Achtersloot 77

1.1 Aanleiding

Op het perceel Achtersloot 77 te IJsselstein zijn agrarische bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning aanwezig. Voortzetting van de agrarische activiteiten is economisch niet haalbaar en onuitvoerbaar. De eigenaar van het perceel heeft de gemeente IJsselstein verzocht om beoordeling van de mogelijkheden op het perceel bij beëindiging van het agrarische bedrijf. Het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming behoort tot de mogelijkheden.

Voor het perceel aan Achtersloot 77 is thans het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid' van toepassing. Wonen in het plangebied is op grond van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om het plan uit te kunnen voeren is een herziening van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan Achtersloot 77 in het landelijk gebied van IJsselstein. De weg Achtersloot loopt grotendeels parallel aan de Hollandsche IJssel. Ten zuidoosten van het plangebied ligt de kern IJsselstein. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Overzichtskaart plangebied (zie rode cursator), bron: Google Maps

1.3 Planvorm

Deze herziening van het bestemmingsplan Landelijk gebied noord en zuid bestaat uit drie delen: een verbeelding, de regels en de bijbehorende toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van de herziening. In de toelichting wordt een onderbouwing geboden voor het ruimtelijke initiatief die met deze herziening mogelijk wordt gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid', zoals vastgesteld op 17 december 2015. De gronden in het plangebied zijn bestemd als 'Agrarisch met waarden - Landschap en cultuur'. Ter plaatse zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van veehouderijbedrijven, wandel- en fietspaden, water alsmede voor behoud en versterking van de landschappelijke en cultuurwaarden.

In het plangebied is een bouwvlak opgenomen. Hoofdgebouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Voorts is het plangebied aangeduid als 'milieuzone - stiltegebied'. Ter plaatse zijn geen nieuwe ontwikkelingen toegelaten die het natuurlijk heersende geluidsniveau van 40 dB(A) structureel aantasten.

Tot slot zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Waarde - Archeologie 3'. De aanwezige archeologische waarden worden middels deze dubbelbestemming beschermd.

Onderstaande afbeelding geeft door middel van rode lijnen het plangebied op een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid' weer met het geldende bouwvlak.

Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid', bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De voor de nieuwe ontwikkeling vereiste bestemming 'Wonen' is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader om wonen op het perceel aan de Achtersloot 77 mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer

Na dit eerste hoofdstuk waarin de aanleiding, ligging en het vigerende bestemmingsplan zijn beschreven, worden in hoofdstuk 2 de relevante beleidsstukken behandeld op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau, voor zover deze betrekking hebben op het plangebied. Hoofdstuk 3 beschrijft de toekomstige situatie. Hoofdstuk 4 bevat de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een uitleg van de regels.

2.1 Nationaal beleid

2.2 Provinciaal beleid

2.3 Gemeentelijk beleid

Op dit moment werkt de gemeente IJsselstein aan de voorbereidingen voor een nieuwe visie voor het landelijk gebied. Een integrale visie waarin flexibiliteit wordt geboden aan ontwikkelingen en waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt behouden en indien mogelijk wordt verbeterd. Deze visie is echter tot op heden niet vastgesteld.

2.4 Conclusies beleid

Het planvoornemen past binnen de kaders van het geldende nationaal-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

3.1 Omschrijving huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan Achtersloot 77 te IJsselstein. Het perceel heeft een omvang van circa 1 hectare. Het agrarische bedrijf is reeds beeïndigd. Op het perceel is een bedrijfswoning aanwezig. De bedrijfswoning wordt gebruikt om te wonen.

Op het erf zijn nog de volgende bouwwerken voor agrarische doeleinden aanwezig:

• achterhuis, gekoppeld aan de bedrijfswoning. Ter plaatse van de standplaatsen is de hoogte beperkt. De lengte van de standplaatsen is klein en bedraagt op een locatie 1,5 m;
• voormalige hooiberg die is verbouwd tot kalverstal;
• veestal aan de rechterzijde van het erf. Aan het gebouw is een tanklokaal gekoppeld;
• werktuigenberging;
• voormalige vleesvarkensstal.

