Landgoed aan de Heerstraat

2.2 Projectbeschrijving

Landgoed

Ruimtelijke opzet

De locatie voor het landgoed ligt in het overgangsgebied van een bosgebied aan de zuidzijde en een opener landschap aan de noordzijde. Deze kwaliteit wordt als basis benut voor de opzet van een hoogwaardig landgoed. Binnen het landgoed worden drie woongebouwen gesitueerd. Ten aanzien van de opzet wordt het volgende opgemerkt.

• De drie woningen liggen op een behoorlijke afstand van de Heerstraat, zodat het landgoed allure krijgt.
• In het verlengde van de Schommeling komt een oprijlaan als ontsluiting van de drie woningen. Aan weerszijden van de laan komt een woning. De derde woning staat meer achterin, aan de afbuigende laan.
• De woningen hebben ieder een ruim eigen erf. Dat biedt ruimte voor een bijzondere invulling en programma zoals een zwembad, tennisbaan en dergelijke.
• Door de woningen uiteen te leggen hebben deze ieder een ruim uitzicht en zijn ook op afstand vanaf de Heerstraat zichtbaar.
• De strook aan de Heerstraat krijgt de uitstraling van een groene voorruimte, met een transparante invulling met boomgaard, bomenweide of waterpartij.
• Centraal in het gebied ligt een watergang.
• Tussen de Heerstraat en Sint Janstraat is een padenstelsel voorzien voor de recreatieve waarde van het landgoed. De paden en bomenrijen zorgen voor samenhang in de vorm van een continu snoer van bomen langs de buitenrand (lanen en bospercelen).
• In het middengebied wordt een afwisselende, kleinschalige invulling nagestreefd. Aan de westzijde is beslotenheid ter plaatse van de drie woonpercelen maatgevend. Aan de oostzijde is een meer publieke functie mogelijk. Ter hoogte van de bosjes komen de verschillende paden samen.

Figuur 2.2. Opzet inrichting landgoed aan de Heerstraat

Landschappelijke kwaliteit

Het landschap ten zuiden van Hulst en Sint Jansteen wordt gekenmerkt door lange bebouwingslinten en kleinschalige landschapselementen. Maat en dichtheid variëren. Tegen het grensgebied met België ligt een langgerekte keten van boselementen met daarin enkele open stukken. In de strook tussen dit bosgebied en de open polder in noordelijker richting, wordt het landschapsbeeld bepaald door de afwisseling van openheid en kleinschalige beplantingen. Door de verspreide ligging van beplantingselementen blijft de openheid van het landschap voelbaar. Afwisselend zijn er lange zichtlijnen. De variatie en de schaal vormen een belangrijke kwaliteit van dit overgangsgebied.

Het nieuwe landgoed voegt zich zo goed mogelijk in dit landschapsbeeld. Er is nadrukkelijk gekozen voor variatie van open stukken en meer gesloten elementen. Een aaneengesloten bosareaal is vermeden. Ook is het landgoed los gehouden van het aaneen gesloten “bosgebied” ten zuiden hiervan.

De bestaande zichtlijnen vanaf de Sint Janstraat in westelijke richting zoals die in het bestemmingsplan Kapellebrug zijn aangegeven, zijn gerespecteerd. Daarmee wordt vermeden dat het bosgebied aaneenklontert.

Het toevoegen van woningen op ruime kavels sluit aan bij het patroon dat al vele jaren in dit gebied herkenbaar is. Op meerdere plekken zijn woningen gerealiseerd op grote tot zeer grote kavels in en achter het lint. De rijke beplanting van de erven past in aard en schaal bij het bestaande landschap.

Bij de inrichting van het landgoed zijn vooral lijnvormige elementen in de vorm van bomenrijen toegepast. De tussenruimten zijn terughoudend beplant door middel van een boomgaard, tuinen, ruige weide, vijver en dergelijke. Daarmee houdt het gebied zoveel mogelijk transparantie.

In bijlage 4 zijn visualisaties opgenomen van de bestaande situatie en de toekomstige situatie inclusief het landgoed.

De strook aan de Heerstraat vormt een groene voorruimte van de woningen. Gedacht kan worden aan een enigszins transparante invulling zoals een boomgaard of bomenweide, of aan een parkachtige invulling met een doorgetrokken waterpartij in een soort Engelse landschapsstijl. Een waterpartij kan de ligging van het landhuis extra allure geven.

Centraal in het gebied ligt een watergang. Deze kan aan weerszijden in het plangebied worden verbreed. Dit kan bijdragen aan de uitstraling van het landhuis. Hiermee wordt ook de benodigde waterberging gecreëerd.

Padenstelsel

Tussen de Heerstraat en Sint Janstraat is een zo fijnmazig mogelijk padenstelsel voorzien, zodat de recreatieve waarde van het landgoed voor omwonenden optimaal is. De paden vallen niet alle binnen het plangebied. Langs bestaande watergangen kunnen de onderhoudsstroken worden aangewend. Ook de bestaande ontsluitingsweg van perceel S 90 aan de noordkant kan worden benut door hier een recht van overpad te realiseren. Met betreffende eigenaren is hierover gesproken. Vooralsnog blijkt dit niet realiseerbaar. Voor de lange termijn worden deze opties open gehouden. Nadrukkelijk wordt vermeld dat de gedeeltelijke eigenaar van een pad aan de noordoostzijde van het plangebied, niet zal meewerken aan een uitbreiding van het bestaande recht van overpad. Het toegangspad benutten voor het toegankelijk maken van het landgoed is niet aan de orde.

