De Burght - Oostburg

7.1 Overleg

In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.

Overlegreacties zijn ontvangen van:

• de Provincie Zeeland (brief van 24 juni 2010);
• het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen (brief 22 juni 2010);
• Veiligheidsregio Zeeland (brief 13 juli 2010).

Het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen heeft ingestemd met het plan. De Veiligheidsregio Zeeland heeft gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot inhoudelijke advisering.

Van de overige aangeschreven instanties (Delta NV, Gasunie, SCEZ, Woon Advies Commissie Zeeuws-Vlaanderen en VROM-inspectie) is geen reactie ontvangen. Aangenomen wordt dat ook zij instemmen met het plan.

De overlegreactie van de provincie Zeeland is als volgt samengevat en beantwoord.

Overlegreactie Provincie Zeeland

• 1. De woningen in dit plan staan wel in de concept woningbouwprogrammering Zeeuws-Vlaanderen, maar dit regionale programma is nog niet definitief. Dit is een voorwaarde voor de uitvoering van dit plan.
• 2. Als dragende kern is een maximale hoogte van 20 meter mogelijk. De nokhoogte van maximaal 31 meter overschrijdt deze aanzienlijk. Afwijking is alleen mogelijk indien aantoonbaar de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving niet worden aangetast. In het vigerende plan geldt een nokhoogte van 14 tot 22 meter. Hoogteaccenten elders in Oostburg hebben een goothoogte van 14 meter (gemeentehuis) en 20 meter (ziekenhuis). Deze zijn aanzienlijk lager dan het bouwplan. De watertoren met een goothoogte van 54 meter springt er duidelijk bovenuit. Ook een onderbouwing vanuit het Nationaal Landschap ontbreekt. Daardoor is de impact op het omringende landschap moeilijk in te schatten. De hogere hoogte is op dit moment niet aanvaardbaar. Verzocht wordt visualisaties te maken vanuit de vier windstreken. Concrete locaties worden aangegeven. Op basis van deze visualisaties kan worden beoordeeld of de grotere hoogte ruimtelijk aanvaardbaar is.

Gemeentelijke commentaar

• 1. Het regionale programma is nog niet vastgesteld. Vanwege de overcapaciteit zullen hierin nog keuzes moeten worden gemaakt. Dit project is daarvan niet afhankelijk. Het staat al lange tijd op het gemeentelijk programma en heeft voor de gemeente grote prioriteit. Mede vanwege de bijzondere doelgroep en betekenis voor Oostburg is dit project voor de gemeente een hard gegeven en blijft het buiten de nog te maken regionale keuzes.
• 2. Provincie, welstandscommissie, gemeente en initiatiefnemer hebben inmiddels overeenstemming over de ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit van voorliggende woon-zorgcomplex. Over de bebouwingshoogte en ruimtelijke impact van het complex heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden tussen deze partijen. De gevraagde visualisaties zijn uitgevoerd. Voorts is in vervolg daarop in nauw onderling overleg een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin deze visualisaties zijn verwerkt. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden (Stedenbouwkundige visie/beeldkwaliteit Kop Ledelplein Oostburg 14 september 2000, RBOI) is een hoogteaccent mogelijk gemaakt. De hoofdlijnen van deze visie zijn ongewijzigd gebleven en in dit bestemmingsplan vastgelegd en deze vormen een belangrijk aandachtspunt in het de beeldkwaliteitsplan.

In relatie tot de stedenbouwkundige context en het noodzakelijke programma wordt een overschrijding van de 20 meter hoogte verantwoord geacht. Een ranke vorm en een maximale hoogte van 7 tot 8 lagen markeert de plek en de functie. Het voegt zich in het karakteristieke beeld van Oostburg met diverse hoogteaccenten. Daarbij werd gerefereerd aan de kerktorens van 30 meter, de klokkentoren van het gemeentehuis van eveneens een kleine 30 meter en de watertoren die daar ver bovenuit gaat. Niet de goothoogten van de gebouwen maar deze verticale accenten vormen het referentiepunt. De maximale hoogte van 31 meter van het bouwplan voegt zich in deze serie van bestaande hoogteaccenten. De watertoren blijft het landmark van Oostburg met zijn bijna dubbele hoogte.

