Cadzandseweg Nieuwvliet

1.1 Doel

De gemeente Sluis wenst medewerking te verlenen aan het woningbouwinitiatief van Bouw- en timmerbedrijf Buize b.v. voor de realisering van 10 woningen op gronden aan de noordzijde van de Cadzandseweg in Nieuwvliet. In figuur 1.1 is globaal de ligging van het plangebied weergegeven.

Gevarieerd bebouwingsbeeld

Met dit woningbouwproject wordt in aansluiting op de huidige bebouwingskarakteristiek van de Cadzandseweg een gevarieerd bebouwingsbeeld voorgestaan. Uitgegaan wordt van individueel opdrachtgeverschap: de toekomstige bewoners krijgen zelf de keuze in het ontwerp van de woning. De 10 woningen worden gefaseerd, verspreid over een aantal jaren, gerealiseerd.

Laatste fase Cadzandseweg 32

In het voorontwerpbestemmingsplan was een laatste fase (Cadzandseweg 32) opgenomen. Er zijn geen woningbouwplannen die voldoende concreet zijn. Vandaar dat het perceel vanuit dit plangebied overgeheveld wordt naar het bestemmingsplan Kleine Kernen. Daarin zal voor dit perceel een vergelijkbare wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen. De oorspronkelijke capaciteit van het aantal te bouwen woningen wordt hierdoor verminderd van 13 naar 10 woningen.

Doel en opzet bestemmingsplan

Doel van dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van dit woningbouwproject. Het opstellen van dit bestemmingsplan is nodig omdat de voorgenomen ontwikkeling niet past in de bestemmingsplannen 'Buitengebied' en 'Kom Nieuwvliet'.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: maps.google.nl)

1.2 Opzet toelichting

De voorliggende bestemmingsplantoelichting heeft de volgende opbouw.

• Hoofdstuk 2 gaat in op de ruimtelijke planopzet van het woningbouwproject.
• Hoofdstuk 3 beschrijft de planologische toets waaronder het beleidskader, de ruimtelijke en milieu aspecten en de financiële uitvoerbaarheid.
• In hoofdstuk 4 wordt de juridisch-planologische regeling toegelicht.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure.

2.1 Plangebied en directe omgeving

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van en direct grenzend aan de Cadzandseweg in Nieuwvliet. Het is gelegen binnen de door de provincie aangewezen begrenzing bestaand bebouwd gebied.

Agrarische gronden en bedrijfsgronden

De onbebouwde strook is eigendom van de initiatiefnemer en betreft een langwerpige/smalle grondstrook met een lengte van circa 200 m en een diepte van 25 m.

Het plangebied is grotendeels in gebruik als weiland. Aan de noordoostzijde bevindt zich een opslagloods in het overgangsgebied met het bestaande bebouwingslint. Tegenover het plangebied loopt aan de zuidzijde van de Cadzandseweg de lintbebouwing door tot aan de Sint Jansdijk.

Kenmerken Cadzandseweg

De Cadzandseweg kenmerkt zich door een eenvoudige heldere bebouwingsstructuur en ruimtelijke samenhang. De bestaande lintbebouwing in de omgeving van het plangebied is over het algemeen kleinschalig en gevarieerd en bestaat hoofdzakelijk uit woningen met bijgebouwen (schuur en dergelijke). De bebouwing in de directe nabijheid van het plangebied is overwegend gerealiseerd in één bouwlaag met kap (lage nok en goothoogten, zadeldaken) en staat in een strakke rooilijn op relatief korte afstand van de weg.

Figuur 2.1. Foto-impressie plangebied en omgeving

Omgeving

Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het buitengebied met zicht op de Mettenijedijk, waarvan de boombeplanting en zeer verspreide bebouwing het silhouet bepalen. Deze dijk ligt op ruime afstand. De tussenliggende Mettenijepolder is open van karakter.

2.2 Ruimtelijk kwalitatief streefbeeld: beeldkwaliteitsplan

In deze paragraaf wordt ingegaan op het beoogde ruimtelijk-kwalitatieve streefbeeld ofwel de beoogde beeldkwaliteit voor het woningproject. Dit streefbeeld is opgesteld ten behoeve van een verantwoorde ruimtelijke ontwikkeling alsmede een goede inpassing en waarborging van de gewenste beeldkwaliteit van het woningbouwproject. Dit is tot stand gekomen door nauwe samenwerking tussen de gemeente, de initiatiefnemer en RBOI-Middelburg.

Het streefbeeld omvat ruimtelijk kwalitatieve richtlijnen voor de ontwikkeling en vormt een belangrijke basis voor de planologische regeling. Daarnaast heeft het streefbeeld ook de functie van toetskader voor de bouwplannen van de woningen. Deze paragraaf bevat daarmee het beeldkwaliteitsplan voor het project.

Streefbeeld/beeldkwaliteit algemeen

Het bestaande beeld van de Cadzandseweg wordt grotendeels bepaald door bebouwing met een heldere vorm en eerlijk materiaalgebruik. Ook de kleinschaligheid is kenmerkend.

De nieuwe ontwikkeling beoogt het doorzetten van de organische groei van het lint. Gestreefd wordt naar een afwisselende invulling van de strook, die aansluit op de karakteristiek van het bestaande bebouwingslint en het aangrenzende landschap.

