Cadzandseweg Nieuwvliet

5.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 25 januari 2012 ter inzage gelegen. Hierop zijn de volgende reacties binnengekomen.

Inspraakreactie 1

Inspraakreactie

• a. Het traject van de Cadzandseweg maakt deel uit van de route voor het aan- en afvoeren van agrarische producten van het bedrijf naar elders. Door de nu al volledige benutting van de parkeerstrook aan de Cadzandseweg in de zomer zal de parkeerdruk door de nieuwe woningen toenemen. Verwacht wordt dat dubbel parkeren gaat optreden hetgeen de noodzakelijke doorgang van bedrijfsverkeer zal belemmeren.
• b. Op het in eigendom zijnde aangrenzende perceel landbouwgrond worden normale agrarische werkzaamheden verricht. Dit kan stank-, stof- en lawaaioverlast geven voor nieuwe bewoners in tegenstelling tot bestaande buren, die hier nooit problemen mee hebben.
• c. Op het perceel grenzend aan de Sint Jansdijk ligt een recht van overpad. Dit is niet terug te vinden.

Reactie gemeente

• a. De doorstroming van het verkeer op de Cadzandseweg zal niet worden belemmerd door de nieuwe ontwikkeling. Het bestaande profiel blijft intact. Weliswaar zal de parkeercapaciteit iets teruglopen, maar deze blijft voldoende om de behoefte op te kunnen vangen (zie parkeeranalyse). Bij pieken laat het profiel geen dubbelparkeren toe. De weg vormt een toegangsweg van de kern, waarbij de rijweg niet geblokkeerd kan worden. Men zal gedwongen zijn verderop een parkeerplaats te zoeken. Aan de toelichting wordt een parkeeranalyse toegevoegd.
• b. Nieuwe bewoners kiezen voor deze plek. Mogelijke toekomstige overlast door landbouwactiviteiten op het aangrenzende perceel ligt besloten in deze keuze. De agrarische bestemming laat de normale landbouwkundige werkzaamheden toe. De gemeente heeft bovendien geen wettelijke titel om bij overlast hier tegen op te kunnen treden. De agrarische bedrijfsvoering levert in de praktijk geen problemen op, omdat deze op een gebruikelijke wijze wordt gevoerd. Ook elders grenzen woonpercelen aan agrarische percelen; daar doen zich ook geen knelpunten voor. Er is geen reden voor de vrees dat er sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.
• c. De toegang tot het agrarisch perceel valt buiten de begrenzing van het plan. Het aangrenzende perceel kadastraal nr. 168 is eigendom van de ontwikkelende partij. Indien hierover ook een recht van overpad ligt, blijft dat recht gelden.

Conclusie

Aan de toelichting wordt een parkeeranalyse toegevoegd.

Inspraakreactie 2

Inspraakreactie

Deze inspraakreacties zijn identiek. Derhalve worden zij gezamenlijk beantwoord. De volgende vragen zijn gesteld.

• a. Heeft de heer Buize met enige voorkennis gehandeld als lid van de dorpsraad met de aankoop van de grond?
• b. Al in 2007 zijn aansluitingen voor de riolering aangelegd terwijl de heer Buize aangeeft pas kort met de bouwplannen bezig te zijn. Was de gemeente toen al op de hoogte van de bouwplannen zonder dit kenbaar te maken of is er een regeling met de heer Buize getroffen?
• c. Waarom wordt gekozen voor de makkelijke weg van een nieuwe locatie terwijl herstructurering in de kern wenselijk en noodzakelijk is op basis van het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012?
• d. Zeeuws-Vlaanderen is een krimpregio. Groei valt er niet te verwachten. Voor wie wordt er gebouwd? Moet er niet gestreefd worden naar optimalisering van kwaliteit? Veroorzaakt nieuwbouw in Nieuwvliet niet elders binnen de gemeente leegstand?
• e. Is het plan getoetst aan de denkstappen beeldkwaliteit uit het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012? Wat is de logica van dit plan als onderdeel van het landschap?
• f. Heeft overleg tussen gemeente en provincie plaatsgevonden over de afstemming van kwaliteit en kwantiteit in het kader van het Nationaal Landschap?
• g. Door de nieuwbouw gaan de al schaarse parkeervakken in het hoogseizoen verloren, waardoor de straat te druk wordt hetgeen de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf, het woongenot en de beeldkwaliteit aantast. Hoe hiermee om te gaan?
• h. In de structuurvisie is de opgave 'Beter met minder' geformuleerd. 'Goed leven' en 'Samen leven' zijn concrete ambities. Waarom is het draagvlak voor het plan bij omwonenden niet getoetst?
• i. Waarom wil de gemeente medewerking verlenen terwijl volgens de structuurvisie een toename van het aantal woningen niet wenselijk is? Is aantoonbaar dat specifieke groepen van buiten de gemeente worden aangetrokken met dit project?
• j. De provincie gaat niet akkoord met de planning van het woningbouwprogramma. Dit wordt door de gemeente terzijde geschoven omdat hier sprake is van organische groei en het gemeentelijk beleid van 50% inbreiding en 50% uitbreiding. Er wordt uitgegaan van organische groei en een gefaseerde ontwikkeling. Betekent dit dat niet in een keer 13 woningen mogen worden gebouwd? Moet kavel voor kavel, aansluitend worden gebouwd of kan er versnippering over de strook mogelijk?
• k. In het bodemonderzoek wordt de locatie historisch als verdacht aangemerkt. Aanvullend onderzoek op een standaard NEN 5740 grondwaterpakket is nodig. In de ruimtelijke onderbouwing wordt geconstateerd dat dit voor de 'volksgezondheid niet relevant is'. Is het grondwater vervuild waardoor het een risico voor de volksgezondheid vormt?
• l. Geadviseerd wordt om ter beperking van de geluidsbelasting de Cadzandseweg te asfalteren. Is dit wel een kwaliteitsverbetering? Waarom is dit niet in 2007 bij de rioleringswerkzaamheden meegenomen?
• m. Door de opritten van de nieuwe woningen komen er minder parkeerplaatsen beschikbaar. Voor bestaande vakantiewoningen zijn de draaicirkels nu al moeilijk, maar bewoners weten hiermee om te gaan.

