| Plan: | Oversprong 2 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0677.bpstjanoversprong2-000O |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Het plan
1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan
Aanleiding
AM en de gemeente Hulst hebben in het verleden in nauwe samenwerking de herstructurering van het voormalige bedrijventerrein naar woningbouw in Oversprong 2 uitgewerkt. Afspraken tussen AM en de gemeente Hulst zijn hierover vastgelegd in een realisatieovereenkomst. Het bestemmingsplan Oversprong II is vastgesteld op 20 november 2008. Het stedenbouwkundig plan is getekend met 90 twee-onder-een-kap woningen en 3 patio woningen. Inmiddels is duidelijk geworden dat een herziening van het stedenbouwkundig plan en daarmee van het bestemmingsplan wenselijk is: het aanbod in het vigerende bestemmingsplan is niet marktconform en te eenzijdig. Hiervoor zijn de volgende aanleidingen te benoemen.
- flexibiliteit in verband met de vraag uit de markt;
- sanering voormalige vuilstort op andere wijze uitgevoerd dan voorzien.
Flexibiliteit in verband met de vraag uit de markt
Gebleken is dat de in het bestemmingsplan opgenomen juridisch-planologische regeling niet voldoende aansluit bij de wensen vanuit de markt. Initiatiefnemer heeft de gemeente daarom verzocht de juridisch-planologische regeling te herzien. Met deze herziene juridisch-planologische regeling kan een meer gedifferentieerd woningaanbod worden aangeboden en concreet op de vraag vanuit de markt worden ingespeeld.
Sanering voormalige vuilstort op andere wijze uitgevoerd dan voorzien
De bedrijven van Van Putten en Inghels op het voormalige bedrijventerrein zijn in 2009 geamoveerd. De de voormalige vuilstort is gesaneerd (uitgevoerd door BAM regio zuidwest, zie ook bijlage 2, bodem). Tijdens de sanering van de gedempte kreek bleek de saneringsopgave ter plaatse van het perceel lnghels fors groter. Deze extra saneringskosten waren niet voorzien en zijn daarmee een financiële tegenvaller voor de exploitatie. In overleg met provincie Zeeland en gemeente Hulst is er voor gekozen om vervuild materiaal niet meer van de locatie te verwijderen, maar deze op locatie te zeven en het vervuilde deel af te dekken met een leeflaag. Deze keuze heeft tot gevolg dat de oorspronkelijk beoogde watergang niet meer gerealiseerd kan worden.
Planopgave
AM heeft aan de gemeente Hulst een aanpassing van het stedenbouwkundig plan voorgesteld, waarmee de realisering van het nieuwe woongebied kan worden versneld. De aanpassingen bestaan globaal uit de volgende onderdelen.
- verlagen maximum aantal woningen;
- introduceren diversiteit en flexibiliteit in het woningtype in verband met de veranderende marktomstandigheden;
- aanpassing stedenbouwkundige inrichting in verband met het niet uitgraven van de oorspronkelijk beoogde watergang.
Een beschrijving van de beoogde veranderingen in het stedenbouwkundig ontwerp is opgenomen in paragraaf 1.3.
Doel
De gemeente Hulst wil planologisch medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer. Voor de beoogde aanpassing van het stedenbouwkundig plan en het introduceren van de gewenste flexibiliteit is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.
De voor de betreffende gronden geldende bestemmingsregeling, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Oversprong II (20 november 2008) is niet toereikend om de beoogde ontwikkeling te faciliteren. De gemeente is van mening dat herziening van het bestemmingsplan op ruimtelijk en economisch vlak geen belemmeringen veroorzaakt.
Figuur 1.1. Bestemmingsplan Oversprong II Sint Jansteen
1.2 Huidige situatie en omgeving
1.2.1 Ligging plangebied
Het plangebied Oversprong 2 ligt ten zuiden van de N290, aan de westzijde van de kern Sint Jansteen. Het plangebied maakt deel uit van het (in ontwikkeling zijnde) woongebied Tragel.
Figuur 1.2. Ligging plangebied in de context
1.2.2 Beschrijving huidige situatie
De huidige situatie laat zich als volgt beschrijven.
- Ten noorden, oosten en zuiden van het plangebied Oversprong 2 ligt het bestaand woongebied van de kern Sint Jansteen.
- Aan de westzijde ligt deels agrarisch gebied. Verder staan hier een burgerwoning en een maatschappelijke voorziening.
- Het plangebied is vanaf 2008 in ontwikkeling als woongebied. Gerealiseerd zijn (najaar 2014 ):
- 1. vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen aan Carmen, Hemelstraat, Heerlijkheid en Tragel;
- 2. Aan de Carmen staan ook geschakelde woningen (recent gerealiseerd) .
