Tweede herziening bestemmingsplan landelijk gebied

3.1 Wijzigingen die voortkomen uit de praktijk of naar aanleiding van meldingen

Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Landelijk gebied" per 31 augustus 2022 zijn verschillende ervaringen opgedaan met het nieuwe plan en zijn enkele (kleine) fouten en onzorgvuldigheden geconstateerd. Die fouten zijn bijvoorbeeld opgemerkt bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning, maar ook hebben inwoners, bedrijven en (hun) adviseurs gewezen op een aantal punten.

In het raadsvoorstel van 17 januari 2023 waren reeds acht van zulke punten aangegeven, evenals de wijze waarop die herzien zouden kunnen worden. Echter, de gemeenteraad heeft slechts één van die acht voorstellen overgenomen en vastgesteld met de eerste herziening. De overige zeven punten die alsnog verwerkt dienen te worden in het bestemmingsplan "Landelijk gebied", door middel van een tweede herziening van dat plan, zijn de volgende:

• Voor de ontwikkeling van een woning op het perceel Lekdijk Oost 12a heeft de gemeenteraad op 13 juli 2021 het bestemmingsplan "Batuwe 52 / Lekdijk Oost 12a" vastgesteld. Dat plan bevatte een afwijkende regeling voor het aanleggen van een paardenbak in de bestemming Tuin. Het bestemmingsplan "Batuwe 52 / Lekdijk Oost 12a" is weliswaar verwerkt in het bestemmingsplan "Landelijk gebied", alleen is daarin geen afwijkende regeling voor de beoogde paardenbak opgenomen. Het is daardoor niet meer toegestaan om die paardenbak aan te leggen en te gebruiken.
  Gelet hierop dient de planregeling voor het perceel Lekdijk Oost 12a te worden aangepast. In het ontwerpbestemmingsplan "Tweede herziening bestemmingsplan Landelijk gebied" is op de planverbeelding, in de bestemming Tuin, een aanduiding 'specifieke vorm van tuin - paardenbak' weergegeven. Daarnaast is hiervoor een bepaling opgenomen in artikel 19.1 van de planregels.
• Voor het perceel Batuwseweg 46 is in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" op het bouwvlak direct achter de bestemming Wonen een 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. Dat klopt echter niet, die aanduiding is namelijk enkel nodig voor het verderop (in het weiland) aanwezige hoveniersbedrijf dat richting de Batuwseweg verplaatst moet worden. De in artikel 35.6.7 (door hernummering 36.6.7 in deze herziening) van de planregels opgenomen regeling gaat hier ook van uit.
  In het ontwerpbestemmingsplan is de genoemde aanduiding van het bouwvlak verwijderd.
• Voor het perceel Lopikerweg West 30 is in 1992 een tuinhuis vergund. Het tuinhuis staat op gronden met de bestemming Tuin waar een aanduiding 'landschapswaarden' is weergegeven. Daarmee is het tuinhuis onder het overgangsrecht gebracht.
  Omdat sprake is van een vergund bouwwerk, is voor het tuinhuis aan de westzijde van het perceel Lopikerweg West 30 alsnog een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bestaand' opgenomen in de bestemming Tuin.
• In de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5, die in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" is opgenomen voor gebieden met de minste archeologische verwachtingswaarde(n), zit een aanlegvergunningstelsel dat onbedoeld heel beperkend is. Gewezen wordt op de regeling in artikel 30.4.1 van de planregels, waarin alle werken en werkzaamheden vergunningsplichtig zijn gemaakt. In artikel 30.2 van de planregels is voor de activiteit bouwen wel een correcte regeling opgenomen. Die planregel bepaalt dat er, in principe, enkel niet gebouwd mag worden als een milieueffectrapportage nodig is, wat in het landelijk gebied weinig voorkomt. Door het ontbreken van zo'n uitzondering zijn voor alle andere activiteiten in gebieden met een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 een schriftelijk advies van een archeologisch deskundige en archeologische onderzoeken nodig.
