Panoven, Hoge Dijk en Boerhaaveweg

1.1 Aanleiding

Het geldende bestemmingsplan voor het terrein gelegen tussen het Panoven, de Hoge Dijk en Boerhaaveweg dateert uit 1983. Het bestemmingsplan is verouderd en biedt onvoldoende gebruiksmogelijkheden. Op het perceel staan nu verschillende bedrijfsloodsen en een tweetal (bedrijfs)woningen. De initiatiefnemers hebben het voornemen om één bedrijfsverzamelgebouw en één bedrijfsgebouw t/m categorie 2 en 4 woningen te realiseren. Hiervoor worden een schuur en twee woningen gesloopt. Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het gebied waarmee tevens de beoogde ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. De initiatiefnemers hebben in 2021 een principeverzoek ingediend. Het college van gemeente IJsselstein heeft op 7 december 2021 besloten onder een aantal voorwaarden in principe medewerking te verlenen voor ontwikkeling.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de oostkant van de kern IJsselstein en bevindt zich in het gebied IJsselstein Zuid Oost. De locatie wordt omgeven door het bedrijventerrein Paardenveld en aan de zuidzijde door Lagedijk en Over Oudland. Ten noordoosten ervan bevindt zich het woongebied Panoven.

De locatie zelf wordt begrensd door de Hoge Dijk aan de noordoostelijke zijde, de Panoven aan de westelijke zijde en de Boerhaaveweg aan de zuidelijke zijde. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het plangebied.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Rho Adviseurs)

Het plangebied heeft een totaal oppervlak van 7.142 m2 en bevindt zich op de volgende kadastrale percelen: ISS00-H-975, 882, 883, 193, 976, 925 en 1000. Zie figuur 1.2 voor de Kadastrale kaart.

Figuur 1.2 Kadastrale kaart (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is 'Panoven c.a.', vastgesteld op 1 september 1983. De gronden zijn bestemd voor 'ambachtelijke bedrijven (A inrichtingen ingevolge de wet geluidhinder uitgesloten)' en 'agrarisch produktiegebied', zie figuur 1.2 t/m 1.4.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Panoven c.a.' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.3 Legenda deel 1 bestemmingsplan 'Panoven c.a.' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.4 Legenda deel 2 bestemmingsplan 'Panoven c.a.' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden met de bestemming 'ambachtelijke bedrijven' zijn bestemd voor ambachtelijke bedrijven, uitgezonderd detailhandelsbedrijven en garagebedrijven met daartoe nodige bedrijfsgebouwen en kantoren en daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en open terreinen.

De gronden met de bestemming 'agrarisch produktiegebied' zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven.

De beoogde ontwikkeling en de huidige invulling is in strijd met het geldende bestemmingsplan vanwege het toevoegen van een bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg gelegen op gronden bestemd als 'agrarisch produktiegebied'. Tevens wordt in het plan voorzien de schuur aan de Panoven te slopen en daarvoor in de plaats een bedrijfsverzamelgebouw te realiseren waarbij het bouwvlak gewijzigd wordt. Twee woningen gelegen aan de Hoge Dijk 8 en Hoge Dijk 50 worden gesloopt en vervangen voor 2 twee-onder-een-kapwoningen. Het geldende bestemmingsplan geeft voor gronden bestemd als eensgezinswoningen een maximum aantal van twee aan. De Hoge Dijk 50 is volgens het geldende bestemmingsplan aangegeven als 'bestaande bebouwing en kadastrale indeling', maar het bouwvlak is kleiner dan de huidige bebouwing. De woning aan de Hoge Dijk 8 staat niet op de verbeelding (figuur 1.2) en is dus in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Verder geldt nog het paraplubestemmingsplan. Deze is vastgesteld op 8 november 2018 en regelt de parkeernormering. Hieraan is in voorliggend plan tevens werking gegeven in de regels van dit bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Aan de hand van de ruimtelijke en de functionele structuur wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het voor dit bestemmingsplan relevante beleid samengevat en getoetst. In hoofdstuk 4 wordt het bestemmingsplan getoetst aan de diverse omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels en worden de keuzes en gedachten die ten grondslag liggen aan de bestemmingsplanregeling toegelicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

2.1 Bestaande situatie

Historische analyse

Het plangebied ligt in het noorden van de Over Oudlandsche polder en bevindt zich circa 800 m ten zuidoosten van de middeleeuwse stadskern van IJsselstein. In het plangebied is op oude kaarten te zien dat er hier sprake was van een strokenontginning. Waarschijnlijk is het gebied in de 12e eeuw ontgonnen toen de Hollandsche IJssel is bedijkt.

De Lage Dijk bevond zich ter plaatse van de huidige weg Panoven; de oorspronkelijke dijk is weggegraven. Daarentegen is de Hoge Dijk nog wel aanwezig en de hogere ligging van de weg ten opzichte van de directe omgeving wijst erop dat de dijk naar alle waarschijnlijkheid nog intact is.

Uit de historische kaarten is af te leiden dat de locatie tussen de historische wegen Hoge en Lage Dijk voor een lange tijd onbebouwd is geweest en in gebruik was als akkerland/boomgaard. Vanaf circa 1920 is er bebouwing ten noordwesten van het plangebied aanwezig. En vanaf 1960 is de Baronieweg aangelegd die daarmee de historisch structuren doorsnijdt. Vanaf 1970 is het bedrijventerrein aan de zuidzijde van IJsselstein uitgebreid. Voorheen bevond het bedrijventerrein zich alleen aan de zuidzijde van de Baronieweg. Vanaf 1980 heeft het zich eerst richting het zuiden uitgebreid en vanaf 1987 is Paardenveld gerealiseerd.

Ten behoeve van de benodigde woningbehoefte in de gemeente IJsselstein zijn rond 2004 in de wijk Panoven rondom de Jan Ligthartstraat en Ellen Keystraat nieuwe woningen gebouwd. De route Lagedijk-Noord – Panoven is een belangrijke historische lijn, die in de recente stedenbouwkundige structuur niet als route herkenbaar is. De lijn is wisselend en niet doorgaand. De Hogedijk vormt ook een historische lijn. Momenteel is hier kleinschalige woon- en bedrijfsbebouwing aanwezig die weinig samenhang vertonen.

Ruimtelijke analyse

Het plangebied ligt aan de oostkant van bebouwde kom van IJsselstein en bevindt zich in het gebied IJsselstein Zuid Oost. De locatie wordt omgeven door bedrijventerrein Paardenveld aan de zuidwestzijde en bedrijventerrein Lagedijk aan de zuidzijde. Aan de (noord)oostzijde is woongebied Panoven gelegen.

Voor de structuur in de omgeving zijn de Hollandsche IJssel aan de noordzijde, de provinciale weg N210 aan de zuidzijde en de Baronieweg belangrijke lijnen. De Hoge Dijk en de Lage Dijk zijn secundaire structuurdragers die aansluiten op de Baronieweg. Laatst genoemde wegen zijn historisch gegroeid en kleinschaliger van karakter.

De Hoge Dijk bestaat uit een relatief smal profiel, waarbij de bebouwing aan de zuidzijde vrijwel direct aan de straat grenst. Aan de noordzijde is een variatie aanwezig van oudere, grotere kavels met diepere voortuinen en enkele moderne woningen met minder diepe voortuinen.

De Hoge Dijk vormt de grens van het bedrijventerrein en geeft vorm aan de overgang van de bedrijfsbebouwing naar de woonomgeving.

