Landgoed aan de Heerstraat

Natuurschoonwet

In de Natuurschoonwet worden fiscale mogelijkheden geboden die de realisering en het onderhoud van landgoederen financieel aantrekkelijker maken. Deze wet stelt minimale eisen zoals:

• oppervlakte minimaal 5 hectare, maximaal 1 hectare afgesloten als privé-gebied;
• tenminste 30% bos of houtopstand of natuurterrein.

Daarnaast zijn er verschillende fiscale faciliteiten mogelijk die het onderhouden van een landgoed financieel beter haalbaar maken.

Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 / Provinciale ruimtelijke verordening

In het Omgevingsplan Zeeland wordt de mogelijkheid geboden voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. Hierbij worden door de provincie de volgende randvoorwaarden gesteld:

• oppervlakte landgoed minimaal 5 hectare;
• het landgoed moet bijdragen aan de natuur- en landschapsontwikkeling. De regionale omgevingskenmerken en -strategie zijn daarvoor bepalend. Het gebied rond Kapellebrug is aangemerkt als een rustig, schoon en donker landschap met uitzondering van de aanwezige lichtuitstraling aan de grens vanuit Antwerpen. De milieukwaliteiten zijn goed tot zeer goed. Met uitzondering van het gebied bij de kanaalzone en het gebied nabij de grens met de haven van Antwerpen waar de kwaliteit minder is. Ter plaatse is een goede scheiding tussen recreatie en natuur. Het behouden en versterken van de aanwezige milieukwaliteiten vormt een aandachtspunt bij nieuwe ontwikkelingen;
• 4 hectare van het landgoed moet openbaar toegankelijk zijn;
• maximaal 1 hectare mag privé worden aangewend;
• per landgoed maximaal 1 woongebouw van maximaal 4.500 m³;
• het woongebouw mag maximaal 3 wooneenheden bevatten van in totaal 4.500 m³;
• extra wooneenheid mogelijk mits 1 hectare groen extra (ter compensatie);
• het woongebouw moet allure krijgen door een hoge architectonische uitstraling.

Agrarische bedrijven zijn in beginsel op een afstand van 100 meter van woongebieden toegestaan. Een kleinere afstand (tot 50 meter) is aanvaardbaar indien een voldoende woon- en leefklimaat is gewaarborgd.

De genoemde uitgangspunten zijn ook in de provinciale ruimtelijke verordening opgenomen.

Leidraad voor nieuwe landgoederen in de provincie Zeeland

In de Leidraad voor nieuwe landgoederen in de provincie Zeeland wordt ingegaan op de wijzigingen die het streekplan ten opzichte van het Omgevingsplan met zich mee heeft gebracht. Daarnaast wordt ingegaan op de rol van de verschillende partijen. In de bijlage van de leidraad is tevens een stappenplan opgenomen waarin staat weergegeven in welke volgorde de realisatie van een nieuw landgoed dient plaats te vinden. De te nemen stappen zijn de volgende:

• de locatie kiezen;
• kennisvergaring;
• principeverzoek;
• formele stappen;
• de aanleg.

Bestemmingsplan Buitengebied Hulst Zuid

Het plangebied valt geheel in het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Hulst. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 22 februari 1996 en gedeeltelijk goedgekeurd op 8 oktober 1996.

Figuur 3.1. Uitsnede plankaart Buitengebied Hulst Zuid

Landgoed

In het bestemmingsplan Buitengebied Hulst Zuid hebben de gronden de bestemming Agrarische doeleinden met landschappelijke en ecologische waarden (Aln) gekregen. Wat betreft de landschapswaarden gaat het met name om de variatie tussen de openheid en beslotenheid van het dekzandgebied, de mate en kenmerkendheid van bebouwing en om bijzondere landschapselementen en structuren. Het gebied ten westen van Kapellebrug wordt gezien als een belangrijk foerageergebied voor ganzen. Deze vogels maken gebruik van de plaatselijke bebossing. Deze bebossing maakt deel uit van het plangebied. Het initiatief voor het landgoed past niet in het vigerende bestemmingsplan.

