Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Boerderij Kromwijk
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0331.01Kromwijk-VB01

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Algemeen
Aan de Lopikerweg West 88 in Lopik ligt boerderij Kromwijk. Het betreft het rundveebedrijf van de heer en mevrouw Kromwijk, waar behalve de agrarische activiteiten ook diverse nevenactiviteiten plaatsvinden op het gebied van recreatie, toerisme en horeca. Deze nevenactiviteiten passen niet geheel binnen het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van de gemeente Lopik.
 
Daarnaast is Boerderij Kromwijk voornemens haar recreatieve activiteiten op bescheiden schaal verder uit te breiden. Deze beperkte uitbreiding heeft tot gevolg dat niet één van de aanwezige functies (agrarisch vs. recreatief) op het bedrijf is aan te merken als de hoofdfunctie. De agrarische activiteiten blijven belangrijk maar zijn niet van die omvang dat deze de belangrijkste functie vertegenwoordigen. Wel is deze agrarische functie van groot belang. De aantrekkingskracht van de recreatieve functies is er juist in gelegen dat deze plaatsvinden binnen een agrarische bedrijfsvoering. Daarmee blijft de agrarische functie vanuit meerdere opzichten dus van aanzienlijk belang.
 
Op dit moment is de omvang van de recreatieve activiteiten meer dan volgens het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Ook is vanuit de gemeente Lopik aangegeven dat voor de activiteiten een horecavergunning noodzakelijk is. Om de recreatieve functie planologisch te veranderen en voor de toekomst te kunnen waarborgen alsmede ook een horecavergunning af te kunnen geven is een bestemming op maat noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2 Ligging
De locatie is gelegen ten westen van het dorp Cabauw (gemeente Lopik, provincie Utrecht), in het open veenweidelandschap van Het Groene Hart. Op de volgende afbeeldingen is de locatie weergegeven.
 
 
 
Boerderij Kromwijk aan de Lopikerweg West 88
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het geldende bestemmingsplan is het plan 'Landelijk Gebied'. Hierin heeft de locatie een bestemming 'Av': grondgebonden veehouderij.
 
Uitsnede geldende bestemmingsplankaart
  
In dit plan zijn voorschriften opgenomen over wat aan nevenfuncties is toegestaan. Kleinschalige verblijfsrecreatie en kleinschalige horeca zijn als nevenactiviteit tot maximaal de volgende oppervlaktematen toegestaan, al dan niet na vrijstelling:
 
- bed & breakfast: 100 m2, geldt voor zowel de woning alsmede het bijgebouw (na vrijstelling).
- kleinschalige horecagelegenheid: 100 m2 (na vrijstelling)
- kampeerboerderij: 200 m2 (bij recht)
- recreatief nachtverblijf: 300 m2 (na vrijstelling)
 
Daarnaast zijn er diverse voorwaarden verbonden aan de verschillende nevenactiviteiten.
 
In het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied' is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om vrijstelling te kunnen verlenen van het maximaal aantal toegestane woningen ten behoeve van het onderbrengen van één extra woning in rijks- en ge­meentelijke monumenten en karakteristieke panden, indien hierdoor daadwerkelijk wordt bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden.
1.4 Opzet van de toelichting
De toelichting bestaat uit de volgende onderdelen.
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleid dat van toepassing is.
Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige en de gewenste, toekomstige situatie.
Hoofdstuk 4 biedt een overzicht van de verschillende onderzoeksaspecten en de resultaten hiervan.
Hoofdstuk 5 gaat in op het juridische deel van het bestemmingsplan: de planregels.
De toelichting wordt afgesloten met de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6).

2 Beleid
2.1 Rijksbeleid
 
2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de geldende beleidsnota's gedateerd.
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
  • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
  • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
  • een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Planspecifiek
De aard en schaal van de planontwikkeling maakt dat er geen raakvlak is met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.
In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In het Barro worden de volgende onderwerpen beschreven:
  • Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
  • Kustfundament;
  • Grote rivieren;
  • Waddenzee en Waddengebied;
  • Defensie;
  • Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Rijksvaarwegen;
  • Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
  • Elektriciteitsvoorziening;
  • Ecologische hoofdstructuur;
  • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
  • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
  • Veiligheid rond rijksvaarwegen;
  • Verstedelijking in het IJsselmeer;
  • Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.
Planspecifiek
Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet direct van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.
2.2 Provinciaal beleid
 
