De Burght - Oostburg

2.2 Projectomschrijving

Stedenbouwkundig kader en uitgangspunten

In 2000 is, in samenwerking met de toenmalige gemeente Oostburg, voor de projectlocatie een ruimtelijk ontwikkelingskader met stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden voor herinvulling van deze locatie opgesteld in de “Stedenbouwkundige visie/beeldkwaliteit Kop Ledelplein” (Rboi-Middelburg b.v.). Deze visie is globaal als richtlijn voor de verdere planontwikkeling gehanteerd. De hoofdlijnen van deze stedenbouwkundige visie vormen een belangrijke basis voor de in deze paragraaf opgenomen ruimtelijke onderbouwing: deze hoofdlijnen zijn hierin geïntegreerd en daarmee als randvoorwaarde voor ontwikkeling vastgelegd en gehanteerd. Ten aanzien van de parkeerbehoefte hebben het gemeentebestuur en de initiatiefnemer afspraken gemaakt over compensatie in de openbare ruimte. Deze afspraken worden juridisch geregeld bij overeenkomst.

Figuur 2.1. Stedenbouwkundige randvoorwaarden en bebouwingsconcept2

In onderstaande punten zijn deze randvoorwaarden vastgelegd en de gemaakte afspraken beknopt aangegeven. In figuur 2.1 is de stedenbouwkundige positionering, bebouwingscontour en het bebouwingsconcept van de locatie weergegeven. Deze zijn door de architect vertaald in een massastudie voor deze locatie en verwerkt in het architectonisch ontwerp/bouwplan.

Betekenis in de stedenbouwkundige structuur

De kopbebouwing moet een duidelijk begrenzing van de pleinruimte vormen. De pleinwanden zijn neutraal in hun uitstraling. De gebouwen met bijzondere functies hebben als reactie hierop een markant karakter. De neutrale bebouwing en de zichtlijnen vragen om een markering van de projectlocatie in de stedenbouwkundige structuur.

Pleinvorm

De voorkeur gaat uit naar de handhaving van de huidige pleinvorm. Gelet op de schaal en de hoogte van de bebouwing vormt dit een aangename pleinruimte waarvan de kwaliteit bij een toekomstige herinrichting goed tot zijn recht zal komen.

Functionele samenhang

Het aaneengesloten centrumgebied vermengt zich op het Ledelplein met de woonfunctie. In samenhang met de diverse verspreide parkeervoorzieningen maakt het gebied wezenlijk deel uit van het centrumgebied. Continuïteit van de straat- en pleinwanden draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het centrum van Oostburg. Het nieuwe woon-zorgcomplex vormt daar een onderdeel van. De functionele invulling van de begane grond (commerciële ruimten) moet bijdragen aan de centrumfunctie.

Ontsluiting

Een belangrijke (doorgaande) hoofdontsluitingsroute van Oostburg voert midden over het Ledelplein. Deze route vervult een essentiële functie in de ontsluiting/goede bereikbaarheid van het centrum (en de daarin verspreid gelegen parkeerterreinen) en de projectlocatie.

Parkeren

De door de gemeente berekende parkeerbehoefte voor voorliggend project bedraagt 86 parkeerplaatsen. Beleidsmatig streeft de gemeente er naar de parkeerbehoefte in beginsel niet op de openbare ruimte af te wenden. Voor zover mogelijk wordt ingezet op het opvangen van de parkeerbehoefte op het betreffende eigen terrein. Afwijking hiervan is (via ontheffing van de bouwverordening) mogelijk in geval van bijzondere omstandigheden. De gemeente is van mening dat voor voorliggend project dit het geval is. Op de projectlocatie zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor parkeerplaatsen zeer beperkt. Het realiseren van een parkeergarage is theoretisch denkbaar, maar is voor voorliggend project feitelijk niet realistisch, onder andere uit oogpunt van beschikbare ruimte, technische uitvoerbaarheid en kosten, en ongewenst, gelet op negatieve effecten ten aanzien van onder andere ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarden (archeologie).

