Centrum Sint-Michielsgestel, herziening Nieuwstraat 1a-b

1.1 Aanleiding en doel

Initiatief

Initiatiefnemer wenst in het kader van de centrumontwikkeling Sint-Michielsgestel over te gaan tot de realisering van het bouwplan, onderdeel van de centrumontwikkeling. Het plan omvat de sloop en herbouw van de winkel Nieuwstraat 1a en 1b, de realisatie van 2 appartementen daarboven en de realisatie van grondgebonden woningen met garageboxen op het ten noordwesten aangrenzende perceel. De grondgebonden woningen worden georiënteerd aan een groenplein achter het voormalige gemeentehuis. Gebleken is dat het bouwplan op een beperkt aantal onderdelen niet volledig past binnen de bouwregels van het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010. Het gaat daarbij om het volgende.

• 1. het bestemmingsplan voorziet tussen perceel Nieuwstraat 1A en het aangrenzende blok met een bestemming Wonen-3 niet in een bouwvlak, terwijl hier wel bebouwing is gedacht;
• 2. de in het geprojecteerde bouwvlak ter plaatse van de winkels met appartementen opgenomen goot- en bouwhoogte is met 6 respectievelijk 9  meter te beperkt voor het beoogde bouwplan dat uitgaat van goot- en bouwhoogten van 7 respectievelijk 11 meter;
• 3. er zijn garages voorzien, waarvoor het bouwvlak niet volledig toereikend is ;
• 4. door afwijkingen ten aanzien van de verkoop van gronden is een strook grond over een diepte van van 2 meter langs de voorgevel van de grondgebonden woningen onderdeel geworden van het privé domein. Een bestemming 'Verkeer' is zodoende niet langer passend.

De gemeente heeft geen stedenbouwkundige of andere bezwaren ten aanzien van de vorengenoemde beperkte afwijkingen.

Doel

Om medewerking aan het initiatief te kunnen verlenen is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Voorliggend bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel, herziening Nieuwstraat 1a-b voorziet in de ruimtelijke onderbouwing en de juridisch-planologische regeling.

1.2 Ligging plangebied

De locatie is gesitueerd in het centrum van Sint-Michielsgestel. De ligging is globaal aangeduid in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (globaal, bron: bing maps).

1.3 Leeswijzer

De opzet van de toelichting van het plan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beknopt beschreven aan de hand van de luchtfoto en het geldende juridisch-planologisch regime.
• Hoofdstuk 3 geeft een globaal beeld van de beoogde situatie.
• In hoofdstuk 4 is de ontwikkeling belicht aan de hand van het beleidskader van de verschillende overheden.
• De milieu- en waardenaspecten worden in beeld gebracht in hoofdstuk 5. Het betreft een beknopte uiteenzetting, omdat sprake is van een herziening op ondergeschikte punten.
• In hoofdstuk 6 is ingegaan op de gekozen juridisch-planologische regeling waarmee de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.
• Hoofdstuk 7 belicht de financieel - economische uitvoerbaarheid.
• Tot slot zal in hoofdstuk 8 een verslag van de maatschappelijke uitvoerbaarheid opgenomen. Dit hoofdstuk zal gaandeweg de juridisch-planologische procedure worden gevuld.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is momenteel in afwachting van de ontwikkeling, zoals beschreven in het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010. Dit betekent dat het gebied grotendeels niet bebouwd is. Het plangebied is momenteel in gebruik als parkeerterrein.

2.2 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatste geldt het bestemmingsplan 'Centrum Sint-Michielsgestel 2010'. In het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010 zijn de gronden in het plangebied voorzien van de bestemmingen: Wonen-3 en Centrum-4.

De beoogde ontwikkeling is binnen de bestemmingen functioneel mogelijk. Er geldt echter het volgende.

