| Plan: | Buitengebied, partiële herziening Denekamperstraat 23 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0168.BP09010-0403 |
De gemeente Losser treft voorbereidingen voor een nieuw bestemmingsplan Buitengebied. Ten tijde van de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan is er nog geen (voor)ontwerpplan voor het gehele bestemmingsplan. Wel is de kadernota voor het nieuwe plan gereed.
De verwachting is dat het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied in 2011 wordt vastgesteld.
De kadernota geeft, vanuit een analyse van het verleden en een beschrijving van het heden, een doorkijk naar de toekomst. De kadernota geeft een antwoord op de vraag welke kant het opgaat met de landbouwsector, de recreatiesector, het wonen, de natuur en de bedrijvigheid.
De Kadernota bevat, kort samengevat, het beleid voor het buitengebied. Het voornaamste uitgangspunt van de Kadernota is dat ontwikkelingen mogelijk moeten zijn, mits deze de bestaande kernkwaliteiten van het landschap behouden en waar mogelijk versterken.
Alle voor de beoordeling van het voorliggende plan relevante beleidsthema's zijn in de kadernota opgenomen, te weten:
Provinciaal beleid
Het aantal agrarische bedrijven in Nederland neemt in een snel tempo af. Hoewel niet zo sterk als op veel andere plekken in Nederland, is ook in Losser deze trend merkbaar.
De gebouwen zijn in veel gevallen echter nog in een zodanige staat dat deze zouden kunnen worden gebruikt voor andere dan agrarische doeleinden. Sterker nog: hergebruik kan verpaupering voorkomen. Het hergebruiken van dergelijke gebouwen heeft echter voor- en nadelen. Een belangrijk voordeel is dat op deze manier wordt voorkomen dat kapitaalvernietiging plaatsvindt. Daarnaast kan in geval van waardevolle karakteristieke gebouwen een functiewijziging van de gebouwen er toe bijdragen dat ze in stand kunnen worden gehouden. Cultuurhistorische en landschappelijke waarden blijven daarmee behouden.
Over vrijkomende agrarische bebouwing wordt in de Nota Ruimte het volgende gesteld.
Het kabinet wil de mogelijkheden voor zowel hergebruik als (vervangende) nieuwbouw in het buitengebied verruimen, maar dat moet wel zijn gekoppeld aan de landschappelijke kwaliteit en de realisatie van nieuwe natuurgebieden of extra capaciteit voor waterberging. Meer specifiek wil het kabinet het hergebruik van bestaande vrijkomende bebouwing in het buitengebied stimuleren. Het landelijke beleid bepaalt voorts dat:
Beleid gemeente Losser
De gemeente heeft invulling aan het VAB-beleid gegeven in de beleidsnota 'Hergebruikfuncties na beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering' (2005). De functiecategorieën (met daarin de mogelijke functies) en de te hanteren toetsingscriteria (geen visuele verstedelijking, gebiedsdifferentiatie en invloed omgeving) komen in deze nota aan bod. Dit beleid heeft een relatief gedetailleerd karakter.
De gemeente is thans van mening dat een gedetailleerde regeling geen recht doet aan de dynamiek in het landelijke gebied. Ook is dit beleid niet in lijn met de Nota Ruimte waarin de ontwikkeling van de landschappelijke kwaliteiten het uitgangspunt is. De gemeente onderschrijft dit uitgangspunt en neemt in het nieuwe bestemmingsplan geen limitatieve lijst met toe te laten functies op.
Dit houdt in dat in het bestemmingsplan Buitengebied een wijzigingsbevoegdheid wordt opgenomen waarin voorwaarden zijn opgenomen die een verhoging van de landschappelijke kwaliteit garanderen. De gemeente maakt daarmee meer economische ontwikkeling mogelijk, maar verlangt daarvoor een tegenprestatie in de vorm van een kwaliteitsimpuls ter plaatse. Een inrichtingsplan (afgestemd op de kwaliteiten van het landschap en de bestaande functies ter plaatse) zal dan ook een van de voorwaarden zijn waaraan moet worden voldaan. Daarnaast gelden uiteraard de 'gebruikelijke' omgevingsaspecten waarmee rekening dient te worden gehouden.
Het buitengebied van Losser herbergt vele natuurwaarden. Voor het overgrote deel zijn deze natuurwaarden beschermd op bovengemeentelijk niveau. De bestaande natuurwaarden bepalen (samen met de landschappelijke waarden) in hoge mate de toeristisch recreatieve aantrekkelijkheid van de gemeente. De functie natuur wordt dan ook gezien als basisfunctie.
Beleid gemeente Losser
De gemeente Losser ondersteunt initiatieven met betrekking tot de realisatie van nieuwe natuur. Zeker als deze aansluiten bij ecologische verbindingszones in de gemeente.