Reactie gemeente

• a. Het plan is eerst door de dorpsraad gepresenteerd. Pas daarna heeft grondaankoop plaatsgevonden. Het verloop van planvorming en grondaankopen heeft geen invloed op en is niet bepalend voor de aanvaardbaarheid van het plan.
• b. Bij de herinrichting van de Cadzandseweg waren de plannen voor een woningbouwontwikkeling bij de gemeente bekend. Derhalve is proactief een gescheiden uitlegger aangelegd zodat de straat later niet meer hoeft te worden opengebroken. De kosten voor de huisaansluitingen worden met de heer Buize verrekend. Hiervoor worden nog afspraken gemaakt.
• c. Op zich geeft het Omgevingsplan Zeeland in algemene zin aan dat herstructurering van de woningvoorraad nodig is. In de kern Nieuwvliet zijn er echter geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht vervanging zich voordoen. Dit is doorgaans kostbaar. Ook de woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren, bijvoorbeeld door de relatief beperkte omvang van een individueel perceel. In Nieuwvliet komen ook veel percelen voor van voldoende omvang. Dit verklaart mogelijk de situatie dat er nauwelijks tot geen woningen in de verkoop zijn. De ontwikkeling van nieuwe woningen voorziet in een behoefte. Herstructurering kan daarnaast plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Via de storting die vanuit het project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, wordt op die wijze een passende bijdrage geleverd aan herstructurering, mogelijk incidenteel in Nieuwvliet of structureler in andere kernen.
• d. Voor de nieuwbouwmogelijkheden hebben zich al serieuze belangstellenden gemeld. Blijkbaar wordt in een behoefte voorzien. Bestaande panden zijn niet beschikbaar of worden niet aantrekkelijk of te duur bevonden. Door de aantrekkelijke ligging van Nieuwvliet zijn de mogelijk vrijkomende woningen, soms kwalitatief minder, altijd nog aantrekkelijk voor recreatief (mede)gebruik.

Op het schaalniveau van Nieuwvliet is het nauwelijks mogelijk een duidelijke koppeling te maken tussen nieuwbouw, herstructurering en leegstand. De bijdrage aan het Fonds Woningbouwontwikkeling bevordert dit proces in algemene zin.

• e. De in het Omgevingsplan genoemde denkstappen hebben vooral betrekking op complexe situaties en grootschaliger nieuwbouwlocaties. Voor deze ontwikkeling in Nieuwvliet is dit niet het geval.

De omgeving van Nieuwvliet maakt deel uit van het dijkenlandschap. Op het niveau van het landschap zijn er geen significante effecten. De uitbreiding vormt een organische groei van de kern door de lintbebouwing aan een bestaande weg door te zetten. Het landschapsbeeld van woningen langs een uitvalsweg zal hierdoor niet veranderen.

Voor dit project is wel een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 2.2). Voor dit project zijn duidelijke regels opgenomen om de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten bij het karakteristieke beeld. Hiervoor zijn specifieke maatvoering, afstanden en hoogtematen gegeven alsmede regels voor een afwisselende typologie van woningen. Hiermee blijft het bestaande karakter van lintbebouwing in stand. Er is wat dat betreft geen keuze gemaakt voor een dubbele rij woningen of voor aanleg van specifieke, haaks georiënteerde ontsluitingen (insteekweggetjes). De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijke deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.

