Makkum - Locatie Tichelaar

1.1 Aanleiding

Koninklijke Tichelaar Makkum is sinds de oprichting in 1572 verbonden geweest met het dorp Makkum. Al die tijd was het bedrijf gevestigd aan de Turfmarkt. Recent is het bedrijf verplaatst naar de rand van het dorp. Daardoor is de locatie aan de Turfmarkt 57-61, een perceel van bijna 1 hectare vrijgekomen. Op het terrein bevinden zich drie gebouwen aan de Turfmarkt, een werkplaats met showroom en op het noordelijke deel van de locatie het voormalige laboratorium.

Om de karakteristieke panden aan de Turfmarkt te kunnen behouden, zijn renovatie en onderhoud nodig. Om dit te kunnen bekostigen, wordt de locatie heringevuld met woningen. Deze ontwikkeling sluit aan op de vraag naar geschikte woningen voor ouderen in de nabijheid van de dorpskern.

Deze ontwikkeling past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan omdat het perceel een bedrijfsbestemming heeft. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig dat kader biedt voor de verdere ontwikkeling van de locatie. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2 Stukken bij het plan

Het bestemmingsplan 'Makkum - Locatie Tichelaar' ' bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting
• regels;
• bijlagen bij de regels
• verbeelding;

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan opgenomen gronden aangegeven. De regels bepalen een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting hoort bij het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Turfmarkt in Makkum en wordt aan de oostkant begrensd door de straat Estrikwerk, aan de noordzijde door de bebouwing aan de Petrus Groeniastraat en aan de westzijde door de bebouwing aan de Cynthia Lenigestraat. In onderstaande figuur is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

1.4 Huidige planologische situatie

Het plangebied is op dit moment geregeld in het bestemmingsplan Makkum-Centrum, dat op 27 juni 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Súdwest-Fryslân. In dat plan heeft het plangebied een bedrijfsbestemming met de specifieke functieaanduiding 'aardewerkfabriek'. De panden aan de Turfmarkt 59 hebben een woonbestemming met de specifieke bouwaanduiding 'beeldondersteunend'. Het pand op Turfmarkt 57 heeft bovendien de bouwaanduiding 'rijksmonument'. Bovendien geldt voor het merendeel van het plangebied de Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1. Ook is het hele plangebied aangewezen als 'beschermd dorpsgezicht'. In onderstaande figuur is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Planologische regeling

Waarde - Archeologie 1

Op het zuidelijk deel van de locatie ligt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1. Gronden met deze dubbelbestemming zijn bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Dit houdt in dat er bij bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² en dieper dan 40 centimeter een archeologisch onderzoek moet worden gedaan.

Om de 'Herontwikkeling Tichelaar Makkum' te realiseren is een nieuw bestemmingsplan nodig. Het masterplan is reeds afgestemd met de gemeente en past in het woonbeleid. Daarom wil de gemeente meewerken aan de planologische procedure hiervoor. Het stedenbouwkundig plan dient, in combinatie met de gemeentelijke kaders, als basis voor het bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat het juridisch-planologische kader dat de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie mogelijk maakt.

1.5 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleidskader, waarna in Hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In Hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen juridische regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de Uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

2.1 Historie plangebied

Dankzij de overvloedige beschikbaarheid van zeeklei in de omgeving, is aardewerk door de eeuwen heen een belangrijke industrie geweest voor Makkum. Koninklijke Tichelaar Makkum is sinds de oprichting in 1572 verbonden geweest met het dorp Makkum. Al die tijd was het bedrijf gevestigd aan de Turfmarkt. Op een kaart uit 1572 is op deze locatie al een briccaria ofwel steenfabriek aangeduid. In 2013 is het bedrijf verplaatst naar de Suderseewei aan de rand van het dorp. Daardoor is de locatie aan de Turfmarkt 57-61, een perceel van bijna 1 hectare vrijgekomen. Op het terrein bevinden zich drie gebouwen aan de Turfmarkt, een werkplaats met showroom en op het noordelijke deel van de locatie het voormalige laboratorium. De locatie werd ooit omringd door weilanden en water, maar wordt nu omringd door rijtjeshuizen die kenmerkend zijn voor naoorlogse woningbouw. In onderstaande figuur is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1. Luchtfoto plangebied

2.2 Huidige situatie

Aan de Turfmarkt 61 was in het verleden de bedrijfslocatie van Koninklijke Tichelaar Makkum gevestigd. Doordat Koninklijke Tichelaar haar bedrijfsmatige activiteiten heeft verplaatst naar een locatie elders in Makkum, is de voormalige bedrijfslocatie aan de Turfmarkt vrijgekomen. Op het terrein bevinden zich vier historische gebouwen, een werkplaats met showroom en op het noordelijke deel van de locatie het voormalige laboratorium. De bebouwing op dit terrein is niet meer in gebruik. In figuur 2.2 zijn de historische panden weergegeven. Ten oosten van de historische bebouwing ligt een showroom (zie figuur 2.3) en achterop het terrein is een voormalig laboratorium aanwezig (figuur 2.4)

Figuur 2.2 Historische bebouwing Turfmarkt 57 (bron: Google maps)

Figuur 2.3.Showroom (bron: Google maps)

Figuur 2.4. Voormalig laboratorium (bron: Google maps)

Vanwege de unieke ligging in een beschermd dorpsgezicht is een passende herontwikkeling van deze locatie wenselijk met behoud van de beeldbepalende bebouwing. Daartoe is het initiatief ontstaan om op deze locatie woningbouw te realiseren ten behoeve van een combinatie van zorgwoningen, seniorenwoningen en appartementen.

2.3 Voorgenomen initiatief

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld, waarin is uitgewerkt hoe invulling kan worden gegeven aan de bestaande gebouwen en de stedenbouwkundige ontwikkeling van de Tichelaarlocatie. Bij de planontwikkeling is rekening gehouden met het morfologische karakter van het oude Makkum en krijgt de geschiedenis van Tichelaar een zichtbare plek in de ontwikkeling. Een groot deel van de bebouwing op het terrein heeft geen historische waarde en zal worden gesloopt, maar de historische panden aan de Turfmarkt worden ingepast in het plan.

De contour van de voormalige bedrijfshallen achter de karakteristieke panden aan de Turfmarkt heeft als inspiratie gediend voor de afkadering van een nieuw dorpsplein. Zo komen de bestaande panden vrij te staan op een plateau, een tichelaarstapijt, waarmee de geschiedenis van Tichelaar op een bijzondere manier zichtbaar blijft binnen het dorp.

Rondom dit plein worden 32 zorgwoningen en 4 seniorenwoningen gerealiseerd in een overwegend groene leefomgeving. Voor de plint van de bestaande panden bestaat de ambitie om deze in te vullen met voornamelijk collectieve voorzieningen en op de bovengelegen verdiepingen worden 7 appartementen gerealiseerd. De begane grond wordt ingericht met diverse functies ten dienste van de zorg- en seniorenwoningen; hier is ruimte gereserveerd voor een 'buurthuiskamer' voor de buurt en voor de bewoners van de seniorenwoningen en de bewoners/ cliënten van de zorgwoningen. Verder is hier ruimte voor kantoren/ gebruiksruimtes ten behoeve van de zorgwoningen en kleinschalige (sociaal-)culturele voorzieningen.

Aan de oostzijde van de bestaande panden (op de locatie van de showroom) komt een nieuw woonblok, waar ruimte is voor 4 appartementen. Dit nieuwe volume is een moderne vertaling van de voormalige boerderij aan de Turfmarkt, waarmee de kenmerkende geschiedenis van Makkum weer wordt teruggebracht op deze bijzondere plek. In onderstaande figuur is een schets van de mogelijke inrichting van het terrein opgenomen.

