Ruimte voor ruimte Zandbergsestraat, Graauw

1.1 Algemeen

De locatie Zandbergsestraat 22a en de locatie Zandbergsestraat ongenummerd (kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie O, nummers 575 (gedeeltelijk) en 172) te Graauw betreffen beiden agrarische percelen. Op de locatie Zandbergsestraat 22a was voorheen een agrarisch bedrijf aanwezig. Het voornemen is om het agrarisch bouwvlak op de locatie Zandbergsestraat 22a te Graauw weg te bestemmen en in ruil daarvoor één compensatiewoning te realiseren op de locatie Zandbergsestraat ongenummerd. De bedrijfswoning op de locatie Zandbergsestraat 22a zal in gebruik genomen worden als reguliere woning. In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Hulst' zijn beide locaties bestemd als 'Agrarisch'. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

De gemeente Hulst heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan het wegbestemmen van het agrarisch bouwvlak waarbij ruim 600 m² aan oude bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en het realiseren van een compensatiewoning. De schuur op de locatie Zandbergsestraat 22a is inmiddels gesloopt. In het principebesluit (d.d. 26 mei 2021) heeft de gemeente Hulst besloten in principe medewerking te verlenen aan het realiseren van één woning (bouwtitel) ter compensatie van de landbouwschuur op het perceel Zandbergsestraat 22a te Graauw indien voldaan wordt aan alle eisen. Een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk om op beide locaties de woonfunctie toe te staan. Dit bestemmingsplan wijzigt de bestemming naar 'Wonen'.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft de locaties Zandbergsestraat 22a en de locatie Zandbergsestraat ongenummerd. De locatie Zandbergsestraat 22a omvat het geldende agrarische bouwvlak dat is gelegen op de volgende kadastrale percelen:

• HUL00, sectie O, nummer 1010 - perceel met schuur (ca. 6.020 m2)
• HULoo, sectie O, nummer 1000 - gedeelte perceel ten noorden van de schuur (ca. 50 m2)
• HUL00, sectie O, nummer 999 - gedeelte perceel ten noorden van de schuur (ca. 2.677 m2)
• HUL00, sectie O, nummer 1002 - gedeelte perceel ten westen van de schuur (ca. 21 m2)
• HUL00, sectie O, nummer 1011 - gedeelte perceel ten zuiden van de schuur (171 m2)
• HUL00, sectie O, nummer 1033 - gedeelte perceel ten zuiden van de schuur (ca. 863 m2)
• HUL00, sectie O, nummer 604 - perceel met bedrijfswoning (1.530 m2)
• HUL00, sectie O, nummer 896 - perceel ten noorden van de bedrijfswoning (ca. 544 m2)

De totale oppervlakte van de locatie Zandbergsestraat 22a is circa 11.876 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens - Zandbergsestraat 22a (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust B.V.)

De locatie Zandbergsestraat ongenummerd is gelegen op de percelen kadastraal bekend als HUL00, sectie O, nummer 1071 en 1073 (recent omgenummerd naar deze nummers). De oppervlakte van de locatie Zandbergsestraat ongenummerd is circa 4.920 m2.

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens - Zandbergsestraat ongenummerd (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust B.V.)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van één woning en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 11 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

In de Zeeuwse Omgevingsvisie is het volgende opgenomen met betrekking tot wonen in het landelijk gebied: Op het Zeeuwse platteland wordt de komende jaren een toename verwacht van het aantal agrarische ondernemers dat gaat stoppen door onder andere een gebrek aan opvolging. Dit leidt ertoe dat in het landelijk gebied veel agrarische bebouwing overbodig raakt en leeg komt te staan. Leegstand heeft nadelige gevolgen voor het aanzicht en gebruik van het landelijk gebied. Om de kwaliteit van het landelijk gebied te behouden kan verevening worden toegepast. Dit houdt in dat sloop van bebouwing mogelijk wordt gemaakt óf dat er een nieuwe functie voor de leegstaande bebouwing wordt gevonden die kwaliteit toevoegt. Wat mogelijk is, hangt af van de bebouwing en de locatie. In een aantal gevallen is ook beperkte woningbouw toegestaan. Het toevoegen van woningen in het landelijk gebied (of: buiten bestaand stedelijk gebied) is bij de volgende situaties mogelijk gemaakt:

