Camping International

7.1 Overleg

In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.

Overlegreacties zijn ontvangen van:

• 1. Provincie Zeeland (brief 16 november 2010 );
• 2. Waterschap Zeeuws-Vlaanderen (brief 17 november2010);
• 3. Veiligheidsregio Zeeland (brief 5 november 2010 );
• 4. VROM-Inspectie, directie Uitvoering, regioafdeling Zuid-West (e-mail 9 november 2010);
• 5. Woon Advies Commissie (brief van 16 november 2010).

De Veiligheidsregio Zeeland heeft gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot inhoudelijke advisering. Overeenkomstig het in genoemde brief opgenomen advies van de Veiligheidsregio, zal de brandweer nauw worden betrokken bij de concrete uitwerking van de inrichtingsplannen ter borging van de brandveiligheidsaspecten.

De VROM-Inspectie en de Woon Advies Commissie hebben gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

De overige overlegreacties zijn als volgt samengevat en beantwoord.

Provincie Zeeland

Overlegreactie

Molenbiotoop

• a. Net buiten het terrein staat een molen. De molenbiotoop loopt deels over het terrein en in theorie zou er volgens de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen bebouwing binnen deze zone van 100 meter (die overigens op de kaart maar 95 m is) mogen worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken.
• b. Volgens de toelichting is er een afweging gemaakt tussen de belangen van de molen en die van de camping. De Provinciale Ruimtelijke Verordening biedt deze mogelijkheid echter niet voor de zone tot 100 meter rond de molen. Op grond van het geldende bestemmingsplan is al bebouwing aanwezig die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. Wij kunnen echter niet controleren of de nu toegelaten (nok)hoogte overeenkomt met de hoogte van de bestaande bebouwing, doch hebben het vermoeden dat dit hoger is dan de bestaande bebouwing die volgens onze informatie voornamelijk uit stacaravans bestaat. In dat geval wordt verzocht aannemelijk te maken dat de nieuw geboden bebouwingsmogelijkheden geen nadelige effecten hebben op de windvang en de cultuurhistorische waarde van de molen. Verder is in het plan niet aangegeven hoe binnen een straal van 400 meter een (zekere mate van) vrije windvang voor de molen is gewaarborgd. U dient het plan op dit punt aan te passen.

Aantallen

• c. De camping beschikt nu over 251 eenheden, te weten: 140 vaste jaarplaatsen, 27 seizoensplaatsen, 80 toeristische plaatsen inclusief camperplaatsen, 4 plaatsen kampeerbungalows (blz 8 van de toelichting). Verderop in dezelfde alinea staat dat de huidige capaciteit 268 eenheden is. Onduidelijk is waar de verschillen vandaan komen. In het kader van de verevening zijn de juiste aantallen nodig.

Verevening

• d. Voor de ontwikkelingen die plaatsvinden op de camping is het principe van verevening van toepassing. Voor recreatieve ontwikkelingen in de gemeente Sluis kan daarbij doorgaans worden volstaan met het toepassen van de regeling rood voor groen zoals in het beleidsplan Natuurlijk Vitaal is opgenomen. Deze uitwerking heeft echter alleen betrekking op fysieke uitbreiding van recreatieve ontwikkelingen. In dit geval gaat het om een recreatieve transformatie. Ook voor dergelijke ontwikkelingen geldt in het provinciaal beleid het vereveningsprincipe. Geconstateerd is dat in het gebiedsplan toepassing van verevening op dergelijke ontwikkelingen niet wordt uitgesloten, maar dat er géén uitwerking van is opgenomen. Om die reden achten wij de provinciale handreiking verevening van toepassing. Wij verzoeken u alsnog een uitwerking van het vereveningsgprincipe op te nemen overeenkomstig de provinciale handreiking.

Tweede bedrijfswoning

• e. Volgens de regels bij dit plan is een tweede bedrijfswoning rechtstreeks mogelijk (zie 5.2.1.a1). Dit achten wij in strijd met ons Omgevingsplan gezien het feit dat niet “ondubbelzinnig is aangetoond dat er een noodzaak is vanuit de bedrijfsvoering en dat vestiging in een nabijgelegen woonkern geen optie is.”.

Bedrijfsmatige exploitatie

• f. Conform de eisen van het Omgevingsplan zal na het realiseren van kwaliteitsverbetering de bedrijfsmatige exploitatie gegarandeerd moeten zijn. Ook is de exploitant verantwoordelijk voor het voorkomen van permanente bewoning. Wij verzoeken u bovenstaande contractueel voor de ter inzagelegging van het plan vast te leggen, zodat er geen ongewenste vorm van uitponding op zullen treden en er garanties zijn voor het nakomen van de private afspraken.
• g. Wij verzoeken u tevens de bedrijfsmatige exploitatie in de regels vast te leggen, alsmede een omschrijving op te nemen van het begrip Centrale bedrijfsmatige exploitatie.

Commentaar gemeente

Molenbiotoop

• a. Op grond van artikel 2.16 lid 2 van de PRVZ is aangegeven dat een straal van 100 meter wordt gerekend uit het middelpunt van de molen. Op die wijze is de molenbiotoop ook op de verbeelding aangegeven. Deze stemt overeen met de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland (PRVZ). De toelichting is hierop aangevuld (paragraaf 4.4).
• b. De regeling zoals opgenomen in de PRVZ is van toepassing op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties. Onder bestaande situaties wordt verstaan: de daadwerkelijk aanwezige situatie en de situatie die is toegestaan volgens een bestemmingsplan of een artikel 19 WRO-vrijstelling. Voor een deel van de camping vigeert een recreatieve bestemming en voor een deel is een vrijstellingsprocedure gevolgd met vergelijkbare ontwikkelingsmogelijkheden (Rk4). In de omgeving van de molen en op het terrein is hogere bebouwing aanwezig. De goothoogte varieert van 3 tot 6 meter en de bouwhoogte van 6 tot 8 meter. Rondom de molen en de camping is hoogopgaande beplanting aangebracht. Op basis van nadere overwegingen is de regeling aangepast ten gunste van het molenbelang. In paragraaf 4.4 is hierop specifiek ingegaan.

