Buitengebied vzp16, partiële herziening Landgoed Oldenzaalsestraat de Lutte

2.2.1 Landgoedontwerp

De toekomstige situatie binnen het plangebied bestaat uit een nieuw landgoed met daarop gesitueerd twee woningen, één landhuis en een poortwoning. De ontwikkeling van het plangebied is conform de uitgangspunten zoals benoemd in de beleidsnotitie Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe Landgoederen uitgewerkt.

Het landhuis heeft op basis hiervan een minimale inhoud van 1.000 m³ en een maximale inhoud van 2.000 m³. De poortwoning mag een maximale inhoud van 750 m³ hebben. Het landgoed wordt opengesteld volgens de regels van de Natuurschoonwet. Op het landgoed wordt ruim 4,5 hectare nieuwe natuur gerealiseerd. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de invulling nieuwe natuur, dit is visueel gemaakt in figuur 2.2.

Omschrijving	Oppervlakte (m²)
Beek	500
Bloemrijke zoom	4.600
Bos	9.800
Houtwal met zoom	9.700
Bloemrijk hooiland	20.000
Poelen	800
Totaal	45.400

Tabel 2.1: overzicht invulling nieuwe natuur en bijbehorende oppervlakte

Figuur 2.4: inrichtingsplan nieuwe natuur Landgoed Oelnkotte (bron: bureau takkenkamp)

De concrete uitwerking van het landgoed is opgezet aan de hand van een aantal uitgangspunten. Bij het formuleren van de uitgangspunten is de hoofdlijn dat het bestaande, grotendeels genivelleerde, ecologische en landschappelijke casco wordt hersteld en verbeterd. De volgende uitgangspunten zijn van toepassing:

1 Herstel van het onderscheid in landschapstypen
In het plangebied zijn twee landschapstypen te onderscheiden: het besloten en kleinschalige Oude Hoevenlandschap en het open Heideontginningslandschap. De afgelopen eeuw is de herkenbaarheid van de twee typen achteruitgegaan en zijn de verschillen genivelleerd. In het ontwerp is rekening gehouden worden met de kwaliteiten van de te onderscheiden landschapstypen. Het landschappelijk raamwerk is zodanig ontworpen dat de landschapstypen weer als zodanig herkenbaar zijn.

2 Het oude erf “Ulenkotte”
Het oude erf is een belangrijk landschappelijk en cultuurhistorisch element in het gebied. Door de eerder genoemde nivellering is de relatie van het erf met de achterliggende kampen vervaagd. In het ontwerp is aandacht besteed aan het herstellen van de relaties tussen het oude erf en het omliggende landschap. Hiermee wordt voorkomen dat de nieuwe landgoedbebouwing concurrentie met het oude erf aangaat.

3 De kampen
De kampen zijn karakteristiek voor het Oude Hoevenlandschap. De kampen mogen niet worden bebouwd. De herkenbaarheid van de kampen is vervaagd. In het ontwerp is rekening gehouden met herstel van de karakteristieke verschijningsvorm van de kampen: de steilranden en de deels omzomende beplanting.

4 De beek
Ook de beek is slecht herkenbaar: het is nu een afwateringsslootje langs het maisperceel. De beek is als blauw element een belangrijke drager van de natuurwaarden in het gebied. Het ontwerp voorziet in een verbetering van de ecologische waarde van de beek en haar directe omgeving.

5 De verbindingen
Door het intensieve agrarische gebruik en de achteruitgang van de houtwallen en singels zijn de ecologische verbindingen tussen de beek en de zuidelijke bossen (langs de Wiggersbosweg) afgesneden. De huidige planvorming voorziet in herstel van de ecologische verbindingen om er voor te zorgen dat de beek niet als geïsoleerd element in het landschap ligt.

6 Locaties van de woningen
Het landhuis en de poortwoning dienen zodanig te worden gepositioneerd dat zij passen binnen de kwaliteiten van het landschap en die waar mogelijk zelfs versterken. De twee gebouwen dienen een relatie te hebben. Het landhuis en de poortwoning bezitten hoge architectonische kwaliteiten en zijn daardoor een verrijking te zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. Die kwaliteit moet ook worden beleefd: het landhuis mag niet worden “verstopt”.