De route Lage Dijk - Panoven is een historische lijn die grenst aan de westzijde van de planlocatie. Het noordelijke deel (Panoven) laat kleinere bebouwing zien; woonhuizen in combinatie met kleine bedrijven. De woonbebouwing bestaat uit gevarieerde woonbebouwing van 1 á 2 lagen met kap. De bebouwing aan de noordzijde van Panoven heeft een verspringende rooilijn, aan de zuidwestzijde van de weg staat de bebouwing overwegend in dezelfde rooilijn. Bedrijfsbebouwing staat in de tweede lijn, achter de voorgevel van de woning.

De bebouwing aan de zuidzijde van deze route heeft een grotere massa. Er is een mix van bebouwing en functies aanwezig, bestaande uit een kinderopvang, kantoor en bedrijf. Veelal staat de woning of het kantoor daarbij aan de weg en heeft een kleinschalige uitstraling met kapvorm. De grotere bedrijfsbebouwing staat achter de woning/kantoor. Aan de zuidzijde van locatie is detailhandel (Plus, Aldi en fietsenwinkel) met parkeerterrein gerealiseerd. Daarnaast zijn aan de overzijde van de Boerhaaveweg multifunctionele bedrijfs- en kantoorruimten ontwikkeld. Deze bebouwing bestaat uit 2 bouwlagen en is vrij dicht aan de weg gesitueerd. Aan de voorzijde ligt een groenstrook van circa 3 meter. Grenzend aan de zuidzijde van het plangebied zijn twee burgerwoningen gelegen (Panoven 95 en naast 95).

Op het perceel van Panoven 95 is een extra woning gebouwd. Deze woning is gesitueerd aan de westzijde van de huidige woning, georiënteerd aan de Panoven. De voorgevel van de nieuwe woning staat op circa 5m van de straat. Daarmee wordt de huidige karakteristiek aan de oostzijde van de Panoven - woningen op ruime afstand van de weg met een ruime, groene voortuin - doorbroken.

Functionele analyse

In de bestaande situatie zijn er binnen het plangebied aan de zijde van de Hoge Dijk een aantal bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig (dienstverlenende bedrijven en kleinschalige kantoren). Langs de Hoge Dijk zijn daarnaast ook 2 woningen aanwezig; Hoge Dijk 8 en Hoge Dijk 50. Deze voldoen niet meer aan de huidige normen en worden dan ook vervangen door 2 twee-onder-een-kapwoningen.

Aan de Panoven staat in de huidige situatie een schuur die gebruikt wordt voor opslag (nummer 93). Het is de bedoeling om deze schuur te slopen en hiervoor een nieuw bedrijfsverzamelgebouw te realiseren. Er wordt voorgesteld om de bebouwing daarbij dichter aan de Panoven te plaatsen en het bouwvlak anders te positioneren.

De ontsluiting van de bedrijven vindt plaats via de reeds bestaande ontsluitingen aan de Hoge Dijk, Panoven en Boerhaaveweg.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied (bron: Google Earth 2021)

Figuur 2.2 Huidige situatie Boerhaaveweg (bron: Google Earth 2023)

Figuur 2.3 Huidige situatie Hoge Dijk (bron: Google Earth 2023)

Figuur 2.4 Huidige situatie Panoven (bron: Google Earth 2023)

2.2 Toekomstige situatie

Het voorgenomen plan voorziet in een actueel planologisch-juridisch kader om deels de huidige situatie in overeenstemming met de feitelijke situatie te bestemmen en tegelijkertijd enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande woningen aan de Hoge Dijk en de realisatie van 4 twee-onder-één-kapwoningen. Aan de zijde van de Panoven wordt een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd voor bedrijven in maximaal categorie 2, kleinschalige kantoren en dienstverlening. Aan de zijde van de Boerhaaveweg wordt een bedrijfsgebouw voor bedrijven in maixmaal categorie 2 gerealiseerd

Figuur 2.5 Toekomstige situatie met aanduiding per gebouw (bron: Rho Adviseurs)

Omschrijving bebouwing

De toekomstige bebouwing, zoals aangegeven in figuur 2.2 wordt in deze alinea verder toegelicht.

De woningen aan de Hoge Dijk 8 en Hoge Dijk 50 worden, zoals eerder vermeld, gesloopt. Hiervoor komen 2 twee-onder-een-kapwoningen voor terug. Beide panden zullen met de voorzijde gesitueerd zijn naar de Hoge Dijk.

De westelijk gelegen schuur aan Panoven maakt plaats voor een bedrijfsverzamelgebouw met een afmeting van 32x12,5 meter, een goothoogte van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. De zijgevelrooilijn wordt georiënteerd op de Panoven. Hiervoor wordt het bouwvlak uitgebreid en anders georiënteerd.

Het bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg op het braakliggend stuk grond zal een oppervlakte van 25x20 meter hebben, een goothoogte van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter.

Ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing

In de stedenbouwkundige analyse, opgesteld door Rho adviseurs in oktober 2021, wordt benoemd dat de toekomstige bebouwing en ruimtelijke situatie aan zal sluiten bij de historische situatie. Aan de hand van een historische- en ruimtelijke analyse zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld.

Voor beide bedrijfsgebouwen zijn algemene stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld:

• Voorgevelrooilijn minimaal 70% bebouwd.
• Bebouwing op het perceel voegt zich naar de richting van de Hoge Dijk óf de Lage Dijk/Panoven. De nieuwe bedrijfsbebouwing staat parallel aan of haaks op de Panoven.
• Oriëntatie op openbare weg.
• Parkeren aan de voorzijde is toegestaan, mits van een groene inpassing voorzien. Er wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen (CROW);
• Open voorterrein.
• Erfafscheiding aan de voorzijde niet hoger dan 1m, bestaande uit een groene haag.
• Opslag niet in het zicht.

Aanvullende randvoorwaarden voor het bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg zijn:

• Bouwhoogte max 7m hoog, goothoogte max 3,5m hoog.
• Voorgevelrooilijn 2m uit de voorerfgrens aan de Boerhaaveweg, waarmee wordt aangesloten bij de rooilijn van de bedrijfsbebouwing aan de noordzijde van de Boerhaaveweg.
• Afstand ten opzichte van zijerfgrens minimaal 2m. Daarmee wordt voldoende afstand behouden van de huidige woning Panoven nr 95 (onderlinge afstand is daarbij minimaal 12m).

Aanvullende randvoorwaarden voor het bedrijfsverzamelgebouw Panoven zijn:

• Bouwhoogte max 7m hoog, goothoogte max 3,5m hoog.
• Voorgevelrooilijn in het verlengde van de achtergevel van de nieuwe woning aan de Panoven en achter de voorgevel van woning nr 89 (op minimaal 15m uit de straat). Zodoende blijft de bedrijfsbebouwing ondergeschikt aan de woningen in het straatbeeld. En blijft tevens het groene karakter van de oostzijde van de Panoven behouden.
• Afstand ten opzichte van zijerfgrens minimaal 2m. Gezien dit de huidige afstand is van de schuur (nummer 93) en de afstand ten opzichte van de bestaande woning minimaal 6m blijft.

De percelen Hoge Dijk 8 en 50 worden opnieuw ontwikkeld. De Hoge Dijk is een relatief smal profiel waarbij de kavels aan de zuidzijde verschillen ten opzichte van de kavels aan de noordzijde. Bebouwing aan de noordzijde staat op grotere kavels en hebben diepe voortuinen. De zuidzijde van de Hoge Dijk grenst met de achterkant aan het bedrijventerrein en zorgt voor een overgang van een woonomgeving naar een bedrijventerrein.