Bij de projectontwikkeling is uitgegaan van de volgende ten aanzien van de afwikkeling van de parkeerbehoefte tussen de gemeente en Woongoed Zeeuws Vlaanderen gemaakte afspraken:

• 15 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het projectterrein;
• de overige parkeerplaatsen (kunnen) worden opgevangen op de omliggende parkeerfaciliteiten op de Markt en het Ledelplein en aan de Langestraat en Schouwburgstraat;
• Woongoed Zeeuws Vlaanderen zal in ieder geval zorg dragen voor de herinrichting van het parkeerterrein aan de Schouwburgstraat waarbij ten minste hetzelfde aantal parkeerplaatsen terugkomt als nu aanwezig. Er wordt gestreefd naar het uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen, voor zover de beschikbare ruimte dat toelaat. Dit, samen met de maatregelen tot regulering van het parkeren in het centrum van Oostburg als is verwoord in de (op 23 december 2009 vastgestelde gemeentelijke) "Parkeervisie 2010-2013", is een adequate oplossing voor de parkeerproblematiek.

Bebouwingscontour

Binnen bovengenoemde kaders is de bebouwingscontour (figuur 2.1) bepaald. Daarbij gelden de volgende overwegingen:

• verbreding van de Schouwburgstraat. Het Ledeltheater vraagt de nodige afstand van aangrenzende nieuwbouw voor een goede beleving van de voor- en zijgevel. Ook vanuit de woningen is enige afstand wenselijk;
• handhaving van de drie bomen aan de Oprit ter hoogte van de Burgemeester Erasmusstraat. Zij zijn mede bepalend voor de ruimtelijke overgang van het plein naar de aangrenzende straten. De bomen worden opgesnoeid en worden tijdens de bouw beschermd, volgens de gemeentelijke richtlijnen. Het handhaven en beschermen van de bomen is onderdeel van de overeenkomst tussen gemeente en Woongoed;
• handhaving van de parkeerruimte voor de winkelvoorziening aan de Burg. H.A. Callenfelsstraat;
• rooilijn Burg. H.A. Callenfelsstraat: handhaven profiel van deze straat, aangezien deze geen versmalling toelaat;
• begane grond functie: aandacht voor een aantrekkelijke en continue voetgangersroute aan de zuidkant van tussen Oprit en Ledelplein.

Programma

De stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten hebben voor de projectlocatie geleid tot het onderstaande programma:

• 31 intramurale appartementen (16 eenheden PG en 15 eenheden verzorging);
• 38 extramurale appartementen (waarvan 4 koopappartementen);
• ruimten voor ondersteunende begeleiding, diensten, keukenvoorziening en extramurale zorginfrastructuur;
• ruimte voor commerciële partijen;
• alzheimertuin;
• 15 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Architectonisch ontwerp

In de figuren 2.2 tot en met 2.4 zijn impressiebeelden van het architectonisch ontwerp (inclusief terreinindeling) opgenomen. Het ontwerp kent een duidelijk herkenbare ruimtelijke geleding in de bebouwingsopzet. Per bouwdeel wordt ingespeeld op de specifieke omgevingskenmerken. Massa, hoogte, oriëntatie en beeldkwaliteit zijn hier op afgestemd, zodat het complex niet alleen past in de schaal en context van het centrumgebied van Oostburg maar tegelijkertijd ook de kop van het Ledelplein verbijzondert en markeert. Met het toepassen van variatie in bouwhoogten en dakvorm en -richting in combinatie met een architectonisch sterk sprekende ruimtelijke geleding van de verschillende bouwdelen voegt het woon-zorgcomplex zich goed in de omgeving. Eentonigheid in bouwmassa bij een dergelijk groot complex wordt voorkomen en de plek en omgeving krijgen een beeldkwalitatieve impuls. Bijzondere aandacht moet uitgaan naar de materialisatie en een zorgvuldige geleding en indeling van de gevels.