7 Openstelling
Het landgoed zal worden opengesteld conform de openstellingstekening die is opgenomen in het inrichtingsplan (bijlage 1). Op grond van de vereisten van de Natuurschoonwet 1928 zou kunnen worden volstaan met de aanleg van 525 meter pad. In het ontwikkelingsplan is voorzien in een opengestelde padlengte van ruim 2 kilometer.

8 Parkeren

Aan het begin van de toegangsweg, nabij de Oldenzaalsestraat, zal aan de rechterzijde van de zandweg een parkeerplaats van ca. 200 vierkante meter worden aangelegd ten behoeve van recreanten. De parkeerplaats wordt eenvoudig aangelegd met een verharding van gebroken puin. De omvang is voldoende voor circa 5 auto's.

De uitgangspunten resulteren in de volgende inrichtingschets.

Figuur 2.5: inrichtingsschets landgoed Oelnkotte (bron: bureau Takkenkamp)

Een uitgebreide landschappelijke en ecologische motivering voor het inrichtingsplan is verschaft in het ontwikkelingsplan voor landgoed Oelnkotte, welke als Bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.

2.2.2 Beeldkwaliteit

Voor landgoed Oelnkotte is tevens een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld door Erwin Meinders bouwkundig buro. Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld in samenwerking met Het Oversticht. Dit beeldkwaliteitsplan is bijgevoegd als Bijlage 2. De stedenbouwkundige opzet is onderstaand beknopt omschreven.

Bebouwingstypologie

De archtectuur van het landhuis en de poortwoning dient binnen de kwaliteiten van het omliggende landschap te worden gepositioneerd.

De poortwoning is rustig en ingetogen met 1 hoofdbouwvolume waarbij de twentse kenmerken de boventoon voeren. Het landhuis dient daarentegen hoge architectonische kwaliteiten te bezitten welke een verrijking zijn voor de ruimtelijk kwaliteit. Het landhuis moet worden beleefd, het mag niet verstopt worden in het landschap en zal uitstraling en puurheid hebben naar de omgeving. Er ligt hier een duidelijke opgave voor de ontwerper om met een passende invulling de landhuisgedachte in te vullen.

Bouwmassa

De hoofdmassa van de poortwoning heeft een zadeldak met duidelijke hoofdmassa, een lage gootlijn, een dakhelling tussen 40 en 65 graden waarbij twentse dakvormen kunnen aansluiten(geen wolfseinden).

Het beeldmerk van het landhuis is een zadeldak met een duidelijke hoofdmassa en een minimale dakhelling van 30 graden waarbij uitvoering beslist geen cataloguswoninggedachte betreft.

Figuur 2.6: principe eenduidige bouwmassa (bron: Erwin Meinders bouwkundig buro)

Plaatsing op de kavel

De evenwichtigheid van het erf is bepaald door de positie van de bebouwing en de landschappelijke inpassing.

Eenheid en Hiërarchie

De poortwoning zal rustig en ingetogen passen binnen de kwaliteiten van het omliggende kleinschalige landschap. Het landhuis heeft daarentegen uitstraling met hoge architectonische kwaliteit en uitstraling naar de omgeving en omliggende landschap.

Een aantal referenties voor wat betreft het ontwerp van de bebouwing is onderstaand weergegeven.

Figuur 2.7: ontwerp referenties (bron: Erwin Meinders bouwkundig buro)

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig):

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruime is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Per 1 juli 2017 kent het Besluit ruimtelijke ordening een aangepaste regeling voor de toepassing van de ladder.

Daarbij zijn kortgezegd de volgende uitgangspunten van belang:

• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt wordt vergezeld door een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De toetsing aan de ladder schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor zeer kleinschalige ontwikkelingen. Uit de uitspraken (ECLI:RVS:2013:2471 & ECLI:NL:RVS:2014:4720) blijkt namelijk dat de ontwikkeling van respectievelijk drie en acht woningen niet wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Onderhavig plan betreft de realisatie van één landhuis, één poortwoning en de omzetting van 4,5 hectare agrarische gronden in natuurgronden. Het omzetten van agrarische gronden in natuurgronden valt niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. De realisatie van twee nieuwe woningen is kleinschaliger dan de ondergrens die in jurispudentie gehanteerd wordt en zodoende is een nadere laddertoetsing niet noodzakelijk.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv. herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2017

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvulig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Lid 2