  In het ontwerpbestemmingsplan is dit aangepast door aan de aanhef van artikel 30.4.1 9 (door hernummering artikel 31.4.1.9 in deze herziening) van de planregels de volgende zinsnede toe te voegen: "indien een rapportage zoals bedoeld in artikel 7.2 van de Wet milieubeheer noodzakelijk is". Dat is naar analogie van de regeling in artikel 30.2 van de planregels.
• In artikel 23.1 sub x van de planregels van het bestemmingsplan "Landelijk gebied" is de bepaling "ondergeschikte horeca, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - ondergeschikte horeca" opgenomen, maar op de planverbeelding staat de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - horeca'. Deze bepaling heeft betrekking op het perceel Boveneind Noordzijde 42.
  In het ontwerpbestemmingsplan is artikel 24.1 sub x van de planregels aangepast door te verwijzen naar de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - horeca'.
• In artikel 23.2.1 sub m van de planregels van het bestemmingsplan "Landelijk gebied" is een regeling voor het maximum oppervlak aan bijbehorende bouwwerken opgenomen. Het was de bedoeling om die planregeling één op één aan te laten sluiten op het bepaalde in artikel 2 lid 3 sub f van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Toepassing van die regeling heeft tot gevolg dat op grote woonpercelen een, naar verhouding, groter oppervlak aan bijbehorende bouwwerken kan worden gerealiseerd. Echter, de aanhef van artikel 23.2.1 sub m van de planregels gaat uit van "de gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij de woning", waardoor in een aantal gevallen naast een bestaande aanbouw ook een grote, vrijstaande schuur kon worden aangevraagd en moest worden vergund. Door de toevoeging van "vrijstaande" maakt het plan aanzienlijk meer bebouwing mogelijk dan wat de bedoeling was. In het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007" was het oppervlak van bijgebouwen overigens beperkt tot 50 m² en die kon, met een binnenplanse vrijstelling, vergroot worden tot 100 m². Aanbouwen werden meegerekend bij de inhoud van de woning. Vanwege de verruiming van de inhoudsmaat van woningen, van 600 m³ naar 750 m³, in combinatie met de regeling van artikel 23.2.1 sub m van de planregels, zal het nieuwe plan op percelen met een groter bebouwingsgebied alsnog meer ruimte bieden voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken.
  In het ontwerpbestemmingsplan is "vrijstaande" in de aanhef van artikel 24.2.1 sub m (door hernummering is het artikelnummer opgeschoven) van de planregels verwijderd, zodat het oppervlak voor alle bijbehorende bouwwerken gezamenlijk geldt.
  Volledigheidshalve merken wij op dat de onlangs vergunde vrijstaande bijbehorende bouwwerken onder de regeling van artikel 24.2.1 sub n zullen vallen (de bestaande oppervlakte mag blijven staan). Die bouwwerken worden dus niet onder het overgangsrecht gebracht.
• In de bestemmingen Agrarisch en Wonen worden paardenbakken toegestaan en daarvoor zijn ook bouwregels opgenomen. Echter, als er geen bouwwerkzaamheden plaatsvinden en geen bouwwerken worden opgericht, dan hoeft er niet getoetst te worden aan die bouwregels. Dat is bijvoorbeeld het geval als er enkel zand wordt aangebracht op een perceel.
  In het ontwerpbestemmingsplan "Tweede herziening bestemmingsplan Landelijk gebied" is hierin voorzien door tussen de bepalingen van artikel 4.1 sub an en artikel 4.2.3 een relatie te leggen, door de zinsnede "mits wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 4.2.3 van de regels". Hetzelfde geldt voor artikel 24.1 sub af in combinatie met artikel 24.2.2 van de regels.
  