De belangrijkste doelstelling met betrekking tot de landschap is het behoud en de ontwikkeling van de landschappelijke waarden. In de Nota Ruimte wordt dit gezien als een van de randvoorwaarden voor nieuwe ontwikkelingen. Aan de gemeente de vraag dit nader te concretiseren.
Beleid gemeente Losser
De invulling van vermeld rijksbeleid wordt in de gemeente Losser op verschillende manieren gerealiseerd, waarbij afstemming wordt gezocht op het bestaande landschap. Elk landschapstype in het buitengebied van Losser heeft immers eigen kenmerken en de realisatie van nieuwe landschapselementen dient hierop te worden aangepast.
In de jonge ontginningen binnen het jong heide- en broekontginningslandschap streeft de gemeente bijvoorbeeld naar een accentuering van de grootschaligheid. In deze gebieden is beplanting dan ook hoofdzakelijk gewenst langs wegen en bestaande natuurelementen. In de oudere ontginningen streeft de gemeente naar het ontwikkelen en versterken van een meer fijnmaziger karakter. In deze gebieden is de visie gericht op het aanbrengen van weg- en kavelbeplanting, erfbeplanting en boselementen. Binnen hetzelfde landschapstype kan op die manier een accentverschil ontstaan, zodat het eigen karakter van de oudere en de jongere ontginningen kan worden benadrukt.
Daarnaast kunnen in algemeenheid groene en blauwe diensten ook een rol spelen bij de versterking van het landschap. Er liggen mogelijkheden in:
Algemeen
In het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente is er sprake van behoud dan wel herstel van Landschap. Het behouden staat daarbij het herstel niet in de weg, en wordt door de gemeente toegejuicht. Het ontwikkelingsaccent “Herstel” kan stimuleren dat water geïnfiltreerd wordt in de bodem op bepaalde geschikte plekken. Het watersysteem wordt hersteld en de bodem vormt weer een waterbuffer. Ook kan “herstel” herkenbaarheid van een landschapstype terugbrengen, waardoor het landschap weer herkenbaar wordt. Dit laatste kan belangrijk zijn voor de ontwikkeling van een gebied, bijvoorbeeld voor toeristische doeleinden. Bij herstel van het landschap wordt niet teruggegrepen naar een bepaalde tijd maar naar een bepaalde karakteristiek, die voor ieder deelgebied omschreven wordt in het landschapsontwikkelingsplan.
Ontwikkelingsrichting
Bij de ontginningen (1810-1880) is het accent gericht op behoud en uitbreiding van de aanwezige natuur- en landschapswaarden, in de vorm van een rationeel verkaveld landschap. Het betreffen gebieden die grenzen aan bestaande natuurgebieden, zodat de bosgebieden kunnen worden uitgebreid of met elkaar worden verbonden. Landgoedontwikkeling vormt hiervoor een goed middel. Extensief recreatief medegebruik wordt in deze gebieden gestimuleerd.
De nieuw te bouwen woning is gelegen in het heide- en broekontginningslandschap. Voor dit gebied geldt volgens de welstandsnota van de gemeente Losser het volgende beleid:
“Dit jonge ontginningslandschap heeft een minder coherente en oorspronkelijke bebouwing dan de andere delen van het buitengebied. In dit gebied is binnen bepaalde grenzen dan ook meer mogelijk qua vormgeving van de gebouwen. Belangrijk is dat de bebouwingskarakteristieken wel worden gerespecteerd. Nieuwe woningen (villa's) dienen door erfinrichting, plaatsing en hoofdvorm van de gebouwen te worden ingepast in het landschap. Andere stijlen en vormgeving zijn binnen deze voorwaarden goed mogelijk.”
Voor de nieuw te bouwen woning zijn de volgende van het welstandsbeleid afgeleide criteria van belang:
Situering
Vormgeving
Detaillering
Indien aan de bovenstaande criteria wordt voldaan, is het goed mogelijk een passend ontwerp voor de woning te maken. De nadruk dient daarbij te liggen op een landschappelijke inrichting van het erf die wordt aangepast aan de karakteristiek van de omgeving.
Conclusie toetsing aan gemeentelijk beleid
Indien de ruimtelijke ontwikkeling in het voorliggende plan wordt getoetst aan het gemeentelijk beleid blijkt dat aan de meeste aspecten van het vigerende beleid met betrekking tot het buitengebied wordt voldaan. Op één punt wordt afgeweken van het beleid, te weten de maximale inhoud van de woning.
Burgemeester en wethouders hebben gemeend in dit bijzondere geval toch medewerking aan een grotere inhoud van de woning te verlenen vanwege de maatschappelijke meerwaarde die dit project heeft in de vorm van opruimen van ontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, het realiseren van nieuwe natuur en positieve impulsen in het aanwezige landschap.