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpenwanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Het toevoegen van een nieuw landgoed en de ontwikkeling van de daarbij behorende bebouwing betreft geen functie welke plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied. In dit geval wordt een gebied van meer dan 15 hectare (voornamelijk) agrarische en natuurgronden getransformeerd tot een landgoed, waarbij 4,5 hectare nieuwe natuur wordt gecreërd. De ontwikkeling betreft een forse investering in de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en heeft een zeer positieve invloed op de natuurlijke en ecologische waarden. Hierbij mogen conform het beleid voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen twee woningen gerealiseerd worden. De locaties voor deze woningen zijn specifiek gekozen en toegelicht binnen het inrichtingsplan van het landgoed. De ontwikkeling is zorgvuldig tot stand gekomen met respect voor de aanwezige waarden en kenmerken van het landschap en is hiermee passend binnen het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

In het voorliggende geval is er sprake van de realisatie van een nieuw landgoed van meer dan 15 hectare waarbij 4,5 hectare nieuwe natuur gerealiseerd wordt. Volgens de beleidsuitgangsputen die geformuleerd zijn voor nieuwe landgoederen kunnen hiervoor twee woningen gerealiseerd worden. Deze locaties voor de woningen zijn uitgebreid landschappelijk verantwoord in het ontwikkelingsplan, bijgevoegd in Bijlage 1. Tevens is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het landgoed, waarmee de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd wordt, zie Bijlage 2.

artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Zoals ook voor het onderdeel ruimtelijke kwaliteit is aangegeven wordt als gevolg van onderhavig plan een forse investering verricht in de aanleg en instandhouding van (nieuwe) natuur. De doelstelling van het landgoed is de versterking van landschappelijke en natuurlijke waarden in de omgeving. Dit moet ook bijdragen aan een verbeterde ecologische situatie. In ruil hiervoor mag conform de gemeentelijke beleidsuitgangspunten een tweetal woningen gerealiseerd worden. Het plan draagt bij aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

artikel 2.13.3 Grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden

De omgevingsverordening stelt dat bestemmingsplannen voorzien in een aanduiding voor grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden waarbij alleen functies worden toegestaan die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening. Onderstaand wordt nader op de termen ingegaan.

Intrekgebieden met stedelijke functies

De voorliggende locatie valt binnen een intrekgebied met stedelijke functies. In de intrekgebieden waar van oorsprong al stedelijke functies en bijbehorende risicofactoren aanwezig zijn, acht de provincie Overijssel het stellen van voorwaarden van zwaarwegend maatschappelijk belang en het ontbreken van alternatieven onevenredig zwaar. Bescherming van het grondwater is wel aan de orde, want de provincie wil voorkomen dat de kwaliteit verslechtert (stand-still). De duurzame veiligstelling van de openbare drinkwatervoorziening is in de Drinkwaterwet vastgelegd als een dwingende reden van groot openbaar belang.

Gondwaterbeschermingsgebied

Een deel van het plangebied valt binnen het grondwaterbeschermingsgebied. Binnen deze gebieden is het voorkomen van risicovolle activiteiten die mogelijk schadelijk zijn voor het grondwater het uitgangspunt. In navolging hierop geeft het beleid van de provincie Overijssel aan dat functies die wel goed samengaan met deze gebieden bijvoorbeeld nieuwe landgoederen zijn. Het voornemen sluit daarbij aan bij het geformuleerde beleid.

De voorziene ontwikkeling voor het oprichten van een nieuw landgoed wordt niet aangemerkt als een risicovolle functie. De drinkwatervoorziening en grondwaterbescherming komt niet in het geding door het voorliggende plan en het voornemen is hiermee passend in de generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de landelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied valt voor het overgrote deel binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', hierin wordt ruimte geboden aan een mix/verweving van verschillende functies. Daarnaast valt een klein deel (houtwallen in het zuiden) onder het kemerk 'Natuurnetwerk Nederland (NNN voorheen Ecologisch Hoofdstructuur (EHS))'.

Binnen het perspectief mixlandschap is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrijetijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het onderhavig plan geeft invulling aan dit perspectief; 4,5 hectare agrarische cultuurgronden worden omgezet in nieuwe natuur en in ruil hiervoor kan één landhuis en één (kleinere) poortwoning gerealiseerd worden.

