Bestemmingsplan Losser dorp wijzigingsplan Oldenzaalsestraat 39

1.1 Aanleiding

Voor de Oldenzaalsestraat 39 in Losser bestaat het voornemen om de bedrijfsbestemming om te zetten in een woonbestemming. In het vigerende bestemmingsplan 'Losser dorp', vastgesteld op 19 maart 2013 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders bevoegd zijn om het plan te wijzigen in die zin dat de bedrijfsbestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming. Voorliggend wijzigingsplan is opgesteld om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken en planologisch-juridisch correct vast te leggen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied is gelegen aan de Oldenzaalsestraat 39, ten noordwesten van het centrum van de kern Losser. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie N, nummers 2214 en 2215 en heeft een oppervlakte van circa 939 m2. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Losser weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

Begrenzing

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Oldenzaalsestraat en in het oosten door de Aalsgaardenstraat. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de woning aan de Aalsgaardenstraat 51 en aan de westzijde door de woning en tuin van het perceel aan de Oldenzaalsestraat 41. De exacte begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het plangebied te zien is.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied aan de Oldenzaalsestraat 39 in Losser is gelegen in het bestemmingsplan 'Losser dorp', vastgesteld door de gemeenteraad van Losser op 19 maart 2013. Het perceel heeft de bestemming 'Bedrijf'. In onderstaande figuur 1.3 is een fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Losser dorp' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de bestemming 'Bedrijf' is lichte bedrijvigheid toegestaan. Dit zijn bedrijven uit de categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijven. Daarnaast is wonen binnen deze bestemming toegestaan, met dien verstande dat uitsluitend het bestaande aantal (bedrijfs)woningen is toegestaan.

In artikel 4.4 van het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Artikel 4.4, sub b bepaalt dat burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen in die zin dat de bestemming wordt gewijzigd in de bestemming wonen en/of tuin en/of maatschappelijk, met dien verstande dat de in dit plan bij de bestemming(en) genoemde regels van overeenkomstige toepassing zijn en dat voor het bouwen van gebouwen nadere voorwaarden gelden. Het vigerende bestemmingsplan biedt daarmee de mogelijkheid om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Onderhavig wijzigingsplan maakt de bestemmingswijziging mogelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige wijzigingsplan 'Bestemmingsplan Losser dorp wijzigingsplan Oldenzaalsestraat 39' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0168.Bp001UW02-0301);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het wijzigingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het wijzigingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is er op het perceel Oldenzaalsestraat 39 sprake van een zeer royale vrijstaande (bedrijfs)woning met veel hobby-/bergruimte gesitueerd op een perceel van 939 m2. Het gebouw is omstreeks 1935 gebouwd en is voorzien van een mansarde dak bedekt met pannen. Het plangebied is gesitueerd nabij het centrum van Losser, aan een invalsweg (Oldenzaalsestraat) met zowel winkels, scholen als openbaar vervoer op loopafstand. De Oldenzaalsestraat heeft een maximale toegestane snelheid van 50 km/u. Het perceel kan zowel ontsloten worden op de Oldenzaalsestraat als op de Aalsgaardenstraat. In figuur 2.1 is aan de hand van Google streetview een aanzicht van het plangebied weergegeven (2016).

Figuur 2.1: huidige situatie Oldenzaalsestraat 39 Losser (bron: Google streetview, 2016)

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen is om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in een reguliere woonbestemming. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Losser dorp' is het het college van burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat de bestemming 'Bedrijf' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat de in dat plan bij de bestemming(en) genoemde regels van overeenkomstige toepassing zijn en dat voor het bouwen van gebouwen geldt dat:

• 1. de goothoogte niet meer bedraagt dan 4 m;
• 2. de dakhelling niet minder dan 25° en niet meer dan 60° bedraagt;
• 3. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • a. het straat- en bebouwingsbeeld;
  • b. de woonsituatie;
  • c. de verkeersveiligheid;
  • d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
  • e. de milieusituatie;

en bovendien, bij wijziging in de bestemming 'Wonen':

• 4. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
• 5. inzicht bestaat in de bodemkwaliteit;
• 6. de ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid.

Onderhavig wijzigingsplan is opgesteld om de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' in de bestemming 'Wonen' juridisch-planologisch mogelijk te maken.