De woningen zullen verspreid over een aantal jaren worden gebouwd. Uitgegaan wordt van individueel/particulier opdrachtgeverschap. Met het particulier opdrachtgeverschap en de hierna aangegeven richtlijnen wordt een gevarieerde ontwikkeling bereikt. Uitgangspunt is dat iedere woning anders is dan die van de buurman, maar dat deze toch tot dezelfde familie behoren. Dus geen variatie om de variatie maar onderscheidend op details. Niet alle bestaande kenmerken worden daarbij overgenomen. Sommige aspecten zijn voor verbetering vatbaar.

Voor de woningbouw gelden de volgende specifieke richtlijnen streefbeeld/beeldkwaliteit.

Woningtype

• Vrijstaande of halfvrijstaande woningen

Vrijstaande en halfvrijstaande woningen passen in het bestaande bebouwingspatroon van de Cadzandseweg. Hierop wordt voortgebouwd. Rijenwoningen worden uitgesloten. Het achterliggende gebied moet beleefbaar blijven. Daarnaast maakt het individuele opdrachtgeverschap rijenbouw niet realistisch.

• Maximaal twee aaneen geschakeld

Geschakelde woningen alleen als verbijzondering van het lint van hoofdzakelijk vrijstaande woningen. Geen twee blokken van twee aaneen geschakelde woningen naast elkaar, maar minimaal geflankeerd door een vrijstaande woning aan weerszijden.

Kavelbreedte

• Minimaal 15 m

In deze maatvoering is een vrijstaande woning met garage in de perceelsgrens realiseerbaar. Bij twee aaneen geschakelde woningen blijft voldoende maat voor een zijtuin gewaarborgd zodat het lint niet zal dichtslibben.

Doorzicht naar agrarisch gebied

• Minimaal 5 m zijdelingse tuinstrook aanhouden

Om goede doorkijkmogelijkheden naar het achterliggend open agrarisch gebied te waarborgen wordt een zijtuin van minimaal 5 m breed aangehouden. Het is de bedoeling dat deze strook vrij blijft van bebouwing. Aan de andere zijde van de woning kan in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd (garage, bijgebouw). In de praktijk blijkt dat aan- en bijgebouwen veelal aan één zijde van de woning te worden gesitueerd in verband met toetreding van zonlicht en beperking van schaduwhinder op het perceel.

Situering garages en bijgebouwen

• Aan één zijde van de woning, vrijstaand dan wel aangebouwd

Door de aan- en bijgebouwen aan een zijde van de woning te concentreren wordt de openheid aan de andere zijde versterkt.

• Koppeling garage en bijgebouw

Door berging en andere functies te bundelen wordt de ruimte effectief benut en de openheid van de resterende ruimte geoptimaliseerd.

• Garage of bijgebouw minimaal 3 m achter de voorgevelrooilijn van de woning

Hoofd- en bijgebouw worden hiermee onderscheiden hetgeen de kleinschaligheid bevordert. Ook wordt zo de opstelruimte voor een auto gewaarborgd.

Rooilijn woning

• Minimaal 2 m en maximaal 6 m uit de voorste perceelscheiding

Deze marge biedt voldoende ruimte voor een gevarieerde straatwand. De maten zijn begrensd door de te verwachten (relatief) beperkte kaveldiepte en het bestaande straatbeeld waarin voorgevels soms dicht aan de straat staan. Het verschil van 4 meter waarborgt de continuïteit van het straatbeeld.

Dakvorm

• Schuine kap verplicht

Een kap is kenmerkend voor deze omgeving. Bestaande woningen hebben allemaal een zadeldak. Samengestelde daken of afwijkende dakvormen zijn zeldzaam. Samenhang met de bestaande bebouwing is in deze lintstructuur belangrijk. Een tweedeling moet worden voorkomen.

• Voorkeur voor zadeldak

Deze duidelijke dakvorm moet uitgangspunt zijn. Afwijkende vormen zijn niet bij voorbaat uitgesloten, maar kunnen hooguit als een incident worden toegestaan.

• Garages en bijgebouwen vrij

De woning is als hoofdgebouw bepalend voor het beeld. Aan- en bijgebouwen mogen ook met een plat dak worden afgedekt. De lintbebouwing wordt hierdoor kleinschaliger.

• Dakhelling minimaal 35º en maximaal 50º

Binnen deze bandbreedte is een duidelijk herkenbare dakvorm mogelijk.

• Nokrichting vrij

Langskappen hebben de voorkeur. Dit patroon ligt ook het meest voor de hand vanwege de ondiepe kavels. Gestreefd wordt naar een variatie van kaprichtingen. Voorkomen moet worden dat alleen langskappen of dwarskappen ontstaan. Derhalve een aanvullende eis.

• Maximaal 4 identieke nokrichtingen naast elkaar

Hoogte

• Goothoogte maximaal 4 m

Uitgangspunt vormt de bestaande bebouwing. Deze is laag. Incidenteel is een hogere maat mogelijk mits deze uitzondering blijft. Ook de positie is van belang. Dichter bij de kern is een grotere hoogte beter in het beeld op te nemen dan aan het eind van de straat, waar het landschap dominanter wordt.

• Goothoogte van 5 m incidenteel mogelijk

Door niet de volle 6 m toe te staan wordt een appel op architectonische oplossingen gedaan zoals een doorgetrokken kap of een onderbroken gootlijn door dakkapellen. Het contrast tussen een en twee lagen wordt verzacht.

• Nokhoogte maximaal 5 m boven de goothoogten

Uitgaande van 10 m diepe bebouwing en een 45º dak is dit een redelijke maat. Dit leidt tot duidelijke hoofdvormen.

Materiaalgebruik

• Streekeigen materialen toepassen

Vooral de rode dakpannen zijn kenmerkend. Incidenteel komen ook zwarte of antracietkleurige pannen voor. Voor het karakteristieke beeld moeten de rode pannen bepalend blijven.