De woningen komen in dezelfde rooilijn als de huidige situatie en sluiten daarbij aan op de naast gelegen kavels aan de zuidzijde van Hoge Dijk. Het lint wordt hierdoor niet aangetast. De oriëntatie van de woningen is gericht op de openbare ruimte van de Hoge Dijk. Vanuit de Ellen Keystraat is er zicht op de 2-onder-1-kapwoning. Het is van belang dat er ook een aantrekkelijke op de straat georiënteerde gevel wordt gerealiseerd.

Op beide percelen is voldoende ruimte om te parkeren en zijn ontsloten aan de Hoge Dijk. Eventueel is er de extra mogelijkheid in het gebied achter de woningen te parkeren. De relatie met het achterliggende terrein is verder beperkt.

Stedenbouwkundig uitgangspunten:

• De woningen hebben een eenvoudige/compacte hoofdvorm die past in de omgeving; eenduidige rechthoekige hoofdvorm.
• De woningen hebben een individueel karakter en sluiten aan op de omgeving.
• De bebouwing ontneemt geen zichtlijnen in de omgeving.
• De woningen zijn duidelijk georiënteerd op de Hoge Dijk.
• De voorgevel van de woningen zijn georiënteerd op de Ellen Keystraat.
• De zij- en achterkanten van de tuin die grenzen aan het openbaar gebied van het bedrijventerrein, worden vormgegeven met groenblijvende hagen.
• Privétuinen mogen voor 50% verhard worden. Eventueel wordt parkeren opgelost door middel van een karrespoor.

Voor een uitgebreidere uitwerking van de stedenbouwkundige uitgangspunten wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan in Bijlage 1.

Parkeren en ontsluiting

Ten behoeve van de toekomstige bedrijfsvoering worden er enkele parkeerplaatsen nieuw aangelegd. Er zal gebruikt gemaakt worden van de bestaande ontsluiting en zo nodig verruimd worden. Met betrekking tot de woningen zijn er parkeerplaatsen op eigen terrein mogelijk.

Doelgroep (woningen)

De woningen zijn huurwoningen in het middensegment met als doelgroep onder andere starters. De doelgroep van de bedrijfspanden zijn, net zoals in de bestaande situatie, vooral lokale ondernemers.

Stedenbouwkundige onderbouwing

Voor de nieuw te bouwen woningen aan de Hoge Dijk is een stedenbouwkundige onderbouwing opgesteld.

De Hoge Dijk is een relatief smal profiel waarbij de kavels aan de zuidzijde verschillen ten opzichte van de kavels aan de noordzijde. De bebouwing aan de noordzijde staat op grotere kavels en hebben diepe voortuinen. De zuidzijde van de Hoge Dijk grenst met de achterkant aan het bedrijventerrein en zorgt voor een overgang van woonomgeving naar een bedrijventerrein.

De percelen Hoge Dijk 50 en 58 worden opnieuw ontwikkeld. Deze woningen komen in dezelfde rooilijn als de huidige situatie en sluiten daarbij aan op de naastgelegen kavels aan de zuidzijde van Hoge Dijk. Het lint wordt hierdoor niet aangetast. De oriëntatie van de woningen is gericht op de openbare ruimte van de Hoge Dijk. Vanuit Ellen Keystraat is er zicht op de 2-onder-1-kapwoning. Het is van belang dat er geen blinde gevel aan deze zijde wordt gerealiseerd.

Beide percelen parkeren in het openbaar gebied achter de woningen, op het bedrijventerrein, en zijn ontsloten aan de Hoge Dijk. De relatie met het achterliggende bedrijventerrein is nihil.

De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn:

• De woningen hebben een simpele/compacte hoofdvorm die past in de omgeving (eenduidige rechthoekige hoofdvorm met zadeldak).
• Maximale bouwhoogte is 9 meter en de maximale goothoogte is 5 meter.
• De woningen hebben een individueel karakter en sluit aan op de omgeving.
• De bebouwing ontneemt geen zichtlijnen in de omgeving.
• De woningen zijn georiënteerd op de Hoge Dijk.
• Materiaal- en kleurgebruik sluit aan op de omgeving (vooral bakstenen in aardse tinten of hout in een natuurlijke kleur).
• De voorgevels van de woningen zijn georiënteerd op de Ellen Keystraat.
• De zij- en achterkanten van de tuin die grenzen aan het openbaar gebied van het bedrijventerrein worden vormgegeven met groenblijvende hagen.
• Privétuinen mogen voor 50% verhard worden (eventueel wordt parkeren opgelost door middel van een karrespoor).

Onderstaand zijn inrichtingstekeningen opgenomen die de stedenbouwkundige uitgangspunten visualiseren, zie de figuren 2.6 t/m 2.8.

Figuur 2.6 Inrichtingstekening Hoge Dijk - compacte hoofdvorm (bron: Rho adviseurs)

Figuur 2.7 Inrichtingstekening Hoge Dijk - zichtlijnen (bron: Rho adviseurs)

Figuur 2.8 Inrichtingstekening Hoge Dijk - oriëntatie (bron: Rho adviseurs)

Aan de hand van de bovenstaande uitgangspunten en inrichtingstekeningen kan geconcludeerd worden dat de nieuwe woningen vanuit stedenbouwkundig oogpunt voldoen aan de criteria van de welstandsnota van IJsselstein 2013.

3.1 Inleiding

Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt onderzocht of deze niet in strijd is met de verschillende beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt getoetst aan relevant nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 en het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006'. De gemeente IJsselstein heeft aangegeven dat eind 2023/begin 2024 een nieuwe versie van het gemeentelijk parkeerbeleidsplan zal worden gepubliceerd, maar vooralsnog is nieuwe parkeerbeleidsplan nog niet vastgesteld waardoor het parkeerbeleidsplan uit 2006 leidend is. Er wordt aangesloten bij de parkeernormen voor rest bebouwde kom in een sterk-stedelijke omgeving. De parkeernormen hebben een bandbreedte, de gemiddelde waarde wordt daarbij als parkeernorm gehanteerd. Bij het berekenen van de verkeersgeneratie wordt gebruik gemaakt van kencijfers uit CROW publicatie 381. Hierbij worden dezelfde uitgangspunten als bij de parkeernormen gehanteerd.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied is gelegen aan de Hoge Dijk, de Panoven en de Boerhaaveweg. Het meeste verkeer wordt ontsloten op de Boerhaaveweg. De Hoge Dijk is ingericht als fietsstraat, wat betekent dat het gemotoriseerd verkeer ondergeschikt is aan het fietsverkeer en de auto te gast is. Richting het westen sluit de Hoge Dijk aan op de Panoven. Ook de Panoven is gecategoriseerd als een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Vanaf de kruising met de Hoge Dijk is het voor gemotoriseerd verkeer niet toegestaan de Panoven in westelijke richting in te rijden. Op dit gedeelte van de Panoven geldt namelijk een éénrichtingsverkeer regime waarbij gemotoriseerd verkeer op dit deel van Panoven uitsluitend van west naar oost mag rijden. Richting het zuiden leidt de Panoven naar de Boerhaaveweg, een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Richting het oosten eindigt de Boerhaaveweg op het kruispunt met de Baronieweg. Beide wegen zijn ingericht als gebiedsontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Richting het westen leidt de Baronieweg naar het centrum van IJsselstein, terwijl de weg in oostelijke richting uitkomt op de N210 (Weg der Verenigde Naties). De N210 is een stroomweg met een maximumsnelheid van 80 km/uur. Richting het zuiden leidt de N210 via Schoonhoven en Krimpen aan den IJssel naar Rotterdam. In noordelijke richting sluit de N210 aan op de A2 vanwaar steden als Utrecht en Den Bosch bereikt kunnen worden.

