De Burght - Oostburg

7.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan (versie: 28-01-2010) heeft vanaf 6 mei 2010 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het plan is digitaal via de gemeentelijke website en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar/raadpleegbaar gesteld en heeft analoog ter inzage gelegen in het Klanten Contact Centrum (KCC) Nieuwstraat 22 te Oostburg.

Tijdens de periode van terinzagelegging is eenieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk of mondeling zijn of haar reactie omtrent het voorontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken. Op donderdag 27 mei 2010 is een inloopbijeenkomst gehouden: tijdens deze bijeenkomst is gelegenheid geboden voor het stellen van vragen over het voorontwerpbestemmingsplan.

Gedurende de inspraaktermijn is één inspraakreactie ingediend (bij brief van 16 juni 2010). Deze inspraakreactie is als volgt samengevat en beantwoord.

Inspraakreactie

• 1. Inspreker refereert aan de kenmerkende identiteit van de Wederopbouwarchitectuur voor Oostburg en de discussie indertijd over de inpassing van het voormalige bejaardenhuis “De Burght” hierin. Dit nieuwe bombastische plan tast deze karakteristieken stedenbouwkundig en architectonisch aan. Het cultuurhistorisch besef ontbreekt. Waarom is er geen beroep gedaan op het provinciale kwaliteitsteam?
• 2. De functionaliteit en commerciële exploitatie lijken bepalend te zijn geweest. Van de initiatiefnemers was meer aandacht voor een integrale woonkwaliteit verwacht. De behoefte aan commerciële ruimtes is niet aangetoond. Leegstand, bevolkingskrimp en vergrijzing maken dit onwaarschijnlijk.
• 3. Het plan voorziet in te weinig parkeerplaatsen. De behoefte wordt minimaal op 100 parkeerplaatsen geschat. Slechts 15 parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeerprobleem wordt afgewenteld op de gemeenschap. Op de locatie van de gesloten supermarkt aan de H.A. Callenfelsstraat blijft de exploitatie van een nieuwe supermarkt mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan met alle parkeerdruk van dien.
• 4. De opvang van het hemelwater wordt onvoldoende onderbouwd. Er wordt geen aandacht besteed aan de lichtuitstraling en de schaduwwerking van het complex.
• 5. Er is onvoldoende aandacht besteed aan duurzaam bouwen en de kwaliteit van de woonomgeving, zoals in het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 wordt gevraagd.
• 6. De maximale bouwhoogte van 20 meter uit het omgevingsplan wordt overschreden. Dit is niet toegestaan mede vanwege de ligging in het Nationaal Landschap. Afwijkingen zijn niet toelaatbaar vanwege de aantasting van de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving, die juist tot de aanwijzing tot nationaal landschap hebben geleid. Van versterking van de beeldkwaliteit kan derhalve geen sprake zijn. Toevoeging van een nieuw landmark doet afbreuk aan het historische landmark van de watertoren.
• 7. Het gebouw wordt buiten alle proporties geacht. Het bebouwingsoppervlak is te groot, er moet een boom sneuvelen en de andere moeten worden opgesnoeid, er is geen ruimte voor een groene inpassing. Maat, schaal en ontwerp passen niet in de stedenbouwkundige structuur van Oostburg. Het is bombastisch en vormt een dissonant in het centrum. Er zijn geen lessen getrokken uit de hoogbouw in Cadzand en de Rabobank in Aardenburg.
• 8. Alternatieve locaties nabij het ziekenhuis of de Euregiotuinen passen beter voor een woonzorgcomplex. De landelijke sfeer van dergelijke locaties sluit beter aan bij de doelgroep. De huidige locatie aan het Ledelplein kan als kijk- en gebruikstuin worden ingericht. Onderzoek van beide alternatieve locaties wordt bepleit.

Gemeentelijke commentaar

• 1. Het besef van de cultuurhistorische betekenis en kwaliteiten van de Wederopbouwperiode voor Oostburg in de vorm van de stedenbouwkundige opzet van het centrum en markante gebouwen is een belangrijk uitgangspunt geweest voor de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De geleding en positionering van de bebouwing is hierop gebaseerd. Aan de architectonische uitwerking is een modernistische invulling gegeven.