Voor de volledigheid merken wij op dat in het vastgestelde bestemmingsplan "Eerste herziening bestemmingsplan Landelijk gebied" enkele percelen / locaties niet meer zijn opgenomen. Na de vaststelling van het bestemmingsplan "Landelijk gebied" op 8 maart 2022 zijn voor die percelen / locaties namelijk nieuwe ruimtelijke besluiten vastgesteld. Het gaat om de percelen Zuidzijdseweg 142a, Lopikerweg West 49, Vogelzangsekade 6 en het plan Uitbreiding De Copen. De genoemde percelen zijn evenmin, om dezelfde reden, opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan "Tweede herziening bestemmingsplan Landelijk gebied".

Tegelijk met het bestemmingsplan "Eerste herziening bestemmingsplan Landelijk gebied" is het bestemmingsplan Facetherziening buisleiding Hoornaar-Reijerscop (Lopik) op 7 februari 2023 vastgesteld. Dit bestemmingsplan is één op één overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan "Tweede herziening bestemmingsplan Landelijk gebied".

Voor de gronden van het perceel Lopikerweg Oost 66/67 is van belang dat het bestemmingsplan "Landelijk gebied" is geschorst door de uitspraak van 31 augustus 2022. Het perceel was om die reden ook niet opgenomen in de eerste herziening. Gelet op het belang om in een actuele planregeling voor het perceel Lopikerweg Oost 66/67 te voorzien en de hierover lopende beroepsprocedure(s), is dit perceel nu opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Onder "Wijzigingen naar aanleiding van ingediende beroepschriften" wordt dat toegelicht.

Aanvullend op de genoemde zeven punten / wijzigingen, die al in januari 2023 bekend waren, hebben wij de afgelopen periode geconstateerd dat er nog meer planonderdelen zijn die aangepast moeten worden. Het gaat zowel om punten waar wij bij de toepassing van het bestemmingsplan achter zijn gekomen als om punten die door derden naar voren zijn gebracht. Hieronder worden de punten benoemd en geven wij aan op welke wijze die in het ontwerpbestemmingsplan "Tweede herziening bestemmingsplan Landelijk gebied" zijn verwerkt.