- Een belangrijk deel van het woongebied is als gevolg van de veranderende vraag vanuit de markt en de daarop nog niet afgestemde juridisch-planologische regeling nog niet ontwikkeld.
- Juridisch-planologisch zijn aan de gronden vooral de bestemmingen Wonen en Tuin toegekend op basis van het stedenbouwkundig plan uit 2008 dat voor de ontwikkeling is opgesteld. De openbare ruimte is voorzien van de bestemmingen Verkeer, Groen en Water. Het openbaar groen is meest geprojecteerd aan de noordzijde van het plangebied in het verlengde van de bestaande groenstrook ten noorden van Heerlijkheid. Hier zijn ook enkele speelvoorzieningen gedacht en planologisch bevestigd.
Figuur 1.3. Uitsnede plangebied
1.3 Beoogde ontwikkeling
AM heeft het ontwerp voor het nieuwe woongebied aangepast. In figuur 1.4 is het oude en het nieuwe verkavelingsplan weergegeven. De volgende veranderingen zijn aangebracht.
|
|
| Verkavelingsvoorstel (2008) | Verkavelingsvoorstel (2013) |
Figuur 1.4. Verkavelingsvoorstellen 2008 / 2013
Woningbouw en woningtypologie
- Het nieuwe ontwerp gaat uit van maximaal 85 woningen. In het verkavelingsvoorstel zijn circa 70 woningen opgenomen.
- Ten opzichte van het vorige ontwerp zijn in de noordoostelijke hoek van het plangebied nu ook aaneengebouwde woningen (rijenwoningen) voorzien. Er zijn echter daar niet meer dan 24 aaneengebouwde woningen toegestaan. De locatie is in het bestemmingsplan voorzien van een aanduiding. Elders in het plangebied zijn aaneengebouwde woningen niet gewenst en zodoende ook niet toegestaan.
- In de overige delen van het plangebied zijn geen rijenwoningen gedacht. Wel is meer flexibiliteit in zowel twee aaneengebouwde als vrijstaande woningen toegestaan.
- Belangrijke wijziging is de bebouwing in het middengebied, ter plaatse van de in het vorige verkavelingsvoorstel doorgetrokken waterpartij. De bodem is hier gesaneerd en afgedekt met een leeflaag in verband met de grotere omvang. Het doortrekken van de waterpartij is door de gekozen wijze van saneren niet mogelijk gebleken.
- De patiowoningen in het noordoostelijk deel van het plangebied zijn komen te vervallen.
Openbare ruimte
- Het beloop / profiel van de straat door het plangebied is enigszins aangepast.
- De groene ruimte is geconcentreerd in de noordoosthoek van het plangebied.
- De waterpartij is niet meer doorgetrokken (zie hiervoor).
1.4 Ruimtelijk planologische afweging
Ten aanzien van de beoogde verandering van de verkaveling en de vertaling daarvan in een nieuwe en actuele regeling voor het plangebied Oversprong II geldt het volgende.
- Het beoogde verkavelingsvoorstel geeft ruime flexibiliteit en biedt kwaliteit om te komen tot een goede stedenbouwkundige invulling van deze locatie, zonder de oorspronkelijke structuur te zeer aan te tasten. In het plan is, om de ruimtelijke kwaliteit te behouden, een maximum gesteld aan het aantal aaneengebouwde rijenwoningen.
- De aanpassingen in het verkavelingsmodel haken aan op de verkaveling en de woningtypologie die in de omgeving ook aanwezig is. Door de toegenomen flexibiliteit kan beter worden ingespeeld op de actuele behoeften van de woningmarkt. Binnen de regio blijft, ondanks de krimp, vraag naar voldoende en kwalitatief goede woningen in een aantrekkelijk woonmilieu. De voorgestelde aanpassingen aan het verkavelingsmodel dragen daaraan bij.
- Verder is sprake van een in hoofdzaak actualisering van het reeds juridisch-planologisch mogelijk gemaakte woongebied. De woonfunctie als zodanig staat op deze locatie niet ter discussie. Het project is immers een voortzetting van de inmiddels in gang gezette herstructurering van een voormalig bedrijvencomplex. Daarmee wordt, ook actueel, nog steeds invulling gegeven aan de beleidskaders van de diverse overheden.
- Met de voorgestelde aanpassingen kan sneller worden overgegaan tot realisering en afronding van het woongebied. Braakliggen en verloedering van het tussengebied wordt daarmee voorkomen.
- Het voorliggende initiatief ziet toe op een economisch en financieel uitvoerbaar initiatief.