• Rood-voor-rood’: Het verbeteren, uitbreiden of verplaatsen van bestaande bebouwing, zoals bestaande burger- of bedrijfswoningen. Ook is het mogelijk om cultuurhistorisch waardevolle agrarische bebouwing te verbouwen tot een of meer wooneenheden om de instandhouding ervan te waarborgen. Met het maken van een selectie van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen heeft de provincie focus aangebracht op een beperkt aantal boerderijen.
• ‘Ruimte-voor-Ruimte’: Hierbij wordt het mogelijk gemaakt om de sloop van VAB te bekostigen met een bouwrecht voor een woning in het landelijk gebied per 500 m2 te slopen schuur of 0,5 ha glastuinbouw. Hiermee wordt beoogd verrommeling van het landelijk gebied tegen te gaan.
• ‘Rood-voor-groen’: Het gaat hierbij om het mogelijk maken van woningbouw in het landelijk gebied in de vorm van landgoederen/buitenplaatsen. Een maximale omvang van bebouwing is toegestaan mits er een landgoed wordt aangelegd met bepaalde landschapswaarden dat voor een groot deel openbaar toegankelijk is.

De Provincie Zeeland zet dus in de omgevingsvisie in op herbestemming of sanering van vrijkomende gebouwen, om zo verpaupering te voorkomen. Daarbij kan in dit geval gebruik gemaakt worden van de Ruimte-voor-Ruimte regeling. Een voorbeeld van deze regeling is de sanering van vrijkomende (agrarische) bebouwing in het buitengebied, waarvoor in ruil een woonfunctie kan worden toegekend. Heroprichting van bedrijfsbebouwing dient te worden voorkomen door het gelijktijdig wegbestemmen ervan. Met deze regeling kunnen maximaal 3 compensatie woningen worden gerealiseerd. Voor de realisatie van een woning wordt uitgegaan van een te slopen oppervlakte van 500 m² bedrijfsbebouwing. Op de locatie Zandbergsestraat 22a is de schuur met een oppervlakte van ruim 600 m2 gesloopt waardoor er 1 bouwtitel kan worden toegekend aan de initiatiefnemer. Deze schuur had zijn functie ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering verloren en herinvulling ervan was niet mogelijk. Door sloop van deze bebouwing wordt de kwaliteit van het buitengebied verbeterd, onnodige bebouwing wordt gesloopt. Daarmee wordt op lange termijn verpaupering voorkomen. De inzet van de daarmee verkregen bouwtitel heeft helaas langer op zich laten wachten dan vooraf beoogd. Aanvankelijk was de wens van de initiatiefnemer te bouwen op gronden die in zijn eigendom waren. Dit bleek vanuit gemeentelijk beleid niet de meest gewenste locatie voor compensatie. Om die reden is onderzocht welke locatie, in de nabijheid van de kern, wel in aanmerking kwam voor de compensatie. Over het verkrijgen van gronden op de juiste locatie moesten eerst afspraken met andere eigenaren worden gemaakt. Deze afspraken zijn inmiddels rond, waardoor de bouwtitel wordt ingezet op de locatie Zandbergsestraat ongenummerd (kadastrale percelen gemeente Hulst, sectie O, nummers 172 en 575 (gedeeltelijk).

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Met betrekking tot wonen zijn er in bijlage C behorende bij artikel 2.7 van de omgevingsverordening voorwaarden opgenomen voor nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied. Er is sprake van een ruimte-voor-ruimte regeling. Voldaan moet worden aan de volgende voorwaarden:

• Er kunnen maximaal 3 compensatiewoningen worden gerealiseerd. Voor de realisatie van een woning/bouwkavel wordt uitgegaan van een te slopen oppervlak van 500 m² schuur of 0,5 ha glas of andere bebouwing van een vergelijkbare grootte. Hiervan kan worden afgeweken indien:
  • 1. uit een financiële onderbouwing blijkt dat onvoldoende kostendragers kunnen worden gegenereerd voor de sloop van het betreffende object en
  • 2. dit aantoonbare meerwaarde oplevert voor het landschap.
• Het dient te gaan om niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.
• Sloop en het voorkomen van heroprichting dienen te worden gewaarborgd

In onderhavig plan wordt een schuur gesloopt waardoor een nieuwe woning gerealiseerd kan worden. Daarnaast is de schuur geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en kan de schuur niet opnieuw opgericht worden doordat het bouwvlak middels dit bestemmingsplan wegbestemd wordt.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is.