• Voor het perceel Noordzijdseweg 137 te Polsbroek is een bestemming Agrarisch en een functieaanduiding 'grondgebonden veehouderij' opgenomen. Ten aanzien van het aantal bedrijfswoningen is een maatvoering 'maximum aantal bedrijfswoningen: 2' weergegeven op de planverbeelding. Echter, in het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007" waren drie bedrijfswoningen toegestaan en die zijn ook aanwezig. Twee van die bedrijfswoningen zijn aaneengebouwd, de derde (nummer 137b) is een vrijstaande bedrijfswoning aan de oostzijde van het perceel.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor het perceel Noordzijdseweg 137 een maatvoering 'maximum aantal bedrijfswoningen: 3' weergegeven op de planverbeelding.
• Voor het perceel Benedeneind Noordzijde 478, dat beter bekend staat als "Het Wapen van Benschop" is in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" een bestemming Wonen opgenomen. Tevens is op de planverbeelding een aanduiding weergegeven voor de functie ondergeschikte horeca en zijn twee maatvoeringen aangegeven, voor het aantal wooneenheden (negen stuks) en de maximum oppervlakte (665 m²). Dit wijkt echter af van de vergunning waarvoor in 2018 een procedure is doorlopen. Er is namelijk een zelfstandig restaurant met een daarbij behorende bedrijfswoning toegestaan, naast de negen wooneenheden.
  In het ontwerpbestemmingsplan is de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - ondergeschikte horeca' vervangen door een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - restaurant'. In artikel 24.1 van de planregels is, na sub ad, een nieuw sub ae ingevoegd, dat bepaalt: 'een restaurant op de begane grond, met een daarbij behorende bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van wonen - restaurant'. De hierop volgende regels zijn vernummerd.
  Voor de oppervlakte van het restaurant is in artikel 24.2.1 van de planregels een nieuw sub x opgenomen dat bepaalt: 'ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - restaurant' is een restaurant toegestaan, waarvan de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 298 m²'. Hierbij is uitgegaan van het vloeroppervlak van het restaurant, inclusief de entree, bergingen, toiletruimten en dergelijke. De regels vanaf artikel 24.2.1 sub x zijn vernummerd.
  Tot slot is de maximum oppervlakte van 665 m² niet meer weergegeven op de planverbeelding, maar is een bouwvlak opgenomen voor de bestaande bebouwing. Door middel van de bepalingen van artikel 24.2.1 sub a en sub l van de planregels wordt zodoende de bestaande situatie vastgelegd.
• Ten opzichte van het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007" is de bestemming van het perceel Dorp 76 te Polsbroek gewijzigd door voor het perceel van de (voormalige) bedrijfswoning een bestemming Wonen op te nemen, terwijl de overige gronden nog zijn bestemd als Bedrijf. Weliswaar is met een maatvoering van 155 m² vastgelegd dat op de gronden met een bestemming Bedrijf niet veel gebouwd kan worden, conform het oude bestemmingsplan, maar er is niet geregeld dat er geen bedrijfswoning kan worden opgericht. Gelet op de eerdere splitsing van het perceel en de planwijziging, in combinatie met de beperkte omvang van het bedrijfskavel, achten wij het ongewenst dat hier nog een bedrijfswoning gerealiseerd zou kunnen worden.
  Zodoende is in het ontwerpbestemmingsplan, voor de gronden van het perceel Dorp 76 te Polsbroek met een bestemming Bedrijf, een aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' op de verbeelding weergegeven.
• Voor de percelen Boveneind Noordzijde 16a en 18 waren in het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007" twee aanduidingen 'fruitteelt' en twee bouwvlakken opgenomen. In het bestemmingsplan "Landelijk gebied" zijn beide percelen, ten onrechte, samengevoegd en is er één bouwvlak op de planverbeelding weergegeven. Er is sprake van twee aparte, naast elkaar gelegen fruitteeltbedrijven.
  In het ontwerpbestemmingsplan is, conform het oude bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007", voor beide percelen weer een eigen bouwvlak opgenomen. Daarnaast is de functieaanduiding 'fruitteelt' doorgetrokken tot aan de voorzijde van het perceel.
• De gronden van de percelen Zuidzijdseweg 144, 144a en 146 te Polsbroek zijn in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" voorzien van een bestemming Wonen. Hoewel uit de op de planverbeelding weergegeven bouwaanduidingen 'twee-aaneen' en 'vrijstaand' afgeleid kan worden dat sprake is van drie woningen, is dit aantal niet vastgelegd. Op grond van artikel 23.1 sub a onder 1 (nu 24.1 sub a onder 1 door hernummering) zou daardoor maar één woning zijn toegestaan. Dat klopt niet.
  In het ontwerpbestemmingsplan is in de bestemming Wonen van de percelen Zuidzijdseweg 144, 144a en 146 een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 3' opgenomen.
• Voor de uitbreiding van een fruitloods op het perceel Hendrik Stigtergaarde 1 te Jaarsveld is in juli 2022 een omgevingsvergunning verleend. Op basis van het destijds nog geldende bestemmingsplan "2e herziening Landelijk gebied" is daarbij een deel van de nieuwbouw buiten het op de planverbeelding weergegeven bouwvlak toegestaan. Aangezien in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" is uitgegaan van het oude bouwvlak van dit perceel, bestaat aanleiding om het bouwvlak aan te passen op de vergunde situatie.