2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2018. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.
In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:
  • Duurzame leefomgeving
    • ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
    • behoud van de strategische grondwatervoorraden;
    • ruimte voor duurzame energiebronnen;
    • anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
    • behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
    • behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.
  • Vitale dorpen en steden
    • realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling;
    • een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
    • optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
    • een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en vrijetijdsverkeer.
  • Landelijk gebied met kwaliteit
    • uitnodigende stadlandzones die stad en land verbinden en met een adequaat recreatieaanbod;
    • behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden;
    • een economisch vitale en duurzame landbouwsector;
    • behouden en ontwikkelen van de mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding (recreatie en toerisme);
    • behouden van gebieden waar rust en stilte kan worden ervaren.
Planspecifiek
Op basis van de kaart bij de provinciale ruimtelijke structuurvisie maakt de locatie onderdeel uit van de volgende relevante beleidscategorieën
  1. CHS- Agrarisch cultuurlandschap: Voor het agrarisch cultuurlandschap ligt de focus op het Groene Hart. Vanwege de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen, vindt de provincie het belangrijk dat cultuurhistorische waarden bij de planontwikkeling een rol spelen. Op basis van gaafheid en representativiteit van de verkavelingsstructuur en op basis van de samenhang van de agrarische patronen en de bebouwingslinten zijn vijf gebieden geselecteerd waar wij specifieke aandacht vragen voor de cultuurhistorische waarden, waaronder de Lopikerwaard. Deze gebieden maken door diverse kleinschalige ontwikkelingen een geleidelijke transformatie door, die uiteindelijk grote gevolgen kan hebben voor het aanzien. Daarom verdienen de cultuurhistorische waarden van deze agrarische cultuurlandschappen aandacht in ruimtelijke plannen. Het gaat bijvoorbeeld om natuurontwikkeling, veranderende kernranden, functieverandering van vrijkomende agrarische gebouwen en percelen, en agrarische schaalvergroting. Gemeenten stellen bij planontwikkeling voorwaarden gericht op instandhouding van karakteristieke structuren van het agrarisch cultuurlandschap (artikel cultuurhistorische hoofdstructuur).
  2. Algemene beleidslijn landelijk gebied en kernrandzone: Omde kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie Utrecht een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar. De kernrandzone levert als deel van het landelijk gebied een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit van de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren ervan richt het provinciale beleid zich op het in de kernrandzone mogelijk maken van nieuwe stedelijk gelieerde functies.
  3. Landschap Groene Hart: Voor het landschap Groene Hart wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken: openheid; (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.), landschappelijke diversiteit en rust en stilte.
  4. Bovenlokaal recreatieterrein: Het is van belang om ontwikkeling, exploitatie en beheer en onderhoud van recreatieterreinen efficiënt en effectief te organiseren en duurzaam te financieren. De bestaande bovenlokale dagrecreatieterreinen in het landelijk gebied, krijgen, passend bij de andere provinciale belangen, ruimtelijke mogelijkheden om een kwaliteitsslag te kunnen maken om aan de (veranderende) vraag van recreanten te kunnen voldoen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met het exploitabel houden en het beheer van deze terreinen.
Uitsnede kaart 8 Structuurvisie: landelijk gebied en kernrandzone
 
De beoogde ontwikkeling is passend binnen het provinciale beleid. De nevenactiviteiten zorgen voor een aanvulling op de agrarische bedrijvigheid en dragen bij aan een verbreding van de bedrijfsvoering. Daarbij maakt de locatie deel uit van de 'kernrandzone' van Cabauw, waardoor een meer stedelijke ontwikkeling hier passend is. De landschappelijke structuur, zoals de lange, smalle verkaveling en de aanwezige beplanting, blijft ongewijzigd.
     
2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening
Tegelijk met de PRS is op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem, water, energie, cultureel erfgoed, wonen, werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landschap, natuur en recreatie.
 
Planspecifiek
In de vorige paragraaf is aangegeven wat voor de planontwikkeling de belangrijkste beleidsuitgangspunten zijn. Onderstaand de relevante randvoorwaarden voor het plan zoals die zijn opgenomen in de PRV.
 
In artikel 4.8 (kernrandzone) is onder andere opgenomen dat de volgende ruimtelijke ontwikkelingen zijn toegestaan:
  1. kleinschalige stedelijk functies in aansluiting op het stedelijk gebied indien dit ten dienste staat van:
    1. versterking van de recreatieve belevingswaarde van de kernrandzone, of
    2. realisatie van natuur binnen de Groene contour, of
    3. realisatie van recreatief groen binnen de Recreatiezone, of
    4. realisatie van recreatieve voorzieningen binnen de Recreatiezone.
Deze ruimtelijke ontwikkelingen zijn toegestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:
  1. de ontwikkelingen zijn in overeenstemming met een integrale visie op de kernrandzone;
  2. de ontwikkelingen zijn landschappelijk goed inpasbaar;
  3. de ontwikkelingen leiden tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die ten minste in een redelijke verhouding staat tot de omvang van de ontwikkelingen;
  4. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.
De toelichting op een ruimtelijk plan moet een ruimtelijke onderbouwing bevatten waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
 