Het is mogelijk om de woning te realiseren omdat er gebruik gemaakt wordt van de ruimte-voor-ruimte regeling. Het realiseren van ruimte-voor-ruimtewoningen is meegenomen in de woningmarktafspraken. In ruil voor de bouw van nieuwe woningen moet een ruimtelijke kwaliteitswinst ontstaan. Door het inzetten van een bouwtitel afkomstig van de locatie Zandbergsestraat 22a te Graauw kan de woning gerealiseerd worden op een 'compensatie' locatie, in dit geval de locatie Zandbergsestraat ongenummerd. Het initiatief, waarbij 1 extra woning wordt toegevoegd, is passend binnen de regionale woningmarktafspraken.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst

Op 15 mei 2012 heeft de gemeenteraad van Hulst de Structuurvisie Hulst 2012-2025 vastgesteld. De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen.

In de structuurvisie heeft de gemeente Hulst voor het grondgebied zeven strategieën ontwikkeld. Het plangebied ligt in een gebied wat binnen de strategie 'behouden' valt. Dit zijn delen van gemeente waar binnen de looptijd van deze structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen te verwachten zijn. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Echter, door een gebrekkig beheer en onderhoud ligt kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling op de loer. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkeling die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk. Deze dienen een versterking te zijn van de huidige situatie en de kwaliteit. De onderhavige ontwikkeling past hierin. Omdat de schuur niet langer in gebruik is, wordt door sloop van de schuur verpaupering voorkomen. De schuur is inmiddels gesloopt. Hierdoor versterkt de kwaliteit van het gebied. De nieuwe woning wordt gerealiseerd aansluitend aan bestaand stedelijk gebied en in lijn met de bestaande bebouwing aan de Zandbergsestraat, waardoor er sprake zal zijn van lintbebouwing. De nieuwe woning past qua functie ook in de directe omgeving.

Beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken’ (2018)

In de beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken' heeft de gemeente in artikel 6 een aantal toepassingsvoorwaarden opgesteld waaraan voldaan moet worden bij toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling.

• 1. Voldaan moet worden aan de beleidsregels voor Ruimte-voor-Ruimte woningen zoals vastgelegd in de geldende Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ);
• 2. De compensatiewoningen worden bij voorkeur gebouwd binnen het stedelijk gebied. Indien sprake is van bouw in het buitengebied geldt dat dit uitsluitend plaats kan vinden in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters en in kernrandzones. Voor de locatie waar de compensatiewoning(en) wordt/ worden gebouwd dient een stedenbouwkundige onderbouwing door de initiatiefnemer te worden aangeleverd, waaruit blijkt dat de woning past in de omgeving. Het college is bevoegd om locaties voor de compensatiewoning te weigeren;
• 3. In afwijking van artikel 6.2 mag er ten hoogste één compensatiewoning worden gebouwd op het erf waar de bedrijfsgebouwen worden gesloopt, tenzij het erf is gelegen in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters en in kernrandzones;
• 4. Voor de saneringslocatie en de compensatielocatie dient een erfinrichtingsplan- en beplantingsplan ter goedkeuring aan het college van B&W van de gemeente Hulst te worden overgelegd. Waar noodzakelijk zal landschappelijke inpassing in het bestemmingsplan met een voorwaardelijke verplichting worden vastgelegd;
• 5. In de regels van het bestemmingsplan dat nodig is voor het wijzigen van de bestemming op de saneringslocatie en het oprichten van een compensatiewoning op de toepassingslocatie wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen waaruit blijkt dat de te saneren bedrijfsgebouwen zijn gesloopt, voordat de ruimte-voor-ruimte woning(en) mag/mogen worden gebouwd;
• 6. Artikel 6.1 tot en met 6.5 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door initiatiefnemer is aangetoond dat:

• er sprake is van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan;
• de nieuwe woningen voorzien in een aantoonbare behoefte;
• de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;
• een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;
• een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
• in geval van een Grondwaterbeschermingsgebied: de ontwikkeling uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;
• inzicht is verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;
• omliggende (agrarische) bedrijven en percelen mogen niet worden belemmerd in de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden.

Onderhavige ontwikkeling voldoet aan de beleidsregels voor Ruimte-voor-Ruimte woningen (zie 3.2). De locatie Zandbergsestraat ongenummerd is gelegen binnen de kernrandzone van Graauw en tussen de kern Graauw en reeds aanwezige woningen aan de Zandbergsestraat. De woning past, vanuit stedenbouwkundig opzicht, in de omgeving aangezien de locatie gelegen is in het bebouwingslint aan de Zandbergsestraat. De landbouwschuur is reeds gesloopt, waardoor een voorwaardelijke verplichting zoals bedoeld in voorwaarde 5 niet opgenomen hoeft te worden. De locatie van de voormalige schuur wordt reeds gebruikt als erf. Nadere inpassing van deze locatie is niet aan de orde. Ten behoeve van de nieuwe locatie is een erfinrichtingsplan gemaakt. Deze is gekoppeld aan de regels (Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan). Aan de voorwaarden, volgend uit punt 6, wordt voldaan (zie Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving).