De plannen van initiatiefnemers voor de realisatie van een nieuw landgoed aan de Oldenzaalsestraat in De Lutte doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren bovendien een bijdrage aan een versterking van de landschappelijke structuur en ecologische waarden. Bovendien levert het voornemen geen extra belemmeringen op voor omliggende functies in de omgeving.

Voor de gronden gelegen binnen het kemerk 'Natuurnetwerk Nederland' geldt dat de natuurwaarden als gevolg van het onderhavig plan juist versterkt gaan worden. De bestaande houtwallen worden verbreed en robuuster. Hierdoor wordt bijgedragen aan nadere invulling van het ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'stuwwallen'.

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwallen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen.

Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiare (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor.

De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken.

Het voorliggende plan zorgt ervoor dat de overgang tussen de omliggende landschappen versterkt worden. In het gebied zijn in de huidige situatie de hoogteverschillen waarneembaar. Dit kenmerk wordt door middel van het onwikkelingsplan in stand gehouden en waar mogelijk versterkt. Het voornemen voor het realiseren van een nieuw landgoed is passend binnen de natuurlijke laag.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen. Hierdoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Het plangebied is in de 'laag van het agrarisch cultuur landschap' aangeduid als 'jonge heide- en broekontginningslandschap' en 'oude hoevenlandschap'

Kenmerkend voor het jonge heide- en broekontginningslandschap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemestte plaggen dienden als structuur verbeteraar en bemesting voor de akker gronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Vanaf 1750 zijn vanuit de landgoederen en buitens ook veel van de voormalige heidegronden voor de jacht en houtproductie bebost.

De ontwikkelingen in het onderhavig plan doen geen afbreuk aan de kenmerken van het jonge heide- en broekontginningslandschap. Door de landschappelijke inpassing wordt recht gedaan aan de bestaande structuren en opbouw van het landschap. Het onderhavig plan is daarmee passend binnen het gebiedskenmerk.

Het oude hoevenlandschap is een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond.

Het bestaande erf Ulenkotte aan de Oldenzaalsestraat 151 is ontstaan in het oude hoevenlandschap. Het ontwikkelingsplan is gericht op het behouden en versterken van deze landschapskenmerken en de instandhouding van het specifieke karakter. Het voornemen doet hiermee geen afbreuk aan dit landschapskenmerk. Overigens is een uitgebreide landschapsanalyse verricht in het ontwikkelingsplan dat is bijgevoegd in Bijlage 1.

Stedelijke laag en Laag van de beleving

De 'Stedelijke laag' en de 'Laag van de beleving ' hebben binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3.1 Kadernota Buitengebied Losser

In de voorbereidingen naar het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 19 maart 2013 is vastgesteld, heeft de gemeente Losser de Kadernota Buitengebied Losser laten opstellen. Deze nota is op 15 december 2009 vastgesteld en geeft, vanuit een analyse van het verleden en een beschrijving van het heden, een doorkijk naar de toekomst. De kadernota geeft een antwoord op de vraag welke kant het opgaat met de landbouwsector, de recreatiesector, het wonen, de natuur en de bedrijvigheid.

De Kadernota bevat, kort samengevat, het beleid voor het buitengebied. De hoofddoelstelling voor het buitengebied van de gemeente Losser is: ‘Het streven naar (economische) vitaliteit en leefbaarheid, waarbij in geval van nieuwe functies en ontwikkelingen de kernkwaliteiten van het landelijk gebied ten minste worden behouden en waar mogelijk worden versterkt’.

Nieuwe landgoederen

De landgoederen in Overijssel maken deel uit van de 'kroonjuwelen' van de provincie. Deze bestaande landgoederen hebben een grote landschappelijke en natuurlijke waarde. Daarnaast zijn ze ook van cultuurhistorisch belang. Nieuwe landgoederen kunnen een bijdrage leveren aan de verhoging van de landschappelijke, natuurlijke en recreatieve waarde van het platteland. Op deze manier wordt mede bijgedragen aan het onderwerp plattelandsvernieuwing.

In de kadernota is het beleid rood voor rood en nieuwe landgoederen overgenomen. De ontwikkeling is hiermee passend binnen het gestelde beleid, zoals ook in paragraaf 3.3.2 nader wordt beschreven

3.3.2 Beleidsnotitie Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen

De beleidsnotitie Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe Landgoederen van de gemeente Losser formuleert de doelstelling en uitgangspunten inzake rood voor rood projecten en projecten voor nieuwe landgoederen.

