Cadzandseweg Nieuwvliet

4.3 Gehanteerde bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.

Artikel 3 Tuin

De voortuinen bij de woningen en de zijtuinen van de woningen gelegen op de hoek zijn bestemd voor tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan en worden ook inritten toegestaan ter ontsluiting van het perceel. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.

Artikel 4 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen). Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.

Organische groei

Uit de ruimtelijke analyse komt naar voren dat het bouwen van de woningen passend is voor zover dit gebeurt volgens het principe van organische groei.

• Uitgangspunt is een geleidelijke ontwikkeling. Om dit te waarborgen zal een fasering worden toegepast gericht op aantallen woningen en deels ook locatiegericht (woningbouw zowel in het westelijk als oostelijk deel).
• Een ontwikkeling waarbij aansluitend kavel voor kavel wordt gerealiseerd, is mogelijk maar wordt niet wenselijk geacht. Het verspreid ontwikkelen verdient de voorkeur. De nagestreefde organische groei biedt juist ruimte voor initiatieven en voorkeuren van particulieren. Open stukken (wellicht tijdelijk) tussen ontwikkelde kavels passen in een dergelijke ontwikkeling.
• De fasering laat onverlet dat het uiteindelijke beeld van lintbebouwing aan de zuidzijde van de Cadzandseweg, als voortzetting van de reeds aanwezige lintbebouwing, straks bepalend is voor het eindbeeld. Daaruit zal niet direct de gerealiseerde volgorde van de bouw van woningen afleesbaar zijn. Dat is ook geen vereiste voor een passend eindbeeld.

Hiervoor is de faseringsregeling als een voorwaardelijke verplichting opgenomen, overeenkomstig de opzet zoals die in jurisprudentie door de Afdeling bestuursrechtspraak, is aanvaard.

In de westelijke helft van het bestemmingsvlak wordt voor meer dan drie woningen omgevingsvergunning verleend, nadat in de oostelijke helft ten behoeve van ten minste twee woningen omgevingsvergunningen zijn verleend.

De praktische uitwerking die het meest voor de hand ligt, is in de figuur weergegeven.

Figuur 4.1 Praktische uitwerking faseringsregeling

Bouwregels

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (ten hoogste twee aaneen) is vastgelegd.
• De minimale ligging van voorgevelrooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor op de verbeelding aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de maximale afstand van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de voorste perceelsgrens en de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van (voor)tuinen die als zodanig op de verbeelding zijn aangeduid en de minimale afstand zoals deze in de regels zijn aangegeven vanuit de voorste perceelsgrens.
• De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.

Afwijkingsbevoegdheden

Aangezien in het artikel diverse maatregelen zijn opgenomen die een arbitrair en/of algemeen karakter hebben en het wenselijk is om op incidentele situaties zorgvuldig te kunnen inspelen door afwijkingen toe te staan, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het verhogen van de goothoogte.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels is aangegeven dat het bieden van logies voor arbeidsmigranten niet is toegestaan.

• Het gebied wordt lintbebouwing met woningen. Bij een reguliere woonfunctie past niet zonder meer het huisvesten bieden van logies voor arbeidsmigranten.
• In de praktijk kan huisvesting leiden tot onacceptabele en onveilige vormen van huisvesting, tot ruimtelijk ongewenste situaties en tot problemen in de woonomgeving. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.
• Gebruik en belasting van het openbare gebied: bij een intensiever gebruik van het openbare gebied kan huisvesting van arbeidsmigranten extra verkeerstoename en parkeerdruk tot gevolg hebben. Intensieve “bewoning” van een “gewone” woning kan overlast (geluidoverlast) en onveiligheid voor de omgeving tot gevolg hebben.
• Gebruik en belasting van de woning. Huisvesting kan plaatsvinden in panden die naar hedendaagse maatstaven bouwtechnisch en/of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen. Dit is overigens hier niet van toepassing.
• Het gebruik van een woning door arbeidsmigranten is met name afwijkend ten aanzien van het aantal volwassenen in een woning en druk op de omgeving, het veelal groepsgewijs vertrekken en aankomen, via gezamenlijk vervoer op andere tijdstippen dan voor een woon- en recreatiegebied gebruikelijk. De samenstelling van de gebruikers is anders dan van een huishouden of een gemiddelde samenstelling van een groep/gezin die de woning recreatief gebruikt.
• Er wordt vaak door arbeidsmigranten met zodanig veel mensen in een eengezinswoning 'gewoond' dat er (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan, zoals brandveiligheid (mogelijkheid om te vluchten). In sommige situaties is er een schrijnend gebrek aan privacy en een voldoende leefbaar woonoppervlak.

Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties nodig is alsmede een daarop afgestemde regeling. Het gaat hier dan ook om een afwijkend gebruik, anders dan permanente bewoning of recreatief verblijf. Ter verduidelijking is 'logies voor arbeidsmigranten' in de algemene regels uitgesloten. Om vergelijkbare redenen is kamerverhuur ook als strijdig gebruik aangemerkt.