Gemeentelijk beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Voor de plangebieden geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 2'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m2 en niet dieper reiken dan 40 centimeter. De bestaande archeologische dubbelbestemming blijft van toepassing op de beide locaties.

Zandbergsestraat 22a

De landbouwschuur op de locatie Zandbergsestraat 22a is reeds gesloopt. Er zijn verder geen sloop-, graaf- of bouwwerkzaamheden voorzien, waardoor archeologisch onderzoek voor deze locatie niet aan de orde is.

Zandbergsestraat ongenummerd

Op de locatie Zandbergesetraat ongenummerd wordt een woning gerealiseerd. Er is geen concreet bouwplan voorzien. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van 3.479 m2. Binnen het bouwvlak mag één woning worden gerealiseerd en mag de de bewoonbare vloeroppervlakte van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen maximaal 225 m2 bedragen. Gelet op deze bouwmogelijkheden is het uitgesloten dat de woning de vrijstellingsoppervlakte van 500 m2 zal overschrijden. Overige werkzaamheden, zoals het aanleggen van bestrating, blijft binnen de maximum vrijstellingsdiepte van 40 centimeter. De daadwerkelijk te roeren grondoppervlakte zal kleiner zijn dan het plangebied. Archeologisch onderzoek kan achterwege blijven.

Wanneer er geen verplichting voor een nader archeologisch onderzoek ligt, is niettemin de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van de Erfgoedwet (ex artikel 5.10 Erfgoedwet). Bij een vondst dient contact te worden opgenomen met de gemeente Hulst.

In de bestemmingsplanregels zijn voorschriften opgenomen met betrekking tot archeologie en in bijlage 1 van deze regels is de geldende vrijstellingenkaart opgenomen. Daarmee is geborgd dat archeologische waarden voor eventuele toekomstige werkzaamheden binnen het plangebied worden beschermd.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig.

Zandbergsestraat 22a

Aan de zuidzijde van de locatie Zandbergsestraat 22a ligt een MIP-object op de locatie Zandbergsestraat 24. Aan de noordzijde is zowel op de locatie Zandbergsestraat 18 als de locatie Zandbergsestraat 20 een cultuurhistorisch waardevol monument gelegen. Binnen het plangebied was voorheen ook een schuur aanwezig dat aangemerkt is als een historische boerderij. Aangezien de schuur inmiddels gesloopt is, is het plangebied zelf niet gekarakteriseerd als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Er zijn geen werkzaamheden voorzien op deze locatie waardoor er geen negatieve effecten zijn op de cultuurhistorische bebouwing in de omgeving.

Zandbergsestraat ongenummerd

Aan de zuid- en oostzijde van de locatie Zandbergsestraat ongenummerd zijn ook een aantal cultuurhistorische waardevolle monumenten gelegen op de locatie Zandbergsestraat 7 en de locatie Zandbergestraat 14. Tussen de te realiseren woning en deze waardevolle monumenten staat een bomenrij, waardoor de ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op de zichtbaarheid en uitstraling van deze monumenten. De locatie Zandbergsestraat 3 betreft een MIP-object. Gezien de afstand tot het plangebied, heeft de ontwikkeling geen negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden van dit MIP-object.

Afbeelding 8 | Uitsnede Geoloket Cultuurhistorie (bron: Provincie Zeeland, bewerking: Juust)

Het aspect 'archeologie en cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Zandbergsestraat 22a

Aan zowel de noordzijde als aan de zuidzijde zijn agrarische bouwvlakken aanwezig. Voor een agrarisch bedrijf waar grondgebonden veeteelt is toegestaan geldt, volgens de VNG-brochure 'Bedrijven- en milieuzonering', een richtafstand van 100 meter tot een rustige woonwijk of rustig buitengebied. De afstand van het noordelijk gelegen agrarisch bouwvlak tot aan het plangebied betreft ca. 220 meter. De afstand van het zuidelijk gelegen agrarische bouwvlak tot aan het plangebied betreft ca. 210 meter. Aan beide afstanden wordt voldaan. Aangezien de agrarische bedrijven in de omgeving van de Zandbergsestraat 22a op voldoende afstand zijn gelegen, vormen deze geen belemmering voor de omzetting naar 'Wonen'.