Het initiatief valt onder de 'versterking van de recreatieve belevingswaarde van de kernrandzone'. In voorliggend plan wordt aangetoond dat de ontwikkeling ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar is en geen hinder veroorzaakt ten opzichte van omliggende functies.
2.3 Gemeentelijk beleid
        
2.3.1 Toekomstvisie gemeente Lopik 2030
Op 1 februari 2012 heeft de gemeenteraad van de gemeente Lopik de Toekomstvisie Lopik 2030 vastgesteld. In de toekomstvisie wordt een opsomming gegeven van de sterke en zwakke punten en de ontwikkelingen waar de gemeente zich voor ziet gesteld. De gemeente Lopik streeft naar behoud en versterking van de kwaliteiten van de dorpse gemeenschap met een ondernemende en agrarische mentaliteit, profiterend van de ligging in het Groene Hart en aan de Lek, nabij stedelijk gebied.
 
Planspecifiek
Het onderhavig plan is niet strijdig met de in deze toekomstvisie beschreven aspecten.

2.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek
Ter bevordering van de landschappelijke kwaliteit in de Lopikerwaard heeft de gemeente Lopik in samenwerking met de gemeenten Montfoort en Oudewater een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (2005). In dit plan geven de gemeenten een visie op de ontwikkeling van het landschap in een termijn van tien jaar. De landschapsontwikkelingsvisie gaat uit van behoud en versterking van de openheid in de polders en versterking van het half open karakter van de stroomruggen.
 
Planspecifiek
Het plangebied ligt in de Lopikerwaard en maakt daarmee onderdeel uit van het Groene Hart en het landbouwkerngebied. In het landschapsontwikkelingsplan zijn doelstellingen en opgaven geformuleerd voor dit gebied, zoals behoud van het open landschap, behoud, herstel en ontwikkeling van de lintbeplanting en -bebouwing en aandacht voor weidevogelbeheer (zie de volgende afbeelding)
 
Uitsnede Landschapsontwikkelingsplan
 
Het planinitiatief brengt geen verandering teweeg in de landschappelijke structuur ter plaatse. De ontwikkeling draagt bij aan de beleving van het agrarisch cultuurlandschap. Het plan is dan ook in overeenstemming met het landschapsontwikkelingsplan.
 
2.3.3 ‘Ruimte voor recreatie’, Beleidsplan Recreatie en Toerisme
‘Ruimte voor recreatie’, Beleidsplan Recreatie en Toerisme
De gemeente Lopik heeft met buurgemeenten Oudewater en Montfoort afspraken gemaakt om recreatie en toerisme binnen de Lopikerwaard te versterken en spreekwoordelijk op de kaart te gaan zetten. Naast het Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek is dit in het beleidsplan Recreatie en Toerisme “Ruimte voor recreatie” door de gemeente Lopik vastgelegd.  
De gemeente Lopik, in de Lopikerwaard, is in potentie een aantrekkelijke toeristische maar bovenal openluchtrecreatieve bestemming voor de eigen bevolking en vele stedelingen die er tijdens een vrije dag graag op uit trekken.
De koers voor de verdere ontwikkeling is kernachtig verwoord in onderstaande missie:
 
"Uitgaande van voornoemde cultuurhistorische en landschappelijke waarden en kwaliteiten stelt de gemeente zichzelf ten doel de duurzame ontwikkeling van recreatie en toerisme te stimuleren tot een toegankelijke, gastvrije en aantrekkelijke bestemming, afgestemd op de behoeften van de recreant en toerist."
 
