Rijnekehaven 2013

1.1 Aanleiding en doelstelling

Elmahage Onroerend Goed BV is voornemens het bestaande gebouw aan de oostzijde van de Heinekenhaven te renoveren en twee nieuwe gebouwen (één aan de oostzijde en een grotere aan de westzijde van de Heinekenhaven) te realiseren. De beoogde functie van de nieuwbouw wordt grootschalige detailhandel en/of een sportfunctie. Daarnaast zal een kleine horecabestemming aan het water worden gecreëerd. Tevens zal de vorm van de havenkom (insteekhaven) aangepast worden. Hiervoor reeds een Watervergunning door het Hoogheemraadschap verleend. Het project past in beginsel binnen de Transformatievisie 2020 voor de Oude Rijnzone. In het vigerende bestemmingsplan is reeds geanticipeerd op een op een dergelijke (her)ontwikkeling door een bestemming ‘Gemengd – uit te werken’ op te nemen voor dit plangebied. Binnen deze uit te werken bestemming is, onder voorwaarden, deze ontwikkeling mogelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de oostkant van de kern Zoeterwoude-Rijndijk, gemeente Zoeterwoude. De gemeente Zoeterwoude ligt in het westelijke deel van het Groene Hart.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Oosthoek. Dit bedrijventerrein is gelegen in de smalle strook tussen de Hoge Rijndijk en de rivier de Oude Rijn. Aan de westzijde grenst het bedrijventerrein aan woonbebouwing van Zoeterwoude-Rijndijk. Aan de oostzijde gaat het bedrijventerrein over in de Rijneke Boulevard die doorloopt tot in de gemeente Rijnwoude. Concreet wordt de planlocatie gevormd door het gehele gebied waarvoor in het bestemmingsplan Oosthoek 2012 de bestemming 'Gemengd-uit te werken' voor geldt. Dit betreft de aanwezige insteekhaven en de gronden ten oosten en ten westen daarvan.

Op figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Voor de exacte plangrens wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur1 ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van de planlocatie geldt op dit moment het bestemmingsplan Oosthoek 2012. Binnen dit bestemmingsplan is het gebied rond de insteekhaven aangeduid als 'Gemengd - uit te werken. Met dit uitwerkingsplan wordt deze bestemming (nader) uitwerk tot een concrete bestemming.

1.4 Opzet van de toelichting

Het uitwerkingsplan bestaat uit een 'verbeelding' (plankaart), de 'regels' en een toelichting. Alleen de regels en de verbeelding zijn bindend. De toelichting geeft onderbouwing en uitleg.

Het volgende hoofdstuk omvat de beschrijving van de huidige situatie, waarna het derde hoofdstuk een korte omschrijving geeft van het geldende beleid van de diverse betrokken overheden en de conclusies van en toetsing aan dit beleid.

In het vierde hoofdstuk vindt toetsing plaats van de milieu- en waardenaspecten. Het vijfde hoofdstuk bevat de juridische toelichting, met een beschrijving en onderbouwing van de opbouw van de regels en verbeelding.

Een ontwikkeling dient ook financieel haalbaar te zijn, dat is het onderwerp van hoofdstuk zes. Hoofdstuk zeven omvat een beschrijving van de maatschappelijke haalbaarheid.

2.1 Inleiding

Het plangebied is gelegen op het bedrijventerrein Oosthoek dat is op haar beurt is gelegen in de smalle strook tussen de Hoge Rijndijk en de rivier de Oude Rijn. Aan de westzijde vormt de Weipoortse Vliet een natuurlijke grens tussen de woonbebouwing van Zoeterwoude-Rijndijk en het bedrijventerrein Oosthoek. Ter hoogte van de insteekhaven gaat dit terrein over in de Rijneke Boulevard, die na de oostelijke rand van het plangebied doorloopt in de gemeente Rijnwoude.

2.2 Historische ontwikkeling

In 1122 werd de Oude Rijn afgedamd van de huidige Lek, waardoor overstromingen in het stroomgebied verleden tijd waren. Kenmerkend voor de gehele Oude Rijnzone van Bodegraven tot aan Leiden is het kralensnoer aan functies en activiteiten, dat ogenschijnlijk ongecontroleerd tot stand is gekomen. De directe ontsluiting vanaf zowel het water als de weg (dijk) bleek hier een gunstige vestigingsfactor. Het gebied achter het lint dat nog onbebouwd is, kenmerkt zich nog altijd door de opstrekkende verkaveling die voor het Westelijk Veenweidegebied karakteristiek is. In het plangebied en directe omgeving vinden dan ook al lange tijd bedrijfsmatige en industriële activiteiten plaats. In eerste instantie was vooral de ligging van het plangebied aan het water belangrijk, wat geleid heeft tot de vestiging van overslag- en verwerkingsbedrijven van bulkgoederen (zand, grind, hout, graan), scheepswerven en scheepsreparatiebedrijven in de smalle strook langs de Oude Rijn. Later hebben zich ook industrieel-ambachtelijke, groothandels- en detailhandelsbedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn niet zozeer van de ligging aan water afhankelijk, maar wensen wel een goed bereikbare locatie nabij grotere bevolkingsconcentraties. Door deze ontwikkeling heeft het plangebied en omgeving van oudsher een overheersend bedrijfsmatig karakter en kent het nu een diverse concentratie van bedrijven.

2.3 Huidige situatie

Het plangebied heeft, westelijk van de insteekhaven, nog een braakliggend terrein. Zo'n tien jaar geleden was hier een voorziening voor de aanvoer van grondstoffen en verpakkingsmaterialen ten behoeve van de Heineken-brouwerij voorzien, maar deze locatie bleek later niet ideaal. Besloten is toen om de realisatie van de moutoverslag en -transportbaan naar het brouwerijterrein te realiseren op een deel van het voormalige terrein van de betonwarenfabriek Oosthoek. Dit geeft mogelijkheden voor een andere concrete invulling van het braakliggende terrein.

2.4 Planontwikkeling

Onderhavig uitwerkingsplan maakt het mogelijk om op de terreinen rondom de insteekhaven te herontwikkelen. De Rijneke Boulevard heeft zich ontwikkeld tot volwaardige winkelboulevard. Voor een duurzame ontwikkeling van de Rijneke Boulevard is verbreding van het assortiment en uitbreiding noodzakelijk. Om dit te bereiken is een uitbreiding gepland op een perceel aan de westzijde van de insteekhaven. Hiermee wordt de Oude Rijn meer bij de Rijneke Boulevard betrokken en krijgt deze winkelboulevard een goede afronding. Dit gebied krijgt een invulling met grootschalige detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure. In 2009 heeft VVKH architecten een Masterplan gepresenteerd om de Rijneke Boulevard in zijn geheel te voorzien van een hedendaagse uitstraling. Belangrijk aandachtspunten van het Masterplan zijn meer eenheid in bebouwing, een aangenamer winkelgebied en het zichtbaar maken van de Rijn. Besloten is te starten met het gebied rond de Heinekenhaven, die in dit kader omgedoopt is in Rijnekehaven. Het gebied rond de Rijnekehaven wordt gezien als het begin van het winkelgebied aan de Leidse kant van de Rijnekeboulevard. Het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn wordt in paragraaf 3.3.2 besproken.

Functioneel programma

Toegelaten is een programma gericht op grootschalige detailhandel en/of een sportfunctie. Daarnaast zal een kleine horecabestemming aan het water worden gecreëerd. Tevens zal de vorm van de havenkom (insteekhaven) aangepast worden waarbij de oppervlakte van het water gelijk blijft. Hiervoor reeds een Watervergunning door het Hoogheemraadschap verleend. Het project past in beginsel binnen de Transformatievisie 2020 voor de Oude Rijnzone. De grootschalige detailhandel moet passend zijn binnen het thema wonen, sport en leisure of moet bestaan uit detailhandel in volumineuze goederen.1 De grootschalige detailhandel kent een minimale oppervlaktemaat van 1.000 m2 bvo per detailhandelsvestiging. In totaal is er in het uitwerkingsplan ruimte voor circa 6.500 m2 bvo detailhandel. Een alternatieve ontwikkeling is de mogelijkheid tot het realiseren van een sportfunctie. Deze sportfunctie betreft een indoor-sportfaciliteit, met dien verstande dat ten hoogste 1 indoor-sportgelegenheid, met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 3.000 m2 is toegestaan en waarbij geldt dat het gebruik ten behoeve van indoor-sport uitsluitend is toegestaan op de verdieping(en).