Voor nieuwe landgoederen geldt dat de gemeente Losser een oppervlakte heeft van minimaal 10 hectare, één landhuis met allure dat exclusief is met een monumentaal karakter en met een inhoud van tenminste 1.000 m³. Bij de oppervlakte van 10 hectare wordt er vanuit gegaan dat dit landbouwgrond is die nog niet onder de Natuurschoonwet valt. De oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwblok valt dus niet onder de hectares.

Aanvullend op de 10 hectare mag per 5 hectare, waarvan eveneens 30% nieuw groen moet worden ontwikkeld, één woning worden gebouwd. Bij realisering van meerdere woningen moet er sprake zijn van een onderlinge samenhang van de afzonderlijke woningen die de allure van het landgoed versterkt. Bij een nieuw landgoed in grondwaterbeschermingsgebieden is het aantal woningen maximaal 3. Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk. Beplanting en landhuis verrijken het landschap.Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten en samenhangend geheel.

Toets

Voor dit plan geldt dat in totaal meer dan 15 hectare aan terrein wordt omgezet naar een nieuw landgoed. Op basis van het gemeentelijke beleid voor nieuwe landgoederen kunnen als gevolg van de omzetting twee woningen gerealiseerd worden, één landhuis en een reguliere woning.

In totaal wordt 4,5 hectare agrarische cultuurgrond omgezet naar natuurgronden, waarmee voldaan wordt aan de eis van 30% nieuw groen. Voor wat betreft de poortwoning is qua architectuur en kwaliteitsambitie de samenhang gezocht met het bestaande erf Oelkotte. Voor de landhuislocatie wordt een eigentijdse architectuur met landelijke kenmerken en materialen geambieerd, passend in het landschap ter plekke. De woningen worden voorzien van een allure die passend is bij de omgeving. Het terrein wordt bovendien opengesteld voor publiek, hiertoe wordt eveneens 2.028 m aan openbaar wandelpad aangelegd. Het voornemen voldoet aan de beleidsuitgangspunten voor nieuwe landgoederen van de gemeente Lsoser.

3.3.3 Woonvisie Losser 2016 en verder

Op 11 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Losser 2016 en verder vastgesteld. Hierin is voor de gemeente Losser het beleid op het gebied van wonen voor de komende jaren vastgelegd.

In de Woonvisie zijn een vijftal speerpunten benoemd:

• de kwantitatieve verdeling van nieuwbouw
• de kwalitatieve verdeling van nieuwbouw
• het huisvesten van doelgroepen
• wonen en zorg
• duurzaam wonen

Woningbouwprogramma

Een zorgvuldige weging van het huidige woningbouwprogramma is op basis van de huishoudensprognoses en de vraagontwikkeling nuttig en noodzakelijk. Temeer omdat huishoudensprognoses de afgelopen jaren (verder) naar beneden zijn bijgesteld. Bovendien is het verstandig om wat speelruimte te hebben in het bouwprogramma om kwalitatief te kunnen sturen in de komende jaren. Zo ontstaat er ruimte voor nieuwe initiatieven en het benutten van vrijkomend vastgoed.

In de Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016 – 2020 van 29 januari 2016 hebben gemeenten en provincie afgesproken dat zij streven naar een balans op de woningmarkt door in bestemmingsplannen niet meer dan 100% van de behoefte op te nemen. In de gemeente Losser betekent dit maximaal 665 woningen in de periode 2015 tot 2025. Lager dan 100% programmeren geeft ruimte voor nieuwe woningbouwinitiatieven die zich de komende jaren voordoen.

Kwalitatieve verdeling 2015-2025 op basis van behoefte/marktvraag in de gemeente Losser.

Bij de verdeling van de totale hoeveelheid nog te bouwen nieuwbouwwoningen wordt uitgegaan van de volgende streefwaarden:

• Appartementen (koop/huur) 10%
• Rij – of hoekwoning (sociale huur) 5%
• Rij – of hoekwoning (koop < € 150.000 t.b.v. starters) 5%
• Tweekappers < € 200.000 15%
• Tweekappers € 200.000 tot € 300.000 20%
• Vrijstaand > € 300.000 45%

De gemeente wil zo veel mogelijk rekening houden met het wensprogramma bij het toevoegen van nieuwe woningen. De beoordeling van het huidige woningbouwprogramma wordt verricht op de passendheid bij de behoefte. Ook gebruikt de gemeente dit kader om nieuwe initiatieven te toetsen.