De massawerking van het gebouw komt voort uit de gekozen architectonische vorm. Deze wordt in de stedenbouwkundige context aanvaardbaar geacht gelet op de ligging van het gebouw in het centrumgebied op de kop van het Ledelplein en de functionele betekenis als zorgcentrum. In het beeldkwaliteitsplan zijn de ruimtelijke effecten in het stedelijk gebied inzichtelijk gemaakt. Het gebouw voegt een nieuw (of vervangt een bestaand) ruimtelijk-functioneel element toe aan het centrum van Oostburg als compacte voorzieningencluster. In zijn vorm mag het onderscheidend zijn ten opzichte van andere maatschappelijke voorzieningen zoals kerken, gemeentehuis en ziekenhuis. Het gebouw onderscheidt zich onmiskenbaar van de kleinschalige omgeving maar door de gelede vorm en een zorgvuldige architectonische uitwerking daarvan kan het zich op een aanvaardbare manier in zijn omgeving voegen.

Aan het Nationaal Landschap is expliciet in de plantoelichting aandacht besteed. De kernkwaliteiten van dit Nationaal Landschap richten zich op de structurele kenmerken van het landschap van Zuidwest Zeeuws-Vlaanderen. Hogere bebouwing in kernen kan van invloed zijn op het landschapsbeeld maar een expliciet criterium ontbreekt hiervoor. Duidelijk is dat een zorgvuldige afweging in deze context geboden is. De gevraagde visualisaties zijn hiervoor zeer geschikt, uitgevoerd en zoals aangegeven in het beeldkwaliteitsplan verwerkt.

De visualisaties vanuit het omringende landschap geven een duidelijk beeld van de effecten van het plan. Vanuit de verschillende toegangswegen naar de kern (de N58 vanuit Schoondijke, de Maaidijk uit Groede, de Oostburgsestraat/Oude Haven uit Zuidzande, de N58 uit Sluis, de Bakkerstraat uit St. Kruis en de Philipsweg uit Waterlandkerkje) blijkt het gebouw slechts in zeer beperkte mate het beeld van het silhouet van Oostburg te beïnvloeden. De beplanting langs deze wegen in de vorm van bomenrijen, de verspreide erfbeplantingen en de diffuse kernrand met bebouwing en groen “verbergt” het zicht op de nieuwbouw en het centrum. Door de dichtheid van deze beplanting zal ook in de wintersituatie dit afschermende beeld grotendeels blijven bestaan.

Vanaf de plattelandswegen, die op afstand rond de kern gaan is er op diverse plaatsen een open zicht naar de kern. In het silhouet is de nieuwbouw daar op meerdere plaatsen zichtbaar. Afhankelijk van de afstand en de positie wordt aan de drie karakteristieke torens een element toegevoegd met een afwijkende massa. De hoogtemaat is vergelijkbaar met de bestaande torens. Het karakteristieke silhouet wordt weliswaar verdicht, maar dat verandert niet wezenlijk de structuur van het silhouet bestaande uit een enigszins diffuse basis van groen en lage bebouwing in allerlei variëteiten met daarboven incidentele verticale accenten. Deze begrenzen het centrumgebied. De watertoren blijft een perifeer gelegen landmark. Door in de materiaaltoepassing uit te gaan van een lichte kleurstelling voor de hogere bebouwingsdelen en een zorgvuldige gevelindeling blijft de massawerking beperkt.

Geconcludeerd kan dan ook worden dat het plan beeldkwalitatief aanvaardbaar en verantwoord is vanwege onder andere de beperkte zichtbaarheid van het gebouw in het silhouet van Oostburg. Daar, waar het gebouw wel zichtbaar is, wordt het landschappelijk als ook in de stedelijke structuur passend geacht als markering van het centrum .