Figuur 2.5 Gewenste opzet plangebied

2.4 Stedenbouwkundige inpassing

De historische locatie aan de Turfmarkt is op te delen in twee ontwikkelingen: de renovatie van de rijksmonumenten en de invulling van het achterterrein. De relatief nieuwe showroom (meest oostelijk aan de Turfmarkt) en de gebouwen op het achterterrein voldoen niet meer, deze laagbouw wordt afgebroken. Om de renovatie te kunnen realiseren en het onderhoud van de monumenten te kunnen bekostigen, is de ontwikkeling van nieuwe woningen een voorwaarde. Ondanks dat Makkum in een krimpgebied ligt, kent het dorp zelf een lichte groei. Door de behoefte aan geschikte woningen voor senioren ligt de nadruk in de ontwikkeling op deze doelgroep.

Bij de invulling van het perceel is gekozen voor een ruime, groene invulling. Hieronder wordt per onderdeel beschreven hoe de gewenste invulling eruit ziet. In het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) is de uitwerking van de plannen uitgebreid beschreven. Dit beeldkwaliteitsplan geldt als toetsingskader voor welstand en wordt tegelijkertijd met het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld.

Historische panden

De historische panden aan de Turfmarkt behouden hun uiterlijke verschijningsvorm. Intern heeft er in de periode dat de panden werden gebruikt door Tichelaar al een verbouwing plaatsgevonden. Hierdoor hebben de woningen weinig historische waarde, waardoor hier ruimte is voor het realiseren van 7 appartementen. Op de begane grond wordt ruimte geboden aan een buurthuiskamer, kantoren c.q. gebruiksruimte ten behoeve van de zorgwoningen en beperkte sociaal-culturele voorzieningen.

Nieuwbouw Turfmarkt

De showroom aan de Turfmarkt, oostelijk van de monumenten, wordt gesloopt. Op deze locatie heeft vroeger een boerderij gestaan. Daarom wordt als moderne vertaling van het voormalige volume, als knipoog naar het verleden, een woongebouw gerealiseerd dat ruimte biedt aan 4 woningen. Door de verwijzing naar de voormalige historische bebouwing wordt aansluiting gezocht met de historische bebouwing en wordt de nieuwbouw ruimtelijk goed aan de Turfmarkt ingepast. Onderstaande figuur bevat een impressie van de bebouwing.

Figuur 2.6 Impressie woongebouw Turfmarkt

Invulling achterterrein

De bestaande bebouwing op het achterterrein wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Op het noordelijk deel van het terrein worden zorgwoningen gerealiseerd. Qua ontwerp wordt daarbij verwezen naar de bebouwing in de dorpskern. Daarbij wordt verwezen naar 'hofjes' woningen om het geheel een besloten uitstraling te geven. De rijen met zorgwoningen zijn middels een corridor met elkaar verbonden zodat het personeel dat de bewoners/cliënten van de zorgwoningen hier bedient te allen tijde droog kan overlopen. Onderstaande figuur bevat een impressie van de zorgwoningen.

Figuur 2.7. Impressie zorgwoningen

Tussen de bestaande panden aan de Turfmarkt en de te realiseren zorgwoningen wordt een open, maar besloten, ruimte gerealiseerd, een zogenaamd tichelaarsplein. Deze buitenruimte biedt de bewoners een besloten plek om te ontspannen en buiten te vertoeven, maar is ook openbaar toegankelijk. Door deze ruimte komen de monumenten aan de Turfmarkt los te staan van de overige bebouwing, waardoor ze als het ware op een voetstuk komen te staan. Aan de oostzijde van het achterterrein, parallel aan het Estrikwerk, worden 4 seniorenwoningen gerealiseerd die qua stijl ook aansluiten op de bebouwing in de oude dorpskern van Makkum.

2.5 Verkeer en parkeren

Verkeer

De hoofdtoegang van het plangebied is voorzien aan de Estrikwerk, ter hoogte van de kruising met de Tichelwerk. De ontwikkeling in het plangebied heeft een verkeersaantrekkende werking. In de huidige situatie heeft het plangebied een bedrijfsbestemming en waren er parkeerplaatsen nodig voor het personeel van de aardewerkfabriek. Er worden in het plangebied nu 47 woningen gerealiseerd, waarvan het

merendeel zorgwoningen betreft die vergelijkbaar zijn met een woonzorgcentrum. Ten opzichte van de huidige situatie is er dan ook sprake van een beperkte verkeersaantrekkende situatie die ruimtelijk goed is ingepast en nauwelijks extra verkeersdruk oplevert voor de omgeving.

Parkeren

Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente of de kencijfers van CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. Tot voor kort waren de parkeernormen geregeld in de bouwverordening. Met de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK 2014 (op 29 november 2014) is de Woningwet gewijzigd. De wijziging heeft betrekking heeft op de intrekking van de grondslag voor de stedenbouwkundige voorschriften in een bouwverordening. De stedenbouwkundige voorschriften, zoals het parkeren, moeten nu in het bestemmingsplan zelf geregeld worden.

Toetsing

In 2018 heeft de gemeente Súdwest-Fryslân een Parkeernormennota opgesteld waarin de inhoud van het begrip 'voldoende parkeergelegenheid' is uitgewerkt. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten woningen (groter dan 100m2 of kleiner/gelijk aan 100m2) en diverse functies.

In het plangebied worden zorgwoningen (wooneenheden in zorgcomplex), seniorenwoningen en appartementen gerealiseerd. De parkeerbehoefte is daarop afgestemd. Op basis van de gemeentelijke parkeernormennota is voor zorgwoningen 1,5pp per woning nodig en voor een zorgcomplex 0,5pp per wooneenheid. Voor reguliere woningen met een bvo van minder dan 100m2 geldt een parkeerbehoefte van 1,5pp per woning. en voor woningen groter dan 100m2 geldt een parkeernorm van 2pp per woning.

In het plangebied is sprake van een situatie vergelijkbaar met een woonzorgcentrum. De wooneenheden worden in gebruik genomen door zorgorganisatie Patyna. Daarom geldt alleen voor de seniorenwoningen en voor appartementen de norm van 1,5pp per woning. Voor de 32 zorgwoningen (ca 47,5m2) geldt een norm van 0,5pp per woning, wat neerkomt op 16 parkeerplaatsen. Voor de 4 seniorenwoningen, de 4 Turfmarktwoningen en de 7 appartementen (in het monument) geldt een norm van 4x2pp + 4x2pp + 7x2pp = 30 parkeerplaatsen. Verder biedt de begane grond ruimte aan een buurthuiskamer, kantoren en gebruiksruimtes ten behoeve van de zorgwoningen en kleinschalige sociaal-culturele activiteiten. De buurthuiskamer is bedoeld voor de buurtbewoners en krijgt geen publieke functie. Daarom is het niet nodig om hiervoor extra parkeerplaatsen te realiseren binnen het plangebied. Wat betreft de kantoren/ gebruiksruimte ten behoeve van de zorgwoningen is geen sprake van een extra verkeersaantrekkende werking; deze parkeerplaatsen zijn al verrekend in de parkeernorm voor de zorgwoningen. Voor de kleinschalige sociaal-culturele voorzieningen mag maximaal 150m2 worden gebruikt; vanwege de beperkte omvang geldt ook hiervoor dat dit beperkt en incidenteel extra parkeerbehoefte oplevert waarmee in de planvorming geen rekening hoeft te worden gehouden. In totaal zijn er voor deze ontwikkeling dus 46 parkeerplaatsen nodig.

Binnen het plangebied worden 40 plekken binnen het plangebied geregeld en in overleg met de gemeente 6 plekken op gemeentegrond. Daarmee zijn 46 parkeerplaatsen geregeld en voldoet het plan aan de gestelde parkeernormen.

Figuur 2.7. Gewenste parkeersituatie

Conclusie

Op het gebied van verkeer en parkeren is de gewenste ontwikkeling goed ingepast.

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

De provinciale Omgevingsvisie, De Romte Diele, is op 23 september 2020 door Provinciale Staten vastgesteld. Veel provinciaal beleid, programma’s en projecten raken de Friese leefomgeving waarin mensen wonen, werken, zich verplaatsen, elkaar ontmoeten en recreëren. In de Omgevingsvisie staat waar de provincie met de leefomgeving van Fryslân naar toe wil: de ambitie en doelen voor de toekomst. Het is een visie voor de lange termijn op een tamelijk hoog abstractieniveau. Het is geen blauwdruk voor hoe Fryslân er over 20 à 30 jaar bij ligt. Wel geeft de visie de richting aan waar de provincie met allerlei partijen naar toe wil werken. Samen met verschillende organisaties, inwoners en ondernemers in Fryslân geeft de provincie nu invulling aan deze visie.