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.3 Gemeentelijk beleid

3.4 Bestemmingsplan 'Losser dorp'

Het bestemmingsplan 'Losser dorp' is op 19 maart 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Losser. Het bestemmingsplan werd beschouwd als een herzieningsplan met een overwegend consoliderend karakter. Dat betekent dat met de toekenning van de bestemming zoveel mogelijk is aangesloten bij de huidige functie van de panden. Het bestemmingsplan beslaat vrijwel de gehele bebouwde kom van Losser, met uitzondering van het gelegen industrieterrein De Pol, het centrum, lintbebouwing aan de Enschedesestraat en de ontwikkellocatie 't Zijland.

Het perceel kent op grond van het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijf'. Het voornemen is om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in een reguliere woonbestemming. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Losser dorp' is het het college van burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat de bestemming 'Bedrijf' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat de in dat plan bij de bestemming(en) genoemde regels van overeenkomstige toepassing zijn en dat voor het bouwen van gebouwen geldt dat:

• 1. de goothoogte niet meer bedraagt dan 4 m;
• 2. de dakhelling niet minder dan 25° en niet meer dan 60° bedraagt;
• 3. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • a. het straat- en bebouwingsbeeld;
  • b. de woonsituatie;
  • c. de verkeersveiligheid;
  • d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
  • e. de milieusituatie;

en bovendien, bij wijziging in de bestemming 'Wonen':

• 4. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
• 5. inzicht bestaat in de bodemkwaliteit;
• 6. de ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid.

Onderhavig wijzigingsplan is opgesteld om de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' in de bestemming 'Wonen' juridisch-planologisch mogelijk te maken. Derhalve wordt veronderstelt dat het plan in overeenstemming is met de voorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Woningbouw wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De m.e.r.- plicht geldt bij projecten van een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. In de nota van toelichting op het Besluit mer wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd:

“Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook «dorpen» hieronder vallen. Wat «stedelijke ontwikkeling» inhoudt kan van regio tot regio verschillen. Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben. Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.”

Er wordt middels dit wijzigingsplan geen nieuwe woningmogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Het huidige gebruik van het plangebied is op grond van het vigerende bestemmingsplan bedrijfsmatig van aard. Onderhavig plan betreft enkel de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen'. Als gevolg van onderhavig wijzigingsplan worden geen nieuwe of extra bouwmogelijkheden gecreëerd.

Uit voorgaande volgt dat de wijziging van de bestemming in algemene zin niet te kwalificeren is als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. De kwalificatie is wel afhankelijk van specifieke omstandigheden van een project en de ruimtelijke gevolgen die het project met zich meebrengt. In die gevallen is het Besluit m.e.r. niet van toepassing en hoeft geen aanmeldnotitie te worden opgesteld. Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als in de zin van het Besluit m.e.r.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het onderhavige project (de wijziging van de bestemming), de plaats van het onderhavige project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Alternatieven hoeven dan ook niet te worden afgewogen.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Bij het realiseren van een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of de nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking).

Het plangebied is gelegen aan de Oldenzaalsestraat 39 in Losser. De Oldenzaalsestraat betreft een 50 km/u weg die het centrum van Losser verbindt met Oldenzaal. Verspreid langs de Oldenzaalsestraat zijn dan ook verschillende functies aanwezig, maar de woonfunctie heeft de overhand. Op basis van voorenstaande wordt uitgegaan van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Externe werking

Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Hiervan is bij onderhavig plan geen sprake. Er wordt een bedrijfsbestemming omgezet in een woonbestemming. Wonen betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. In de directe nabijheid bevindt zich aan de Oldenzaalsestraat 27-29 een detailhandels/installatiebedrijf voor badkamers en centrale verwarming. Op grond van het vigerende bestemmingsplan heeft dit perceel de bestemming detailhandel. Op grond van de VNG-brochure geldt voor een supermarkt en een warenhuis milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter. Deze activiteiten hebben een grotere invloed op de omgeving dan het bedrijf aan de Oldenzaalsestraat 27-29 in Losser. Daarnaast bedraagt de afstand van het bestemmingsvlak 'detailhandel' tot aan de dichtsbijzijnde gevel van de woning aan de Oldenzaalsestraat 39 circa 15 meter. Derhalve wordt voldaan aan de richtafstand.

