Cadzandseweg Nieuwvliet

3.1.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Nieuwvliet geformuleerd. Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Deze kwaliteiten zijn en verder uitgewerkt in het Omgevingsplan Zeeland (zie paragraaf 3.2).

Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.

Nota Belvedère

Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied.

De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen. Voor Nieuwvliet gelden geen bepalingen inzake woningbouw.

3.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018

Algemeen

Het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 geeft de provinciale visie op de toekomstige ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Zeeland. Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied.

Woningbouw

Voor woningbouw zijn de volgende beleidslijnen relevant.

• Een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt in steden, dorpen en op het platteland en met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. Ruimtelijk staan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop.
• De Provincie Zeeland stelt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren; dynamisch zijn, met voldoende nieuwbouw, doorstroming en verandering en van de bestaande woningvoorraad.
• Als gevolg van financieel-economische en demografische veranderingen zijn regionale woningmarktafspraken nodig op basis van nieuw realisme, regionale samenwerking, afstemming en sturing.
• Woningbouw vindt voornamelijk plaats in het bestaand bebouwd gebied, zoals dat op kaarten is begrensd.
• Gemeenten hebben ook een opgave in verbetering van de bestaande woningvoorraad. Verbeteren, veranderen, vernieuwen, vervangen en verminderen (5V's) zijn daarbij de sleutelwoorden. Voor krimp gebieden wordt bezien of ook slooppremies gefinancierd kunnen worden.

Nationaal landschap

Delen van Zeeland zijn aangeduid als Nationaal Landschap, waaronder West Zeeuws-Vlaanderen. In deze gebieden gelden dezelfde planologische ontwikkelingsmogelijkheden en beperkingen als in andere delen van Zeeland. Op landschappelijk en cultuurhistorisch vlak staan daarbij de voor deze gebieden benoemde kwaliteiten en daaraan gekoppelde strategieën centraal.

De provincie roept vooral marktpartijen en ondernemers op de kansen en mogelijkheden die deze bijzondere status met zich meebrengt op economisch en landschappelijk verantwoorde wijze te vermarkten.

Verordening Ruimte Provincie Zeeland

In de verordening is ten aanzien van woningbouw aangegeven dat in de toelichting bij een bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat het plan voorziet in een aantoonbare regionale behoefte waarbij in die behoefte primair wordt voorzien binnen een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.

De locatie ligt binnen het gebied dat is aangeduid als bestaand stedelijk gebied.

3.1.3 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijk woningbouwprogramma

In het gemeentelijk woningbouwprogramma voor de periode 2010-2020 zijn voor de kern Nieuwvliet 13 woningen opgenomen voor de Cadzandseweg. In de planning zijn voor de eerste 5 jaar 6 woningen gereserveerd, voor de tweede periode van 5 jaar 7 woningen.

Structuurvisie 'Goed Leven'

De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijk beleid voor de gehele gemeente.

De kern Nieuwvliet is onder meer aangemerkt als woonkern, aandachtsgebied leefbaarheid en is aangegeven 'deeltijd wonen mogelijk'. Leefbaarheid is in de eerste plaats kwaliteit van de woonomgeving en sociale samenhang en in de tweede plaats hoeveelheid en kwaliteit voorzieningen. Er gelden voor wonen de volgende uitgangspunten.

• Geen nieuwbouw van woningen zonder sloop van hetzelfde aantal bestaande woningen, tenzij maatwerk tot de mogelijkheden behoort.
• Bestaande woningbouwplannen, die een uitbreiding van de woningvoorraad inhouden en waarover bindende afspraken zijn gemaakt, indien mogelijk volledig schrappen (geen markt) of aanpassen (minder woningen – meer kwaliteit). Uiteraard dient hierbij rekening te worden gehouden met gemaakte afspraken.
• Bij voorkeur levensloopbestendig bouwen en renoveren.

3.1.4 Woningbouw aan de Cadzandseweg

Overwegingen

Voor de kern Nieuwvliet wordt het volgende overwogen.

