Graafseweg 288-302 gemengde doeleinden

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De familie Loeffen is ten tijde van dit schrijven het voormalig agrarisch bedrijf aan de Graafseweg saneren. De bedrijfsgebouwen worden gesloopt en hiervoor in de plaats komen maximaal 6 landelijke woningen in twee woongebouwen. Het voormalige bedrijf is verdeeld over twee kadastrale percelen met twee bedrijfswoningen. De bedrijfswoningen blijven bestaan en zijn ingepast in het plan.

Dit plan is reeds bestendigd in het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302' (vastgesteld 22-04-2014). Er zijn al enkele voormalige agrarische gebouwen gesloopt en de funderingen voor de nieuwe woningen en een waterpartij zijn gerealiseerd. Daarnaast is de zorgorganisatie Waalzorg reeds actief binnen de voormalige bedrijfswoning aan de Graafseweg 290 (oorspronkelijk nr.302). De herontwikkeling wordt de komende jaren verder tot uitvoering gebracht. Het wijzigingsplan biedt echter op een aantal vlakken nog een beperking voor een gewenste uitbreiding van de zorgfunctie. Met instandhouding van de huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden worden met voorliggend bestemmingsplan ook de zorgfunctie en bijbehorende dagbesteding toegestaan.

Aangezien sprake is van een minimale aanpassing van de bestaande regeling blijft voor een groot deel de motivering uit het wijzigingsplan van toepassing en zal met name in worden gegaan op de toegevoegde mogelijkheden.

In voorliggend bestemmingsplan wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de zuidoostzijde van Wijchen. De locatie maakt onderdeel uit van het buitengebied, maar is wel in de directe nabijheid gelegen van de nieuwbouwwijk Huurlingsedam. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

bron: Google Earth

1.3 Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken over InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Graafseweg, ten zuidoosten van Wijchen. De omgeving kenmerkt zicht als een open gebied met daarin verspreid liggende bosjes. Langs de wegen komt lijnvormige beplanting met bomen voor. Er is sprake van een slagenverkaveling met regelmatige en langgerekte kavels. Het gebied is lager en natter dan omringende gebieden.

De Graafseweg is een provinciale gebiedsontsluitingsweg tussen Nijmegen en Grave. Oorspronkelijk liep de weg in een bocht en is ter hoogte van het plangebied aan het begin van de 20e eeuw rechtdoor getrokken. Dit is nog duidelijk zichtbaar op de luchtfoto aan de beplantingsstrook. Met het bouwen van de nieuwbouwwijk Huurlingsedam is er ten noorden van het plangebied een rotonde aangelegd. De Graafseweg bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een groenstrook met laanbeplanting, een fietspad en een watergang.

Aan de Graafseweg zijn diverse agrarische erven uit het eind van de 19e eeuw gelegen en enkele villa's uit de jaren '30. Verder zijn er enkele woningen uit de jaren '60-'70 gebouwd langs de Graafseweg waaronder de woningen in het plangebied. Deze woningen zijn minder karakteristiek en hebben dan ook geen hoge cultuurhistorische waarde. De woningen zijn bouwtechnisch nog goed. Verder staan op het terrein diverse opslaghallen en kassen die in verschillende tijdsperiodes zijn gebouwd en voor een deel al zijn gesloopt.

Het plangebied is opgedeeld in twee erven met ieder een eigen inrit en zoals aangegeven een eigen woning. In het verleden had het zuidelijke erf het adres Graafseweg 300 en het noordelijke erf Graafseweg 302. In de huidige situatie zijn de huisnummers anders verdeeld (zie paragraaf 2.2).