• 1. Het bestemmingsplan voorziet tussen perceel Nieuwstraat 1A en het aangrenzende blok met een bestemming Wonen-3 niet in een bouwvlak, terwijl hier wel bebouwing is gedacht.
• 2. De in het geprojecteerde bouwvlak opgenomen goot- en bouwhoogte is met 6 respectievelijk 9 meter te beperkt voor het beoogde bouwplan dat uitgaat van goot- en bouwhoogten van 7 respectievelijk 11 meter.
• 3. Aan de noordzijde van het perceel zijn garages voorzien, waarvoor het bouwvlak niet volledig toereikend is.
• 4. Door afwijkingen ten aanzien van de verkoop van gronden is een strook grond met de bestemming 'Verkeer' over een diepte van 2 meter langs 3 woningen ter plaatse van de bestemming 'Wonen-3' onderdeel geworden van het privé domein. Een bestemming 'Verkeer' is zodoende niet langer passend.

Het geldende bestemmingsplan beschikt niet over flexibiliteitsbepalingen (afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders) om de gewenste aanpassingen juridisch planologisch mogelijk te maken. De gemeente heeft voor het juridisch-planologisch regelen van de beperkte aanpassingen zodoende gekozen voor een partiële herziening.

3.1 Toekomstige situatie

Doortrekken bouwblok

Aanleiding

Ter plaatse van Nieuwstraat 1a-b zijn 2 nieuwe winkelpanden geprojecteerd. Boven de winkels worden 2 appartementen gerealiseerd. Dit is reeds in het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010 mogelijk gemaakt. Ten noordwesten van de geprojecteerde winkel Nieuwstraat 1A is in het geldende bestemmingsplan een brandgang ingetekend in het bestemmingsplan; het bouwvlak loopt daarbij niet door.

In het beeldkwaliteitsplan is ter plekke een doorlopende straatwand ingetekend. Initiatiefnemer heeft het bouwplan verder uitgewerkt en is daarbij uitgegaan van een doorgetrokken straatwand. In de strook buiten het bouwvlak is de entree van de boven de winkels gesitueerde appartementen geprojecteerd. De smalle ruimte tussen de twee bouwvlakken is niet nodig om de wand te geleden en de verschillende objecten individueel te herkennen.

Gezien de context is een doorgetrokken straatwand uit stedenbouwkundig oogpunt gewenst. Met de doorgetrokken straatwand wordt de noordelijke wand van het groene plein zelfs versterkt. Bovendien wordt een rommelige tussenruimte voorkomen.

Figuur 3.1. Straatwand doorgetrokken bouwblok.

Herziening van het bestemmingsplan

De herziening van het bestemmingsplan heeft betrekking op een aanpassing van de verbeelding. De aanpassing bestaat uit het doortrekken van het bouwvlak binnen de bestemming Centrum - 4.

Aanpassen goot- en bouwhoogte

Uitgangspunt in de ontwikkeling van het bouwplan aan het groenplein is een diversiteit in goot-en bouwhoogten. De nadere uitwerking van het bouwplan heeft er echter toe geleid dat de oorspronkelijk opgenomen goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 9 meter niet toereikend is om de hoek van het nieuwe bouwblok te markeren.

Gewenst is de goot- en bouwhoogte te verhogen tot 7 respectievelijk 11 meter. Vanuit de context bestaan geen bezwaren tegen deze verhoging. Er zijn geen significante effecten ten aanzien van de bezonningsituatie vanwege de situering en oriëntering en maatvoeringen van de omliggende bouwblokken: de onbebouwde delen liggen reeds in de schaduw van de bestaande geprojecteerde bouwblokken. Voorts geldt dat een gelijkluidende goot-en bouwhoogte een ieder dezelfde juridisch-planologische bouwmogelijkheden biedt.

Figuur 3.2. Aanpassen goot- en bouwhoogte

Herziening van het bestemmingsplan

De herziening van het bestemmingsplan omvat het wijzigen van de verbeelding, waarbij de huidige goot- en bouwhoogteaanduiding 6/9 wordt gewijzigd in 7/11.