  In het ontwerpbestemmingsplan is het bouwvlak van het perceel Hendrik Stigtergaarde 1 te Jaarsveld aangepast conform de verleende omgevingsvergunning.
• De percelen Dorp 45, 47, 49, 49a, 51 en 53 te Polsbroek zijn bestemd als Wonen. Conform het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007" zijn hier zes woningen toegestaan, maar op de planverbeelding is abusievelijk een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 4' weergegeven. Dit komt niet overeen met de feitelijke, toegestane situatie.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de percelen Dorp 45 t/m 53 te Polsbroek een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 6' opgenomen.
• De percelen Lopikerweg Oost 9a, 10, 10a en 16 te Lopik zijn bestemd als Wonen. Daarnaast is op de planverbeelding een functieaanduiding 'kamerverhuur' weergegeven en is het aantal kamers vastgelegd op acht. Voor de woningen is evenwel geen maatvoering opgenomen, zodat op grond van artikel 23.1 sub a onder 1 van de planregels maar één woning is toegestaan.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de percelen Lopikerweg Oost 9a, 10, 10a en 16 te Lopik een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 4' weergegeven. Daarbij is het bestemmingsvlak Wonen gescheiden van Lopikerweg Oost 17, waar één woning is toegestaan.
• De percelen Kortland 7a en 10 zijn bestemd als Wonen. Op de planverbeelding is evenwel geen maatvoering weergegeven, zodat op grond van artikel 24.1 sub a onder 1 van de planregels één woning is toegestaan in dit bestemmingsvlak.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de percelen Kortland 7a en 10 een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 2' opgenomen.
• Voor de percelen Benedeneind Zuidzijde 417bis tot en met 421 zijn, conform het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007", acht wooneenheden aangeduid. Echter, de bestemming van het perceel Benedeneind Zuidzijde 417a is gewijzigd van Maatschappelijk naar Wonen en aan het bestemmingsvlak toegevoegd. Zodoende had het toegestane aantal woningen hierop aangepast moeten worden.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de percelen Benedeneind Zuidzijde 417a tot en met 421 een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 9' weergegeven op de planverbeelding.
• Voor de percelen Zuidzijdseweg 160, 160a, 162 en 164 is een bestemming Wonen aangewezen. Tevens is sprake van twee bouwaanduidingen 'aaneengebouwd'. Voor het naastgelegen perceel Zuidzijdseweg 158 is in 2020 een bestemmingsplan vastgesteld dat, onder andere, op dat perceel een extra woning mogelijk maakt. Hoewel sprake is van twee gescheiden bestemmingsvlakken Wonen, is het aantal wooneenheden niet conform de feitelijke en toegestane situatie. Met de weergegeven maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 3' is één woning te weinig bestemd.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de percelen Zuidzijdseweg 160, 160a, 162 en 164 te Polsbroek een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 4' weergegeven.
• De percelen Batuwseweg 58, 60 en 62 zijn bestemd als Wonen, waarbij voor de percelen Batuwseweg 60 en 62 een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 2' is weergegeven. Hoewel die maatvoering niet is opgenomen voor het perceel Batuwseweg 58, zit dat perceel wel in hetzelfde bestemmingsvlak Wonen.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de woonpercelen Batuwseweg 58, 60 en 62 een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 3' opgenomen teneinde mogelijke discussies over het toegestane aantal woningen en de uitleg van het plan te voorkomen.
• Op het perceel Benedeneind Zuidzijde 321 te Benschop is een transportbedrijf gevestigd. Aan de achterzijde van het perceel bevinden zich nog gronden die niet als Bedrijf, met een functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf van categorie 3.2' zijn bestemd. Voor de verharding van deze gronden, ten behoeve van het transportbedrijf, is echter een tijdelijke omgevingsvergunning verleend. Verder hebben wij na overleg met de eigenaar toegezegd dat met een tweede herziening van het plan in een duurzame regeling zal worden voorzien. Zodoende wordt de bestemming gewijzigd, met dien verstande dat enkel verharding en geen bebouwing is toegestaan.
  In het ontwerpbestemmingsplan zijn de gronden aan de achterzijde van het perceel Benedeneind Zuidzijde 321, gelegen tussen de bestemming Bedrijf en de bestemming Water, bestemd als Bedrijf met een functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf van categorie 3.2' en een bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing'.
• Ten aanzien van het perceel Kapelsepad 1 te Lopikerkapel is in de beantwoording van de zienswijze (reclamant 49) aangegeven dat achter de voorgevellijn een aanduiding 'opslag' wordt opgenomen. Gebleken is dat die aanduiding 'opslag' niet op de planverbeelding is weergegeven.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor het perceel Kapelsepad 1 te Lopikerkapel, achter de voorgevellijn, een aanduiding 'opslag' weergegeven.