Bakstenen gevels komen naast gepleisterde of wit geschilderde gevels voor. De witte kleur is belangrijk door de associatie die deze oproept met de kust. Andere materialen of kleuren blijven mogelijk mits deze harmoniëren met het gangbare beeld.

Buitenruimte

• Erfafscheidingen naar de straat of het open land in de vorm van hagen of transparant hekwerk

In het dorpse beeld passen geen muren of schuttingen. Een groene haag is naar het aangrenzende open land aan de achterzijde vereist. Aan de straatzijde is een groen beeld wenselijk. Een verstening moet worden voorkomen. Hekwerken zijn mogelijk als afscheiding van de voortuin.

• Opstelruimte voor minimaal 1 auto op eigen terrein

Aangezien geen rijenwoningen zijn voorzien kan bij elke woning een parkeerplek worden gemaakt. Bij voorkeur ruimte voor 2 auto's. Dit houdt de parkeerdruk op de straat beperkt. Verharding van de hele voortuin voor parkeren is ongewenst. De straat zou daardoor teveel verstenen.

Straatprofiel

Aan de zijde van de nieuwe woningen wordt momenteel geparkeerd. Door zoveel mogelijk op eigen terrein te parkeren kan een goede parkeerbalans worden bereikt. Parkeren aan één zijde blijft uitgangspunt. De stoep aan de kant van de bestaande bebouwing wordt gehandhaafd evenals de rijweg van 5 m breedte. Een breedte van 5 m is toereikend voor het inparkeren, ook van smalle parkeervakken. Dit wijst de algemeen gangbare breedte van 5 m op parkeerterreinen uit.

Aan de zijde van de nieuwe woningen wordt eveneens een trottoir aangelegd. De bestaande parkeerstrook aan de zijde van de nieuwe woningen wordt heringericht waarbij in de nieuwe situatie tussen de bomen zal worden geparkeerd. Door het inpassen van bomen in de parkeerstrook ontstaat een vriendelijk straatbeeld.

Gronduitgifte

• Kaveltoedeling afstemmen op bruikbaarheid restgebied

Een vrije keuze ofwel toedeling van een kavel en een variërende kavelbreedte zullen resulteren in een gevarieerd beeld. Daarbij is het van belang dat de resterende nog uit te geven delen een bruikbare maat houden voor efficiënte verkavelingsmogelijkheden. Een veelvoud van 20 m met een marge van 5 m (15 of 25 m) lijkt een bruikbaar uitgangspunt.

3.1 Beleid

3.2 Ruimtelijke aspecten

3.3 Milieuaspecten

3.4 Financiële uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Voorliggende ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen.

Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal wordt voorzien.

4.1 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, editie 2008 (SVBP2008), die is verankerd in het Bro. Deze standaard is opgesteld door de werkgroep 'Standaard Vergelijkbaarheid' in het kader van Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen (DURP). De standaard bouwt voort op de Digitale Leest. Vooruitlopend op de verplichte toepassing wordt SVBP2008 toegepast in de planregels en verbeelding.

Daarnaast is in het nieuwe Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelregel.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.

4.2 Opzet bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling (verbeelding en planregels) in dit bestemmingsplan is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Bestemmingen

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming geldt voor de betreffende gronden en waar bebouwing is toegestaan. Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, zoals W voor 'Wonen'.

Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De analoge kaart bestaat uit 1 kaartblad en renvooi, op een schaal van 1:1.000.

Aanduidingen

Kleine letters tussen rechte haken, cursief weergegeven W[tae] geven een bouwaanduiding aan, waarmee specifieke bouwregels worden bepaald. W[tae]staat voor de bestemming Wonen waarbij de woning ten hoogste twee aan een mogen worden gerealiseerd.

Ten slotte worden maatvoeringsaanduidingen op de kaart aangegeven waarin de maximaal toegestane hoogtemaat (goothoogte en bouwhoogte) wordt aangegeven.

Bij het toekennen van de aanduidingen is gebruik gemaakt van de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2008.

Opzet planregels

Overeenkomstig SVBP2008 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel een procedureregel dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden of de verwerkelijking in de naaste toekomst.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• aanlegvergunningen;
• wijzigingsbevoegdheden.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

4.3 Gehanteerde bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.

Artikel 3 Tuin

De voortuinen bij de woningen en de zijtuinen van de woningen gelegen op de hoek zijn bestemd voor tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan en worden ook inritten toegestaan ter ontsluiting van het perceel. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.

Artikel 4 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen). Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.

Organische groei

Uit de ruimtelijke analyse komt naar voren dat het bouwen van de woningen passend is voor zover dit gebeurt volgens het principe van organische groei.

• Uitgangspunt is een geleidelijke ontwikkeling. Om dit te waarborgen zal een fasering worden toegepast gericht op aantallen woningen en deels ook locatiegericht (woningbouw zowel in het westelijk als oostelijk deel).
• Een ontwikkeling waarbij aansluitend kavel voor kavel wordt gerealiseerd, is mogelijk maar wordt niet wenselijk geacht. Het verspreid ontwikkelen verdient de voorkeur. De nagestreefde organische groei biedt juist ruimte voor initiatieven en voorkeuren van particulieren. Open stukken (wellicht tijdelijk) tussen ontwikkelde kavels passen in een dergelijke ontwikkeling.
• De fasering laat onverlet dat het uiteindelijke beeld van lintbebouwing aan de zuidzijde van de Cadzandseweg, als voortzetting van de reeds aanwezige lintbebouwing, straks bepalend is voor het eindbeeld. Daaruit zal niet direct de gerealiseerde volgorde van de bouw van woningen afleesbaar zijn. Dat is ook geen vereiste voor een passend eindbeeld.