Langzaam verkeer

De Hoge Dijk is ingericht als een fietsstraat, waar het gemotoriseerd verkeer ondergeschikt is aan het fietsverkeer en de auto te gast is. Vanaf de kruising tussen de Hoge Dijk en Panoven, wordt de inrichting als fietsstraat verder op de Panoven doorgetrokken in noordelijke richting. Kenmerkend aan een fietsstraat is dat in het ontwerp de fietsers als belangrijkste verkeersdeelnemer zijn meegenomen. Voor de fietsstraat op de Hoge Dijk blijkt dit uit de volledig rode kleur van rijbaan, waarmee de attentie op de fietser wordt gelegd. Immers fietspaden hebben vaak een rode kleur. Richting het zuiden is de Panoven niet ingericht als een fietsstraat. Op dit deel van de Panoven zijn tevens geen fietsvoorzieningen aanwezig, hetgeen past bij de inrichting van een erftoegangsweg. Voor voetgangers is er aan de noordzijde van de Hoge Dijk een voetpad aanwezig. Op de Panoven zijn er aan beide zijden van de weg voetpaden aanwezig. Wegens de inrichting als een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom zijn er conform het ontwerpprincipe Duurzaam Veilig geen specifieke oversteekvoorzieningen aanwezig voor het langzaam verkeer.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde OV-halte is gelegen op circa 700 meter loopafstand, op de Beneluxweg. Bij deze bushalte halteren de buslijnen 295, tussen Utrecht Centraal en Rotterdam Capelsebrug, en 195 richting Benschop.

Verkeersgeneratie en verkeerstoedeling

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie zijn er 2 vrijstaande woningen aanwezig in het plangebied en wordt Panoven 93 gebruikt als schuur. In de toekomstige situatie worden deze woningen vervangen door 4 twee-onder-één-kap woningen. Daarnaast bestaat de beoogde ontwikkeling uit 2 bedrijfsgebouwen. Een van deze (op de plaats van Panoven 93) zal de bestaande schuur vervangen. De verkeersgeneratie is in eerste instantie bepaald voor een gemiddelde weekdag. Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid is echter de gemiddelde werkdagintensiteit maatgevend. Voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten wordt conform CROW publicatie 381 een omrekenfactor van 1,11 voor woonfuncties en 1,33 voor werkfuncties gebruikt.

Tabel 4.1 De verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige en toekomstige situatie

Huidige situatie
Functie	Aantal	Kengetal	Weekdagintensiteit (mvt/etmaal)	Werkdagintensiteit (mvt/etmaal)
Koop, huis, vrijstaand	2 woningen	8,2 per woning	16,4 mvt/etmaal	18,2 mvt/etmaal
Schuur Panoven 93	232 m2 (bvo)	5,7 per 100 m² (bvo)	13,2 mvt/etmaal	17,6 mvt/etmaal
Totaal			29,6 mvt/etmaal	35,8 mvt/etmaal
Toekomstige situatie
Functie	Aantal	Kengetal	Weekdagintensiteit (mvt/etmaal)	Werkdagintensiteit (mvt/etmaal)
Koop, huis, twee-onder-één-kap	4 woningen	7,8 per woning	31,2 mvt/etmaal	34,6 mvt/etmaal
Vervangend bedrijfsverzamel- gebouw Panoven 93	600 m² (bvo)	6,4 per 100 m² (bvo)	38,4 mvt/etmaal	51,0 mvt/etmaal
Nieuw bedrijfsverzamel- gebouw Boerhaveweg	900 m² (bvo)	6,4 per 100 m² (bvo)	57,6 mvt/etmaal	76,6 mvt/etmaal
Totaal			127,2 mvt/etmaal	162,3 mvt/etmaal

In de huidige situatie heeft het plangebied een verkeersgeneratie van 35,8 mvt/etmaal per gemiddelde werkdag. In de toekomstige situatie zal de beoogde ontwikkeling zorgen voor een verkeersgeneratie van 162,3 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Hieruit volgt dat er in de toekomstige situatie de verkeersgeneratie toeneemt met 126,5 mvt/etmaal (162,3-35,8) ten opzichte van de huidige situatie.

Verkeerstoedeling en verkeersintensiteiten toekomstige situatie

Het plangebied wordt via twee routes ontsloten. De woningen worden ontsloten via de noordzijde over de Hoge Dijk en de bedrijfsverzamelgebouwen worden via de zuidelijke zijde ontsloten op de Boerhaaveweg. Verhoudingsgewijs zijn de woningen verantwoordelijk voor circa 20% van het gegenereerde verkeer en de bedrijven voor circa 80%. Daarom wordt aangehouden dat 20% (25 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer wordt ontsloten via de Hoge Dijk en 80% (101 mvt/etmaal) op de Boerhaaveweg. Op de Hoge Dijk wordt het verkeer volledig in westelijke richting ontsloten richting de Panoven. Vanaf de Panoven wordt het verkeer vervolgens in zuidelijke richting afgewikkeld naar het Panoven - Boerhaaveweg. Op dit kruispunt wordt 10% (13 mvt/etmaal) in westelijke richting ontsloten, om vervolgens over de Linnaeusweg te worden ontsloten richting de Beneluxweg. Daarnaast wordt vanaf het kruispunt 10% (13 mvt/etmaal) in oostelijke richting over de Boerhaaveweg ontsloten, naar de zuidelijke ontsluitingsroute van het plangebied. Vanaf de zuidelijke aansluiting van het plangebied op de Boerhaaveweg wordt 90% (114 mvt/etmaal) van het totaal gegenereerde verkeer in zuidelijke richting ontsloten naar de aansluiting op de Baronieweg. Vanaf hier wordt 10% (13 mvt/etmaal) afgewikkeld richting het westen en 80% (101 mvt/etmaal) afgewikkeld richting het oosten. Vanaf de kruising tussen de Baronieweg en de N210 (Weg der Verenigde Naties) wordt 20% (25 mvt/etmaal) afgewikkeld richting het zuiden en 60% (76 mvt/etmaal) wordt afgewikkeld richting het noorden naar het kruispunt Utrechtseweg – Weg der Verenigde Naties – A2. In figuur 4.1 is de beoogde verkeerstoedeling weergegeven en de daarbij bepaalde verkeersgeneratie per wegvak.

Figuur 4.1 De beoogde verkeerstoedeling van het plangebied

Beoordeling verkeersafwikkeling

Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling gedurende het spitsuur maatgevend, waarbij als vuistregel wordt aangehouden dat de verkeersgeneratie gedurende het spitsuur 10% van de etmaalintensiteit is. In een gemiddeld spitsuur zorgt de ontwikkeling daarmee voor een verkeerstoename van 12 mvt/uur, wat neerkomt op 1 voertuig per 5 minuten. Deze verkeerstoename is dermate laag ten opzichte van de intensiteiten in de autonome toekomstige situatie, dat de wegvakken en kruispunten het verkeer na planontwikkeling zonder knelpunten kunnen verwerken. De verkeersafwikkeling na planontwikkeling staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Verkeersveiligheid

Ook hiervoor geldt dat de verkeerstoename als gevolg van het plan dermate laag is ten opzicht van het gebruik, de inrichting en de functie van de verschillende wegen, dat de ontwikkeling niet tot knelpunten zal leiden in de verkeersveiligheid.

Parkeren

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte zijn parkeernormen gehanteerd uit het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006'. De gehanteerde parkeernormen binnen het gemeentelijk parkeerbeleid zijn gebaseerd op parkeernormen van het CROW. Per functie wordt een bandbreedte gehanteerd. Voor de beoogde ontwikkeling wordt het midden van de bandbreedte aangehouden. Verder wordt voor het plangebied een ligging in de 'rest bebouwde kom' aangehouden.

