Molenstraat 35a

2.4.1 Interimstructuurvisie Waalre

Op 11 juni 2009 heeft de gemeenteraad de ‘Interimstructuurvisie Waalre’ vastgesteld. Deze visie is een actualisatie van het Structuurplan Waalre uit 2003, zodat dit plan aan de wetgeving van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening voldoet.

In het Structuurplan Waalre wordt de onderhavige locatie niet met name genoemd. Het plangebied ligt ter hoogte van de ‘duurzame begrenzing buitengebied’. De kwaliteit van de beken, bossen en het cultuurhistorische landschap zijn aan de dorpsranden voelbaar. Deze kwaliteit zal worden gehandhaafd en mogelijk versterkt.

Structuurbeeld met aanduiding plangebied (Bron: structuurplan Waalre)

De algemene inzet is om voor 2/3 te bouwen op inbreidingslocaties en 1/3 op uitbreidingslocaties. In eerste instantie wordt gekeken in hoeverre de woningbouwbehoefte in de kern kan worden opgevangen door inbreiding en herstructurering voordat mogelijke uitbreidingslocaties benut worden.

Om in te kunnen spelen op een breed scala aan type woonmilieus (van compact in de kern tot grote woningen in een suburbane omgeving), kan niet worden ontkomen aan beperkte uitbreiding van de kernen.

Conclusie

Bij de beoogde herontwikkeling is sprake van de realisatie van woningen op een voormalig bedrijfsperceel. Het landschap zal door het plan niet worden aangetast. Derhalve is het initiatief passend binnen de Interimstructuurvisie Waalre.

2.4.2 Toekomstvisie Waalre 2020

De gemeente Waalre heeft in maart 2005 een toekomstvisie opgesteld voor de gemeente. De toekomstvisie beschrijft hoe de gemeente Waalre er in 2020 uitziet. In gedachten is een sprong gemaakt waarop het beleid voor de komende jaren wordt uitgestippeld.

De Toekomstvisie Waalre 2020 maakt onderscheid in diverse thema’s zoals: woonklimaat, leefklimaat, bedrijfsklimaat en bestuursklimaat, waarbij het huidige beleid het uitgangspunt vormt.

In de visie op de woningbouw wordt aangegeven dat toekomstige nieuwbouw bestaat uit compacte nieuwbouwprojecten aan de rand van de kernen. Binnen de kernen zijn de open plekken gevuld met appartementen en zorgwoningen. Door de nieuwbouw kunnen starters en gezinnen met jonge kinderen een betaalbaar huis kopen in de groene woongemeente Waalre.

Conclusie

Het initiatief heeft betrekking op een klein nieuwbouwproject aan de rand van de kern Waalre. Derhalve is het initiatief passend in de Toekomstvisie Waalre 2020.

2.4.3 Woonbeleid

De basis voor het woonbeleid van de gemeente Waalre wordt gevormd door de afspraken die de gemeente in regionaal verband heeft gemaakt. Het woningbouwprogramma voor de gemeente Waalre is vastgelegd in de zogenaamde BOR-afspraken (Bestuurlijk Overleg Randgemeenten) en het Regionaal Structuurplan. Het streven is erop gericht om na 2010 in de BOR-gemeenten een gedeelte van de Eindhovense woningbehoefte op te vangen. In de periode 2005-2030 moeten in totaal circa 1.720 woningen in de gemeente Waalre worden gerealiseerd, waarvan circa 1.000 voor het opvangen van de regionale vraag en circa 720 voor de opvang van de eigen woningbehoefte. Voor de periode 2005-2030 heeft de gemeente een projectenprogramma opgesteld, waarin een concrete woningbouwplanning is opgenomen.

Binnen de kwantitatieve vraag is een kwalitatieve onderverdeling gemaakt. Voor de eigen woningbehoefte wordt hierbij uitgegaan van een verdeling sociaal/vrije sector van 50/50, die overeenkomt met de verdeling die in het gemeentelijk ‘Volkshuisvestingsplan 2003-2006’ is opgenomen. Voor de opvang van de regionale woningbehoefte is behoefte aan relatief veel vrije sectorwoningen (verhouding sociaal/vrije sector van 15/85).

In het ‘Volkshuisvestingsplan 2003-2006’ is voor de eigen woningbehoefte van de gemeente aangegeven dat in principe moet worden voldaan aan de vraag van de volgende bevolkingsgroepen:

• (jonge) starters in de betaalbare huursector;
• jonge huishoudens in de (goedkope) koopsector;
• doorstromers uit een sociale huurwoning en goedkope koopwoning;
• senioren met een woon- en zorgbehoefte (zorgwoningen).

Met het aangeven van deze doelgroepen wordt beoogd duidelijkheid te scheppen voor bouwers en ontwikkelaars van bouwlocaties. Bouwplannen die voorzien in de behoefte van een of meerdere van deze doelgroepen verkrijgen voorrang boven andere plannen. Hiermee kan voorkomen worden dat jongeren (starters en gezinnen) door gebrek aan passende huisvesting de gemeente gedwongen moeten verlaten.

Uit het oogpunt van duurzaamheid zal elke nieuwe woning ook geschikt moeten zijn voor een ouder huishouden. Dit betekent dat de woningen voor jongeren ook geschikt moeten zijn voor seniorenhuisvesting. Dit kan ook door deze woningen multifunctioneel of levensloopbestendig te bouwen. Dit vergroot de toekomstwaarde van de nieuwbouw.

Conclusie

Het initiatief heeft betrekking op de realisatie van woningen die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. Tevens wordt door het bieden van de mogelijkheid tot mantelzorg tegemoet gekomen aan de woonwens van senioren met een zorgbehoefte. De realisering van deze woningen past zodoende binnen het gemeentelijk woonbeleid.

2.4.4 Welstandsnota

Het plangebied valt binnen een gebied waarvoor volgens de welstandsnota van de gemeente Waalre het bebouwingstype ‘Buitengebied (G3)’ geldt. Het beleid is erop gericht het waardevolle, cultuurhistorische landschap te behouden.

Uitsnede Welstandsnota met globale aanduiding van het plangebied

De bebouwing vormt een onlosmakelijk onderdeel van het cultuurlandschap. Behoud van het waardevolle landschap en tevens het faciliteren van een gezonde agrarische ontwikkeling van het gebied, staan voorop.

In vrijwel het gehele buitengebied en ook binnen het plangebied geldt welstandsniveau 2. Hiervoor geldt dat nieuwe bebouwing zorgvuldig dient te worden afgestemd op de omgeving. Enkele belangrijke hoofdaspecten van de welstandscriteria zijn het aansluiting zoeken bij bestaande structuurlijnen in het landschap, een hoofdvorm bestaande uit enkelvoudige bouwmassa’s met duidelijke kappen, eigen karakteristiek van de bouwmassa’s die passen bij de omgeving, traditionele indeling van gevels, materiaalgebruik die passend is bij de omgeving, etc.

Vanwege de ligging en de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied zal, in overleg met welstand, een hoog welstandsniveau worden gehanteerd. Dit wordt vastgelegd in een apart beeldkwaliteitplan.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan legt de ruimtelijke en functionele kaders voor de beoogde ontwikkeling vast. Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitplan opgesteld wat als onderdeel van de Welstandsnota, afzonderlijk van het bestemmingsplan, wordt vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan vormt een aanvullend toetsingskader voor de situering en compositie van het bouwplan. In voorliggende toelichting is het beeldkwaliteitplan opgenomen in paragraaf 4.2.