Dit gebeurt in programma’s, concrete projecten en initiatieven en zo nodig ook in regels. De provinciale Omgevingsvisie vervangt het strategische beleid van de provincie in het Streekplan, Milieubeleidsplan, Waterhuishoudingsplan en het Verkeer- en vervoerplan. In de visie is aangegeven wat de provincie doet om de huidige basiskwaliteiten van de Friese leefomgeving op orde te houden. Daarnaast wil de provincie extra inzetten op vier urgente, integrale opgaven:

• Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar
• Fryslân zet de energietransitie met kracht voort
• Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht
• Fryslân versterkt de biodiversiteit

De planontwikkeling past binnen het principe van zuinig ruimtegebruik omdat er bij deze ontwikkeling sprake is van een nieuwe bestemming voor een bestaande bedrijfslocatie, waarbij oog en aandacht is voor een goede inpassing in de fysieke leefomgeving. Dit past binnen de kwaliteiten die de provincie Fryslân wil behouden en bevorderen en draagt bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van de omgeving van het plangebied.

Verordening Romte 2014

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen en heeft daartoe een provinciale structuurvisie opgesteld waarin het ruimtelijk beleid is opgenomen. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels. Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is daarna een aantal keren partieel herzien. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De Verordening Romte Fryslân wordt naar verwachting eind 2021 vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân 2021.

Wonen

Over wonen stelt de verordening dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten als de aantallen en kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In het gemeentelijke woningbouwprogramma 2020-2030 wordt de planstatus van de ontwikkeling van de Tichelaarlocatie in Makkum genoemd als planologisch en juridisch zacht. Dat betekent dat de ontwikkeling nog geen status heeft, maar wel gewenst is en dat het verkrijgen van een planstatus en realisatie in het vooruitzicht ligt (positief conform afwegingskader). De ontwikkeling in het plangebied past binnen de beleidskaders van de Verordening Romte.

Vaarwegenverordening Fryslân

In de Vaarwegenverordening Fryslân is onder andere het beheer geregeld van de provinciale vaarwegen en zijn regels opgenomen voor de veiligheid op het water.

Omdat het plangebied grenst aan de Grutte Sylroede is de Vaarwegenverordening Fryslân van toepassing. Er moet in principe rekening worden gehouden met een bebouwingsvrije zone van 10 meter vanaf het water, tenzij een ontheffing is verkregen van de provincie om binnen deze zone te bouwen. Een deel van het nieuwe gebouw wordt binnen deze zone gebouwd. Voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw zal hiervoor een ontheffing worden gevraagd.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest (2021)

De gemeenteraad heeft op 29 april 2021 de Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest': samenwerken aan een gezonde leefomgeving' vastgesteld. De Omgevingsvisie 1.0 voldoet aan de artikelen 4.9 en 4.10 van de Invoeringswet Omgevingswet. In de overgangswetgeving Omgevingswet, krijgt een structuurvisie op basis van de Wro automatisch de status van een Omgevingsvisie op basis van de Omgevingswet wanneer deze van kracht wordt. Deze visie is tot stand gekomen met de inwoners en ketenpartners van Súdwest Fryslân.

De Omgevingsvisie 1.0 schetst de hoofdlijnen van de ontwikkelingsrichting voor de woon- werk- en leefomgeving op de langere termijn. De Omgevingsvisie helpt om keuzes te maken bij ontwikkelingen die de fysieke leefomgeving beïnvloeden en nodigt uit tot ontwikkelingen. Met deze Omgevingsvisie kan de gemeente beoordelen of ontwikkelingen en projecten bij Súdwest-Fryslân passen.

De Omgevingsvisie 1.0 bestaat uit vijf thema's:

• Gezonde vitale mensen in een gezonde en veilige omgeving;
• Sterke kernwaarden: cultureel erfgoed, natuur, weids en waterrijk landschap;
• Veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden;
• Vitaal en aantrekkelijk landschap;
• Duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief.

In de Omgevingsvisie 1.0 is een koppeling gelegd met de 17 duurzame ontwikkeldoelen (Sustainable Development Goals) zoals die wereldwijd worden gehanteerd.

De gemeenteraad heeft in de Omgevingsvisie 1.0 de kaders op hoofdlijnen voor toekomstige ontwikkelingen vastgesteld. De maatregelen om de vastgestelde thema uit te kunnen werken worden beschreven in, samen met de ketenpartners, op te stellen omgevingsprogramma's. Dit om de ambities uit de Omgevingsvisie 1.0 dichterbij te brengen. Het College van B&W stelt de omgevingsprogramma's vast. Zoals in de thema-onderdelen van de Omgevingsvisie benoemd, worden de volgende omgevingsprogramma's opgesteld:

• Gezond Wonen
• Omgevingskwaliteit
• Vitaal landschap
• Klimaatmitigatie
• Klimaatadaptatie

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van zorgwoningen en appartementen mogelijk op een voormalige bedrijfslocatie waarmee het woningaanbod nabij het centrum van Makkum wordt uitgebreid. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en de toekomstbestendigheid van het centrum. Bovendien wordt met de ontwikkeling van de voormalige aardewerkfabriek cultureel erfgoed behouden. De ontwikkeling past dan ook binnen de Omgevingsvisie van de gemeente Sudwest-Fryslân.

Woonvisie Súdwest-Fryslân

De Woonvisie geeft richting aan de gemeentelijke keuzes en inspanningen in de woningmarkt. De gemeente stelt in de woonvisie als ambitie om voor een woningvoorraad te zorgen die aansluit op de woningbehoefte. Daarnaast wil de gemeente met haar woonbeleid bijdragen aan het verduurzamen van de bestaande en nieuwe woningvoorraad. De gemeente Súdwest-Fryslân doet dan ook mee aan de Friese Energiestrategie. Deze heeft als doel dat erin 2050 een energie neutrale bebouwde omgeving is.

De gemeente hanteert bij uitbreiding van de woningvoorraad in kernen het uitgangspunt dat nieuwe woningen niet zorgen voor extra ruimtebeslag; ofwel uitgaand van het principe van inbreiding en ‘ruimte voor ruimte’. Dus herinvulling van een leegstaande woning of leegstaand pand (of sloop van een woning ten behoeve van een nieuwe.

Wat betreft de particuliere woningvoorraad zet de gemeente niet alleen in op voldoende woningen, maar ook op de specifieke behoeftes, mogelijkheden en fase in de persoonlijke wooncarrière. De gemeente ziet zichzelf als 'woonregisseur' van de lokale woningmarkt.

Bij huidige en nieuwe initiatieven voor uitbreiding is toekomstbestendigheid van het plan een bepalende factor. Aan de hand van een 'meetlat' wordt een inschatting gemaakt van de haalbaarheid van het plan. Daarbij wordt aan de volgende criteria getoetst.