• f. In het kader van het Nationaal Landschap heeft geen overleg met de provincie plaatsgehad. Gelet op de aard van de ontwikkeling was daar geen aanleiding toe. In het kader van het overleg over het voorontwerpbestemmingsplan heeft de provincie de mogelijkheid op het plan te reageren. In de overlegreactie heeft de provincie geen relatie gelegd met het Nationaal Landschap.

Overigens betekent de ligging in een Nationaal Landschap geen verbod op woningbouwontwikkelingen. Wel dient hiermee rekening te worden gehouden. In de toelichting van het plan is hier aandacht aan besteed. Ook uit de voorgaande reactie blijkt dat er geen wezenlijke verandering van het landschap wordt voorzien.

• g. Momenteel is er geen sprake van schaarste. Door de nieuwbouw zal de parkeerdruk inderdaad toenemen. De beschikbare capaciteit blijft voldoende, mede door de eis van parkeren op eigen terrein. Incidentele pieken in het hoogseizoen zijn niet te voorkomen. Deze zijn niet gerelateerd aan de nieuwbouw, die gericht blijft op permanente bewoning.

Het bestaande straatprofiel blijft in hoofdopzet gehandhaafd. Het streven is een aantal bomen tussen de parkeervakken toe te voegen, hetgeen het straatbeeld ten goede komt. Voor het agrarisch bedrijf zal er niets veranderen. De rijweg blijft volledig beschikbaar voor rijdend verkeer. Parkeren kan alleen in de parkeerstroken en niet op de rijbaan. Gelet op het aantal parkeerplaatsen is er geen gegronde vrees voor geparkeerde auto's op de weg. Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.

• h. De structuurvisie formuleert een ambitie op een hoger schaalniveau. De grote lijnen zijn daarin aangegeven. Voor concrete projecten geeft de inspraakverordening in samenhang met de planvorm spelregels. Daarnaast kan de ontwikkelende partij of de gemeente aanvullende communicatievormen gebruiken. In het onderhavige plan is gekozen voor het gebruikelijke traject met het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak. Hierop kunnen reacties worden ingebracht. Waar nodig zal het plan daarop worden aangepast alvorens de officiële planologische procedure te starten.
• i. Over dit project zijn in het verleden afspraken gemaakt. De woningen zijn ook op een planningslijst opgenomen. Het betreft een bescheiden ontwikkeling. Het aantal geplande woningen kan in werkelijkheid lager uitvallen. De kavelgrootte wordt in principe door de koper bepaald. De maximale kavelbreedte van 25 m zal worden losgelaten.

Het plan richt zich niet op een specifieke groep van buiten. Er wordt geen bijzonder woonmilieu nagestreefd. Aangesloten wordt op een groei die past bij de kern. Eigen inwoners (bij voorbeeld starters), maar ook mensen van buiten die in Nieuwvliet willen wonen, vormen de doelgroep.

• j. Uitgangspunt is een geleidelijke ontwikkeling. Om dit te waarborgen zal een fasering worden toegepast gericht op aantallen woningen en deels ook locatiegericht (woningbouw zowel in het westelijk als oostelijk deel).

Een ontwikkeling waarbij aansluitend kavel voor kavel wordt gerealiseerd, is mogelijk maar wordt niet wenselijk geacht. Het verspreid ontwikkelen verdient de voorkeur. De nagestreefde organische groei biedt juist ruimte voor initiatieven en voorkeuren van particulieren. Open stukken (wellicht tijdelijk) tussen ontwikkelde kavels passen in een dergelijke ontwikkeling. Dit laat onverlet dat het uiteindelijke beeld van lintbebouwing aan de zuidzijde van de Cadzandseweg, als voortzetting van de reeds aanwezige lintbebouwing, straks bepalend is voor het beeld. Daaruit zal niet direct de gerealiseerde volgorde van de bouw van woningen afleesbaar zijn. Dat is ook geen vereiste voor een passend eindbeeld.

Inmiddels is het aantal te bouwen woningen van 13 woningen in het plangebied teruggebracht naar 10 woningen. De bedrijfslocatie komt in het plangebied van het bestemmingsplan Kleine Kernen te liggen. Daarin zal worden voorzien in een vergelijkbare wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw.