Aantallen

• c. In 2006 toen de camping werd overgenomen had International op 6 hectare 254 plaatsen. In 2010 waren 252 plaatsen aanwezig op dezelfde 6 hectare met daarnaast 15 plaatsen van de minicamping op agrarische bestemming bij Pierewiet. Het totaal aantal plaatsen bedraagt 267. In de toekomst wenst International uitbreiding naar 281 plaatsen (maximaal) op 7,6 hectare. De aantallen in de toelichting zijn nu afgestemd.

Verevening

• d. Voor kwaliteitsverbetering op campings wordt sinds 2004 de beleidslijn uit Natuurlijk Vitaal (gebiedsplan) gevolgd. Hierin is ook een vorm van verevening opgenomen (Rood voor Groen). Deze beleidslijn geldt voor alle ruimtelijke plannen, waaronder ook uitbreidingen van campings als gevolg van een kwaliteitsverbeteringsslag op de camping. In deze beleidslijn is opgenomen dat voor kwaliteitsverbetering waarbij er geen sprake is van uitbreiding er ook geen sprake is van een Rood voor Groen bijdrage. Deze beleidslijn is nauwgezet afgestemd met de sector. De Recron is ook vertegenwoordigd in de Gebiedscommissie. Het gebiedsplan is in 2010 geactualiseerd. Hierbij is geen verandering ten aanzien van verevening opgenomen. Het confronteren van ondernemers met andere vormen van verevening naast Rood voor Groen, zonder dat zij daar op basis van het gebiedsplan rekening mee konden houden, is dan ook niet passend. Voor de gehele sector dient voorshands dan ook tijdens de looptijd tot 2018 van het Gebiedsplan voor kwaliteitsverbetering op campings een zelfde beleidslijn ten aanzien van verevening te gelden. Er zal sprake zijn van verevening van de camping voor het onderdeel waar wel uitbreiding zal plaatsvinden. Hiervoor wordt met de ondernemer een maatwerkcontract afgesloten.

Tweede bedrijfswoning

• e. De bestaande situatie is in het voorontwerpbestemmingsplan gecontinueerd. Sprake is immers van twee afzonderlijke bedrijven en in het verlengde daarvan van reeds aanwezige en ook planologisch mogelijke bedrijfswoningen: de beheerderswoning Sint Bavodijk 2 en de dienstwoning bij de Pierewiet Mettenijedijk 16. Ook deze laatste woning is goed te gebruiken als woning of recreatiewoning. In ruimtelijk-functioneel opzicht is er geen bezwaar tegen behoud van de woonfunctie van deze woning, ook al vindt bewoning niet direct plaats door een huishouden gelieerd aan het recreatiebedrijf. De woning aan de Mettenijedijk, kan ook als reguliere woning in gebruik worden genomen, bijvoorbeeld in een verhuurde situatie.

Bedrijfsmatige exploitatie

• f. Voor de vaststelling van het plan zal contractueel in bedoelde zaken worden voorzien.
• g. In de regels is een begripsomschrijving en een specifieke gebruiksregel opgenomen voor bedrijfsmatige exploitatie. Daarbij zijn de accenten op de bedrijfsmatige exploitatie en de verblijfsrecreatieve functie doorslaggevend. Het recreatief gebruik is daarbij niet alleen afhankelijk van permanent wisselende personen. Daarmee is bij de redactie van de begripsbepalingen rekening gehouden.

Waterschap Zeeuws-Vlaanderen

Overlegreactie

• a. Een deel van het plangebied ligt in de invloedsfeer van de regionale waterkering (Sint Bavodijk). Voor de gemeentelijke vergunningverlening is het aan te bevelen ook de 'beschermingszone 50 m strook' te bestemmen met een waterstaatkundige bestemming. Dit vereenvoudigt doorverwijzing van de gemeente naar het waterschap en voor de burgers is het op deze wijze inzichtelijk waar de waterstaatkundige voorzieningen zijn gelegen. Voor het bouwen in de keurzonering van een waterkering is op grond van de Keur waterschap Zeeuws-Vlaanderen 2009 een watervergunningvereist. Met deze aanduiding in de verbeelding wordt duidelijk wanneer een watervergunning moet worden aangevraagd.
• b. In de waterparagraaf is aangegeven dat het oppervlaktewater niet wordt aangepast. Ik attendeer u erop dat langs het oppervlaktewater een onderhoudsstrook van 7 meter vanaf de insteek van de watergang is gelegen. Indien er aanpassingen plaatsvinden die invloed hebben op de onderhoudsstroken dan is hiervoor een watervergunning vereist.
• c. Deze brief dient te worden beschouwd als het water(schaps)advies.

Commentaar gemeente

• a. De beschermingszone is afdoende gewaarborgd in de Keur. Een regeling voor een dergelijke zone is in het bestemmingsplan niet noodzakelijk en ook uit oogpunt van het voorkomen van dubbele wetgeving niet gewenst. Zoals in de waterparagraaf al is aangegeven, zal wanneer in deze zone activiteiten plaatsvinden ten behoeve van de ontwikkeling, dit in overleg met het waterschap gebeuren.
• b. De gemaakte opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.
• c. Deze brief/het wateradvies is in de waterparagraaf overeenkomstig verwerkt (zie paragraaf 4.1 van deze plantoelichting).