1.5 Afweging beleid en sectorale aspecten
Beoordeling
Voorliggende ontwikkeling is tevens beoordeeld op basis van het geldende beleidskader en sectorale aspecten. Er gelden geen beleidsmatige, milieuhygiënische en andere belemmeringen voor de locatie (zie ook bijlage 1, 2 en 3).
Conclusie
Uit de toetsing aan het beleid en de andere aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling en dat de aanpassing van de verkaveling hier gewenst is en past binnen het beleid van de gemeente.
Hoofdstuk 2 Toelichting op de bestemmingsregeling
2.1 Inleiding
Algemeen
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.
Digitaal
Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan 'doorverwezen'.
Analoog
Ondergrond
Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie weergegeven. Daarbij is gebruik gemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters (bijvoorbeeld W) is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden.
Bestemmingen
De bestemmingen zijn in dit bestemmingsplan met een hoofdletter (bijvoorbeeld W) aangeduid. De 'bestemmingen' corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels). In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.
Aanduidingen en renvooi (analoog plan)
De beoogde goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding opgenomen en in de regels vertaald. De betekenis van alle aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is voor zover nodig en wat betreft de aanduidingen opgesplitst in bouwaanduidingen, bouwvlak en maatvoeringaanduidingen.
Leeswijzer
Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.
2.2 Gehanteerde bestemmingen
De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels.
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.
- Hoofdstuk 3 Algemene regels.
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn regels opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2012.
In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:
2.2.1 Groen
De bestemming 'Groen' is gelegd op gronden rondom de waterloop en gronden in het noordoostelijk deel van het plangebied.
Binnen de bestemming zijn algemeen toelaatbaar beplantingen, voet en fietspaden, bermen en bermsloten, speelplaatsen en jongerenontmoetingsplaatsen en nutsvoorzieningen.
Binnen de bestemming 'Groen' zijn alleen nutsgebouwen (maximaal 15 m² met een bouwhoogte van 3 m) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (met een bouwhoogte variërend van 1 tot 10 m, afhankelijk van de aard en locatie van het bouwwerk, geen gebouw zijnde), toegestaan.
De bestemmingsomschrijving en de bouwregels komen overeen met de juridisch-planologische mogelijkheden uit het vigerende plan.
2.2.2 Tuin
In overeenstemming met het huidige juridisch-planologische regime is aan de voorzijde van de woningen de bestemming 'Tuin' opgenomen. Op de zijerven is (daar waar dat zo ook nu is geregeld) de bestemming 'Tuin' 3 meter teruggelegd. Met deze bestemming wordt zorg gedragen voor een open verkavelingsbeeld.
Binnen de bestemming zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Daarnaast zijn onder voorwaarden erkers, behorende bij de woningen op het zelfde bouwperceel, toegestaan. De diepte van deze erkers is bepaald op maximaal 1,5 meter. Deze diepte mag bovendien nooit groter zijn dan 50% van de afstand tussen de voorgevel en voorste perceelsgrens.
De bestemmingsomschrijving en de bouwregels komen overeen met de juridisch-planologische mogelijkheden uit het vigerende plan.
2.2.3 Verkeer
De bestemming 'Verkeer' is opgenomen voor de openbare ruimte. Binnen deze bestemming zijn toegestaan:
- a. verkeer en verblijf, fiets- en voetpaden;
- b. nutsvoorzieningen;
-
c. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals:
- 1. bermen en bermsloten;
- 2. parkeervoorzieningen;
- 3. geluidswerende voorzieningen;
- 4. voorzieningen ten behoeve van openbaar vervoer;
- 5. waterhuishoudkundige voorzieningen;
- 6. beplantingen;
- 7. kunstwerken.
Voor wat betreft het bouwen zijn alleen abri's en gebouwen voor nutsvoorzieningen (maximaal 15 m² met een bouwhoogte van 3 m) toegestaan en overige bouwwerken (met een bouwhoogte variërend van 1 tot 10 m, afhankelijk van de aard en locatie van het bouwwerk, geen gebouw zijnde), toegestaan.
2.2.4 Water
De belangrijkste waterloop in het gebied is voorzien van de bestemming 'Water'. Binnen deze bestemming zijn water, waterberging en beplantingen toegestaan. Ook bijbehorende voorzieningen, zoals bermen en bermsloten en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan.
Er zijn alleen gebouwde voorzieningen in de vorm van taluds, keerwanden en beschoeiingen en bruggen voor langzaam verkeer binnen deze bestemming mogelijk.
2.2.5 Wonen
De belangrijkste bestemming in dit plan is de bestemming 'Wonen'. Binnen de bestemming zijn toegestaan het wonen met bijbehorende erven, tuinen toegangs- en achterpaden en zogenoemde aan-huis-gebonden beroepen.