• 1. Aansluiting van het plan op een aantoonbare woningbehoefte in de betreffende kern. Zowel kwalitatief als kwantitatief.
• 2. Hoe het nieuwe woningaanbod in het plan zich tot andere plannen (bijvoorbeeld ‘meer van hetzelfde’) verhoudt en de verwachte behoefteontwikkeling in die kern.
• 3. Mogelijkheden voor aanpassing van woonconcepten voor andere doelgroepen en/of het geschikter maken van de woning voor wonen en zorg (levensloopbestendig).
• 4. Mate waarin het plan positief bijdraagt aan een betere fysieke en sociale leefomgeving.
• 5. Mate waarin in het plan rekening is gehouden met goed ruimtegebruik en kansen worden benut voor inbreiding en tegengaan van leegstand (Ladder van Duurzame Verstedelijking).
• 6. Eerder gemaakte afspraken met de gemeente en/of aangegane verplichtingen.
• 7. Energieprestaties/prestaties duurzaamheid van de woningen zelf en het totale plan.
• 8. In hoeverre het plan gebruikmaakt en kansen biedt voor nieuwe, innovatieve bouw- en woonconcepten die bijdragen aan verbetering van de sociale en/of fysieke leefomgeving en duurzaamheid in het algemeen

Ten aanzien van de combinatie wonen en zorg, die in het plangebied gewenst is, stelt de woonvisie dat er in de komende jaren toenemende behoefte is aan diverse woonvormen voor senioren. De gemeente wil met het woonbeleid bijdragen aan de ambitie om inwoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen waarbij de nodige zorg en begeleiding ' rondom' de woning is georganiseerd. Daarnaast wil de gemeente dat de behoefte aan extramurale wooneenheden wordt vervuld.

De ontwikkeling in het plangebied maakt de ontwikkeling van seniorenwoningen en een extramurale zorgvoorziening mogelijk. De woningen zullen in eerste instantie door zorgbedrijf Patyna worden gehuurd, maar zijn zodanig ontworpen dat het mogelijk is om er op termijn zelfstandige woningen van te maken. Daarmee wordt voorzien in een duurzame, toekomstbestendige oplossing.

De invulling van de Tichelaarlocatie met woningen levert een positieve bijdrage aan de fysieke en sociale leefomgeving in het centrum van Makkum, waarbij sprake is van herbestemming van een bestaande fabriekslocatie. Door hier zowel woningen voor starters, voor senioren als voor zorg te faciliteren, draagt de uitbreiding bij aan een divers woningaanbod in het centrum van Makkum.

De ontwikkeling draagt bij aan de gemeentelijke ambitie zoals verwoord in de Woonvisie Súdwest-Fryslân.

Woonstrategie Sudwest-Fryslân 2020-2030

Ondanks dat de woningbouwopgaven in de gemeente Sudwest-Fryslân niet te vergelijken zijn met de meer stedelijke regio’s, worden ook in deze gemeente knelpunten op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen ondervonden. Daarom is een van de uitgangspunten dat er in/bij elke kern gebouwd kan worden en er behoefte is aan nieuwe woonconcepten. Middels het afwegingskader woningbouw wordt gestuurd op voldoende kwalitatieve meerwaarde van de plantoevoegingen

Voor deelgebied noordwest, waar het plangebied toe behoort, blijkt dat er een kwantitatieve opgave is en dat het aanbod achterblijft bij de behoefte. Hier streeft de gemeente naar meer planaanbod en een betere balans tussen het aanbod van gemeente en marktpartijen.

De woonstrategie biedt ruimte aan flexibel inspelen op ontwikkelingen en 30% vrij programmeerbare ruimte in het woningbouwprogramma en die ruimte de komende jaren te vullen met nieuwe woningbouwplannen, waarbij middels het afwegingskader wordt gezorgd voor kwalitatieve toevoeging aan het woningaanbod. De ontwikkeling in het plangebied past binnen de visie van de gemeentelijke woonstrategie.

Afwegingskader

Binnenkomende woonplannen worden binnen de gemeente getoetst aan het afwegingskader. Het initiatief in het plangebied voldoet aan de basisprincipes omdat het aansluit bij de gemeentelijke principes zoals verwoord in het hierboven genoemde ambitiedocument, geen belemmeringen biedt vanuit omgevingsaspecten en bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit. Het plan voldoet aan de kwalitatieve toets want voorziet in middenhuur, gevarieerd programma en voorziet in de lokale vraag naar woningen voor senioren en starters en betreft de inbreiding en herbestemming van een bedrijfslocatie. Ook voldoet het plan aan de kwantitatieve toets en past het binnen de woningbehoefte in het deelgebied noordwest.

Woononderzoek

Het woononderzoek is het onderzoek naar de woonbehoefte in de gemeente en is het vertrekpunt voor het ambitiedocument. Hierbij is aandacht besteed aan de in beweging zijnde woningmarkt, ontwikkelingen in stad, dorp en ommeland en aan de groeiende behoefte aan wonen en zorg en betaalbare woningen. Mede als gevolg van de vergrijzing en extramuralisering van de instellingszorg, is er in de gemeente een toenemende vraag naar zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning.

In het deelgebied Noordwest, waar het plangebied deel van uitmaakt, is voor de komende jaren behoefte aan uitbreiding van het woningaanbod. Specifiek voor ouderen is een duidelijke behoefte aan vernieuwende concepten in combinatie met zorg en ondersteuning. In de regio noordwest wordt een tussenstap gemist tussen vrijstaande woning en verzorgingshuis (kleinere, toegankelijke koopwoning). Ook blijkt er behoefte aan betaalbare woningen voor jongeren. De ontwikkeling in het plangebied sluit aan bij de woningbehoefte voor de regio Noordwest want de ontwikkeling voorziet in diverse woonvormen voor senioren in de zorg- en seniorenwoningen en voor starters in de Turfmarktwoningen.

Ambitiedocument

In het ambitiedocument geeft de gemeenteraad zijn visie op de woningbouwvraagstukken in Súdwest-Fryslân. Het ambitiedocument is een aanscherping op de woonvisie en een leidraad voor de manier waarop de gemeente wil gaan sturen op woningbouw. Dit ambitiedocument is verder uitgewerkt in het afwegingskader voor woningbouw.

Bij woningbouw zijn de volgende uitgangspunten leidend:

• Zuinig ruimtegebruik,
• Herbestemmen en transformeren gaat voor nieuwbouw,
• Inbreiding (bouwen binnen bestaande bebouwing) gaat voor uitbreiding,
• De gemeente is geen uniforme woningmarkt, we onderscheiden zes deelgebieden met hun eigen woningmarktdynamiek,
• In alle kernen blijft woningbouw mogelijk, we ondersteunen plaatselijke initiatieven actief
• Toevoeging van woningen moet een maatschappelijke meerwaarde hebben.

Qua maatschappelijke doelen stelt de gemeente dat er voor starters genoeg mogelijkheden moeten zijn, waar mogelijk in de bestaande voorraad. Daarbij wordt vooral gekeken naar herbestemming van gebouwen en vernieuwende (tijdelijke) woonvormen. Voor ouderen wil de gemeente aanbod creëren dat aansluit op hun wensen. Voor deze doelgroep zijn vooral locaties in of bij stads- en dorpscentra in trek. Bij dergelijke locaties geeft de gemeente voorkeur aan woningbouw gericht op ouderen, maar tegelijkertijd wordt er gestreefd naar een diverse samengestelde bevolking. Daarbij kijkt de gemeente ook naar mogelijkheden om vrijkomende beeldbepalende gebouwen te transformeren naar woningen voor ouderen.

In de grote kernen biedt de gemeente ruimte aan binnenstedelijke ontwikkelingen. Daarbij wordt in eerste instantie gekeken naar de mogelijkheden voor transformatie van beeldbepalende gebouwen of naar inbreidingslocaties.

De gemeente werkt alleen mee aan initiatieven waarvan naar redelijkheid kan worden verwacht dat zij binnen drie jaar kunnen worden uitgevoerd. Zo wordt een boeggolf aan projecten voorkomen, is er meer flexibiliteit en kan de gemeente beter inspelen op de actuele vraag in de markt.

De ontwikkeling in het plangebied past binnen het beleid zoals dat is verwoord in het ambitiedocument. Er is sprake van een herbestemming van beeldbepalende bebouwing en het realiseren van een woonvorm voor ouderen in/nabij het stadcentrum. Bovendien draagt de toevoeging van woningen voor starters bij aan de mogelijkheden voor deze bevolkingsgroep. Het plan wordt naar verwachting binnen drie jaar gerealiseerd.

Welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslân

Het welstandsbeleid van de gemeente Súdwest-Fryslân is vastgelegd in de Welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslân. Het welstandsbeleid is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving moet behartigen. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijke karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen.