Zandbergsestraat ongenummerd

Op een afstand van 60 meter van de locatie Zandbergsestraat ongenummerd ligt een agrarisch bouwvlak. Ook hier geldt een richtafstand van 100 meter in verband met de mogelijkheid om ter plaatse een grondgebonden veeteeltbedrijf te vestigen. Het aspect geur is hierbij maatgevend. Ten aanzien van geluid is een afstand van 30 meter voldoende. Ter plaatse is geen grondgebonden veeteeltbedrijf gevestigd, maar een landbouw-/transportbedrijf. Van geuroverlast is derhalve geen sprake. Indien in de toekomst zich ter plaatse een grondgebonden veeteeltbedrijf zou vestigen dan zijn andere dichterbij gelegen woningen maatgevend voor het aspect geur en zal het bedrijf in dat geval maatregelen moeten treffen.

Aan de noordzijde van de locatie Zandbergsestraat ongenummerd zijn sportvelden gelegen. Voor een veldsportcomplex met verlichting geldt, volgens de VNG-brochure 'Bedrijven- en milieuzonering', een richtafstand van 50 meter. De richtafstand dient te worden gemeten tussen de grens van de bestemming 'Sport' en de uiterste situering van de gevel van de woning. Het bouwvlak voor de bouw van de woning is gelegen op 50 meter uit de grens van de bestemming 'Sport'. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand. Een goed woon- en leefklimaat is voor de nieuwe woning gewaarborgd. Dit aspect vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de boogde bestemming 'Wonen'. De bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de gewenste woonbestemming. Aangezien op beide locaties een gevoelige functie mogelijk gemaakt wordt, is een verkennend bodemonderzoek benodigd.

Zandbergsestraat 22a

Voor de locatie Zandbergsestraat 22 zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd:

• 1. Verkennend bodemonderzoek, Eurofins Lab Zeeuws-Vlaanderen BV, rapportage 1 mei 2017;
• 2. Nader bodemonderzoek, Eurofins Lab Zeeuws-Vlaanderen B.V., rapportage 13 juli 2017;
• 3. Asbest in grond- en puinonderzoek, ABO-Milieuconsult, rapportage 6 september 2022;
• 4. PFAS, ABO-Milieuconsult, rapportage 28 oktober 2022;
• 5. Aanvullend onderzoek na sanering, ABO-Milieuconsult, rapportage 16 november 2023 (Bijlage 1);

Uit de eerste 2 onderzoeken bleek dat er sprake was van een ernstig geval van bodemverontreiniging, maar dat dit niet spoedeisend was. De RUD-Zeeland heeft dit vastgelegd in een beschikking van 3 mei 2018. Naar aanleiding daarvan is onderzoek 3 en 4 uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. De sanering is op basis van een beschikking van de RUD-Zeeland van 15 juni 2023 inmiddels uitgevoerd en via een BUS-evaluatie Bijlage 2 voorgelegd aan het bevoegd gezag. De saneringswerkzaamheden zijn uitgevoerd in afstemming met zowel de gemeente als de RUD-Zeeland en verwacht wordt dat het bevoegd gezag voor de vaststelling van dit bestemmingsplan hierover een instemmend besluit neemt.

Uit de uitgevoerde werkzaamheden blijkt dat de gronden rondom de bestaande schuur in voldoende mate zijn gesaneerd. Zie rapportage van 16 november 2023 in Bijlage 1. Ter plaatse van de schuur zelf blijkt een restverontreiniging nog aanwezig. De omvang van deze restverontreiniging is echter beperkt, waardoor de bodemsanering wel heeft geresulteerd in het wegnemen van de ernst van de verontreiniging. Echter indien deze locatie daadwerkelijk voor de woonfunctie wordt gebruikt dan kunnen er gezondheidsrisico's zijn. Om die reden is in dit bestemmingsplan een gebruiksbeperking opgenomen. Het huidige voortgezette gebruik van de schuur als hobbymatige opslag is toelaatbaar, gelet op de afscherming door de bestaande betonvloer. Door middel van een aanlegstelsel is daarnaast vastgelegd dat sloop of het weghalen van de betonvloer slechts mogelijk is als de gronden zijn gesaneerd of in het kader van de sanering plaatsvindt.

Met de uitgevoerde sanering en de opgenomen regeling voor de gebruiksbeperking zijn de gronden geschikt gemaakt voor de nieuwe functie.