(Agrarische) ondernemers worden gestimuleerd om karaktervolle accommodaties te ontwikkelen, in verbondenheid met de omgeving. Dit kan zowel dag- als verblijfrecreatief zijn. Bij voorkeur komen deze voorzieningen tot stand op of nabij een knooppunt dan wel in de nabijheid van de recreatieve habitat.
Voor alle toeristisch-recreatieve accommodaties geldt dat een goede landschappelijke inpassing voorwaarde is voor vergunningverlening. Deze inpassing wordt vertaald met:
  • beperkt zichtbaar vanaf openbare weg of fiets- c.q. wandelpad;
  • natuur en landschap worden zoveel mogelijk integraal opgenomen in de accommodatie dan wel de architectuur sluit nauw aan bij deze waarden;
  • de bouwstijl sluit naar aard en omvang aan bij de oorspronkelijke kwaliteiten van Lopik. Daarbij passen ook vernieuwende bouwstijlen mits deze belevingswaarde en kwaliteit toevoegen aan het verblijf in de gemeente.
Verschillende plannen en ideeën hebben de revue gepasseerd. Een selectie op basis van verschillende criteria hebben gezorgd voor een prioritering van acties. Ofschoon iedere prioritering voor discussie vatbaar is, hebben de navolgende projecten de hoogste prioriteit verkregen:
  • wandel- en fietspadenplan;
  • promotie in regio;
  • recreatieve ontwikkeling Lekdijk;
  • uitbreiden kamperen, logies en ontbijt bij de boer;
  • gebiedscoördinator ILG
  • polsstokverspringen promoten.
Planspecifiek
Het planinitiatief sluit naadloos aan op het beleidsplan Recreatie en Toerisme. De ontwikkeling komt tot stand in het kernzonegebied, in de nabijheid van de kern Cabauw. Het plan vormt een bijdrage aan de dag- en verblijfsrecreatieve mogelijkheden binnen het Groene Hart.

 
3 Planbeschrijving
3.1 Huidige situatie
Aan de Lopikerweg West 88 is boerderij 'Kromwijk' gelegen. Het betreft een melkveehouderij  (rundveehouderij) met diverse (recreatieve) nevenactiviteiten.
 
Boerderij Kromwijk
  
Agrarische activiteiten
Boerderij Kromwijk is een grondgebonden agrarisch bedrijf. De hoofdactiviteit bestaat uit het opfokken van zwartbonte dieren voor de melkveehouderij. Er wordt gefokt met zoogkoeien van het verbeterd roodbonte ras. Daarnaast is er een (kleine) hoogstamboomgaard aanwezig op het erf en worden er verschillende andere dieren gehouden.
 
Nevenactiviteiten
Sinds april 2009 zijn drie 'hooiberghutten' aanwezig. Dit zijn houten bouwwerken in de vorm van een hooiberg met een oppervlak van ongeveer 16 m2. Voor de hut is een kleine overkapping. Er is plaats voor maximaal vier personen per hooiberghut. De hooiberghutten zijn op het erf gesitueerd tussen de hoogstamfruitbomen.
        
Daarnaast is een deel van de agrarische bebouwing, met een oppervlak van circa 100 m2, in gebruik voor diverse doeleinden, zoals:
  • familiereünie;
  • vergadering;
  • workshop;
  • educatie;
  • ontmoetingsplek;
  • lunchlocatie.
In het achterdeel van de monumentale boerderij is een kleinschalig museum ingericht met oude ambachtelijke gereedschappen.
 
Cultuurhistorie
De boerderij is een monumentaal pand uit de 17e eeuw met een rijk versierde voorgevel, grenzend aan de Lopikerwetering die kenmerkend is vanwege de karakteristieke lintbebouwing. Ook zijn diverse cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen aanwezig. Deze hebben veelal hun oorspronkelijke functie verloren. Door deze gebouwen te hergebruiken voor de nevenactiviteiten blijft een stukje authenticiteit gewaarborgd. Ook is een hoogstamboomgaard aanwezig.
 
3.2 Toekomstige situatie
Op dit ogenblik is de omvang van de nevenactiviteiten meer dan op basis van het geldende bestemmingsplan toegestaan. Het bestemmingsplan is ongeveer 10 jaar geleden opgesteld en in die tijd was er nog enige terughoudendheid als het ging om nevenactiviteiten op agrarische bedrijven.
Inmiddels is het algemeen geaccepteerd om hier meer ruimte aan te bieden. Dit blijkt onder meer uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) en de gemeentelijke beleidsnota Recreatie en Toerisme. In het vorige hoofdstuk is hier nader op ingegaan.
 
De heer en mevrouw Kromwijk wensen dat ook in de toekomst zij met hun huidige agrarische en niet-agrarische activiteiten kunnen doorgaan, waarbij enige flexibiliteit gewenst is om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de toekomst. Door middel van dit bestemmingsplan wordt dit ruimtelijk mogelijk gemaakt.
 