Het terrein is onder andere ingericht met restanten van kweekbomen, enkele boomgroepen en langs de oprit van (voormalig) nummer 300 laanbeplanting. De beplanting is relatief jong en vertegenwoordigt geen bijzondere waarde. Verder is het terrein voor een groot deel verhard. Vóór de woningen liggen diverse vijvers. Langs de zuidwestzijde van het plangebied grenst een A-watergang. Deze watergang loopt richting de nieuwbouwwijk Huurlingsedam en richting de Boskantse Broekstraat.

luchtfoto plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

Voor de herontwikkeling van agrarische bedrijvigheid naar (zorg)wonen is in 2014 een schetsontwerp gemaakt. Op navolgende tekening is deze opgenomen. Hierbij zijn uitgangspunten geformuleerd. Deze uitgangspunten zijn hoofdzakelijk gericht op de positie van de hoofdgebouwen en bijgebouwen rond twee erven, de ontwikkeling van natuur en de landschappelijke inrichting. Dit blijft nog steeds van toepassing bij de herontwikkeling. Het wijzigingsplan ging echter uit van enkel wonen met een ondersteunende zorgfunctie. Om in te kunnen spelen op de marktbehoefte en de vragen vanuit zorginstanties en gemeente wordt deze functie uitgebreid zodat ook 24-uurszorg en dagbestedingsactiviteiten worden toegestaan.

De ontwikkelingen binnen de zorg zijn erg dynamisch en daardoor ook onzeker. Omdat de woonfunctie conform het huidige bestemmingsplan al is toegestaan en verantwoord, wil de initiatiefnemer beide bestemmingen (wonen en zorg) in het bestemmingsplan laten toestaan. Hierdoor is gekozen om de bestemming te wijzigen naar de bestemming 'Gemengd'. Verder worden het bouwvlak en de bouwregels aangepast in lijn met onderstaande uitgangspunten. Er kan ook een situatie ontstaan waarbij één erf gericht is op het bieden van zorg en het ander op regulier wonen.

Schetsontwerp wonen Graafseweg 288-302 (Bron: Buro SRO 22-01-2014)

Aanvullend toekomstperspectief

Vanuit zorginstanties waaronder Waalzorg en vanuit de gemeente Wijchen is er behoefte aan locaties waar zorgwoningen met dagbesteding kunnen worden gerealiseerd. De initiatiefnemer speelt in op deze behoefte en kan op zijn locatie aan de Graafseweg 288-302 deze functies een plaats bieden.

Een dergelijke zorgfunctie is op deze plek stedenbouwkundig en maatschappelijk gezien een logische keuze. Het plangebied is gelegen aan de rand van Wijchen, waardoor voorzieningen nog binnen een acceptabele afstand liggen. Door de goede ontsluiting via de Graafseweg kunnen de bewoners gemakkelijk worden gebracht. Anderzijds maakt de locatie onderdeel uit van het buitengebied waardoor er ten opzichte van de kern meer ruimte beschikbaar is voor aanvullende functies. Denk hierbij aan het onderhouden van een moestuin/boomgaard/dierenweide, wandelen/spelen in een groene omgeving, maar ook binnenactiviteiten zoals werkplaatsactiviteiten, sportactiviteiten etc.

Met de beschreven ontwikkeling krijgt de locatie naast een grote kwaliteitsimpuls door de herontwikkeling ook een maatschappelijke meerwaarde voor Wijchen. Het is namelijk ook denkbaar dat andere zorgbehoevenden in Wijchen en directe omgeving hier af en toe een dagactiviteit hebben.

Aanvullende stedenbouwkundige uitgangspunten voor dagbesteding

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in 2014 bij het schetsplan voor de woonfunctie zijn vastgesteld bieden ook goede aanknopingspunten voor de zorgfunctie. De hoofdstructuur blijft dan ook ongewijzigd. De belangrijkste opgave heeft betrekking op de inpassing van circa 600 m2 bebouwing voor de dagbesteding.

Om inzicht te krijgen in de stedenbouwkundige inpassing van deze bebouwing heeft Buro SRO een schetsplan opgesteld. Hieruit volgen ten opzichte van het oorspronkelijke plan aanvullende stedenbouwkundige uitgangspunten voor de nieuwbouw.