Paardenfokkerij en woning

Het perceel met de paardenfokkerij en toe te voegen nieuwe woning aan de Sint Janstraat heeft in het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming Aln6. De agrarische functie van veehouderij met een bedrijfswoning verschiet van kleur door de verandering van veehouderij naar paardenfokkerij, het loskoppelen van de bedrijfswoning tot een burgerwoning en de vervangen van de schuur door een tweede burgerwoning. Deze veranderingen zijn strijdig met het vigerende bestemmingsplan.

Brief college van burgemeester en wethouders

In de brief van 28 januari 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders van Hulst aangegeven medewerking te willen verlenen aan het toepassen van de landgoederenregeling voor de gekozen percelen. Opgemerkt is dat de beide bospercelen buiten deze regeling vallen. Voorts is ruimte geboden voor een opzet van het landgoed, zonder dat daarvoor randvoorwaarden zijn opgenomen, maar wel dat het landgoed openbaar toegankelijk zal moeten zijn.

Analyse en conclusie

Landgoed

De gekozen opzet van het landgoed past binnen de provinciale eisen zoals onder meer vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland en de vereisten vanuit de Natuurschoonwet. Dit is in de navolgende hoofdstukken verder uitwerkt.

Het gemeentelijk beleid staat een landgoed op deze locatie niet in de weg. Ter plaatse van het plangebied gaat het om een gebied met landschappelijke en ecologische waarden (bestemmingsplan). Deze zullen bij realisering van het landgoed ook behouden blijven en zelfs worden versterkt (zie hierna). De opzet van het landgoed biedt uitstekende mogelijkheden voor een openbaar karakter. Omtrent realisering van het landschapsdeel, de openbaarheid en instandhouding zullen overeenkomsten worden gesloten.

Met het landgoedinitiatief en de gekozen opzet wordt zorgvuldig invulling gegeven aan het kader zoals het college in de brief van 28 januari 2009 heeft vastgesteld alsmede de waarden van het gebied zoals onderkend in het bestemmingsplan Buitengebied Hulst Zuid.

Paardenfokkerij en woning

De functieverandering van de percelen aan de Sint Janstraat naar burgerwoningen past in het veranderingsbeeld aan de randen van de kernen. In het bestemmingsplan voor Kapellebrug zijn andere, vergelijkbare delen van het lint langs de Sint Janstraat reeds meegenomen met een wijzigingsmogelijkheid naar wonen. Dit beperkte zich tot de tot dan toe bekende ontwikkelingen. De huidige ontwikkeling, waaronder ook de situering van de paardenfokkerij, past in dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op het milieuaspect en de aan te houden afstand tot de woningen.

De met dit bestemmingsplan beoogde situatie zorgt ervoor dat het oorspronkelijke agrarisch bedrijf aan de westzijde van de Sint Janstraat, wordt beëindigd. Aan dat agrarisch bedrijf was ingevolge milieuregelgeving een contour verbonden die belemmeringen tot gevolg had voor herontwikkeling van gronden aan de overzijde van de Sint Janstraat. Nu deze milieucontour komt te vervallen wordt het mogelijk het caravancentrum, gesitueerd tussen de Sint Janstraat en de Gentsevaart, ter plaatse te beëindigen en hiervoor woningbouw te realiseren. Hiermee krijgt een reeds eerder ingezette vernieuwing van de omgeving door nieuwbouw van woningen aan de Gentsevaart en Sint Janstraat een vervolg.

Dit alles resulteert in een aanmerkelijke verbetering van de ruimtelijk-functionele structuur, de ruimtelijke uitstraling en de milieusituatie in dit deel van Kapellebrug en het omliggende buitengebied. Het woon- en leefklimaat in dit gebied krijgt een impuls.

De oorspronkelijke bedrijfswoning van het voormalige agrarisch bedrijf aan de Sint Janstraat is vervangen door een nieuwe woning. De nog aanwezige agrarische schuur maakt plaats voor een nieuwe burgerwoning. Daarbij wordt de regeling uit het Omgevingsplan Zeeland toegepast, die het mogelijk maakt dat een schuur met een detonerend karakter, waarvan hier sprake is, wordt gesloopt en vervangen door een compensatiewoning. Voorwaarde is dat het bouwvolume vermindert; het bouwplan voor de woning wordt hierop afgestemd. Voorts ontstaat er geen nieuw agrarisch bouwvlak, zoals in het provinciaal beleid als aanvullende voorwaarde is opgenomen.