Realisering garages

Aanleiding

Ten behoeve van de geschakelde grondgebonden stadsvilla's aan het groenplein worden aan de noordzijde een aantal (5) garages gerealiseerd. De garages hebben een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5,5 m. Deze garages maken geen deel uit van de individuele bouwpercelen. Zodoende zijn de opgenomen bepalingen in artikel 19 Wonen - 3 niet toereikend, zodoende is het wenselijk dat wordt voorzien in een op de ontwikkeling toegesneden bouwregeling.

Ten aanzien van de garages geldt dat deze niet ten koste gaan van het aanbod aan parkeerruimte: voor de garages is en blijft ruimte voor 1 opstelplaats per garage.

Figuur 3.3. geprojecteerde garages en opstelplaatsen.

Herziening van het bestemmingsplan

De herziening van het bestemmingsplan heeft betrekking op een aanpassing van de verbeelding en de regels. De herziening van de verbeelding omvat:

• het opnemen van een aanduiding 'garage' op de geprojecteerde garages;
• het opnemen van een bouwvlak;
• het opnemen van een goot- en bouwhoogte aanduiding .

De herziening van de regels heeft betrekking op het opnemen van:

• een sublid, 19.1 dd, waarin het gebruik als garage wordt vastgelegd;
• een lid 19.2.6, waarin de bouwregels voor garages zijn vastgelegd.

Onttrekken gronden aan publiek domein

Aanleiding

Bij de planuitwerking van het centrumplan Sint-Michielsgestel zijn de gronden ten behoeve van het woonblok met de bestemming 'Wonen-3' wat ruimer uitgegeven door de gemeente. Het gaat daarbij om de grondgebonden woningen aan het groenplein. Dit betekent dat een strook van 2 meter aan de voorzijde van de woningen van openbaar domein, privédomein is geworden. In de toekomstige situatie kunnen hier smalle privé stoepen of tuinen worden gerealiseerd. Dit beeld past overigens goed binnen het beeldkwaliteitsplan dat voor het gebied is opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan wordt namelijk een centrum - dorps interieur van de openbare ruimte voorgestaan. Woningen die niet direct grenzen aan de openbare (verkeers)ruimte dragen bij aan het dorpse karakter.

De geldende bestemming 'Verkeer' is niet passend voor gronden binnen het privédomein. Zodoende is aanpassing naar een bestemming 'Tuin' wenselijk.

Figuur 3.4. Tuinen

Herziening van het bestemmingsplan

De herziening van het bestemmingsplan betreft het veranderen van de bestemming van 'Verkeer' naar 'Tuin' op de verbeelding ter hoogte van de grondgebonden woningen aan het groenplein.

4.1 Beleidskaders

Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op basis van een 1e verkenning blijkt dat veel van deze plannen of regelingen toch geen betrekking hebben op het plangebied of ze zijn op voorhand niet relevant of niet gedetailleerd genoeg voor het beoordelen van de voorgenomen beperkte herziening van het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel.

Nieuw relevant beleid dat na vaststelling van het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel is vastgesteld is het volgende.

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) & Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012).
  De beoogde onderdelen waarop het geldende bestemmingsplan wordt herzien zijn kleinschalig. Er zijn geen rijksbelangen in het geding met de herziening van dit bestemmingsplan.

• Duurzaamheidsladder. 
  Gelet op de kleinschalige wijzigingen op de stedelijke ontwikkeling die het plan mogelijk maakt, is de gemeente van oordeel dat het plan niet voorziet in een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.
• Structuurvisie Noord Brabant (2012) / Verordening Ruimte Noord Brabant (2014). De provincie Noord-Brabant heeft de Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Noord-Brabant heeft de ambitie om een goede mix van wonen, werken en voorzieningen te creëren. De leefbaarheid moet van voldoende kwaliteit zijn. Dynamische stadscentra, eigen identiteit en regionale afstemming zijn enkele uitgangspunten. Daarnaast dienen er voldoende veilige en goed bereikbare werkplekken te zijn voor de bevolking. Steden moeten aantrekkelijk blijven voor diverse bevolkingsgroepen en dienen garant te staan voor het aanbieden van (bovenlokale) voorzieningen.
  De beoogde onderdelen waarop het geldende bestemmingsplan wordt herzien zijn kleinschalig. Provinciale belangen worden niet geschaad. De beoogde onderdelen van de herziening zien toe op een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Er zijn voor het overige geen provinciale beleidskaders die een belemmering zouden kunnen vormen voor de herziening. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling getoetst aan de diverse planologische en sectorale aspecten. Ook op basis van deze toetsing blijken er geen belemmeringen te bestaan (zie ook hoofdstuk 5).