• In de kern Nieuwvliet zijn geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Er zijn geen 'buurten' waar achteruitgang aan de orde is in stedenbouwkundige of woonkwaliteit.
• Opvallend is dat er nauwelijks woningen te koop staan. De woningen die verkocht zijn, hebben voldoende woonkwaliteit, zoals voldoende omvang, ligging, geen ernstige datering van de inrichting of hebben en een goede prijs/kwaliteitsverhouding. Voor Nieuwvliet is de ligging ten opzichte van het strand gunstig. Hierdoor bestaat er ook belangstelling vanuit de recreatieve markt. Dit is ook gunstig voor woningen, die soms kwalitatief minder zijn maar altijd nog aantrekkelijk voor recreatief (mede)gebruik.
• Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht de behoefte aan vervanging zich voordoen. Bij sommige woningen is dit niet te realiseren door de 'extra' kosten die moeten worden gemaakt voor modernisering van de woning. De huidige woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren. Percelen zijn in die situaties veelal relatief van beperkte omvang, waardoor de extra kosten niet kunnen worden opgevangen door extra nieuwbouw op hetzelfde perceel.
• Herstructurering kan plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Hieraan is in Nieuwvliet niet direct behoefte. Elders in de gemeente Sluis is er wel behoefte aan herstructurering van woonbuurten. Via de storting die vanuit dit project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, kan op die wijze een passende en concrete bijdrage worden geleverd aan herstructurering. Op het schaalniveau van Nieuwvliet is het niet mogelijk een koppeling te maken tussen nieuwbouw, herstructurering en leegstand. Dit is geen vereiste vanuit het beleid. Concrete bijdrage aan het Fonds Woningbouwontwikkeling bevordert het herstructureringsproces elders in de gemeente. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de relevante beleidsdoelstellingen.
• Over dit project zijn in het verleden afspraken gemaakt. De woningen zijn ook op een planningslijst opgenomen. Het betreft een bescheiden ontwikkeling. Het aantal geplande woningen kan in werkelijkheid lager uitvallen. Het project onderscheidt zich met vermelding op de planningslijst van de andere projectcategorie (nieuw woningbouwplan) waarop de beleidsuitgangspunten van de structuurvisie van toepassing zijn (nieuwbouw woningen door vervanging zonder uitbreiding van het aantal woningen).
• Het plan richt zich niet op een specifieke groep van buiten. Er wordt geen bijzonder woonmilieu nagestreefd. Aangesloten wordt op een groei die past bij de kern. Eigen inwoners (bij voorbeeld starters), maar ook mensen van buiten die in Nieuwvliet willen wonen, vormen de doelgroep.

Ten aanzien van het Nationaal landschap is het volgende relevant.

• De ligging in een Nationaal Landschap betekent geen verbod op woningbouwontwikkelingen.
• De omgeving van Nieuwvliet maakt deel uit van het dijkenlandschap. Op het niveau van het landschap zijn er geen significante effecten. De uitbreiding vormt een organische groei van de kern door de lintbebouwing aan een bestaande weg door te zetten. Het landschapsbeeld van woningen langs een uitvalsweg zal hierdoor niet veranderen.
• Met de gekozen opzet blijft het bestaande karakter van lintbebouwing in stand. Er is wat dat betreft geen keuze gemaakt voor een dubbele rij woningen of voor aanleg van specifieke, haaks georiënteerde ontsluitingen (insteekweggetjes). De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijk deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma en past ook voor het overige binnen het hiervoor aangegeven beleidskader: de woningbouw sluit zowel ruimtelijk, landschappelijk als programmatisch goed aan op het beleid. Het plangebied valt volledig binnen de bebouwingscontour van de kern zoals deze op 1 januari 2005 (peildatum) is vastgelegd door de provincie Zeeland.

Belangrijk is dat op basis van de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan goed ingespeeld kan worden op de woningbehoefte. De krimp, die zich in Zeeuws-Vlaanderen voordoet, kan fasering van de ontwikkeling betekenen. Aangezien een gefaseerde ontwikkeling wordt voorgestaan en het hier een particuliere kleinschalige ontwikkeling betreft zal de markt zelf regulerend zijn en zal het lint vanzelf organisch groeien. In het beeldkwaliteitsplan is specifieke aandacht besteed aan de ligging van het plangebied aan de rand van de kern. Gezien vanuit het landschap past de uitbreiding dan ook goed bij de kern.