zoals dat in dit gebied beoogd is, acht de provincie bescherming middels regelgeving in het ruimtelijk spoor noodzakelijk. In de Verordening Ruimte is daartoe bepaald dat deze bescherming plaats dient te vinden middels het opnemen van een omgevingsvergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden in het bestemmingsplan. Daartoe is aan de dubbelbestemming 'Waarde - Hydrologie' een omgevingsvergunningenstelsel gekoppeld voor activiteiten die een negatief effect op de (grond)waterstand in de natte natuurparel kunnen hebben. De regels van dit vergunningenstelsel zijn rechtstreeks door de provincie in de Verordening voorgeschreven en daarom daaruit overgenomen. Op deze gronden mag worden gebouwd ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen, met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende bouwregels.

7.5.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening is hiervoor een standaard bepaling opgenomen. Het besluit verplicht om deze bepaling in het bestemmingsplan op te nemen.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In dit bestemmingsplan zijn deels gestandaardiseerde bouwregels opgenomen waar het merendeel van de bebouwing aan voldoet.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

Het verbod om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan (zonder omgevingsvergunning) is opgenomen in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo. Bij de algemene gebruiksregels is dan ook enkel aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig met dit bestemmingsplan moet worden aangemerkt. Naast de algemene gebruiksregels, die voor elke bestemming gelden, bevat het bestemmingsplan ook specifieke gebruiksregels. Deze zijn opgenomen in de bestemming waar ze van toepassing zijn.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

Hier zijn de dubbelbestemmingen opgenomen die meer dan één bestemming bestrijken, zoals de reconstructiewetzones in dit geval het afwijkingsgebied kernrandzone. Vanwege de digitaliseringsafspraken (ROstandaarden) moeten deze dubbelbestemmingen in een afzonderlijk artikel worden opgenomen en kunnen de regels niet onder de afzonderlijke bestemmingen worden opgenomen.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Hier zijn algemene afwijkingsregels (onder voorwaarden) opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Het betreft onder meer afwijkingen voor:

• Maximaal 10% van de voorgeschreven maatvoering;

7.5.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 47 Overgangsregels

Deze overgangsregels zijn overgenomen uit het nieuwe Besluit op de Ruimtelijke Ordening.

Artikel 48 Slotregel

De slotbepaling met de naam van het bestemmingsplan en de datum van vaststelling.