Het bestemmingsplan gaat uit van behoud van: 
  • de agrarische bestemming en bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden;
  • het bestaande inpandige museum van ca. 250 m2;
  • behoud van de bestaande hooibergruimte voor dagrecreatief verblijf en horeca;
  • behoud van de drie vergunde hooiberghutten met een oppervlak van 20 m2 per hooiberghut.
De volgende ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt:
  • oprichten van maximaal twee extra hooiberghutten met een maximale oppervlak van 20 m2 per hooiberghut in aansluiting op de bestaande hooiberghutten;
  • opname van de mogelijkheid voor een sport- en spelbaan (kolfbaan) van ca 150 m2 binnen de nu aanwezige agrarische bebouwing;
  • een actuele omschrijving van dagrecreatief verblijf (incl. rustpunt) en (kleinschalige) horeca;
  • toeristische/recreatieve informatievoorziening;
  • het mogelijk maken van 'kamperen bij de boer';
  • het mogelijk maken van een camperplaats; 
  • voldoende parkeergelegenheid op het bestaande terrein en op de bestaande verharding.

4 Onderzoek
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Bodem
Beleid en regelgeving
De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen. Daarnaast is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing in verband met de aan- en afvoer van mogelijk verontreinigde grond.
 
Planspecifiek
In de voorliggende situatie is geen sprake van een bestemmingswijziging. De hoofdbestemming blijft agrarisch. Daarom hoeft in het kader van het bestemmingsplan geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Wel kan het zo zijn dat in het kader van de aanvraag om bouwvergunning alsnog een verkennend bodemonderzoek overlegd dient te worden.
 
Conclusie
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
4.2 Waterhuishouding / watertoets
Beleid en regelgeving
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
 
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
 
Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
 
Planspecifiek
Er vindt geen wijziging in de waterhuishoudkundige situatie plaats. In de huidige situatie is sprake van een (half)verhard terrein. De sloten blijven gehandhaafd. 
 
Ten behoeve van de watertoets is via de website dewatertoets.nl een watertoetsproces gestart. Hieruit is gebleken dat de procedure 'Waterschapsbelang, normale procedure' moet worden gevolgd. Door het plan mag geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaan. Dit betekent dat samen met het waterschap een watertoetsproces moet worden doorlopen. In overleg met het waterschap moet worden gekeken naar waterkansen en -knelpunten. Ten behoeve hiervan zal het conceptplan naar het waterschap worden gestuurd.
 
Conclusie
Het plan wordt, gezien de beperkte impact, ten tijde van het wettelijk vooroverleg conform art. 3.1.1. Bro, voorgelegd aan het waterschap.
4.3 Geluid
Beleid en regelgeving
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
    • verzorgingstehuizen;
    • psychiatrische inrichtingen;
    • medisch centra;
    • poliklinieken;
    • medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
 
De Wet geluidhinder is niet van toepassing op wegen die liggen binnen een woonerf en voor 30 km/u-wegen, omdat er geen zones gelden. Deze wegen veroorzaken meestal geen geluidsbelastingen boven de voorkeurswaarde. Dat kan wel voorkomen bij een klinkerweg of een weg met relatief veel verkeer.
 
Vakantiewoningen die naar hun aard niet bestemd zijn voor permanente bewoning. maar uitsluitend voor recreatief verblijf, vallen niet onder de Wet geluidhinder.
 
Planspecifiek
Dit bestemmingsplan maakt een nieuw geluidgevoelig object mogelijk in de vorm van een tweede, inpandige woning. Omdat het om een inpandige woning gaat, binnen een reeds bestaande woning, treedt er geen verandering op in de feitelijke, geluidgevoelige situatie. De twee extra hooiberghutten zijn niet geluidgevoelig.
  
Het dichtstbijgelegen bedrijf is het aannemersbedrijf aan de Lopikerweg West 86. Tussen het aannemersbedrijf en de grens van het agrarisch bouwvlak zit een afstandsmaat van ongeveer 25 m. Verder weg gelegen aan de Lopikerweg West, op een afstand van ongeveer 180 m, zit een opslagbedrijf/verkooppunt motorbrandstoffen. Omdat op dezelfde afstand reeds een geluidgevoelig object aanwezig is (de bestaande agrarische bedrijfswoning), worden deze bedrijven niet in hun bedrijfsvoering benadeeld.
              
Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
4.4 Luchtkwaliteit
Beleid en regelgeving
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om de aanleg van bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
  • scholen;
  • kinderdagverblijven;
  • verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
 
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe bestemmingsregeling toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
 
Onderzoek
Gelet op de regelgeving voor luchtkwaliteit mag verondersteld worden dat, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, deze geen noemenswaardige invloed heeft op de luchtkwaliteit. Zoveel lijkt ook uit het uitgevoerde verkeersonderzoek. De toename van het aantal verkeersbewegingen is zeer beperkt.
   