3.2 Wijzigingen naar aanleiding van ingediende beroepschriften

Zoals in de inleiding is aangegeven, geven de ingediende beroepschriften eveneens aanleiding om het bestemmingsplan "Landelijk gebied" op een aantal punten te herzien. Meerdere appellanten hebben na het indienen van hun beroepschrift bijvoorbeeld kenbaar gemaakt dat zij er de voorkeur aan geven om het geschil minnelijk op te lossen, terwijl wij in enkele beroepschriften ook een concrete reden zien om het plan al vooruitlopend op de zitting te wijzigen. Daarmee wordt (deels) tegemoet gekomen aan de bezwaren die in de beroepschriften naar voren zijn gebracht.

Hieronder worden de aanpassingen die voortkomen uit de beroepschriften toegelicht. Voor de goede orde merken wij op dat het kan zijn dat niet alle bezwaren worden weggenomen en dat appellanten er belang bij houden om hun beroepschrift niet in te trekken.

• Voor het perceel Graafdijk 2c te Lopik is in 2014 het bestemmingsplan "Autoservice Benschop" vastgesteld. De regeling van dat plan is, in meerdere fases, overgenomen in het bestemmingsplan "Landelijk gebied". Abusievelijk is daarbij het bepaalde in artikel 5.2.1 sub c van de regels van het postzegelplan niet verwerkt. Die planregel bepaalt het volgende: "in afwijking van het bepaalde onder a. en b. mogen autowasvoorzieningen worden opgericht buiten een bouwvlak tot een oppervlakte van 50 m² en een maximale bouwhoogte van 3 meter".
  Om dit te corrigeren, is in artikel 5.2.1 sub j van de planregels van het ontwerpbestemmingsplan de volgende bepaling opgenomen: 'in afwijking van het bepaalde in artikel 4.2.1 sub a, mogen ter plaatse van Graafdijk 2c autowasvoorzieningen worden opgericht buiten het bouwvlak tot een oppervlakte van 50 m² met een maximum bouwhoogte van 3 meter'.
• Nadat een zienswijze was ingediend, is voor het perceel Lopikerweg Oost 198c op de planverbeelding een functieaanduiding 'caravanstalling en opslag van units' weergegeven. Daarmee is een deel van de huidige activiteiten positief bestemd, wat voor de eigenaar van het perceel niet aanvaardbaar was.
  Naar aanleiding van het ingediende beroepschrift en de daarin naar voren gebrachte argumenten, komen wij tot de conclusie dat een algemene aanduiding 'opslag' beter recht doet aan de situatie. Gesteld is onder andere dat de ruimtelijke uitstraling thans beperkt is, dat de gemeente Lopik al jaren kennis heeft van de opslagactiviteiten en niet handhavend hoeft op te treden, dat de specifieke regeling moeilijk werkbaar is en dat andere, vergelijkbare percelen wel een aanduiding 'opslag' hebben gekregen. Met een algemene regeling voorkomen wij toekomstige discussies over de opslag van verschillende materialen op het terrein.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor het perceel Lopikerweg Oost 198c een aanduiding 'opslag' weergegeven op de planverbeelding. In artikel 4.1 sub m (nu 5.1 sub m door hernummering) van de planregels is reeds bepaald dat ter plaatse van zo'n aanduiding buitenopslag is toegestaan. Het bepaalde in artikel 4.1 sub af van de planregels is verwijderd en de overige artikelen zijn hierop vernummerd.
• Voor de herontwikkeling van Dorp 87-89 te Polsbroek heeft Mooisticht een schets met randvoorwaarden opgesteld (p. 20 van Bijlage 4 bij de regels, Landschappelijke inpassing Mooisticht). In die schets is aangegeven dat het perceel ontsloten moet worden via het naastgelegen pad, langs de achterzijde van de kavel. Gebleken is echter dat er sprake is van een privaatrechtelijke belemmering voor die wijze van ontsluiten, aangezien er geen recht van overpad (een erfdienstbaarheid) voor geldt.
  In artikel 36.6.9 van de planregels is verder opgenomen dat de bestaande recreatiewoning dient te worden gesloopt. Omdat de bestaande schuur vanwege de hoogte, de situering en het materiaalgebruik het meest bepalend is voor de ruimtelijke uitstraling van het perceel, passen wij dit aan, zodanig dat ook de bijgebouwtjes en andere bouwwerken aan de achterzijde verwijderd dienen te worden.
  In het ontwerpbestemmingsplan is een aangepaste schets met randvoorwaarden opgenomen. In die schets is aangegeven dat de ontsluiting plaatsvindt via de oostzijde, langs de sloot. Tevens is verduidelijkt dat de oude bebouwing verwijderd dient te worden. Artikel 35.6.9 van de planregels bepaalt daarover het volgende: "Ten aanzien van het perceel Dorp 87/89 te Polsbroek geldt dat het gebruik van de nieuwe woning uitsluitend is toegestaan indien na oplevering van de nieuwe woning de bestaande schuur aan de voorzijde en de bijgebouwen aan de achterzijde worden gesloopt'.
