Camping International

1.1 Aanleiding en doel

De exploitant / eigenaar van Camping International wil een aantal kwaliteitsverbeteringen op het kampeerterrein doorvoeren. Deze passen in de gewenste kwaliteitsslag voor dergelijke bedrijven zoals in het gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen aangegeven. De verbeteringsplannen hebben onder andere betrekking op het bewerkstelligen van een sterker accent op de toeristische markt, het vergroten van de standplaatsen en een verbetering van het voorzieningenniveau. Bij de herinrichting van het terrein zijn de aangrenzende boomgaard en het voormalige recreatieterrein Pierewiet (minicamping en dagrecreatieve voorzieningen) betrokken.

De gemeente Sluis staat positief tegenover deze plannen en wil met dit bestemmingsplan hieraan meewerken. Het plangebied omvat de gronden van de toekomstige camping (huidig terrein, boomgaard en Pierewiet). Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een regeling, afgestemd op de genoemde kwaliteitsverbeteringen en op actuele wet en regelgeving. Dit bestemmingsplan vervangt de voor het plangebied geldende en voor de beoogde ontwikkeling niet toereikende bestemmingsregeling, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Buitengebied uit 1978 en het bestemmingsplan Kom Nieuwvliet uit 2002.

1.2 Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 wordt het plangebied, de directe omgeving en de beoogde planontwikkeling beschreven.
• Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en daarmee op de planologische inpasbaarheid van de ontwikkeling.
• Hoofdstuk 4 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de ruimtelijke en milieuaspecten. Daarnaast wordt er in gegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het project.
• In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (plankaart en regels).
• Hoofdstuk 6 gaat in op de resultaten uit de inspraak- en overlegprocedure.

2.1 Kenschets plangebied

Ruimtelijk-functionele kenschets

Het plangebied grenst aan de noordelijke rand van Nieuwvliet en ligt in een geulpolder tussen de Mettenijedijk en de St. Bavodijk.

Aan de noordzijde begrenst de Molenweg het plangebied. Aan deze zijde bevindt zich op het perceel Molenweg 5 een in 1850 gebouwde ronde stenen grondmolen op een bijna 2 meter hoge berg. Het betreft een korenmolen, die sinds 1954 niet meer bedrijfsmatig in gebruik is. In 1958 is de molen leeg gehaald op de bovenas, het bovenwiel, de koningsspil en het spoorwiel na. In 1980 is de molen maalvaardig gerestaureerd.

De camping is rondom voorzien van een afschermende groenvoorziening. De beide aangrenzende dijken en de Molenweg behouden daarmee hun karakteristieke beeld. Tussen de zuidzijde van de camping en het dorp Nieuwvliet zijn een (peren)boomgaard en een door afschermende groenvoorzieningen omzoomd voetbalveld aanwezig. De boomgaard is niet meer als zodanig in gebruik. Het plangebied heeft een omvang van ruim 7 hectare. De ligging van het plangebied is globaal in figuur 2.1 weergegeven.

Figuur 2.1. Plangebied en omgeving

De hoofdingang van de camping ligt aan de St. Bavodijk, van de dagrecratieve voorzieningen aan de Mettenijedijk. Aan de Molenweg bevindt zich een achteringang (met name een functie voor langzaam verkeer en noodontsluiting). Geparkeerd wordt op het terrein alsook op de groenstrook langs de Molenweg (aan weerszijden van de achteringang).

De camping beschikt momenteel over 140 vaste jaarplaatsen, 27 seizoensplaatsen, 80 toeristische plaatsen (inclusief camperplaatsen). Daarnaast zijn er 4 plaatsen voor recreatiewoningen (kampeerbungalows) aanwezig. Recent zijn er 2 van deze 4 recreatiewoningen verwijderd: deze worden nog vervangen in het kader van de beoogde kwaliteitsslag. De standplaatsen en de voorzieningen zijn grotendeels omzoomd door hagen.

Op de camping is een aantal voorzieningen aanwezig, waaronder horecavoorzieningen (bar, eetcafé en frituur), een recreatieruimte, diverse speeltuintjes en sportvelden, een wasserette en een sanitairgebouw.

In 2008 is het recreatieterrein Pierewiet (met een speeltuin, een kinderboerderij en een minicamping en lichte horeca) toegevoegd aan Camping International. Op dit terreindeel worden de sport- en spelvoorzieningen van de camping gebundeld, waardoor ruimte ontstaat voor kwaliteitsverbetering op en rond de standplaatsen. De voormalige boomgaard maakt sinds augustus 2008 uit van het terrein. Bij Pierewiet zijn 15 standplaatsen in de vorm van een minicamping toegestaan.

De huidige maximum capaciteit op het gehele terrein bedraagt 267 verblijfsrecreatieve eenheden (kampeermiddelen, stacaravans en recreatiewoningen) op 6 hectare. In de toekomst wenst International uitbreiding naar 281 plaatsen (maximaal) op 7,6 hectare.

Geldende bestemmingsregeling 

Voor het plangebied geldt het in 1978 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied (van de voormalige gemeente Oostburg) en het bestemmingsplan Kom Nieuwvliet uit 2002. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied gelden voor de bestaande camping een recreatiebestemming met een subbestemming kampeerterrein en een agrarische bestemming.
De boomgaard en minicamping die bij de camping worden betrokken zijn in bestemmingsplan Kom Nieuwvliet uit 2002 bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven waarbij rekening moet worden gehouden met het karakter van het gebied als agrarische randzone. Het terrein Pierewiet heeft daarin een dagrecreatieve bestemming met een nadere aanwijzing kinderboerderij.

2.2 Kwaliteitsverbetering Camping International

Gestreefd wordt naar kwaliteitsverbetering van het recreatieve product Camping International. Mede in dit perspectief zijn de aangrenzende dagrecreatieve voorziening Pierewiet en boomgaard aangekocht en aan het terrein toegevoegd. De beoogde kwaliteitsverbetering is gericht op de volgende onderdelen.

Vergroten standplaatsen

Op dit moment heeft een aantal jaarplaatsen een oppervlakte van circa 120 m², hetgeen gelet op de huidige marktbehoefte te klein is. Camping International wil inspelen op de vraag naar grotere en luxere standplaatsen en gaat dan ook de standplaatsen vergroten.

Sterker accent op toeristische markt

Camping International wil een sterker accent leggen op de toeristische markt door het vergroten van het aandeel toeristische plaatsen en verhuurcaravans. Het bestaande kampeerterrein en het daaraan grenzende noordwestelijk deel van de voormalige boomgaard worden hiervoor gebruikt. Ook is de camping begonnen met het vergroten van de toeristische plaatsen, van 80 m² naar 120 m².

Verbeteren voorzieningenniveau

Gestreefd wordt naar differentiatie en verbetering van het voorzieningenniveau om aan de hedendaagse wensen van kampeerders te kunnen voldoen. Met onder andere de aankoop van de Pierewiet wordt hieraan bijgedragen. Aansluitend op de bestaande speeltuin van Pierewiet wordt de voormalige boomgaard ingericht voor sport en spel. Ook wordt verplaatsing van de kinderboerderij naar deze plek voorgestaan. De aanwezige horeca wordt verbeterd en krijgt een centrale plaats op de camping. De campinggasten en de bezoekers van Pierewiet maken gebruik van deze centrale voorziening.

Productdifferentiatie verblijfsvormen

Het streven is om naast de bestaande kampeermogelijkheden ook te voorzien in meer luxe verblijfsaccomodaties, in de vorm van recreatiewoningen. In de nabije toekomst wil Camping International deze volgende stap van de beoogde kwaliteitsverbetering concretiseren, door stacaravans om te zetten in recreatiewoningen. Het doel van het omzetten van stacaravans in recreatiewoningen is het realiseren van een kwaliteitsverbetering van de recreatieve verblijfsmogelijkheden van het bedrijf. Het omzetten van stacaravans in recreatiewoningen zal plaatsvinden overeenkomstig de daaraan door gemeente en provincie verbonden voorwaarden. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in het Gebiedsplan West Zeeuws-Vlaanderen (zie ook paragraaf 3.3 en paragraaf 5.3)

Waarborgen adequate ruimtelijke inpassing

Ingezet wordt op waarborging en versterking van de bestaande afschermende groenvoorzieningen rondom het terrein. De bestaande groenstroken aan de zijden van de St. Bavodijk (3 meter breed), de Molenweg (5 tot 8 meter breed) en de Mettenijedijk (8 tot 15 meter breed) blijven gehandhaafd. Aan de zuidwestzijde, tussen de voormalige boomgaard en de woningen aan de St. Bavodijk, komt een groenstrook van 5 tot 10 meter.

De woningen aan de Prinses Wilhelminastraat worden aan de achterzijde van het terreindeel met dagrecreatie afgeschermd door een groenstrook van 10 meter breed. Deze loopt over in de bestaande bosschages langs het voetbalveld.

Bedrijfsmatige exploitatie

Het gehele terrein, inclusief alle standplaatsen, recreatiewoningen en voorzieningen worden bedrijfsmatig geëxploiteerd. Het verblijfsrecreatief gebruik is daarmee gewaarborgd.

3.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte (SVIR)

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). De SVIR is in maart 2012 in werking getreden.

• In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor de gemeente Sluis geformuleerd.
• Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Het nationaal landschap komt tevens aan bod in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (zie paragraaf 3.2).
• Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
• De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Het Kustfundament

Voor de gemeente Sluis is het kustfundament van belang. Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. Het plangebied maakt geen deel uit van het kustfundament, zie figuur 3.1. In dit bestemmingsplan hoeft hiermee dan ook geen rekening te worden.

Figuur 3.1. Het Kustfundament in de gemeente Sluis

Permanente bewoning van recreatiewoningen

Het rijksbeleid geeft gemeenten enige ruimte om zelf beleid te voeren ten aanzien van permanente bewoning van recreatiewoningen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en Verordening Ruimte (2012)

Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied. In het Omgevingsplan 2012-2018 beschrijft de Provincie wat zij de komende jaren zal doen om Zeeland op deze punten vooruit te helpen.

De provincie wil de kernkwaliteiten van Zeeland verder benutten, (h)erkennen en versterken. Het karakter van verschillende delen van Zeeland, met sterke, beeldbepalende economische sectoren en eigenheid van de omgeving, is daarvoor de basis. De provincie onderscheid drie deelgebieden:

• Produceren op Land aan Zee;
• Beleven van Land en Zee;
• Bloeien op Land en in Zee.

Per deelgebied zijn uitwerkingen gemaakt met daarbij de kansen voor de toekomst.

Sluis maakt deel uit van het deelgebied 'Beleven van Land en Zee'. In figuur 3.2. is de visiekaart van Land in Zee opgenomen.

Figuur 3.2. Visiekaart Land in Zee

Voor voorliggend plan zijn de volgende beleidsaspecten van belang.

Verblijfsrecreatie

De provincie maakt toekomstgerichte verblijfsrecreatieve ontwikkelingen mogelijk op locaties die economisch en landschappelijk wenselijk en goed bereikbaar zijn. Ook streeft de provincie naar kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatieve product. De provincie wil de toeristisch-recreatieve potenties van Zeeland optimaal benutten en biedt daarbij mogelijkheden voor maatwerk.

Recreatiekansenkaart: kustzone

De recreatiekansenkaart (zie kaart 3) vormt de onderlegger voor het recreatiebeleid. Voor de geboden verblijfsrecreatieve ontwikkelingsmogelijkheden wordt onderscheid gemaakt in hotspots, kustzone, regionale ontwikkelingslocaties en overig Zeeland.

Kamperen

Inzet van het provinciaal beleid is dat het aanbod aan kampeerplaatsen in Zeeland niet verder toeneemt, om minimaal het huidige kwaliteitsniveau te kunnen blijven bieden tegen de hiervoor noodzakelijke tarieven. Kampeerplaatsen die bij kwaliteitsverbetering en revitalisering vrijkomen, kunnen opnieuw in de markt worden gezet. De provincie verwacht van gemeenten dat zij dit in hun beleid uitwerken, zodat het aantal kampeerplaatsen per saldo ongeveer gelijk blijft.

Recreatiewoningen

Bedrijfsmatige exploitatie

Aan de realisatie van nieuwe recreatiewoningen met een verblijfsrecreatieve bestemming zijn specifieke voorwaarden gekoppeld, waaronder de volgende.

• Een centrale exploitatie voor bedrijfsmatige verhuur én bedrijfsmatig beheer van het park, die bestemmingsplanmatig en contractueel dient te worden vastgelegd.
• Tenminste de ondergrond waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd (o.a. infrastructuur, centrumvoorzieningen etc.) zijn in eigendom van één partij. Daarbij kan worden overwogen de ondergrond van het gehele park in eigendom van één partij te houden (bijvoorbeeld via publiekrechtelijke erfpacht).
• De financiële haalbaarheid wordt aangetoond van een (langdurige) bouw, beheer en verhuurexploitatie.
• De bedrijfsmatig beheerder door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten zorg draagt voor de kwalitatieve instandhouding van het gehele park.

Op deze manier wordt het beschikbare recreatieve verhuuraanbod ook daadwerkelijk in de markt gezet, blijft de verhuur gebundeld bij één aanbieder en kan een kwalitatief beter verhuurproduct worden gewaarborgd. Het is niet verplicht de recreatiewoningen ook daadwerkelijk jaarrond voor verhuur aan te bieden.

Voorkomen van permanente bewoning

Het provinciale beleid is gericht op het voorkomen van permanente bewoning van tot verblijfsrecreatie bestemde complexen. In artikel 2.5 van de PRV wordt de regeling voor permanente bewoning van recreatiewoningen van toepassing verklaard op nieuwe recreatieterreinen.

Landschap en erfgoed

Landschappelijke kwaliteiten

De provincie beoogt de identiteit, diversiteit en belevingswaarde van het Zeeuwse landschap en de aanwezige cultuurhistorische waarden te behouden en te versterken. Herkenbaarheid, identiteit en regionale diversiteit zijn daarbij belangrijke uitgangspunten. De provincie zet daarom in op behoud, versterken en benutten van de meest kenmerkende kwaliteiten en waarden in Zeeland.

Molenbiotoop

In de toelichting bij het bestemmingsplan moet aannemelijk worden gemaakt dat geen nadelige effecten optreden voor de windvang en de cultuurhistorische waarde van de noordelijk gelegen molen.

In de provinciale verordening is opgenomen dat tot 400 meter vanuit het middelpunt van de molen regels kunnen worden gesteld om een zekere mate van vrije windvang te waarborgen. Binnen een afstand van 100 meter van de molen mag geen nieuwe bebouwing en beplanting worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. Belangrijk is echter dat deze regeling van toepassing is op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties. Onder bestaande situaties wordt verstaan: de daadwerkelijk aanwezige situatie en de situatie die is toegestaan volgens een bestemmingsplan of een artikel 19 WRO-vrijstelling.

Gebiedsontwikkeling: "Natuurlijk Vitaal"

Het Gebiedsplan West Zeeuws Vlaanderen "Natuurlijk Vitaal" is een van de gebeidsontwikkelingsplannen die beleidsmatig in het omgevingsplan zijn verankerd (zie verder hiervoor paragraaf 3.3.1).

Ruimte voor maatwerk

Het Omgevingsplan biedt ruimte voor lokale afweging en daarmee voor maatwerk bij concrete initiatieven. Dit krijgt onder meer vorm binnen het vereveningsbeleid en het beleid ontwikkelen met deskundig advies.

Verevening

Met het principe van verevening heeft de provincie een regeling waarin (extra) ontwikkelingsruimte wordt geboden en tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in het versterken van de kwaliteit van de omgeving. De uitgangspunten voor deze regeling zijn vastgelegd in een provinciale handreiking en het convenant met alle Zeeuwse gemeenten. Bij toepassing van het vereveningsprincipe altijd sprake moet zijn van een duidelijke relatie tussen het initiatief en de te leveren investering in de omgevingskwaliteit. Dit moet in principe rechtstreeks worden vormgegeven in het project of in de directe nabijheid. Als uitzondering kan een gemeente ook kiezen voor het instellen van een kwaliteitsfonds. Hiervoor is het echter wel noodzakelijk dat vooraf in het gemeentelijk beleid een relatie wordt gelegd tussen de geboden ontwikkelruimte en de kwaliteitsmaatregelen waar het fonds voor zal worden ingezet.

In het gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen zijn de criteria voor verevening geconcretiseerd.

Ontwikkelen met deskundig advies

In het landelijk gebied ziet de Provincie nadrukkelijk een rol voor zichzelf weggelegd als het gaat om het bevorderen van de economische vitaliteit in combinatie met de zorg voor het behoud van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Hier wordt onder andere invulling aan gegeven door de inzet van deskundigheid op het gebied van economische ontwikkeling en landschap. Op verzoek van een gemeente of initiatiefnemer adviseren deskundigen over concrete initiatieven in het landelijk gebied. Met het advies wordt beoogd de economische, landschappelijke en cultuurhistorische meerwaarde van initiatieven in het landelijk gebied te vergroten, de proceduretijd te verkorten en combinatiemogelijkheden met overige initiatieven in de betreffende regio te bevorderen. Uitgangspunt hierbij is dat maatwerk wordt geleverd en regels voor ontwikkelingen in het landelijk gebied worden beperkt. De inzet van de deskundigen wordt in overleg met de betrokken partners nader ingevuld en kan per regio verschillen.

3.3 Regionaal en gemeentelijk beleid

3.4 Toetsing en conclusie

De plannen van Camping International passen in het geldende beleid van rijk, provincie en gemeente. Ingezet wordt op de beleidsmatige gewenste kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie en draagt daarmee ook bij aan versterking van het toeristische recreatieve product.

• Het plangebied maakt deel uit van de kustzone. Het bestemmingsplan geeft invulling aan de revitaliserings- en vernieuwingsopgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in deze zone.
• Beperkingen wat betreft kustversterking zijn niet aan de orde zijn aangezien het plangebied buiten het kustfundament ligt.
• In het bestemmingsplan worden herstructurering en kwaliteitsverbetering in combinatie met (een beperkte) uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterreinen planologisch mogelijk gemaakt: van nu 267 verblijfsrecreatieve eenheden (kampeermiddelen, stacaravans en recreatiewoningen) op 6 hectare (circa 45 eenheden/ha) naar maximaal 281 plaatsen op 7,6 hectare (circa 37 eenheden/ha). De hiermee gepaard gaande uitbreiding zijn ruimtelijk en financieel noodzakelijk om de beoogde kwaliteitsslag (paragraaf 2.2) te kunnen maken. Hiervoor is beperkte toevoeging van maximaal 14 extra eenheden nodig. Dit stemt overeen met gemeentelijk beleid.
• In het gemeentelijk beleid is het noordelijke deel van Nieuwvliet aangewezen als concentratiegebied voor verblijfsrecreatie en in het kustgebied is uitbreiding van het aantal verblijfseenheden op bestaande terreinen bij kwaliteitsverbetering toegestaan. Het plan beantwoordt aan deze doelstellingen. Dit geldt ook voor wat betreft de door de provincie geboden ruimte voor maatwerk (waaronder ontwikkelen met deskundig advies).
• De landschappelijke kwaliteiten van de omgeving zijn geenszins in het geding. Voorzien wordt in een adequate landschappelijke inpassing . Aan de voorwaarden van verevening en bedrijfsmatige exploitatie wordt voldaan.
• In het kader van het Gebiedsplan West Zeeuws Vlaanderen "Natuurlijk Vitaal" is een deskundige en onafhankelijke toetsingscommissie ingesteld: deze is positief over de voorgestane ontwikkeling en heeft hiermee dan ook ingestemd (zie verder hiervoor paragraaf 3.3.1).
• Camping International wil met de kwaliteitsslag op termijn stacaravans vervangen door recreatiewoningen. Daarom is in het plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met criteria die aansluiten op het gemeentelijk beleid (paragraaf 3.3.1). Aanvullend op deze criteria hanteert de gemeente Sluis een dichtheid van maximaal 20 recreatiewoningen per hectare op het om te zetten terreindeel.
• De gemeente en Camping International leggen de verplichtingen rondom verevening vast in een overeenkomst. Voor Camping International zal dit een financiële bijdrage zijn.
• Met betrekking tot de kadernota Recreatief Verblijf wordt nog het volgende opgemerkt. In voorliggend plangebied:
• blijft de horeca beperkt tot ten hoogste categorie 1b;
• wordt 10% aan centrale voorzieningen toegestaan;
• zijn reeds twee bedrijfswoningen aanwezig: één op de camping en één op het dagrecreatieve deel (Pierewiet). Deze situatie blijft ongewijzigd.
• De ingestelde toetsingscommissie heeft over de planontwikkeling positief en instemmend geoordeeld: Er is een koers ingezet naar een versterking van het toeristisch karakter van het bedrijf tot een topcamping in de regio. Men heeft daarbij eigen antwoorden op de teruglopende vraag naar toeristisch kamperen.".
• Aangetoond is dat de molenbelangen op afdoende wijze zijn gewaarborgd (paragraaf 4.3). Aanvullend hierop wordt opgemerkt dat voor het overige geen wijzigingen / aantasting van de cultuurhistorische waarden van de molen aan de orde is. De molen zelf maakt geen deel uit van het voorliggende plan(gebied).

4.1 Water

Watertoets

Op basis van het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro) zijn gemeenten verplicht om bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan (bestemmingsplan) overleg te plegen met de besturen van de betrokken waterschappen (artikel 3.1.6 Bro). In de toelichting bij het ruimtelijk plan dient voorts een waterparagraaf te worden opgenomen. Deze waterparagraaf moet een beschrijving bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het betreffende ruimtelijke plan voor de waterhuishouding en vormt de schriftelijke weerslag van de watertoets.
Het waterkwantiteits- en kwaliteitsbeheer is in handen van het waterschap Zeeuwse Eilanden. De waterparagraaf is voorgelegd aan de waterbeheerder. Het waterschap heeft in haar brief van 15 november 2010 het wateradvies uitgebracht (in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro, zie ook paragraaf 6.1 van deze plantoelichting): dit wateradvies heeft geen aanleiding gegeven voor aanpassing van de waterpargraaf.

Afstemming ruimtelijke ordening met het waterbeheer

In het kader van de afstemming met de ruimtelijke ordening heeft de provincie Zeeland in het Omgevingsplan waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Op deze kaart zijn voor de locatie van camping International de volgende gegevens opgenomen:

• het plangebied (en de omgeving) is weinig zettinggevoelig;
• er zijn op het perceel ruime mogelijkheden voor infiltratie;
• het plangebied staat niet onder invloed van zoute kwel;
• er is sprake van een geringe zoetwatervoorraad (belvorming);
• het gebied is aangeduid als zeer geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Dat houdt in dat dit gebied niet kwetsbaar is in gevallen van extreme neerslag. Voor stedelijke uitbreiding zijn geen bijzondere aanvullende maatregelen noodzakelijk om nadelige effecten op het watersysteem te voorkomen;
• het plangebied ligt niet in een aandachtsgebied vanuit water;
• in de (directe) omgeving van het plangebied zijn geen natuurgebieden aanwezig met een hydrologische bufferzone.
  

Het huidige watersysteem

De bovengrond bestaat in het plangebied overwegend uit zware zavel. Het maaiveld ligt op circa 1,6 m + N.A.P. De locatie ligt in het afvoergebied van het gemaal Cadzand. Via een stelsel van primaire en secundaire waterlopen en bermsloten en kavelsloten wordt overtollig water door neerslag afgevoerd richting gemaal en uiteindelijk uitgeslagen op de Noordzee. Het polderpeil is voornamelijk afgestemd op de agrarische belangen. Het waterschap hanteert een zomer- en winterpeil van respectievelijk 0,08 m – NAP en 0,86 m – NAP. Er zijn geen problemen met de afwatering. Op een deel van het perceel is in de huidige situatie reeds bebouwing aanwezig. De huidige (druk)riolering is geregeld via een gemengde verzamelput, die onder vrijverval loost op de gemeentelijke persleiding. Hemelwater is in de huidige situatie afgekoppeld van de riolering. Er zijn geen problemen met het grondwater.

Toekomstig watersysteem

Bij het inrichtingsvoorstel voor de beoogde kwaliteitsverbetering van camping International is rekening gehouden met de relevante waterhuishoudkundige criterium die door de waterbeheerder zijn aangegeven. Onderstaand is per criteria aangegeven op welke wijze daar bij de beoogde ontwikkeling mee wordt omgegaan.

thema	beoogde functiewijziging
veiligheid (waterkering)	Camping International ligt aan de Sint Bavodijk. Dit is een regionale waterkering met waterstaatkundige functie is. Binnen de invloedssfeer van de dijk worden van overheidswege grenzen gesteld aan de bebouwingsmogelijkheden. De waterkeringstechnische randvoorwaarden zijn vastgelegd in de Keur waterschap Zeeuws-Vlaanderen 2009. De keur verbindt het zonder vergunning gebruik te maken van een waterkering door in strijd met zijn functie diverse handelingen te verrichten in de diverse zones van de waterkering. De aanduiding in kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone, zoals deze tot en met 2009 gold, is in de Waterwet losgelaten en vervangen door waterstaatswerk en beschermingszone. Het begrip buitenbeschermingszone wordt niet meer gebruikt, maar is opgenomen in het begrip beschermingszone. In dat deel is echter wel een minder streng beleid mogelijk. In de keur zijn daarom voor een deel van de beschermingszone bepaald dat een aantal verboden in dat deel niet van toepassing zijn. Aan beide kanten van de Sint Bavodijk bevindt een beschermingszone. Deze strekt zich circa 50 meter uit over het plangebied. Wanneer in deze zone activiteiten zullen plaatsvinden ten behoeve van de ontwikkeling, zal dit in overleg met het waterschap gebeuren.
wateroverlast	Om de waterafvoer bij extreme neerslagsituaties te kunnen reguleren is de trits "eerst vasthouden, dan bergen en dan pas afvoeren" richtinggevend voor het waterbeheer bij nieuwe ontwikkelingen. Overeenkomstig afspraken met de gemeente en het Waterschap zal nieuwe bebouwing in het plangebied volledig worden afgekoppeld (alle dakoppervlakken). Het regenwater afkomstig van het dakoppervlak is schoon en wordt rechtstreeks naar het oppervlaktewater afgevoerd. Na de beoogde herstructurering van de camping zal het totaal aan verhard oppervlak vergelijkbaar zijn met de bestaande situatie. Derhalve is geen extra waterberging noodzakelijk.
grondwateroverlast	Op grond van de Verordening waterhuishouding Zeeland bedraagt de gewenste ontwatering 70 cm onder maaiveld voor met name woongebieden. Bij de ontwikkeling van de camping is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor voldoende drooglegging.
riolering	De huidige rioleringssituatie zal niet veranderen.
watervoorziening	De watervoorziening is niet in het geding. Het waterschap vraagt echter nadrukkelijk aandacht voor hergebruik van water in het ontwerp. Neerslagwater is van goede kwaliteit. Door het gebruik van regenwater kan op het drinkwatergebruik worden bespaard. Regenwater kan nuttig gebruikt worden, bijvoorbeeld voor het doorspoelen van het toilet. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal de initiatiefnemer hergebruik van water in overweging nemen en bezien of een dergelijke maatregel exploitabel technisch verantwoord is.
volksgezondheid	Niet van toepassing
bodemdaling	Bodemdaling zal niet optreden. Er vindt geen aanpassing van polderpeilen plaats.
oppervlaktewater- kwaliteit	Er zijn geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit. Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt dient het gebruik van uitlogende materialen zoals zink en lood te worden voorkomen en dient het gebruik van duurzame bouwmaterialen te worden bevorderd.
verdroging	Is niet aan de orde.
natte natuur	Het plangebied grenst niet aan nat natuurgebied. Maatregelen zijn niet nodig.
onderhoud waterlopen	De functiewijziging leidt niet tot verandering in de waterlopen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling niet strijdig is met waterdoelstellingen dan wel noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

4.2 Ecologie

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft –getoetst aan de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Regelgeving

Flora- en faunawet (soortbescherming)

Wat de soortenbescherming betreft is de Flora- en faunawet van belang. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

De Flora- en faunawet is in zoverre voor de onderhavige ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van de mogelijke ontwikkelingen niet in de weg staat. Dit is het geval als ingrepen nodig zijn waarvoor ontheffing ingevolge de Flora- en faunawet zal worden verkregen. In dat geval is de ontwikkeling vanwege de Flora- en faunawet niet uitvoerbaar.

Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming)

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door gedeputeerde staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van gedeputeerde staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan.

Bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet de uitvoering van de ontwikkeling niet in de weg staat. De Natuurbeschermingswet staat de uitvoering van het project in de weg, wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet zal kunnen worden verkregen.

Ecologische waarden

Huidige ecologische waarden soortbescherming

Op grond van een veldbezoek op 31 januari 2009 worden de volgende conclusies getrokken over de aanwezige beschermde natuurwaarden in het plangebied.

Het plangebied bestaat uit een voormalige laagstamboomgaard die reeds in gebruik is ten behoeve van dagrecreatie. Gezien het huidige intensieve gebruik zijn er geen broedvogels te verwachten die zijn gekoppeld aan agrarische percelen. Mogelijk dat er in de aangrenzende beplanting wel enige broedvogels aanwezig zijn. In het plangebied zijn kleine zoogdieren aanwezig. Het betreft hier dan algemene soorten muizen, egel en mol. Overige beschermde natuurwaarden zijn niet te verwachten.

Huidige waarden Gebiedsbescherming

De locatie vormt geen onderdeel van een beschermd natuurgebied, zoals bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998. Ook ontbreken provinciale ecologische verbindingszones en andere onderdelen van de provinciale ecologische hoofdstructuur in nabijheid van de locatie. Gebiedsbescherming is derhalve niet aan de orde.

Toetsing

Toetsing aan Flora- en faunawet

De grondwerkzaamheden en de inrichting tot recreatieterrein leiden mogelijk tot verstoring en / of aantasting van beschermde soorten zoals de kleine zoogdieren en broedvogels in de aangrenzende beplanting. Het betreft hier algemene soorten van tabel 1 van de Flora en faunawet waarvoor een vrijstelling geldt.

Wel dient rekening te worden gehouden met een eventuele vestiging van soorten (bijvoorbeeld kleine zoogdieren of broedvogels) indien het terrein (na het bouwrijp maken) langdurig braak blijft liggen.

Broedvogels mogen niet worden verstoord. Dit kan door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is van 15 maart t / m 15 juli) op te starten of door minimaal 20 meter rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren of door het treffen van mitigerende maatregelen.

Voor het bestemmingsplan Kustwerk, aan de noordwestzijde, is als onderdeel van het MER, een Voortoets in verband met mogelijke effecten op het Natura 2000-gebied uitgevoerd. Daarbij is uitgegaan van een jaarrond exploitatie. Geconstateerd is dat die ontwikkeling geen gevolgen heeft voor het Natura 2000-gebied. Ook de verwachte toename van recreanten heeft naar verwachting geen invloed op de natuurwaarden, evenmin ten aanzien van de stikstofdepositie. De herstructurering van Camping International kan een stikstofdepositie van slechts enkele mollen per jaar genereren. De beschikbare stikstofruimte bedraagt 573 mol/ha/jr. Er is geen significant nadelig effect voor de natuurwaarden mogelijk.

Zorgvuldig handelen

In de Flora- en faunawet staat ook het principe van "zorgvuldig handelen" beschreven. Dit is gericht op het voorkomen van onnodige slachtoffers (ook al geldt voor deze soorten een vrijstelling). Uit het oogpunt van zorgvuldig handelen is het wenselijk om ruim voorafgaande aan de feitelijke ingreep de gras- en oevervegetatie, waar ingrepen zullen plaatsvinden, (frequent) kort te maaien en het maaisel af te voeren. Hierdoor wordt het gebied minder geschikt als leefgebied voor kleine zoogdieren en amfibieën. Deze zullen wegtrekken of zich niet vestigen. De kans op het onbewust doden van deze toch (algemene) dieren is daardoor duidelijk geringer en hiermee kan worden voldaan aan de doelstelling ten aanzien van het zorgvuldig handelen, zoals vastgelegd in de Flora- en faunawet.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde functieveranderingen geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Wat de gebieds- en soortbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Flora- en faunawet geen beletsel vormen voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

De gronden van de camping zijn gelegen in een gebied met een (zeer) lage archeologische verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie molen Nieuwvliet

Cultuurhistorische informatie

Aan de Molenweg staat de molen van Nieuwvliet. Het is een naamloze stenen grondzeiler die gebouwd is in 1850 door Charel Cappon. Deze beltmolen is tot 1954 als korenmolen in gebruik geweest. In 1959 is de molen leeggehaald. Van 1979-1980 werd de molen gerestaureerd en in 1980 werd de molen opnieuw in gebruik genomen. Sinds 1998 is de molen eigendom van de Stichting Molen Nieuwvliet. Begin 2000 zijn er nieuwe natuurstenen in de molen gelegd en nu wordt graan gemalen voor enkele veehouders en volkorenmeel. Tevens is in linnenzakjes met het unieke logo volkorenmeel, bloem en spelt te koop. De molen draait iedere woensdag en zaterdagmiddag en is vrij te bezichtigen.
De molen staat op een molenberg van ongeveer twee meter hoogte en is tot 1954 in gebruik geweest. De buitenkant: de romp is het type stenen bovenkruier; de romp is gemetseld van gele baksteen (1 7,5/19 x 8,511 0 x 4 cm); de roeden zijn van staal van het fabrikaat DERCKX Beegden (L); de wieken hebben een vlucht van 24 meter; de staart, schoren, staartbalk met kruiwiel en spruiten zijn van hout; de staart is afkomstig van een zeilschip; de kap is bedekt met spanen. De binnenkant: de diameter: van het grondvlak is 6 meter en er zijn drie zolders (steen, lui- en kapzolder). Inrichting: 1 koppel estiender klinststenen en 1 luiwerk. De vang is een gewone vlaamse- of blokvang.

Molenbiotoop

Het omgevingsplan geeft aan dat rekening moet worden gehouden met de cultuurhistorisch waardevolle molenbiotopen. In de Provinciale ruimtelijke verordening is opgenomen dat tot 400 meter vanuit het middelpunt van de molen regels kunnen worden gesteld om een zekere mate van vrije windvang te waarborgen. Binnen een afstand van 100 meter van de molen mag geen nieuwe bebouwing en beplanting worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken.

Belangrijk is echter dat deze regeling van toepassing is op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties (voor de eerste 100 meter). Onder bestaande situaties wordt verstaan: de daadwerkelijk aanwezige situatie en de situatie die is toegestaan volgens een bestemmingsplan of een artikel 19 WRO-vrijstelling.

• Rondom de molen zijn aan de noordoostzijde op hetzelfde perceel en aan de noordzijde van de Molenweg, gebouwen gerealiseerd met een goothoogte van 3 tot 6 meter en een bouwhoogte van 6 tot 8 meter. Dat betekent dat de windvang door andere gebouwen reeds is beperkt. Mede daardoor heeft de molenbiotoop de kwalificatie “bedenkelijk” (volgens de gegevens van Vereniging van behoud van molens in Nederland). Rondom de camping, dus ook nabij de molen, is hoogopgaande beplanting aangebracht.
• De oorspronkelijke camping is in het bestemmingsplan Buitengebied recreatief bestemd: Rk4 (goothoogte 4 meter; geen bouwhoogtemaat).
• Destijds is voor de 'uitbreiding' van de camping een artikel 19 WRO-vrijstelling verleend. Daarbij is voor die gronden ook de aanduiding Rk4 aangegeven.
• Dat betekent dat ingevolge de Provinciale ruimtelijke verordening, als bestaande situatie wordt aangemerkt de mogelijkheid te bouwen tot een goothoogte van 4 meter. Gebruikelijk is dat de bouwhoogte 4 meter meer bedraagt dan de goothoogte (zie vergelijkbare bestemmingsplannen in Oostburg/Sluis).

Er is een afweging nodig tussen de belangen van de molen en die van de omgeving, zoals van de camping, met name voor de zone tussen 100 meter en 400 meter. Daarbij zijn de bestaande rechten, de belangen van de molen en de bestaande situatie relevant, zoals hiervoor aangegeven. Op basis van een afweging van rechten en belangen van de molen en het campingbedrijf wordt de volgende regeling opgenomen.

• Binnen 100 meter van de molen bedraagt zowel de goothoogte als de bouwhoogte maximaal 4 meter. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de belangen van de molen en 'levert' de camping rechten in.
• Buiten deze 100 meter bedraagt de goothoogte 4 meter en de bouwhoogte 8 meter.
• In de regeling wordt een molenbiotoop opgenomen. Daarin wordt bepaald dat de beplanting niet hoger mag worden dan de bouwhoogte die voor de betreffende gronden geldt (binnen 100 meter is dit 4 meter; daarbuiten 8 meter).
• Binnen 400 meter mag beplanting niet hoger worden dan 8 meter.

Hiermee wordt een regeling opgenomen die op evenwichtige wijze rekening houdt met de verschillende belangen.

Conclusie

Het aspect archeologie speelt geen rol in de plannen voor de camping. In de bestemmingsregeling is rekening gehouden met de belangen van de molen en de bestaande situatie rondom de molen en op de camping (inclusief planologisch toelaatbare gebruiks- en bouwmogelijkheden).

4.4 Relatie met omliggende functies

Normstelling en beleid inzake woningen in de omgeving

Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies (zoals recreatiewoningen) moet rekening worden gehouden met eventuele milieuhinder van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. Uitgangspunt is dat ter plaatse van de recreatiewoningen sprake is van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Daarnaast is van belang dat toekomstige (bedrijfs)functies geen belemmering vormen voor het woon- en leefklimaat van in de omgeving aanwezige woningen.

In het plangebied bevinden zich, naast de kampeerplaatsen, vier recreatiewoningen en twee bedrijfswoningen. Rondom het plangebied, aan de Mettenijedijk, de Molenweg en de Sint Bavodijk liggen diverse particuliere woningen.

Activiteitenbesluit

Voor recreatiebedrijven is het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, beter bekend als het Activiteitenbesluit, van belang. Dit besluit heeft op 1 januari 2008 het Besluit horeca-, sport- en recreatie-inrichtingen milieubeheer vervangen.

In het Activiteitenbesluit zijn milieuvoorschriften opgenomen ter voorkoming of zo veel mogelijk beperken van gevaar, schade of hinder voor de directe omgeving. Zo dienen de inrichtingen ervoor te zorgen dat de geluidsoverlast van het bedrijf of de accommodatie bepaalde grenzen niet overschrijdt. Tevens zijn meer op preventie gerichte voorschriften opgenomen betreffende verwijdering, preventie en hergebruik van afvalstoffen en zuinig gebruik van energie en water.

De gemeente kan onder bepaalde voorwaarden, als de lokale omstandigheden daartoe aanleiding geven, afwijken van hetgeen in het Activiteitenbesluit staat.

Afhankelijk van het type inrichting kan het Activiteitenbesluit geheel of gedeeltelijk van toepassing zijn op de inrichting. In het Activiteitenbesluit wordt een onderscheid gemaakt in drie type inrichtingen.

• Inrichting type A: Dit zijn inrichtingen die onder het zogenaamde lichte regime van het Activiteitenbesluit vallen. Het betreft hoofdzakelijk weinig milieubelastende activiteiten. De algemene milieuvoorschriften uit het besluit zijn op deze bedrijven toepassing.
• Inrichting type B: Dit zijn inrichtingen die onder het volledige regime van het Activiteitenbesluit vallen. Het gaat hierbij om de inrichtingen die voorheen ook moesten voldoen aan algemene milieuvoorschriften of nog een milieuvergunning hadden. Het Activiteitenbesluit is voor deze voorschriften en milieuvergunningen in de plaats getreden.
• Inrichting type C: Dit zijn inrichtingen die niet volledig onder het regime van algemene regels van het Activiteitenbesluit vallen. Voor deze bedrijven geldt de verplichting om een milieuvergunning aan te vragen. Voor enkele, in het Activiteitenbesluit genoemde onderwerpen, zijn de milieuvoorschriften uit het besluit naast een eventuele milieuvergunning van toepassing. Landbouwbedrijven vallen ook in deze categorie. Hierop zijn het Besluit landbouw milieubeheer, het Besluit glastuinbouw of het Besluit Mestbassins milieubeheer op van toepassing.
  

Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening vindt afstemming van bestaande en nieuwe functies plaats door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

De brochure geeft voor kampeerterreinen (SBI-code 552) een richtafstand van 50 meter ten opzichte van reguliere woongebieden, vanwege het milieuaspect geluid. Voor de milieuaspecten geur en gevaar geldt een richtafstand van 30 meter. Bij uitbreidingen op de kampeerterreinen dient met deze afstand rekening te worden gehouden.

Indien een kampeerterrein deel uitmaakt van een gebied dat kan worden aangemerkt als een gebied met gemengde functies of bestemmingen, dan kan een afstandstrap lager worden aangehouden. De richtafstanden van 50 meter en 30 meter worden dan 30 meter respectievelijk 10 meter, voor de betreffende maatgevende milieuaspecten.

Horeca

Voor het reguleren van horecabedrijven is een Staat van Horeca-activiteiten beschikbaar. In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruik gemaakt. Vergelijkbaar met de Staat van Bedrijfsactiviteiten worden bij de uitwerking van ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:

• 1. indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;
• 2. onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;
• 3. uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar.

Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten categorieën horeca-activiteiten onderscheiden: "lichte horeca" (categorie 1), "middelzware horeca" (categorie 2) en "zware horeca" (categorie 3). Voor een nadere toelichting op, deze categorieën wordt verwezen naar bijlage 5 (toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten).

Onderzoek in relatie tot woningen in de omgeving

Activiteitenbesluit

Camping International is op grond van het Activiteitenbesluit een inrichting type B, de beoogde activiteiten worden dan ook in dit kader bij het bevoegd gezag gemeld. Aan de voorschriften genoemd in het betreffende besluit zal worden voldaan. Daarom hoeft geen milieuvergunning te worden aangevraagd.

Bedrijven en milieuzonering

Camping International en dagrecreatiebedrijf Pierewiet maken deel uit van een gemengd gebied. Dit gemengde karakter vloeit voort uit de aanwezigheid van:

• woningen;
• een sportveld;
• een dagrecreatief bedrijf ter plaatse van (voormalig) agrarisch bedrijf met minicamping (bestemming);
• een camping;
• een opslagbedrijf;
• andere bedrijvigheid en voorzieningen op enige afstand;
• doorgaande wegen.

Deze omgevingskenmerken zorgen ervoor dat niet gesproken kan worden van een gebied met (uitsluitend) een regulier woongebied, maar juist van een gemengd gebied. Op basis hiervan kan in de beoordeling een richtafstand van 30 meter voor geluid worden aangehouden en 10 meter voor geur en gevaar.

Vervolgens is het nodig te bekijken welke functies van de recreatiebedrijven reeds aanwezig zijn dan wel zijn toegestaan nabij woningen grenzend aan het plangebied, volgens de vigerende bestemmingsplannen.

• Aan de westzijde zijn de dienst- en beheersgebouwen, zoals de woning, restaurant en sanitaire voorzieningen aanwezig, in de omgeving van de woningen aan de St. Bavodijk. Ter plaatse geldt een bestemming voor een kampeerbedrijf. Behoud van die bestemming en bijbehorende gebruiksmogelijkheden is aanvaardbaar. Deze functies passen immers goed in deze omgeving, zoals dit ook uit de jarenlange bestaande situatie blijkt.
• Dagrecreatiebedrijf Pierewiet is aanwezig aan de oostzijde, aan de Mettenijedijk. Binnen en buiten zijn dagrecreatieve attracties aanwezig. Die passen binnen het vigerende bestemmingsplan. Dergelijke activiteiten passen in dat gebied. In het verleden heeft dit ook niet tot ernstige problemen of klachten geleid. In dat verband is alleen overgegaan tot beëindiging van animatie-activiteiten met versterkt geluid.
• Het deelgebied tussen de locatie met beheers- en dienstgebouwen en het terrein van Pierewiet, grenst aan woonpercelen.
  • 1. Langs de woonpercelen aan de Wilhelminastraat wordt een groenstrook aangelegd. Deze strook krijgt een breedte van 10 meter. De inrichting van die strook vindt in overleg met de omwonenden plaats. Uitgegaan wordt van een 'dijkje' waarop beplanting wordt aangebracht tot ten hoogste 8 meter hoogte (molenbiotoop).
  • 2. Grenzend aan de groene afscherming zijn diverse onderdelen van de camping aanvaardbaar. Op de eerste plaats is er ruimte voor enkele dagrecratieve onderdelen, zoals een dierenweide, visvijver en een speelterrein/tuin. De dierenweide is in de huidige situatie aan de St. Bavodijk gelegen, nabij woningen. Dit heeft niet geleid tot klachten of knelpunten. Op de tweede plaats kunnen in de strook ook tenten en caravans worden gesitueerd. Het gaat hier om functies van een kampeerterrein die in de gemeente Sluis op meerdere locaties direct aan woonpercelen grenzen. De afstand tussen de woningen en kampeermiddelen zal ruim 20 meter bedragen. Dit is een toereikende afstand; omdat het niet de maatgevende geluidsoverlastgevende functies van een kampeerterrein zijn. Animatie-activiteiten met versterkt geluid, sportvelden, een zwembad en restaurant zullen niet in de betreffende zone worden gesitueerd. Uitgegaan wordt van een afstand van meer dan 50 meter. Louter voor meer duidelijkheid en zekerheid is het gewenst ook aan te geven dat in deze strook geen beheers- en dienstgebouwen komen te staan of een centrale parkeergelegenheid wordt aangelegd.

Op basis van de voorgestelde zonering, is niet aannemelijk dat de omliggende woningen hinder zullen ondervinden van de beoogde herstructurering van Camping International. Met de vorenstaande motivering hebben een zorgvuldige afweging en toepassing van de globale en algemene richtafstanden vanuit de VNG-brochure.

Horeca

De horeca op Camping International is ingeschaald in categorie 1b van de Staat van horeca-activiteiten. Hiertoe behoren ook een restaurant en bistro.

Conclusie

Op het recreatieterrein kan een aanvaardbaar verblijfsklimaat worden gerealiseerd. Het recreatieterrein vormt in de huidige en toekomstige situatie daarnaast geen belemmering voor het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen.

4.5 Verkeer en parkeren

Binnen de beoogde ontwikkeling wordt een kwaliteitsverbetering mogelijk gemaakt. Er is geen uitbreiding beoogd die invloed heeft op de verkeersaantrekkende werking. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. De verkeersgegevens zijn opgenomen in bijlage 1.

4.6 Bodemkwaliteit

Normstelling en beleid

De Wet bodembescherming gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit.
Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dit onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren).

Onderzoek en conclusie

Voor het nieuwe deel van de camping is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd1. De conclusie van dit onderzoek is dat er in de huidige situatie en met betrekking tot de toekomstige activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn.

4.7 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Ten behoeve van de kwaliteitsverbetering van Camping International in de gemeente Sluis is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Op basis van jurisprudentie dient ook voor recreatiewoningen en andere kampeermiddelen rekening gehouden te houden met het aspect geluidhinder. In de bijlagen 1, 2 en 3 is het akoestisch onderzoek gevoegd waarvan in deze paragraaf een samenvatting van de resultaten en conclusies is weergegeven.

Uit berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gedezoneerde Sint Bavodijk en Mettenijedijk maximaal 47 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden en is derhalve sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

4.8 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (Wlk) staat realisatie van de beoogde uitbreiding niet in de weg. Uit onderzoek blijkt namelijk dat langs de Mettenijedijk en de Sint Bavodijk wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wlk. In bijlage 4 is het luchtkwaliteitsonderzoek opgenomen.

4.9 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebondenrisico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken2 en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek en conclusie

Het aspect externe veiligheid staat de ontwikkeling niet in de weg. In de omgeving van het plangebied bevinden zich namelijk geen risicovolle bedrijven en vindt ook geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

4.10 Leidingen en telecommunicatieverbindingen

Planologisch relevante leidingen dienen in het bestemmingsplan te worden bestemd. Tevens dienen relevante zones te worden aangegeven, waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevant aan te merken solitaire leidingen en geen leidingstroken, hoogspanningsverbindingen en optisch vrije paden voor telecommunicatieverbindingen aanwezig die als zodanig dienen te worden opgenomen in het bestemmingsplan.

Mogelijk zijn wel diverse niet-planologisch relevante leidingen (rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) aanwezig. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs / in combinatie met aanwezige infrastructuur. Drie werkdagen voor de aanvang van eventuele graafwerkzaamheden in het plangebied zal door degene die de graafwerkzaamheden uitvoert contact (moeten) worden opgenomen met het KLIC3, waarbij dient te worden gemeld waar en wanneer wordt gegraven.

5.1 Handhaving

Tegen activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan zal het gemeentebestuur, administratiefrechtelijk optreden, op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Voor een aanvaardbaar handhavingsbeleid wordt in de eerste plaats gestreefd naar een voldoende draagvlak. Een bestemmingsplan met weinig draagvlak houdt immers het risico in dat het slecht wordt nageleefd en is dan weinig zinvol.
In verband hiermee is het bestemmingsplan zodanig opgezet dat het voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling bevat.

Verder wordt informatie verstrekt omtrent de inhoud van het bestemmingsplan. Hiermee wordt onder andere beoogd het begrip bij de burger te vergroten. Het geven van voorlichting vormt daarmee ook een belangrijke schakel in de handhavingactiviteiten. Van gemeentewege worden hiertoe de nodige activiteiten ondernomen, waaronder een inspraakbijeenkomst.

Daarnaast worden de voorschriften in de praktijk toegepast en gehandhaafd. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Handhavingactiviteiten worden zoveel mogelijk onderling afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd. Dit is van belang om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen.

Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze, maar met oog voor de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Sprake is van een bestemmingsplan waarin een aantal ontwikkelingen in het kader van kwaliteitsverbetering mogelijk worden gemaakt. Deze ontwikkelingen worden geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overgelegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal is voorzien.

6.1 Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, editie 2008 (SVBP2008), die is verankerd in het Bro. Deze standaard is opgesteld door de werkgroep "Standaard Vergelijkbaarheid" in het kader van Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen (DURP). De standaard bouwt voort op de Digitale Leest.
Daarnaast is in het nieuwe Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008. Dat is ook de reden waarom er een heel nieuw bestemmingsplan voor de kwaliteitsverbetering van de camping gekozen. Doordat er aan SVBP 2008 moet worden voldaan kan er geen partiële herziening worden gemaakt.

6.2 Opzet van het bestemmingsplan

Ten aanzien van de opzet van het bestemmingsplan (plankaart en regels) is het volgende van belang.

Opzet plankaart

Algemeen

Het bestemmingsplan moet voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar is. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de plankaart te visualiseren en de planregels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk informatie op de plankaart wordt aangegeven en dat de plankaart digitaal wordt opgebouwd.

Daarbij is gebruik gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Bestemmingen

Op de plankaart wordt aangegeven welke bestemming geldt en waar bebouwing is toegestaan. Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, bijvoorbeeld R-VR voor Recreatie - Verblijfsrecreatie.

Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. Tevens wordt in een onderhoek op de plankaart de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad en renvooi, op een schaal van 1:1.000.

Aanduidingen

Op de kaart zijn maatvoeringsaanduidingen op de kaart aangegeven zoals de maximaal toegestane hoogtemaat (goothoogte en bouwhoogte). Bij het toekennen van de aanduidingen is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2008.

Opzet planregels

Volgens SVBP2008 hebben de planregels een vaste hoofdstukindeling, in een vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de plankaart voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling, dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene ontheffings- of wijzigingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing (artikel 13) en de titel van het plan (artikel 14).
  

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);
• ontheffing van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• ontheffing van de gebruiksregels;
• aanlegvergunningen;
• wijzigingsbevoegdheden.

Een bestemmingsartikel hoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

6.3 Gehanteerde bestemmingen

Groen

De groenzone rondom de camping is bestemd als "Groen". In deze bestemming zijn groen, water, voet- en fietspaden en nutsvoorzieningen toegestaan. In deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. In uitzondering daarop zijn voor nutsvoorzieningen, gebouwen tot 15 m² toegestaan.

De inrichting van de groenstrook naast de woonpercelen aan de oostgrens is nog niet definitief. De bestemming biedt ruimte voor verschillende soorten inrichtingen, waarover met omwonenden overleg zal worden gevoerd.

In verband met de molenbiotoop mag beplanting niet hoger worden dan 8 meter. Er is aangegeven dat de afschermende groenstrook aan de kant van de woningen moet bestaan uit een groenwal met een hoogte van ten minste 3 meter met daarop hoogopgaande beplanting.

Recreatie – Dagrecreatie

Het Pierewietterrein is bestemd als Recreatie – Dagrecreatie. De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor een dierenweide (kinderboerderij), sport- en spelvoorzieningen en daarmee vergelijkbare voorzieningen. Voor deze voorzieningen mogen gebouwen worden gebouwd. In totaal mag 10% van het bestemmingsvlak worden bebouwd.

In verband met de molenbiotoop mag beplanting niet hoger worden dan 8 meter.

Recreatie – Verblijfsrecreatie

Deze bestemming is opgenomen voor de bestaande camping, de minicamping van Pierewiet en de oude boomgaard. In deze bestemming is toegestaan: verblijfsrecreatie in kampeermiddelen en stacaravans, recreatiewoningen en dienstverlening, beheer en onderhoud ten behoeve van de verblijfsrecreatie op hetzelfde terrein.

Onder dienstverlening zijn onder andere begrepen horeca, een winkel en sport- en spelvoorzieningen. Ook zijn de twee bestaande (bedrijfs)woningen in deze bestemming opgenomen.

Er is een specifieke aanduiding opgenomen voor de strook tussen de centrale voorzieningen/Pierewiet en de woningen aan de oost- en noordoostrand.

• Met deze aanduiding is aangegeven dat in die strook nieuwe ontwikkelingen zijn beoogd. Die ontwikkelingen zijn in de regels, gekoppeld aan de bedoelde aanduiding, toelaatbaar gesteld.
• Concreet kan daarbij worden gedacht aan een dierenweide, visvijver en een speelterrein/tuin alsmede eventueel standplaatsen voor enkele tenten en caravans.
• Uitgesloten zijn, mede ten behoeve van het bieden van zekerheid aan omwonenden: animatie-activiteiten met versterkt geluid, sportvelden, een zwembad, restaurant, beheers- en dienstgebouwen en parkeergelegenheid.

Tussen deze strook en de woonpercelen wordt in ieder geval een groenstrook met een breedte van tien meter aangelegd (bestemming Groen).

In verband met de molenbiotoop mag beplanting niet hoger worden dan 8 meter.

Op gronden met de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie mogen bedrijfsgebouwen worden gebouwd, in totaal tot 10% van het bestemmingsvlak.

Binnen de bestemming zijn in totaal ten hoogste 281 kampeermiddelen toegestaan, dit is inclusief stacaravans en recreatiewoningen. De bedrijfswoningen en de horeca zijn geconcentreerd op het centrale deel van de camping. Daarvoor is een specifieke bouwaanduiding opgenomen. In ruimtelijk-functioneel opzicht is er geen bezwaar tegen behoud van de woonfunctie van de woningen, ook al vindt bewoning niet direct plaats door een huishouden gelieerd aan het recreatiebedrijf. De woning aan de Mettenijedijk bijvoorbeeld, kan ook als reguliere woning in gebruik worden genomen, bijvoorbeeld in een verhuurde situatie.

In de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze maakt het mogelijk stacaravans te vervangen door recreatiewoningen. De voorwaarden voor het gebruik maken hiervan, zijn overeenkomstig het Gebiedsplan West Zeeuws-Vlaanderen opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid.

Binnen de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Om te voorkomen dat op het kampeerterrein onnodige lichthinder wordt veroorzaakt zijn de volgende aspecten relevant.

• De hoogte van een lichtmast op een kampeerterrein bedraagt 4 tot 5 meter. Deze hoogte komt overeen met de hoogte van beplanting. Een hoogte van iets meer dan 4 meter is veelal nodig voor (toegangs)wegen voor vrachtverkeer (hoogte maximaal 4 meter).
• In de praktijk zijn lichtmasten nodig voor met name de veiligheid van gebruikers. Steeds vaker worden lichtmasten gekozen die gericht schijnen en voorzien zijn van LED-verlichting gelet op het milieu en energie- en kostenbesparing.
• Volgens de VNG-brochure dient de afstand tussen sportvelden met verlichting en rustige woonwijken 30 meter te bedragen in verband met het visuele aspect en 50 meter als gevolg van geluid (publiek dat 's avonds juicht).

Hieruit is een getrapte planregeling voor lichtmasten gedestileerd.

• Lichtmasten worden zonder meer toegestaan tot 3 meter.
• Lichtmasten met een neerwaartse uitstraling direct toestaan tot 5 meter.

Molenbiotoop

Op de verbeelding is de aanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop' opgenomen. In de bijbehorende regels is bepaald dat opgaande beplanting hoger dan de aangegeven bouwhoogte in de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie niet is toegestaan. Bouwregels zijn in het artikel betreffende de molenbiotoop niet nodig, omdat de opgenomen bouwregels in het artikel Recreatie - Verblijfsrecreatie al voor zover nodig zijn afgestemd op de molenbiotoop.

In verband met de molenbiotoop mag beplanting niet hoger worden dan 8 meter.

7.1 Overleg

In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.

Overlegreacties zijn ontvangen van:

• 1. Provincie Zeeland (brief 16 november 2010 );
• 2. Waterschap Zeeuws-Vlaanderen (brief 17 november2010);
• 3. Veiligheidsregio Zeeland (brief 5 november 2010 );
• 4. VROM-Inspectie, directie Uitvoering, regioafdeling Zuid-West (e-mail 9 november 2010);
• 5. Woon Advies Commissie (brief van 16 november 2010).

De Veiligheidsregio Zeeland heeft gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot inhoudelijke advisering. Overeenkomstig het in genoemde brief opgenomen advies van de Veiligheidsregio, zal de brandweer nauw worden betrokken bij de concrete uitwerking van de inrichtingsplannen ter borging van de brandveiligheidsaspecten.

De VROM-Inspectie en de Woon Advies Commissie hebben gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

De overige overlegreacties zijn als volgt samengevat en beantwoord.

Provincie Zeeland

Overlegreactie

Molenbiotoop

• a. Net buiten het terrein staat een molen. De molenbiotoop loopt deels over het terrein en in theorie zou er volgens de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen bebouwing binnen deze zone van 100 meter (die overigens op de kaart maar 95 m is) mogen worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken.
• b. Volgens de toelichting is er een afweging gemaakt tussen de belangen van de molen en die van de camping. De Provinciale Ruimtelijke Verordening biedt deze mogelijkheid echter niet voor de zone tot 100 meter rond de molen. Op grond van het geldende bestemmingsplan is al bebouwing aanwezig die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. Wij kunnen echter niet controleren of de nu toegelaten (nok)hoogte overeenkomt met de hoogte van de bestaande bebouwing, doch hebben het vermoeden dat dit hoger is dan de bestaande bebouwing die volgens onze informatie voornamelijk uit stacaravans bestaat. In dat geval wordt verzocht aannemelijk te maken dat de nieuw geboden bebouwingsmogelijkheden geen nadelige effecten hebben op de windvang en de cultuurhistorische waarde van de molen. Verder is in het plan niet aangegeven hoe binnen een straal van 400 meter een (zekere mate van) vrije windvang voor de molen is gewaarborgd. U dient het plan op dit punt aan te passen.

Aantallen

• c. De camping beschikt nu over 251 eenheden, te weten: 140 vaste jaarplaatsen, 27 seizoensplaatsen, 80 toeristische plaatsen inclusief camperplaatsen, 4 plaatsen kampeerbungalows (blz 8 van de toelichting). Verderop in dezelfde alinea staat dat de huidige capaciteit 268 eenheden is. Onduidelijk is waar de verschillen vandaan komen. In het kader van de verevening zijn de juiste aantallen nodig.

Verevening

• d. Voor de ontwikkelingen die plaatsvinden op de camping is het principe van verevening van toepassing. Voor recreatieve ontwikkelingen in de gemeente Sluis kan daarbij doorgaans worden volstaan met het toepassen van de regeling rood voor groen zoals in het beleidsplan Natuurlijk Vitaal is opgenomen. Deze uitwerking heeft echter alleen betrekking op fysieke uitbreiding van recreatieve ontwikkelingen. In dit geval gaat het om een recreatieve transformatie. Ook voor dergelijke ontwikkelingen geldt in het provinciaal beleid het vereveningsprincipe. Geconstateerd is dat in het gebiedsplan toepassing van verevening op dergelijke ontwikkelingen niet wordt uitgesloten, maar dat er géén uitwerking van is opgenomen. Om die reden achten wij de provinciale handreiking verevening van toepassing. Wij verzoeken u alsnog een uitwerking van het vereveningsgprincipe op te nemen overeenkomstig de provinciale handreiking.

Tweede bedrijfswoning

• e. Volgens de regels bij dit plan is een tweede bedrijfswoning rechtstreeks mogelijk (zie 5.2.1.a1). Dit achten wij in strijd met ons Omgevingsplan gezien het feit dat niet “ondubbelzinnig is aangetoond dat er een noodzaak is vanuit de bedrijfsvoering en dat vestiging in een nabijgelegen woonkern geen optie is.”.

Bedrijfsmatige exploitatie

• f. Conform de eisen van het Omgevingsplan zal na het realiseren van kwaliteitsverbetering de bedrijfsmatige exploitatie gegarandeerd moeten zijn. Ook is de exploitant verantwoordelijk voor het voorkomen van permanente bewoning. Wij verzoeken u bovenstaande contractueel voor de terinzagelegging van het plan vast te leggen, zodat er geen ongewenste vorm van uitponding op zullen treden en er garanties zijn voor het nakomen van de private afspraken.
• g. Wij verzoeken u tevens de bedrijfsmatige exploitatie in de regels vast te leggen, alsmede een omschrijving op te nemen van het begrip Centrale bedrijfsmatige exploitatie.

Commentaar gemeente

Molenbiotoop

• a. Op grond van artikel 2.16 lid 2 van de PRVZ is aangegeven dat een straal van 100 meter wordt gerekend uit het middelpunt van de molen. Op die wijze is de molenbiotoop ook op de verbeelding aangegeven. Deze stemt overeen met de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland (PRVZ). De toelichting is hierop aangevuld (paragraaf 4.4).
• b. De regeling zoals opgenomen in de PRVZ is van toepassing op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties. Onder bestaande situaties wordt verstaan: de daadwerkelijk aanwezige situatie en de situatie die is toegestaan volgens een bestemmingsplan of een artikel 19 WRO-vrijstelling. Voor een deel van de camping vigeert een recreatieve bestemming en voor een deel is een vrijstellingsprocedure gevolgd met vergelijkbare ontwikkelingsmogelijkheden (Rk4). In de omgeving van de molen en op het terrein is hogere bebouwing aanwezig. De goothoogte varieert van 3 tot 6 meter en de bouwhoogte van 6 tot 8 meter. Rondom de molen en de camping is hoogopgaande beplanting aangebracht. Op basis van nadere overwegingen is de regeling aangepast ten gunste van het molenbelang. In paragraaf 4.4 is hierop specifiek ingegaan.

Aantallen

• c. In 2006 toen de camping werd overgenomen had International op 6 hectare 254 plaatsen. In 2010 waren 252 plaatsen aanwezig op dezelfde 6 hectare met daarnaast 15 plaatsen van de minicamping op agrarische bestemming bij Pierewiet. Het totaal aantal plaatsen bedraagt 267. In de toekomst wenst International uitbreiding naar 281 plaatsen (maximaal) op 7,6 hectare. De aantallen in de toelichting zijn nu afgestemd.

Verevening

• d. Voor kwaliteitsverbetering op campings wordt sinds 2004 de beleidslijn uit Natuurlijk Vitaal (gebiedsplan) gevolgd. Hierin is ook een vorm van verevening opgenomen (Rood voor Groen). Deze beleidslijn geldt voor alle ruimtelijke plannen, waaronder ook uitbreidingen van campings als gevolg van een kwaliteitsverbeteringsslag op de camping. In deze beleidslijn is opgenomen dat voor kwaliteitsverbetering waarbij er geen sprake is van uitbreiding er ook geen sprake is van een Rood voor Groen bijdrage. Deze beleidslijn is nauwgezet afgestemd met de sector. De Recron is ook vertegenwoordigd in de Gebiedscommissie. Het gebiedsplan is in 2010 geactualiseerd. Hierbij is geen verandering ten aanzien van verevening opgenomen. Het confronteren van ondernemers met andere vormen van verevening naast Rood voor Groen, zonder dat zij daar op basis van het gebiedsplan rekening mee konden houden, is dan ook niet passend. Voor de gehele sector dient voorshands dan ook tijdens de looptijd tot 2018 van het Gebiedsplan voor kwaliteitsverbetering op campings een zelfde beleidslijn ten aanzien van verevening te gelden. Er zal sprake zijn van verevening van de camping voor het onderdeel waar wel uitbreiding zal plaatsvinden. Hiervoor wordt met de ondernemer een maatwerkcontract afgesloten.

Tweede bedrijfswoning

• e. De bestaande situatie is in het voorontwerpbestemmingsplan gecontinueerd. Sprake is immers van twee afzonderlijke bedrijven en in het verlengde daarvan van reeds aanwezige en ook planologisch mogelijke bedrijfswoningen: de beheerderswoning Sint Bavodijk 2 en de dienstwoning bij de Pierewiet Mettenijedijk 16. Ook deze laatste woning is goed te gebruiken als woning of recreatiewoning. In ruimtelijk-functioneel opzicht is er geen bezwaar tegen behoud van de woonfunctie van deze woning, ook al vindt bewoning niet direct plaats door een huishouden gelieerd aan het recreatiebedrijf. De woning aan de Mettenijedijk, kan ook als reguliere woning in gebruik worden genomen, bijvoorbeeld in een verhuurde situatie.

Bedrijfsmatige exploitatie

• f. Voor de vaststelling van het plan zal contractueel in bedoelde zaken worden voorzien.
• g. In de regels is een begripsomschrijving en een specifieke gebruiksregel opgenomen voor bedrijfsmatige exploitatie. Daarbij zijn de accenten op de bedrijfsmatige exploitatie en de verblijfsrecreatieve functie doorslaggevend. Het recreatief gebruik is daarbij niet alleen afhankelijk van permanent wisselende personen. Daarmee is bij de redactie van de begripsbepalingen rekening gehouden.

Waterschap Zeeuws-Vlaanderen

Overlegreactie

• a. Een deel van het plangebied ligt in de invloedsfeer van de regionale waterkering (Sint Bavodijk). Voor de gemeentelijke vergunningverlening is het aan te bevelen ook de 'beschermingszone 50 m strook' te bestemmen met een waterstaatkundige bestemming. Dit vereenvoudigt doorverwijzing van de gemeente naar het waterschap en voor de burgers is het op deze wijze inzichtelijk waar de waterstaatkundige voorzieningen zijn gelegen. Voor het bouwen in de keurzonering van een waterkering is op grond van de Keur waterschap Zeeuws-Vlaanderen 2009 een watervergunning vereist. Met deze aanduiding in de verbeelding wordt duidelijk wanneer een watervergunning moet worden aangevraagd.
• b. In de waterparagraaf is aangegeven dat het oppervlaktewater niet wordt aangepast. Ik attendeer u erop dat langs het oppervlaktewater een onderhoudsstrook van 7 meter vanaf de insteek van de watergang is gelegen. Indien er aanpassingen plaatsvinden die invloed hebben op de onderhoudsstroken dan is hiervoor een watervergunning vereist.
• c. Deze brief dient te worden beschouwd als het water(schaps)advies.

Commentaar gemeente

• a. De beschermingszone is afdoende gewaarborgd in de Keur. Een regeling voor een dergelijke zone is in het bestemmingsplan niet noodzakelijk en ook uit oogpunt van het voorkomen van dubbele wetgeving niet gewenst. Zoals in de waterparagraaf al is aangegeven, zal wanneer in deze zone activiteiten plaatsvinden ten behoeve van de ontwikkeling, dit in overleg met het waterschap gebeuren.
• b. De gemaakte opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.
• c. Deze brief/het wateradvies is in de waterparagraaf overeenkomstig verwerkt (zie paragraaf 4.1 van deze plantoelichting).

7.2 Inspraak

7.3 Reacties ontwerpbestemmingsplan 2012

Procedure

Het ontwerp van het bestemmingsplan Camping International (versie 26 juli 2011) heeft met ingang van 29 september 2011 gedurende zes weken, dus tot en met 9 november 2011, ter inzage gelegen in het kader van de vaststellingsprocedure ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro). Binnen deze termijn kon een ieder schriftelijk zijn of haar zienswijze indienen. Een aantal natuurlijke en rechtspersonen heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om een schriftelijke zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. De zienswijzen zijn binnen de termijn ingekomen en derhalve ontvankelijk. De zienswijzen worden hierna als reacties aangemerkt.

Deze paragraaf bevat een voorstel voor de beantwoording van de reacties en de ambtshalve aanpassingen. Hierna zijn de reacties samengevat en beantwoord. Daarbij is – indien van toepassing – aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan zal worden aangepast.

Reactie 1

Samenvatting

• a. Naast de camping ligt een voormalige boerderij aan de Mettenijedijk. Vanuit deze boerderij wordt recreatieterrein Pierewiet verzorgd. Dit bestaat uit een minicamping, een kinderboerderij en een speeltuin. In 2008 is dit recreatieterrein aan Camping International gevoegd. De voormalige boomgaard maakt ook vanaf 2008 deel uit van de gehele camping. In het geldende bestemmingsplan Kom Nieuwvliet 2002 is het terrein Pierewiet al bestemd als dagrecreatieve bestemming met een nadere aanwijzing voor de kinderboerderij. Met het ontwerpbestemmingsplan Camping International wordt de huidige situatie formeel planologisch vastgelegd.

De reclamant is van mening dat zijn gezond woon- en leefklimaat in het gedrang is gekomen door de uitbreiding van de camping in 2008, die nu met het onderhavige bestemmingsplan wordt geformaliseerd. De voormalige boomgaard maakt vanaf 2008 feitelijk deel uit van Camping International. Met het wegvallen van de boomgaard als buffer tussen de camping en de woningen aan de Prinses Wilhelminastraat hebben de bewoners waaronder cliënt meer te vrezen van geluidsoverlast (omroepinstallaties, stemgeluid en geluid afkomstig van te plannen waterspeelplaatsen), stankoverlast (met name van uitlaatgassen van gemotoriseerd verkeer en van te plannen kinderboerderijen) en lichthinder (verlichting terrein). Met het vastleggen van de uitbreidingsmogelijkheid van de camping op deze voormalige boomgaard komt de camping een stuk dichter te liggen bij de woning en achtertuin van cliënt.

U gaat uit van de stelling dat er sprake zou zijn van een gemengd gebied. Als gevolg van die aanname zouden de te respecteren afstanden uit de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering met één stap verlaagd mogen worden. Dit betekent volgens u dat de te houden afstanden tot de dichtstbijzijnde woningen (in plaats van de reguliere afstanden van 50 meter voor geluid en 30 meter voor geur en gevaar) 30 meter voor geluid en 10 meter voor geur en gevaar zijn.

De reclamant betoogt dat sprake is van regulier woongebied. Met de komst van de camping en de voorgestane uitbreiding ervan zou het kunnen dat op termijn er sprake zal zijn van een gemengd gebied, echter bij de beoordeling van de vraag of de camping wel mag uitbreiden richting bestaand woongebied dient uitgegaan te worden van een regulier woongebied, in die zin dienen de genoemde afstanden uit de brochure te worden gerespecteerd.

• b. Indien de gemeente van mening blijft dat er toch sprake is van een gemengd gebied, dan is de reclamant het niet eens met de geboden bescherming binnen het ontwerpbestemmingsplan. In het ontwerpbestemmingsplan wordt enigszins rekening gehouden met omwonenden. Er is een groenstrook opgenomen op de verbeelding. Deze dient een buffer te vormen tussen de woningen op de Prinses Wilhelminastraat en de camping. In de beantwoording van de inspraakreactie wordt aangegeven dat het mogelijk is dat deze groenstrook kan worden benut voor een geluidswal (aardenwal) met hoogopgaande begroeiing.

In het bestemmingsplan zal de aanleg van een geluidswal echter dwingend moeten worden opgenomen (zowel op de verbeelding als in de regels), zodat deze geluidswal met opgaande begroeiing ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd dan wel afdwingbaar zal zijn. Deze geluidswal zal voldoende hoog en lang moeten zijn ter voorkoming van de onevenredige overlast voor de reclamant. De buffer zal dan ook langer moeten worden dan nu reeds is ingetekend op de verbeelding. De woning de reclamant ligt op de hoogte van de grens tussen de voormalige boomgaard en het recreatieterrein Pierewiet. De buffer zal op zijn minst tot voorbij de achtertuin en woning van cliënt moeten lopen ter voorkoming van gestelde hinder.

Los van een voldoende hoogte van de aarden wal met begroeiing zal de groenstrook voldoende breed moeten zijn. De reclamant is van mening dat deze 15 meter breed dient te zijn in plaats van de nu gestelde 10 meter. Dit komt ook overeen met hetgeen Is voorgesteld op de bijeenkomst van 2 april 2009 (bijeenkomst tussen gemeente, campingeigenaar en omwonenden). Dit is vastgelegd in de notulen van de bijeenkomst.

• c. De reclamant vreest dat de camping zal voorzien in een openlucht zwembad. Daar de te respecteren afstanden uit genoemde brochure dermate groot zijn dat de realisatie van een dergelijk zwembad niet mogelijk is, verzoekt de reclamant om in het bestemmingsplan een beperking op te nemen dat er geen openluchtzwembaden mogen worden gerealiseerd.

De redenen voor het vastleggen van een voldoende buffer in de vorm van een geluidswal (aarden wal) met hoogopgaande begroeiing zijn als volgt:

Door de wezenlijke veranderingen van de directe omgeving van de woning van cliënt ontstaat een aantasting van zijn rust en dus van zijn woongenot. Gezien de geringe afstand van de camping tot de woning van de cliënt, vreest cliënt hierdoor veel geluidsoverlast. Zo leidt het tot een toename van kampeerders in de buurt van de achtertuin en woning met alle geluidsoverlast van dien. Ook voorziet cliënt meer hinder als gevolg van meer kinderboerderijactiviteiten op het terrein van Pierewiet, welke hinder bovenop de hinder als gevolg van de uitbreiding van de camping komt. Ook vreest cliënt dat op het campingterrein waterspeelplaatsen gerealiseerd zullen worden, met alle geluidsoverlast van dien

Het bestemmingsplan zorgt ervoor dat het is toegestaan om in de avond en nacht het terrein te verlichten, zodat dit een sterke toename van licht in de omgeving van cliënt tot gevolg zal hebben. De reclamant verwacht hiervan hinder te ondervinden. Negatieve effecten van lichthinder zijn onder andere ontregeling van de natuur, energieverspilling en de verstoring van het nachtelijk landschap. Ook kan lichthinder mogelijk zelfs leiden tot aantasting van de gezondheid.

• d. De reclamant vreest stankhinder door het bestemmingsplan. Er is sprake van stankhinder als iemand een onplezierige geur als overlast ervaart. Dit is niet voor iedereen hetzelfde. Toch zijn de meeste mensen het erover eens dat uitlaatgassen, mest, industriële processen en afval niet lekker ruiken. Stankhinder kan, bij langdurige blootstelling, gevolgen hebben voor de gezondheid. Tegen stankhinder zijn verschillende maatregelen mogelijk. Cliënt verzoekt u om maatregelen te nemen om de stankoverlast te beperken of te voorkomen.
• e. De reclamant vreest dat zijn woning in waarde daalt na realisering van het bestemmingsplan. Reclamant is dan ook van plan een planschadeclaim in te dienen bij de gemeente.

Gemeentelijke reactie

• a. In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig. De woning van de reclamant ligt op korte afstand van:
  • 1. de Pierewiet;
  • 2. het sportveld (incidenteel gebruik; bestemmingsregeling laat intensiever gebruik toe);
  • 3. agrarische gronden die in gebruik zijn genomen door Camping International (dagrecreatieve activiteiten);
  • 4. de Sint Bavodijk als belangrijke ontsluitingsweg voor de kust (gelijk aan een gebiedsontsluitingsweg);
  • 5. een opslagbedrijf aan de Prinses Wilhelminastraat.

Daarnaast bevindt zich aan de toegangsweg naar de woning een school. Hierdoor kan gesproken worden van een gemengd gebied.

Tussen de woningen en de nieuwe bebouwing wordt een strook van 10 meter met groen voorzien. Hierdoor wordt in elk geval gewaarborgd dat er sprake is van voldoende afstand en afscherming tussen de (onderdelen van de) camping en de woningen.

In de regeling is reeds bepaald dat de meest hinderlijke activiteiten tot woningen op grotere afstand moeten worden gesitueerd (30 meter). Er zijn geen concrete voornemens om dergelijke voorzieningen binnen 30 meter en ook niet binnen 50 meter te plaatsen. Vandaar dat er nu ook voor wordt gekozen de horeca-activiteiten, (water)speelvoorzieningen en een eventueel zwembad op een grotere afstand dan 50 meter toe te staan. Met deze afstandsmaat wordt zonder meer aan de VNG-Brochure voldaan. Dat betekent dat de eerder aangehouden afstandsmaat van 30 meter wordt 'aangescherpt' tot 50 meter.

• b. In de bestemmingsregeling wordt de aanleg van een 3 meter hoge groenwal met hoogopgaande beplanting voorgeschreven als specifieke gebruiksbepaling. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het realiseren van voldoende afscherming. Eerder is al geconstateerd dat met de breedte van 10 meter groenvoorziening, voldaan wordt de aan afstandsvereisten. Verruiming naar 15 meter wordt niet noodzakelijk geacht. Temeer, omdat de functies met enige geluidshinder op een afstand van 50 meter worden toegestaan.
• c. Er zijn geen concrete plannen voor aanleg van een zwembad. Mocht een zwembad worden aangelegd, dan dient de afstand tot de woningen 50 meter te bedragen. Dit is ingevolge de VNG-brochure voor een camping voldoende. Een camping kan ook over een zwembad beschikken. Zo'n campingzwembad is niet vergelijkbaar met een gemeentelijk zwembad. Daarop doelt de VNG-brochure. Dergelijke zwembaden zijn groter, hebben een relevant groter aantal bezoekers en worden veel vaker en langer gebruikt. In de VNG-brochure is geen onderscheid gemaakt tussen een camping met of zonder openluchtzwembad. Bepalend is dat de afstandsmaat van 50 meter voor een camping wordt gehaald, met name waar het gaat om de geluidhinderlijke objecten.

De combinatie met het voorschrijven van een grotere afstandsmaat voor enkele onderdelen van de camping (50 meter) en de aanvulling in de bestemmingsregeling dat daadwerkelijk een wal wordt aangelegd (met hoogopgaande begroeiing), wordt bereikt dat het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is.

Voor het regelen van de hoogte van lichtmasten op kampeerterreinen zijn de volgende omstandigheden relevant.

• De hoogte van een lichtmast op een kampeerterrein bedraagt 3 tot 5 meter. Deze hoogte komt overeen met de hoogte van beplanting op het terrein zelf. Een hoogte van iets meer dan 4 meter is veelal nodig voor (toegangs)wegen voor vrachtverkeer (hoogte maximaal 5 meter). De lichtmasten worden in geen geval hoger dan de aan te leggen wal met hoogopgaande begroeiing.
• In de praktijk zijn lichtmasten nodig voor met name de veiligheid van gebruikers. Steeds vaker worden lichtmasten gekozen die gericht schijnen en voorzien zijn van LED-verlichting gelet op het milieu en energie- en kostenbesparing.
• Er is voorzien in lichtmasten met een hoogte van maximaal 5 meter die naar beneden stralen.

In de gemeente Sluis worden dergelijke lichtmasten vaker toegepast. Er is niet gebleken van aantasting van zaken die door reclamant worden genoemd. Daarbij is van betekenis dat de regeling voor lichtmasten mede op verzoek van 't Duumpje tot stand is gekomen.

• d. Uit de VNG-brochure blijkt geenszins dat een camping geurhinder veroorzaakt, zodanig dat hieruit gezondheidsklachten voortkomen. Volstaan kan worden, bij reguliere woongebieden, met een afstand van 30 meter. Voor de camping wordt echter een afstand van 50 meter voorgeschreven voor horeca, beheers- en dienstgebouwen en parkeergelegenheid. Auto's worden centraal geparkeerd, buiten de afstand van 50 meter. Uitlaatgassen zullen geen probleem vormen. In het kader van de voorliggende ontwikkeling heeft een luchtkwaliteitsonderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat er sprake is van een goede luchtkwaliteit. Op de camping is geen sprake van mest, industriële processen en afval op grote schaal.
• e. De gemeente neemt deze reactie voor kennisgeving aan.

Conclusie

De reactie leidt tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan.

• De geluidhinderlijke activiteiten worden op een afstand van 50 meter toegestaan in plaats van 30 meter.

Reactie 2

Samenvatting

• a. De reclamant stelt dat hij 4 jaar geleden eigenaar is geworden van dit pand met de bedoeling om daar in alle rust te kunnen wonen. Bij de koop destijds was het bestaan en de ligging van Camping International ons bekend en achtten wij de aanwezigheid van deze camping op de toen beslaande afstand geen bezwaar.

Datzelfde gold voor de aanwezigheid van recreatiecentrum Pierewiet. Echter, het afgelopen jaar hebben we gemerkt dat de activiteiten van Pierewiet tegenwoordig ook 's avonds (na 1 uur) doorgaan, met de nodige geluidsoverlast als gevolg.

Als ingestemd zou worden met het Ontwerpbestemmingsplan Camping International en daarmee met uitbreiding van diens activiteiten in de richting van de directe woonomgeving van de Prinses Wilhelminastraat, waaronder dus ook onze woning, zal de geluidsoverlast zonder meer toenemen, veroorzaakt door grotere aantallen bezoekers aan de Pierewiet en kampeerders op kortere afstand van de woningen, en ook door de mogelijke uitbreiding van het restaurant, zoals de reclamant vernomen heeft.

Ook het aanbrengen van hoge speeltoestellen en de eventuele aanleg van een zwembad zijn onaanvaardbaar wegens de daaraan verbonden geluidsoverlast. Ook zal er door de geplande uitbreidingen meer kunstlicht op kortere afstand te zien zijn, dat eveneens ons woongenot negatief beïnvloedt.

Als bovengenoemde ontwikkelingen daadwerkelijk zullen plaatsvinden, zullen deze tevens leiden tot waardevermindering van de woning. Overwogen wordt om in dat geval een claim met betrekking tot planschade bij de gemeente in te dienen.

• b. Om bovengenoemde redenen tekenen wij hierbij formeel bezwaar aan tegen het Ontwerpbestemmingsplan Camping International en vragen wij u dringend met onze zienswijze rekening te houden bij de behandeling van dit plan. Wij willen u er verder nog op wijzen dat de gemeente Sluis weinig succes zal hebben met het aantrekken van nieuwe inwoners als de naaste leefomgeving van bestaande inwoners wordt aangetast.

Gemeentelijke reactie

• a. In de regeling is reeds bepaald dat de meest hinderlijke activiteiten tot woningen op grotere afstand moeten worden gesitueerd (30 meter). Er zijn geen concrete voornemens om dergelijke voorzieningen binnen 30 meter en ook niet binnen 50 meter te plaatsen. Vandaar dat er nu ook voor wordt gekozen de horeca-activiteiten, (water)speelvoorzieningen en een eventueel zwembad op een grotere afstand dan 50 meter toe te staan. Met deze afstandsmaat wordt zonder meer aan de VNG-Brochure voldaan. Dat betekent dat de eerder aangehouden afstandsmaat van 30 meter wordt 'aangescherpt' tot 50 meter.

Uit de VNG-brochure blijkt geenszins dat een camping geurhinder veroorzaakt, zodanig dat hieruit gezondheidsklachten voortkomen. Volstaan kan worden, bij reguliere woongebieden, met een afstand van 30 meter. Voor de camping wordt echter een afstand van 50 meter voorgeschreven voor horeca, beheers- en dienstgebouwen en parkeergelegenheid. Auto's worden centraal geparkeerd, buiten de afstand van 50 meter. Uitlaatgassen zullen geen probleem vormen. In het kader van de voorliggende ontwikkeling heeft een luchtkwaliteitsonderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat er sprake is van een goede luchtkwaliteit. Op de camping is geen sprake van mest, industriële processen en afval op grote schaal.

In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig. De woning van de reclamant ligt op korte afstand van:

• de Pierewiet;
• het sportveld (incidenteel gebruik; bestemmingsregeling laat intensiever gebruik toe);
• agrarische gronden die in gebruik zijn genomen door Camping International (dagrecreatieve activiteiten);
• de Sint Bavodijk als belangrijke ontsluitingsweg voor de kust (gelijk aan een gebiedsontsluitingsweg);
• een opslagbedrijf aan de Prinses Wilhelminastraat.

Daarnaast bevindt zich aan de toegangsweg naar de woning een school. Hierdoor kan gesproken worden van een gemengd gebied.

Tussen de woningen en de nieuwe bebouwing wordt een strook van 10 meter met groen voorzien. Hierdoor wordt in elk geval gewaarborgd dat er sprake is van voldoende afstand en afscherming tussen de (onderdelen van de) camping en de woningen.

In de regeling is reeds bepaald dat de meest hinderlijke activiteiten tot woningen op grotere afstand moeten worden gesitueerd (30 meter). Er zijn geen concrete voornemens om dergelijke voorzieningen binnen 30 meter en ook niet binnen 50 meter te plaatsen. Vandaar dat er nu ook voor wordt gekozen de horeca-activiteiten, (water)speelvoorzieningen en een eventueel zwembad op een grotere afstand dan 50 meter toe te staan. Met deze afstandsmaat wordt zonder meer aan de VNG-Brochure voldaan. Dat betekent dat de eerder aangehouden afstandsmaat van 30 meter wordt 'aangescherpt' tot 50 meter.

In de bestemmingsregeling wordt de aanleg van een 3 meter hoge groenwal met hoogopgaande beplanting voorgeschreven als specifieke gebruiksbepaling. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het realiseren van voldoende afscherming. Eerder is al geconstateerd dat met de breedte van 10 meter groenvoorziening, voldaan wordt de aan afstandsvereisten. Verruiming naar 15 meter wordt niet noodzakelijk geacht.

De combinatie met het voorschrijven van een grotere afstandsmaat voor enkele onderdelen van de camping (50 meter) en de aanvulling in de bestemmingsregeling dat daadwerkelijk een wal wordt aangelegd (met hoogopgaande begroeiing), wordt bereikt dat het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is.

Er bestaan geen plannen voor verzelfstandiging van de horecavestigingen. Het bestemmingsplan voorziet ook niet in een zelfstandige functie op dit onderdeel. Het restaurant blijft deel uitmaken van de reguliere bedrijfsvoering van de camping. Dit laat onverlet dat ook andere bezoekers hiervan gebruik mogen maken. Dat is op campings en andere verblijfsrecreatieterreinen ook gebruikelijk. Aangezien het restaurant op een afstand van 50 meter is er geen aanleiding te veronderstellen dat de omwonenden hier hinder van ondervinden. Immers een restaurant is op en afstand van 10 meter van woningen in een regulier woongebied aanvaardbaar. Voorts vindt de parkeergelegenheid zich aan de westzijde van het restaurant, op voldoende afstand van omwonenden.

De hoogte van speelwerktuigen zal worden aangepast (4 meter) met behoud van de bestaande klimtoren bij Pierewiet.

De afstand van een zwembad zal 50 meter bedragen. Dit is ingevolge de VNG-brochure voor een camping voldoende. Tot een camping behoort ook een zwembad. Zo'n campingzwembad is overigens niet vergelijkbaar met een gemeentelijk zwembad. Daarop doelt de VNG-brochure. Dergelijke zwembaden zijn groter, hebben een relevant groter aantal bezoekers en worden veel vaker en langer gebruikt. Bepalend is dat de afstandsmaat van 50 meter voor een camping wordt gehaald, waar het gaat om de geluidhinderlijke objecten.

Voor het regelen van de hoogte van lichtmasten op kampeerterreinen zijn de volgende omstandigheden relevant.

• De hoogte van een lichtmast op een kampeerterrein bedraagt 3 tot 5 meter. Deze hoogte komt overeen met de hoogte van beplanting op het terrein zelf. Een hoogte van iets meer dan 4 meter is veelal nodig voor (toegangs)wegen voor vrachtverkeer (hoogte maximaal 5 meter). De lichtmasten worden in geen geval hoger dan de aan te leggen wal met hoogopgaande begroeiing.
• In de praktijk zijn lichtmasten nodig voor met name de veiligheid van gebruikers. Steeds vaker worden lichtmasten gekozen die gericht schijnen en voorzien zijn van LED-verlichting gelet op het milieu en energie- en kostenbesparing.
• Er is voorzien in lichtmasten met een hoogte van maximaal 5 meter die naar beneden stralen.

In de gemeente Sluis worden dergelijke lichtmasten vaker toegepast. Er is niet gebleken van aantasting van zaken die door reclamant worden genoemd. Daarbij is van betekenis dat de regeling voor lichtmasten mede op verzoek van 't Duumpje tot stand is gekomen.

• b. De gemeente neemt deze reactie voor kennisgeving aan.
• c. De gemeente Sluis besteedt veel aandacht aan de effecten die de bevolkingsontwikkeling heeft. Op vele terreinen wordt hard gewerkt aan het aantrekkelijker houden of maken van het gebied. Essentieel is dat ondernemers blijven investeren in kwaliteitsverbetering. Bij het uitblijven van investeringen, zal dit mogelijk negatieve ontwikkelingen versterken. Juist investeren in nieuwe concepten, voorzieningen en het beter vasthouden van bezoekers (door een verbeterd toeristisch-recreatief product) is van het grootste belang. De plannen van Camping International betekenen een belangrijke bijdrage aan deze gemeentelijke visie.

Conclusie

De reactie leidt tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan.

• De geluidhinderlijke activiteiten worden op een afstand van 50 meter toegestaan in plaats van 30 meter.
• De hoogte van speelwerktuigen zal worden aangepast (4 meter) met behoud van de bestaande klimtoren bij Pierewiet.
• De aanleg van de groene buffer wordt in de bestemmingsregeling vastgelegd.

Achmeo Rechtsbijstand

Samenvatting

• a. De reclamant stelt dat naast Camping International een voormalige boerderij aan de Mettenijedijk ligt. Vanuit deze boerderij wordt recreatieterrein Pierewiet verzorgd. Dit bestaat uiteen minicamping, een kinderboerderij en een speeltuin. In 2008 is dit recreatieterrein aan camping International toegevoegd. De voormalige boomgaard maakt ook vanaf 2008 deel uit van de gehele camping. Hierop rust een agrarische bestemming. In het geldende bestemmingsplan Kom Nieuwvliet 2002 is het terrein Pierewiet al bestemd als dagrecreatieve bestemming met een nadere aanwijzing voor de kinderboerderij. Met het ontwerpbestemmingsplan Camping International wordt de huidige situatie formeel planologisch vastgelegd.

Met deze planologische verankering is de reclamant het eens. De reclamant stelt dat het gezond woon- en leefklimaat in het gedrang is gekomen door de uitbreiding van de camping in 2008, die nu met het onderhavige bestemmingsplan wordt geformaliseerd. De voormalige boomgaard maakt vanaf 2008 feitelijk deel uit van camping International. Met het wegvallen van de boomgaard als buffer tussen de camping en de woningen aan de Prinses Wilhelminastraat hebben de bewoners en reclamant aanzienlijk meer te vrezen van geluidsoverlast (omroepinstallaties, muziek, stemgeluiden, gillende spelende kinderen bij het zwembad), stankoverlast (met name van uitlaatgassen van gemotoriseerd verkeer en van de mest van dieren van de kinderboerderij) en lichthinder (verlichting terrein). Met het vastleggen van de uitbreidingsmogelijkheid van de camping op deze voormalige boomgaard komt de camping een stuk dichter te liggen bij de reclamant hun woning en achtertuin.

• b. De gemeente gaat uit van de stelling dat er sprake zou zijn van een gemengd gebied. Dat is onjuist Als gevolg van die stelling zouden de te respecteren afstanden uit de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering met één stap verlaagd mogen worden. Dit betekent dat de te houden afstanden tot de dichtstbijzijnde woningen (in plaats van de reguliere afstanden van 50 meter voor geluid en 30 meter voor geur en gevaar) 30 meter voor geluid en 10 meter voor geur en gevaar zijn.

Wij stellen vast dat hier sprake is van een regulier woongebied. Met de komst van de camping en de voorgestane uitbreiding ervan zou het kunnen dat op termijn er sprake zal zijn van een gemengd gebied, echter bij de beoordeling van de vraag of de camping wel mag uitbreiden richting bestaand woongebied dient uitgegaan te worden van een regulier woongebied. In die zin dienen de genoemde afstanden uit de brochure te worden gerespecteerd en als zodanig te worden gehanteerd.

• c. In de beantwoording van vragen door de gemeente naar aanleiding van het voorontwerp van het bestemmingsplan is er verwarring ontstaan over de aantallen toegestane kampeereenheden. De provincie zag aanleiding over dat onderwerp vragen te stellen. Hetgeen opgeschreven is in de beantwoording van die vragen roept meer vragen op dan dat er duidelijkheid wordt geboden. Wij stellen vast dat met de aankoop van de boomgaard en het terrein van de Pierewiet sprake is van uitbreiding van het aantal kampeereenheden namelijk naar 281 en waarbij het kennelijk niet alleen te doen is om kwaliteitsverbetering.
• d. De bedrijfseconomische noodzaak voor de uitbreiding van de camping is nog altijd onvoldoende beargumenteerd in het ontwerp bestemmingsplan. Er wordt slechts verwezen naar de inhoud van een rapport. De gemeente geeft als argument dat een dergelijke rapportage niet noodzakelijk is en niet planologisch relevant. Toetsing van de kwaliteitsverbetering en de financiële haalbaarheid daarvan is door de gebiedscommissie, waarin mevrouw Vermeulen zitting heeft, opgedragen aan Van Nuland en partners. Deze laatste heeft de plannen van de camping beoordeeld als logisch en financieel haalbaar. Ook hier is een toetsing uitgesloten hetgeen de transparantie niet ten goede komt gesteld wordt dat voor de grootte van standplaatsen geen wet- of regelgeving bestaat. De gewenste oppervlakte wordt voor een belangrijk deel bepaald door de bezoekers van een camping. De ondernemer stemt daar zijn toekomstplannen op af. Het spreekt vanzelf dat ook hier een goede handhaving erg belangrijk is ter voorkoming van willekeur. De mogelijkheden voor een campingeigenaar om meer bezoekers toe te laten dan toegestaan is, zijn nagenoeg niet te controleren. Het spreekt dan voor zich dat er juist aanscherping van regels op zijn plaats is, gepaard gaande met een juiste en adequate handhaving. Wij vragen de gemeente op dit onderwerp bepalingen op te nemen in het bestemmingsplan.
• e. Verhouding tussen campingterrein en bebouwde kom van Nieuwvliet geheel zoek. Wij durven de stelling aan dat wij thans in een rustige omgeving wonen en leven. Er is een zeer grote mate van privacy met een woongenot van een hoog niveau. Dat laatste wordt zoals eerder genoemd, onder andere gegarandeerd door de aanwezigheid van de boomgaard en die als zodanig een geweldige buffer vormt. Bij aankoop van de woning was dit ook ons doel om ons juist op die plek te vestigen doordat er geen overlast van de toenmalige camping was. Dit wordt echter thans geheel ontwricht door de uitbreiding van de camping met ruim 1,5 hectare en die nu dus ruim 7,5 hectare zal gaan meten. Die oppervlakte is ruim méér dan de gehele bebouwde kom van Nieuwvliet zelf. 'Het terrein van camping International krijgt ruimtelijk een te overheersende rol In de dorpskern'. Dat laatste is een citaat uit een eerdere Recreatienota van de toenmalige gemeente Oostburg.
• f. Indien de gemeente Sluis van mening blijft dat er toch sprake is van een gemengd gebied, dan zijn wij het niet eens met de geboden bescherming binnen het ontwerpbestemmingsplan. In het ontwerpbestemmingsplan wordt in zeer beperkte mate rekening gehouden met omwonenden. Er is een groenstrook opgenomen op de verbeelding. Deze dient een buffer te vormen tussen de woningen op de Prinses Wilhelminastraat en de camping. In een reactie op de inspraak geeft de gemeente aan dat het mogelijk is dat deze groenstrook kan worden benut voor een geluidswal (aarden wal) met hoogopgaande begroeiing. In het bestemmingsplan zal de aanleg van een geluidswal echter dwingend moeten worden opgenomen (zowel op de verbeelding als in de voorschriften), zodat deze geluidswal met opgaande begroeiing ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd dan wel afdwingbaar zal zijn. Deze geluidswal zal voldoende hoog en lang moeten zijn ter voorkoming van de onevenredige overlast voor de omwonenden. De buffer zal dan ook langer moeten worden dan nu reeds is ingetekend op de verbeelding. De geluidswal moet voor wat betreft de lengte, de breedte en de hoogte dwingend voorgeschreven worden. Ook zal dwingend voorgeschreven moeten zijn welke begroeiing er geplant moet worden. Bovendien zal aangegeven moeten worden hoe de gemeente Sluis de voorwaarden borgt en zal handhaven. Daaromtrent zullen voorwaarden opgelegd moeten worden aan de eigenaar van de camping. Los van een voldoende hoogte van de aarden wal met begroeiing zal de groenstrook voldoende breed moeten zijn. De reclamant is van mening dat deze 15 meter breed dient te zijn in plaats van de nu gestelde 10 meter. Dit komt overeen met hetgeen is voorgesteld op een van de bijeenkomsten in 2009. (bijeenkomst tussen gemeente, campingeigenaar en omwonenden). Dit is vastgelegd in de notulen van de bijeenkomst.
• g. Er zijn in het ontwerp bestemmingsplan allerlei begrippen geformuleerd die weinig concreet zijn. Zo wordt onder andere gesproken over:

• Het behoort tot de mogelijkheden
• Is bespreekbaar.
• Zou mogelijk kunnen zijn.
• De situatie zal worden bezien.
• Er wordt zoveel mogelijk gestreefd naar.
• Goed buurmanschap.
• Getracht zal worden de controlewerkzaamheden op een intensieve manier uit te voeren.
• De ondernemer Is bereid het onderwerp privacy te bespreken.
• Dit gaat gepaard met slechts een zeer beperkte fysieke uitbreiding.
• De handhaving is een punt van aandacht.

Voor de duidelijkheid verwachten wij van de gemeente dat het bestemmingsplan, onder andere op de bovengenoemde, niet limitatieve voorbeelden, voldoende concreet meetbaar, uitvoerbaar en handhaafbaar worden omschreven, zonder daarbij voor tweeërlei uitleg vatbaar te zijn.

• a. De camping zal voorzien worden van een openlucht zwembad. Daar de te respecteren afstanden uit genoemde brochure dermate groot zijn dat de realisatie van een dergelijk zwembad niet mogelijk is, verzoeken wij de gemeente om in het bestemmingsplan een uitdrukkelijke bepaling op te nemen dat geen openlucht zwembaden mag worden gerealiseerd.
• b. In een rondzendbrief schrijft de bedrijfsleidster, mevrouw Vermeulen, dat er nu reeds een restaurantfunctie aanwezig is. Die zal door omstandigheden gesloten blijven maar op termijn weer geopend worden maar in welke vorm is nog onduidelijk. Wij vragen de gemeente Sluis om ook aan de horecafaciliteiten strenge en zeer concrete voorwaarden te verbinden, los van de exploitatievergunning en daarbij aan te geven hoe een en ander zal worden gehandhaafd.
• c. In het ontwerp worden op het campingterrein speelwerktuigen van tien meter hoogte toegestaan. Hierdoor wordt op onze privacy een enorme inbreuk gepleegd hetgeen wij beoordelen als onbespreekbaar.
• d. De redenen voor het vastleggen van een voldoende buffer in de vorm van een geluidswal (aarden wal) met hoogopgaande begroeiing zijn als volgt.

Door de wezenlijke veranderingen van de directe omgeving van onze woning ontstaat een aantasting van onze rust en dus van ons woongenot Gezien de geringe afstand van de camping tot de woning vrezen wij hierdoor veel geluidsoverlast Zo leidt het tot een toename van kampeerders in de buurt van de achtertuin en woning met alle geluidsoverlast van dien. Ook voorzien wij meer hinder als gevolg van meer kinderboerderijactiviteiten op het terrein van Pierewiet, welke hinder bovenop de hinder als gevolg van de uitbreiding van de camping komt Ook vrezen wij dat op het campingterrein waterspeelplaatsen gerealiseerd zullen worden, met alle geluidsoverlast van dien. Het woongenot gaat sterk in kwaliteit achteruit Allerlei spelen en activiteit in en op de camping zijn, zoals gezegd daar debet aan. Gelet op de beperkte mogelijkheden om de geluidsoverdracht van de geluidsbronnen te voorkomen is het duidelijk dat de groengordel geenszins kan worden beschouwd als een buffer.

• e. Het bestemmingsplan zorgt ervoor dat het is toegestaan om in de avond en nacht het terrein te verlichten, zodat dit een sterke toename van licht in onze omgeving tot gevolg zal hebben. Wij verwachten hiervan hinder te ondervinden. Negatieve effecten van lichthinder zijn onder andere ontregeling van de natuur, energieverspilling en de verstoring van het nachtelijk landschap. Ook kan lichthinder mogelijk zelfs leiden tot aantasting van de gezondheid.
• f. Wij vrezen stankhinder door het bestemmingsplan. Er is sprake van stankhinder als iemand een onplezierige geur als overlast ervaart. Dit is niet voor iedereen hetzelfde. Toch zijn de meeste mensen het erover eens dat uitlaatgassen, mest, industriële processen en afval niet lekker ruiken. Stankhinder kan, bij langdurige blootstelling, gevolgen hebben voor de gezondheid. Tegen stankhinder zijn verschillende maatregelen mogelijk Wij verzoeken de gemeente om maatregelen te nemen om de stankoverlast te beperken of te voorkomen. Er zijn bovendien een aantal zeer goede alternatieven in de directe omgeving in de vorm van een zeer uitgebreide en gevarieerde kinderboerderij.
• g. Zoals bekend wordt aan de kust van West-Zeeuwsch-Vlaanderen enorm hard gewerkt aan intensivering van de recreatiefaciliteiten in zijn algemeenheid hetgeen door de provincie en de gemeente vastgelegd is in een aantal beleidsnota's en andere notities. De eigenaar van camping International heeft in een eerder stadium al aangegeven dat hij van die intensivering wil meeprofiteren en dat de horecafaciliteiten op zijn campingterrein beslist niet alleen en uitsluitend bedoeld zijn om alleen zijn gasten die op zijn camping verblijven, te bedienen. Hij wil nadrukkelijk ook een graantje meepikken van de 'nieuwe omgeving'. Het gevolg van zijn creatieve ondernemersgeest is dat er logischerwijs veel meer bezoekers zullen komen en dat daardoor de overlast alleen maar zal toenemen aangezien de doelgroep 'ouders met kinderen' is. Er zijn in de directe omgeving naar onze mening al ruim voldoende horecagelegenheden, die naar onze mening dezelfde doelgroep bedienen en om die reden gemakkelijk gemist kunnen worden op het campingterrein. Of over dit onderwerp in de bedrijfseconomische rapportage een passage is opgenomen, is ons niet bekend vanwege eerdergenoemde reden.
• h. Gevreesd wordt dat de reclamant hun woning in waarde daalt na realisering van het bestemmingsplan. Er zal dan ook een planschadeclaim indient worden bij de gemeente bij realisering van het plan waarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de bewoners in het algemeen en die van ons in het bijzonder. Er is namelijk dan sprake van materiële en immateriële schade die als gevolg van de uitbreiding van de camping zal ontstaan. Wij lijden schade die redelijkerwijs niet geheel te onze laste behoren te blijven en waarvan de vergoeding niet anderszins is verzekerd.
• i. Het beroepscollege van de Raad van State schreef eerder in een arrest dat diende over de toenmalige uitbreiding van het campingterrein het volgende: 'Het komt mij twijfelachtig voor of in de beschreven situatie een groenzone tussen de woningen en de camping, ook als deze 15 meter breed zou zijn, voldoende afscherming biedt en of niet sprake is van een te drastische beperking van het woongenot.

Gemeentelijke reactie

• a. In de regeling is reeds bepaald dat de meest hinderlijke activiteiten tot woningen op grotere afstand moeten worden gesitueerd (30 meter). Er zijn geen concrete voornemens om dergelijke voorzieningen binnen 30 meter en ook niet binnen 50 meter te plaatsen. Vandaar dat er nu ook voor wordt gekozen de horeca-activiteiten, (water)speelvoorzieningen en een eventueel zwembad op een grotere afstand dan 50 meter toe te staan. Met deze afstandsmaat wordt zonder meer aan de VNG-Brochure voldaan. Dat betekent dat de eerder aangehouden afstandsmaat van 30 meter wordt 'aangescherpt' tot 50 meter.

Uit de VNG-brochure blijkt geenszins dat een camping geurhinder veroorzaakt, zodanig dat hieruit gezondheidsklachten voortkomen. Volstaan kan worden, bij reguliere woongebieden, met een afstand van 30 meter. Voor de camping wordt echter een afstand van 50 meter voorgeschreven voor horeca, beheers- en dienstgebouwen en parkeergelegenheid. Auto's worden centraal geparkeerd, buiten de afstand van 50 meter. Uitlaatgassen zullen geen probleem vormen. In het kader van de voorliggende ontwikkeling heeft een luchtkwaliteitsonderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat er sprake is van een goede luchtkwaliteit. Op de camping is geen sprake van mest, industriële processen en afval op grote schaal.

• b. In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig. De woning van de reclamant ligt op korte afstand van:

• Pierewiet;
• het sportveld (incidenteel gebruik; bestemmingsregeling laat intensiever gebruik toe);
• agrarische gronden die in gebruik zijn genomen door Camping International (dagrecreatieve activiteiten);
• de Sint Bavodijk als belangrijke ontsluitingsweg voor de kust (gelijk aan een gebiedsontsluitingsweg);
• een opslagbedrijf aan de Prinses Wilhelminastraat.

Daarnaast bevindt zich aan de toegangsweg naar de woning een school. Hierdoor kan gesproken worden van een gemengd gebied.

Tussen de woningen en de nieuwe bebouwing wordt een strook van 10 meter met groen voorzien. Hierdoor wordt in elk geval gewaarborgd dat er sprake is van voldoende afstand en afscherming tussen de (onderdelen van de) camping en de woningen.

In de regeling is reeds bepaald dat de meest hinderlijke activiteiten tot woningen op grotere afstand moeten worden gesitueerd (30 meter). Er zijn geen concrete voornemens om dergelijke voorzieningen binnen 30 meter en ook niet binnen 50 meter te plaatsen. Vandaar dat er nu ook voor wordt gekozen de horeca-activiteiten, (water)speelvoorzieningen en een eventueel zwembad op een grotere afstand dan 50 meter toe te staan. Met deze afstandsmaat wordt zonder meer aan de VNG-Brochure voldaan. Dat betekent dat de eerder aangehouden afstandsmaat van 30 meter wordt 'aangescherpt' tot 50 meter.

• c. In de toelichting van het bestemmingsplan is bij de huidige capaciteit een aantal van 167 standplaatsen vermeld. Dit moet 267 standplaatsen zijn, zoals in de beantwoording op de reactie van de provincie is vermeld. De toelichting wordt aangepast.
• d. Het advies van de commissie is zo goed mogelijk weergegeven in de toelichting van het bestemmingsplan. Op basis van het bedrijfsplan en het advies is het maximum aantal standplaatsen bepaald. Dat is vastgelegd in de bestemmingsregeling. De gemeente kan op basis daarvan handhavend optreden mocht dat noodzakelijk zijn. De opzet van de camping en plattegronden zijn zo duidelijk dat een handhavingscontrole goed uitvoerbaar is.
• e. De kern Nieuwvliet en Camping International kunnen prima naast elkaar functioneren. Er is geen sprake van het 'wegdrukken' of overheersen door de camping. Wat dat betreft is Nieuwvliet van een zodanige omvang dat er geen ruimtelijk-functionele knelpunten zijn te verwachten.
• f. In de bestemmingsregeling wordt de aanleg van een 3 meter hoge groenwal met hoogopgaande beplanting voorgeschreven als specifieke gebruiksbepaling. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het realiseren van voldoende afscherming. Eerder is al geconstateerd dat met de breedte van 10 meter groenvoorziening, voldaan wordt de aan afstandsvereisten. Verruiming naar 15 meter wordt niet noodzakelijk geacht. Temeer, omdat de functies met enige geluidshinder op een afstand van 50 meter worden toegestaan.

De combinatie met het voorschrijven van een grotere afstandsmaat voor enkele onderdelen van de camping (50 meter) en de aanvulling in de bestemmingsregeling dat daadwerkelijk een wal wordt aangelegd (met hoogopgaande begroeiing), wordt bereikt dat het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is.

• g. In de toelichting zullen passages worden aangescherpt en stelliger worden geformuleerd. Bij nalezing is tevens geconstateerd dat niet alles bekend en vastligt. Met name uitvoering van verschillende zaken, zoals waterhuishouding, kan op verschillende manieren. Uitvoeringsaspecten worden niet in een bestemmingsplan geregeld. Daarnaast is van betekenis dat de huidige bestemmingen reeds verschillende inrichtingen en uitvoeringsmaatregelen toestaan. Ook uitvoering van gemeentelijk handhavingsbeleid kan op verschillende manieren. Dit is geen zaak om in het kader van dit bestemmingsplan te concretiseren. Het bestemmingsplan legt alleen ruimtelijk relevante zaken vast.
• h. Er zijn geen concrete plannen voor aanleg van een zwembad. Mocht een zwembad worden aangelegd, dan dient de afstand tot de woningen 50 meter te bedragen. Dit is ingevolge de VNG-brochure voor een camping voldoende. Een camping kan ook over een zwembad beschikken. Zo'n campingzwembad is niet vergelijkbaar met een gemeentelijk zwembad. Daarop doelt de VNG-brochure. Dergelijke zwembaden zijn groter, hebben een relevant groter aantal bezoekers en worden veel vaker en langer gebruikt. In de VNG-brochure is geen onderscheid gemaakt tussen een camping met of zonder openluchtzwembad. Bepalend is dat de afstandsmaat van 50 meter voor een camping wordt gehaald, waar het gaat om de geluidhinderlijke objecten.
• i. Voor handhaving van regels en wetgeving in de gemeente Sluis zijn afzonderlijke procedures, personele inzet, organisatie en financiën beschikbaar. Volgens de normeringen die daarop van toepassing zijn, wordt het handhavingsbeleid uitgevoerd. Voor klachten is een centraal meldsysteem. Tot op heden is gebleken dat er geen klachten bekend zijn voor Camping International. Ook bij de eigenaar zijn door omwonenden geen klachten gemeld, ook al is het betreffende mobiele nummer bekend. Er is geen aanleiding tot een specifiek handhavingsbeleid of acties.
• j. De hoogte van speelwerktuigen zal worden aangepast (4 meter) met behoud van de bestaande klimtoren bij Pierewiet.
• k. De aanleg van de groene buffer wordt in de bestemmingsregeling vastgelegd. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het verzoek.
• l. Voor het regelen van de hoogte van lichtmasten op kampeerterreinen zijn de volgende omstandigheden relevant.