Conclusie
Het bestemmingsplan zal geen ontwikkelingen mogelijk maken die de aanwezige luchtkwaliteit beperkt. Gelet op de ontwikkeling van schonere verbrandingstechnieken bij zowel auto's als installaties bij bedrijven kan geconcludeerd worden dat er in de planperiode van het bestemmingsplan een autonome luchtkwaliteitsverbetering zal optreden. Doordat het bestemmingsplan niet zal voorzien in mogelijkheden die tot verslechtering leiden, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering.
4.5 Externe veiligheid
Beleid en regelgeving
Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR). Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan
moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (onder andere LPG en benzine) worden vervoerd.
 
Planspecifiek
Via de site Risicokaart.nl kan worden vastgesteld of er in de directe omgeving van het plangebied inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Op de volgende afbeelding is een uitsnede uit de risicokaart opgenomen.
 
 
Uitsnede risicokaart
 
De locatie is met een groene stip weergegeven. Dit staat voor een 'kwetsbaar object' (pension/hooiberghutten).
In de omgeving van de locatie zijn geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes aanwezig. Er gelden geen risicocontouren.
 
Conclusie
Gelet op de externe veiligheid zijn er geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen.
4.6 Archeologie
Beleid en regelgeving
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.
 
Op 21 oktober 2008 heeft de gemeenteraad van Lopik ingestemd met het ontwikkelen van een gemeentelijk archeologiebeleid in samenwerking met de gemeenten Montfoort, Oudewater en Woerden. In dat kader zijn  een kadernotitie, een archeologische beleidskaart, een waarden- en verwachtingenkaart en een maatregelenkaart opgesteld.
 
Op de maatregelenkaart zijn de bekende vindplaatsen en de verschillende verwachtingsgebieden van de waarden- en verwachtingenkaart vertaald in zes beleidscategorieën, waaraan een eigen planologisch beschermingsregime wordt gekoppeld. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de maatregelenkaart weergegeven. 
            
Planspecifiek
 
Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingenkaart
 
Uitsnede archeologische maatregelenkaart (plangebied binnen zwart kader)

Het voorste deel van het perceel valt binnen de oranje kleur: een hoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 3 in de maatregelenkaart). Het overige deel valt binnen de gele kleur : lage archeologische verwachtingswaarde (categorie 5 in de maatregelenkaart).
 
Voor het gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt dat een archeologisch onderzoek verplicht kan zijn bij een ingreep in de bodem met een oppervlak van meer dan 200 m2 en een bodemdiepte van meer dan 0,5 m beneden maaiveld. Daarvan is bij voorliggend planinitiatief geen sprake.
 
Voor het gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde geldt dat alleen bij zeer grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen een archeologisch vooronderzoek nodig kan zijn. In deze situatie is hier geen sprake van.

Conclusie
Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.           
4.7 Cultuurhistorie
Beleid en regelgeving
De rijksoverheid gaat de zorg voor het cultureel erfgoed sterker verbinden met andere ruimtelijke vraagstukken en ontwikkelingen. Samen met provincies, gemeenten, waterschappen en particuliere organisaties neemt het rijk initiatief om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Het kabinet richt de eigen inzet van het rijk op een selectief aantal gebieden en ruimtelijke opgaven.
 
Monumentenwet 1988
In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe gebouwde monumenten en archeologische monumenten aangewezen kunnen worden als wettelijk beschermd monument. De Monumentenwet 1988 heeft niet alleen betrekking op de aanwijzing van rijksmonumenten, maar ook op bescherming van stads- en dorpsgezichten en op de omgang met archeologische waarden en opgravingen. Alle wettelijk beschermde rijksmonumenten zijn te vinden in het Rijksmonumentenregister. De Rijksdienst houdt dat register bij.
 
Erfgoedverordening gemeente Lopik 2010
In de gemeentelijke erfgoedverordening staan voorschriften en regels met betrekking tot cultureel erfgoed, zowel voor monumenten, archeologie als het cultuurlandschap. Eveneens zijn de wettelijke taken van de gemeente met betrekking tot Rijksmonumenten in een erfgoedverordening nader uitgewerkt. De regels over het aanwijzen van gemeentelijke monumenten en archeologische verwachtingsgebieden, en weigeringsgronden voor het afgeven van een omgevingsvergunning zijn ook opgenomen in de erfgoedverordening.
            