• Voor het perceel Lopikerweg Oost 34a te Lopik is in het plan Landelijk gebied een bestemming Bedrijf met een functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' opgenomen. Tevens is een maatvoering 'maximum oppervlakte 975 m²' weergegeven op de planverbeelding. Daarmee is de regeling van het bestemmingsplan "Landelijk gebied" geconserveerd. Echter, gedurende de looptijd van dat plan zijn enkele gronden met opstallen van het naastgelegen transportbedrijf (gelegen achter nummer 36a en 36b) overgenomen en bij het bedrijf op Lopikerweg Oost 34a betrokken. In de zienswijze is dit helaas niet aan de orde gesteld. Om de feitelijke situatie goed vast te leggen in het bestemmingsplan, is zowel een aanpassing van de maatvoering (van 975 m² naar 1.375 m²) als een wijziging van het vlak met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' nodig. Ook de maatvoering voor het transportbedrijf dient te worden aangepast (per saldo komt er geen extra bebouwing bij).
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor Lopikerweg Oost 34a een maatvoering 'maximum oppervlakte 1.375 m²' weergegeven op de planverbeelding en is het bestemmingsvlak aangepast. Voor het naastgelegen transportbedrijf is een maatvoering 'maximum oppervlakte 425 m²' opgenomen.
• Achter het woonperceel Lopikerweg West 31 staat oude bebouwing die, in een periode dat het perceel een agrarische functie had (een agrarisch bouwvlak), is opgericht. Het agrarisch bedrijf is er niet meer en veel oude bebouwing is ook gesloopt, maar deze bebouwing is blijven staan en hoort nu bij de woning op het perceel Lopikerweg West 31. Aan de zienswijze om die bebouwing onder de bestemming Wonen te brengen, dus om de bestemming Wonen te vergroten, zijn wij niet tegemoet gekomen. Op verzoek van eigenaar hebben wij de situatie opnieuw bekeken en besproken. Aannemelijk is dat een deel van de bebouwing, exclusief beide zeecontainers met een overkapping, onder het overgangsrecht valt. De bebouwing wordt gebruikt voor stalling / opslag van machines en materiaal voor het onderhoud van het perceel en er wordt kachelhout opgeslagen. Ook staat er een kippenhok. Binnen de bestemming Wonen is eigenlijk geen andere plek beschikbaar voor zo'n berging. Verder hebben wij vastgesteld dat de bebouwing niet zichtbaar is vanaf de openbare weg. Tenslotte is geen sprake van samenhang tussen de bebouwing, bouwkundig gezien verkeert een deel in een mindere staat.
  Al met al zijn wij van mening dat door sloop van de oude bebouwing, verwijdering van de zeecontainers met opslagmogelijkheden en de bouw van een nieuwe berging, de ruimtelijke situatie aanzienlijk verbetert. De eigenaar heeft ons ook laten weten dat hij de situatie graag wil verbeteren, conform een opgestelde situatieschets, mits het bestemmingsplan hiervoor een planologische basis zal bieden. Voorgesteld wordt dan ook om de planregeling te wijzigen.
  In het ontwerpbestemmingsplan is, ter plaatse van de voorgestelde nieuwbouw in de bestemming Agrarisch, een functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - berging' weergegeven. In artikel 4.2.1 sub a onder 8 is het volgende bepaald: 'ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - berging', mag een berging worden gebouwd waarvan de oppervlakte niet meer dan 50 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen. In het verlengde van de berging, aan de oostgevel, is tevens een overkapping / opslagruimte voor de opslag van kachelhout met een oppervlak van 20 m² en een bouwhoogte van 2 meter toegestaan. De berging en de opslagruimte voor kachelhout mogen enkel met een kap worden afgedekt'.
• Voor de twee burgerwoningen op de percelen Lopikerweg Oost 66 en 67 was in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" een bestemming Wonen opgenomen. Met de uitspraak van de voorzieningenrechter van 31 augustus 2022 is dat plan echter, voor het perceel aan de Lopikerweg Oost 66/66a, geschorst. Gelet op die uitspraak zijn de gronden niet opgenomen in de eerste herziening. Mede gelet op de ingediende beroepschriften vinden wij het wenselijk dat voor de toegestane woningen op de percelen Lopikerweg Oost 66 en 67 een actueel planologisch juridisch kader van toepassing is, terwijl de hiervoor genoemde uitspraak geen betrekking had op de woonfunctie.
  In het ontwerpbestemmingsplan zijn de percelen Lopikerweg Oost 66 en 67 bestemd als Wonen en is een maatvoering maximum aantal wooneenheden: 2' aangegeven. Voor de begrenzing van de bestemming Wonen is uitgegaan van het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007".