In de bestaande stallen is ruimte voor het houden van ongeveer 40 melkkoeien, 30 stuks jongvee en 118 vleesvarkens. De bedrijfsgebouwen zijn technisch en economisch verouderd. De stallen zijn niet functioneel en doelmatig. Om te kunnen voldoen aan de huidige eisen van dierenwelzijn en arbeidsgemak is uitbreiding en vernieuwing van de stallen nodig. Daarnaast is uitbreiding van de veestapel nodig. Bij een eventuele voortzetting zal een nieuwe stal nodig zijn waarin alle soorten dieren worden gehuisvest. Het bouwen van een nieuwe stal met 15 hectare grond in eigendom is geen reëele basis om het gebruik voort te zetten. Door de beperkte oppervlakte aan beschikbare grond zijn de uitbreidingsmogelijkheden te beperkt.

Uitsnede Google Streetview met aan de straatzijde (vooraan) de woning en achter de woning de aangebouwde schuur (herkenbaar aan de lagere goot).

3.2 Omschrijving toekomstige situatie

Het agrarische bedrijf is reeds beëindigd. Voortzetting van het bedrijf wordt bedrijfseconomisch niet verantwoord geacht. Initiatiefnemer is daarom voornemens om de bestemming van het huidig bebouwde agrarische perceel te wijzigen naar 'Wonen'. De bestaande bedrijfswoning wordt gebruikt als burgerwoning. De achterliggende weilanden zullen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap en cultuur' behouden. Het bouwvlak en de bestemming 'Wonen' is in oppervlakte vergelijkbaar met overige percelen in de directe omgeving. Als voorziening bij de woning wordt bed & breakfast mogelijk gemaakt ter plaatse van de hooiberg, met een maximaal bebouwd oppervlak van 60 m2. De betonnen silo op het achtererf is gesloopt (rood omlijnd op onderstaande afbeelding). De schuur wordt gesloopt. Overige bedrijfsbebouwing blijft behouden.

Uitsnede Google Maps; met rood kader wordt de te slopen silo aangeduid.

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk behandelt verschillende relevante omgevingsaspecten. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dient te worden onderzocht of er belemmeringen zijn voor de planontwikkeling of negatieve effecten op de omgeving zijn te verwachten en daarmee of er bezwaar is tegen het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen zones. In geval van het realiseren van geluidgevoelige bebouwing binnen deze zones dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Hieronder valt het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een (burger)woning.

Voorliggend plan maakt het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk. Als voorziening bij de woning wordt bed & breakfast mogelijk gemaakt. De bedrijfswoning op het perceel aan Achtersloot 77 wordt reeds bewoond. Het plan maakt geen nieuwe geluidsgevoelige functie mogelijk. Bed & breakfast is niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder. Er is in het kader van wegverkeerslawaai geen nader onderzoek nodig. Er hoeft in dit geval dan ook geen (nieuwe) hogere waarde te worden vastgesteld.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit, hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 Ng/m3 NO2 of PM10) als ‘niet in betekenende mate’ wordt beschouwd.

Op onderstaande kaarten is de luchtkwaliteit weergegeven van het betreffende plangebied in PM10 en PM2,5 in 2015.

Luchtkwaliteit fijnstof 2015 (PM10), Omgevingsdienst Utrecht

Luchtkwaliteit fijnstof 2015 (PM2,5), Omgevingsdienst Utrecht

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. De concentraties in het plangebied overschrijden nergens de grens van 60 microgram per m3, wat betekent dat voor het hele plangebied in het jaar 2015 aan de uurgemiddelde grenswaarde voor fijnstof wordt voldaan.

Als gevolg van onderhavig bestemmingsplan wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning en wordt bed & breakfast bij de woning mogelijk gemaakt. Het project blijft onder de 3%-grens en draagt in niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Derhalve kan de ontwikkeling worden beschouwd als een nibm-project.

Gelet op het planvoornemen en de daarmee samenhangende verkeersgeneratie, kan onderzoek achterwege blijven (NIBM-project).

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid houdt zich bezig met de risico's als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. In dat kader zijn vier onderwerpen van belang:

• bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• bedrijven die op grond van overige milieuwetgeving afstandsnormen voor veiligheid bezitten, zoals het Vuurwerkbesluit of het Activiteiten-besluit (bv. propaantanks);
• het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water;
• het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de digitale Risicokaart voor het plangebied weer.