Binnen de bestemming zijn bouwstroken opgenomen. Binnen de bouwstroken is het volgende geregeld. Hoofdgebouwen zijn toegestaan binnen de gronden met de aanduiding: 'aaneengebouwd', 'twee-aaneen' en 'vrijstaand'. Daarbij geldt het volgende.
| aanduiding | vrijstaand | twee- aaneen (al dan niet geschakeld via aan- en uitbouwen) | aaneen |
| 'vrijstaand' | X | ||
| 'twee aaneen' | X | X | |
| 'aaneengebouwd' | X | X | X |
De goot- en bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding. De bouwhoogte is, indien geen maat is opgenomen maximaal 4 meter hoger dan de toegestane goothoogte.
Per aanduiding gelden specifieke bouwregels voor wat betreft de afstand van het hoofdgebouw tot zijdelingse perceelsgrens en de positionering van gebouwen en overkappingen. Voor erfbebouwing is voorzien in een regeling die ervoor zorgdraagt dat het erf niet volledig wordt bebouwd. Voor wat betreft de regeling is, behoudens de introductie van aaneengebouwd bouwen in de vorm van rijenwoningen, aangesloten bij het geldende juridisch-planologisch regime.
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels voor het toestaan van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten.
2.2.6 Algemene regels
In de algemene regels is het volgende opgenomen.
- In Artikel 8 Anti-dubbeltelregel is de antidubbeltelregel opgenomen. Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
- In Artikel 9 Algemene bouwregels zijn algemene regels opgenomen inzake:
- 1. goot- en bouwhoogte;
- 2. toegestane overschrijdingen;
- 3. regeling bestaande maten.
- In Artikel 10 Algemene gebruiksregels zijn de parkeernormen vastgelegd.
- In Artikel 11 Algemene aanduidingsregels is in lid 11.1 bepaald dat ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - oversprong 2' niet meer dan 85 woningen zijn toegestaan. In lid 11.2 is bepaald dat ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'oversprong aaneengebouwd' niet meer dan 24 woningen aaneengebouwd mogen worden. Vrijstaande en twee- aaneengebouwde woningen zijn daarbij buiten beschouwing gelaten.
- In Artikel 12 Algemene afwijkingsregels zijn enkele algemene afwijkingsregels opgenomen. Het gaat om afwijkingen van maatvoeringen met 10 % en overschrijding van de bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen met 10%. Ook is er een afwijking voor overige bouwwerken.
- In Artikel 13 Algemene wijzigingsregels is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen en bestemmingsgrenzen met ten hoogste 3 meter, indien dit van belang is in verband met een (eigendoms-) technisch of functioneel betere realisering van bestemmingen of bouwwerken of de bestaande toestand van het terrein.
Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid
3.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
3.1.1 Inspraak
Inspraak is in de Wet ruimtelijke ordening niet verplicht gesteld. Het is uiteraard van groot belang dat burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties worden betrokken bij de totstandkoming van een bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan Oversprong 2 wordt niet ter inzage gelegd als voorontwerp. In het kader van de procedure van het ontwerpbestemmingsplan wordt gelegenheid gegeven te reageren op het bestemmingsplan.
In de 'Nota Zienswijzen' (die als separate bijlage bij dit bestemmingsplan wordt opgenomen), worden de ingekomen zienswijzen (voor zover deze worden ingediend) samengevat en voorzien van commentaar.
3.1.2 Overleg
Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd.
De uitkomsten van het overleg hebben geleid tot beperkte wijzigingen in de toelichting. Het waterschap heeft positief geadviseerd inzake de waterparagraaf.
3.1.3 Vaststelling
PM procedure
3.2 Financiële en economische verantwoording
3.2.1 Kostenverhaal
Regelgeving
Belangrijk onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de Grondexploitatiewet, waarbij een exploitatieplan verplicht wordt gesteld indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening). Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).
Toetsing
Voor de beoogde ontwikkeling is tussen initiatiefnemer en de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst.
Conclusie
Voor de gemeente Hulst zijn er ten aanzien van de uitvoering geen financieel-economische risico's aan verbonden. De risico's daaromtrent liggen bij de initiatiefnemer.
3.2.2 Financiële uitvoerbaarheid
Regelgeving
In artikel 3.1.6. van het Bro is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan inzicht moet worden gegeven in de uitvoerbaarheid. Hieronder wordt mede de financiële uitvoerbaarheid verstaan.
Toetsing
De kosten die samenhangen met de realisering van het project (inclusief eventuele planschade aanvragen ten gevolge van of samenhangend met het project en kosten voor de planologische procedure) komen geheel ten laste van de initiatiefnemer. Deze heeft financiële gegevens overlegd aan de gemeente, waaruit blijkt dat hij de investeringen kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen.
Conclusie
De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is voldoende verzekerd.