De inschakeling van het provinciale kwaliteitsteam is niet nodig geacht. Voor de planontwikkeling is gekozen voor een intensief overleg- en begeleidingstraject. Er is in een vroegtijdig stadium een duidelijke stedenbouwkundige visie opgesteld welke globaal als richtlijn voor ontwerp en overleg met betrokken partijen gehanteerd. De hoofdlijnen hiervan zijn als uitgangspunt in het bestemmingsplan opgenomen en als randvoorwaarden voor ontwikkeling vastgelegd. Aanvullend op het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De massastudie van de architect is door het kernteam IPCO (Integraal Ruimtelijk Plan Centrum Oostburg) nader getoetst op basis van door SpellerCo Meerding gemaakte 3D-beeldimpressies van de oude- en de nieuwe situatie. Deze beelden zijn in het beeldkwaliteitsplan verwerkt. Voorts is over de ruimtelijke kwaliteit en inpassing van het complex uitvoerig overleg gevoerd met de provincie (waarbij ook een vertegenwoordiging van het provinciale kwaliteitsteam is betrokken) en de welstandscommissie: zie ook hetgeen hierover in voorgaande paragraaf 7.1. is opgemerkt. Provincie, welstandscommissie, gemeente en initiatiefnemer hebben overeenstemming over de inpassing en beeldkwaliteit van voorliggende woon-zorgcomplex. De resultaten hiervan hebben hun beslag gekregen in het voorliggende bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Bij de beoordeling van het uitgewerkte definitieve bouwplan wordt nauwlettend toegezien op naleving van de hierin vastgelegde kwaliteitseisen.

• 2. De commerciële ruimtes zijn bedoeld voor de specifieke doelgroep, die in het complex wordt gehuisvest. Het restaurant kan ook voor mensen van buiten aantrekkelijk zijn zoals tegenwoordig bij dergelijke instellingen gebruikelijk is. De overige oppervlakte voor commerciële ruimte is in principe gereserveerd voor medische zorg. Een maatschappelijke functie op de begane grond aan het plein is ook stedenbouwkundig belangrijk voor de continuïteit van de centrumvoorzieningen.
• 3. Mede naar aanleiding van de gemaakte opmerking is de parkeersituatie nogmaals bekeken. Dit heeft geleid tot enige aanpassing van de plantoelichting op dit punt. In de toelichting is aangegeven dat de parkeerbehoefte op basis van gangbare objectieve normen op tussen de 31 en (maximaal) 51 parkeerplaatsen uitkomt. Hiervan worden er 15 op de locatie gerealiseerd. De resterende plaatsen (kunnen) worden opgevangen op de omliggende parkeerfaciliteiten op de Markt en het Ledelplein en aan de Langestraat en Schouwburgstraat. Verder zal Woongoed Zeeuws Vlaanderen zorg dragen voor de herindeling van de Schouwburgstraat, waarbij wordt gestreefd naar het uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen, voor zover de beschikbare ruimte dat toelaat. De gemeente en de ontwikkelaar/initiatiefnemer hebben hierover een overeenkomst gesloten waarbij de ontwikkelaar/initiatiefnemer de kosten voor zijn rekening neemt. In het Integraal Ruimtelijk Plan Centrum Oostburg is het parkeren onderzocht. Daarin is aangegeven dat parkeerplaatsen die wegvallen vanwege nieuwbouwontwikkelingen en herinrichting gecompenseerd worden aan de rand van het centrum. De aanleg van 80 parkeerplaatsen aan de Baljuw Veltersweg, meer dubbelgebruik van bestaande parkeerlocaties en het beperkt invoeren van betaald parkeren zullen hierin voorzien.

Overigens zal de oorspronkelijke parkeersituatie niet wezenlijk veranderen. Men beschikte over 13 parkeerplaatsen, 7 aan de H.A. Callenfelsstraat en 6 in de parkeerhof bij de Burg. I. van Houtestraat. De resterende parkeerbehoefte werd in de omgeving opgevangen. Voorts is (zoals ook in de "Parkeervisie 2010-2013" die is vastgesteld op 23 december 2009) in de huidige situatie het parkeerterrein aan de Schouwburgstraat relatief weinig bezet en is in de "oude situatie" sprake van 78 zorgeenheden -waar in de bestaande parkeersituatie mee rekening is gehouden. Door de grotere omvang van het voorliggende vervangende nieuwbouwproject zal deze parkeerdruk dan ook naar verwachting beperkt toenemen.

• 4. In de toelichting is het toekomstig watersysteem duidelijk beschreven. Binnen de praktische mogelijkheden wordt door middel van een wadi het hemelwater geïnfiltreerd en verder afgevoerd naar het gescheiden rioleringssysteem. Bij de uitwerking van het plan zal worden bezien of hergebruik van water mogelijk is. Het watersysteem is voorgelegd aan het waterschap: deze heeft hiermee ingestemd.