Uitgangspunt voor deze ontwikkeling is dat de parkeerbehoefte van de toekomstige ontwikkeling volledig op eigen terrein zal worden opgevangen. De toekomstige ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 4 twee-onder-één-kapwoningen en 2 bedrijfsgebouwen. Hierbij wordt voor de nieuwe woningbouw de parkeernormen voor 'woning duur' aangehouden. De toekomstige parkeerbehoefte bedraagt 25 parkeerplaatsen (afgerond naar boven).

Tabel 4.2 De parkeerbehoefte beoogde ontwikkeling

Functie	Aantal	Parkeernorm	Parkeerbehoefte
Koop, huis, twee-onder-één-kap	4 woningen	2,0 per woning	8 p.p
Bedrijfsverzamel- gebouw	400 m² (bvo)	1,25 per 100 m² bvo	5 p.p
Bedrijfsverzamel- gebouw	900 m² (bvo)	1,25 per 100 m² bvo	11,25 p.p
Totaal			25 p.p.

Conclusie

De verkeerstoename als gevolg van de planontwikkeling is dermate gering dat het niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid op het omliggende wegennet zal leiden. De toekomstige parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen wordt op eigen terrein opgevangen. Daarmee zal worden voldaan aan het gemeentelijk parkeernormenbeleid. De aspecten verkeer en parkeren staan de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.2 Ecologie

Toetsingskader: Wet natuurbescherming (Wnb)

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;

• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Uit de kaart van het Natuurbeheerplan blijkt dat in het plangebied of directe omgeving geen beschermde landschapselementen aanwezig zijn. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Uiterwaarden Lek bedraagt circa 5 kilometer en de afstand tot het dichtstbijzijnde NNN-gebied bedraagt circa 800 meter.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Directe significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. Dit volgt ook uit de uitgevoerde ecologisch quickscan en de stikstofberekening. Zie hiervoor paragraaf 4.1 van Bijlage 3 en de stikstofberekening in Bijlage 5. Wat betreft gebiedsbescherming staan de De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Utrecht de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Er is een ecologische quickscan uitgevoerd door adviesbureau Ecologisch. Hieruit blijkt dat omdat er geen water aanwezig is in het plangebied waardoor beschermde soorten flora, ongewervelden, vissen, amfibieën en reptielen uitgesloten kunnen worden. Zie hiervoor hoofdstuk 3 van Bijlage 3.

De bebouwing in het plangebied kan wel mogelijk dienen als nestlocaties voor de huismus en verblijfplaatsen voor vleermuizen. Het struweel in het plangebied kan mogelijk dienen als verblijfplaats voor de steenmarter. Tevens kunnen de bomen met holtes verblijfplaatsen voor vleermuizen bieden. Binnen de invloedsfeer van het projectgebied is tevens een potentieel jaarrond beschermd nest aanwezig welke gebruikt kan worden door de boomvalk, buizerd, ransuil en sperwer.

Verder kunnen nesten van algemene broedvogels worden aangetast of verstoord bij werkzaamheden.

Overige beschermde soorten worden door het ontbreken van geschikt habitat niet verwacht in het projectgebied voor te komen.

Aanbevelingen ecologisch onderzoek

In de Quickscan (Bijlage 3) zijn verder aanbevelingen opgenomen. De belangrijkste punten zijn de volgende:

De geplande werkzaamheden kunnen leiden tot de verstoring en vernieling van nestlocaties van de huismus en vaste rust- en verblijfplaatsen van de steenmarter en vleermuizen. Derhalve is aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van nestlocaties van de huismus en verblijfplaatsen van vleermuizen nodig alvorens men met de geplande werkzaamheden kan beginnen. Het aanvullende onderzoek naar vleermuizen dient gericht te zijn op de gewone baardvleermuis, gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, kleine dwergvleermuis, laatvlieger, meervleermuis en de ruige dwergvleermuis. Indien de bomen met holtes worden gekapt is aanvullend onderzoek noodzakelijk naar vaste rust- en verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen. Het onderzoek dient afgestemd te zijn op de te verwachten soorten de franjestaart, gewone baardvleermuis, rosse vleermuis en de watervleermuis. Indien de boom met potentieel jaarrond beschermd nest wordt gekapt is aanvullend onderzoek naar jaarrond beschermde nesten noodzakelijk. Het onderzoek dient afgestemd te zijn op mogelijk gebruik van het nest door de boomvalk, buizerd, ransuil en sperwer.

Verder wordt aanbevolen verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels (globaal uit te voeren. Ook is aan te bevelen om nachtelijke verlichting zo veel mogelijk te beperken om verstoring van foeragerende en passerende vleermuizen en daarmee overtreding van de verbodsbepalingen in de Wet natuurbescherming te voorkomen. Indien er additionele nachtelijke verlichting wordt toegepast is het wenselijk gebruik te maken van een richtarmatuur zodat strooilicht naar de omgeving wordt voorkomen.

Nader ecologisch onderzoek

Naar aanleiding van de quickscan ecologie is een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. In deze paragraaf worden de resultaten toegelicht. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 4.

Op basis van uitgevoerd veldonderzoek kan worden gesteld dat er geen actieve nestlocaties van gierzwaluwen en huismussen aanwezig zijn binnen het plangebied. Vanwege reeds uitgevoerde werkzaamheden is het uit te sluiten dat er steenmarters in het plangebied verblijven. Op basis van het veldonderzoek is tevens uit te sluiten dat er zomer-, kraam-, paar- of winterverblijven aanwezig zijn van vleermuizen. Voor de beoogde planontwikkeling is geen ontheffing nodig ten aanzien van de Wet Natuurbescherming.

4.3 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een functiewijziging. Er dient dus te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en er moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. Om ernstige verontreining uit te sluiten is voor het bestemmingsplan een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door IDDS, zie Bijlage 8. Uit het onderzoek blijkt dat binnen het plangebied geen sprake is van zware verontreiniging. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn binnen het plangebied aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijding van de betreffende streefwaarde (grondwater). Echter zijn de gemeten waarden dermate gering dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is en de grond geschikt is voor de beoogde functies.

Conclusie

Op basis van het reeds uitgevoerde bodemonderzoek wordt geconludeerd dat het uitvoeren van een aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk is. Dit onderzoek wordt aangeleverd bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen.

4.4 Archeologie

Toetsingskader

Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek. Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

Op deze wijze is de zorg voor archeologische monumenten geregeld in het proces van de ruimtelijke ordening. Zo is onder andere bepaald dat gemeenten in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten, archeologische waarden.

Gemeentelijk beleid

Om aan de wettelijke verplichtingen met betrekking tot de archeologische monumentenzorg (AMZ) te kunnen voldoen, heeft de gemeente IJsselstein een beleidsnota archeologie en een gemeentedekkende archeologische beleidskaart ontwikkeld (2013).

Onderzoek en conclusie

Het gemeentelijke beleid maakt onderscheid tussen verschillende Archeologische waardes en verwachtingszones. Deze waardes en zones hebben in het gemeentelijke beleid verschillende vrijstellingen van archeologische onderzoek bij bodemingrepen. Deze vrijstellingen zijn vertaald in verschillende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen. De gebieden, waar archeologische waarden zijn aangetoond (d.m.v. vondsten, waarnemingen) of waar een hoge verwachting geldt zijn bestemd met een dubbelbestemming.

Bij de AMK terreinen en waardevolle kades en dijken zijn geen bodemingrepen toegestaan. Bij de dubbelbestemmingen Waarde– Archeologie 2 en 3 is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij respectievelijk ingrepen bij een plangebied groter dan 20 m² en dieper dan 30 cm en een plangebied groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Bij de gebiedsaanduidingen, de lagere archeologische verwachtingen, worden deze vrijstellingen steeds groter en is minder snel archeologisch vooronderzoek vereist. In het plangebied komen de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 3 en Waarde - Archeologie - 4 voor. In figuur 4.2 staan de van toepassing zijnde waardes en vrijstellingsvoorwaarden weergegeven.