Ruimtelijk-stedenbouwkundige invulling

Het plan bestaat uit een nieuwbouw deel aan de westkant en de renovatie van een bestaand pand met een klein nieuwbouwdeel aan de oostkant van de haven. Naast een markant begin van de boulevard door het stedenbouwkundig vooruitstekende volume zullen de winkels zich grotendeels met de gevels op de Rijnekehaven richten. Nieuwbouw en renovatie vormen een geheel in materialisering van gevels en luifels. Reclamevoering vormt een integraal onderdeel van het ontwerp. Rond de Rijnekehaven wordt een aangenaam verblijfsgebied gecreëerd met horeca (eventueel in de vorm van een paviljoen), bruggen en een terras direct aan het water. De Rijn wordt op deze manier onderdeel van het winkelgebied.

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft tot doel een planologisch kader te scheppen waarbinnen de beschreven ontwikkeling mogelijk zal zijn. Onderstaand is een impressie van de nieuwe situatie weergegeven.

Figuur 2: Impressie nieuwe situatie Rijneke Haven

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Ruimte de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau in Nederland.

De SVIR benoemt de (nieuwe) ruimtelijke opgaven voor Nederland richting 2040:

• het versterken van de concurrentiekracht van Nederland;
• het vinden van ruimte voor (wind)energie;
• inspelen op klimaatverandering en
• het omgaan met krimp, stagnatie en groei van inwonertal en huishoudens.

Op basis van deze opgaven benoemt het Rijk dertien nationale belangen, die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijk-economische structuur, het verbeteren van de bereikbaarheid en het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving.

Het Rijk pakt de uitwerking van deze nationale belangen voortvarend op, onder andere bij de grootschalige windlocaties op land en zee en de aanpak van de ordening van de ondergrond. In gebieden waar een groot aantal nationale belangen elkaar raken, zal het Rijk de regie nemen, zoals bij de Schaalsprong Almere, de Zuidas, de toekomst van Schiphol en vele andere MIRT-projecten.

Doorwerking nationaal beleid

De planontwikkeling betreft een stedelijke herontwikkeling. De SVIR bevat hier generieke regels voor. Wel haakt deze herontwikkeling aan bij in elk geval het algemene ruimtelijke belang, te weten het waarborgen van kwaliteit van de leefomgeving.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Structuurvisie

De Provinciale Staten hebben op 2 juli 2010 de integrale Provinciale Structuurvisie vastgesteld voor de ruimtelijke ordening in Zuid-Holland. De nieuwe Structuurvisie komt in de plaats van de vier streekplannen en de Nota regels voor Ruimte. Op 2 juli 2010 stelden Provinciale Staten tevens de Verordening Ruimte en de bijbehorende Uitvoeringsagenda vast. In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De Provinciale Structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie.

De kern van de Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van het leven en een sterke economische concurrentiepositie. De Provinciale Structuurvisie is opgebouwd uit vijf integrale hoofdopgaven:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• Divers en samenhangend stedelijk landschap;
• Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• Stad en land verbonden.

Verordening Ruimte Zuid-Holland
Op 26 juli 2010 is de Verordening Ruimte Zuid-Holland in werking getreden. Hierin geeft de provincie Zuid-Holland haar regels weer voor ruimtelijke plannen. Specifiek ten aanzien van gronden die in de Verordening als bedrijventerrein zijn aangeduid stelt de Verordening dat bestemmingsplannen van bedrijventerreinen met ten minste 1 hectare aan aaneengesloten percelen, in de toelichting een verantwoording moeten bevatten waarbij de behoefte aan nieuw bedrijven- en zeehaventerrein als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd. Ook moet worden onderbouwd waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door herstructurering of intensivering van bestaande terreinen, of het benutten van ruimte op bedrijventerreinen elders in de regio. Dit uitwerkingsplan voorziet niet in een uitbreiding en is in lijn met de verordening. Het bedrijventerrein is juist een terrein waar in het recente verleden een herstructurering heeft plaatsgevonden, waarmee het in lijn is met het gedachtegoed van de verordening (herstructureren voor uitleg).

Tevens benoemt de Verordening ruimte uitgangspunten en randvoorwaarden voor de vertaling van molenbiotopen en waterkering in ruimtelijke plannen. Deze bestaande cultuurhistorische en waterstaatkundige elementen zijn conform de Verordening opgenomen in dit uitwerkingsplan.

In de Verordening is aangegeven dat nieuwe detailhandel in beginsel niet mogelijk gemaakt mogen worden buiten de bestaande winkelconcentraties in de centra van steden, dorpen en wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra. Uitzonderingen op dit beleid betreft de vestiging van perifere detailhandel, mits de gronden zijn aangewezen als opvanglocatie voor perifere detailhandel. De Rijneke-boulevard is als zodanig aangewezen. Bestemmingsplannen voor perifere detailhandel waarin detailhandelsontwikkelingen groter dan 1.000 m2 (bruto vloeroppervlak) zijn mogelijk gemaakt dienen vergezeld te gaan van een distributieplanologisch onderzoek. Uit het onderzoek moet blijken dat er geen sprake is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Tevens is advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO).

Er heeft in het kader van het 'moederplan' distributie planologisch onderzoek plaatsgevonden. Daarnaast is er door de gemeente divers overleg gevoerd in het REO. Onderhavig plan betreft de uitwerking van het 'moederplan'. De keuzes, randvoorwaarden en maatvoeringen die destijds ten grondslag hebben gelegen aan het bestemmingsplan en de daarin geschapen mogelijkheden zijn onverkort van kracht en overgenomen.

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015
Op 11 november 2009 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland het Waterplan Zuid-Holland 2010-2015 vastgesteld. Het plan komt in de plaats van het waterbeleid zoals dat is vastgelegd in het Beleidsplan Groen, Water en Milieu (2006). Dit provinciaal waterplan vervangt tevens het Grondwaterplan 2007- 2013 en beschrijft dus ook het strategische grondwaterbeleid voor Zuid-Holland. Veranderingen in de wetgeving en de hieruit voortvloeiende veranderingen in taken en verantwoordelijkheden tussen de verschillende overheden (Rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) maken het noodzakelijk om de sturingsvisie van de provincie op een aantal punten aan te scherpen en te verhelderen.

De provincie heeft volgens de Waterwet en de Waterschapswet een toezichthoudende taak op de waterschappen. Zij toetst of het gevoerde beleid van de waterschappen in overeenstemming is met hun eigen waterbeheerplan en de door de provincie opgestelde kaders.

De provincie Zuid-Holland richt zich dus vooral op strategisch beleid. Het watersysteem vereist aanpassingen om de effecten van klimaatverandering de baas te blijven. Dit heeft geleid tot vier kernopgaven voor de provincie Zuid- Holland:

• Waarborgen waterveiligheid;
• Realiseren mooi en schoon water;
• Ontwikkelen duurzame (zoet)watervoorziening;
• Realiseren robuust & veerkrachtig watersysteem.

Daarnaast heeft de provincie nog een aantal operationele beheertaken binnen het grondwater- en vaarwegbeheer. De provincie blijft, ook na de inwerkingtreding van de Waterwet, bevoegd gezag voor vergunningverlening en handhaving van grondwateronttrekkingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, bodemenergiesystemen en industriële toepassingen van meer dan 150.000 m³ per jaar.

Doorwerking provinciaal beleid
In het provinciaal ruimtelijk beleid wordt veel aandacht besteed aan intensivering van werkgebieden en kwaliteit van werkgebieden en ontwikkeling van publieksgerichte stedelijke voorzieningen. De ontwikkeling rond de insteekhaven is bij uitstek een ontwikkeling die een versterking betekent voor de voorgenomen en in gang gezette transformatie van een bedrijventerrein. Het gebied is aangewezen als opvanglocatie voor perifere detailhandel en de uitbreiding van de detailhandel is in het kader van het 'moederplan' onderbouwd.

Tevens houdt het plan rekening met de uitgangspunten van een goed waterbeheer. Het veranderen van de insteekhaven heeft geen negatieve invloed op de waterkering (Rijndijk).

3.3 Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland
In regionaal verband maakt de gemeente Zoeterwoude deel uit van de regio Holland-Rijnland. Vanuit dit samenwerkingsverband werken de deelnemende gemeenten op allerlei gebieden aan gemeenschappelijke visies. Met de Regionale Structuurvisie geven de Holland Rijnland-gemeenten richting aan de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Eén van de doelstellingen van de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland is de economische structuur versterken en werkgelegenheid vergroten zodat het aandeel in het bruto binnenlands product (BBP) op een hoger niveau stabiliseert en werkgelegenheid aansluit bij de beroepsbevolking. Een belangrijk probleempunt hierbij is het gebrek aan beschikbare ruimte om te voldoen aan de kwalitatieve vraag.