• k. In het bodemonderzoek is geconcludeerd dat de historisch verdachte locatie geen risico's voor de volksgezondheid geeft. Deze conclusie uit het onderzoek heeft de gemeente ook bevestigd op grond van bestudering van het onderzoek. De opmerking 'voor de volksgezondheid niet relevant' heeft betrekking op het watersysteem en niet op de bodemkwaliteit.
• l. Asfaltering van de Cadzandseweg is geen voornemen. In het Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, dat als bijlage bij het bestemmingsplan is toegevoegd, is duidelijk gesteld dat de optie van geluidreducerende verharding door asfalt alleen voor de N675 zou kunnen worden overwogen. De kosten hiervoor zijn echter buiten verhouding hoog; dat blijkt uit de opgenomen berekening. Voor de Cadzandseweg blijft de open verharding gehandhaafd conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig. Bij de rioleringswerkzaamheden was dit dan ook niet aan de orde.
• m. In de parkeeranalyse is rekening gehouden met het verlies van parkeerplaatsen door de benodigde inritten. Het profiel biedt voldoende ruimte om in en uit te draaien. De breedte van de inritten aan de zuidzijde zal hierop worden afgestemd. In bestaande situaties zullen zo nodig moeilijke inritten worden verbeterd door de verlaagde trottoirband te verlengen.

Conclusie

• In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
• Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
• Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.

Inspraakreactie 3

Inspraakreactie

Het bouwen van woningen op deze locatie is niet verantwoord.

• a. Andere locaties in het dorp verdienen de voorkeur rekening houdend met de wenselijkheid van herstructurering e.d.
• b. In krimpregio's zijn behoud en optimalisering van kwaliteit geboden. In de straat staan meerdere woningen jaren te koop.
• c. Lintbebouwing geeft geen verbetering van de beeldkwaliteit.
• d. Het belang van landbouwbedrijven is hiermee niet gediend vanwege het regelmatige gebruik door landbouwverkeer van de Cadzandseweg.
• e. Is er wel behoefte aan nieuwe woningen gelet op de recente toename in onder andere IJzendijke en de leegstand als gevolg van nieuwbouw in een krimpregio. Hoe is de bezetting van de nieuwe woningen in de gemeente?

Reactie gemeente

• a. In de kern Nieuwvliet zijn er geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht vervanging zich voordoen. Dit is doorgaans kostbaar. Ook de woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren, bijvoorbeeld door de relatief beperkte omvang van een individueel perceel. In Nieuwvliet komen ook veel percelen voor van voldoende omvang. Dit verklaart mogelijk de situatie dat er nauwelijks tot geen woningen in de verkoop zijn. De ontwikkeling van nieuwe woningen voorziet in een behoefte. Herstructurering kan daarnaast plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Via de storting die vanuit het project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, wordt op die wijze een passende bijdrage geleverd aan herstructurering, mogelijk incidenteel in Nieuwvliet of structureler in andere kernen.
• b. Voor zover bekend staan in de kern geen woningen publiekelijk te koop met uitzondering van 2 woningen aan de Cadzandseweg. Voor de verkoop van de individuele objecten is woningbouw aan de overzijde wellicht nadelig. Echter, gesteld wordt dat de woningen reeds geruime tijd te koop staan; deze hebben specifieke kenmerken. Deze situatie duurt reeds enkele jaren, in een periode dat geen nieuwbouw is gerealiseerd. Dat betekent dat een 'bouwstop' niet het middel is voor succesvolle verkoop van bestaande woningen. Gelet op het zeer geringe aantal te koop staande woningen is het zeker verantwoord om de komende tien jaar nieuwe woningen toe te voegen. De woningbouwsituatie in Nieuwvliet is niet gediend met het op slot houden van de woningmarkt. Concrete belangstellenden geven blijkbaar de voorkeur aan nieuwbouw boven deze bestaande woningen. Ook in Nieuwvliet is het passend om bewoners in nieuwe, eigentijdse woningen te huisvesten.
• c. Voor de nieuwbouw zijn duidelijke beeldkwaliteitseisen aangegeven. Hiervoor is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld, deel uitmakend van de toelichting van het bestemmingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met de belevingsmogelijkheden van het achterliggend landschap. Voor de beleving van het nu open landschap zal dit inderdaad minder worden. De organische groei door verlenging van het lint past van oudsher in de structurele ontwikkeling van de kern. De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijk deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.
• d. Voor het agrarisch bedrijf zal er niets veranderen. De rijweg blijft volledig beschikbaar voor rijdend verkeer. Parkeren kan alleen in de parkeerstroken en niet op de rijbaan. Gelet op het aantal parkeerplaatsen is er geen gegronde vrees voor geparkeerde auto's op de weg. Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.
• e. Uit nadere analyse blijkt dat er behoefte is aan nieuwbouw van woningen.

Conclusie

• In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
• Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
• Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.