Planspecifiek
Het plangebied ligt in de Lopikerwaard. De Lopikerwaard is vanaf de randen van de waard ontgonnen. Voor de ontginning was een goed afwateringssysteem een vereiste. Hiertoe werd een stelsel van evenwijdige en rechte sloten gegraven. De oeverwallen en kleiruggen vormden de ontginningsbases. De ontginning (cope-ontginning) vond planmatig plaats volgens strikte regels, zoals kavelbreedte (112 m) en -lengte (1.250 m). Evenwijdig aan en op een bepaalde afstand van de eerste ontginningsbasis is een nieuwe ontginningsbasis gelegd. Op deze wijze ontstond een oost-west gerichte ontsluitingsstructuur van de ontginningsbases met haaks daarop een noord-zuidgerichte verkavelingsstructuur. De bebouwing is geconcentreerd in de dorpen en langs de ontginningsbases. De komgronden worden gekenmerkt door een grootschalige openheid.
 
De boerderij is aangewezen als rijksmonument (nr. 26257). Hiervan is bekend dat de voorgevel (XVII) in de 18e eeuw is gewijzigd. Uit de bouwtijd zijn behalve de mooi gekleurde rijke baksteen nog een 5-tal boogjes met zandstenen aanzet en sluitstukken, twee baksteen mozaïeken en een drietal gevelankers over.
 
Conclusie
Het initiatief heeft geen gevolgen voor de ontginningstructuur of de cultuurhistorische waarde van het rijksmonument. Bij een inpandige verbouwing (om de tweede woning te kunnen realiseren) kan het zijn dat extra bouwkundige eisen worden gesteld vanwege de monumentale status. 
4.8 Flora en fauna
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.
 
Gebiedsbescherming
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:
  • Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
  • beschermde Natuurmonumenten;
  • wetlands.
Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:
  • vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
  • verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
  • verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
Gebiedsbescherming
Onderhavig plangebied is niet gelegen in een natuur- of groengebied met een beschermde status. Daarnaast maakt het plangebied ook geen onderdeel uit van een Ecologische Hoofdstructuur.
 
Soortenbescherming
Onderhavig plan betreft geen bestemmingswijziging. Het erf is reeds in agrarisch gebruik en grotendeels verhard. Fysiek treden er geen veranderingen op. Het plan heeft dan ook geen nadelige effecten voor beschermde soorten.
 
Conclusie
Vanuit het aspect ecologie bestaat er geen bezwaar tegen de realisatie van het plan.
4.9 Verkeer en vervoer
Verkeer
De Lopikerweg West is een doorgaande verbindingsweg tussen Cabauw en Schoonhoven. Deze heeft een functie als 'buurtontsluitingsweg' en de ontsluiting kan als 'matig' worden gekarakteriseerd. Het is een weg met een zeer smal profiel. Feitelijk is deze weg niet geschikt voor zwaar vrachtverkeer. Vanwege dit smalle profiel en vanwege de fraaie landschappelijke ligging is de weg bij uitstek geschikt voor recreatief verkeer.
  
Om in beeld te brengen wat de uitbreiding van de recreatieve activiteiten voor gevolgen heeft voor de verkeerssituatie is hierna onderzoek gedaan door Goudappel Coffeng. In het onderzoek concludeerde Goudappel Coffeng dat ten opzichte van de bestaande verkeersdruk van 1.000 motorvoertuigen per etmaal er geen sprake is van een substantieel ander verkeersbeeld als gevolg van de beoogde ontwikkeling. De verkeersdruk van 1.000 motorvoertuigen per etmaal past qua beeld bij een woonstraat/woonerf. Er is daarmee sprake van een verkeersveilige verkeersdruk in zowel de huidige als toekomstige situatie. 
 
Parkeer
De initiatiefnemers willen de parkeergelegenheid op eigen terrein vergroten om zodoende parkeren langs de openbare weg te voorkomen. Hier is op eigen terrein meer dan voldoende ruimte voor.
 
Wanneer wordt uitgegaan van de CROW parkeernormen, dan is het volgende aantal parkeerplaatsen nodig:
 
(vergelijkbare) functie CROW-2008 norm voor niet-stedelijk gebied Omvang functie Aantal parkeerplaatsen
museum 1,2 per 100 m2 bvo circa 250 m2 3
hotel 1,5 per kamer 5 kamers (hooiberghutten) 7,5
cultureel centrum
 		 4 per 100 m2 bvo
circa 250 m2
(100 m2 bestaande  recreatieve ruimte en 150 m2 kolfbaan)
 		 10
TOTAAL     20,5 parkeerplaatsen
  
De volgende afbeelding geeft aan waar in de toekomstige situatie geparkeerd kan worden.
   