In het ontwerp wordt uitgegaan van een duidelijk herkenbaar en goed gepositioneerd hoofdgebouw met een kenmerkende architectuur. Het vormt een prominente kop van en is gericht op het Ledelplein. In het knooppunt van het hoofdgebouw met het bouwdeel aan de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat is een hoger bouwvolume aangebracht. Dit hoogteaccent refereert aan de torens in het centrumgebied en versterkt de bijzondere ligging en positie van het gebouw als beëindiging van het Ledelplein. Langs de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat is een langwerpig bouwblok voorzien met een eenvoudige neutrale architectuur dat zich goed voegt in het bestaande bebouwingspatroon in deze straat. Dit geldt ook voor het bebouwingsdeel, naast het Ledeltheater, dat het hoofdgebouw met “Het Lam” verbindt. Door de architectonisch eenvoudige opzet van deze bouwdelen kan het hoofdgebouw zich sterker onderscheiden.. De markante vormgeving van het hoofdgebouw op het knooppunt van de verschillende bouwvolumes, moet in de materialisatie worden benadrukt.

Figuur 2.2. Vogelvluchtimpressie bouwproject (bron: RDBM architecten en adviseurs)

De hoofdentree van het complex is gelegen aan het Ledelplein. De entree voor het verzorgende wonen is aan de zijde van de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat en de logistieke entree is gesitueerd aan de zijde van de Schouwburgstraat. Op de begane grond van het hoofdgebouw zijn de volgende voorzieningen gepland:

• ruimte voor commerciële partijen;
• entrees;
• bergruimten.

Ten behoeve van een verantwoorde stedenbouwkundige inpassing van de projectlocatie voorziet het bouwplan in gevarieerde bebouwingshoogtes en dakvlakken. De bouwhoogte van de te onderscheiden bebouwingsdelen lopen uiteen van 3 tot 8 bouwlagen. Het hoofdgebouw op het knooppunt van de verschillende bouwvolumes kent 8 bouwlagen (circa 31 meter). Aan de zijde van het Ledelplein loopt het dak vanaf het hoogteaccent van een hoogte van circa 29 meter af richting de Burgemeester Erasmusstraat tot circa 19 meter. Aan de zijde van de Burgemeester Erasmusstraat loopt het dak verder af tot een hoogte van circa 16 meter (4 bouwlagen) aan de zijde van de Oprit-Burgemeester H.A. Callenfelsstraat. Aan de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat is het hoofdgebouw 4 bouwlagen hoog en heeft het aangrenzende lange bouwblok een hoogte van 3 bouwlagen (circa 14 meter). Het bebouwingsdeel, dat “Het Lam” verbindt met het hoofdgebouw, heeft een hoogte van 3 bouwlagen.

Het centrum van Oostburg heeft een eigen identiteit/patroon met een aantal markante hogere gebouwen die kort na de oorlog zijn gerealiseerd, waaronder de N.H. Kerk, de St. Eligiuskerk en het raadhuis. Voorts zijn de watertoren en het ziekenhuis mede bepalend voor het silhouet van de kern Oostburg.
Daarnaast zijn verspreid in de kern Oostburg diverse kerken met hoogteaccenten aanwezig.

Het toekomstige gebouw van De Burght zal opgaan in dit patroon van markante gebouwen in Oostburg zoals dat wordt ervaren binnen de kern en vanuit het landschap. Het beoogde hoogteaccent is met de schuin aflopende daken en gedraaide vorm als volume zo beperkt mogelijk gehouden. Het complex voegt zich in het samenspel van de reeds aanwezige hoogteaccenten in (het silhouet van) de kern. Het voegt een nieuw bijzonder en ruimtelijke accent in de schaal van Oostburg toe, die functie en betekenis van het gebouw en de plek tot uiting brengt.

Figuur 2.3. Terreinindeling (bron: RDBM architecten en adviseurs)

Figuur 2.4. Gevelbeelden en hoogte (bron: RDBM architecten en adviseurs)

Voor een goed inzicht in de beleving van het project in het omliggende stedelijke gebied is op ooghoogte en vanuit verschillende richtingen door SpellerCo Meerding een 3D-beeldimpressie van de oude- en de nieuwe situatie gemaakt. Deze zijn verwerkt in het beeldkwaliteitsplan (zie ook paragraaf 2.3).