Toets

De woonvisie geeft aan dat er de komende jaren voornamelijk behoefte bestaat aan vrijstaande woningen boven de € 300.000. Het onderhavig plan ziet qua woningbouw toe op één landhuis en één poortwoning op een nieuw landgoed en voorziet daarmee in woningen in het hogere prijssegment. De realisatie van de twee woningen is passend binnen het woningbouwprogramma.

3.3.4 Welstandsnota Losser

De ‘Welstandsnota Losser’ (vastgesteld op 15 oktober 2013) behandelt het gemeentelijke beleid ten aanzien van het welstandstoezicht in de gemeente. Deze welstandsnota is vooral een sturend en stimulerend hulpmiddel en niet een instrument om van alles te verbieden. In de welstandsnota worden diverse niveaus van welstand gehanteerd. Op basis van een waardering van de bebouwing in haar omgeving met de daarbij behorende ambitiebepaling is het grondgebied van de gemeente Losser ingedeeld in welstandsvrije gedeeltes in de kernen en twee niveaus van welstand, te weten niveau 1 en niveau 2.

In de gebieden met welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. Het welstandsbeleid in de gebieden met welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten.

Het plangebied ligt op basis van de welstandnota in het buitengebied binnen het kenmerk 'recreatieve landschap'. Dit gebied valt onder welstandsniveau 1.

In deze gebieden liggen de grotere aaneengesloten bosgebieden. Doordat bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten aanwezig zijn is dit gebied aantrekkelijk voor toeristen en recreanten. De bebouwing loopt uiteen van traditionele en moderne agrarische erven in de meer open gebieden, afgewisseld met grootschalige horeca- of recreatiebedrijven tot individuele woningbouw en vakantiewoningen in de bosgebieden. Behalve de recreatiewoningen hebben de gebouwen qua situering en orientatie een duidelijke relatie met het landschap. De bebouwing op de erven vormt een compact geheel waarbij de woning een prominente positie inneemt. Kenmerkend is de bebouwing van het type ‘Hallehuis’ met een eenvoudige rechthoekige hoofdvorm, een lage goot en een hoogoplopende zadelkap. In dit gebied komen ook vrijstaande woningen en nieuwbouw voor. Een zadeldak is kenmerkend voor deze bebouwing.

In de meer besloten gebieden komen ook (recreatie) woningen voor met afwijkende kapvormen. Deze hebben een eenvoudige hoofdvorm en een sobere landelijke architectuur. De gebouwen hebben een sobere architectuur gaan door hun kleur- en materiaalgebruik op in de natuurlijke omgeving. Op agrarische erven vindt ook grootschalige bedrijfsbebouwing plaats. Over het algemeen zijn deze gebouwen door een zorgvuldige materiaalkeuze en een goede inrichting van de erven ingepast in de omgeving.

Toets

Voor landgoed Oelnkotte is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld door Erwin Meinders bouwkundig buro. De reden hiervoor is dat het oprichten van het nieuwe landgoed een kwaliteitsimpuls voor de omgeving moet voortbrengen. Er wordt dan ook, evenals aan het landschap, kwaliteitseisen aan de bebouwing opgelegd. Met behulp van een beeldkwaliteitsplan kunnen een aantal stedenbouwkundige criteria voor de te realiseren bebouwing vastgelegd worden. De inhoud van het beeldkwaliteitsplan vervangt de geldende welstandscriteria en het beeldkwaliteitsplan wordt separaat vastgesteld door de raad. Het beeldkwaliteitsplan is beoordeeld door Het Oversticht en bijgevoegd als Bijlage 2. Het aspect beeldkwaliteit is daarnaast reeds beknopt besproken onder paragraaf 2.2.2

Samengevat dienen het landhuis en de poortwoning zodanig te worden gepositioneerd dat zij passen binnen de kwaliteiten van het landschap en die waar mogelijk versterken. Het beeldkwaliteitsplan voorziet hierin.