Hiervoor is de faseringsregeling als een voorwaardelijke verplichting opgenomen, overeenkomstig de opzet zoals die in jurisprudentie door de Afdeling bestuursrechtspraak, is aanvaard.

In de westelijke helft van het bestemmingsvlak wordt voor meer dan drie woningen omgevingsvergunning verleend, nadat in de oostelijke helft ten behoeve van ten minste twee woningen omgevingsvergunningen zijn verleend.

De praktische uitwerking die het meest voor de hand ligt, is in de figuur weergegeven.

Figuur 4.1 Praktische uitwerking faseringsregeling

Bouwregels

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (ten hoogste twee aaneen) is vastgelegd.
• De minimale ligging van voorgevelrooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor op de verbeelding aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de maximale afstand van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de voorste perceelsgrens en de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van (voor)tuinen die als zodanig op de verbeelding zijn aangeduid en de minimale afstand zoals deze in de regels zijn aangegeven vanuit de voorste perceelsgrens.
• De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.

Afwijkingsbevoegdheden

Aangezien in het artikel diverse maatregelen zijn opgenomen die een arbitrair en/of algemeen karakter hebben en het wenselijk is om op incidentele situaties zorgvuldig te kunnen inspelen door afwijkingen toe te staan, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het verhogen van de goothoogte.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels is aangegeven dat het bieden van logies voor arbeidsmigranten niet is toegestaan.

• Het gebied wordt lintbebouwing met woningen. Bij een reguliere woonfunctie past niet zonder meer het huisvesten bieden van logies voor arbeidsmigranten.
• In de praktijk kan huisvesting leiden tot onacceptabele en onveilige vormen van huisvesting, tot ruimtelijk ongewenste situaties en tot problemen in de woonomgeving. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.
• Gebruik en belasting van het openbare gebied: bij een intensiever gebruik van het openbare gebied kan huisvesting van arbeidsmigranten extra verkeerstoename en parkeerdruk tot gevolg hebben. Intensieve “bewoning” van een “gewone” woning kan overlast (geluidoverlast) en onveiligheid voor de omgeving tot gevolg hebben.
• Gebruik en belasting van de woning. Huisvesting kan plaatsvinden in panden die naar hedendaagse maatstaven bouwtechnisch en/of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen. Dit is overigens hier niet van toepassing.
• Het gebruik van een woning door arbeidsmigranten is met name afwijkend ten aanzien van het aantal volwassenen in een woning en druk op de omgeving, het veelal groepsgewijs vertrekken en aankomen, via gezamenlijk vervoer op andere tijdstippen dan voor een woon- en recreatiegebied gebruikelijk. De samenstelling van de gebruikers is anders dan van een huishouden of een gemiddelde samenstelling van een groep/gezin die de woning recreatief gebruikt.
• Er wordt vaak door arbeidsmigranten met zodanig veel mensen in een eengezinswoning 'gewoond' dat er (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan, zoals brandveiligheid (mogelijkheid om te vluchten). In sommige situaties is er een schrijnend gebrek aan privacy en een voldoende leefbaar woonoppervlak.

Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties nodig is alsmede een daarop afgestemde regeling. Het gaat hier dan ook om een afwijkend gebruik, anders dan permanente bewoning of recreatief verblijf. Ter verduidelijking is 'logies voor arbeidsmigranten' in de algemene regels uitgesloten. Om vergelijkbare redenen is kamerverhuur ook als strijdig gebruik aangemerkt.

5.1 Overleg

In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.

Overlegreacties zijn ontvangen van:

• Provincie Zeeland (reactie 17 februari 2012);
• Waterschap Zeeuws-Vlaanderen (reactie 12 maart 2012);
• SCEZ (reactie 6 maart 2012);
• Woon Advies Commissie (reactie 28 februari 2012);
• Gasunie (reactie 23 januari 2012);

Woon Advies Commissie heeft gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De overige overlegreacties zijn als volgt samengevat en beantwoord.

Provincie Zeeland

Overlegreactie

Gewezen wordt op de discrepantie tussen het bouwen van 13 nieuwe woningen in de kern Nieuwvliet en de krimpopgave waarin juist woningen uit de markt worden genomen. Dit laatste is beleidsmatig vastgelegd in de per 22 december 2011 vigerende structuurvisie van de gemeente. Daarin zijn criteria aangegeven voor het beoordelen van woningbouwinitiatieven zoals het slopen van een gelijk aantal woningen elders, het levensloopbestendig bouwen en een bijzonder woonmilieu als kwaliteitsimpuls. In de toelichting wordt hier niet op in gegaan.

Reactie gemeente

Bij het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan was de structuurvisie nog niet vastgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan wordt hierop aangevuld. Naar aanleiding van de overlegreactie wordt het volgende overwogen.