Het plangebied ligt in het beschermde dorpsgezicht van Makkum. Het beleid is hier gericht op het beheer van de bestaande situatie en het respecteren van de bestaande kwaliteiten. Vanwege de nieuwe ontwikkeling in het plangebied, kan er niet worden getoetst aan de bestaande welstandscriteria. Daarom is er voor deze ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat als Bijlage 1 aan dit bestemmingsplan is toegevoegd. Dit beeldkwaliteitsplan zal tegelijkertijd met het bestemmingsplan ter inzage worden gelegd en moet door de raad worden vastgesteld.

Erfgoednota

Met het vaststellen van de 'Erfgoednota 2021-2026 Cultureel Erfgoed is geen keus' (april 2021) heeft de gemeente Sudwest Fryslân haar visie en missie op behoud en ontwikkeling van het erfgoed vastgesteld. De gemeente SWF zorgt samen met de mienskip dat cultureel erfgoed duurzaam behouden en ontsloten wordt en zichtbaar en beleefbaar is door erfgoed te waarderen en te beschermen, bewustwording en samenwerking te stimuleren en daardoor erfgoed te versterken en levend te houden.

De mienskip heeft tijdens het 'Rondje Súdwest' in 2019 in het kader van de Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest' (2021) cultureel erfgoed benoemt als wezenlijk onderdeel van thema 2 van de 5 thema's in de Omgevingsvisie 1.0: sterke kernwaarden: cultureel erfgoed, natuur, weids en waterrijk landschap. Ook het weidse en waterrijke landschap is eigenlijk erfgoed. Immers de meren, kanalen en sloten en weide- en akkergronden zijn allemaal onder menselijke invloed ontstaan en verder vormgegeven, oftewel cultuurlandschap. In die zin geldt hetzelfde voor thema 4: vitaal en aantrekkelijk landschap. Ook in thema 3: veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden en thema 5: duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief heeft cultureel erfgoed een rol als wezenlijk onderdeel van de bijzondere woonkwaliteiten. Een zorgvuldige afweging van de cultuurhistorische waarden om de omgevingskwaliteit te kunnen waarborgen en te versterken is dus essentieel.

Het is een wettelijke taak van de gemeente om te komen tot een zorgvuldige planbehandeling en besluitvorming voor wat betreft cultuurhistorie. Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat gemeenten verplicht zijn cultuurhistorie mee te wegen bij het opstellen van het bestemmingsplan. Niet alleen de cultuurhistorische waarden in de grond (archeologie) maar ook boven de grond moeten meegenomen worden.

Zo stelt de gemeente bij bestemmingsplannen cultuurhistorische analyses op en gaat de gemeente bij de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden in bestemmingsplannen formeel uit van de gemeentelijke FAMKE (Friese Archeologische Monumentenkaart Extra), een uitsnede van de provinciale FAMKE. Voor de bekende en de te verwachten cultuurhistorische waarden gaat de gemeente uit van de Cultuur Historisch kaart van de provincie Fryslân (CHK) en de Landschapsbiografie Súdwesthoeke. Deze kaarten zijn daarmee onderlegger voor het in de Erfgoednota geformuleerde beleid. Niet alle op deze kaarten aangegeven waarden kunnen echter behouden blijven, hier komt een gemeentelijke afweging aan te pas.

In de toelichting van het bestemmingsplan moet beschreven worden hoe het bestemmingsplan met deze waarden omgaat. Op de plankaart kunnen cultuurhistorische waarden aangeduid worden met dubbelbestemmingen en/of aanduidingen. In de regels bij het bestemmingsplan moet worden omschreven welke voorschriften er aan die bestemming zijn gekoppeld. Met de komst van de Omgevingswet worden deze op een gegeven moment doorvertaald naar het omgevingsplan.

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, betreft de herontwikkeling van een cultuurhistorisch waardevolle locatie nabij het centrum van Makkum. Door middel van een archeologische dubbelbestemming is aangegeven waar nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is (meer daarover in paragraaf 4.4. Daarnaast wordt de cultuurhistorische waarde van het aanzicht vanaf de Turfmarkt beschermd middels de dubbelbestemming Waarde - beschermd dorpsgezicht. Bij de ontwikkeling in het plangebied is de cultuurhistorische bestemming van het pand als uitgangspunt genomen waarbij een zogenaamd 'tichelaarsplein' een verwijzing is naar de voormalige functie van de aardewerkfabriek. De ontwikkeling is dan ook passend binnen het gemeentelijke erfgoedbeleid.

Verkeersbeleid

Verkeer- en vervoerplan (2013)

De gemeente Súdwest-Fryslân vindt het belangrijk dat inwoners in een verkeersveilige en prettige woonomgeving wonen en dat iedereen zich veilig en vlot kan verplaatsen. In het op 16 mei 2013 door de gemeenteraad vastgestelde “Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan” (GVVP) staat hoe de gemeente dit wil bereiken. Het GVVP beschrijft de gemeentelijke visie op het gebied van verkeer en vervoer met als belangrijkste uitgangspunt om de verkeersveiligheid in de gemeente te waarborgen en te verbeteren. Daarnaast worden goede bereikbaarheid en het vergroten van de leefbaarheid als doelen gesteld.

Parkeren

Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente of de kencijfers van CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. Tot voor kort waren de parkeernormen geregeld in de bouwverordening. Met de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK 2014 (op 29 november 2014) is de Woningwet gewijzigd. De wijziging heeft betrekking heeft op de intrekking van de grondslag voor de stedenbouwkundige voorschriften in een bouwverordening. De stedenbouwkundige voorschriften, zoals het parkeren, moeten nu in het bestemmingsplan zelf geregeld worden.

In het Besluit ruimtelijke ordening is mede in verband met het intrekken van toetsing aan de bouwverordening de mogelijkheid opgenomen om voor de invulling van de eis van voldoende parkeren in concrete situaties gebruik te maken van beleidsregels (zie artikel 3.1.2 lid 2 onder a Bro), zoals dit ook onder de werking van de bouwverordening mogelijk was.

Zowel gemeentelijk parkeerbeleid als de CROW-normen kunnen van toepassing worden verklaard op basis van het bestemmingsplan. Als van een van toepassing zijnde norm wordt afgeweken moet dat goed worden gemotiveerd.

De gemeente Súdwest-Fryslân heeft een Parkeernormennota opgesteld waarin de inhoud van het begrip 'voldoende parkeergelegenheid' is uitgewerkt. Op basis van de Parkeeernormennota is te bepalen of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

In paragraaf 2.5 is uitgebreid ingegaan op de verkeer- en parkeersituatie in het plangebied. Hieruit blijkt dat met de ontwikkeling voldaan kan worden aan de gemeentelijke parkeernormen.

Visie ruimtelijke kwaliteit

De in het kader van het Nationaal Landschap Zuidwest-Fryslân opgestelde 'Landschapsontwikkelingsvisie' (2009) heeft als basis gediend voor de “Visie Ruimtelijke Kwaliteit Gemeente Súdwest-Fryslân” die op 23 juni 2013 is vastgesteld. De visie hanteert als uitgangspunt dat het landschap het product is van de ontwikkelingen in de landbouw, de natuur, de economie en de samenleving door de eeuwen heen; en dat dit ook in de toekomst zo zal zijn. Die veranderingen kunnen in beginsel bijdragen aan de landschappelijke kwaliteit, mits ze goed op elkaar worden afgestemd.

Met het gekozen abstractieniveau vormt de visie een basis voor andere sectorale beleidsvisies en andere ruimtelijke plannen, zoals gebiedsvisies, bestemmingsplannen, maar ook bijvoorbeeld de welstandsnota of beheer- en onderhoudsplannen. De visie dient als één van de toetsingskaders bij concrete initiatieven.

Hoofduitgangspunt is dat bij alle ruimtelijke ontwikkelingen de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen leidend zijn. Makkum maakt deel uit van het landschapstype IJsselmeerkust. De kust wordt gekenmerkt door een afwisselend kustbeeld van waterkeringen, ondiepe en soms bekade voorlanden, waardevolle stedelijke waterfronten, havens, oude zeeweringen en vergezichten op het achterland en waterpanorama’s op het IJsselmeer. Makkum wordt genoemd als waardevol stedelijk waterfront.