• Voor het tuincentrum op het perceel Lopikerweg Oost 66a/67 te Lopik is in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" een bestemming Detailhandel met een functieaanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - tuincentrum' opgenomen. Het was de bedoeling om de regeling van het oude bestemmingsplan één op één over te nemen en daarmee de bestaande rechten te respecteren. Hoewel de planregeling, op basis van de huidige standaarden (SVBP2012), van dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden uitgaat als het oude plan, is niet onderkend dat ter plaatse ook opslag en verkoop van vuurwerk is toegestaan. Ten behoeve van die activiteit is namelijk een milieuvergunning verleend, alleen was dit niet verwerkt in het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2007". Zodoende is die activiteit ook niet bestemd in het nieuwe bestemmingsplan. Dit was voor de eigenaar van het tuincentrum een reden om een voorlopige voorziening aan te vragen. Met de uitspraak van 31 augustus 2022 is die voorziening, voor dit perceel, toegewezen. Omdat wij de bestaande rechten willen respecteren en wij begrijpen dat de eigenaar groot belang heeft bij een actuele planregeling voor de vergunde activiteiten, stellen wij voor om de bestemmingsregeling zo aan te passen dat de opslag en verkoop van vuurwerk wordt toegestaan. De eigenaar is hierover ook geïnformeerd.
  In het ontwerpbestemmingsplan is in artikel 8.1 sub c het volgende bepaald:
  'ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - tuincentrum' uitsluitend:
  - de teelt van siergewassen en de verkoop van siergewassen en tuinbenodigdheden;
  - verkoop van consumentenvuurwerk en de opslag daarvan tot 10.000 kg;'
  Voor de volledigheid is aan artikel 35.1 sub c van de planregels toegevoegd: 'met dien verstande dat de opslag van vuurwerk zoals bedoeld in artikel 7.1 niet als strijdig gebruik wordt aangemerkt'.
• Voor de ontwikkeling van een woning tussen Dorp 95 en Noordzijdseweg 97 te Polsbroek heeft Mooisticht eind 2021 een schets met randvoorwaarden opgesteld, nadat de provincie Utrecht een zienswijze had ingediend over die ontwikkeling. Als gevolg hiervan is ook de locatie van de beoogde woning naar achteren verschoven. Tegen deze gewijzigde situering is beroep ingesteld. Met alle betrokken partijen, te weten de initiatiefnemer, appellant en Mooisticht, hebben wij vanaf september 2022 overleg gevoerd over de voorgenomen ontwikkeling. Daaruit bleek dat het landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is om de nieuwe woning toch direct naast Dorp 95 te realiseren, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zowel de initiatiefnemer als appellant kunnen zich hierin vinden. Niettemin, in afwijking van de schets van Mooisticht wensen beide partijen dat de strook grond tussen het nieuwe erf en het bestaande erf (in-/uitrit en parkeerplaatsen) geen 12 maar 6 meter breed wordt. Zodoende is de ontwikkeling minder ingrijpend voor het bestaande erf van appellant en hoeft initiatiefnemer minder grond van hem over te nemen. Gelet op het feit dat de betrokken partijen tot overeenstemming hebben kunnen komen, het algemene belang van woningbouw en het gegeven dat op één uitgangspunt na aan alle randvoorwaarden van Mooisticht kan worden voldaan, adviseren wij om de bestemming zodanig aan te passen dat in een andere situering van de nieuw te bouwen woning wordt voorzien.
  In het ontwerpbestemmingsplan is voor de ontwikkeling van een woning tussen Dorp 95 en Noordzijdseweg 97 uitgegaan van de aangepaste schets met randvoorwaarden. Die schets is in Bijlage 4 bij de regels, Landschappelijke inpassing Mooisticht, opgenomen. In een nieuw artikel 36.6.2 sub b van de regels is het volgende bepaald: "in afwijking van het bepaalde in artikel 36.6.2 sub a, is het voor de ontwikkeling van het perceel tussen Dorp 95 en Noordzijdseweg 97 te Polsbroek toegestaan om bij het landschappelijk in te passen perceel aan de Dorp met hoogstam fruitbomen, uit te gaan van een breedte van minimaal 6 meter in plaats van 12 meter'.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een afdeling omtrent grondexploitatie opgenomen. Het doel daarvan is om de mogelijkheden voor gemeentebesturen te verbeteren om kosten te verhalen en eisen te stellen aan de fasering en inrichting van bouwlocaties. Dit brengt met zich mee dat de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan een besluit over het kostenverhaal moet hemen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het bouwrijp maken, het realiseren van nutsvoorzieningen en de aanleg van wegen.

In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad in principe een exploitatieplan vast moet stellen indien het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om nieuwe hoofdgebouwen te realiseren. Er is geen exploitatieplan nodig indien de gemeente op een andere manier haar kosten op de initiatiefnemer kan verhalen. In de praktijk gebeurt dit door het sluiten van een exploitatieovereenkomst.

Voor dit bestemmingsplan Landelijk gebied tweede herziening is het niet nodig om een exploitatieplan op te stellen. De te verhalen kosten zijn anderszins verzekerd of de bouwmogelijkheden zijn niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheden zal worden bezien of er een overeenkomst kan worden gesloten. In het uiterste geval kan worden overwogen om bij het wijzigingsplan een exploitatieplan vast te stellen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het betreft ondergeschikte wijzigingen. Het ontwerpbestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd.