Duinhof Oost

1.1 Achtergronden en doel bestemmingsplan

Nieuwe identiteit badplaats Cadzand-Bad: jaarrond Natuurlijk Stijlvol

Het toekomstige Cadzand-Bad wordt gekenmerkt door een jaarronde aantrekkingskracht. Daarbij zorgt het strandtoerisme voor een extra dynamiek in het zomerseizoen. Dit betekent een doorgroei van Cadzand-Bad naar een dorp met kwalitatief hoogwaardige en comfortabele accommodaties. Zo ontstaat een breder draagvlak voor een hoogwaardig en gevarieerder aanbod en niveau van voorzieningen. Het initiëren van ontwikkelingen is gericht op de ruimtelijke samenhang en een herkenbare badplaatsidentiteit. Deze identiteit komt tot uitdrukking in de architectuur en de vormgeving plus inrichting van openbare ruimten.

Visies in uitvoering: de ontwikkelingen

Het motto Natuurlijk Stijlvol is voor geheel Cadzand-Bad het beeldmerk van de gewenste badplaatsidentiteit. Dit stedenbouwkundig concept is voor het stedelijke gedeelte in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad uitgewerkt. In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit.

Voor de 'flanken' is als vervolg op het Ontwikkelingsplan, de Schilvisie Cadzand-Bad vastgesteld. De Schilvisie biedt het ruimtelijk beleidskader voor lopende ontwikkelingen en initiatieven aan de randen van het dorp. In de stedenbouwkundige visie wordt onder meer ingezet op het vernieuwen en doorontwikkelen van de belangrijkste entree van de badplaats. Daarbij gaat het zowel om het maken van een kwaliteitsslag in het publieke domein, als het bieden van ruimte voor (her)ontwikkelingen die de motor vormen onder de economie van de badplaats.

Het Ontwikkelingsplan en de Schilvisie zijn volop in uitvoering.

• Duinhof Zuid is gerealiseerd: ruim 130 nieuwe appartementen aan de oostelijke entree van Boulevard de Wielingen.
• Plan Cavelot is in gebruik genomen als een hoogwaardig verblijfsrecreatief park (Noordzee Résidence Cadzand-Bad geheten) ten zuiden van de kern, met in totaal 450 recreatiewoningen.
• Het Strandhotel krijgt in de nieuwe situatie 70 hotelkamers en 62 appartementen voor recreatief verblijf, gecombineerd met horeca-, detailhandels- en dienstverleningsfaciliteiten.
• In De Branding worden 54 appartementen ondergebracht met twee commerciële ruimtes.
• Het plan Kustversterking en Jachthaven Cadzand-Bad bevat de juridisch-planologische regeling voor de realisatie van een jachthaven binnen de kaders van de kustversterking. Dit plan is 26 september 2013 vastgesteld.
• Voor de westzijde van het Duinplein zijn plannen in voorbereiding en/of in procedure. Daarbij wordt gedacht aan nieuwbouw van commerciële ruimtes met appartementen.
• Diverse bouwplannen voor nieuwe appartementengebouwen worden op enkele locaties aan Boulevard de Wielingen en Scheldestraat gerealiseerd.

Het resultaat van de plannen is een aanmerkelijke kwaliteitsverbetering die zorgt voor een toename van het aantal recreatieve overnachtingen in en rondom Cadzand-Bad. Het verbeteringsproces zal er tevens voor zorgen dat een adequaat antwoord wordt gegeven op de vraag die de hedendaagse verblijfsrecreant stelt. In Cadzand-Bad vertaalt zich dat in meer diversiteit en kwaliteit van het aanbod. Hiervoor zijn uitbreiding van de capaciteit en vernieuwing nodig.

Figuur 1.1 Ontwikkelingen in Cadzand-Bad

Duinhof Oost

Het plangebied wordt ingevuld met ten hoogste 60 recreatieappartementen en 30 grondgebonden recreatiewoningen. De locatie betreft het huidige overloopterrein voor parkeren, gelegen aan de Vlamingpolderweg.

Het overloopterrein aan de Ringdijk Noord/Vlamingpolderweg wordt wel als Kikkerput aangeduid. In dit bestemmingsplan wordt de westhoek als Kikkerput bedoeld; het plangebied van dit bestemmingsplan betreft Duinhof Oost. Oostelijk hiervan ligt het andere gedeelte van de Vlamingpolder. Op de Kikkerput en de Vlamingpolder kan en moet een woonmilieu ontstaan met een eigen hoogwaardige karakteristiek, aldus de Schilvisie.

Vervangende parkeercapaciteit voor de circa 500 parkeerplaatsen die verloren gaan, is in ieder geval beschikbaar ter plaatse van de recent gerealiseerde strandparking aan de Lange Strinkweg en het evenemententerrein in de hoek Ringdijk Noord/Tienhonderdsedijk. In paragraaf 4.5 en de Mobilitieitstoets (bijlage 6) wordt hier specifiek op ingegaan.

Identiteit badplaats Cadzand-Bad

In het gebied Duinhof Oost wordt met de gekozen stedenbouwkundige opzet, specifiek invulling gegeven aan een sfeer van het woonmilieu dat past binnen het motto Natuurlijk Stijlvol dat in Cadzand-Bad op steeds meer locaties gerealiseerd wordt (Ontwikkelingsplan, Schilvisie). De locatie heeft grote betekenis als entreegebied voor de badplaats. Hiervoor is het nodig dat de toegang van Cadzand-Bad een gedaantewisseling ondergaat. Immers, vanaf de toegang is het markeren van de nieuwe uitstraling van Cadzand-Bad meer dan gewenst. In dat opzicht is het ook passend dat de Kikkerput en Vlamingpolder benut worden als bouwlocatie voor recreatieverblijven.

De nieuwe identiteit van de badplaats Cadzand-Bad zorgt voor een specifieke belangstelling vanuit Nederland, België en Duitsland voor aankoop van onroerend goed. Voorbeelden hiervan zijn Cavelot en Duinhof-Zuid die in uiterst korte tijd zijn gerealiseerd. Daarvoor bestond grote belangstelling. Zeker zo belangrijk is dat duidelijk behoefte bestaat aan tweede woningen in Cadzand-Bad, al dan niet gecombineerd met individuele verhuur van woningen. Op dat segment richt Duinhof Oost zich specifiek. Ook de actuele bezettingsgraad van complexen en woningen in Cadzand-Bad laten zien dat er met deze ontwikkelingsplannen duidelijk invulling wordt gegeven aan een breed bestaande belangstelling.

Kikkerput: appartementengebouwen

De appartementen worden gesitueerd op de locatie Kikkerput in 3 gebouwen. Onder de appartementengebouwen wordt voor de bewoners/gebruikers van de appartementen een eigen parkeergarage gerealiseerd, die ontsloten wordt op de Vlamingpolderweg. Voor een verbinding tussen de centrale parkeerplaatsen aan de zuidzijde van Cadzand-Bad en het strand, voorziet het plan in de aanleg van een pad.

Vlamingpolder: recreatiewoningen

De oorspronkelijke kikkerput 'verhuist' oostwaarts, parallel aan de Vlamingpolderweg. Zuidelijk hiervan is ruimte voor vrijstaande en twee-aaneen gebouwde recreatiewoningen. Het gebied is vrij toegankelijk.

Huidige planologische regeling

De gronden waarop het plan voor Duinhof Oost wordt gerealiseerd, zijn juridisch-planologisch geregeld in de beheersverordening Cadzand-Bad. Deze verordening is vastgesteld op 26 september 2013 en in werking getreden op 7 november 2013. Hierin is de oorspronkelijke regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied overgenomen. De huidige regeling staat de ontwikkeling van recreatiewoningen en recreatieappartementen niet toe. Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan.

Doel

Doel van het voorliggende bestemmingsplan Duinhof Oost is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de beoogde realisering van recreatiewoningen en gebouwen voor recreatieappartementen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied Duinhof Oost ligt tussen de Vlamingpolderweg, Ringdijk Noord en de Wijk De Brabander (zie figuur 1.2).

Figuur 1.2 Ligging plangebied

1.3 Opzet bestemmingsplan

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 wordt de beoogde planontwikkeling beschreven.
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het beleidskader en toetsing van de planologische aanvaardbaarheid van de beoogde invulling van het plangebied.
• In hoofdstuk 4 is de toetsing van de ontwikkelingen aan de ruimtelijke en milieuaspecten opgenomen.
• In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het betreft zowel de resultaten uit de overlegprocedure als de financiële uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

Inbedding in de omgeving

Het plangebied ligt voor Cadzand-Bad op een zeer markante locatie: één van de hoofdentrees van de badplaats. De locatie wordt direct ontsloten via de kruising van de Ringdijk Noord en de Vlamingpolderweg. Deze kruising vormt het eindpunt van de wigvormige structuur van Cadzand-Bad. De structuurlijnen van Boulevard de Wielingen en de Noorddijk komen hier bij elkaar.

Vanaf de kruising worden beide structuurlijnen voortgezet door de Vlamingpolderweg als drager van de smalle oostflank van Cadzand. Deze oostflank is voornamelijk in gebruik voor recreatieve bewoning. De Ringdijk Noord vormt de westelijke begrenzing van het plangebied. Als dijk is het één van de grenzen van de Oudelandsche Polder. Deze dijk maakt deel uit van de hoofdontsluitingsstructuur van de badplaats.

Figuur 2.1 Impressie ligging plangebied in omgeving

Bestaand gebruik 

Het gebied is nu in gebruik als overloopterrein voor parkeren. Dit gebied biedt plaats aan maximaal 500 parkeerplaatsen voor bezoekers van Cadzand-Bad en van het nabijgelegen strand. Naast de parkeerstroken liggen twee waterpartijen.

Voor het faciliteren van de beoogde, vervangende parkeercapaciteit is ruimte beschikbaar op de strandparking aan de Lange Strinkweg en op het evenemententerrein aan de Ringdijk Noord/Tienhonderdse (zie paragraaf 4.5 en bijlage 6). De waterpartijen/kikkerpoelen worden in het nieuwe plan gecompenseerd (paragrafen 2.2, 4.1 en 4.4.2).

Figuur 2.2 Impressie bestaand gebruik plangebied

2.2 Beoogde ontwikkeling

De locatie Duinhof Oost maakt deel uit van de 'flanken' van Cadzand-Bad waarvoor de gemeenteraad de Schilvisie Cadzand-Bad heeft vastgesteld. Hierin is een stedenbouwkundige visie opgenomen, gericht op het vernieuwen en doorontwikkelen van de belangrijkste entree van de badplaats (zie ook paragraaf 3.3). Daarvoor is als ruimtelijke presentatie gekozen voor een representatieve badplaats met allure. Het publieke domein zelf en het zicht op de eerste bebouwing van Cadzand-Bad moeten het visitekaartje van de badplaats worden. Deze ambitie is de leidraad geweest voor de stedenbouwkundige invulling van Duinhof Oost.

Kikkerputten

In de huidige situatie liggen in het wigvormig gebied, tegen de kruising Ringdijk Noord-Vlamingpolderweg, twee kikkerputten. Het gaat hier om poelen met natuurwaarden voor boomkikkers. In het Activiteitenplan boomkikker (zie bijlagen 2 en 3) is ingegaan op de huidige boomkikkerbiotoop en op de kwaliteit en omvang van de nieuwe boomkikkerbiotoop zoals in het plangebied wordt gerealiseerd. Hierin is met name opgenomen dat de poelen binnen het plangebied worden verplaatst. Door het Ministerie van Economische Zaken is op basis van het Activiteitenplan boomkikker en de aanvullende informatie, ontheffing verleend van de Flora- en faunawet (zie paragraaf 4.4 en bijlage 4). Het Activiteitenplan boomkikker (bijlage 2) en de bijbehorende aanvullende informatie (bijlage 3) zijn gekoppeld aan de verleende ontheffing (bijlage 4) door verwijzing in de ontheffing naar de genoemde documenten.

Een grote, nieuwe poel komt te liggen tegen de Vlamingpolderweg, noordelijk van het gebied met grondgebonden recreatiewoningen. Daarnaast wordt in de noordoosthoek een tweede, kleinere poel aangelegd, aan de zuidzijde nog een derde poel. Ter plaatse worden zones gecreëerd voor een optimale habitat voor de boomkikker. De noord- en zuidzijde van de poelen zijn niet toegankelijk voor publiek. Dit wordt voorkomen door struikgewas.

De oevers van de poel aan de Vlamingpolderweg zullen aan de noordzijde flauw zijn. Dat is belangrijk om voldoende oppervlakte te creëren om de boomkikker en andere gerelateerde soorten te laten 'zonnen'. Het is hoe dan ook belangrijk om rond de poel niet teveel hoogopgaande beplanting te plaatsen. Voldoende zon is een must voor het welslagen van de ecologische doelstelling van zo'n poel.

Voor het verplaatsen van de poelen is een activiteitenplan opgesteld (zie met name bijlage 3 onderdeel 4). De werkwijze van onder andere het graven van de poelen en het verplaatsen van boomkikkers en beplanting worden daarin beschreven. Tevens blijkt hieruit dat er geen negatieve gevolgen zijn op de kwaliteit van leefomgeving voor de boomkikkers. Het activiteitenplan is opgenomen in bijlage 2 bij dit bestemmingsplan. Een toelichting wordt gegeven in paragraaf 4.4.

Stedenbouwkundige opzet

De visie en ambitie voor een hoogwaardig ingericht gebied zijn vertaald in een stedenbouwkundig plan. Daarbij is het doortrekken van het bestaande duinlandschap in het plangebied bepalend voor het beeld. Het nieuwe duinlandschap vormt de drager van de structuur, waaraan twee gebiedstypen met appartementen en grondgebonden woningen gekoppeld zijn.

• Een cluster met maximaal 60 recreatieappartementen is gepositioneerd aan het zuidwestelijke deel van het plangebied tussen de Ringdijk Noord en de Vlamingpolderweg.
• Aan de noordoostkant van de structuurdrager (duinlandschap) zijn maximaal 30 grondgebonden recreatiewoningen voorzien.
• Binnen het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar voor het leefgebied van de boomkikker (zie paragraaf 4.4.2). Compensatie vindt geheel binnen het plangebied plaats.

Het getoonde stedenbouwkundig schetsplan vormt een illustratie van de mogelijke invulling van het gebied. Verdere uitwerking en detaillering vinden nog plaats. Het schetsplan is in dat opzicht indicatief.

Figuur 2.3 Stedenbouwkundige opzet Duinhof Oost (Concept)

Kikkerput: recreatieappartementengebouwen

In het gebied Kikkerput markeren appartementengebouwen de betekenis van Duinhof Oost als entreegebied voor de badplaats. De schaal, maat en inrichting en zeker ook de vormgeving van openbare ruimten en bebouwing spelen in samenhang een belangrijke rol in de representatie van de badplaats. Kijkend richting kust speelt bovendien bij het binnenkomen van het dorp ook de relatie van deze appartementengebouwen met het beeld van de hooggelegen bebouwing op de duintoppen, iets verderop.

De appartementengebouwen zullen uit 4 bouwlagen bestaan, waarvan één bouwlaag in de kloeke kap is ondergebracht. Het meest westelijk gelegen appartementengebouw wordt op een vergelijkbaar niveau als de T-splitsing Vlamingpolderweg/Ringdijk Noord gebouwd (6 m +NAP), van het zuidelijke appartementengebouw zal het peil 0,5 tot 1 m lager liggen ten opzichte van de andere appartementengebouwen. Dat betekent plaatselijk aanvulling van het maaiveld. Van alle appartementengebouwen bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 13 m overeenkomstig de Schilvisie. Enige ruimte wordt geboden voor verbijzonderingen en hoogteaccenten. In de Schilvisie is die hoogte gerelateerd aan de Ringdijk Noord. In het bestemmingsplan is dit gepreciseerd door als eenduidig peil de hoogte van de T-splitsing Ringdijk Noord/Vlamingpolderweg te kiezen. De appartementengebouwen worden in een groen kader geplaatst, zodat de beoogde representatieve entree van de badplaats ontstaat.

Om een representatieve entree te bereiken is gekozen voor twee gebouwen direct georiënteerd op de Ringdijk Noord. Het gaat om appartementengebouwen die allure uitstralen. Zeker zo belangrijk is dat de nieuwe gebouwen de entreelocatie markeren. Daarbij wordt aangesloten op de nieuwe bebouwing in de omgeving van Duinhof, zoals in het tegenoverliggende gebied Duinhof-Zuid. Er zal wel sprake zijn van een meer expressieve detaillering. Dit zorgt ervoor dat het ruimtelijk beeld van de schaal van de gebouwen op deze locatie passend is.

Vlamingpolder: grondgebonden recreatiewoningen

De recreatiewoningen worden gesitueerd in een groen kader. De groenzone tussen de recreatiewoningen en appartementengebouwen biedt ruimte voor een pad voor fietsers en voetgangers. Gedacht wordt voorts aan een groenstructuur in de vorm van groene afscherming die de percelen een groene afscheiding geven. De straten in dit gebied zijn opgebouwd uit een smalle rijbaan van circa 4 m breed en een grasberm die in breedte varieert.

De recreatiewoningen worden vrijstaand of twee-aaneen gebouwd. Percelen krijgen een oppervlakte die varieert van circa 200 m² tot circa 1.000 m² (hierbij kan enige marge worden aangehouden). Uiteindelijk bedraagt de dichtheid van het Vlamingpolder-gebied met recreatiewoningen, 25 woningen per hectare. Daarmee wordt invulling gegeven aan de dichtheid die voor dit deelgebied door de gemeenteraad in de Schilvisie is vastgelegd. In paragraaf 3.3 wordt dit nader toegelicht.

Verkeer en parkeren

Verkeer

De recreatiewoningen en recreatieappartementen worden ontsloten via de Vlamingpolderweg. De toegangsweg naar de appartementen vormt tevens de inrit naar de parkeergarage (zie hierna onder parkeren). De woningen zijn per auto bereikbaar. Voor een verdere, toekomstige uitbreiding in het andere deel van de Vlamingpolder, wordt alvast met een aansluiting voorgesorteerd. Op deze wijze ontstaat een verweving tussen deze gebieden.

Voor voetgangers en fietsers wordt voorzien in een verbinding met het bestaande park 'Wijk De Brabander'. Ook vanaf de Ringdijk Noord worden looproutes vormgegeven, via de locatie Duinhof Oost naar de Noordzeekust, bijvoorbeeld direct langs de Ringdijk Noord.

Parkeren

Voor de grondgebonden woningen wordt parkeren op eigen erf gerealiseerd. De parkeernorm bedraagt 1,2 parkeerplaats/woning (36 parkeerplaatsen). Deze parkeernorm is ontleend aan Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol; in paragraaf 2.4 van de Schilvisie wordt naar die parkeernorm verwezen. In het ontwerp is voor de recreatiewoningen evenwel rekening gehouden met 2 parkeerplaatsen per woning (op eigen terrein). Dit betekent dus in totaal 60 parkeerplaatsen.

Onder de appartementengebouwen komt een gezamenlijke parkeerkelder voor gebruik door bewoners/gebruikers van de appartementengebouwen. Het aantal parkeerplaatsen (1,2 parkeerplaats/appartement) zal conform de parkeernorm bij 60 appartementen ten minste 72 parkeerplaatsen bedragen.

In zijn totaliteit worden er meer parkeerplaatsen gerealiseerd dan conform de geldende norm strikt genomen nodig zijn. Deze parkeerplaatsen zijn overigens niet bedoeld voor openbaar gebruik, bijvoorbeeld voor strandbezoekers. Een toelichting hierop is opgenomen in paragraaf 4.5.

3.1 Rijksbeleid

Het rijksbeleid wordt samengevat in paragraaf 3.1.1. Dat het bestemmingsplan aan het beleidskader voldoet, blijkt uit paragraaf 3.1.2.

3.2 Provinciaal beleid

Onder Beleidskader (paragraaf 3.2.1) wordt het beleid weergegeven. Toetsing hieraan vindt in paragraaf 3.2.2 plaats.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.4 Conclusie

De ontwikkeling van Duinhof Oost voldoet aan de beleidsuitgangspunten van het Rijk, provincie en gemeente.

• De ontwikkeling genereert een kwaliteitsimpuls op de locatie en in het recreatieve segment.
• Met de belangen van de omgeving, natuur, waterkering en parkeren wordt in ruim voldoende mate rekening gehouden.
• Het bestemmingsplan bevat voldoende waarborgen voor behoud van recreatief gebruik. Andere regelingen en juist de opzet van het gebied met een VVE zorgen voor zekerheid inzake duurzaam onderhoud en beheer.

Het bestemmingsplan kan dan ook in procedure worden gebracht en in de voorgestelde opzet vastgesteld.

4.1 Water

Beleid

Bij ruimtelijke plannen dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om uiteenlopende waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging. Daarnaast richt de watertoets zich op alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is uitvoerig overleg gevoerd met de waterbeheerder. Najaar 2013 en januari 2014 zijn besprekingen geweest over de inrichting en het waarborgen van de belangen van de waterhuishouding met het Waterschap. De opmerkingen van de waterbeheerder (zie paragraaf 6.1) zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Bij het Waterschap Scheldestromen wordt voor de watertoets een watertoetstabel gebruikt. In deze tabel zijn de hiervoor genoemde aspecten verwerkt. Onderstaande watertoetstabel is ingevuld voor de ontwikkeling Duinhof Oost (tabel 4.1).

Tabel 4.1 Thema en Water(beheer)doelstelling

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2 Archeologie

Beleidskader

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden.

Voor Zeeland bestaat het toetsingskader voor archeologie uit:

• de Archeologische MonumentenKaart (AMK) Zeeland;
• de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW);
• het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA);
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS2 van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurhistorie en Monumenten (RACM).

De IKAW geeft een overzicht van te verwachten archeologische waarden (hoe groot is de kans is om bij de uitvoering van plannen op archeologische resten te stuiten) en is complementair aan de AMK. Vooral de gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden zijn belangrijk.

Op 20 juni 2013 is de nota Archeologiebeleid gemeente Sluis & Gemeentelijke Onderzoeksagenda Archeologie Sluis opgesteld. Inmiddels zijn gegevens over archeologische waarde en terreinen bekend.

Toetsing

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van Duinhof Oost is een deskundig adviseur van Artefact! (archeologisch adviseur van de gemeente Sluis) gevraagd op welke wijze eventueel aanwezige archeologische waarden binnen de planvorming meegewogen moeten worden. Hieruit blijkt dat voor het gehele plangebied geen archeologische waarden worden verwacht. Voor het plangebied is daarom geen archeologisch (bureau)onderzoek noodzakelijk. Deze verwachting wordt bevestigd door middel van de gemeentelijke kaarten met AMK-terreinen en Terreinen van archeologische waarde.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied worden in de bodem geen archeologische waarden verwacht. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg. Mochten tijdens de uitvoering van het bouwplan desondanks archeologisch waardevolle resten worden aangetroffen, dan dient hiervan conform de artikel 53 van de Monumentenwet melding van te worden gemaakt bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.3 Bodem

Beleidskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Bodemonderzoek

Ten gevolge van de ontwikkeling is een functiewijziging noodzakelijk. In verband met deze functiewijziging is een verkennend bodemonderzoek opgesteld door SMA. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport: 'Eindrapport bodemonderzoek Ringdijk Noord te Cadzand-Bad (Duinhof Oost) Kadastraal perceel: EC 1413' met projectnummer 23130155; 1 oktober 2013. Deze rapportage is opgenomen in bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat in de bovengrond plaatselijke verhoogde gehalten aan cadmium zijn aangetroffen. In het grondwater worden geen verontreinigingen aangetroffen. De aangetroffen zeer licht verhoogde concentratie cadmium vormt geen aanleiding voor een nader bodemonderzoek. Daarmee vormt het aspect bodem geen belemmering voor de ontwikkeling.

Bij grondverzet dient wel rekening gehouden te worden met het besluit Bodemkwaliteit en dient de grond volgens het besluit gemeld te worden. Eventuele toepassingsmogelijkheden dienen met het bevoegd gezag overlegd te worden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse, de uitvoering van de ontwikkeling niet in de weg staat.

4.4 Ecologie

4.5 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

De recreatiewoningen en recreatieappartementen worden ontsloten via de Vlamingpolderweg. Via deze weg wordt in westelijke richting verder ontsloten naar de Ringdijk Noord/Boulevard de Wielingen. De Ringdijk Noord leidt in zuidoostelijke richting naar de provinciale gebiedsontsluitingswegen N675 en N253. Via deze wegen vindt de verdere ontsluiting plaats ofwel verder landinwaarts ofwel richting België. Via de Boulevard de Wielingen kan de kern van Cadzand-Bad worden bereikt.

De Vlamingpolderweg en Boulevard de Wielingen zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom. Er geldt een maximum snelheid van 30 km/h. De Ringdijk Noord heeft een ontsluitende functie. Tussen Cadzand-Bad en Cadzand-Dorp geldt een maximum snelheid van 60 km/h. Binnen de kern van Cadzand-Dorp is een snelheidslimiet van 50 km/h ingevoerd. Vanaf Cadzand-Dorp verder landinwaarts gaat de weg over in de N674, een provinciale weg met een maximumsnelheid van 80 km/h.

De ontsluiting van de ontwikkeling is voor gemotoriseerd verkeer goed.

Langzaam verkeer

Ook voor langzaam verkeer vindt de ontsluiting van de recreatiewoningen en recreatieappartementen primair plaats via de Vlamingpolderweg. Op deze weg maken fietsers en gemotoriseerd verkeer gebruik van dezelfde verkeersruimte. Gezien de functie van de weg en de geldende maximumsnelheid van 30 km/h past dit binnen de richtlijnen van een Duurzaam Veilige weginrichting. Aan de noordzijde van de weg is een trottoir aanwezig ten behoeve van voetgangers. Voor langzaam verkeer leiden verschillende doorsteken vanaf de Vlamingpolderweg richting het Noordzeestrand.

Ter hoogte van de aansluiting van de Vlamingpolderweg op de Ringdijk Noord/Boulevard de Wielingen wordt aangesloten op een vrijliggende fietsvoorziening. Binnen de kern van Cadzand-Bad gaat deze vrijliggende voorziening over in fietsstroken. Gezien de functie van de weg en de maximumsnelheid van 30 km/h sluit ook dit aan bij een Duurzaam Veilige weginrichting. Voor voetgangers zijn vanaf het kruispunt Vlamingpolderweg - Ringdijk Noord/Boulevard de Wielingen richting het centrum van Cadzand-Bad trottoirs aanwezig.

De ontsluiting van de ontwikkeling voor het langzaam verkeer is goed.

Openbaar vervoer

Meest nabij de ontwikkeling gelegen openbaarvervoerhalte betreft de halte 'Cadzand, Boulevard de Wielingen, nabij kruising van de Boulevard de Wielingen met de Sterntjeslaan. Deze ligt op circa 300 m van de ontwikkeling. Vanaf hier rijden bussen in de richting van Oostburg, vanwaar wordt aangesloten op het verdere openbaarvervoernetwerk.

De ontsluiting van de ontwikkeling voor het openbaar vervoer is goed.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersafwikkeling is onderbouwd in de mobiliteitstoets 'Duinhof-Oost Cadzand-Bad - Mobiliteitstoets' (Juust - Adviseurs ingenieurs openbare ruimte, 2013). Deze mobiliteitstoets is opgenomen in bijlage 6. Hierin wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling leidt tot een afname van de verkeersgeneratie op de Vlamingpolderweg (maximaal 1.000 verkeersbewegingen parkeerterrein nu; maximaal 207 verkeersbewegingen toekomstige situatie). Het in de huidige situatie aanwezige overloopterrein komt door onderhavige ontwikkeling te vervallen en wordt elders gecompenseerd ter plaatse van parkeerplaatsen/overloopterrein in zuidelijke richting van de Ringdijk Noord.

De verkeersgeneratie van het parkeerterrein is groter dan dat van de te ontwikkelen recreatiewoningen en recreatieappartementen. Tevens wordt geconcludeerd dat in de huidige situatie geen sprake is van knelpunten in de verkeersafwikkeling. Omdat sprake is van een afname van de verkeersgeneratie zal de verkeersafwikkeling rondom de ontwikkeling ook in de toekomst zijn gewaarborgd. Ook de compensatie van de te vervallen parkeerlocatie op andere parkeerterreinen leidt op het omliggend wegennet niet tot dermate hoge verkeersintensiteiten dat knelpunten in de verkeersafwikkeling zijn te verwachten. De capaciteitsgrens van maximaal 6.000 mvt/etmaal wordt nergens overschreden.

Verkeersveiligheid

Alle wegen zijn ingericht conform de inrichtingseisen uit Duurzaam Veilig. De ontwikkeling wordt voor kwetsbare verkeersdeelnemers (fietsers en voetgangers) op voldoende mate ontsloten. Waar nodig zijn trottoirs en fietsvoorzieningen aanwezig.

Parkeren

Juust - Adviseurs heeft in de mobiliteitstoets (bijlage 6) onderzoek gedaan naar de parkeervraag ten gevolge van de ontwikkeling en de consequenties van het vervallen van de parkeercapaciteit door de ontwikkeling van de recreatiewoningen en recreatieappartementen. Binnen dit onderzoek is tevens het nieuw ontwikkelde parkeerbeleid van de gemeente Sluis betrokken. In dit parkeerbeleid is opgenomen dat binnen Cadzand-Bad het parkeerregime verder wordt uitgebouwd met betaald parkeren en/of vergunninghouderparkeren.

Ten aanzien van de ontwikkeling wordt geconcludeerd dat binnen de planvorming voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Op basis van parkeernormen uit 'Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad' is een totale parkeervraag berekend van 1,2 parkeerplaats per woning: 36 parkeerplaatsen voor de 30 recreatiewoningen; voor de 60 appartementen 72 parkeerplaatsen. Voor de recreatiewoningen worden 60 parkeerplaatsen (2 per woning) voorzien, voor de recreatieappartementen 72 parkeerplaatsen (in een parkeerkelder). Het totaal te realiseren parkeerplaatsen bedraagt 132 dus meer parkeerplaatsen dan strikt genomen volgens de parkeernorm nodig is (108 parkeerplaatsen). Zodoende wordt ruimschoots voldaan aan de eis ten aanzien van de gestelde parkeernormen.

Ten aanzien van de te vervallen parkeerplaatsen op het bestaande overloopterrein wordt geconcludeerd dat uitgeweken kan worden naar het parkeerterrein locatie van de strandparking aan de Lange Strinkweg. Indien dit parkeerterrein volloopt kan het bestaande evenemententerrein aan de Ringdijk Noord worden ingezet als overloopterrein (zie paragraaf 2.1 van de Mobiliteitstoets; bijlage 6). Zoals eerder overwogen heeft dit overloopterrein ook een capaciteit van 500 auto's.

4.6 Wegverkeerslawaai

Onderzoek

Het plan omvat de realisatie van 60 recreatieappartementen (verdeeld over 3 gebouwen) en 30 recreatiewoningen. Recreatie-eenheden zijn binnen de Wet geluidhinder (Wgh) niet aangeduid als geluidsgevoelige functies. Derhalve vallen dergelijke objecten buiten het regiem van de Wgh. In het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (vastgesteld door Provinciale Staten van Zeeland, 28 september 2012) is echter opgenomen dat voor recreatiewoningen (ook appartementen) en kampeerterreinen akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Deze toetsing is vastgelegd in de rapportage 'Akoestisch onderzoek - Geluidsbelasting 'verkeersgeluid' nieuwbouw Duinhof Oost' (Akoestisch Adviesbureau Van Lienden, 2013). Deze rapportage is opgenomen in bijlage 7.

Resultaat en conclusie

Zoals aangegeven bestaat voor de toetsing van de geluidsbelasting op de gevels van recreatiewoningen (ook appartementen) ten gevolge van wegverkeer geen wettelijk kader. De provincie Zeeland stelt in het Omgevingsplan dat dezelfde normen gehanteerd dienen te worden als voor gewone woningen of woonwagenterreinen. Omdat een procedure in het kader van de Wgh niet mogelijk is, geldt hierbij de voorkeursgrenswaarde (48 dB) als richtwaarde en de uiterste ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde. De ontwikkeling ligt in binnenstedelijk gebied. Zodoende geldt een maximaal aanvaardbare geluidsbelasting van 63 dB.

Binnen het akoestisch onderzoek is de geluidsbelasting bepaald ten aanzien van wegverkeer op de Ringdijk Noord (binnen en buiten de bebouwde kom), de Boulevard de Wielingen en de Vlamingpolderweg. De geluidsberekeningen hebben plaatsgevonden voor de 3 appartementengebouwen. Tabel 4.4 geeft per appartementengebouw een overzicht van de maximale geluidsbelasting per bron.

Tabel 4.4 Maximale geluidsbelasting per appartementengebouw per bron (incl. aftrek ex artikel 110g Wgh)

Uit deze resultaten blijkt dat de geluidsbelasting op gebouw 2 de richtwaarde van 48 dB overschrijdt ten aanzien van de Ringdijk Noord (gedeelte buiten de bebouwde kom, 60 km/h). De maximaal aanvaardbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde niet wordt overschreden, is er sprake van een acceptabel akoestisch klimaat. Recreatiewoningen binnen de Wgh zijn niet aangemerkt als geluidsgevoelige functie. In dat kader is dan ook geen aanvullende procedure noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

De recreatiewoningen staan op grotere afstand van de Ringdijk Noord en Vlamingpolderweg dan de apparatementengebouwen. Gelet op de geluidsbelasting ter plaatse van appartementengebouw 3 (41 dB en lager), ligt de geluidsbelasting op de recreatiewoningen ruim onder de voorkeursgrenswaarde (48 dB).

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde van belang. Hiervoor zijn grenswaarden vastgesteld. Deze zijn opgenomen in tabel 4.5.

Tabel 4.5 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Toetsing

In paragraaf 4.5 is de extra verkeersgeneratie berekend. Ten gevolge van de ontwikkeling zal de verkeersgeneratie 207 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Hierbij is uitgegaan van een vrachtverkeerpercentage van maximaal 2,0 %. Met behulp van de nibm-tool is onderzoek gedaan of de verkeersgeneratie mogelijk een in betekende mate bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Uit dit onderzoek blijkt dat het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Derhalve is nader onderzoek niet noodzakelijk. In figuur 4.3 is de nibm-tool weergegeven.

Figuur 4.3 Nibm-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat zowel in 2011 als in 2020 voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.5.

Uit de figuren 4.4 blijkt dat zowel in het jaar 2011 als het jaar 2020 ruimschoots aan de normen uit tabel 4.2 voldaan wordt. De dichtstbijzijnde maatgevende weg is echter op grote afstand gelegen van de ontwikkelingslocatie.

Figuur 4.4 Luchtkwaliteit monitoringstool, Luchtkwaliteit 2011 o.b.v. NSL-monitoringstool

Figuur 4.5 Luchtkwaliteit monitoringstool, luchtkwaliteit 2020 o.b.v. NSL-monitoringstool

Conclusie

De Wm staat de realisatie van het project Duinhof Oost niet in de weg. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is er sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

4.8 Milieuhinder en ruimtelijke effecten

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof- en geluidshinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. De afstand mag dan met één categorie worden verlaagd. In deze situatie is er sprake van een gemengd gebied gezien de aanwezigheid van diverse functies zoals dagrecreatie (strand, golfbaan), verblijfsrecreatie, woningen, detailhandel, horeca en evenemententerrein binnen een straal van 200 m van het plangebied.

Toetsing

Conform de VNG-publicatie valt de ontwikkeling onder de categorie: 'Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)'. Bij deze activiteit behoort de milieucategorie 3.1 met een bijbehorende richtafstand van 30 m ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. Het maatgevende aspect betreft hierbij het aspect geluid. Voor de aspecten geur en gevaar geldt een kleinere richtafstand (10 m). Het aspect stof is niet relevant.

Woningen van derden staan aan de noordzijde van het plangebied aan de Vlamingpolderweg (circa 30 m van de appartementengebouwen) en ten westen van het plangebied aan de Ringdijk Noord (circa 65 m van de appartementengebouwen). Voor alle woningen geldt dat de werkelijke afstand groter of gelijk is aan de richtafstand van 30 m.

De woningen aan de Vlamingpolderweg hebben in de huidige situatie uitzicht op het onbebouwde gebied. In de Schilvisie heeft het gemeentebestuur gekozen voor realisering van appartementengebouwen en recreatiewoningen in dit gebied. Dat betekent een verandering van de omgeving. De toekomstige inrichting en het bestemmingsplan zijn zodanig opgezet dat de afstand van appartementengebouwen circa 30 m (noordzijde; zuidzijde) tot 65 m (westzijde) bedraagt. Gelet op die afstand is er geen sprake van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Immers, in vele andere situaties, zoals in andere Cadzand-Bad en andere kernen, is de afstand kleiner en is altijd nog sprake van een goede woonkwaliteit.

Aan de zuidzijde grenst het gebied aan de Wijk De Brabander. Het recreatieve karakter van Wijk De Brabander en het Duinhof Oost is vergelijkbaar. De ontwikkeling zal daarmee geen milieuhinder veroorzaken ter plaatse van de woningen indeze wijk. De woningen in Wijk De Brabander vormen ook geenszins een belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In de bestemmingsregeling wordt de eerste strook langs de perceelsgrenzen aan de zuidzijde, op de grens met Wijk De Brabander, gereserveerd voor de inrichting als groenvoorziening. Voorts grenzen hieraan de tuinen van recreatiewoningen in Duinhof Oost. De percelen in Wijk De Brabander en in Duinhof Oost zijn van een vergelijkbare omvang. Vanuit die optiek is het ook aanvaardbaar dat enkele percelen in die wijk zonder aangrenzende woonpercelen in de huidige situatie, na realisering van het plan Duinhof Oost, aan percelen met recreatiewoningen in Duinhof Oost komen te liggen. Ter plaatse is eenzelfde situatie aan de orde zoals dit elders in de Wijk De Brabander op vele plaatsen voorkomt. In Wijk De Brabander is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De ruimtelijke situatie zal voor enkele percelen veranderen, maar heeft niet tot gevolg dat sprake zou zijn van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.9 Landschap en cultuurhistorie

Toetsingskader

Het toetsingskader voor wat betreft het onderdeel 'landschap' wordt gevormd door het beleidskader voor het Nationaal Landschap (Nota Ruimte) en de Nota Bélvèdere (zie hoofdstuk 3). Binnen Nationale Landschappen geldt 'behoud door ontwikkeling' als uitgangspunt. De beleidsstrategie van de provincie voor Belvèderegebieden is het versterken van de samenhang en de herkenbaarheid van de elementen. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen alsmede de karakteristieken van het Belvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen zijn nader beschreven in het Omgevingsplan Zeeland.

Toetsing

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en de Nota Bélvèdere hebben géén betrekking op het plangebied.

Conclusie

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en het Belvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen zijn niet toepassing op de ontwikkeling van Duinhof Oost.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• 1. locaties waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire RVGS per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water opgenomen in de circulaire. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het BTEV wordt, aan de hand van de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen

Op de risicokaart zijn in de nabijheid van het plangebied twee risicovolle inrichtingen aangegeven in rood. Daarnaast zijn enkele kwetsbare objecten aangegeven in groen.

Figuur 4.6 Uitsnede risicokaart

Wat betreft de risicovolle inrichtingen gaat het om de Camping Welgelegen aan de Vlamingpolderweg 14 en Camping Hoogduin aan de Zwartepolderweg 1. Op beide campings is brandbaar propaangas opgeslagen. Dit betreft echter dermate kleine hoeveelheden (respectievelijk 5 en 8 kubieke meter) dat dit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied buiten de relevante contouren liggen (zie kaart 4.6).

Transport gevaarlijke stoffen

Voor deze ontwikkeling is alleen het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water relevant. In of nabij het plangebied is geen gevaarlijk transport over weg of spoor aanwezig.

De Westerschelde maakt deel uit van de internationale transportroute naar Antwerpen. Het aspect vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde is ten aanzien daarvan beschouwd aan de hand van een door Rijkswaterstaat in 2011 verrichte studie naar de Westerschelde, waarin prognoses voor de externe veiligheid zijn gesteld voor de perioden 2015 en 2030: 'Actualisatiestudie 2011 risico's transport gevaarlijke stoffen Westerschelde en prognoses 2015 en 2030 ('actualisatiestudie'; DET NORSKE VERITAS; Rapport no/DNV Reg no:/1237G9T-13 Rev 4, 2011-12-08).'

De studie richt zich op de transport(on)veiligheid van het (toenemend) scheepvaartverkeer met gevaarlijke ladingen. De aandacht gaat specifiek uit naar mogelijke calamiteiten op de vaarweg waarbij mogelijk brandbare of toxische stoffen vrijkomen (ammoniak en brandbare gassen). Er wordt een modellering gegeven van de specifieke aard en intensiteit van het toekomstig te verwachten scheepvaartverkeer op de Westerschelde. Daarbij is de situatie in de referentieperiode 2004-2008 als referentiepunt voor de gedefinieerde scenario's genomen. De risicoanalyse is gebaseerd op een klassieke aanpak uitgaande van het identificeren van gevaren en het vervolgens kwantificeren van de voorkomingfrequenties en mogelijke schade effecten. De combinatie van kans en effect leiden tot risico inschattingen. De risicoresultaten zijn conform het hiervoor geschetste kader weergegeven in de vorm van 'plaatsgebonden risiconiveaus' op een aantal punten langs de Westerschelde (Oostgat, Breskens, Vlissingen, Terneuzen, Hansweert). Aan de hand hiervan is een PR-contour vastgesteld, die op een topografische kaart is en weergegeven. Voor de bepaling van het groepsrisico zijn in de actualisatiestudie voor de referentie- en geprognosticeerde perioden F/N-curven opgesteld voor de locaties Terneuzen, Oostgat, Vlissingen en Hansweert. Deze 'risicomodellen' zijn afgestemd op de te verwachten veranderingen in scheepsbewegingen in 2015 en 2030, gebaseerd op gedetailleerde prognoses aangeleverd door de havens. Uitgaande van de aangeleverde informatie is in de actualisatiestudie geanalyseerd wat het effect is van deze prognoses op de bestaande situatie. De bevindingen laten zich – voor zover relevant – als volgt samenvatten.

Voor de referentieperiode 2004-2008 komt de PR-contour nergens aan land. Dat betekent dat (ook) het plangebied buiten deze contour ligt. Uit opgestelde F/N-curven blijkt dat het GR de oriëntatiewaarde niet overschrijdt. Ook voor de geprognosticeerde perioden 2015 en 2030 geldt dat de PR-contour nergens aan land komt. Het GR overschrijdt ook in deze perioden niet de oriëntatiewaarde. Dit is weergegeven in onderstaand figuur.

Figuur 4.7 Plaatsgebonden risicocontouren voor de Westerschelde voor het prognosejaar 2030 uit de Actualisatiestudie 2001

Uit de actualisatiestudie en andere studies naar de Westerschelde blijkt aldus dat de PR-contour nu en in de toekomst niet zal reiken tot in het plangebied te Cadzand-Bad.

In de 'actualisatiestudie' van DET NORSKE VERITAS heeft een nadere bestudering plaatsgevonden ten aanzien van de ligging van plannen en projecten, al dan niet binnen het invloedsgebied van de Westerschelde. Daarbij is aangegeven of een (uitgebreide) verantwoording van het GR noodzakelijk is of niet. Uit figuur 4.6 van de actualisatiestudie volgt dat het plan '25 Sluis Cadzand-Bad' buiten het bereik van die verantwoording valt. Dat betekent dat (ook) het GR in de huidige planontwikkeling niet uitvoeriger verantwoord hoeft te worden met het oog op de toekomstige vervoerstromen op de Westerschelde, dan is gebeurd. De figuur uit de actualisatiestudie is hieronder weergegeven.

Figuur 4.8 Ligging van de verschillende plannen ten opzichte van het invloedsgebied (toxische wolk) uit het rapport Eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde

Terzijde wordt opgemerkt dat de oriëntatiewaarde van het GR in de onderzochte plaatsen, die direct aan de Westerschelde liggen, nergens wordt overschreden. Dat geldt zowel voor de huidige situatie als in de toekomst. Hieruit kan aldus worden afgeleid dat het aspect externe veiligheid geen beperkingen met zich meebrengt voor de ontwikkelingsmogelijkheden te Cadzand-Bad, waarin de voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet.

Conclusie

Op basis hiervan kan gezegd worden dat de ontwikkeling wel binnen het invloedsgebied van de Westerschelde valt, maar dat er geen uitvoerige verantwoording hoeft plaats te vinden. Derhalve kan geconcludeerd worden dat transportroute gevaarlijke stoffen over de Westerschelde geen belemmering oplevert voor de doorgang van het onderhavige project. Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.11 Kabels en leidingen

Over het plangebied lopen geen planologisch relevante leidingen. In of in de nabijheid van het plangebied liggen wel diverse niet-planologisch relevante leidingen, zoals rioolleidingen, leidingen voor nutsvoorzieningen en drainageleidingen. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs of in combinatie met de aanwezige infrastructuur.

In het kader van de ontwikkeling zal ten minste drie werkdagen voor aanvang van eventuele graafwerkzaamheden door de uitvoerder ervan contact op worden genomen met het KLIC, waarbij tevens zal worden gemeld waar en wanneer gegraven wordt. Het plangebied ligt niet in een straalverbindingtracé of een optisch vrij te houden pad.

4.12 Niet-gesprongen explosieven

In de omgeving van Cadzand-Bad zijn tot in het recente verleden niet-gesprongen explosieven aangetroffen. Voor het plangebied is onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven. Dit onderzoek is vertrouwelijk en derhalve niet in deze plantoelichting samengevat. De vertrouwelijkheid is nodig om te voorkomen dat derden zonder begeleiding speurwerk of opgravingen doen. Het rapport wordt aangeleverd bij het bevoegd gezag en aan de hand daarvan wordt een plan van aanpak opgesteld. De gemeente kan indien gewenst voor nadere informatie zorgen.

4.13 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In het Besluit milieu-effectrapportage (Besluit m.e.r.) is per 1 april 2011 een voortoets geïntroduceerd voor activiteiten die onder de plandrempel vallen ('zogeheten vormvrije m.e.r.-beoordeling'). In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt bekeken of toch belangrijke negatieve milieugevolgen op kunnen treden die het doorlopen van een volledige procedure om te komen tot een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maken. Deze verplichting geldt voor alle activiteiten die in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. zijn opgenomen, ongeacht de drempelwaarden die normaal gesproken gelden voor een m.e.r.-procedure.

In categorie D 10 van het Besluit m.e.r. is onder andere de uitbreiding of wijziging van recreatiecomplexen buiten stedelijke zones als activiteit opgenomen waarvoor de verplichting kan gelden om een MER op te stellen.

Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat geen omstandigheden aanwezig zijn die nopen tot het aannemen dat voor de ontwikkeling van Duinhof Oost een MER moet worden opgesteld. De ontwikkeling ligt ook ver onder de drempelwaarde. Hiermee heeft de gemeente zich vergewist dat er geen motieven aan de orde zijn waardoor een MER noodzakelijk zou zijn, zodat ook is voldaan aan de verplichting om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

4.14 Conclusie

Uit de sectorale toetsen blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied past binnen het sectorale beleid en dat wordt voldaan aan de normstelling op grond van sectorale wet- en regelgeving.

5.1 Opzet bestemmingsregeling

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012)

Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar zijn. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

In het Bro is verankerd dat een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de antidubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2012.

Opzet regels

Overeenkomstig SVBP2012 is de opbouw van de regels als volgt:

• inleidende regels (Hoofdstuk 1);
• bestemmingsregels (Hoofdstuk 2);
• algemene regels (Hoofdstuk 3);
• overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• aanlegverbod (indien van toepassing).

Onderscheid bouwen en gebruik

In het kader van SVBP2012 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning worden gesplitst in vergunningen voor bouwen en vergunningen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuwe ontwikkeling zowel een vergunning voor het bouwen als voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige, extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een vergunning voor bouwen tevens een afwijking voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt.

5.2 Gebruikte bestemmingen

Artikel 1 Begrippen

• Het peil voor de appartementencomplexen (Artikel 4 Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1) wordt gesteld op 6 m +NAP. Dit peil ligt ongeveer gelijk aan de kruising Vlamingpolderweg/Ringdijk-Noord.
• Voor de recreatiewoningen ligt het peil op 3,2 m +NAP, gelijk aan de hoogte van de Vlamingpolderweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' aan de noordzijde van het bestemmingsvlak.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2012, onveranderd overgenomen.

Artikel 3 Groen

De structurele groenvoorziening langs de westrand is voorzien van de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn onder andere ook wandelpaden toegestaan.

Artikel 4 Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1

Dit artikel maakt de realisatie van het recreatieappartementen mogelijk.

Functies

Het gebruik is geregeld in lid 4.1. Naast het recreatieve verblijven in appartementen is onder meer het parkeren vastgelegd. In specifieke gebruiksregels is bepaald dat permanente bewoning van recreatieappartementen niet is toegestaan. Met de aanduiding 'ontsluiting' is louter bedoeld aan te geven dat daar aan een ontsluiting wordt gedacht, zonder dit specifiek en uitsluitend vast te leggen. Vandaar dat dit als zodanig in de specifieke gebruiksregels is verduidelijkt.

Bouwen

Gebouwen worden gebouwd in het bouwvlak. Op de verbeelding is het percentage vastgelegd dat maximaal bebouwd mag worden gebouwen. Met betrekking tot bouwen zijn verschillende onderdelen hiervan vastgelegd.

• 1. In lid 4.2 is bepaald dat ten hoogste 60 recreatieappartementen gebouwd mogen worden. Op deze manier is het aantal gelimiteerd.
• 2. Er mogen ten hoogste 3 hoofdgebouwen gebouwd worden.
• 3. De maximum goot- en bouwhoogte van een appartementengebouw bedraagt 10 m respectievelijk 13 m. De kapvorm kan als kloeke kap worden uitgevoerd. Dit is in de bouwregels bepaald, gekoppeld aan regels in de begripsbepaling en bij de wijze van meten (goothoogte). Ter plaatse van accenten zijn afwijkingen van de hoogtematen aanvaardbaar, omdat deze zorgen voor een meer expressieve uitstraling van de gebouwen, passend op de markante locatie. Tevens is in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen voor verbijzondering van de hoek van het noordwestelijke gesitueerde appartementengebouw, georiënteerd op de T-splitsing Ringdijk Noord/Vlamingpolderweg.
• 4. Het bouwen beneden het maaiveld ten behoeve van een ondergrondse parkeergarage is toegestaan.

Voorwaardelijke verplichting

In de bouwregels is een voorwaardelijke verplichtin gopgenomen. Hiermee wordt geaarborgd dat niet eerder wordt gebouwd dan nadat de aanwezige kikkerput in de noordwesthoek van het gebied, is verplaatst en ingericht naar de gronden met de noordwestelijk gelegen aanduiding 'specifieke vorm van natuur - kikkerput' ter plaatse van de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2. Daarbij is een directe relatie gelegd met het voldoen aan de Ontheffing ruimtelijke effecten (16 augustus 2013) zoals opgenomen in bijlage 1 van de regels. Aanvullend op de ontheffingsregeling die reeds een zelfstandige werking heeft, is als extra waarborg een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Nadere eisen

Nadere eisen kunnen worden gesteld in verband met de betekenis van de Ringdijk Noord als entree van Cadzand-Bad en ter voorkoming van een ongunstige situering ten opzichte van de percelen aan de zuidzijde.

Parkeren

Conform het stedenbouwkundig plan vindt het parkeren voor de appartementen in de parkeergarage plaats. Het is niet de bedoeling om in het plan een parkeervoorziening te realiseren ten behoeve van bezoekers naar Cadzand-Bad. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is vastgelegd in de specifieke gebruiksregels. Parkeren op privé-parkeerplaatsen bij de woningen is in beperkte mate nodig en wordt in de regeling toegestaan, voor zover dit op een open verharding gebeurt.

Wijzigingsbevoegdheid

Via toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemmingsgrenzen en het bouwvlak wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied - 2'. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting op artikel 10.

Via toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders het bouwvlak aan de noord(oost)zijde wijzigen. Hiermee kan bebouwing in het kustfundament worden gerealiseerd, op voorwaarde van instemming van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Die wijzigingsbevoegdheid maakt het ook mogelijk gronden die gereserveerd zijn voor aanleg van de landbiotoop voor de boomkikker, te verschuiven. Over deze mogelijkheid vindt overleg plaats tussen de verschillende overheden.

Artikel 5 Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2

Dit artikel maakt de realisatie van de recreatiewoningen mogelijk.

Functies

Het gebruik is geregeld in lid 5.1. Evenals bij de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1 is bepaald dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan. Met de aanduiding 'ontsluiting' is louter bedoeld aan te geven dat daar aan een ontsluiting wordt gedacht, zonder dit specifiek en uitsluitend vast te leggen. Vandaar dat dit als zodanig in de specifieke gebruiksregels is verduidelijkt.

Bouwen

Gebouwen worden gebouwd in het bouwvlak. In 5.3 is bepaald dat ten hoogste 30 recreatiewoningen gebouwd mogen worden. De maximum goot- en bouwhoogte van een recreatiewoning bedraagt respectievelijk 6 en 10 m.

Er is vanaf gezien om een exacte verdeling van het aantal toegestane recreatiewoningen aan te geven. De achterliggende gedachte is dat het definitieve inrichtingsplan op onderdelen nog kan afwijken van het structuurontwerp. De oppervlakte van de bouwpercelen bedraagt overigens ten minste 200 m² en ten hoogste 1.000 m². Een gedeelte van het totaal aantal percelen (10%) mag hiervan afwijken: tot 10% minimaal 185 m² en tot 10% maximaal 1.100 m²).

Voor de oppervlakte van recreatiewoningen is aangesloten bij de oppervlaktematen die in Cadzand-Bad voorkomen ofwel volgens de bouwregels kunnen worden gerealiseerd. Daarbij is een zorgvuldige verhouding gewenst tussen de omvang van de woning en het perceel. Op basis daarvan wordt in dit bestemmingsplan uitgegaan van de volgende maatvoeringen.

Tabel 5.1 Maatvoering oppervlakte bebouwing

Het daadwerkelijke aantal m² dat maximaal is toegestaan, vloeit direct voort uit het bebouwingspercentage. Vandaar dat bij het maximum volstaan kan worden met het opnemen van alleen een bebouwingspercentage in de bestemmingsregeling. Om ervoor te zorgen dat de minimaal toelaatbare opperlakte in absolute aantal m² oplopend is, wordt per categorie geregeld dat in ieder geval 100 m², 250 m² respectievelijk 300 m² is toegestaan.

Het bestemmingsvlak Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2 komt overeen met het gedeelte Vlamingpolder zoals in de Schilvisie Cadzand-Bad en het amendement inzake de dichtheid van 20-25 woningen per hectare is bedoeld. De omvang van het gebied bedraagt 1,2 ha, zodat met de bouw van ten hoogste 30 recreatiewoningen aan de norm wordt voldaan.

Parkeren

Conform het stedenbouwkundig plan vindt het parkeren ten behoeve van het recreëren in het plangebied (dus zowel voor bewoners/gebruikers van de woningen) plaats op eigen terrein van de recreatiewoningen. Het is niet de bedoeling om in het plan een parkeervoorziening te realiseren ten behoeve van bezoekers naar Cadzand-Bad. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is vastgelegd in de specifieke gebruiksregels. Uitgegaan wordt van 2 parkeerplaatsen op eigen erf. Mocht dit door bijvoorbeeld de beperkte omvang van het perceel niet mogelijk zijn, dan kan elders in het plangebied parkeergelegenheid worden aangelegd. Dit is mogelijk via een afwijkingsprocedure.

Boomkikker

De gronden zijn nadrukkelijk ook bedoeld voor het realiseren en in stand houden van de landbiotoop voor de boomkikker. De aanleg en instandhouding hiervan zijn geborgd door middel van een specifieke gebruiksregel en een aanlegverbod.

De toekomstige kikkerputten zijn voorzien van een specifieke aanduiding. In de regels is een aanlegverbod opgenomen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden zonder omgevingsvergunning voor de kikkerputten in verband met de natuurwaarden.

De groenstroken tussen de tuinen geschikt voor boomkikkers, zijn grotendeels bestemd als groenvoorziening. Conform de ontheffing worden aanvullend voor die groenstroken (681 m²) en voor 95 m² nog aan te leggen groenstroken binnen het vlak R-VR2, privaatrechtelijke afspraken gemaakt gericht op aanleg en instandhouding. Volgens de ontheffing is geen verdere regeling in het bestemmingsplan noodzakelijk.

Wijzigingsbevoegdheid

Via toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemmingsgrenzen en het bouwvlak wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied - 2'. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting op artikel 10.

Artikel 6 Waterstaat - Waterkering

Bestemmingsomschrijving

Het belang van de aangrenzende primaire en regionale waterkering wordt gewaarborgd door hieraan een dubbelbestemming toe te kennen. Zodoende wordt voldaan aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hoofdstuk 3). Deze dubbelbestemming zorgt voor bescherming van de primaire waterkering door middel van een bouw- en een aanlegverbod. Overigens is, naast het vergunningenstelsel in dit bestemmingsplan, ook het vergunningenstelsel uit de Waterwet op bouw- en aanlegwerkzaamheden op deze gronden van toepassing.

Bouwverbod

Het bouwverbod geldt voor het realiseren van nieuwe gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitgezonderd de toegang tot de parkeergarage (aanduiding 'ontsluiting'). Voor het bouwen in de beschermingszone aan weerszijden van de waterkering is eerst een positief advies nodig van de beheerder (Waterschap Scheldestromen). Bij dit advies wordt getoetst of de stabiliteit van de aangrenzende waterkering is gewaarborgd evenals de ruimtereservering voor eventuele toekomstige maatregelen.

Aanlegverbod

Om dezelfde reden als voor het bouwverbod, is voor bepaalde werken (zoals graafwerkzaamheden) eveneens een aanlegverbod opgenomen. Alvorens voor deze activiteiten een omgevingsvergunning te verlenen, vraagt het bevoegd gezag eerst advies aan de beheerder van de waterkering. Werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1 en Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2, zijn van deze verplichting uitgezonderd. Hierover heeft immers voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan afstemming met en toetsing door het waterschap plaatsgevonden. Naar verwachting wordt de benodigde watervergunning verkregen.

Artikel 7 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als

zodanig onverkort overgenomen.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn in lid 8.1 regels opgenomen ter bescherming van de primaire en regionale waterkering. De gronden voor 'Vrijwaringszone - Dijk' zijn - behalve voor de daar voorkomende bestemmingen - mede bestemd voor waterstaatkundige voorzieningen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels en Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Algemeen

De bestemmingslegging is gebaseerd op het concrete initiatief voor Duinhof Oost. Het is desondanks gewenst dat bij de realisatie van het plan enige flexibiliteit bestaat. Als de technische uitvoering van bouwwerken dat vraagt, kan het bevoegd gezag op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) daarom voor het plan op ondergeschikte onderdelen afwijken van de planregeling of het plan daartoe wijzigen.

Wijzigingsbevoegdheid voor verschuiven bouwvlak en landbiotoop boomkikker

Via toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders het bouwvlak aan de noord(oost)zijde wijzigen en de aanduidingen 'specifieke vorm van groen - 1' en ' specifieke vorm van groen - 2' verplaatsen. Hiermee kan bebouwing in het kustfundament worden gerealiseerd, op voorwaarde van instemming van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Een vergelijkbare verplaatsing van de groenaanduidingen, gericht op het realiseren van landbiotoop voor de boomkikker, is voorgeschreven ter bescherming van de belangen van de boomkikker.

Het bouwvlak in de zuidelijke helft van het wijzigingsgebied kan als het ware meeschuiven, zodat deze op voldoende afstand blijft liggen ten opzichte van de landbiotoop voor de boomkikker. Om dit in samenhang mogelijk te maken en die samenhang te waarborgen is gekozen het wijzigingsgebied de vorm en oppervlakte te geven zoals op de verbeelding is opgenomen.

Over de mogelijkheid in het kustfundament te bouwen vindt overleg plaats tussen de verschillende overheden.

Artikel 11 Overgangsregels en Artikel 12 Slotregel

De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.

5.3 Opzet verbeelding

Algemeen 

Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de verbeelding te visualiseren en de regels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dan ook dat zoveel mogelijk informatie op de verbeelding wordt aangegeven en dat de verbeelding digitaal wordt opgebouwd.

De ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd kan informatie geven over de huidige situatie. Basis voor de verbeelding vormen de digitale gemeentelijke ondergronden, waarbij gebruik is gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Plangrens 

De plangrens omvat de locaties Kikkerput en Vlamingpolder, voor zover dit binnen Duinhof Oost wordt ontwikkeld. De plangrens is voorts afgestemd op de grens van het aangrenzende bestemmingsplan Verblijfsrecreatieterreinen Sluis en de beheersverordening Cadzand-Bad.

Bestemmingen en aanduidingen

In de bestemmingslegging is voor zowel de recreatieappartementen alsook de recreatiewoningen een globale bestemmingslegging toegepast. De stedenbouwkundige structuur is vertaald in de groenbestemming en aanduidingen voor groenvoorzieningen. De verbeelding is conform de systematiek van de SVBP2012 opgebouwd uit bestemmingsvlakken.

Verder zijn op de verbeelding aanduidingen opgenomen voor de onderdelen met een specifieke functie of bebouwing. Deze zijn aangeduid met specifieke functie- en bouwaanduidingen. Het betreft de volgende aspecten.

• Binnen de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2 zijn de kikkerputten en de groenvoorzieningen aangeduid met functieaanduidingen.

• De ontsluiting van de parkeergarage (gebied met appartementen; R-VR1), de ontsluitingen van terrein met recreatiewoningen en de eventueel toekomstige ontsluiting in oostelijke richting zijn als zodanig aangeduid.

De verklaring van de aanduidingen is terug te vinden op het analoge renvooi en in de planregels.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties

De planontwikkelingen in Cadzand-Bad zijn opgenomen in diverse gemeentelijke beleidsdocumenten. In ieder geval is daar op hoofdlijnen en soms ook gedetailleerder aangegeven welke ontwikkelingsrichting en mogelijkheden worden beoogd. De beleidsdocumenten Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en de Schilvisie Cadzand-Bad zijn mede op basis van inspraak en overleg met instanties aangepast en bijgesteld. De Schilvisie is het meest actuele en concrete beleidskader ten aanzien van het gebied Duinhof Oost. Hoofdstuk 6 van de Schilvisie bevat een overzicht van alle reacties die zijn binnengekomen. Tevens is in dat hoofdstuk uitvoerig ingegaan op alle reacties met vermelding van de aanpassingen die in de Schilvisie, bij de gewijzigde vaststelling, zijn aangebracht. Ook in de daaraan voorafgaande hoofdstukken in de Schilvisie zijn de belangrijke aanpassingen gemarkeerd. Voor zover dit nadrukkelijk aan de orde is, is in de toelichting van dit bestemmingsplan aan de betreffende inspraakreactie gerefereerd (paragraaf 3.3).Tegen de beoogde ontwikkeling van deze locatie zijn bij de totstandkoming van de Schilvisie overigens geen overwegende bezwaren naar voren gekomen.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie Zeeland, Rijkswaterstaat, het Waterschap Scheldestromen, ZMF en 't Duumpje. De instanties ZMF en 't Duumpje hebben afgezien van het indienen van een overlegreactie.