Voor de stadjes en dorpen aan het IJsselmeer, met hun eigen beeld en functie aan de kust wordt de versterking van dat beeld en die functie als kans gezien om de identiteit van de kust als geheel te versterken. Hierbij is zorg nodig voor de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Het waterfront van Makkum wordt omschreven als modern met een eigen geschiedenis en een stoere uitstraling.

De ontwikkeling van de voormalige Tichelaarfabriek aan de Turfmarkt in Makkum, waarbij de karakteristieke panden langs de Turfmarkt worden behouden door ze een nieuwe functie te geven, dragen bij aan de visie uit dit beleidsdocument. De eigen en stoere uitstraling van dit deel van Makkum vanaf het water wordt hiermee behouden. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied.

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied van 100 hectare of meer en/of met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan blijft ruim onder deze grenzen en is dus niet rechtstreeks planMER-, projectMER- of m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerdergenoemde omstandigheden.

Kenmerken van het project

Het project voorziet in de herinrichting van het voormalige bedrijfsperceel van Koninklijke Tichelaar, waarbij een deel van de bestaande bebouwing wordt behouden en deels nieuwbouw wordt gerealiseerd. De herontwikkeling van de locatie van Tichelaar geeft een nieuwe invulling aan een bestaande stedelijke functie. Er is geen toename van verharding en een woonfunctie heeft minder impact op het milieu dan een bedrijfsfunctie. In die zin geldt de ontwikkeling niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r.

Het bestemmingsplan maakt de transformatie van circa 1 hectare bedrijfsbestemming naar een woongebied mogelijk. Het voor bedrijven bestemde deel krijgt een woonbestemming, waarbij gekozen is voor een ruime opstelling en veel groen. Ook worden er een toegangsweg en parkeerplaatsen aangelegd.

Geconcludeerd wordt dat het plan een extensief en in potentie minder belastende bestemming op het gebied legt dan in de referentie situatie het geval is. Vanuit de kenmerken van het project worden geen belangrijke milieueffecten verwacht.

Plaats van het project

Het plangebied ligt in binnenstedelijk gebied, en betreft een voormalig bedrijventerrein. Door de wijziging naar een woonbestemming heeft dit deel van Makkum alleen nog een woonbestemming, wat een positief effect heeft op het woonmilieu. Het plan ligt nabij het IJsselmeer, maar omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft, zal dit geen rechtstreeks effect hebben op dit gevoelige gebied. In de directe omgeving zijn geen andere stedelijke ontwikkelingsprojecten voorzien die voorzienbare cumulatie met andere projecten veroorzaken.

Kenmerken potentiële effecten

De transformatie van bedrijventerrein naar woongebied leidt uitsluitend tot lokale effecten. Anders dan de effecten die enkel optreden tijdens de realisatie van het plan, treedt er vooral een verschuiving in de milieuzonering op. Deze effecten zijn in paragraaf 4.2 beschreven.

Conclusie

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat gelet op de kenmerken van het plan, de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een MER-procedure.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

De locatie betreft een voormalige bedrijfsbestemming die aan alle zijden wordt omringd door woningen. In het kader van milieuzonering gaat de situatie er dus op vooruit met de toevoeging van zorgwoningen. Vanwege de aard van de ontwikkeling, en om aan te sluiten bij de systematiek van Sudwest-Fryslân, is ervoor gekozen om de zorgwoningen binnen de woonbestemming een specifieke aanduiding 'zorgwoning' te geven. Dit gebruik is in het kader van milieuzonering te vergelijken met een verpleeghuis, wat een categorie 2 inrichting is. Daarvoor geldt voor geur een richtafstand van 10 meter en voor geluid 30 meter. De zorgwoningen in het plangebied worden op voldoende afstand van de bestaande woningen gerealiseerd. Vanuit milieuzonering is er dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

4.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

Op de locatie is in 2021 een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat op het terrein dempingen en een ondergrondse brandstoftank aanwezig zijn. In de grond is ter plaatse van de werkplaats en ter plaatse van de dempingen een sterk verhoogd gehalte aan lood aangetroffen. Ook is op een locatie een matig verhoogd gehalte lood aangetroffen en verspreid over het terrein licht verhoogde waardes aan metalen. Ter plaatse van de ondergrondse brandstoftank is een licht verhoogd gehalte aan lood aangetroffen. In het grondwater zijn geen verhoogde waardes aangetroffen.

Na uitsplitsing van de boring met het sterk verhoogd gehalte aan lood blijkt dat bij één van de deelmonsters een sterk verhoogd gehalte met lood aanwezig is en bij één deelmonster een matig verhoogd gehalte lood.

Uit het asbestonderzoek blijkt dat er geen asbest aanwezig is in de monsters. PFAS is aangetoond beneden de vastgestelde achtergrondwaarde.

Nader onderzoek wordt aanbevolen om de omvang van de loodverontreiniging te bepalen en aan de hand daarvan vervolgstappen te kunnen nemen, bijvoorbeeld het indienen van de BUS-melding.

De bodem is in de huidige toestand niet geschikt voor de beoogde functiewijziging naar wonen. Nader onderzoek naar de aangetroffen loodverontreiniging is noodzakelijk. Na uitvoering van het onderzoek zal blijken welke sanerende handelingen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken voor de beoogde functie.

Er is nader onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem. Het rapport van dit onderzoek is als Bijlage 3 opgenomen. Uit dit onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de voormalige slootbodem, overkapping en werkplaats verontreinigingen met lood aanwezig en ingekaderd zijn.

Conclusie

Op basis van het verkennend en nader bodemonderzoek zijn de verontreinigingen met lood, binnen de perceelsgrenzen, horizontaal en verticaal voldoende inzichtelijk gemaakt. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van:

• Voormalige slootbodem: hier zijn twee sterke verontreinigingen met lood aangetroffen (respectievelijk 25m3 en 40,5m3)
• Overkapping: hier is een sterke verontreiniging met lood met een omvang van circa 190m3
• Werkplaats: Ter plaatse van de voormalige werkplaats van de aardewerkfabriek en het buitenterrein direct ten oosten van de werkplaats, is een sterke verontreiniging met lood aangetroffen van circa 160m3.

De aangetoonde verontreiniging met lood zijn mogelijk te relateren aan de voormalige opslag (en het langdurige gebruik) van loodhoudend glazuur voor de aardewerkfabriek. Aangezien de verontreinigingen ‘organisatorische samenhang’ hebben, worden de aangetroffen verontreinigingen als één geval van bodemverontreiniging beschouwd. Vanwege de omvang (circa 415,5 m3) is hier sprake van ernstige bodemverontreiniging (> 25 m3 bodemvolume).

De verontreinigde locaties worden gesaneerd. Na sanering is de bodem geschikt voor de beoogde woonfunctie en is er vanuit bodem geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.4 Cultuurhistorie inclusief archeologie

4.5 Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied mogelijk is, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen heeft in paragraaf 3.1.2 de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is en de behoefte aan de ontwikkelingen niet hoeft te worden onderzocht omdat er sprake is van functieverandering en hergebruik van bestaande stedelijke bebouwing. Dat de ladder niet van toepassing is, betekent overigens niet dat er geen toelichting nodig is op de behoeftevraag. De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling moet met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan zijn onderbouwd. In paragraaf 3.3 is aan de hand van het gemeentelijk beleid onderbouwd dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte in Makkum.

4.6 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Toetsing

Soortenbescherming

Om inzicht te krijgen in (potentieel) aanwezige beschermde soorten in het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 7. Uit deze quickscan is gebleken dat er mogelijk jaarrond beschermde nesten van huismus, ringmus en gierzwaluw, nesten van algemene broedvogels, verblijfplaatsen en vliegroutes van vleermuizen en verblijfsplaatsen voor kleine marterachtigen in het plangebied aanwezig zijn.

Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, is nader ecologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). Er zijn geen nesten en verblijfplaatsen van jaarrond beschermde soorten zoals huismus, vleermuizen en kleine marterachtigen aangetroffen. Wel is het water ten zuiden van het plangebied (Grutte Sylroede) een essentiële vliegroute voor watervleermuis en meervleermuis. De invloed van de ontwikkeling in het plangebied op dit water is beperkt. Lichtuitstraling naar het water kan ten tijde van de aanleg worden voorkomen (deels doordat de bebouwing aan de Turfmarkt grotendeels blijft staan en het achterliggende terrein afschermt, en anderzijds door tijdens de bouw ongewenste lichtuitstraling naar het water te voorkomen door daar rekening mee te houden bij de plaatsing van bouwlampen en door niet tussen zonsondergang en zonsopkomst te werken.) Om te garanderen dat er geen sprake zal zijn van lichthinder voor vleermuizen is een ecologisch werkprotocol opgesteld waaraan de aannemer zich tijdens de bouw moet houden. Door het opstellen van een werkprotocol hoeft er geen ontheffing te worden aangevraagd. Bovendien kan op basis van het werkprotocol worden gehandhaafd. Het werkprotocol is voor de volledigheid als Bijlage 9 aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Voor algemene broedvogels moeten enkele mitigerende maatregelen worden genomen. Het heeft de voorkeur om buiten het vogelbroedseizoen te werken. Indien toch gestart wordt met de werkzaamheden aan het begin van het vogelbroedseizoen, dan moet het plangebied ruim voor aanvang van het broedseizoen preventief ongeschikt gemaakt worden, mits dit geen effect heeft op overige aanwezige beschermde natuurwaarden. Als er middenin het vogelbroedseizoen gestart wordt, moet er eerst een controle plaatsvinden door een ter zake kundige ecoloog. Daarnaast moet verstoring door bouwverlichting voorkomen worden voor vleermuizen die potentieel een verblijfsplaats hebben in de woningen naast het plangebied.

Met betrekking tot het aspect ecologie is er geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. Ook maakt het plangebied geen deel uit van de EHS/NNN. Wel liggen nabij Makkum enkele beschermde gebieden namelijk de Natura 2000-gebieden het IJsselmeer en Waddenzee. Gelet op de ligging van het plangebied binnen stedelijk gebied, de aard omvang van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde gebieden kunnen directe effecten, zoals verstoring of verontreiniging, op de Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Stikstof

Per 1 juli 2021 trad de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking. De Wsn en de Bsn regelden een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Op 2 november 2022 is in de zaak van Porthos een uitspraak gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over deze partiële bouwvrijstelling. Uit deze uitspraak blijkt dat art. 2.9a van de Wnb en art. 2.5 Bnb in strijd is met art. 6 van de Habitatrichtlijn uit de Wet natuurbescherming. Er wordt daarom teruggegaan naar de situatie vóór 1 juli 2021 waarbij ook de aanlegfase van bouwprojecten moet worden doorgerekend voor stikstofdepositie om significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden te kunnen uitsluiten.

In dat kader is een stikstofonderzoek uitgevoerd (Bijlage 10) met de meest recente versie van de Aerius-calculator (26 januari 2023) voor de aanleg- en exploitatie-fase van de woningbouw aan de Turfmarkt in Makkum. In deze berekening is rekening gehouden met verkeersbewegingen en de inzet van met diesel aangedreven materieel.

Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. De sloop, aanleg- en exploitatiefase zijn in dezelfde berekening meegenomen. In de berekening is de aanlegfase worst-case ingevoerd onder de beoogde situatie. De effecten van het wegverkeer zijn in de AERIUS-calculator zowel via het SRM-II model als het OPSmodel berekend. Hierdoor zijn de effecten van het wegverkeer tot een afstand van 25 kilometer berekend. De effecten van andere bronnen zijn ook tot een afstand van 25 kilometer berekend. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb).

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Toetsing

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op www.atlasleefomgeving.nl. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied een aantal risicobronnen aanwezig is. Zo bevindt zich op circa 170 meter afstand ten oosten van het plangebied, aan de Suderseewei 7, een LPG tankstation. De afstand tussen het plangebied en de LPG-afleverinstallatie bedraagt ongeveer 170 meter, de afstand tussen het plangebied en het LPG-vulpunt bedraagt ongeveer 235 meter. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van 150 meter van het vulpunt.

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) hoeft het groepsrisico dan ook niet verantwoord te worden. Op grond van de Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations moeten gemeenten een effectbenadering toepassen als een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld op grond waarvan kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten binnen de effectzone van maximaal 160 meter van een LPG-tankstation worden gerealiseerd. Conform het BEVI betreffen het kwetsbare woningen en zeer kwetsbare woningen (zorg). Aangezien het plangebied op een grotere afstand ligt, hoeft deze effectbenadering niet te worden toegepast en hoeven gevaarsaspecten niet te worden gekwantificeerd.

 

Geconcludeerd wordt dat Externe veiligheid geen belemmering voor het bestemmingsplan vormt.

4.8 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Als hieraan niet kan worden voldaan, kan een hogere waarde van in stedelijk gebied maximaal 63 dB worden vastgesteld.

Toetsing

Het plangebied ligt aan de straten Turfmarkt en Estrikwerk. Dit zijn geen zoneplichtige wegen. Het gebied is aangewezen als 30 km/uur-zone en de direct aangrenzende wegen hebben in hoofdzaak een verblijfsfunctie. Er is geen sprake van een belangrijke stroom van doorgaand verkeer. Het is daarom niet nodig om de ontwikkeling te toetsen aan de Wgh of om in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' akoestisch onderzoek uit te voeren. Ter plaatse van de nieuwe woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Friesland zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat er in Makkum en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het plan valt binnen de Nibm-regeling, omdat er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling van minder dan 2.000 woningen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren

De invloed van de ontwikkeling op de verkeer en parkeersituatie in het plangebied is nader onderbouwd in paragraaf 2.5. Hieruit blijkt dat op het gebied van verkeer en parkeren de gewenste ontwikkeling goed is ingepast.

4.12 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit. De watertoets is een procesvereiste in het kader van de ruimtelijke procedure.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Vanwege onder andere de ligging nabij een hoofdwatergang is de normale watertoetsprocedure van toepassing.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen.

Voldoende

Klimaatadaptie

In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Uit de Klimaatatlas Friesland blijkt dat er nabij het plangebied sprake kan zijn van wateroverlast. Hiermee moet bij de dimensionering van het watersysteem rekening worden gehouden.

Met deze aspecten is rekening gehouden door zuinig om te gaan met verhardingen. Een deel van de bestaande bebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt minder bebouwing gerealiseerd. Voor de te realiseren parkeerplaatsen wordt gebruikt gemaakt van halfverharding. Per saldo is er dus geen sprake van toename van de verharding.

Langs het plangebied ligt een hoofdwatergang, waarop hemelwater afgekoppeld kan worden. De watergang blijft voor onderhoud bereikbaar via de Turfmarkt.

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van water en/of watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer da 200m2 in de bebouwde kom (stedelijk gebied).

In de huidige situatie is er sprake van 6521 m2 bebouwd/verhard. Een deel van de bestaande bebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt een vergelijkbare hoeveelheid bebouwing gerealiseerd. In de nieuwe situatie: is er in totaal 7100 m2 bebouwd/verhard, waarvan circa 3600m2 deels verhard/half verhard. De halfverharding moet voor 75% gecompenseerd en de verharding als 100%. In de nieuwe situatie is er dus per saldo sprake van 6200 m2 verharding. Ten opzichte van de huidige situatie is dat een afname van 321m2. Ook is er in het plangebied nog 130m2 oppervlaktewater aanwezig. Met het waterschap wordt overleg gevoerd over de compensatie van het oppervlaktewater en de nadere invulling van deze compensatie wordt in de watervergunningprocedure afgestemd. Het voornemen is om op het Tichelaarplein een vijver op te nemen als compensatie voor het te dempen oppervlaktewater. Op deze vijver kunnen ook de HWA's van de gebouwen lozen. De vijver fungeert dan tevens als buffer met een overstort op de Grutte Sylroede. Daarnaast vindt nog onderzoek plaats of deze vijver ook als bron zou kunnen fungeren voor het toepassen van aquathermie.