• De hoogte van een lichtmast op een kampeerterrein bedraagt 3 tot 5 meter. Deze hoogte komt overeen met de hoogte van beplanting op het terrein zelf. Een hoogte van iets meer dan 4 meter is veelal nodig voor (toegangs)wegen voor vrachtverkeer (hoogte maximaal 5 meter). De lichtmasten worden in geen geval hoger dan de aan te leggen wal met hoogopgaande begroeiing.
• In de praktijk zijn lichtmasten nodig voor met name de veiligheid van gebruikers. Steeds vaker worden lichtmasten gekozen die gericht schijnen en voorzien zijn van LED-verlichting gelet op het milieu en energie- en kostenbesparing.
• Er is voorzien in lichtmasten met een hoogte van maximaal 5 meter die naar beneden stralen.

In de gemeente Sluis worden dergelijke lichtmasten vaker toegepast. Er is niet gebleken van aantasting van zaken die door reclamant worden genoemd. Daarbij is van betekenis dat de regeling voor lichtmasten mede op verzoek van 't Duumpje tot stand is gekomen.

• m. Op het aspect stankhinder is onder a ingegaan.
• n. Er bestaan geen plannen voor verzelfstandiging van de horecavestigingen. Het bestemmingsplan voorziet ook niet in een zelfstandige functie op dit onderdeel. Het restaurant blijft deel uitmaken van de reguliere bedrijfsvoering van de camping. Dit laat onverlet dat ook andere bezoekers hiervan gebruik mogen maken. Dat is op campings en andere verblijfsrecreatieterreinen ook gebruikelijk. Aangezien het restaurant op een afstand van 50 meter is er geen aanleiding te veronderstellen dat de omwonenden hier hinder van ondervinden. Immers een restaurant is op en afstand van 10 meter van woningen in een regulier woongebied aanvaardbaar. Voorts vindt de parkeergelegenheid zich aan de westzijde van het restaurant, op voldoende afstand van omwonenden.
• o. De gemeente neemt deze reactie voor kennisgeving aan.
• p. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft in de uitspraak van 2 juli 1990 specifiek gewezen op de positie van de bewoners, van wie de woning op 2 meter afstand van de grens van de camping staat. Die situatie doet zich niet op andere locaties voor.

Conclusie

De reactie leidt tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan.

• De geluidhinderlijke activiteiten worden op een afstand van 50 meter toegestaan in plaats van 30 meter.
• In de toelichting zal het aantal van 267 standplaatsen correct worden vermeld.
• In de toelichting worden passages worden aangescherpt en stelliger geformuleerd.
• De hoogte van speelwerktuigen zal worden aangepast (4 meter) met behoud van de bestaande klimtoren bij Pierewiet.
• De aanleg van de groene buffer wordt in de bestemmingsregeling vastgelegd.

Provincie Zeeland

Samenvatting

• a. In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) zijn diverse opmerkingen gemaakt. Wij hebben geconstateerd dat in het ontwerpplan aan alle opmerkingen tegemoet is gekomen met uitzondering van onze opmerkingen met betrekking tot de molenbiotoop. De molenbiotoop heeft betrekking op de uit 1850 daterende korenmolen, gevestigd juist buiten het plangebied aan de Molenweg 5 te Nieuwvliet (hierna: de molen).

Aan het behoud en de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle elementen wordt in het Omgevingsplan aandacht besteed. Als bijzonder en concreet element van dit beleid worden cultuurhistorisch waardevolle molenbiotopen genoemd. Dit beleidsonderdeel wordt als provinciaal belang aangemerkt. Gemeenten dienen hiermee rekening te houden bij het opstellen van bestemmingsplannen. De bescherming van molenbiotopen betreft vooral behoud van een vrije windvang en het behoud van de belevingswaarde en het historisch karakter van de omgeving. De Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland (hierna: PRV) schrijft in artikel 2.16 voor dat de plantoelichting inzicht moet bieden in de cultuurhistorische waarde van windmolens. Het plan dient eveneens waarborgen te bieden ter bescherming van de cultuurhistorische waarde van de molen en van (een bepaalde mate van) vrije windvang. Onderscheid wordt gemaakt tussen het gebied gelegen binnen een straal van 100 meter vanaf het middelpunt van de molen en het gebied gelegen binnen een straal van 400 meter vanaf het middelpunt van de molen.

Wij zijn van oordeel dat het ontwerpbestemmingsplan op de volgende onderdelen in strijd is met artikel 2.16 van de PRV.

In de toelichting ontbreekt een beschrijving van de cultuurhistorische waarde van de molen.

• b. De toegelaten bouwhoogte van 8 meter binnen een deel van de op de verbeelding aangeduide molenbiotoop van 100 meter is niet in overeenstemming met de hoogte van de bestaande bebouwing en dient zodanig te worden aangepast dat deze niet hoger is dan de bouwhoogte die volgens het geldende planologische regime is toegelaten.
• c. De maximaal toegelaten hoogte van opgaande beplanting binnen de bestemming "Groen" is niet geregeld.
• d. Op de verbeelding is alleen het gebied gelegen binnen een straal van 100 meter vanaf het middelpunt van de molen aangeduid als molenbiotoop. Ook binnen de straal van 400 meter vanaf het middelpunt van de molen moeten beperkingen worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. Daarom adviseren wij u om de zone tot 400 meter vanaf het middelpunt van de molen op de verbeelding aan te duiden. Ook dient voor deze zone voor de van toepassing zijnde bestemmingen de maximale hoogte van de opgaande beplanting te worden geregeld.
  Tot slot adviseren wij u om de bestemmingsplansystematiek met betrekking tot de molenbiotoop in overeenstemming te brengen met de regeling in het op 23 juni 2011 vastgestelde bestemmingsplan "Buitengebied" van uw gemeente. In dat bestemmingsplan is de molenbiotoop van de onderhavige molen beschermd en geregeld door middel van de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie - 2".

Gemeentelijke reactie

• a. In de toelichting zal meer aandacht worden besteed aan de cultuurhistorische waarden van de molen door toevoeging van een beschrijving in hoofdstuk 2.
• b. De toegelaten bouwhoogte binnen de aangeduide molenbiotoop is gelet op vergelijkbare regelingen in de gemeente Sluis van destijds 8 meter. Juridisch gezien ontbreekt een maximale maatvoering voor de bouwhoogte gelet op de ruimte die de destijds gevolgde artikel 19 WRO-procedure bood. De gemeente heeft echter gemeend dat de bouwhoogte niet meer dan 4 meter hoger ligt dan de goothoogte. Dat is namelijk een zeer gebruikelijke en veelvuldig toegepaste bepaling in de bestemmingsplannen in Sluis. Vandaar dat ervan is uitgegaan dat de vigerende regeling ruimte biedt tot 8 meter, maar ook niet hoger. Daarop is de nieuwe bouwregeling afgestemd. Dit is in de toelichting op het bestemmingsplan in paragraaf 4.4 onder de kop molenbiotoop uitgebreider beschreven.
• c. De hoogte van groenvoorzieningen is op dit moment niet planologisch verankerd. In de bestemmingsregeling zal overeenkomstig de toelichting zowel in het artikel Groen als in de artikelen Recreatie – Dagrecreatie en Recreatie – Verblijfsrecreatie worden opgenomen dat groenvoorzieningen niet hoger mogen worden dan 4 meter binnen 100 meter vanaf de molen en daarbuiten 8 meter.
• d. Hoogtes van gebouwen en bouwwerken zijn geregeld in de diverse bestemmingen. In de artikelen is geen maximale hoogte opgenomen voor de hoogte van groenvoorzieningen. Dit zal in de specifieke gebruiksregels van de bestemmingen worden toegevoegd. Het opnemen van een molenbiotoop is daardoor niet nodig.

Conclusie

De reactie leidt tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan.

• De toelichting wordt uitgebreid met een beschrijving van de cultuurhistorische waarden van de molen.
• In de bestemmingen wordt geregeld dat binnen 100 meter en binnen 400 meter de beplanting niet hoger mag zijn dan 8 meter, gelijk aan de maximale bouwhoogte.

Ambtshalve aanpassingen

Pierewiet

Ter plaatse van Pierewiet worden mogelijkheden geboden voor lichte horeca-activiteiten. Voorbeelden zijn een koffiebar, ijssalon of automatiek. Dit sluit aan op de opzet van Pierewiet, met name wat betreft het gebruik van het gebouw aan de Metteneijedijk. Het betreft horeca-activiteiten die in een dergelijke omgeving passend zijn. De afstand tot woningen bedraagt 50 tot 150 meter. Dit is voor deze activiteiten meer dan voldoende (doorgaan 0 tot 10 meter). Vandaar dat het aanvaardbaar is om deze lichte horeca-activiteiten toelaatbaar te stellen in het gebouw aan de Metteneijedijk.

Beleidskader

Rijk, provincie Zeeland en gemeente Sluis hebben nieuw beleid vastgesteld. Aanpassingen en bijstelling van beleid, ten opzichte van reeds vastgesteld beleid, was reeds bekend bij het opstellen en gedurende de procedure van het bestemmingsplan. Daarmee was dan ook rekening gehouden. De toetsing aan het nieuw beleid is in hoofdstuk 2 geactualiseerd. Daaruit blijkt dat het plan nog steeds voldoet aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Bewoonbaar vloeroppervlak

In de wijzigingsregels voor recreatiewoningen is de oppervlaktemaat van ene recreatiewoning gekoppeld aan het bewoonbaar vloeroppervlak (130 m2). Hiervoor wordt een begripsbepaling toegevoegd.

Ontsluiting

De twee ontsluitingen op de St. Bavodijk krijgen de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie in plaats van een groenbestemming.

Natuurwaarden

In de toelichting wordt vermeld dat voor het bestemmingsplan Kustwerk, aan de noordwestzijde, als onderdeel van het MER, een Voortoets in verband met mogelijke effecten op het Natura 2000-gebied is uitgevoerd (paragraaf 4.2). Daarbij is uitgegaan van een jaarrond exploitatie. Geconstateerd is dat die ontwikkeling geen gevolgen heeft voor het Natura 2000-gebied. Ook de verwachte toename van recreanten heeft naar verwachting geen invloed op de natuurwaarden, evenmin ten aanzien van de stikstofdepositie. De herstructurering van Camping International kan een stikstofdepositie van slechts enkele mollen per jaar genereren. De beschikbare stikstofruimte bedraagt 573 mol/ha/jr. Er is geen significant nadelig effect voor de natuurwaarden mogelijk.

Aanpassingen bestemmingsplan

Het bestemmingsplan wordt als volgt aangepast.

• Op de verbeelding wordt ter plaatse van het bestemmingsvlak Groen in de zuidoosthoek de aanduiding 'specifieke vorm van groen – 1' opgenomen op een afstand van 5 meter uit de plangrens.
• Op de verbeelding wordt het vlak met de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie – 2' met 20 meter verbreed.
• In artikel 1 wordt lid 1.12 toegevoegd, luidende: 1.12 bewoonbaar vloeroppervlak: de oppervlakte van de ruimten in de recreatiewoning, gemeten binnen de afgewerkte omtrekwanden (in voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair zoals aanrechten en verwarmingslichamen. Vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5 m hoogte aanwezig is wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.'.
• Aan artikel 3 Groen worden Specifieke gebruiksregels toegevoegd:

3.3 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van beplanting bedraagt binnen een afstand van 100 meter vanaf de op het perceel Molenweg 5 aanwezige molen niet meer dan 4 meter en daarbuiten niet meer dan 8 meter;
• b. ter plaatse van 'specifieke vorm van groen - 1' is uitsluitend een grondwal met een hoogte van ten minste 3 meter en ten hoogste 3,5 meter toegestaan. De hoogte van de beplanting bedraagt ten hoogste 1,5 meter ten opzichte van de hiervoor genoemde hoogte van 3,5 meter. Ter plaatse van de gronden tussen de genoemde aanduiding en de plangrens, is beplanting toegestaan tot een hoogte van niet meer dan 3,5 meter.

• In artikel 3 Recreatie – Dagrecreatie wordt lid 3.3 onder a als volgt aangepast: 'a. de hoogte van beplanting bedraagt binnen een afstand van 100 meter vanaf de op het perceel Molenweg 5 aanwezige molen niet meer dan 4 meter en daarbuiten niet meer dan 8 meter;'.
• In lid 3.1 wordt een sublid c ingevoegd: c. ter plaatse van 'specifieke vorm van groen - 1': uitsluitend voor een groenwal;'.
• Aan lid 3.3 wordt aan sublid b toegevoegd: 'b. ter plaatse van 'specifieke vorm van groen - 1' is uitsluitend een grondwal met een hoogte van ten minste 3 meter en ten hoogste 3,5 meter toegestaan. De hoogte van de beplanting bedraagt ten hoogste 1,5 meter ten opzichte van de hiervoor genoemde hoogte van 3,5 meter. Ter plaatse van de gronden tussen de genoemde aanduiding en de plangrens, is beplanting toegestaan tot een hoogte van niet meer dan 3,5 meter.
• In artikel 4 Recreatie – Dagrecreatie wordt in lid 4.1 Bestemmingsomschrijving een sublid ingevoegd: 'b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 1b': tevens horeca tot ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;'. Het oorspronkelijke sublid b wordt als sublid c aangepast.
• In lid 4.2 worden de subleden e tot en met k als volgt aangepast:
  • 1. de afstand van een klimtoren tot de westgrens perceelsgrens bedraagt ten minste 25 m;
  • 2. de onderlinge afstand van niet-aaneengebouwde gebouwen bedraagt ten minste 1 m;
  • 3. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
  • 4. de bouwhoogte van één klimtoren ten hoogste 7 m;
  • 5. de bouwhoogte van speeltoestellen bedraagt ten hoogste 4 m;
  • 6. de bouwhoogte van lichtmasten met een neerwaartse uitstraling bedraagt ten hoogste 5 m;
  • 7. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

• Aan artikel 4 Recreatie – Dagrecreatie wordt een nieuw lid toegevoegd, luidende:

'4.3 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

a. de hoogte van beplanting bedraagt binnen een afstand van 100 meter vanaf de op het perceel Molenweg 5 aanwezige molen niet meer dan 4 meter en daarbuiten niet meer dan 8 meter.

• In artikel 5 Recreatie – Verblijfsrecreatie wordt lid 5.3 onder e als volgt aangepast: 'e. de hoogte van beplanting bedraagt binnen een afstand van 100 meter vanaf de op het perceel Molenweg 5 aanwezige molen niet meer dan 4 meter en daarbuiten niet meer dan 8 meter.'.

De daaraan voorafgaande subleden worden opgenomen als a tot en met d.

De toelichting wordt op de volgende onderdelen aangepast.

• In paragraaf 2.1 wordt het aantal van 167 standplaatsen veranderd in 267 standplaatsen.
• In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geactualiseerd.
• Aan paragraaf 4.3 Archeologie is het aspect cultuurhistorie toegevoegd. Aandacht wordt besteed aan de molen aan de Molenweg. De oorspronkelijke overwegingen inzake de molenbiotoop, opgenomen in paragraaf 4.4, zijn verplaatst naar paragraaf 4.3.
• In de toelichting zijn passages aangescherpt en stelliger geformuleerd ten aanzien van het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat in de omgeving van de camping.