Dorp 76 Polsbroek

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Het voornemen bestaat om het perceel aan Dorp 76 in Polsbroek te splitsen en het deel met de bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woonbestemming. Hiertoe is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Momenteel heeft het perceel de bestemming bedrijfsdoeleinden. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt hieraan medewerking verleend. In dit document wordt dit nader toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan Dorp 76 in de kern Polsbroek, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Lopik. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied in de omgeving (bron: www.openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

2.1 Huidige situatie

De kern Polsbroek bestaat uit een lang lint van bebouwing aan weerszijden van een water (de Polsbroeker Voorwetering). Het is een overwegend agrarisch gebied met een zekere landschappelijke openheid. Aan het lint zijn overwegend woningen aanwezig, afgewisseld met bedrijvigheid en agrarische functies. Het plangebied Dorp 76 in gelegen aan de westzijde van het lint, ten zuiden van de Polsbroeker Voorwetering. Het achterterrein is momenteel in gebruik als aannemersbedrijf met een bedrijfswoning aan de straatzijde.

Huidige situatie: bedrijfswoning aan Dorp 76 met rechts de toegang naar het achterterrein

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen bestaat om het perceel te splitsen en de bestemming van het deel met de bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woonbestemming. Het plangebied betreft het noordoostelijk deel van het perceel waar nu de bedrijfswoning staat. Door aan de bedrijfswoning een reguliere woonbestemming toe te kennen wordt de woning afgesplitst van de bedrijfsactiviteiten op het achterterrein. Het gaat om een planologische wijziging, aan het uiterlijk van de woning verandert niets.

Ligging plangebied binnen het perceel Dorp 76 (stippellijn) (bron: www.openstreetmap.org)

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'acute regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

De Ladder duurzame verstedelijking is hier niet aan de orde, omdat het aantal woningen niet toeneemt.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS)

In de PRS beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

In de PRV zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

Planspecifiek

Het initiatief omvat slechts een planologische wijziging van een bestaande woning en heeft geen effect op de omgeving. De hoeveelheid bebouwing neemt niet toe en er zijn geen provinciale belangen mee gemoeid. Het initiatief past in het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Landelijk gebied gemeente Lopik. De tweede herziening is in 2010 is vastgesteld. Het perceel Dorp 76 heeft de bestemming bedrijfsdoeleinden met milieucategorie 2. Het voornemen bestaat om het perceel te splitsen en het deel met de bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woonbestemming. Hiertoe is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Uitsnede bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Lopik (bron: gemeente Lopik)

Nota LopikMEERwaard

In de nota LopikMEERwaard heeft de gemeente Lopik vastgelegd op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente verbeterd kan worden. Daarbij ligt de nadruk op het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen om op die manier de kwaliteit van bebouwingslinten en/of het landschap in de gemeente te verhogen.

Toekomstvisie Lopik

Op 1 februari 2012 heeft de gemeenteraad van de gemeente Lopik de Toekomstvisie Lopik 2030 vastgesteld. De gemeente Lopik beschrijft in de toekomstvisie dat men actief keuzes wil maken om ontwikkelingen binnen en buiten de kernen van de gemeente te sturen. Functies als wonen, werken en recreëren in het buitengebied zijn belangrijk voor het behoud van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten (landschap, karakteristieke bebouwing) en meer algemeen de vitaliteit in het landelijk gebied. Het toestaan van een diversiteit aan functies biedt daarom kansen voor het buitengebied.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling betreft enkel een planologische wijziging van bedrijfs- naar reguliere woning. Er vinden geen wijzigingen plaats in de ruimtelijke verschijning en het gebruik, en heeft geen invloed op de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. De afwisseling van wonen en bedrijvigheid sluit aan bij de beoogde functiemix. Het initiatief is in lijn met het gemeentelijk beleid.

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk aspect binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21 eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor schoon oppervlaktewater, veilige dijken en het waterpeil in het zuidelijke deel van de Provincie Utrecht en een klein deel van de Provincie Zuid-Holland. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van dit waterschap en grenst aan de noordzijde aan een watergang, waarbij een beschermingszone is geprojecteerd. In onderhavig plan blijft de uiterlijke situatie echter onveranderd, er wordt geen bebouwing of verharding toegevoegd. Het plan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming (Nationaal Natuurnetwerk, voorheen de EHS, waaronder ook alle Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten vallen) en soortenbescherming (via de Flora- en faunawet).

Voor onderhavig initiatief is het onderwerp ecologie echter niet van belang, omdat het hier alleen om een planologische wijziging betreft van een reeds bestaande woning. Eventueel aanwezige natuurwaarden zullen niet worden aangetast. Het plan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van ecologie.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Voor onderhavig initiatief verandert er echter niets aan de bestaande situatie. Het pand is en blijft in gebruik als woning. Het plan is uitvoerbaar op het gebied van verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

Elk ruimtelijk plan dient een beschrijving te bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden wordt omgegaan.

De planlocatie aan 't Dorp 76 ligt in het Hollandse veenweidegebied. De ontginning vond hier plaats vanaf de oeverwallen langs de Hollandse IJssel. Het ontginningspatroon, de slagenverkaveling, is nog zichtbaar en gaaf aanwezig in het landschap. De gemeente Lopik heeft in 2010 een Nota archeologiebeleid vastgesteld. Hieruit is af te leiden dat een hoge verwachtingswaarde (categorie 3) is toegekend aan het perceel 't Dorp 76. In de bestemmingsregels is de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 opgenomen waarbij ingrepen in de bodem groter dan 200 m² en dieper dan 50 cm beneden maaiveld voorafgegaan dienen te worden door archeologisch onderzoek.

 

Uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: archeologiebeleid gemeente Lopik) 

Omdat onderhavig initiatief slechts een planologische wijziging van de bestaande woning betreft, heeft dit geen gevolgen voor het cultuurhistorische patroon en de archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan of projectbesluit dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

De plankosten voor onderhavig plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Wonen, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet in reguliere woning;

• Waarde - Archeologie 3, ten behoeve van behoud en bescherming van archeologische waarden;
• Waterstaat - Waterkering (strook noordzijde plangebied), ten behoeve van bescherming van het functioneren van de nabijgelegen waterkering.

Dit plan kent geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.