Ook in noord-zuid-richting is zo'n kortsluiting gewenst. Het perceel met de vijver aan de noordkant is een waardevolle toevoeging aan het landgoed. Het biedt een overzichtelijke verbinding tussen de Heerstraat en de Sint Janstraat. Voor zover de paden binnen het eigendom van het landgoed vallen zijn bomenrijen gewenst zodat het landgoed voldoende samenhang krijgt in de vorm van een continu snoer van bomen langs de buitenrand in de vorm van lanen en bospercelen. De bereikbaarheid voor voetgangers is voldoende gewaarborgd doordat er 3 kortsluitingen zijn naar de Heerstraat, 1 naar de Sint Janstraat en 1 naar de Van Hogendorplaan aan de zuidzijde. Op langere termijn kan het padenstelsel worden verfijnd.

Kleinschaligheid

In het middengebied wordt een afwisselende, kleinschalige invulling nagestreefd. Aan de westkant wordt deze hoofdzakelijk bepaald door de inrichting van de drie woonpercelen. Een meer publieke functie wordt aan de oostzijde mogelijk gemaakt, waarbij water een toegevoegde waarde kan hebben. Door de bosjes rondom is deze plek tamelijk besloten. Hier komen de verschillende paden samen.

Er is geen toestemming om het bestaande pad aan de noordoostzijde van het landgoed buiten het plangebied, aan te sluiten op het padenstelsel van het landgoed. Dit pad is om die reden ook niet als ontsluitingspad ingetekend. In de toelichting zal worden vermeld dat het betreffende pad buiten de ontwikkeling blijft. Het padenplan voor het landgoed voorziet in een ontsluiting op de Sint Janstraat ter hoogte van Sint Janstraat 10. Dit is toereikend.

Beeldkwaliteit

Conform de eisen van de provincie is een hoogwaardige architectonische kwaliteit vereist.

De drie landhuizen komen redelijk verspreid in het gebied te liggen. Voor de twee landhuizen aan weerszijden van de oprijlaan is een onderlinge afstemming gewenst. Het derde, teruggelegen landhuis kan een meer autonome architectuur krijgen.

Het is van belang de landhuizen voldoende massa en gevelbreedte te geven, zodat de nodige allure wordt bereikt. Vorm, materiaalgebruik en bouwstijl zijn in principe vrij. Het landschapsbeeld en de omgevingskenmerken bieden het 'kader' voor een goede afstemming op de omgeving. Bijgebouwen worden bij voorkeur geclusterd in een gebouw achter het landhuis. Architectonische afstemming op het hoofdgebouw is nodig.

De bijgevoegde referentiebeelden verduidelijken de ambitie en dienen als inspiratiebron. In bijlage 4 zijn extra referentiebeelden opgenomen.

Figuur 2.3. Referentiebeelden beeldkwaliteit

Oppervlakteanalyse

Het totale gebied is 8 hectare groot. Aan het minimum van 5 hectare voor een landgoed zijn 2 hectare toegevoegd zodat 2 extra woningen kunnen worden gerealiseerd. Niet alle gronden zijn nieuwe natuur. Twee percelen met een waterpartij (circa 9.830 m²) maken wel deel uit van het landgoed, maar vormen geen nieuwe natuur en tellen derhalve niet mee in de oppervlakteberekening. Zonder beide bestaande percelen bevat het landgoed 0,2 hectare water, 0,6 hectare bos, 3,4 hectare bomenweiden en 1,5 hectare lanen. Met 0,4 hectare wegen en paden komt er 6,1 hectare nieuwe natuur naast de 1 hectare bestaande natuur en 1 hectare (privé)woonpercelen. Ook bij de bestaande natuur vindt nieuwe aanplant plaats.

De 3 woningen hebben een grondoppervlakte van 200 tot 240 m². Daarmee is een woning van 1.500 m³ realiseerbaar en kan de beoogde architectonische uitstraling in gevelbreedte en massa goed worden gemaakt. Het totale bouwvolume blijft onder de grens van 4.500 m³ volgens het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012. De woonpercelen hebben een oppervlakte variërend van circa 2.200 m² tot 4.000 m². De totale oppervlakte van de woonpercelen bedraagt bijna 1 hectare. Een kaart met de resultaten van de oppervlakteanalyse is los bijgevoegd.

Paardenfokkerij en nieuwe woning

Ruimtelijke ontwikkeling

De recent gebouwde bedrijfswoning (vervanging voormalige agrarische bedrijfswoning) op perceel S 1529 wordt een burgerwoning. Achter op het perceel S 1527 is de paardenfokkerij gevestigd. De bestaande schuur bevat circa 25 paardenboxen. Achter deze stal wordt een ruimte voor mestopslag toegevoegd ter vervanging van de bestaande mestopslag bij de schuur aan de Sint Janstraat 8a. Ter plaatse het perceel S 1528 wordt de bestaande mestschuur gesloopt. Op de bestaande fundamenten wordt een nieuwe woning gebouwd.

De beschreven ontwikkeling beperkt zich tot genoemde percelen. De landschappelijke en ecologische waarde is door de oorspronkelijke verweving en variatie van woonbebouwing en agrarische gronden niet in het geding. Woningbouw en functies passen in de ruimtelijk-functionele structuur van de Sint Janstraat.

Figuur 2.4. Paardenfokkerij en woningen Sint Janstraat