Dat de regio ruimte wil blijven maken voor bedrijvigheid is niet vanzelfsprekend, gezien de druk op de ruimte. Er is momenteel nauwelijks nog uitgeefbaar terrein en bestaande terreinen voldoen niet allemaal aan de huidige eisen voor bedrijventerreinen.

Holland Rijnland creëert ruimte voor bedrijvigheid langs twee lijnen: herstructurering en uitbreiding. Herstructurering is het eerste speerpunt. Inmiddels zijn enkele grote herstructureringsopgaven gerealiseerd (met name Grote Polder) of worden ter hand genomen (Bio Science Park in Leiden en Oegstgeest en 't Heen in Katwijk). Op de tweede plaats staat uitbreiding. Door de beperkte ruimte kan uitbreiding alleen selectief plaatsvinden.

Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn

In samenwerking met de gemeente Rijnwoude is een ontwikkelingsvisie voor de Oude Rijnzone tussen Zoeterwoude Rijndijk en woongebied Groenendijk opgesteld. Dit masterplan is een uitwerking van de Transformatievisie Oude Rijnzone 2020 van de provincie Zuid-Holland en de betrokken gemeenten.

Het masterplan beoogt om van het gebied een waardevol werklandschap te maken. Om dit te bereiken moeten economische en landschappelijke belangen zorgvuldig worden afgewogen. Er is een afgestemde aanpak gezocht voor de zuidelijke Oude Rijnoever, het verouderde bedrijventerrein Oosthoek en omgeving, de doorontwikkeling van de Rijneke Boulevard, het terrein van de voormalige dakpannenfabriek Nieuw Werklust, de uitbreiding van Heineken, de realisatie van het bedrijventerrein nabij Groenendijk en de ontsluiting van het gebied. Er is in het masterplan specifiek ingegaan op de ontwikkelingsvisie voor het gebied Rijneke Boulevard.

Voor de Rijneke Boulevard wordt ingezet op een brancheverbreding en verbetering van de verblijfskwaliteit. Dit wordt onder meer bereikt door een uitbreiding van de boulevard aan de westzijde van de insteekhaven. De brancheverbreding wordt gezocht in een thematische invulling, te beginnen bij het terrein rond de voormalige insteekhaven, op het thema wonen, sport en leisure. Door verbreding van het assortiment kan de Rijneke Boulevard zich verder onderscheiden van andere perifere detailhandelslocaties in de regio. Dit kan echter alleen goed werken als de aanwezige winkels elkaars aanwezigheid versterken. Daarom wordt de keuze gemaakt voor een specifieke branche. De branchekeuze voor wonen, sport en leisure is vooral ingegeven door de aanwezigheid van een aantal bedrijven in dit thema. Het uitwerken van een bestaand thema is een logische keuze.

Kwaliteitsverbetering van dit gebied kan deels gevonden worden in het verfraaien en beter begaanbaar maken van de oevers en waar mogelijk gevels van panden te verbeteren en entrees aan de waterzijde te maken. Dit zal echter niet overal lukken, omdat een aantal panden met de achterzijde direct tegen de Oude Rijn staat. Er wordt naar gestreefd om de (lelijke) gevels aan de waterzijde die niet verfraaid kunnen worden middels beplanting aan het zicht te onttrekken.

Voor de voorzijde en de binnengebieden geldt dat het huidige gevelbeeld te onrustig en contrastrijk is. Ook straalt het gevelbeeld niet de gewenste kwaliteit uit. Verbetering kan met name gevonden worden in onderlinge afstemming in materiaal- en kleurgebruik en meer transparantie te brengen in grote gevelvlakken.

Om eenheid te creëren in de voorzijde van de Rijneke Boulevard en de binnenpleintjes wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht. Hierbij wordt zowel de bestrating aangepakt als meubilair, verlichting en groen.

Doorwerking regionaal beleid

Dit uitwerkingsplan betreft een herstructurering van een bestaand bedrijventerrein. Met het plan wordt de economische structuur versterkt en de transformatie van dit niet meer functionele bedrijventerrein is reeds voorzien en onderbouwd in het vigerende bestemmingsplan 'Oosthoek 2012' en explicieter in het Masterplan 'Werklandschap aan de Oude Rijn'.

3.4 Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerplan Rijnland 2010-2015
De waterschappen zijn de beheerders van de regionale watersystemen en zijn verantwoordelijk voor het operationeel regionaal waterbeheer. Ook voor kleinschalige grondwateronttrekkingen zijn de waterschappen bevoegd gezag. Daarnaast kunnen waterschappen eigen beleid ontwikkelen, bijvoorbeeld ten aanzien van de samenwerking met de gemeenten in de waterketen of ten aanzien van gemeentelijke waterplannen. De waterschappen leggen één en ander vast in een waterbeheerplan.

Het plangebied is gelegen binnen het werkingsgebied van het Hoogheemraadschap Rijnland. Op 9 december 2009 is het nieuwe Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland door het Hoogheemraadschap Rijnland vastgesteld (Planperiode 2010-2015).
Het hoogheemraadschap tracht met het plan op vier externe ontwikkelingen in te spelen. Deze ontwikkelingen zijn:

• water wordt meer en meer onderdeel van beleid en plannen van derden;
• het maatschappelijk gebruik van gronden is aan veranderingen onderhevig;
• het land wordt zouter en droger;
• het land wordt lager, vooral in veenweidegebieden.

In het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur van het Hoogheemraadschap
De Keur is een vastgestelde verordening waar gedoogplichten, geboden en verboden in staan. In dit kader is het van belang te weten dat langs hoofd- en overige watergangen een zone ligt van respectievelijk 5 m en 2 m ter bescherming van het profiel en onderhoud. Ook langs waterkeringen ligt een zone voor bescherming en onderhoud van de waterkeringen. Voor het realiseren van bouwwerken en het uitvoeren van werken binnen deze zone dient ontheffing van de Keur te worden aangevraagd. Per 22 december 2009 is een nieuwe keur in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. Een nieuwe keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur 2009 en de daarmee samenhangende Algemene- en Beleidsregels 2009 maken het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. Op basis van de Keur van het Hoogheemraadschap zijn de beschermingszones van de in/nabij het plangebied gelegen waterkeringen onlangs gewijzigd. Dit is verwerkt in dit uitwerkingsplan Oosthoek 2012, alsmede in dit uitwerkingsplan.

Doorwerking beleid Hoogheemraadschap

Het plan voorziet in het vergraven van de bestaande insteekhaven. Dit maakt het initiatief watervergunningsplichtig. Voor de ontwikkeling is reeds een watervergunning aangevraag en verleend. Hiermee is ook na plan uitwerking sprake van een goede waterhuishoudkundige situatie.

3.5 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijke Structuurvisies
De gemeenteraad moet voor het hele grondgebied van de gemeente één of meer structuurvisies vaststellen. In een structuurvisie wordt het gemeentelijke ruimtelijke beleid vastgelegd; het bevat hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen van een gebied en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. Ook gaat een structuurvisie in op de manier waarop de gemeente denkt de voorgenomen ontwikkelingen te verwezenlijken. Een structuurvisie dient als uitgangspunt voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen.

Op dit moment heeft de gemeente Zoeterwoude twee structuurvisies. De vastgestelde algemene structuurvisie is specifiek bedoeld voor het buitengebied van de gemeente en daarmee niet van toepassing op dit plangebied, omdat dit plan in stedelijk gebied is gelegen.

De andere structuurvisie betreft de 'Structuurvisie Rijndijk' (vastgesteld d.d. 24 januari 2013). Voor het plangebied is met name de Nota van Uitgangspunten structuurvisie Zoeterwoude Rijndijk van belang. In deze Nota van Uitgangspunten is voor bedrijventerrein Grote Polder opgenomen dat binnen het bedrijventerrein Grote Polder geen directe ontwikkelingen meer te verwachten zijn. Er heeft een revitalisering plaatsgevonden en de gevolgen voor onderhavig uitwerkingsplan relevante uitgangspunten voor de toekomst kunnen hebben betrekking op behoud en ontwikkeling van een groene zone aan de achterkant (dit betreft de voorzijde van de Rijneke Boulevard met de winkelfronten).

Toekomstvisie Zoeterwoude

Er zijn veel ontwikkelingen in de regio die belangrijk zijn voor de toekomst van Zoeterwoude, bijvoorbeeld op het gebied van bedrijvigheid en infrastructuur. De gemeente Zoeterwoude wil haar poortfunctie tussen stad en landelijk gebied verder vorm geven. Met behulp van de toekomstvisie, hoewel nog in concept, bepaalt de gemeente Zoeterwoude haar positie ten opzichte van verschillende ontwikkelingen. Zoeterwoude gaat voor een beheerste ruimtelijke en economische ontwikkeling met zo min mogelijk nieuwe bebouwing naast de plannen die er al zijn. Het belang van elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal telkens opnieuw afgewogen moeten worden. Het behoudt van het bijzonder cultuurlandschap van Zoeterwoude staat daarbij voorop.

Duurzaamheidagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Zoeterwoude is vastgelegd in de Duurzaamheidagenda “Samenwerken en Verbinden”. Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame inrichting, voor duurzame (steden-)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing.

Doorwerking gemeentelijk beleid
In haar ruimtelijk beleid sluit de gemeente Zoeterwoude grotendeels aan bij het ruimtelijke beleid van de provincie Zuid-Holland. Dat betekent dat men terughoudend is met de uitbreiding van niet-agrarische functies in het landelijk gebied. Verdere verstedelijking of uitbreiding van bedrijfsactiviteiten moet plaats vinden binnen of aan randen van bestaande kernen. Op deze manier wordt verdere verstedelijking van het landelijk gebied voorkomen en blijft het groene open karakter van de gemeente behouden. Hetgeen met onderhavig uitwerkingsplan mogelijk is gemaakt, is conform het gemeentelijke ruimtelijke beleid. De herstructurering die heeft plaatsgevonden en waar de in onderhavig uitwerkingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling aan gekoppeld is mogelijk vanwege aanpassing in de moutoverslag en het in onbruik raken van het havenbekken en omliggend terrein. Daarbij betreft de ontwikkeling een zogenaamde inbreiding. Door deze twee punten draagt het plan bij aan het tot ontwikkeling brengen van deze locatie en aan het open houden van het landelijk gebied.

Bij van de plannen is de duurzaamheidsagenda 2011-2014 als leidraad gehanteerd. Dit blijkt onder meer uit de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelende partij. In deze overeenkomst is het volgende bepaald en vastgelegd: De exploitant biedt aan en neemt de verplichting op zich om het bouwplan te ontwikkelen met toepassing van:

• het gemeentelijke beleid voor duurzaam bouwen in de vorm van een EPC-norm van 10% beneden het niveau van het Bouwbesluit;
• Exploitant informeert de gemeente met een representatief aantal GPR-Gebouw berekeningen, wat er aan duurzaam bouwen (energiebesparing, verantwoord materiaalgebruik, gezondheid, binnenmilieu en woon/werkcomfort) wordt gedaan;
• De exploitant spant zich in om bij nieuwbouw (woningen en utiliteit) een GPR-score van minimaal 7.5 voor het thema “Energie” (op een schaal van 1 tot 10) en voor de andere vier thema’s minimaal 7.0 te halen (score 6 is bouwbesluit);
• De gemeente stelt exploitant daartoe in de gelegenheid bij het ontwerp van gebouwen gebruik te maken van het programma GPR Gebouw en verstrekt een gratis sublicentie indien exploitant hier niet over beschikt.

4.1 Algemeen

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid, landschap en ruimtelijke ordening. De milieu- en landschapskwaliteit vormen een belangrijke afweging bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van ruimtelijke functies dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische en waterhuishoudkundige aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op flora en fauna, bodem, bedrijfshinder, externe veiligheid, geluid, watertoets, luchtkwaliteit, milieueffecten en archeologisch waarden.

4.2 MER

Per 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 20092. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r-procedure nodig is.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D
In het plangebied worden geen ontwikkelingen direct mogelijk gemaakt. Dit uitwerkingsplan behoort niet tot de gevallen zoals benoemd in lijst D van het Besluit m.e.r. Wel biedt het uitwerkingsplan het kader voor het mogelijk maken, door een wijzigingsbevoegdheid, van kantoren op twee locaties in het plangebied. Kantoren behoren tot de categorie stedelijk ontwikkelingsproject (Bijlage D, categorie 11.2 van het Besluit m.e.r). De omvang van deze (eventuele) projecten is veel kleiner dan de drempelwaarde. De (eventuele) activiteiten hebben een verkeersaantrekkende werking, waardoor geluidstoename en gevolgen voor de luchtkwaliteit kunnen optreden. Gelet op de omvang van de activiteiten blijven de gevolgen binnen de wettelijke kaders voor milieu- (geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid) en overige aspecten (verkeer, landschap, natuur) en zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten.

Gevoelig gebied
In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Uit paragraaf 4.9 van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt vanuit de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn.

Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Bèlvéderegebied. En is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied. Het plan zorgt derhalve niet voor een inbreuk op kwetsbare gebieden.

Milieugevolgen
In de hierop volgende paragrafen worden de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals daar zijn geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van grote nadelige milieugevolgen.

Conclusie
Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

4.3 Verkeer en parkeren

De Hoge Rijndijk ontsluit alle bedrijven in het plangebied via de weg en maakt ze bereikbaar voor bezoekers. Mede hierom kent de Hoge Rijndijk van oudsher een hoge verkeersbelasting. Met name voor het gebied Hoge Rijndijk worden in het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn aanpassingen voorgesteld aan de verkeerssituatie en de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen. Met name het aantal en de ligging van de inritten zijn aandachtspunten. Hoewel er nog niet voor iedere situatie definitieve keuzes gemaakt zijn over aanpassingen, is in dit bestemmingsplan wel ruimte geboden voor aanpassingen van de bestaande wegen en het mogelijk maken van een uitrit op de Hoge Rijndijk. Dit omdat wegprofielen, inritten en parkeergelegenheden niet specifiek bestemd zijn.

Ten aanzien van de Rijneke Boulevard en ook voor onderhavig uitwerkingsplan geldt dat het aan de voorzijde van de gebouwen gerealiseerde parkeerterreinen nagenoeg tegen de hoofdrijbaan aan liggen. Een smalle berm vormt de enige fysieke scheiding. Middels tussenliggende in- en uitritten wordt het parkeerterrein rechtstreeks op de hoofdrijbaan ontsloten. In het plan is tevens parkeerruimte voorzien tussen de gebouwen en de haven alsmede aan de zijde van de Oude Rijn. Binnen de plangrenzen is ruimte voor circa 162 parkeerplaatsen. Met het plan zouden er zo'n 50 parkeerplaatsen verdwijnen.

Uitgaande van een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per 100 m2 bvo en een richtprogramma van circa 6.000 m2 bvo/winkeloppervlak (incl. vides, (vlucht)trappenhuizen en magazijnen wordt er circa 6.500 m2 bvo gerealiseerd), zouden er 158 (108 nieuwe en 50 compensatieplaatsen) parkeerplaatsen benodigd zijn. Het plan voorziet in voldoende ruimte om in deze hoeveelheid parkeerplaatsen te voorzien.

De gehanteerde parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen is weliswaar lager dan de CROW-norm voor detailhandel, maar betekent geen verlaging van de parkeerruimte die gemiddeld op de Rijneke Boulevard aanwezig is in de huidige situatie. Dit heeft ermee te maken dat bij showrooms (arbeidsextensieve/bezoekersintensieve bedrijven) waar keukens, meubels e.d. verkocht worden, een lagere parkeernorm van 1,8 / 100 m2 bvo kan worden aangehouden. Om die reden wordt het aantal parkeerplaatsen waarin het ontwerp kan voorzien als voldoende beschouwd, met dien verstande dat een nieuwe situatie ontstaat, als er panden worden gerealiseerd voor gebruik dat een (veel) hogere parkeerdruk met zich meebrengt dan gemiddeld op de Rijneke Boulevard. In dat geval zal een alternatieve parkeeroplossing bedacht moeten worden. Het uitwerkingsplan biedt hiervoor voldoende mogelijkheden. Ten finale zal de parkeerbalans worden getoetst in het kader van een omgevingsvergunning.

4.4 Geluid

Op basis van de Wet Geluidhinder zijn drie geluidsbronnen waarmee bij de opstelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden. Het betreft wegverkeer-, spoorweg- en industrielawaai. Indien er binnen dit uitwerkingsplan geen nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk worden gemaakt hoeft geen onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd.

Voor ruimtelijke plannen wordt het geluid echter niet alleen beoordeeld aan de hand van de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet ook worden voorzien in een goed woon- en leefklimaat en het geluid is daarvan een onderdeel. In het Milieubeleidsplan 2003-2010 is de volgende doelstelling opgenomen ten aanzien van geluid: 'In 2010 ligt de geluidbelasting van alle woningen binnen het wettelijk vastgestelde niveau van 68 dB. Nieuwe gevallen van geluidsoverlast moeten worden voorkomen'. De Wet geluidhinder biedt mogelijkheden om hogere geluidwaarden vast te stellen voor gevallen waarin niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan. De gemeente Zoeterwoude heeft richtlijnen vastgesteld voor het verlenen van dergelijke hogere waarden. Het beleid is er daarbij op gericht om niet tot het wettelijke maximum te gaan, maar een norm aan te houden die 5 dB lager is dan de wettelijke grenswaarde. Alleen bij hoge uitzondering kan worden overgegaan tot een hogere grenswaarde volgens de wettelijke normen. Voor deze situatie geldt een uitgebreide motiveringsplicht, waaruit moet blijken waarom de omstandigheden deze uitzonderlijke afwijking rechtvaardigen.