Zandbergsestraat ongenummerd (naast nr. 14)

Voor de locatie Zandbergsestraat ongenummerd is voor beide perceelnummers (na omnummering 1071 en 1073) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door ABO (rapportage 20 december 2021, Bijlage 3). Hieruit blijkt dat de grond licht is verontreinigd, in het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond. Er is geen nader bodemonderzoek nodig. Wel is asbesthoudend materiaal aangetroffen. Daarnaar is verkennend asbest in grond- en puinonderzoek uitgevoerd (rapportage 3 augustus 2023, Bijlage 4). Daaruit blijkt dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en/of sterk verontreinigd puin. De resultaten van het asbestonderzoek vormen geen belemmering voor de toekomstige herontwikkeling van de locatie. Aan afvoer van de puinverharding kunnen extra kosten verbonden zijn.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen de externe veiligheidsrisico's. In de nabijheid van de locatie Zandbergsestraat 22a zijn geen relevante risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de nabije omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig. Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Zandbergsestraat 22a

Woningen zijn geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). De locatie is niet gelegen in een zone industrielawaai, of in de nabijheid van spoorwegen. Nader onderzoek naar industrie- en spoorweglawaai is voor deze ontwikkeling daarom niet noodzakelijk. Het plangebied is gelegen aan de Zandbergsestraat, hier geldt een maximale snelheid van 50 km/uur. Op basis van de Wet geluidhinder is formeel gezien een akoestisch onderzoek nodig. Echter, een reguliere woning wordt vanwege wegverkeerslawaai niet anders beoordeeld dan een bedrijfswoning. Het betreft een bestaande woning waarvan de afstand tot de weg niet wijzigt. Er is wat dat betreft sprake van een bestaande situatie. Een akoestisch onderzoek is om deze reden niet nodig voor deze locatie. Het aspect geluid belemmert de vaststelling van dit bestemmingsplan niet.

Zandbergsestraat ongenummerd

De locatie is niet gelegen in een zone industrielawaai, of in de nabijheid van spoorwegen. Nader onderzoek naar industrie- en spoorweglawaai is voor deze ontwikkeling daarom niet noodzakelijk. Het plangebied is zowel gelegen aan de Zandbergsestraat waar een maximale snelheid van 50 km/uur geldt als aan de Erwtenweg waar een maximale snelheid van 60 km/uur geldt. Aangezien het plangebied gelegen is binnen de geluidszone van zowel de 50 km/uur weg als de 60 km/uur weg, is op basis van de Wet geluidshinder een akoestisch onderzoek benodigd.

Dit onderzoek is uitgevoerd door Kraaij Akoestisch Adviesbureau (Bijlage 5, rapportage 29 januari 2021). Daaruit blijkt dat de nieuwbouw niet kan voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, wel kan er ontheffing worden verleend (hogere grenswaarde Wet geluidhinder). De grens van het bouwvlak van de nieuwe woning aan de oostzijde is afgestemd op deze onderzoeksresultaten.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project betreft het wegbestemmen van een agrarisch bouwvlak en het realiseren van een compensatiewoning op de locatie Zandbergsestraat ongenummerd. De verkeersgeneratie voor de locatie Zandbergsestraat ongenummerd bedraagt 8,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor de locatie Zandbergsestraat 22a neemt de verkeersgeneratie af (zie 4.10) . De ontwikkeling ligt, gezien de omvang, ruim onder de drempelwaarde. Er is geen sprake van een ontwikkeling die in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Afbeelding 9 | Resultaten NIBM-tool

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Zandbergsestraat 22a

De locatie is gelegen in de nabijheid van het Natuurnetwerk Nederland 'Graauwse Kreek'. Aangezien er geen bouwwerkzaamheden zijn voorzien, zijn eventuele negatieve effecten op dit gebied uitgesloten. Voor de ontwikkeling op locatie Zandbersestraat 22a is er geen sprake van het toevoegen van verkeersbewegingen of het uitvoeren van werkzaamheden die zouden kunnen leiden tot extra emissie. Een stikstofberekening is niet benodigd.

Zandbergsestraat ongenummerd

Het plangebied ligt op een afstand van ca. 2,5 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe', op een afstand van ca. 5,1 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Vogelkreek', op een afstand van 5,2 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Schorren en Polders van de Beneden-Schelde' en op een afstand van ca. 8,7 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Zandig-Vlaanderen Oost'. De ontwikkeling betreft de realisatie van een nieuwe vrijstaande woning.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend. Voor dit plan is voor de realisatie- en gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 6). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

De locatie is, evenals de locatie Zandbergsestraat 22a, gelegen in de nabijheid van het Natuurnetwerk Nederland 'Graauwse Kreek'. Gezien de afstand en de omvang van de ontwikkeling zijn negatieve effecten op dit gebied uitgesloten.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen naast effecten op beschermde gebieden ook effecten hebben op beschermde soorten (dieren en planten).