De poortwoning staat vooraan op het landgoed en past in een kleinschalig landschap. Het landhuis ligt op ruime afstand van de weg en heeft een royale representatieve open uitstraling vanuit de entree van het landgoed. Voor de bebouwing gelden specifieke ontwerpcriteria die in het beeldkwaliteitsplan nader uitgewerkt zijn. Het voornemen voldoet hiermee aan de gestelde voorwaarden voor wat betreft welstand.

3.3.5 Landschapsontwikkelingsplan

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Losser is een gemeentelijke uitwerking van het LOP Noordoost Twente en Twenterand. In het plan worden richtlijnen geformuleerd voor de inrichting van het landschap. Het plan mag daarmee geen belemmeringen voor de landbouw opleveren. Het landschapsontwikkelingsplan kan worden gezien als handreiking voor landschappelijke inpassing. Het plan is mede richtinggevend om te beoordelen of ontwikkelingen landschappelijk aanvaardbaar zijn.

De ontwikkelingsrichting in het LOP wordt bepaald door:

• de verschillen tussen de landschapstypen;
• de gaafheid, kenmerkendheid of potenties van de landschapstypen;
• het reconstructiebeleid Noordoost Twente (streefbeeld 2015) en de zoneringen;
• wel of geen onderdeel van de PEHS (inclusief ecologische verbindingszones);
• de mate van verstedelijkingsdruk.

De ontwikkelingsrichtingen zijn beschreven per landschappelijke eenheid:

• 1. Dinkeldal
• 2. Grensgebied
• 3. Oldenzaalse stuwwal
• 4. Losser

Deze gebieden vormen een eenheid door overeenkomsten in de geologische, geomorfologische, hydrologische en bodemkundige situatie.

Toets
De locatie is gelegen binnen het gebied 'Oldenzaalse stuwwal' en deelgebied Lutterveld.

De landschappelijke eenheid Oldenzaalse stuwwal ligt aan de westkant van de gemeente Losser. De eenheid loopt verder in gemeente Oldenzaal en gemeente Dinkelland. Door de hoge reliëfgraad, de grote hoogteverschillen en de ondoorlatendheid van de bodem wordt de Oldenzaalse stuwwal gekenmerkt door vele waardevolle bronnen en snelstromende beken. Herstel van het watersysteem, de bronnen en het vermogen om water te kunnen vasthouden heeft hier dan ook hoge prioriteit, ten behoeve van herstel van het Dinkelsysteem.

Daarnaast gaat de aandacht uit naar het duurzaam behoud en het versterken van de vele landgoederen. Er wordt hier ruimte geboden aan ontwikkeling van nieuwe landgoederen, aansluitend bij de schaal en het karakter van het landschap.

Deelgebied Lutterveld

Bijzonder in dit deelgebied zijn de markante hoogteverschillen en de vele bovenlopen die dwars door het gebied van de Oldenzaalse stuwwal naar de Dinkel lopen. Het landschap van een eeuw geleden is nog deels herkenbaar, dit dient gerespecteerd te worden met ontwikkelingen die in het gebied worden gestimuleerd.

Het gaat vooral om ontwikkelingen die het ‘boeren’ mogelijk moeten houden en het extensief ‘boeren’ mogelijk moeten maken. Dit sluit aan op het reconstructiebeleid, waarin dit gebied als extensiveringsgebied aangewezen is.

Naast de landbouw is natuurontwikkeling belangrijk. Lutterveld is in het provinciaal Natuurbeleidsplan 2000 aangewezen als provinciale ecologische hoofdstructuur. Ook ligt habitatrichtlijn Landgoederen Oldenzaal ligt in dit deelgebied. In Lutterveld liggen verschillende natuurgebieden zoals het Smoddebosch. Deze dienen behouden te blijven of uitgebreid te worden. Ontwikkelingen zoals natuurcampings of landgoederen kunnen hier een bijdrage aan leveren.

Tussen de jonge bos- en heideontginningen liggen kampen. De kleinschalige randen van de kampen worden versterkt, door ruimte te bieden voor nieuwe woon, werk en recreatieve bebouwingen.

Aandachtspunten en kansen in dit gebied zijn:

• Actief herstel van kleine landschapselementen, erfbeplantingen en steilranden.
• Stimuleren grondgebonden landbouw op de essen en kampen (behoud openheid).
• Aanleg recreatieve paden, herstel en/of openstellen kerkepaden.
• Ruimte bieden aan kleinschalige ontwikkelingen gecombineerd met aanleg van landschapselementen en groenstructuren langs de randen van de grote escomplexen.
• Kwalitatief schoon bronwater rond bronnen langer vasthouden door het dempen van sloten.