De lichtuitstraling van de woningen is planologisch niet relevant. De bewoners bepalen evenals voorheen in de oude situatie zelf of de ruimten 's avonds worden afgesloten. In het centrum is overigens een zekere hoeveelheid licht aanvaardbaar.

Naar de schaduwwerking is onderzoek gedaan. Uit de eerder genoemde toetsing door het kernteam IPCO blijkt de schaduwwerking niet of nauwelijks af te wijken van de voormalige situatie. Ook deze schaduwverkenning is verwerkt in het beeldkwaliteitsplan.

• 5. Duurzaam bouwen is een van de aandachtspunten die bij de verdere uitwerking van het bouwplan vanzelfsprekend aan de orde komen. Binnen de technische en financiële mogelijkheden wordt gestreefd naar een duurzaam gebouw.
• 6. Bij de beantwoording van de overlegreactie van de provincie over de overschrijding van de hoogtemaat van 20 meter ingegaan op dit onderwerp (zie paragraaf 7.1.). Een overschrijding van de maximale hoogtemaat is mogelijk mits voldoende onderbouwd. Dit is met visualisaties van de effecten op het silhouet van Oostburg in beeld gebracht en in het beeldkwaliteitsplan verwerkt. Overigens is in de aanwijzing tot Nationaal Landschap geen relatie gelegd met de stedelijke omgeving c.q. de silhouetten van kernen. De landschapsstructuur en –opbouw is hiervoor bepalend geweest. Overigens laat dit onverlet dat hiermee serieus rekening is en moet worden gehouden.

Toevoeging van een nieuw landmark is niet nagestreefd: de watertoren is en blijft het landmark van Oostburg. Concurrentie met het bestaande landmark is geenszins de bedoeling. Veeleer is bedoeld dat met een markant gebouw in het centrumgebied de regionale centrumfunctie van Oostburg kan worden benadrukt. Er is eerder sprake van een verdichting van hogere elementen dan het streven naar grotere hoogte dan bestaand. Dit moet zowel in de stedelijke context als voor het omringende landschap verantwoord zijn. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen visualisaties geven hiervan een positief beeld. De paragrafen 2.2. en 3.4 zijn ter verduidelijking op dit punt enigszins aangepast.

• 7. Het gebouw is onmiskenbaar fors in relatie tot de bestaande bebouwing in de directe omgeving. Het gesloopte gebouw was dat ook. De plek op de kop van het Ledelplein vraagt stedenbouwkundig ook om een stevig ruimtelijk gebaar in de vorm van een dergelijk bebouwingsconcept als afsluiting van de pleinruimte. Het centrumgebied is een stedelijke omgeving waarin steen doorgaans een zwaardere stempel heeft dan groen. De bestaande bomen op de kop blijven behouden. Daarover zijn met de initiatiefnemer/bouwer bindende afspraken gemaakt. Op de hoek bij het Ledelplein komt een nieuwe boom. In de stedelijke context krijgt het gebouw een passende groene kraag.

De massa van het gebouw houdt een zekere maar verantwoorde spanning met de schaal van de omgeving. Het betreft het hogere bouwdeel. Dit gold ook voor het oorspronkelijke gebouw. De lagere bouwdelen voegen zich goed in de schaal van de omgeving. De gekozen getordeerde architectonische vorm van het hogere deel is zeer uitgesproken en afwijkend van de bestaande traditionele bouwstijlen. Op een structureel bijzondere plek als de voorliggende projectlocatie moet dit mogelijk zijn c.q. wordt dit ruimtelijk kwalitatief verantwoord geacht. Dat een dergelijke keuze aanleiding kan geven tot discussie is begrijpelijk maar is nog geen reden om hiervan af te zien.

• 8. Naast dat sprake is van het voortzetten/hervatten van een voorheen reeds aanwezige bewoningssituatie is de huidige locatie voor de doelgroep het meest aantrekkelijk. De centrale ligging in Oostburg midden in het centrum nabij alle voorzieningen en veel levendigheid zijn ideaal. De noodzaak om een andere structureel onvergelijkbare locatie te onderzoeken ontbreekt. Ook indien de situatie zou zijn dat dit woonzorgproject op deze locatie niet gerealiseerd zou kunnen worden, zou bebouwing altijd uitgangspunt blijven om de stedenbouwkundige kwaliteit van het centrum te waarborgen. Een parkachtige invulling is ongewenst.