• Dit project vormt een 'pijplijn'-project, een project waarover bindende afspraken zijn gemaakt. Door gemaakte afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar kan dit project doorgang vinden op basis van het beleid ten tijde van de start van het project en zoals bedoeld in de structuurvisie (pagina 15).
• Wel zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met het nieuwe beleid. Sloop van een gelijk aantal woningen elders is niet direct aan dit plan te relateren. Er zal een bijdrage per nieuwe woning worden gestort in het Fonds Woningbouwontwikkeling.
• In de kern Nieuwvliet zijn er geen panden die direct voor sloop in aanmerking komen. Dit blijkt uit inventarisatie; er staan nagenoeg tot geen panden te koop. Leegstaande of vervallen bedrijfspanden kunnen mogelijk door herstructurering (sloop en nieuwbouw) een bijdrage aan de leefomgeving betekenen. Incidenteel is zo'n opgave in de Nieuwvliet aan de orde.
• Sloop van woningen om een beter evenwicht tussen vraag en aanbod te bewerkstelligen zal zich vooral richten op de eerste naoorlogse planmatige uitbreidingen in de sociale sector. Dit blijkt uit de analyse in de structuurvisie. Deze zijn geconcentreerd in de grotere kernen zoals Oostburg, Breskens, Sluis, Aardenburg en IJzendijke. Hiervoor kan het sloopfonds worden aangewend.
• Voor Nieuwvliet zal dit hooguit zeer incidenteel het geval zijn door het vele particuliere eigendom en de over het algemeen goede staat van de woningen. Duidelijk is ook dat beschikbaar gekomen woningen snel van eigenaar wisselen en niet langdurig leegstaan.
• Een bijzonder woonmilieu is hier niet aan de orde. Het plan is te kleinschalig. Het richt zich op een organische groei van de kern. Levensloopbestendig bouwen vormt uitgangspunt bij het woningontwerp.

Conclusie

• In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
• Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.

Waterschap Scheldestromen

Overlegreactie

• a. Verzoek om informatie over de ligging van de waterberging van 250 m3 buiten het plangebied.
• b. Geadviseerd wordt om in de bestemmingsomschrijving waterhuishoudkundige voorzieningen op te nemen, zodat daarvoor later geen aparte planologische procedures nodig zijn.

Reactie gemeente

• a. In overleg met het waterschap is besloten de nieuwe woningen direct aan te sluiten op het bestaande hemelwaterriool. De compensatie voor de toename verharding wordt gevonden in een financiële bijdrage van de toekomstige bewoners in het op te richten gemeentelijk waterbergingsfonds.
• b. In de betreffende regels zal dit worden toegevoegd.

Conclusie

• De waterparagraaf wordt geactualiseerd ten aanzien van waterberging.
• In de regels worden waterhuishoudkundige voorzieningen specifiek toelaatbaar gesteld.

SCEZ 6 maart 2012

Overlegreactie

Het SCEZ heeft in haar reactie ingestemd met de archeologieparagraaf in het voorontwerpbestemmingsplan. Een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Reactie gemeente

Met instemming wordt kennis genomen van de overlegreactie die ondersteunend is voor het plan.

Conclusie

In paragraaf 3.2.3 Archeologie worden de bevindingen van SCEZ vermeld.

Gasunie

Overlegreactie

Het plangebied ligt buiten de 1% letaliteitsgrens van de meest nabij gelegen leiding. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Reactie gemeente

Uit de reactie blijkt dat er geen knelpunten zijn inzake het leidingbelang en externe veiligheid.

Conclusie

Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

5.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 25 januari 2012 ter inzage gelegen. Hierop zijn de volgende reacties binnengekomen.

Inspraakreactie 1

Inspraakreactie

• a. Het traject van de Cadzandseweg maakt deel uit van de route voor het aan- en afvoeren van agrarische producten van het bedrijf naar elders. Door de nu al volledige benutting van de parkeerstrook aan de Cadzandseweg in de zomer zal de parkeerdruk door de nieuwe woningen toenemen. Verwacht wordt dat dubbel parkeren gaat optreden hetgeen de noodzakelijke doorgang van bedrijfsverkeer zal belemmeren.
• b. Op het in eigendom zijnde aangrenzende perceel landbouwgrond worden normale agrarische werkzaamheden verricht. Dit kan stank-, stof- en lawaaioverlast geven voor nieuwe bewoners in tegenstelling tot bestaande buren, die hier nooit problemen mee hebben.
• c. Op het perceel grenzend aan de Sint Jansdijk ligt een recht van overpad. Dit is niet terug te vinden.

Reactie gemeente

• a. De doorstroming van het verkeer op de Cadzandseweg zal niet worden belemmerd door de nieuwe ontwikkeling. Het bestaande profiel blijft intact. Weliswaar zal de parkeercapaciteit iets teruglopen, maar deze blijft voldoende om de behoefte op te kunnen vangen (zie parkeeranalyse). Bij pieken laat het profiel geen dubbelparkeren toe. De weg vormt een toegangsweg van de kern, waarbij de rijweg niet geblokkeerd kan worden. Men zal gedwongen zijn verderop een parkeerplaats te zoeken. Aan de toelichting wordt een parkeeranalyse toegevoegd.
• b. Nieuwe bewoners kiezen voor deze plek. Mogelijke toekomstige overlast door landbouwactiviteiten op het aangrenzende perceel ligt besloten in deze keuze. De agrarische bestemming laat de normale landbouwkundige werkzaamheden toe. De gemeente heeft bovendien geen wettelijke titel om bij overlast hier tegen op te kunnen treden. De agrarische bedrijfsvoering levert in de praktijk geen problemen op, omdat deze op een gebruikelijke wijze wordt gevoerd. Ook elders grenzen woonpercelen aan agrarische percelen; daar doen zich ook geen knelpunten voor. Er is geen reden voor de vrees dat er sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.
• c. De toegang tot het agrarisch perceel valt buiten de begrenzing van het plan. Het aangrenzende perceel kadastraal nr. 168 is eigendom van de ontwikkelende partij. Indien hierover ook een recht van overpad ligt, blijft dat recht gelden.