Uitsnede Risicokaart.nl, plangebied is rood omcirkeld

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen en geen vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water en door buisleidingen plaats vindt. Ook zijn in de directe omgeving van het plangebied geen hoogspanningslijnen en zendmasten gelegen, waardoor elektromagnetische straling geen belemmering vormt voor het plan.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies is aan milieuadviesbureau K7 advies gevraagd naar de eventuele milieugevolgen bij het wijzigen van de functie naar een woonbestemming. Hieronder worden de bevindingen weergegeven.

• 1. Indien de functie wordt gewijzigd naar een woonbestemming, zal vanuit de inrichting geen geurbelasting meer ontstaan vanwege het betreffende vee. Ook zal er geen ammoniakemissie meer plaats vinden. Dit zal voor de omgeving een gunstig effect hebben.
• 2. Voor de mogelijk omliggende veehouderijen heeft de beëindiging van de veehouderij geen gevolgen. In artikel 3 lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij is namelijk bepaald dat de afstand tot een geurgevoelig object (woning) dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij, en gelegen is buiten de bebouwde kom ten minste 50 meter dient te bedragen. Het maakt in dit kader dus geen verschil of de veehouderij al dan niet stopt. Aan de overkant van het perceel is op het adres Achtersloot 158 een agrarisch bedrijf gelegen waar melk- en kalfkoeien worden gehouden. De woning op het perceel aan Achtersloot 77 ligt op voldoende afstand van dit agrarische bedrijf. In de regels van dit plan is opgenomen dat herbouw van de woning uitsluitend is toegestaan op de bestaande locatie. Er kan nu en in de toekomst een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd ter hoogte van de woning aan Achtersloot 77 en het agrarische bedrijf wordt niet belemmerd in zijn bedrijfsvoering.
• 3. Voor bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen verandert niets. Zij moeten voor wat betreft geluid aan dezelfde normen, zoals deze in het Activiteitenbesluit staan, blijven voldoen.
• 4. Binnen de provincie Utrecht is de Verordening veehouderij, stikstof en Natura 2000 provincie Utrecht 2012 van kracht. Bij deze verordeing is een Depositiebank ingevoerd. Indien de veehouderij stopt kan de depositie worden opgenomen in deze Depositiebank, zodat een andere veehouderij die wil gaan uitbreiden gebruik kan maken van de vrijgekomen depositierechten.

De beëindiging van de veehouderij gevestigd aan Achtersloot 77 te IJsselstein heeft gunstige gevolgen met betrekking tot geur, ammoniakemissie en depositierechten en geen nadelige effecten voor omliggende bedrijven.

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.6 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het project. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Voorliggend plan maakt de omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming op het perceel aan Achtersloot 77 te IJsselstein mogelijk. De functie van de bestaande bedrijfswoning wordt gewijzigd om een burgerwoning mogelijk te maken. Daarnaast wordt bed & breakfast als voorziening bij de woning mogelijk gemaakt. Omdat de bestemming gevoeliger wordt, is het nodig aan te tonen dat de locatie geschikt is voor deze nieuwe bestemming.

In december 2011 is reeds verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 1. Uit de onderzoeksresultaten volgt dat het gebruik van het terrein de afgelopen decennia als boerderij niet heeft geleid tot daadwerkelijke verontreiniging van de grond of het grondwater van de locatie. Omdat er geen tussenwaarden worden overschreden is er geen aanleiding voor verder onderzoek. Vanaf 2011 tot heden hebben er geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden in het plangebied. Derhalve kan worden geconcludeerd dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7 Archeologie & cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van het voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.8 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet samengevoegd.

Met de inwerkingtreding van deze wet is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied en de directe omgeving ten behoeve van de inventarisatie op 21 februari 2018 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs. Het rapport is na te lezen in Bijlage 2.

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet nodig is. Bij uitvoering van het plan moet rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Daarnaast dienen op het erf opgeslagen materialen te worden verplaatst buiten de kwetsbare overwinteringsperiode van de rugstreeppad. In dat geval is geen sprake van verbodsovertredingen van de Wnb, zodat een ontheffing van de Wnb op voorhand niet nodig is.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale ruimtelijke verordening.