Peilbeheer

Er moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van de bebouwing. De nieuwbouw wordt op dezelfde hoogte gerealiseerd als de huidige bebouwing. Dit plan ligt in een gebied dat is aangewezen als 'vrij voor boezem' (streefpeil -0,52m NAP). Dit betekent dat het plangebied niet door een boezemkade is beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Er moet daarom rekening worden gehouden met hoogwater in het kader van regionale wateroverlast. Het is van belang om rekening te houden met de droogleggingsnorm of het maatgevend boezempeil (MBP) (op te vragen bij Wetterskip Fryslân). Het MBP, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen. Het waterschap adviseert om toekomstige wateroverlast tegen te gaan door voldoende hoog te bouwen.

Vanwege de ligging aan het IJsselmeer, waar het peil tussen -0,10 en -0,30 ligt, en de ligging van het plangebied achter een sluis in de boezem, geldt als maatgevend boezempeil -0,2 m NAP. Hiervoor gelden droogleggingsnormen van 70 cm (bebouwing zonder kruipruimte) en 110 cm (bebouwing met kruipruimte) leidend zijn.

Op dit moment is het uitgangspunt bouwen met een kruipruimte en moet worden voldaan aan de droogleggingsnorm van 110 cm. Het terrein is ingemeten en hieruit blijkt dat het maaiveld ten tijde van de inmeting varieerde van +0,65 tot +0,24 m NAP. Voor het nieuwe bouwpeil wordt +0,70 m NAP gehanteerd, voor het toekomstige maaiveld +0,60 m NAP. Door het maaiveld in het plangebied te verhogen/ nivelleren tot 0,60/0,70 m-kan aan de droogleggingsnorm van 110 worden voldaan mits de grondwaterstand vergelijkbaar is met het boezempeil.

Er wordt een vijver aangelegd ter compensatie van het te dempen oppervlaktewater. Bovendien wordt in het plangebied gekozen voor een groene inrichting. Hiermee kan het hemelwater dat in het plangebied valt op een verantwoorde manier afstromen zodat er naast het plangebied geen wateroverlast ontstaat.

Grondwateronttrekking

Voor het (tijdelijk) onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook op het lozen van onttrokken grondwater is de meldingsplicht van toepassing. Het onttrekken van grondwater zal naar verwachting nodig zijn voor het drooghouden van de bouwputten (bronbemaling). Indien noodzakelijk zal hiervoor een melding of vergunning worden aangevraagd.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater gescheiden af te voeren. In dit geval wordt de nieuwbouw aangesloten op de bestaande voorziening. Het systeem heeft voldoende capaciteit. De hemelwaterafvoer van de gebouwen worden geloosd op de nieuwe vijver op het Tichelaarplein. Deze vijver fungeert ook als buffer met een overstort op de Grutte Sylroede.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Via de digitalewatertoets.nl is het plan aangemeld bij Wetterskip Fryslân.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Verkeer-Verblijf

De straten en parkeerplaatsen in het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijf'.

Wonen

De woningen in het noordelijk deel van het plangebied zijn specifiek bedoeld voor zorgwoningen/ wooneenheden in een zorgcomplex. Daarom is binnen de woonbestemming de aanduiding 'zorgwoningen' toegevoegd. De woningen zijn zodanig gebouwd dat er op termijn ook zelfstandige wooneenheden van kunnen worden gemaakt, door kleine aanpassingen in het gebouw. De woningen zijn met elkaar verbonden middels een corridor.

De seniorenwoningen aan de oostzijde van het plangebied en de woningen in het monument en in de nieuwbouw aan de Turfmarkt hebben de bestemming Wonen. Middels een gevellijn is aangegeven waar de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd en een hoofdgebouw mag maximaal 150m2 groot zijn. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven hoeveel woningen maximaal per bouwvlak mogen worden gebouwd. Voor het voormalige monument geldt een aanduiding 'maatschappelijk' waarmee op de begane grond ruimte wordt geboden voor een buurthuiskamer, kantoor- en gebruiksruimtes ten behoeve van de zorgwoningen en kleinschalige sociaal-culturele voorzieningen.

Waarde - Archeologie 1
Een kleine strook aan de westkant van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Dit betekent dat de in of op de grond aanwezige archeologische (verwachtings)waarden behouden moeten blijven. Om hiervoor te zorgen, zijn in dit bestemmingsplan een aantal bouwregels opgenomen. Zo is voor de gronden binnen deze bestemming een archeologisch onderzoek nodig bij bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 50 m2 en een diepte van meer dan 0,40 meter beneden het maaiveld voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk kan worden verleend. Naar aanleiding van het uitgevoerde archeologische onderzoek is het gebied waarvoor deze bestemming geldt verkleind ten opzichte van het archeologische verwachtingsgebied.

Waarde - Archeologie 2

Voor een klein deel aan de westzijde van het plangebied is nog geen onderzoek gedaan naar eventueel aanwezige archeologische (verwachtings)waarden. Op dit deel van het plangebied zijn geen significante bodemingrepen gepland. Om de eventueel aanwezige waarde te beschermen is hiervoor de bestemming Waarde- Archeologie 2 opgenomen. In de regels is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is bij bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan volgens de FAMKE voor dit gebied geldt (500 m2) en een diepte van meer dan 0,40 meter beneden het maaiveld voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk kan worden verleend.

Waarde - Beschermd dorpsgezicht

Het plangebied ligt binnen het beschermde dorpsgezicht van Makkum en heeft daarom de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het dorpsgezicht Makkum. Binnen deze bestemming zijn voorwaarden gesteld aan de plaatsing en vorm van de bebouwing.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De bestemmingsplanprocedure geeft inzicht in het draagvlak en daarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan. Voorafgaand aan deze procedure is een inloopbijeenkomst georganiseerd om belanghebbenden kennis te laten maken met de plannen.

Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan doorlopen de volgende procedurestappen:

Inspraak en overleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt op basis van de Inspraakverordening inspraak verleend op het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan.

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan verzonden naar verschillende (overheids)instanties. Er zijn twee inhoudelijke reacties ontvangen, namelijk van de provincie Fryslân en van het Wetterskip Fryslân. Daarnaast heeft het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van inspraak van 24 juni tot en met 4 augustus ter inzage gelegen. Daarbij is de mogelijkheid gegeven om een schriftelijke of mondelinge inspraakreactie te geven op het plan. Op 7 juli 2022 is er een inloopmiddag georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst kon een ieder vragen stellen over het (bestemmings-)plan. In totaal zijn er acht schriftelijke inspraakreacties ingediend.

Naar aanleiding van de overleg- en inspraakreacties is het bestemmingsplan op een aantal punten aangepast. Een overzicht van de reacties en het antwoord van de gemeente daarop, is opgenomen in Bijlage 11.

 

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan hebben tussen 17 maart en 27 april 2023 gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar gemaakt.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op 20 juli 2023 ongewijzigd vastgesteld. Ook het beeldkwaliteitsplan is als onderdeel van de welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslán vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De te maken kosten worden verhaald uit de verkoop van woningen. De ontwikkelaar heeft een kosten/baten-analyse gedaan en daaruit geconcludeerd dat het project financieel haalbaar is.

Om de karakteristieke panden aan de Turfmarkt te kunnen behouden, zijn renovatie en onderhoud nodig. Om hiervoor de financiële middelen te genereren, wordt de locatie heringevuld met woningen. Deze ontwikkeling sluit aan op de vraag naar geschikte woningen voor ouderen in de nabijheid van de dorpskern

6.3 Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan, omdat het bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten. Daarbij moet het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk zijn.

Er worden privaatrechtelijk afspraken gemaakt tussen gemeente en de ontwikkelaar over het verhaal van gemeentelijke kosten. Hierin is onder andere het aspect planschade geregeld. De gemeenteraad besluit dan ook bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.