Conclusie

Aan de toelichting wordt een parkeeranalyse toegevoegd.

Inspraakreactie 2

Inspraakreactie

Deze inspraakreacties zijn identiek. Derhalve worden zij gezamenlijk beantwoord. De volgende vragen zijn gesteld.

• a. Heeft de heer Buize met enige voorkennis gehandeld als lid van de dorpsraad met de aankoop van de grond?
• b. Al in 2007 zijn aansluitingen voor de riolering aangelegd terwijl de heer Buize aangeeft pas kort met de bouwplannen bezig te zijn. Was de gemeente toen al op de hoogte van de bouwplannen zonder dit kenbaar te maken of is er een regeling met de heer Buize getroffen?
• c. Waarom wordt gekozen voor de makkelijke weg van een nieuwe locatie terwijl herstructurering in de kern wenselijk en noodzakelijk is op basis van het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012?
• d. Zeeuws-Vlaanderen is een krimpregio. Groei valt er niet te verwachten. Voor wie wordt er gebouwd? Moet er niet gestreefd worden naar optimalisering van kwaliteit? Veroorzaakt nieuwbouw in Nieuwvliet niet elders binnen de gemeente leegstand?
• e. Is het plan getoetst aan de denkstappen beeldkwaliteit uit het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012? Wat is de logica van dit plan als onderdeel van het landschap?
• f. Heeft overleg tussen gemeente en provincie plaatsgevonden over de afstemming van kwaliteit en kwantiteit in het kader van het Nationaal Landschap?
• g. Door de nieuwbouw gaan de al schaarse parkeervakken in het hoogseizoen verloren, waardoor de straat te druk wordt hetgeen de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf, het woongenot en de beeldkwaliteit aantast. Hoe hiermee om te gaan?
• h. In de structuurvisie is de opgave 'Beter met minder' geformuleerd. 'Goed leven' en 'Samen leven' zijn concrete ambities. Waarom is het draagvlak voor het plan bij omwonenden niet getoetst?
• i. Waarom wil de gemeente medewerking verlenen terwijl volgens de structuurvisie een toename van het aantal woningen niet wenselijk is? Is aantoonbaar dat specifieke groepen van buiten de gemeente worden aangetrokken met dit project?
• j. De provincie gaat niet akkoord met de planning van het woningbouwprogramma. Dit wordt door de gemeente terzijde geschoven omdat hier sprake is van organische groei en het gemeentelijk beleid van 50% inbreiding en 50% uitbreiding. Er wordt uitgegaan van organische groei en een gefaseerde ontwikkeling. Betekent dit dat niet in een keer 13 woningen mogen worden gebouwd? Moet kavel voor kavel, aansluitend worden gebouwd of kan er versnippering over de strook mogelijk?
• k. In het bodemonderzoek wordt de locatie historisch als verdacht aangemerkt. Aanvullend onderzoek op een standaard NEN 5740 grondwaterpakket is nodig. In de ruimtelijke onderbouwing wordt geconstateerd dat dit voor de 'volksgezondheid niet relevant is'. Is het grondwater vervuild waardoor het een risico voor de volksgezondheid vormt?
• l. Geadviseerd wordt om ter beperking van de geluidsbelasting de Cadzandseweg te asfalteren. Is dit wel een kwaliteitsverbetering? Waarom is dit niet in 2007 bij de rioleringswerkzaamheden meegenomen?
• m. Door de opritten van de nieuwe woningen komen er minder parkeerplaatsen beschikbaar. Voor bestaande vakantiewoningen zijn de draaicirkels nu al moeilijk, maar bewoners weten hiermee om te gaan.

Reactie gemeente

• a. Het plan is eerst door de dorpsraad gepresenteerd. Pas daarna heeft grondaankoop plaatsgevonden. Het verloop van planvorming en grondaankopen heeft geen invloed op en is niet bepalend voor de aanvaardbaarheid van het plan.
• b. Bij de herinrichting van de Cadzandseweg waren de plannen voor een woningbouwontwikkeling bij de gemeente bekend. Derhalve is proactief een gescheiden uitlegger aangelegd zodat de straat later niet meer hoeft te worden opengebroken. De kosten voor de huisaansluitingen worden met de heer Buize verrekend. Hiervoor worden nog afspraken gemaakt.
• c. Op zich geeft het Omgevingsplan Zeeland in algemene zin aan dat herstructurering van de woningvoorraad nodig is. In de kern Nieuwvliet zijn er echter geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht vervanging zich voordoen. Dit is doorgaans kostbaar. Ook de woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren, bijvoorbeeld door de relatief beperkte omvang van een individueel perceel. In Nieuwvliet komen ook veel percelen voor van voldoende omvang. Dit verklaart mogelijk de situatie dat er nauwelijks tot geen woningen in de verkoop zijn. De ontwikkeling van nieuwe woningen voorziet in een behoefte. Herstructurering kan daarnaast plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Via de storting die vanuit het project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, wordt op die wijze een passende bijdrage geleverd aan herstructurering, mogelijk incidenteel in Nieuwvliet of structureler in andere kernen.
• d. Voor de nieuwbouwmogelijkheden hebben zich al serieuze belangstellenden gemeld. Blijkbaar wordt in een behoefte voorzien. Bestaande panden zijn niet beschikbaar of worden niet aantrekkelijk of te duur bevonden. Door de aantrekkelijke ligging van Nieuwvliet zijn de mogelijk vrijkomende woningen, soms kwalitatief minder, altijd nog aantrekkelijk voor recreatief (mede)gebruik.