Op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat natuurwet en -regelgeving de uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan niet in de weg staat.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.9 Water

In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB'21) ondertekend. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. Ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten. Initiatiefnemers van ruimtelijke plannen moeten in een vroegtijdig stadium van het planvormingsproces de waterbeheerder(s) betrekken. De initiatiefnemer vraagt de waterbeheerder(s) om een wateradvies in de vorm van een watertoets. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van het overleg opgenomen. Op basis van de watertoets zal de waterbeheerder Keurontheffing en, indien nodig, een Wvo-vergunning (Wet verontreiniging oppervlaktewater) verlenen.

Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijn visie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021. De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel: Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving.

In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Het minimale uitgangspunt voor planontwikkelingen is dat het plan hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel geen gevolgen voor de waterveiligheid, het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit en ecologie. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.

Keur

Per 21 oktober 2010 is de Keur in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen of grondwaterlichamen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Hiermee vermeldt de Keur expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

Watertoets

De watertoets heeft als doel 'het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer'. Op 28 februari 2018 is het watertoetsproces digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl, zie Bijlage 3. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is zodoende op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang.

De ruimtelijke ontwikkeling maakt het mogelijk om een functiewijziging in bestaande bebouwing toe te staan. Functiewijzigingen hebben geen invloed op water. Om deze reden voldoet het plan aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert daarom positief over het ruimtelijk plan.
Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 1000 m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui deze extra versnelde afvoer niet verwerken, waardoor wateroverlast binnen of buiten het plangebied kan ontstaan. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd.

Conclusie

Het aspect water vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt getoetst of het plan de verkeer- en parkeersituatie niet nadelig beïnvloed.

Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader voor de realisatie van een woning en bed & breakfast. De verkeersgeneratie van een woning zal relatief lager zijn dan van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning, omdat de agrarische bedrijfsgerelateerde verkeersbewegingen staken en de bewoningssituatie onveranderd blijft. Er worden geen aanpassingen verricht op de bestaande autoverkeersontsluiting.

Op basis van de kengetallen van het CROW kan de parkeercapaciteit voor parkeren bij een woning en bij bed & breakfast in het buitengebied worden bepaald. De kengetallen stellen dat er 2,0 tot 2,8 parkeerplaatsen per vrjistaande koopwoning moeten zijn, met 0,3 parkeerplaatsen per woning voor bezoekers. De minimumeis komt daarmee op 2,3 parkeerplaatsen. De benodigde parkeercapaciteit voor bed & breakfast is bepaald op basis van een 3* hotel met 10 kamers. De kengetallen stellen dat er 7,3 parkeerplaatsen nodig zijn.

Er is op het eigen erf voldoende ruimte om te voldoen aan de parkeereis.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.11 Milieueffectrapportage

In bijlagen C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van een bestemmingsplan planm.e.r.-plichtig, projectm.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en de realisatie van bed and breakfast. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De wijziging van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen en de realisatie/uitvoering van het plan brengen geen kosten met zich mee. De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond.

Het is niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met de vaststelling van het wijzigingsplan. De wijziging ziet namelijk niet op een 'aangewezen bouwplan', waarop paragraaf 6.4 (grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan wordt toegestuurd aan de vooroverlegpartners van de gemeente. Ook wordt het voorontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder een inspraakreactie indienen.

Conform de Wet ruimtelijke ordening ligt vervolgens het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Ingediende zienswijzen op het ontwerp worden door de gemeente beoordeeld en zo nodig meegenomen in het door het de gemeenteraad definitief vast te stellen bestemmingsplan.

6.1 Plansystematiek

Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor het toestaan van de functie wonen op het perceel aan Achtersloot 77 te IJsselstein. De planregels corresponderen zoveel mogelijk met het bestemmingsplan Landelijk gebied noord en zuid.

De regels van het bestemmingsplan zijn als volgt opgebouwd. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staat in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotregel. In de onderstaande paragrafen wordt per artikel uiteen gezet wat de functie van het artikel is binnen het bestemmingsplan.

6.2 Bestemmingsregeling