Aan de Enschedesestraat 16 is een taxi- en vervoersbedrijf gevestigd. Op grond van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor taxibedrijven milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. De gemeten afstand van de dichtsbijzijnde gevel van de woning tot aan het bestemmingsvlak van het taxi- en vervoersbedrijf bedraagt ten minste 57 meter. Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Tot slot is aan de Enschedesestraat 32 een autbedrijf gelegen. Een autobedrijf behoort op grond van de VNG-uitgave tot milieucategorie 2 waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. De gemeten afstand vanaf de dichtsbijzijnde gevel van de woning tot aan het bestemmingsvlak van het autobedrijf bedraagt ten minste 121 meter. Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Geconcludeerd kan worden dat de nieuwe functie (wonen) geen hinder of belemmeringen oplevert voor de omgeving. Daarnaast wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstanden die gelden voor de omliggende milieubelastende functies. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.3 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Ten behoeve van onderhavig wijzigingsplan is gebruik gemaakt van een door Kruse Milieu uitgevoerd verkennend bodemonderzoek (projectcode 19004510, d.d. 25 februari 2019) om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen (zie Bijlage 1).

Voor het verkennend bodemonderzoek is de bodem onderzocht op een terreindeel van circa 939 m2. De onderzoekslocatie is deels bebouwd en deels verhard met beton, tegels en klinkers.

Resultaten veldwerk
In totaal zijn er 7 inspectiegaten gegraven, waarvan er 2 zijn door geboord tot de ondergrond. Er is 1 diepe boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn zand. Zintuiglijk zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen (zie tabel 2 in Bijlage 1). Visueel zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld en in de bodem. Het freatische grondwater is aangetroffen op gemiddeld 1.25 meter minus maaiveld.

Resultaten analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Deellocatie A

• Bovengrond, A-BG: niet verontreinigd met minerale olie;
• Grondwater, peilbuis A1: niet verontreinigd met minerale olie, vluchtige aromaten (BTEXN) en naftaleen.
  

Overig terreindeel

• de bovengrond (BG) is zeer licht verontreinigd met lood;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater, peilbuis A1 is zeer licht verontreinigd met barium;
• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 01 is niet asbesthoudend.

Conclusies
Deellocatie A

De olievlek op de klinkerverharding heeft geen aantoonbare negatieve invloed op de bodemkwaliteit, aangezien geen verontreinigingen met de verdachte stoffen zijn aangetoond.

Overig terreindeel

De bovengrond (BG) en het grondwater zijn zeer licht verontreinigd. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is het uitvoeren van een nader onderzoek niet noodzakelijk. De ondergrond is niet verontreinigd. In de fijne fractie van de puinhoudende bodem is geen asbest aangetoond.

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgenomen wijziging van de bestemming, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.4 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Onderhavig wijzigingsplan heeft betrekking op de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen'. De in het vigerende bestemmingsplan voor 'bedrijf' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wonen. Aangezien de woonfunctie op grond van het vigerende bestemmingsplan reeds mogelijk is, wordt er als gevolg van onderhavig plan geen nieuw geluidsgevoelig object mogelijk gemaakt.

Gelet op het feit dat er enkel een bestemmingswijziging plaatsvindt, wordt er dus ook geen nieuwe woning gerealiseerd. Daarbij moet worden opgemerkt dat bij een verbouwing aan de voorgevel overeenkomstig het Bouwbesluit het "rechtens verkregen" niveau voor de geluidwering van de gevels geldt. Omdat ten tijde van de bouwaanvraag geen eisen bestonden ten aanzien van de geluidwering van de gevels hoeft de bestaande woning niet te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde voor wegverkeerslawaai.

Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.5 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Onderhavig plan betreft de wijziging van de bestemming 'bedrijf' in een woonbestemming. Het vigerende bestemmingsplan staat binnen de bedrijfsbestemming al een bedrijfswoning toe. Het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van het wonen zal derhalve niet toenemen.

Wel zal de verkeersaantrekkende werking als gevolg van de bestemmingswijziging afnemen. In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming bedrijf. Deze bestemming laat bedrijven tot en met categorie 2 uit de staat van bedrijfsactiviteiten toe. Door de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' naar 'Wonen' zal het plangebied enkel een verkeersaantrekkende werking hebben ten behoeve van het wonen. Op basis hiervan wordt verondersteld dat het aantal verkeersbewegingen afneemt.

Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op grond van de CROW-publicatie 317 op gemiddeld 7 per dag gesteld worden (koop, vrijstaand, schil centrum). Er zal geen sprake zijn van vrachtverkeer, waardoor het percentage vrachtverkeer op 0% gezet kan worden. In figuur 4.2 is de worst-case berekening weergegeven met 7 voertuigbewegingen.