Geluid in relatie tot het plan

Weg- en railverkeerslawaai
Op basis van de Wet geluidhinder geldt dat een akoestisch onderzoek noodzakelijk is indien geluidsgevoelige functies worden gerealiseerd binnen de onderzoekszone(s) van wegen met een snelheidsregime van 30km/uur of hoger. Met dit uitwerkingsplan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies gerealiseerd. Een akoestisch onderzoek naar weg- of railverkeer is derhalve niet noodzakelijk. Op basis van de Wet geluidhinder kan het plan derhalve onbelemmerd doorgang vinden.

Industrielawaai
Het ten westen van het plangebied gelegen Industrieterrein Oosthoek te Zoeterwoude is een industrieterrein in de zin van art. 1 Wet geluidhinder (Wgh), omdat de vestiging van geluidhinderlijke bedrijven zoals bedoeld in de Wet geluidhinder mogelijk is. Het zonebesluit is Koninklijk Besluit nr. 91.009610 van 28 oktober 1991. Het plangebied ligt niet binnen dit geluidsgezoneerd industrieterrein. Het ligt echter wel binnen de geluidszone. Voor de bedrijven die binnen het plangebied zullen worden gevestigd geldt het regime van de Wet milieubeheer. Dit betekent dat de bedrijven gevestigd binnen het plangebied, ter plaatse van de dichtstbijzijnde woning of andere geluidsgevoelige bestemming moet voldoen aan de 50 dB(A) etmaalwaarde.

Doorwerking in het plan
Het plangebied ligt niet op een gezoneerd terrein, maar wil binnen de geluidszone. binnen de genoemde zonegrens van het gezoneerde industrieterrein. De beoogde planontwikkeling behelst echter geen geluidsgevoelige functie/ ontwikkeling. Derhalve kan het plan op onbelemmerd doorgang vinden.

4.5 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In het Besluit NIBM is bepaald dat een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtvervuiling als deze minder dan 3% van de grenswaarde, ofwel 1,2 microgram per m3, bijdraagt aan de concentraties luchtvervuiling. In de regeling NIBM staan de getalsmatige grenzen van projecten die ´niet in betekenende mate´ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• a. Aantonen dat een project binnen de grenzen van een categorie zoals bepaald in de Ministeriële regeling NIBM valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig.
• b. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project voldoet aan het 3% criterium.

Omdat de verkeersaantrekkende werking is (nog) niet exact bekend is en er meerdere programmatische invullingen mogelijk zijn, is het onderbouwen van de planontwikkeling op het aspect luchtkwaliteit via de benadering van de verkeersaantrekkende werking minder zuiver. Het gebruik van het aantal extra parkeerplaatsen vormt als alternatief een reëel aanknopingspunt. Er worden circa 158 extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Wanneer iedere parkeerplaats gemiddeld 4 keer per dag door een voertuig wordt bezet, dan leidt dit tot 632 voertuigen en 1264 extra verkeersbewegingen per etmaal. Wanneer het aandeel van het vrachtverkeer hierbij maximaal 1% bedraagt, dan worden de grenswaarden voor de luchtkwaliteit niet overschreden berekend met behulp va de hiervoor ontwikkelde tool (www.infomil.nl).

Figuur 3: Rekentool NIMB (www.infomil.nl)

Conclusie

Gezien de berekeningen op basis van het gebruik van het aantal nieuwe parkeerplaatsen is beoordeeld dat het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor wat betreft de luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor deze ontwikkeling.

4.6 Milieuhinderlijke bedrijvigheid

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een ruimtelijke relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woongebieden. Daarnaast is de milieuwetgeving van toepassing.

Om het begrip 'milieuzonering' hanteerbaar te maken, is gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering3. In de VNG-publicatie is een zogenaamde richtafstandenlijst opgenomen. In deze lijst is voor allerlei soorten bedrijvigheid aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur worden aangehouden. Naast richtafstanden zijn ook andere kenmerken vermeld, zoals de verkeersaantrekkende werking.

Omgevingstypen
De VNG-publicatie maakt voor de toepassing van de richtafstandenlijsten onderscheid in de omgevingstypen 'rustige woonwijk en rustig buitengebied'4 en 'gemengd gebied'5. De richtafstandenlijsten vermelden de afstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en een 'rustige woonwijk en rustig buitengebied'. Als er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden uit de richtafstandenlijst met één afstandstap worden verminderd.

Milieucategorie		richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied	richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1		10 m	0 m
2		30 m	10 m
3.1		50 m	30 m
3.2		100 m	50 m
4.1		200 m	100 m
4.2		300 m	200 m
5.1		500 m	300 m
5.2		700 m	500 m
5.3		1.000 m	700 m
6		1.500 m	1.000 m

Tabel 2: Richtafstanden conform VNG

Op basis van de richtafstandenlijsten is in de VNG-publicatie een voorbeeld Lijst van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen opgenomen. Dit voorbeeld is de leidraad voor de bij dit uitwerkingsplan opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bedrijven en milieuzonering en bestaande bedrijven
Het is mogelijk dat de aard en omvang van een bestaand bedrijf afwijkt van het 'gemiddelde' uit de afstandentabel. Dit kan aanleiding zijn de afstandentabel bij te stellen, bijvoorbeeld door specifieke bedrijven toe te laten of juist uit te sluiten. De bedrijven worden in eerste instantie beoordeeld op grond van hun feitelijke emissies op grond van de milieuvergunningen en/of meldingen. Op deze wijze krijgt men inzicht in eventuele knelpunten in de bestaande milieusituatie.

De afstandentabel is voor de bedrijven in het plangebied bedrijventerreinen Grote Polder van belang in de volgende gevallen:

• bij het toelaten van nieuwe bedrijfsactiviteiten;
• bij het kunnen meewerken aan uitbreiding of verplaatsing van bestaande bedrijfsactiviteiten.

Plangebied
De bedrijven in het plangebied en directe omgeving bevinden zich in hoofdzaak in de milieucategorie 2, 3 en 4. De aanwezige bedrijven passen qua aard en omvang bij het karakter van de terreinen en bij de schaal van de stedelijke omgeving van Leiden/ Zoeterwoude. De bestaande milieuzonering is uitgangspunt geweest bij het opstellen van onderhavig uitwerkingsplan, waarin derhalve de bestaande bedrijvigheid mogelijk wordt gemaakt. Dit houdt in dat op het bedrijventerrein bedrijven in milieucategorie 2, 3 en 4 zich mogen vestigen.

In de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan 'Oosthoek 2012' is voor wat betreft onderhavig plangebied reeds rekening gehouden met bedrijvigheid in de vorm van:

• a. grootschalige detailhandel in branches passend binnen het thema wonen, sport en leisure,
• b. indoor-sport;
• c. detailhandel in volumineuze goederen;
• d. detailhandelverwante horeca, zoals omschreven in artikel 1.28 van de lijst van begrippen;
• e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, wegen, paden, nutsvoorzieningen en water.

Conclusie

Dit betreft allemaal bedrijvigheid in de milieucategorieën 1, 2 en 3. Deze zijn in het vigerende bestemmingsplan reeds mogelijk gemaakt en gemotiveerd. Onderhavig plan betreft 'slechts' een uitwerking van het vigerende bestemmingsplan. Gevoelige bestemmingen in de nabije omgeving worden met dit uitwerkingsplan planologisch gezien niet in een nadeligere situatie gebracht.

4.7 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) schrijft voor dat het met betrekking tot de externe veiligheid in het kader van het bestemmingsplan noodzakelijk is inzicht te hebben in de risico's die veroorzaakt worden door het productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De risico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk getroffen wordt door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom de inrichting. De grenswaarde voor het PR is gesteld op een niveau van 10-6 per jaar. De norm 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten is deze waarde een richtwaarde. In nieuwe situaties kan hiervan alleen om gewichtige redenen worden afgeweken.