Figuur 4.2 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

Archeologisch onderzoek bewoning in de Bronstijd/IJzertijd

Voor een gedeelte van het plangebied is in het verleden archeologisch onderzoek uitgevoerd, waaronder het graven van proefsleuven. Dit onderzoek was noodzakelijk in verband met het rechttrekken van het meest oostelijk gelegen deel van de Boerhaaveweg en de aansluiting hiervan op het gerealiseerde deel van deze weg vanaf de Parallelweg. Het onderzoek is toegevoegd aan dit bestemmingsplan als Bijlage 6. Met dit onderzoek is de laatprehistorische bewoningsgeschiedenis van IJsselstein weer verder aangetoond en onderstreept dit nogmaals de archeologische waarde van de Over-Oudland stroomgordel.

Verder is er in februari 2023 een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase, uitgevoerd in verband met de beoogde ontwikkeling. Dit onderzoek is toegevoegd aan dit bestemmingsplan als Bijlage 7. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat het plangebied een archeologisch niveau bevat die aansluit op een naastgelegen vindplaats uit de Bronstijd – Romeinse tijd. Het plangebied ligt op een kronkelwaard. Vanaf de Middeleeuwen lag de locatie in een komgebied. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om vervolgonderzoek uit te laten voeren wanneer de bodemverstorende werkzaamheden dieper reiken dan 1 meter NAP. De maaiveldhoogte is 1,4 tot 2 meter NAP. Wanneer alsnog archeologische waarden worden gevonden boven dit niveau moeten deze conform de Erfgoedwet worden gemeld.

Het plangebied kan worden vrijgegeven tot 1 meter NAP. Bodemverstorende werkzaamheden zullen niet plaatsvinden op een dieper niveau. Ter bescherming zijn de archeologische waarden in het bestemmingsplan in stand gehouden. Het aspect archeologie is hiermee voldoende geborgd en staat de ontwikkeling niet in de weg.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen is waarschijnlijk een aavullend onderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek noodzakelijk.

4.5 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding van de Erfgoedwet zijn de wetten en regelingen op het gebied van archeologie en cultuurhistorie gebundeld. In de Erfgoedwet staat beschreven wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Hoe er in de ruimtelijke ordening met erfgoed wordt omgegaan staat in het Besluit ruimtelijke ordening. Hierin staat dat in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving staat van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

De Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht stelt het volgende over cultuurhistorie:

Artikel 7.7 Beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur

• 1. In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties gelegen in de Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden
• 2. Als waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur gelden de kernkwaliteiten, bedoeld in de Bijlage 14 Cultuurhistorie bij deze verordening, voor de volgende gebieden:
  • a. de Historische buitenplaatszone, die bestaat uit de deelgebieden Stichtse Lustwarande, Langbroekerwetering, Vecht, Amersfoortseweg (Wegh der Weegen), Laagte van Pijnenburg, Valleilandgoederen, Amelisweerd, Kasteel de Haar, Landgoed Linschoten, Maarsbergse Flank en Prattenburg-Remmerstein;
  • b. het Militair erfgoed, dat bestaat uit de deelgebieden Nieuwe Hollandse Waterlinie, Oude Hollandsche Waterlinie, Grebbelinie en Soesterberg en omgeving;
  • c. het Agrarisch cultuurlandschap, dat bestaat uit de deelgebieden Lopikerwaard, Kockengen-Kamerik-Zegveld, Westbroek, Linschoten, Ronde Venen, Soester Eng, Cope-ontginningscomplex Hei- en Boeicop e.o. en Zouweboezem;
  • d. de Historische infrastructuur, die bestaat uit de deelgebieden Route Impériale, Via Regia en Wegh der Weegen; en
  • e. de Archeologisch waardevolle zone, die bestaat uit de deelgebieden Utrechtse Heuvelrug, Limes en Dorestad.
• 3. De motivering van een bestemmingsplan bevat:
  • a. een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden; en
  • b. een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden.

Met name lid 3 is van belang. De aanwezige cultuurhistorische waarden, en indien aanwezig hoe hier rekening mee is gehouden, moeten worden beschreven en gemotiveerd.

Onderzoek en conclusie

Uit de provinciale kaarten met betrekking tot cultuurhistorie blijkt niet dat er sprake is van cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het plangebied is verder niet in het Nationale Landschap of het Groene Hart gelegen. In en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich ook geen andere cultuurhistorische waarden zoals bijvoorbeeld (rijks)monumenten. Het aspect cultuurhistorie staat de ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt in het plangebied daarom niet in de weg.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de naastgelegen woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek en conclusie

In en rond het plangebied zijn verschillende bedrijven en woningen aanwezig. Het gebied is dan ook het best omschreven door de omgevingstype 'gemengd gebied'.

In de omgeving bestaat de bedrijvigheid aan de overzijde van de Panoven uit bedrijven van maximaal milieucategorie 2 (binnen de bestemming Gemengd). Op het bedrijventerrein, binnen de bedrijfsbestemmingen, zijn bedrijven van milieucategorie 2, 3.1 (b.v. het bedrijf aan Panoven 70), en 3.2 mogelijk en feitelijk gevestigd. Geen van deze bedrijven ligt binnen de richtafstanden (respectievelijk 10, 30 en 50 meter) ten opzichte van een van de met dit bestemmingsplan mogelijk te maken woningen.

Het nieuwe bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg kan tot maximaal milieucategorie 2 aan bedrijven gaan huisvesten. De afstand van het bedrijfsgebouw tot de bestaande woningen en tot de nieuwe woningen is minimaal 10 meter en voldoet daarmee aan de richtafstand.

Het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw aan Panoven 93 voldoet aan de richtafstanden ten opzichte van alle omliggende gevoelige gebouwen met uitzondering van de woning aan Panoven 95. Binnen het huidige juridisch-planologische kader zijn ambachtelijke bedrijven toegestaan ter plaatse van Panoven 93. Dit zijn bedrijven die gericht zijn op het overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen. In dit plan worden de mogelijkheden beperkt tot maximaal milieucategorie 2, kantoren en dienstverlening. Daarnaast wordt de afstand tussen de woning en het gebouw vergroot ten opzichte van de huidige situatie. Ook wordt er een groenstrook gerealiseerd tussen de woning en het nieuw te realiseren gebouw. Ondanks de beperking van de planologische mogelijkheden en het vergroten van de afstand wordt echter nog niet voldaan aan de richtafstanden. Hiervoor zijn en worden maatregelen getroffen. Het nieuw te bouwen gebouw Panoven 93 wordt gedraaid ten opzichte van het bestaande gebouw waardoor er aan de zijde van de woning Panoven 95 sprake is van een gesloten gevel. In tegenstelling tot de bestaande situatie zijn de toegangen van het gebouw aan de noordzijde gepositioneerd. Hierdoor is geborgd dat de verkeersbewegingen van en naar het pand Panoven 93 afgeschermd zijn ten opzichte van de woning Panoven 95. Dit is een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. De woningen beperken hiermee het bedrijf niet, en omgekeerd wordt de woning ook niet verder beperkt. Wel is er sprake van een verbetering tussen de huidige en de toekomstige planologische situatie.