Provincie Zeeland

Overlegreactie

• a. Opgemerkt wordt dat het aangeleverde bestemmingsplan en bijlagen van hoge kwaliteit zijn. Dit geldt voor de bijlagen met name voor het Activiteitenplan Boomkikker, flora- en faunaonderzoek en de mobiliteitstoets.
• b. De provincie Zeeland zet in op een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. Bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik worden daarbij van belang geacht. Daartoe is het provinciaal beleid in Omgevingsplan en Verordening Ruimte provincie Zeeland (vrpz) gericht op het voorkomen van permanente bewoning van tot verblijfsrecreatie bestemde complexen en duurzaam beheer en onderhoud van de terreinen. Het onderscheid tussen reguliere woningen en recreatiewoningen wordt steeds kleiner. Verwacht wordt van gemeenten dat een helder onderscheid wordt gecontinueerd.
  In de regels is permanente bewoning uitgesloten. De toelichting bevat een afweging over centrale bedrijfsmatige exploitatie, duurzaam beheer en onderhoud. Geconstateerd wordt dat gezorgd wordt voor voldoende garanties in de exploitatie die zijn vergelijkbaar aan of zelfs beter dan centrale bedrijfsmatige exploitatie, door middel van VVE's. In paragraaf 6.2 is een mogelijkheid genoemd de woningen en appartementen onder te brengen bij de verhuurorganisatie van Duinhof Holidays. Gevraagd wordt om een nadere toelichting.

Overwegingen

• a. Verheugd wordt kennisgenomen van de waardering voor de planopzet en bijlagen.
• b. Terecht wordt geconstateerd dat er in het plan van wordt uitgegaan dat op een andere wijze dan het voorschrijven van een centrale bedrijfsmatige exploitatie, vergelijkbare of betere waarborgen bestaan voor het voorkomen van permanente bewoning en het waarborgen van een duurzaam beheer en onderhoud. De mogelijkheid om verhuur en beheer onder te brengen bij Duinhof Holidays is in dat opzicht een optie, naast andere opties zoals de keuze voor eigen verhuur of een andere verhuurorganisatie. De optie van Duinhof Holidays is niet de als enige voor te schrijven mogelijkheid.

Conclusie

• In paragraaf 6.2 wordt een verduidelijking aangebracht in mogelijke verhuurorganisaties.
• De overlegreactie betekent een ondersteuning voor de gekozen planopzet inclusief onderzoeken alsmede voor de uitwerking in de bestemmingsregeling.

Rijkswaterstaat

Overlegreactie

Verzocht wordt aan paragraaf 3.1.1 en artikel 4.5 en 5.5 toe te voegen dat voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheden voor het bouwen in het kustfundament (artikelen 4.5 en 5.5) een ontheffing nodig is volgens artikel 3.2 van het Barro.

Overwegingen

Rijkswaterstaat stemt in met de optie om de grens van de bouwvlakken op te schuiven richting de Vlamingpolderweg. Voorwaarde is een ontheffing op grond van het Barro. De gevraagde toevoeging wordt opgenomen.

Conclusie

Aan paragraaf 3.1.1 en artikelen 4.5 en 5.5 toe te voegen dat voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voor het bouwen in het kustfundament, een ontheffing nodig is volgens artikel 3.2 van het Barro.

Waterschap Scheldestromen

Overlegreactie

In het watertoetsproces is uitgegaan van een toename van verhard oppervlak met 8.570 m² in plaats van 7.100 m². Dit betekent een toename van het aantal m³ waterberging van 533 m³ naar 643 m³. De inhoud van HWA-buizen, puttendeksels, drainage onder wegen en drainagezand tellen niet mee voor compensatie in het watersysteem door toename verhard oppervlak. Hemelwater van wegen en parkeerplaatsen worden bij voorkeur via oppervlakkige afvoer geleid naar vijvers.

Overwegingen

De oppervlaktematen zijn door enige aanpassing van het stedenbouwkundig ontwerp aangepast. Hierop is de watertoets geactualiseerd. Duidelijk is dat er voldoende ruimte beschikbaar is voor realisering van waterberging. Het zonder meer afvoeren van water van bijvoorbeeld wegen op de poelen (vijvers) is ongewenst in verband met de benodigde waterkwaliteit voor deze poelen vanuit ecologisch opzicht. Vandaar dat daarin terughoudendheid wordt betracht. Dit blijft beperkt tot de zuidelijke poel.

Conclusie

De watertoets is op onderdelen geactualiseerd. Het wateraspect vormt geen belemmering voor realisering van het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Uitvoerbaarheid/overwegingen bij de vaststelling

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande hoofdstukken, moet ook de economische uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden.

De economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan is voldoende verzekerd. Initiatiefnemer draagt de exploitatiekosten van de planontwikkelingen. De gemeente heeft vastgesteld dat initiatiefnemer een solvabele partij is, die over voldoende financiële draagkracht beschikt om de voorziene ontwikkeling uit te voeren. Daarom heeft de gemeente ter zake van de uitvoering van de plannen met initiatiefnemer op PM een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten. Dat wordt gepubliceerd. Tevens wordt een zakelijke beschrijving van de overeenkomsten met ingang van PM voor eenieder gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Uit de verrichte raming van de kosten en de financieringsopzet blijkt dat sprake is van een sluitende exploitatie.

Kostenverhaal

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. Deze regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Bijvoorbeeld doordat alle grondeigenaren hierover een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente het kostenverhaal is verzekerd. Tevens worden afdoende afspraken gemaakt over de inrichting van het gebied, zodat geen aanvullende eisen nodig zijn, die in een exploitatieplan moeten worden vastgelegd. De bijdrage van het plan aan het Investeringsfonds Cadzand-Bad is hierbij eveneens opgenomen.

Marktvisie

Het verblijfsrecreatieve aanbod in Cadzand-Bad wordt sterk verbeterd (zie hoofdstuk 1). Daarbij staat het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad 'Natuurlijk Stijlvol' aan de basis. De ontwikkelingen Duinhof, Cavelot, het Strandhotel, de Branding, het plan Kustversterking en Jachthaven en de herstructurering van het Duinplein zijn projecten die hieraan in grote mate bijdragen.

In aansluiting op deze reeds gerealiseerde plannen is door de ontwikkelaar een marktanalyse opgesteld, waarin enerzijds de afzetmogelijkheden en anderzijds het verhuurrendement als centrale vraag is onderzocht.

Duinhof Oost zal in navolging van reeds gerealiseerde projecten in of nabij Cadzand-Bad zoals Duinhof Zuid, Cavelot, Faro Greenpark, The Dunes etc., in uitvoering worden gebracht. De woningen en appartementen van deze reeds gerealiseerde projecten zijn binnen een uiterst kort tijdsbestek nagenoeg allemaal verkocht. Ook de verhuurresultaten van deze woningen en appartementen geven, zelfs al in het eerste jaar, een positief beeld.

Aansluitend op deze positieve verkoop- en verhuurresultaten, wordt voor de afzet van het project Duinhof Oost verwacht dat alle appartementen en woningen binnen een periode van twee jaar door de markt worden geabsorbeerd. Door het project Duinhof Oost wordt ingespeeld op de vraag naar kwalitatief hoogwaardige recreatieve projecten, met name projecten waarbij de eigenaar zelf de vrijheid heeft om de woning voor verhuur aan te bieden dan wel voor eigen gebruik te houden.

Ten behoeve van de verhuur van de woningen en appartementen van Duinhof Oost bestaat de mogelijkheid dit onder te brengen bij de verhuurorganisatie van Duinhof Holidays. Deze mogelijkheid is een optie, naast andere opties zoals de keuze voor eigen verhuur of een andere verhuurorganisatie.

Duurzaam beheer en exploitatie

Bij de appartementen en de recreatiewoningen zullen VVE's er voor zorgdragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VVE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Door recente aanpassing van wetgeving rondom de VVE zijn de rol en het functioneren aanmerkelijk aangescherpt. Andere partijen, zoals individuele eigenaren of verhuurders, hebben hierin geen zeggenschap en kunnen in dat opzicht ook niet worden gezien als de (rechts)personen die een voldoende kwaliteit waarborgen.

De gemeente Sluis zal met de ontwikkelaar een overeenkomst sluiten waarin een duurzaam beheer van het complex en het behoud van de kwaliteit ervan worden gewaarborgd. Onderdelen hiervan krijgen een plaats in overeenkomsten die de projectontwikkelaar sluit met de toekomstige eigenaren van appartementen en recreatiewoningen.

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van het project Duinhof Oost is afdoende gewaarborgd. Tevens vindt via een anterieure overeenkomst kostenverhaal plaats. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. De initiatiefnemer heeft met de marktvisie de behoefte aan recreatieappartementen en recreatiewoningen in dit project afdoende aangetoond. Voor het realiseren en behoud van een hoogwaardig recreatief aanbod zijn voldoende waarborgen aanwezig.