• Kwetsbaar object: woningen en andere objecten waar zich gedurende een groot deel van de dag grote groepen mensen bevinden of een deel van de dag kwetsbare groepen mensen bevinden)
• Beperkt kwetsbaar object: verspreid liggende woningen, bedrijfsgebouwen, hotels, restaurants, kantoren en winkels voor zover deze objecten niet tot de kwetsbare objecten behoren.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen overlijdt als gevolg van een ongeval, waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde. Bij inrichtingen is de oriëntatiewaarde: de kans op een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers van 10-5 per jaar, de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10-7 per jaar, de kans op 1000 of meer dodelijke slachtoffers van 10-9 per jaar. De oriëntatiewaarde ligt voor het transport van gevaarlijke stoffen en buisleidingen een factor 10 lager dan voor inrichtingen. Voor het groepsrisico geldt de verantwoordingsplicht. Deze is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied.

Vanaf 1 januari 2011 regelt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), met de bijbehorende regeling, de externe veiligheid rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Het Bevb sluit zoveel mogelijk aan bij het Bevi.

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg geldt de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). De Circulaire sluit aan bij het Bevi.

Inrichtingen

Binnen het plangebied bevinden zich geen Bevi-inrichtingen. Ook zijn er binnen het plangebied geen kwetsbare objecten aanwezig en liggen er over het gebied geen PR grenswaarde contouren van inrichtingen die buiten het plangebied liggen.

Naast het plangebied is de Heineken brouwerij. De PR 10-6 contour ligt binnen de inrichtingsgrenzen. Het effectgebied van Heineken reikt tot maximaal 425 meter vanaf de grootste risicobron (de centrale koeling) op het Heinekenterrein.

Het plangebied ligt buiten het effectgebied van Heineken. Onderhavig uitwerkingsplan heeft dus geen effect op de hoogte van het GR. Een GR-verantwoording is niet nodig.

Buisleidingen

In het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de contour voor de PR grenswaarde over het gebied ligt. In de directe nabijheid aan de zuidkant van de Hoge Rijndijk is een hogedruk aardgasleiding aanwezig. De PR grenswaarde contour van deze leiding ligt op de leiding. Een deel van het plangebied ligt in het effectgebied van de gasleiding

De Gasunie heeft in 2009 naar aanleiding van eerdere nieuwbouwplannen van de gemeente Zoeterwoude een risicoberekening uitgevoerd (Risicoberekening gastransportleiding A-515-KR-001-2 t/m 003, EI 2009.M.0417, 27 mei 2009. NV Nederlandse Gasunie). Deze berekening is nog gebruikt in het kader van de motivering in het vigerende bestemmingsplan Oosthoek. Ook voor de uitwerking van de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is deze berekening nog houdbaar:

Volgens de berekening van de Gasunie ligt de PR grenswaarde contour op de gasleiding. Binnen de 100% letaliteitscontour (45 meter van de leiding) is geen bebouwing aanwezig in het plangebied (deze ligt op circa 60 meter van de leiding). Het groepsrisico voor het gehele effectgebied (1 % letaliteitscontour op 90 meter van de leiding) is kleiner dan 0,000001. Aangezien aan de bevolkingsdichtheid weinig veranderd, kan er van worden uitgegaan dat ook in de nieuwe situatie het groepsrisico zeer ruim onder de oriëntatiewaarde blijft en kleiner is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Volgens de Omgevingsvisie externe veiligheid van de regio Holland Rijnland zijn ontwikkelingen waarbij het groepsrisico kleiner is dan 0,01 zonder meer toegestaan en zijn aanvullende risicoreducerende maatregelen niet nodig. Een uitgebreide groepsrisicoverantwoording is daarom niet nodig.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

BP Oosthoek ligt op circa 1 km van de N11 en op circa 1 km van de A4. Over beide wegen worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. BP Oosthoek ligt buiten de contour van de PR grenswaarde van de beide wegen.

N11

Over de N11 worden brandbare vloeistoffen, brandbare gassen en toxische vloeistoffen van resp. de categorieën LF1, LF2, GF3, LT1 en LT2 getransporteerd. Het grootste effectgebied is van de LT2 toxische vloeistoffen en bedraagt 900 meter vanaf de N11. Het plangebied ligt dus buiten het effectgebied van de N11.

A4

Over de A4 worden brandbare vloeistoffen, brandbare gassen en toxische vloeistoffen van resp. de categorieën LF1, LF2, GF3, LT1, LT2 en LT3 getransporteerd. Het grootste effectgebied is van de LT3 toxische vloeistoffen en bedraagt meer dan 4 km meter vanaf de A4. Het plangebied ligt dus in het effectgebied van een calamiteit op de A4 met LT3 toxische vloeistoffen. Toxische stoffen dragen weinig bij aan de hoogte van het groepsrisico (Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, paragraaf 6.1.3). Het vrijkomen van toxische stoffen kan wel een effect hebben in het plangebied.

Om de effecten een calamiteit op de A4 met toxische vloeistoffen te beperken, moeten de aanwezige personen tijdig gewaarschuwd worden. Personen moeten binnen blijven schuilen en ramen en deuren sluiten, ventilatiesystemen moeten afgesloten worden.

Volgens de berekening van de Omgevingsdienst West-Holland ten behoeve van het bestemmingsplan Verde Vista Meerburg is het groepsrisico ten gevolge van de A4 0,0830 keer de orientatiewaarde. De bijdrage van het bestemmingsplan Oosthoek, inclusief het uitwerkingsplan Rijneke Haven, is nihil.

Conclusie

De aanwezigheid van Bevi inrichtingen is geen beletsel. Transport van gevaarlijke stoffen over de weg en via buisleidingen is dat ook niet en het groepsrisico binnen het uitwerkingsplan is acceptabel.

4.8 Bodem

Algemeen

De kwaliteit van zowel de bodem en het (grond)water, zijn van invloed op de kwaliteit van het woon en leefklimaat. Wanneer er sprake is van verontreiniging kan dit de volksgezondheid negatief beïnvloeden. Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is een beoordeling van de haalbaarheid van een plan verplicht. Het bodemonderzoek, en dan vooral onderzoek naar de bodemkwaliteit, maakt onderdeel uit van deze afweging. Hierbij wordt gekeken of de kwaliteit van de bodem fysiek, dan wel kwalitatief geschikt is voor een eventuele ontwikkeling. Daar waar maatregelen genomen moeten worden, zoals een sanering, dienen de financieel-economische consequenties hiervan in beeld gebracht worden.

Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.6 De bovengrond is Iicht verontreinigd met enkele zware metalen, PCB's, PAK en minerale olie. In de ondergrond zijn koper en kwik in licht verhoogde concentraties aangetoond. In het grondwater zijn de gehaltes barium en molybdeen verhoogd ten opzichte van de streefwaarde. In het oostelijk deelgebied van de bouwlocaties is plaatselijk een zintuiglijke verontreiniging met minerale olie waargenomen. De chemische analyses bevestigen dit beeld. De ondergrond is daar matig verontreinigd met minerale olie. In westelijke en oostelijke richting is deze verontreiniging afgeperkt. In noordelijke en zuidelijke richting zijn de concentraties onbekend, het bleek onmogelijk om daar door de bestaande verharding en fundering heen te boren. Een geval van ernstige bodemverontreiniging conform de Wet bodembescherming wordt niet verwacht, maar kan niet volledig worden uitgesloten.

Voor het bestemmingsplan is de bodemkwaliteit in voldoende mate bekend. Bij een omgevingsvergunning voor de noordoostelijk gelegen nieuwbouw is, indien de verharding wordt verwijderd, een nader onderzoek noodzakelijk.

4.9 Water

Algemeen
Door de Nota Ruimte (inmiddels vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte) krijgt met name het waterbeleid een wezenlijk andere oriëntatie: van reageren naar anticiperen. De laatste jaren dient in ruimtelijke plannen steeds meer aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid (kwantitatieve en kwalitatieve eigenschappen) en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk.

Beleidskaders
Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de belangstelling. Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Provinciaal Waterplan van de provincie Zuid-Holland, het Waterbeheerplan 2010-2015 van Hoogheemraadschap Rijnland, het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Water legt een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan moet worden. De bekende driestapsstrategieën zijn leidend:

• vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit);
• voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit).

Daarnaast is de Beleidsbrief regenwater en riolering relevant. Hierin staat hoe het beste omgegaan kan worden met het (afkoppelen van) hemelwater. Ook hier gelden de drietrapsstrategieën. Per 22 december 2009 is eveneens een nieuwe Keur van het Hoogheemraadschap Rijnland in werking getreden. De Keur is een verordening van het hoogheemraadschap met wettelijke regels voor waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. De Keur bevat verbods- en gebodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatwerken. Via het verlenen van een Watervergunning is de Keur een belangrijk middel om het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

De huidige waterhuishoudkundige situatie en doorwerking in het plan

Algemeen
Het plangebied betreft een braakliggend terrein aan weerszijden van de insteekhaven. Het plangebied is deels verhard, deels onverhard.