  

5 Toelichting op de regels
5.1 Inleiding
Voor het opstellen van de regels is, voor zover mogelijk, aangesloten op de vigerende bestemmingsregeling voor het landelijke gebied. Omdat deze regeling op onderdelen achterhaald is door wetgeving en landelijke standaarden is daarnaast ook gebruik gemaakt van de nieuwere Lopikse standaard welke in het kader van de actualisatieslag gehanteerd is. Om uiting te geven aan het type bedrijfsvoering, een agrarisch bedrijf met recreatieve activiteiten waarbij niet duidelijk is aan te geven wat de hoofdactiviteit is, is ervoor gekozen een 'bijzondere' agrarische bestemming te introduceren, te weten, Agrarisch - Plattelandsondernemer. Met deze bestemming wordt benadrukt dat er tussen de verschillende hoofdfuncties een duidelijke synergie bestaat welke elkaar versterken.
5.2 Toelichting op de regels
De planregels bestaan uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zijn de begripsbepalingen en de wijze van meten opgenomen. Deze artikelen spreken voor zich en behoeven geen nadere toelichting.
 
In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. In casu is dit één bestemming Agrarisch. Deze bestemming is opgenomen voor het bestaande agrarische bedrijf waar naast een agrarische grondgebonden tak ook andere nevengeschikte activiteiten plaatsvinden. Het betreft hier vijf recreatieverblijven, een museum, verschillende (dag-)recreatieve voorzieningen en een kleinschalige ontmoetingsruimte (100 m2). De recreatieve activiteiten zijn nevengeschikt aan de agrarische activiteit. Om de verhouding tussen de verschillende activiteiten te behouden zijn de recreatieve activiteiten begrensd in omvang of beperkt tot de bestaande bebouwing. Voor de agarische functie is dit niet gedaan. Hiermee blijft de mogelijkheid bestaan dat deze functie gedurende de planperiode nog groeit in omvang. Binnen de begrenzing van recreatieve activiteiten is in beperkte mate nog groei mogelijk. Gezien het feit dat de gronden op provinciaal niveau zijn aangewezen voor een primaire agrarische functie is dit ruimtelijk ook geen bezwaar.
 
In het huidige bestemmingsplan is een algemene regeling opgenomen voor nevenfuncties bij een agrarisch bedrijf. Hoewel de initiatiefnemer geen concrete plannen heeft hier invulling aan te geven wenst hij, gelijk aan het geldende regime voor het omliggende landelijke gebied, deze mogelijkheid open te houden. Wel zijn functies geschrapt waarvan initiatiefnemer nu al weet hier geen gebruik van te maken. De nevenfuncties waren onder het oude regime bij recht toegestaan. In dit bestemmingsplan is de keuze gemaakt dit onder te brengen in één afwijkingsregeling. Op deze wijze kunnen met name de verkeerskundige aspecten nader gewogen worden bij een verruiming van de nevenfuncties. 
 
In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Hierbij is aangesloten op de geldende regelingen binnen de gemeente Lopik.
 
Hoofdstuk 4 bestaat uit de overgangs- en slotregels. Deze wettelijk voorgeschreven bepalingen behoeven geen verdere toelichting.

6 Uitvoerbaarheid 
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°,onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Onderhavige ontwikkelingen vindt plaats op particulier initiatief. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn dan voor rekening van de initiatiefnemer. Vooraf heeft initiatiefnemer een inschatting gemaakt van de financiële haalbaarheid van het plan. Gezien het deels al in gebruik zijn van de agrarische nevenactiviteiten en het voornemen van slechts beperkte uitbreiding kan de financiële haalbaarheid als reeël bestempeld worden.

De plankosten worden middels de leges verhaald op initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn er dan ook geen onvoorziene kosten voor deze ontwikkeling. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een
exploitatieplan. De economische uitvoerbaarheid van dit initiatief zal met het afsluiten van de anterieure
overeenkomst worden aangetoond.   
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Het ontwerpwijzigingsplan zal conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid van zienswijzen voor een ieder, ook voor overlegpartners. Na vaststelling door het college van Burgemeester en Wethouders zal het vaststellingsbesluit bekend gemaakt worden. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking dan 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.
   
6.2.1 Verslag wettelijk vooroverleg & inspraak
Het voorontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 15 juli 2015 tot en met 25 augustus 2015 ten behoeve van de inspraak ter inzage gelegen. Gelijktijdig  is het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro gevoerd. Gedurende deze periode van inspraak zijn er geen inspraakreacties ontvangen.
 
Wel zijn er drie overlegreacties ontvangen. De provincie Utrecht heeft aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft tot aan- of opmerkingen. De gasunie heeft aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot aan- en opmerkingen en dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen Ieiding valt.

Het hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het plan en heeft verzocht om een aanpassing van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Deze aanpassing is in dit ontwerp bestemmingsplan doorgevoerd.
 
6.2.2 Verslag zienswijzen
Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 23 september 2015 tot en met 3 november 2015 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ontvangen.