Op het schaalniveau van Nieuwvliet is het nauwelijks mogelijk een duidelijke koppeling te maken tussen nieuwbouw, herstructurering en leegstand. De bijdrage aan het Fonds Woningbouwontwikkeling bevordert dit proces in algemene zin.

• e. De in het Omgevingsplan genoemde denkstappen hebben vooral betrekking op complexe situaties en grootschaliger nieuwbouwlocaties. Voor deze ontwikkeling in Nieuwvliet is dit niet het geval.

De omgeving van Nieuwvliet maakt deel uit van het dijkenlandschap. Op het niveau van het landschap zijn er geen significante effecten. De uitbreiding vormt een organische groei van de kern door de lintbebouwing aan een bestaande weg door te zetten. Het landschapsbeeld van woningen langs een uitvalsweg zal hierdoor niet veranderen.

Voor dit project is wel een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 2.2). Voor dit project zijn duidelijke regels opgenomen om de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten bij het karakteristieke beeld. Hiervoor zijn specifieke maatvoering, afstanden en hoogtematen gegeven alsmede regels voor een afwisselende typologie van woningen. Hiermee blijft het bestaande karakter van lintbebouwing in stand. Er is wat dat betreft geen keuze gemaakt voor een dubbele rij woningen of voor aanleg van specifieke, haaks georiënteerde ontsluitingen (insteekweggetjes). De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijke deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.

• f. In het kader van het Nationaal Landschap heeft geen overleg met de provincie plaatsgehad. Gelet op de aard van de ontwikkeling was daar geen aanleiding toe. In het kader van het overleg over het voorontwerpbestemmingsplan heeft de provincie de mogelijkheid op het plan te reageren. In de overlegreactie heeft de provincie geen relatie gelegd met het Nationaal Landschap.

Overigens betekent de ligging in een Nationaal Landschap geen verbod op woningbouwontwikkelingen. Wel dient hiermee rekening te worden gehouden. In de toelichting van het plan is hier aandacht aan besteed. Ook uit de voorgaande reactie blijkt dat er geen wezenlijke verandering van het landschap wordt voorzien.

• g. Momenteel is er geen sprake van schaarste. Door de nieuwbouw zal de parkeerdruk inderdaad toenemen. De beschikbare capaciteit blijft voldoende, mede door de eis van parkeren op eigen terrein. Incidentele pieken in het hoogseizoen zijn niet te voorkomen. Deze zijn niet gerelateerd aan de nieuwbouw, die gericht blijft op permanente bewoning.

Het bestaande straatprofiel blijft in hoofdopzet gehandhaafd. Het streven is een aantal bomen tussen de parkeervakken toe te voegen, hetgeen het straatbeeld ten goede komt. Voor het agrarisch bedrijf zal er niets veranderen. De rijweg blijft volledig beschikbaar voor rijdend verkeer. Parkeren kan alleen in de parkeerstroken en niet op de rijbaan. Gelet op het aantal parkeerplaatsen is er geen gegronde vrees voor geparkeerde auto's op de weg. Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.

• h. De structuurvisie formuleert een ambitie op een hoger schaalniveau. De grote lijnen zijn daarin aangegeven. Voor concrete projecten geeft de inspraakverordening in samenhang met de planvorm spelregels. Daarnaast kan de ontwikkelende partij of de gemeente aanvullende communicatievormen gebruiken. In het onderhavige plan is gekozen voor het gebruikelijke traject met het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak. Hierop kunnen reacties worden ingebracht. Waar nodig zal het plan daarop worden aangepast alvorens de officiële planologische procedure te starten.
• i. Over dit project zijn in het verleden afspraken gemaakt. De woningen zijn ook op een planningslijst opgenomen. Het betreft een bescheiden ontwikkeling. Het aantal geplande woningen kan in werkelijkheid lager uitvallen. De kavelgrootte wordt in principe door de koper bepaald. De maximale kavelbreedte van 25 m zal worden losgelaten.

Het plan richt zich niet op een specifieke groep van buiten. Er wordt geen bijzonder woonmilieu nagestreefd. Aangesloten wordt op een groei die past bij de kern. Eigen inwoners (bij voorbeeld starters), maar ook mensen van buiten die in Nieuwvliet willen wonen, vormen de doelgroep.

• j. Uitgangspunt is een geleidelijke ontwikkeling. Om dit te waarborgen zal een fasering worden toegepast gericht op aantallen woningen en deels ook locatiegericht (woningbouw zowel in het westelijk als oostelijk deel).

Een ontwikkeling waarbij aansluitend kavel voor kavel wordt gerealiseerd, is mogelijk maar wordt niet wenselijk geacht. Het verspreid ontwikkelen verdient de voorkeur. De nagestreefde organische groei biedt juist ruimte voor initiatieven en voorkeuren van particulieren. Open stukken (wellicht tijdelijk) tussen ontwikkelde kavels passen in een dergelijke ontwikkeling. Dit laat onverlet dat het uiteindelijke beeld van lintbebouwing aan de zuidzijde van de Cadzandseweg, als voortzetting van de reeds aanwezige lintbebouwing, straks bepalend is voor het beeld. Daaruit zal niet direct de gerealiseerde volgorde van de bouw van woningen afleesbaar zijn. Dat is ook geen vereiste voor een passend eindbeeld.

Inmiddels is het aantal te bouwen woningen van 13 woningen in het plangebied teruggebracht naar 10 woningen. De bedrijfslocatie komt in het plangebied van het bestemmingsplan Kleine Kernen te liggen. Daarin zal worden voorzien in een vergelijkbare wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw.