De woningen worden gerealiseerd op de locatie waar in de huidige situatie al woningen aanwezig zijn. De huidige bedrijven worden door het realiseren van de woningen daarom niet verder beperkt. Omgekeerd is er ook geen sprake van planologische verslechtering van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen. Verder is er in de feitelijke situatie geen sprake van bedrijven, maar van dienstverlening en kantoren nabij deze woningen.

Gezien het bovenstaande levert het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.7 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies. Akoestisch onderzoek is noodzakelijk als de woningen binnen de geluidzone vallen van gezoneerde wegen. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd.

Akoestisch onderzoek is uitgevoerd omdat woningen op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies zijn, zie bijlage 2.

Onderzoek en conclusie

Akoestisch onderzoek vanwege wegverkeerslawaai is uitgevoerd omdat de nieuwe woningen liggen binnen de wettelijke geluidzone van de Baronieweg, Nijverheidsweg, Boerhaaveweg en Linnaeusweg. Ook is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidsituatie de Hoge Dijk beschouwd. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van de Baronieweg, Nijverheidsweg, Boerhaaveweg en Hoge Dijk (30 km/uur) voldoet aan de voorkeursgrenswaarde respectievelijk richtwaarde van 48 dB. De binnenwaarden dienen te voldoen aan het gestelde in het Bouwbesluit 2012. Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichting (Bevi), zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Op basis van de risicokaart van Nederland waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in de omgeving geen relevante risicovolle inrichtingen aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een spoor of waterweg.

Op een afstand van 650 meter ligt de A2 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied ligt buiten de PR 10-6 contour van deze weg. Het invloedsgebied van de A2 is 880 meter waar het plangebied binnen ligt. Gezien de afstand tot de risicobron is een berekening niet noodzakelijk. Wel dient een beknopte verantwoording van het groepsrisico gegeven te worden.

Ten zuidoosten van het plangebied op een afstand van 380 meter ligt een defensie pijplijn met een invloedsgebied van 130 meter. Het plangebied valt buiten het invloedsgebied van deze buisleiding.

Op circa 330 meter ten westen van het plangebied ligt een LPG tankstation. Het plangebied ligt circa 170 meter buiten de bijbehorende aandachtsgebieden. Bevoorrading van het tankstation vind plaats via de Baronieweg. De omvang van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Baronieweg is dermate beperkt dat dit geen invloed heeft op het plangebied.

Beknopte verantwoording groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt aanvullend advies gevraagd aan de Veiligheidsregio. Dit advies wordt vervolgens verwerkt wordt in deze paragraaf.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de Hoge Dijk en de Panoven. De Panoven sluit aan op het regionale wegennet. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand worden geblust. Daarnaast kan via de Panoven van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De bewoners van de woningen en de gebruikers van de bedrijfsgebouwen in het plangebied zullen over het algemeen zelfredzaam zijn.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS), het luchtalarm. Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

De externe veiligheidssituatie in het plangebied is positief te noemen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.9 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen Wet milieubeheer (Wet Luchtkwaliteit) zijn de normen voor luchtkwaliteit opgenomen. In artikel 5.16 en 5.16a Wet milieubeheer staat hoe het onderwerp luchtkwaliteit bij planvorming in acht genomen dient te worden. Op basis hiervan kunnen projecten worden uitgevoerd indien:

• de grenswaarden uit bijlage II van de Wet milieubeheer niet worden overschreden, of,
• de luchtkwaliteit per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of,
• het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Onderzoek en conclusie

Met behulp van de NIBM-tool is de bijdrage van het project op de luchtkwaliteit berekend. Uit de verkeersparagraaf blijkt dat de verkeersgeneratie met 97,6 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde) toeneemt als gevolg van de beoogde ontwikkeling. De berekeningsresultaten voor de luchtkwaliteit zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

Tabel 4.3 NIBM-tool

Uit de berekeningsresultaten blijkt, dat de bijdrage van het verkeer als gevolg van de ontwikkeling als niet in betekenende mate kan worden beschouwd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchktkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit 2022 (https://www.cimlk.nl/kaart ). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft Panoven. Uit de kaart blijkt dat langs deze weg in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide 18,4 µg/m3 is en fijn stof 17,3 µg/m3 PM10 met totaal 6 overschrijdingsdagen en 9,9 µg/m3 PM2,5. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.11 Water

Aanleiding

Elk bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding en de uitkomst van het overleg met het waterschap (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening).

Waterbeheer en watertoets

Voor ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen is het nodig om een watertoets uit te voeren. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Ruimtelijke plannen moeten voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Het waterschap kijkt of in een plan voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
• Provinciale Ruimtelijke Verordening

Waterschapsbeleid

Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam (https://hdsr.foleon.com/waterbeheerprogramma). De Koers van het hoogheemraadschap is een pro-actieve samenwerking met een actieve rol voor het hoogheemraadschap. De focus van het hoogheemraadschap ligt hierbij op vier (eind)doelen:

• Zuiver afvalwater, Energieneutraal en circulair
• Robuust en geond watersysteem in een klimaatbestendig gebied
• Waterveilige leef- en werkomgeving
• Waterbewust leven en genieten van water

Beleidsregels Keur 2009

Beleidsregel 13 is van toepassing in het gehele beheersgebied van het waterschap en geldt zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Doel van het beleid is om effecten van nieuwe stedelijke uitbreidingen te neutraliseren. Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes of enkele woningen, moeten compenseren, is een ondergrens ingesteld. De minimale oppervlakte waarvoor deze beleidsregel geldt, bedraagt binnen de bebouwde kom 5.00 m2 nieuw verhard oppervlak waarvan het hemelwater direct of indirect op het oppervlaktewater wordt geloosd en buiten de bebouwde kom 1.000 m2 nieuw verhard oppervlak (zie Besluit algemene regels keur HDSR 2009, algemene regel 14).

Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologisch optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Indien dit niet kan door infiltratie in de bodem, kan dat door nieuwe bergingscapaciteit aan te leggen die extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. De aanvrager (veroorzakersprincipe) moet zelf bij de vergunningaanvraag aangeven hoe en welke voorzieningen getroffen zullen worden om de lozing terug te brengen tot de maatgevende afvoer. Daarvoor moet een beheerplan te worden verlegd. Indien dat niet mogelijk is zijn de volgende maatregelen mogelijk:

• a. compenseren direct bij het lozingpunt; indien niet mogelijk gemotiveerd uitwijken naar b;
• b. compenseren in hetzelfde peilgebied; indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar c;
• c. compenseren in aangrenzend benedenstrooms peilgebied (met lager peil); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar d;
• d. compenseren in aangrenzend bovenstrooms peilgebied (met hoger peil); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar e;
• e. compenseren in hetzelfde bemalingsgebied.

Het waterschap kan tijdens een watertoetsproces, of in het vooroverleg van de vergunningaanvraag, adviseren bij het maken van keuzes.

Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van IJsselstein heeft op 15 maart 2007 het Stedelijk Waterplan IJsselstein vastgesteld. Het heeft als doel dat het watersysteem schoon, veilig en gezond is, waarbij voldoende water zonder wateroverlast aanwezig is. Ook de samenwerking en kennisuitwisseling van de verschillende waterpartners worden verbeterd. Om dit doel te kunnen realiseren, worden diverse maatregelen genomen die terug te vinden zijn in het uitvoeringsprogramma behorende bij het Waterplan. Op 23 april 2007 hebben diverse partijen waaronder het HDSR, de gemeente IJsselstein en waterbedrijf Vitens een convenant waarin uitvoeringsafspraken zijn opgenomen, ondertekend.

Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een gebied met bedrijfsverzamelgebouwen en twee woningen. Verder zijn in het gebied parkeerplaatsen aanwezig en twee kleine grasvelden. Op basis van de bodemkaart van Nederland bestaat het plangebied uit kalkhoudende poldervaaggronden (zware zavel en lichte klei). De gemiddelde hoogste grondwaterstand is 74 cm onder maaiveld en gemiddelde laagste grondwaterstand is 136 cm onder maaiveld. Het plangebied ligt gemiddeld 1,8 meter boven NAP.

Waterkwantiteit

Op basis van de legger zijn binnen het plangebied en in de omgeving geen watergangen aanwezig en ligt het plangebied niet binnen een beschermingszone van een watergang. Het plangebied bestaat in de feitelijk huidige situatie uit een gemengd gebied met woningen en bedrijfverzamelgebouwen.

Drinkwaterbeschermingsgebied

Het plangebied ligt in de boringsvrije zone van het drinkwaterbeschermingsgebied Nieuwegein die is ingesteld door de provincie Utrecht conform de Interim omgevingsverordening Provincie Utrecht. Binnen deze zone geldt een verbod op het oprichten, in exploitatie te nemen of te hebben met een boordiepte van 40 meter of meer onder maaiveld.

Veiligheid en waterkeringen

Op basis van de legger ligt het plangebied niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Binnen het plangebied worden twee nieuwe gebouwen mogelijk gemaakt en ter plaatse van de huidige woningen komen twee onder één kap woningen.

Bodem en grondwater

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op de bodem of grondwater.

Waterkwantiteit

Voor de toename aan verhard oppervlak geldt een compensatieplicht van 15% indien een toename aan verharding van 500 m2 of meer. Op basis van het huidige ontwerp zorgt de beoogde ontwikkeling voor een toename van 600 m2. Hiervoor geldt een compensatieplicht van 90 m2 water.

Ter compensatie van de toename aan verharding wordt een wadi aangelegd zoals opgenomen in de ontwerpschets, zie figuur 4.3. Het betreft een wadi van 150 m2. Hiermee wordt er ruimschoots voldaan aan de compensatieplicht van 90 m2.

figuur 4.3 Ontwerpschets wadi

Drinkwaterbeschermingsgebied

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in de realisatie van boorputten dieper dan 40 meter onder maaiveld. Dit is geborgd met de gebieddsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone'.

Veiligheid en waterkeringen

De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem wordt gebruik gemaakt van duurzame, niet-uitloogbare materialen, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

De beoogde woningen worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Conform de Leidraad Riolering en het Gemeentelijk Rioleringsplan wordt voor nieuwbouw een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Overig afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

De ontwikkeling heeft vooralsnog geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. In het vervolg van de planvorming wordt overleg gevoerd met het Waterschap over het waterhuishoudkundig plan.

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek

In dit bestemmingsplan worden 4 nieuwe woningen (ter vervanging van 2 bestaande) en twee bedrijfsgebouwen (ter vervanging van één bestaande schuur) mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling valt onder categorie D11.2, ofwel de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. Een stedelijk ontwikkelingsproject is

m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het project betrekking heeft op 2.000 of meer woningen. De beoogde ontwikkeling blijft ruimschoots onder deze drempelwaarde. Omdat de beoogde ontwikkeling onder de drempelwaarde blijft wordt volstaan met een vormvrije m.e.r-beoordeling. Deze is opgenomen in Bijlage 9. Het bevoegd gezag neemt een mer-beoordelingsbeslissing dat opgenomen wordt in dit bestemmingsplan.

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Het vigerende bestemmingsplan, genaamd “Panoven c.a.”, wordt met dit bestemmingsplan op het plangebied vervangen. Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het bestemmingsplan, na realisatie van de ontwikkeling, een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie.

Op de verbeelding die bij dit plan hoort zijn alle functies zodanig bestemd dat het mogelijk is om met het bijbehorende renvooi, een verklaring van de bestemmingen, direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. In de bijbehorende planregels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels, de specifieke gebruiksregels en de eventuele afwijkingsregels te vinden.

5.2 Wettelijke eisen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

5.3 Opbouw regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk twee wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels voor de maatvoering van bouwwerken. De overgangs- en slotregel staan in het vierde hoofdstuk.

5.4 Bestemmingen

Artikel 4 Groen

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen en bermen. Ook voorzieningen voor waterberging zijn toegestaan, zoals wadi's. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - groene erfafscheiding' is een groene erafscheiding toegestaan. Deze dient als afscherming tussen de bestemming Gemengd en de aangrenzende woningen. uitsluitend tr plaatse van deze aanduiding mogen bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd.

Artikel 3 Gemengd

Het plangebied is bestemd als 'Gemengd'. Hier kunnen gebouwen worden gerealiseerd ten behoeve van bedrijven met maximaal milieucategorie 2, dienstverlening en kantoren. Verder is er een aanduiding voor wonen opgenomen. Alleen binnen deze aanduiding mag worden gewoond. Het maximum aantal woningen is ook vastgelegd.

Er zijn verder verschillende bouwregels opgenomen. Er mag alleen worden gebouwd binnen een bouwvlak. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is weergegeven. Specifiek voor de woningen is bepaald dat deze twee-aaneen moeten worden gebouwd. Ook zijn er bouwregels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde.

Voor het nieuwe bedrifjsgebouw aan de Panoven is bepaald dat één gevel direct tegen de grens met de bestemming Groen moet worden gebouwd. Daarvoor is de aanduiding 'gevellijn' opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Ook is bepaald dat deze gevel geen te openen delen mag hebben. Het doel van deze regels is het voorkomen van een te grote milieuhinder vanaf de bestemming Gemengd naar de aangrenzende woningen.

Als laatste zijn er enkele specifieke gebruiksregels opgenomen, zoals het beperken van een enkel kantoor tot 250 m2 per kantoor. Ook is het toegestaan om - onder voorwaarden - een deel van de woningen binnen deze bestemming te gebruiken ten behoeve van een niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Artikel 5 Waarde - Archeologie - 3 en Artikel 6 Waarde - Archeologie - 4

In het plangebied zijn gebieden aanwezig waar op grond van de gemeentelijke archeologiekaart een archeologische verwachting geldt (zie voor een toelichting paragraaf 4.4) Afhankelijk van de betreffende verwachtingswaarde is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

Bouw- en grondwerkzaamheden zijn uitsluitend toegestaan wanneer (verkennend) archeologisch onderzoek is uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen archeologische waarden worden geschaad.

Er is een beperkt aantal uitzonderingen op deze regeling, onder andere voor werkzaamheden die niet dieper reiken dan of niet groter zijn dan een bepaalde maat. Deze maat is per beleidszone anders, al naar gelang de verwachtingswaarde. Werkzaamheden die kunnen worden aangemerkt als regulier beheer en onderhoud zijn in ieder geval van deze verplichting gevrijwaard.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer/eigenaar van de gronden is een anterieure overeenkomst gesloten.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. De resultaten van het wettelijk vooroverleg worden in deze paragraaf toegevoegd.

Het voorontwerpbestemmingsplan is toegestuurd naar vooroverlegpartners. De reacties van provincie Utrecht, veiligheidsregio Utrecht, Omgevingsdienst regio Utrecht en het Waterschap zijn verwerkt.

Er is verder participatie geweest tussen de initiatiefnemers en de omwonenden. Dit bestond uit het verzenden van een brief en persoonlijk contact. Een verslag van de particpiatie is als bijlage 10 opgenomen bij deze toelichting.

De zienswijzen die zijn ingediend op het ontwerpbestemmingsplan Panoven, Hoge Dijk en Boerhaaveweg zijn gebundeld in de nota van beantwoording zienswijzen. In deze nota zijn eventuele wijzigingen in het bestemmingsplan verder toegelicht.