Waterveiligheid en waterkeringen
In de bescherming tegen overstromingsgevaar zijn waterkeringen belangrijke waterstaatkundige elementen in het watersysteem. Er worden primaire waterkeringen, secundaire waterkeringen, regionale waterkeringen, en boezemkeringen (boezemkaden) onderscheiden.

In het plangebied is formeel een Waterkering aanwezig in het zuidelijk deel van het plangebied. Deze waterkering beschermt het bebouwd gebied tegen mogelijke overstroming vanuit de Oude Rijn. Het plangebied zelf ligt feitelijk 'buitendijks'. Het peil in de Oude Rijn is echter sterk gereguleerd waardoor het gevaar op wateroverlast/overstroming in het plangebied tot een minimum blijft beperkt.

Op deze waterkering is de Keur van het hoogheemraadschap van toepassing. In de legger worden respectievelijk een kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone onderscheiden. Voor elk van de zones gelden aparte verbods- en gebodsbepalingen op grond van de Keur van het hoogheemraadschap.

Oppervlaktewater
Het plangebied ligt buitendijks, grenzend aan de Oude Rijn in het noorden. Het peilbeheer is primair gericht op de stedelijke functies van het gebied. De insteekhaven maakt direct onderdeel uit van de Oude Rijn. Dit oppervlaktewater, alsmede oevers en onderhoudszones zijn beschermd op basis van de Keur van het hoogheemraadschap.


Hemelwaterafvoer/ Rioleringsaspecten
Het huishoudelijke afvalwater in het plangebied wordt afgevoerd via een gemengd rioleringsstelsel. Het hemelwater vloeit in de huidige situatie reeds af naar de Oude Rijn.

Water in relatie tot ontwikkelingen binnen het plangebied
Dit uitwerkingsplan is ontwikkelingsgericht van aard. Er worden echter wel een aantal ontwikkelingen mogelijk gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid. Die zijn gelegen binnen de Keurzone van oppervlaktewater (Oude Rijn) en de aanwezige waterkering (Rijndijk) In het kader van de ontwikkeling is derhalve een watervergunning verplicht. Deze is verleend en als bijlage toegevoegd.

Op de verbeelding is de bescherming van de waterkering doorvertaald in de vorm van een dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterkering'. Binnen deze dubbelbestemming zijn de kern- en beschermingszone van de boezemkade opgenomen. Op deze wijze is het beschermingsregime van de Keur doorvertaald in het ruimtelijke plan. De Keur blijft wel onverkort van kracht. Gezien de gering ruimtelijke doorwerking van de buitenbeschermingszone is deze niet opgenomen in de dubbelbestemming. Hier is uiteraard de Keur nog wel van toepassing. Binnen deze beschermingszone voorziet het plan niet in nieuwe bebouwing, echter wel het vergraven van de insteekhaven en het toevoegen van verharde oppervlakken

4.10 Flora en fauna

Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Door middel van een verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving. De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de Verordening Ruimte is vastgelegd.

Werkwijze

Voor het plan is een natuurtoets uitgevoerd, die als separate bijlage is toegevoegd. In de natuurtoets zijn de gevolgen van de ruimtelijke ingreep afgezet tegen de aanwezige natuurwaarden vanuit de Flora- en faunawet en planologisch beschermde natuurwaarden. Deze werkwijze vloeit voort uit de 'Wijziging beoordeling ontheffing Flora- en faunawet bij ruimtelijke ingrepen' van het Ministerie van LNV van september 2009.

Om een beeld te krijgen van de natuurwaarden is een veldbezoek gebracht aan het plangebied en de directe omgeving. Het veldbezoek is uitgevoerd door een ecoloog van BRO7 op 13 juni 2012. Het doel van dit verkennende terreinbezoek was een beeld te krijgen van de gebiedskenmerken, het grondgebruik en de mogelijke natuurwaarden binnen het onderzoeksgebied. Mogelijke verblijfplaatsen en sporen van dieren zijn onderzocht. Het water in het plangebied is onderzocht op vissen en amfibieën met behulp van een schepnet.

Naast een veldbezoek is er een bronnenonderzoek gedaan. Voor dit bronnenonderzoek is gebruik gemaakt van vrij beschikbare gegevens, zoals algemene verspreidingsatlassen. Aan de hand van het uitgevoerde onderzoek is vervolgens een inschatting gemaakt van de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op beschermde natuurwaarden.

Conclusie

Voor de geplande ontwikkeling is tijdens de aanlegfase kans op het doden of verwonden van kleine modderkruipers (beschermingsniveau 2) die in het water voorkomen. In de nieuwe situatie kan leefgebied voor de kleine modderkruiper verdwijnen, wanneer niet wordt voorzien in een met riet of moerasplanten begroeide oeverzone. Voor de kleine modderkruiper geldt een vrijstelling van de Flora- en faunawet wanneer gewerkt wordt conform een goedgekeurde gedragscode (bv. Gedragscode voor de bouw- en ontwikkelsector of de Gedragscode van de Unie van Waterschappen). Om te voldoen aan de gedragscode zal een ecologisch werkprotocol uitgewerkt worden. In ieder geval zal tijdens de werkzaamheden aan de insteekhaven, in een vervangend leefgebied worden voorzien. Dit leefgebied zal voldoende mogelijkheden bieden voor een voortzetting van de aanwezigheid van de kleine modderkruiper.

Om overtreding van de Flora- en faunawet voor broedvogels te voorkomen, is het van belang om benodigde werkzaamheden zoals verwijderen van bomen, struiken, riet en ruigtevegetaties uit te voeren in de periode dat de kans op broedende vogels het kleinst is. Dit is voor de te verwachten broedvogels het geval in de periode september tot maart.

Voor overige soorten is overtreding van de Flora- en faunawet op voorhand uit te sluiten. Het plan is in overeenstemming met gebiedsbescherming vanuit de Natuurbeschermingswet en provinciaal natuurbeleid.

4.11 Archeologie en cultuurhistorie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. Deze wet verplicht iedereen die de bodem wil verstoren, rekening te houden met archeologische waarden in de grond. Deze wet vloeit voort uit de ondertekening van het verdrag van Valetta in 1992, waarmee Nederland zich conformeerde aan het doel om het in Europa aanwezige archeologische erfgoed te beschermen. De provincie Zuid-Holland heeft een overzicht gemaakt van cultuurhistorische kenmerken en waarden in deze provincie, de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Deze CHS kenmerken- en waarden- kaarten voor de archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap.

De CHS-waardering kent een driedeling: zeer hoge waarde, hoge waarde of redelijke hoge waarde. De waarde is bepaald door een beoordeling op de volgende criteria:

• gaafheid: als een indicatie voor herkenbaarheid van de historische ontwikkeling;
• samenhang/context: tussen de samenstellende onderdelen van een structuur;
• zeldzaamheid: bezien op provinciaal niveau.

Naast gebieden met een redelijk hoge, hoge dan wel zeer hoge waarde zijn er ook "witte gebieden". Deze kennen een lagere waarde, wat niet per definitie wil zeggen dat er niets waardevols te vinden is. Er kunnen structuren of objecten aanwezig zijn die wel waardevol zijn, maar slechts op lokaal niveau en niet op het provinciale niveau bezien. Het plangebied is zo'n wit gebied.

Binnen het plangebied zijn geen archeologische monumenten aanwezig en de archeologische trefkans is laag. Er is daarom geen aanleiding voor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek of het opnemen van regels ter bescherming van archeologische waarden. Met de planontwikkeling worden derhalve geen bestaande archeologische of cultuurhistorisch waardevolle elementen of aspecten geschaad. Het plan kan op dit punt onbelemmerd doorgang vinden.

4.12 Kabels en leidingen

In het plangebied is een leiding van het hoofdnutsvoorzieningennet gelegen die juridisch-planologische bescherming behoeft. Het betreft een rioolwatertransportleiding aan de zuidzijde van het plangebied. Binnen de beschermingszone van dit leidingentracé worden geen bouw- of graafwerkzaamheden verricht die de leiding kunnen schaden. Op de verbeelding is het tracé, alsmede beschermingszone (ter grootte van 5 meter aan weerszijden vanaf het hart van de leiding) weergegeven als dubbelbestemming 'Leiding-Riool'. Aan deze dubbelbestemming is een omgevingsvergunningenstelsel gekoppeld. De dubbelbestemming staat naast de aan de gronden toegekende enkelbestemming (Gemengd). In geval van strijdigheid van belangen, prevaleert de dubbelbestemming boven de onderliggende (enkel)bestemming, waarmee het behoud van de rioolwatertransportleiding juridisch-planologisch is geborgd.