• k. In het bodemonderzoek is geconcludeerd dat de historisch verdachte locatie geen risico's voor de volksgezondheid geeft. Deze conclusie uit het onderzoek heeft de gemeente ook bevestigd op grond van bestudering van het onderzoek. De opmerking 'voor de volksgezondheid niet relevant' heeft betrekking op het watersysteem en niet op de bodemkwaliteit.
• l. Asfaltering van de Cadzandseweg is geen voornemen. In het Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, dat als bijlage bij het bestemmingsplan is toegevoegd, is duidelijk gesteld dat de optie van geluidreducerende verharding door asfalt alleen voor de N675 zou kunnen worden overwogen. De kosten hiervoor zijn echter buiten verhouding hoog; dat blijkt uit de opgenomen berekening. Voor de Cadzandseweg blijft de open verharding gehandhaafd conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig. Bij de rioleringswerkzaamheden was dit dan ook niet aan de orde.
• m. In de parkeeranalyse is rekening gehouden met het verlies van parkeerplaatsen door de benodigde inritten. Het profiel biedt voldoende ruimte om in en uit te draaien. De breedte van de inritten aan de zuidzijde zal hierop worden afgestemd. In bestaande situaties zullen zo nodig moeilijke inritten worden verbeterd door de verlaagde trottoirband te verlengen.

Conclusie

• In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
• Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
• Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.

Inspraakreactie 3

Inspraakreactie

Het bouwen van woningen op deze locatie is niet verantwoord.

• a. Andere locaties in het dorp verdienen de voorkeur rekening houdend met de wenselijkheid van herstructurering e.d.
• b. In krimpregio's zijn behoud en optimalisering van kwaliteit geboden. In de straat staan meerdere woningen jaren te koop.
• c. Lintbebouwing geeft geen verbetering van de beeldkwaliteit.
• d. Het belang van landbouwbedrijven is hiermee niet gediend vanwege het regelmatige gebruik door landbouwverkeer van de Cadzandseweg.
• e. Is er wel behoefte aan nieuwe woningen gelet op de recente toename in onder andere IJzendijke en de leegstand als gevolg van nieuwbouw in een krimpregio. Hoe is de bezetting van de nieuwe woningen in de gemeente?

Reactie gemeente

• a. In de kern Nieuwvliet zijn er geen duidelijke signalen dat herstructurering een urgente opgave vormt. Incidenteel kan (ingrijpende) vernieuwing van een pand of wellicht vervanging zich voordoen. Dit is doorgaans kostbaar. Ook de woonwensen zijn soms moeilijk op dergelijke plekken te realiseren, bijvoorbeeld door de relatief beperkte omvang van een individueel perceel. In Nieuwvliet komen ook veel percelen voor van voldoende omvang. Dit verklaart mogelijk de situatie dat er nauwelijks tot geen woningen in de verkoop zijn. De ontwikkeling van nieuwe woningen voorziet in een behoefte. Herstructurering kan daarnaast plaatsvinden indien zich kansen voordoen. Via de storting die vanuit het project wordt gedaan in het Fonds Woningbouwontwikkeling, wordt op die wijze een passende bijdrage geleverd aan herstructurering, mogelijk incidenteel in Nieuwvliet of structureler in andere kernen.
• b. Voor zover bekend staan in de kern geen woningen publiekelijk te koop met uitzondering van 2 woningen aan de Cadzandseweg. Voor de verkoop van de individuele objecten is woningbouw aan de overzijde wellicht nadelig. Echter, gesteld wordt dat de woningen reeds geruime tijd te koop staan; deze hebben specifieke kenmerken. Deze situatie duurt reeds enkele jaren, in een periode dat geen nieuwbouw is gerealiseerd. Dat betekent dat een 'bouwstop' niet het middel is voor succesvolle verkoop van bestaande woningen. Gelet op het zeer geringe aantal te koop staande woningen is het zeker verantwoord om de komende tien jaar nieuwe woningen toe te voegen. De woningbouwsituatie in Nieuwvliet is niet gediend met het op slot houden van de woningmarkt. Concrete belangstellenden geven blijkbaar de voorkeur aan nieuwbouw boven deze bestaande woningen. Ook in Nieuwvliet is het passend om bewoners in nieuwe, eigentijdse woningen te huisvesten.
• c. Voor de nieuwbouw zijn duidelijke beeldkwaliteitseisen aangegeven. Hiervoor is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld, deel uitmakend van de toelichting van het bestemmingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met de belevingsmogelijkheden van het achterliggend landschap. Voor de beleving van het nu open landschap zal dit inderdaad minder worden. De organische groei door verlenging van het lint past van oudsher in de structurele ontwikkeling van de kern. De gekozen opzet sluit aan op de lintbebouwing die langs het noordoostelijk deel van de Cadzandseweg reeds aanwezig is.
• d. Voor het agrarisch bedrijf zal er niets veranderen. De rijweg blijft volledig beschikbaar voor rijdend verkeer. Parkeren kan alleen in de parkeerstroken en niet op de rijbaan. Gelet op het aantal parkeerplaatsen is er geen gegronde vrees voor geparkeerde auto's op de weg. Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.
• e. Uit nadere analyse blijkt dat er behoefte is aan nieuwbouw van woningen.

Conclusie

• In paragraaf 3.1 wordt specifiek aandacht besteed aan het nieuwe provinciaal beleid en de structuurvisie van de gemeente Sluis.
• Geconcludeerd wordt, op basis van de hiervoor opgenomen overwegingen, dat het plan past in het geldende beleid.
• Aan de toelichting wordt een analyse omtrent het parkeren toegevoegd.