Zandbergsestraat 22a

Er zijn geen sloop- of kapwerkzaamheden voorzien, waardoor er geen aanleiding is voor een quickscan naar beschermde soorten.

Zandbergsestraat ongenummerd

Op de locatie Zandbergsestraat ongenummerd zijn geen sloopwerkzaamheden voorzien. Aangezien het plangebied een perceel betreft dat intensief bewerkt wordt voor agrarische doeleinden, er geen sprake is van de kap van opgaande beplanting en er geen sloopwerkzaamheden zijn voorzien, is een quickscan flora en fauna niet nodig.

Het aspect 'natuur' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

De parkeernorm en de verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'.

Zandbergsestraat 22a

De locatie Zandbergsestraat 22a valt binnen het gebiedstype 'buitengebied'. De gemeente Hulst hanteert als stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. Voor een vrijstaande woning geldt een minimale parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen en een maximale parkeernorm van 2,8 parkeerplaatsen. Voor de vrijstaande woning geldt hiermee een gemiddelde parkeernorm van 2,4 (afgerond 3) parkeerplaatsen. Op het terrein is voldoende ruimte om in de parkeerbehoefte te voorzien.

De woning is gelegen op een ruim perceel. Er vinden geen aanpassingen aan de ontsluiting plaats. Het aantal voertuigbewegingen neemt niet toe. Gelet op het feit dat het agrarisch bedrijf op de locatie komt te vervallen zullen de voertuigbewegingen afnemen.

Zandbergsestraat ongenummerd

Voor de locatie Zandbergsestraat ongenummerd geldt eveneens een gemiddelde parkeernorm van 2,4 (afgerond 3) parkeerplaatsen. Op het terrein is voldoende ruimte om in de parkeerbehoefte te voorzien.

De minimale verkeersgeneratie voor de locatie Zandbergsestraat ongenummerd (niet stedelijk, buitengebied) bedraagt 7,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal en de maximale verkeersgeneratie bedraagt 8,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De gemiddelde verkeersgeneratie voor de vrijstaande woning bedraagt hiermee 8,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

De verkeersbewegingen van de vrijstaande woning worden afgewikkeld via de Zandbergsestraat. Deze weg is toereikend voor de invulling van het perceel met de woonfunctie. Gezien deze beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen, heeft de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige gevolgen voor de infrastructuur aan de Zandbergsestraat. Op de locatie Zandbergsestraat ongenummerd zal een bestaande uitrit opnieuw in gebruik genomen worden. Deze uitrit ligt relatief kort op de komgrens, het verkeer zal hier nog rustig rijden. Rekening wordt gehouden met voldoende zichthoeken.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Het bestemmingsplan maakt voor de locatie Zandbergsestraat 22a geen extra bebouwd oppervlak mogelijk. De bouwmogelijkheden nemen af, de bestemming 'Wonen' geeft minder mogelijkheden dan de bestemming 'Agrarisch' ter plaatse van een bouwvlak. Er vindt voorts geen wijziging plaats wat betreft afvoer van hemel- en afvalwater. De bestaande (bedrijfs)woning wordt gehandhaafd. De gebruikswijziging heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding. Het bestemmingsplan maakt voor de locatie Zandbergsestraat ongenummerd bouwmogelijkheden mogelijk die gevolgen hebben voor de waterhuishouding (zie tabel hieronder).