Figuur 4.2: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Figuur 4.3: Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van 574 meter van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen. De dichtsbijzijnde risicobron betreft een buisleiding (glasleiding) van de GasUnie. Gelet op de onderlinge afstand geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.7 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de SVIR en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Waterbeheerplan 2016-2021

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Watertoetsproces

Op 25 januari 2019 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 2. Op grond van de uitgevoerde watertoets geldt de korte procedure. Het waterschap heeft op voorhand geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gronden die tot het NNN behoren liggen op minimaal 950 meter afstand van het plangebied.

Natura 2000-gebied

Het plangebied behoort niet tot Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op minimaal 1100 meter afstand.

Vanwege de lokale invloedsfeer hebben de voorgenomen activiteiten geen negatieve effecten op deze natura 2000- of Natuurnetwerk Nederland gebieden. Er is geen nader onderzoek nodig in het kader van gebiedsbescherming en er hoeft geen ontheffing van de Omgevingsverordening Overijssel of Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

Soortenbescherming

De gronden in het plangebied zijn in de huidige situatie reeds bebouwd. Onderhavig plan heeft enkel betrekking op de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' in een woonbestemming. Gelet op de terreingesteldheid van de gronden is de locatie ongeschikt voor beschermde flora en/of fauna. Er worden geen gebouwen of bouwwerken gesloopt. Op basis hiervan lijkt van aantasting van leefgebied voor beschermde flora en fauna geen sprake, daarnaast is de invloedsfeer van de voorgenomen ontwikkeling lokaal. Op basis van deze gegevens wordt nader onderzoek op basis van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk geacht.

Op basis van voorenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect 'ecologie' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Op basis van de Archeologische verwachtingskaart (figuur 4.4) van de provincie Overijssel blijkt dat het plangebied ligt in ene gebied met een onbekende archeologische verwachting. In het vigerende bestemmingsplan 'Losser dorp' is geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. In onderstaande figuur is een uitsnede van de Archeologische verwachtingskaart weergegeven.

Figuur 4.4: Uitsnede archeologische verwachtingskaart (bron: provincie Overijssel)

Toets

Onderhavig plan betreft enkel de wijziging van een bestemming. Als gevolg van het plan vinden er geen bouwactiviteiten en bodemverstorende ingrepen plaats. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect 'archeologie' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er zowel in als in de nabijheid van het plangebied geen Rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig zijn. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.10 Verkeer / parkeren

Het plangebied wordt ontsloten via de Oldenzaalsestraat en tevens via de Aalsgaardenstraat. De wijziging van de bestemming 'Bedrijf' in de bestemming 'Wonen' lijdt niet tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Gesteld kan worden dat de verkeersbewegingen in de toekomstige situatie juist afnemen omdat de verkeersbewegingen enkel betrekking hebben op de woonfunctie. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan. Daarnaast kan het verkeer eenvoudig via de bestaande wegen worden afgewikkeld.

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, waar voldoende ruimte is om in parkeerplaatsen te voorzien. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Opbouw van de regels

In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. De benaming van de bestemmingen en de volgorde van de regels, evenals de weergave van de bestemmingen in het plan komen overeen met de SVBP 2012.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

De regels uit het bestemmingsplan "Losser dorp" (het moederplan) zijn onverkort van toepassing op dit plan. Daar waar noodzakelijk is een aanvullende regel opgenomen.

5.3 Bestemmingen

De geldende bestemming in het plangebied wijzigt van 'Bedrijf' in de bestemming 'Wonen'. Het wijzigingsplan geeft een compleet inzicht in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het plangebied. Het wijzigingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In onderhavig wijzigingsplan is onderstaande bestemming opgenomen.

• Wonen (artikel 3)

De bestemming 'Wonen' uit het bestemmingsplan "Losser dorp" is onverkort van toepassing verklaard.

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

Onderhavig plan betreft de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' naar 'Wonen'. De voorgenomen ontwikkeling in dit plan wordt gebaseerd op de wijzigingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan 'Losser dorp', waaraan de provincie Overijssel goedkeuring heeft verleend. Gelet op de aard en omvang van de in dit wijzigingsplan besloten ontwikkeling wordt vooroverleg met de provincie Overijssel niet noodzakelijk geacht.

Waterschap Vechtstromen
Op 25 januari 2019 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn ......... zienswijzen binnengekomen.