Conclusie

Het voornemen voor de realisatie van een landgoed en daarmee de ontwikkeling van 4,5 hectare nieuwe natuur wordt invulling gegeven aan de beleidsdoelen zoals geformuleerd in het LOP van de gemeente Losser. Landschapselementen worden herstelt, er worden nieuwe wandelpaden gecreëerd en de aanwezige beek wordt beter geïntegreerd in het landschap.

3.3.6 Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Losser heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Losser heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Dinkelland en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (figuur 3.4) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

Figuur 3.3: Fragment casco-kaart (bron: www.overijssel.nl/cascokaart)

Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

Toets
Op landgoed Ulenkotte komen alle drie landschapselementen vanuit de cascokaart voor. De elementen die tot het casco behoren (groen) blijven allen behouden en worden zelfs versterkt, ook de elementen die niet tot het casco behoren (rood) blijven behouden en worden versterkt. De met blauw aangegeven lijnen zijn locaties waar landschapselementen naar toe verplaatst kunnen worden. Deze drie locaties worden allemaal ingeplant of omgevormd naar natuur. Er wordt derhalve ruimschoots invulling gegeven aan de casco-benadering.

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

• 'Agrarisch - 2'

In het bestemmingsplan wordt gewerkt met de agrarische gebiedsbestemmingen 'Agrarisch - 2' (Oude Hoevenlandschap). Het Oude Hoevenlandschap is voornamelijk aanwezig langs beken en op de stuwwal. Eveneens met oog op het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden, hebben deze gronden de bestemming 'Agrarisch - 2' gekregen. Binnen het landschapstype Oude Hoevenlandschap zijn de volgende kernkwaliteiten te onderscheiden:

- kleinschalig coulissenlandschap met een onregelmatige verkaveling;

- houtwallen, singels en waterlopen die dienen als afscheiding van de percelen;

- glooiingen door essen en aanwezig reliëf (reliëfrijk gebied);

- fijnmazige ontsluitingsstructuur;

- veelheid aan zandwegen;

- verspreide bebouwing;

- erven met erfbeplanting.

• 'Natuur - Natuur en Bos'

De natuurgronden zijn in het voorliggende bestemmingsplan onder de bestemming Natuur - Natuur en bos geschaard. Dit betreffen zowel reeds bestaande natuurgronden als de nieuwe natuur die om het kader van de landgoedontwikkeling gerealiseerd wordt.

• 'Wonen'

De poortwoning is voorliggend plan is voorzien van een reguliere woonbestemming. De inhoud van een hoofdgebouw binnen deze bestemming bedraagt ten hoogste 750 m³, exclusief kelder en inclusief aan- en uitbouwen.

• 'Wonen - Landhuis'

Voor landhuizen is een specifieke bestemming opgenomen. De inhoud van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag minimaal 1.000 m³ en ten hoogste 2.000 m³ bedragen. In de bestemming is begrepen dat ten minste 1,5 ha van een aansluitend gebied wordt ingezet voor het versterken van de landschappelijke waarden.

• 'Waarde - Archeologie 2'

De als 'Waarde - Archeologie 2' aanwegewezen gronden betreffen gebieden waar mogelijk nog niet ontdekte archeologische resten aanwezig zijn, gebaseerd op de gedachte/veronderstelling dat in Nederland de mogelijkheden tot bewoning sterk samenhangen met het oorspronkelijke landschap.

De dubbelbestemming bestaat uit gebieden met een hoge trefkans op archeologische vondsten. In dit bestemmingsplan is voor de gebieden met een hoge trefkans een regeling opgenomen in de vorm van een dubbelbestemming. Voor deze gebieden geldt dat een omgevingsvergunning nodig is indien werkzaamheden dieper dan 30 cm (beneden maaiveld) plaatsvinden en de oppervlakte van de ontwikkeling meer dan 2.000 m² bedraagt.

• 'Waarde - Landgoed'

Het grondgebied van het nieuwe landgoed is in dit bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde – Landgoed'. Tezamen met het behoud en bescherming van deze gebieden wordt met deze bestemming de eenheid van beheer, het multifunctionele karakter en de economische eenheid van de gronden benadrukt