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is het plangebied onverhard en onbebouwd. In het plan wordt een nieuwe woning gerealiseerd. Ter plaatse van de woning Zandbergesestraat ongenummerd mag het bewoonbare vloeroppervlakte van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen maximaal 225 m² bedragen. Daarnaast zijn er 3 parkeerplaatsen (2,5 x 5) benodigd en zal er rondom de woning ook een gedeelte verhard worden. Deze verharding wordt geschat op circa 175 m2.. In totaal is er een toename aan verharding van 400 m2. Dit betekent een watercompensatie van 30 m3 (400 * 0,075). Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt versneld af naar het oppervlaktewatersysteem. Als gevolg van deze versnelde afvoer wordt het oppervlaktewatersysteem meer belast. Om deze belasting te reduceren moeten compenserende voorzieningen worden aangebracht. Daarvoor zijn verschillende mogelijkheden aanwezig waarin nog geen definitieve keuze is gemaakt. In ieder geval kan een grote vijver op het perceel worden gerealiseerd die in open verbinding staat met de waterlopen langs het plangebied. Een andere mogelijkheid is het verbreden van de watergang langs de Zandbergsestraat. Hierover zullen in het kader van de vergunningverlening nadere afspraken met het waterschap/gemeente worden gemaakt. Er is een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen m.b.t. watercompensatie.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Afvalwater: gelet op de afstand tot gemeentelijke riolering is het noodzakelijk daarop aan te sluiten. In het gebied zelf is alleen drukriolering aanwezig, een rechtstreekse aansluiting daarop is ongewenst. Bezien moet worden of aangesloten kan worden op een bestaande drukrioleringsunit of dat een nieuwe unit nodig is. Nadere afstemming is nodig. Het waterschap heeft geadviseerd bij de bepaling van het bouwpeil rekening te houden met de wegashoogte van de Zandbergsestraat. Hemelwater: voor de opvang van hemelwater wordt een van de maatregelen genomen genoemd onder 'voorkomen overlast door oppervlaktewater'. Verder zal zoveel mogelijk hemelwater oppervlakkig afstromen en infiltreren in de bodem.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Het plan heeft geen invloed op de grondwater kwantiteit. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plan ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Het plan heeft geen negatieve invloed op de grondwaterkwaliteit.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er worden geen uitlogende materialen gebruikt. Het plan heeft geen negatief effect op de oppervlaktewaterkwaliteit.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Er is geen sprake van open water. Hoewel er wel bermsloten langs het perceel lopen vindt daarop geen lozing van afvalwater plaats. Het plan heeft geen negatief effect op de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling. De provinciale waterkansenkaart geeft wel aan dat er sprake is van zettingsgevoeligheid in dit gebied.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van (ontwikkeling van) natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Langs de Zandbergsestraat en de Erwtenweg grenst het plangebied aan een secundaire/primaire waterloop. Hierlangs geldt aan de planzijde een beschermingszone in het kader van de Keur watersysteem van 7 m uit de insteek van de waterlopen en is men niet vrij in de inrichting en het gebruik van deze zone. Hiervoor is het vergunningenbeleid van het waterschap van toepassing. Tevens is er een ontvangst- en opruimplicht van de bij het onderhoud van de waterlopen vrijkomende stoffen.  Gelet op de gewenste landschappelijke inpassing zal een vergunning aangevraagd moeten worden om binnen deze 7 meter de erfinrichting te realiseren. Hierover neemt de initiatiefnemer separaat contact op met het waterschap Scheldestromen. Het onderhoud van de sloot kan plaatsvinden via de wegzijde.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	De ontsluiting van de woning zal via een bestaande uitrit plaatsvinden via de Zandbergsestraat (gebiedsontsluitingsweg) Tijdens de bouwfase kunnen er tijdelijk transporten plaatsvinden via de Zandbergsestraat voor het aanleveren van bouwmaterialen voor de nieuwe woning. Na realisatie van de ontwikkeling zal het plan een hogere verkeersaantrekkende werking hebben dan nu het geval is. Echter, de verkeersgeneratie van één vrijstaande woning is zo beperkt dat het aantal verkeersbewegingen via de huidige wegen, met relatief lage verkeersintensiteiten, kan worden afgewikkeld. Daarnaast vervalt het agrarisch bouwvlak ter plaatse van de locatie Zandbergsestraat 22a en zullen er geen verkeersbewegingen afkomstig van landbouwvoertuigen zijn. De afstand van het nieuwe bouwvlak tot de as van de weg bedraagt 26,6 meter.

4.12 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling. In onderhavig plan wordt, naast het wegbestemmen van het agrarisch bouwvlak, één nieuwe woning mogelijk gemaakt. Er is geen sprake van het toevoegen van een woning, aangezien het een compensatiewoning betreft van de sloop van bedrijfsbebouwing op de locatie Zandbergsestraat 22a. Het project wordt, gezien de aard en omvang, niet aangemerkt als een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Tevens zijn er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten, omdat de milieu-effecten zeer beperkt zijn (zie paragraaf 4.2 t/m 4.11). Het opstellen van een (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsnotitie is niet nodig.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet, naast het wegbestemmen van een agrarisch bouwvlak, in de bouw van één vrijstaande woning. De gemeente Hulst heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap. Beiden hebben een reactie ingediend welke is verwerkt in dit plan.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Tijdens de termijn van terinzagelegging is een zienswijze ingekomen van Stedin. Dit betreft een opmerking over de noodzakelijke afstemming van het nabijgelegen gasstation en de mogelijkheden voor bebouwing. Naar aanleiding daarvan is een artikel 3.2 ingevoegd. Bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Daarmee wordt een (beperkt) kwetsbaar object binnen 6 meter van het gasstation voorkomen.