Schetsontwerp zorgeenheden en dagbesteding Graafseweg 288-302 (Bron: Buro SRO 17-06-2015)

De volgende uitgangspunten zijn bij het schetsplan voor de nieuwe hoofdgebouwen voor de dagbesteding gehanteerd:

• De totale omvang van alle bebouwing mag niet meer dan 1.860 m2 bedragen (komt voort uit het huidige wijzigingsplan)
• Er zijn maximaal twee hoofdgebouwen toegestaan
• De maximum oppervlakte van de gebouwen is 320 m2 per gebouw (indien meer dan 320 m2 dan de bebouwing opknippen in twee gebouwen)
• De bebouwing is minimaal 5 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw gelegen
• De entree is gelegen aan het erf
• De bebouwing wordt niet in de zichtlijn tussen de erven geplaatst
• Tussen de gevels van de hoofdgebouwen zit minimaal 5 meter
• De bebouwing is op minimaal 3 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens van het perceel Graafseweg 304 gelegen
• De nokrichting staat haaks op de Graafseweg
• Overige bijgebouwen wordt tot het minimum beperkt, eventuele bergingen, garages etc. worden in de nieuwe hoofdgebouwen geclusterd
• Parkeren vindt plaats op het erf of is eventueel opgenomen binnen de hoofdgebouwen
• De massa heeft een eenvoudige massa opbouw met een rechthoekig grondvlak en groot zadeldak refererend aan een boerenschuur.
• Qua materiaalgebruik heeft hout de voorkeur.

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Agrarisch met waarde - 2: Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en de ecologische waarden met bijbehorende tuin- en erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen, bosschages en water;
• Natuur: Deze gronden hebben als belangrijkste doelstelling het behoud, beheer, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorisch, aardkundige, natuur en landschappelijke waarden met ondergeschikte functies zoals tuin, extensieve recreatie en agrarisch medegebruik. De gronden langs de A-watergang zullen bestaan uit natte natuur en de gronden aan de achterzijde van het perceel zullen worden ingeplant met een houtwal;
• Gemengd: Waarbij de functies wonen en maatschappelijk worden neergelegd. Onder de woonfunctie kan ook worden verstaan het samenwonen in groepsverband waarbij het gaat om een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden. Dat wil zeggen dat de bewoners een gezamenlijke huishouden vormen en er sprake is van een vaste structuur van langdurig samenwonen. Daarnaast is een zorgfunctie toegestaan, waaronder permanente begeleiding of standaard 24 uurszorg. Binnen deze bestemming zijn twee bouwvlakken opgenomen ten behoeve van de gebouwen en bijhorende bouwwerken. Binnen een bouwvlak is een vrijstaande woning en een woongebouw met maximaal 3 wooneenheden toegestaan. Ten behoeve van dagbestedingsfuncties zijn maximaal twee gebouwen van ieder maximaal 320 m2 toegestaan, zolang de totale bebouwingsoppervlakte niet meer wordt dan 1.860 m2. Aan de overige bebouwing zijn ook maximale inhoudsmaten, goot- en bouwhoogte gekoppeld;

Dit plan kent verder als noemenswaardige bijzonderheid een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en dubbelbestemming Waterstaat - Beschermingszone. Binnen de archeologische zone is een omgevingsvergunning nodig voor bodemingrepen groter dan 120 m2 en dieper dan 30 cm waarin moet worden aangegeven of eventueel aanwezige waarden aangetast worden. De beschermingszone naast de A-watergang is bedoeld voor specifieke ecologische doeleinden en ten behoeve van het onderhoud van de watergang.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Het bestemmingsplan verruimt de mogelijkheden ter plaatse van het plangebied en omvat geen structurele wijzigingen ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan. Het plan is ter voorbereiding van het ter visie leggen van het ontwerp bestemmingsplan (informeel) voorgelegd aan de provincie en het Waterschap Rivierenland is reeds in het kader van het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302' geïnformeerd. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming.

6.3 Verslag inspraak

Het voorliggend bestemmingsplan biedt een kleine toevoeging om ook een zorgfunctie en dagbesteding toe te staan. Het effect op de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden en bouwrechten is hierdoor minimaal. Hierdoor gaat het bestemmingsplan direct als ontwerp ter inzage.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.