4.2 Conclusie

De beleidskaders vormen geen belemmering voor de voorgenomen planherziening.

5.1 Archeologie en cultuurhistorie

5.2 Bodem

5.3 Verkeer

5.4 Geluid

5.5 Luchtkwaliteit

5.6 Externe veiligheid

5.7 Bedrijven en milieuzonering

5.8 Flora en fauna

5.9 Water

5.10 Kabels en leidingen

6.1 Systematiek

Gekozen is voor een planherziening. Dat houdt in dat in dit bestemmingsplan alleen die onderdelen worden gewijzigd van het basisplan, die noodzakelijk zijn om de functiewijziging mogelijk te maken. De overige delen van de planregeling van het onderliggende basisplan blijven ongewijzigd.

Leeswijzer juridische regeling

Omdat sprake is van een herziening, is de inhoud van de planregeling in dit bestemmingsplan beknopt.

• Op de verbeelding en in de toelichting zijn slechts die onderdelen opgenomen, die deel uitmaken van deze herziening.
• In de regels zijn uitsluitend de bepalingen uit het basisplan die wijzigen dan wel worden aangevuld door onderhavige herziening in de planregels opgenomen.

Voor het inzichtelijk krijgen van de geldende situatie binnen het plangebied is het daarom noodzakelijk om naast deze herziening ook het geldende bestemmingsplan (basisplan) te raadplegen. Alleen dan ontstaat een compleet overzicht van de nieuwe geldende situatie. Nadat deze planherziening in werking is getreden, zal een geconsolideerde versie worden gemaakt van het basisplan en deze herziening zodat de volledige regeling integraal geraadpleegd kan worden.

6.2 Verbeelding

Plangrens

De plangrens is afgestemd op het voornemen en het onderliggende bestemmingsplan. De begrenzing van het plangebied Is afgestemd op blokken Wonen-3 en Centrum-4. Alleen die delen die worden gewijzigd zijn opgenomen in de herziening:

• de garages;
• de voortuinen;
• het hoekperceel Centrum-4.

Bestemmingen en aanduidingen

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruik gemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden.

Het gaat daarbij om de bestemmingen:

• Wonen-3 met een aanduiding 'sw-gab' 'specifieke vorm van wonen - garageboxen' en een goot- en bouwhoogte van 3 respectievelijk 5,5 meter, ter plaatse van de garages;
• Tuin, ter plaatse van de strook van 2 meter voor de woningen aan het groenplein;
• Centrum-4, ter plaatse van het hoekblok, waarbij het bouwvlak is doorgetrokken en de goot- en bouwhoogte is herzien in 7 respectievelijk 11 meter.

6.3 Systematiek per bestemming

7.1 Kostenverhaal

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

8.1 Inspraak

Inspraak is in de Wet ruimtelijke ordening niet verplicht gesteld. Het is uiteraard van groot belang dat burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties worden betrokken bij de totstandkoming van een bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel, herziening Nieuwstraat 1a-b wordt niet ter inzage gelegd als voorontwerp, omdat het gaat om slechts enkele wijzigingen met een beperkte reikwijdte. In het kader van de procedure van het ontwerpbestemmingsplan wordt gelegenheid gegeven te reageren op het bestemmingsplan.

8.2 Overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De gemeente zendt het plan toe aan:

• Waterschap De Dommel;
• Provincie Noord-Brabant.

Waterschap De Dommel heeft per brief van 15 augustus 2014 in het kader van de watertoets ingestemd met het plan. De provincie Noord-Brabant heeft per brief van 25 augustus 2014 verklaard in het plan geen aanleiding te zien tot het maken van opmerkingen.