5.1 Algemeen

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het uitwerkingsplan (de verbeelding en regels).

Het uitwerkingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
Een planbeschrijving, bestaat uit een beschrijving van de bestaande situatie, de beleidskaders en de randvoorwaarden aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn wijzigingsbevoegdheden en mogelijkheden om af te wijken van het plan opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen, en geeft tevens inzicht in de exacte plaatsbepaling hiervan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen overeenkomstig de regels opgenomen.

De opzet van het plan
Een bestemmingsplan en ook onderhavig uitwerkingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Bij de overwegingen over de gewenste opzet van het bestemmingsplan staat men voor het dilemma dat er enerzijds een duidelijke behoefte is aan minder regelgeving.
Daarnaast moet het plan flexibel zijn om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen. Daarvoor zijn wijzigingsbevoegdheden en mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan opgenomen. Deze regelingen bieden weliswaar ruimte voor bepaalde ontwikkelingen, er kunnen echter geen directe rechten en/ of plichten aan worden ontleend. Er zal altijd een belangenafweging plaatsvinden. Als echter voldaan kan worden aan de gestelde voorwaarden, is die afweging marginaal.

5.2 De verbeelding

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de volgende bestemmingen te zien: 'Gemengd' en 'Water'. Tevens zijn de dubbelbestemmingen ''Leiding-Riool', 'Waterstaat – Waterkering' opgenomen. Deze bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functie). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

5.3 Planregels

De systematiek van de regels
De systematiek van de regels kan worden samengevat aan de hand van de hoofdstukindeling. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 'Inleidende Regels' gaat in op de begripsomschrijvingen en de wijze van meten c.q. berekenen.

In hoofdstuk 2 - 'Bestemmingsregels'- wordt een regeling gegeven voor functies in het plangebied die positief zijn bestemd. Bepaald is welke vormen van gebruik en bouwwerken rechtstreeks (dus zonder voorafgaande wijziging of het afwijken van het bestemmingsplan/uitwerkingsplan) zijn toegestaan. Indien een bepaalde vorm van bebouwing past binnen de doeleinden van de bestemming en voldaan is aan de bouwregels, dan kan hiervoor in de regel zonder meer een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen worden verleend.

In hoofdstuk 3 'Algemene regels' zijn de algemene regels weergegeven (anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels etc.).

In hoofdstuk 4 zijn de overgangs- en slotregels opgenomen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begripsomschrijvingen
In dit artikel is omschreven wat in onderhavig plan onder een aantal van de in de regels gebruikte begrippen wordt verstaan.

Wijze van meten
In dit artikel is vastgelegd hoe bij de toepassing van de bouwregels van onderhavig plan moet worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingen

Gemengd

Voor deze bestemming geldt een gemengd gebruik, met dien verstande dat alhier naast detailhandel in volumineuze goederen ruimte geboden wordt voor grootschalige detailhandel in niet-volumineuze goederen, mits passend binnen het thema wonen, sport en leisure. Grootschalige detailhandel houdt in dat de afzonderlijke winkels een bruto vloeroppervlakte moeten hebben van minimaal 1.000 m2. De keuze voor het thema wonen, sport en leisure is gebaseerd op het Masterplan werklandschap aan de Oude Rijn. Daarnaast is ruimte geboden aan ten hoogste 1 indoor-sportgelegenheid, met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 3.000 m2, waarbij geldt dat het gebruik ten behoeve van indoor-sport wordt beperkt tot de verdiepingen en dus niet op de begane grond is toegestaan. Daarnaast is ruimte voor ten hoogste één horecavestiging. Aangezien ook een deel van de aangepaste insteekhaven binnen deze bestemming is gepositioneerd, zijn water- en waterhuishoudkundige voorzieningen ook mogelijk gemaakt binnen deze bestemming.

Water
Deze gronden zijn bestemd voor (oppervlakte)water ten behoeve van de waterhuishouding en voor de waterhuishouding noodzakelijke voorzieningen. De bestemming 'Water' is gegeven aan de gronden die in het vigerende bestemmingsplan 'Oosthoek 2012' de functieaanduiding 'water' hebben met dien verstande dat de vorm van het bestemmingsvlak is aangepast aan het stedenbouwkundig ontwerp. De bestemming water geldt niet alleen voor het wateroppervlak zelf, maar ook voor de bijbehorende oevers en taluds, alsmede gebouwde voorzieningen ten behoeve van de aangrenzende bestemming 'Gemengd' (terrassen en overbouwingen). Binnen de bestemming water zijn ook de verkeervoorzieningen over water, en daarbij behorende bruggen, duikers en andere kunstwerken toegelaten. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, wel zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan met een maximale hoogte van drie meter en overbouwingen (luifels) van aangrenzende bouwvlakken. Met de bestemmingregeling wordt het water in haar ruimtelijke verschijningsvorm beschermd. Ook de functionaliteit van water en het watersysteem is van belang. De functionaliteit van het watersysteem is reeds gewaarborgd met de Keur van het hoogheemraadschap van Rijnland. Deze Keur is onverkort van toepassing op de leggerwatergangen binnen het plangebied en bijbehorende beschermingszones.

Leiding - Riool
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de leidingstrook van een rioolwaterpersleiding alsmede een strook van 5 meter aan weerszijde van deze leiding. Indien strijd ontstaat tussen deze dubbelbestemming en overige bestemmingen, prevaleert de dubbelbestemming 'Leiding-Riool'. Dit is noodzakelijk gezien het belang van functioneren van deze leiding. Op deze gronden mag in verband met bescherming van de leiding niet worden gebouwd, uitgezonderd bouwwerken geen gebouwen zijnde.


Waterstaat – Waterkering
De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor een waterkering.

In geval van strijdigheid van belangen, prevaleert de dubbelbestemming boven de onderliggende (enkel)bestemming. De locatie van de beschermingszone is bepaald op basis van de kern- en beschermingszone die geldt volgens de legger van het hoogheemraadschap van Rijnland. De kern- en beschermingszone vormen tezamen de dubbelbestemming. Op deze gronden geldt een bouwverbod. Bovendien zijn werken en werkzaamheden in deze zone niet toegestaan, uitgezonderd het normale beheer en onderhoud. Via een omgevingsvergunning is het mogelijk om voor werken en werkzaamheden vergunning te verlenen. Hierbij dient te worden aangetoond dat het functioneren van de waterkering niet wordt geschaad. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de beheerder van de waterkering (Hoogheemraadschap van Rijnland). De Keur van het hoogheemraadschap blijft daarnaast onverkort van toepassing.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
Deze bepaling bevat algemene regels met betrekking tot maximale en minimale maatvoering en het bebouwingspercentage. Daarnaast is een bepaling opgenomen met betrekking tot de uitsluiting van de aanvullende werking van de bouwverordening voor een aantal onderwerpen.

Algemene gebruiksregels
In deze bepaling is het gebruik opgenomen dat in elk geval als strijdig gebruik kan worden aangemerkt

Algemene aanduidingsregels

Op de verbeelding is een zone opgenomen met de aanduiding 'geluidzone – industrie 1' en 'geluidzone – industrie 2' deze geven de ligging van de geluidszones van respectievelijk de industrieterreinen Oosthoek en Barrepolder. Op deze gronden mogen geen nieuwe woningen of andere geluidgevoelige functies worden gebouwd, tenzij een hogere waarde is vastgesteld. Deze zone is bedoeld voor het tegengaan van een te hoge geluidbelasting vanwege het industrieterrein en de daarop toegestane geluidzoneringsplichtige inrichtingen en andere bedrijven, buiten de 50 dB(A)-zonegrens.

Algemene afwijkingsregels
In deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de mogelijkheid gegeven om af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingen van het bestemmingsplan die gelden voor meerdere dan wel alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels
In deze bepaling wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de in het plan opgenomen bestemming te wijzigen. Wanneer van deze bevoegdheid gebruik gemaakt kan worden, wordt beschreven in de regels.

Algemene procedureregels
In deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij de voorbereiding van een besluit tot toepassen van het afwijken van het bestemmingsplan, een wijzigingsbevoegdheid, het toepassen van nadere eisen-regeling en een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Hierbij wordt verwezen naar procedures die onder andere zijn opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht en de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht.

Hoofdstuk 4: Overgangs- slotregels

Overgangsrecht
In deze bepaling wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht. Deze regeling is op grond van de Wro verplicht.

Slotregel
Als laatste wordt de slotbepaling opgenomen. Deze bepaling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsbepaling.