Het Heem

3.3 Opzet beheersverordening Het Heem

Uitgangspunten

De beheersverordening Het Heem is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

• Behoud van het bestaand gebruik in Het Heem.
• De regeling sluit aan op de gebruikelijke regelingen in de gemeente Sluis.
• Goed beheren van de bestaande situatie in Het Heem.

Behouden van het bestaand gebruik in Het Heem

Voor de beheersverordening Het Heem is van betekenis dat sprake is van een zeer oud bestemmingsplan (zie hiervoor paragraaf 1.3).

• Er zijn geen specifieke bepalingen van kracht die beperkingen stellen aan het gebruik (de functies) van de percelen. Dat betekent dat de percelen kunnen worden gebruikt voor permanente bewoning en voor verblijfsrecreatie.
• Uit de historie is gebleken dat het oorspronkelijke verblijfsrecreatieve gebruik in de loop van de tijd steeds meer is omgezet naar permanente bewoning. Aangezien beide functies voorkomen en allebei in relevante aantallen, wordt voor de beheersverordening uitgegaan van een ruime interpretatie van het gebruik.
• Daarbij is relevant dat permanente bewoning en verblijfsrecreatief gebruik in het gebied geen noemenswaardig verschillende consequenties voor het gebied en de omgeving hebben.
• In beide situaties kunnen de woningen het gehele jaar door worden gebruikt.
• De bebouwing wordt per perceel begrensd.
• Er zijn geen specifieke waarden in en rondom het gebied aanwezig die bescherming behoeven of worden aangetast.
• De ontsluiting van het gebied is toereikend.
• Door de verspreide ligging van de recreatiewoningen tussen de permanente bewoonde woningen, is omzetting ook niet bepalend voor de uitstraling van het gebied. Na omzetting naar permanente bewoning sluit het gebruik meer aan bij de huidige hoofdfunctie van het gebied.
• Tegelijkertijd is eventuele verandering van permanente bewoning naar het oorspronkelijke recreatieve gebruik evenmin van invloed op het algemene beeld van het gebied. Duidelijk is dat de kleinschalige opzet van de structuur altijd nog de sfeer ademt van een park met recreatiewoningen.

Om deze redenen is het aanvaardbaar het gebruik voor permanente bewoning en voor verblijfsrecreatie als bestaand gebruik aan te merken.

Aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

In de beleidsregels planologische kruimelgevallen Gemeente Sluis (1 februari 2011) is opgenomen dat aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige activiteiten zijn toegestaan voorzover:

• ten hoogste 25% van de bruto vloeroppervlakte van een woonhuis tot een maximum van 50 m² wordt gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
• de woonfunctie behouden wordt;
• de ruimtelijke uitstraling en effecten voor de omgeving vergelijkbaar zijn met de woonfunctie.

Deze kenmerken van een passend aan-huis-gebonden beroep en passende kleinschalige activiteit zijn in de beleidsregels verder uitgewerkt.

• Het pand dient de bestemming "Wonen" of "Centrum" te hebben.
• Het gebruik is ondergeschikt aan de woonfunctie en heeft een kleinschalig karakter. Wonen blijft de hoofdfunctie. Het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen. Degene die de activiteiten in de woning uitvoert is tevens eigenaar/bewoner van de woning.
• Het gebruik moet in overeenstemming zijn met het woonkarakter en de aard van de omgeving en er mogen geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woon– en leefklimaat van omwonenden ontstaan.
• Het gebruik mag niet plaatsvinden in een bijgebouw.
• De woning moet blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening.
• De uitstraling van de woning moet intact blijven en het gebruik mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt.
• Het gebruik mag geen nadelige gevolgen hebben voor het woon- en leefmilieu.
• Zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte, zijn verboden.
• In de tuin of op het erf mogen in de open lucht geen activiteiten plaatsvinden voor het desbetreffende beroep of bedrijf, uitgezonderd parkeren voor bezoekers.
• Er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een verkoop in het klein aan huis in verband met het desbetreffende beroep of bedrijf.
• Reclame-uitingen dienen te voldoen aan de criteria uit de Welstandsnota Sluis.
• Het gebruik mag geen bedrijvigheid zijn die vergunnings- of meldingsplichtig is op grond van het Besluit omgevingsrecht en/of het Activiteitenbesluit tenzij het gebruik de woonfunctie niet zal aantasten.
• Er mag geen verstoring plaatsvinden in de evenwichtige opbouw in de voorzieningenstructuur.

Een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige activiteit is passend voor zover de kenmerken hetzelfde zijn als hiervoor is aangegeven.

Fietsverkoop/en verhuur 

Op het perceel Het Heem 6 is een fietsenverhuur/verkoop aanwezig. Door de gemeente is diverse malen aan de eigenaar bericht dat de aard en omvang niet passend zijn en strijdig met wet- en regelgeving. Een deel van de activiteiten worden uitgeoefend op gronden die in eigendom zijn van de gemeente Sluis. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft dit in de uitspraak van 29 mei 2012 bevestigd. Als gevolg daarvan zal het perceel moeten worden ontruimd en ontruimd worden gehouden. De fietsenverhuur/verkoop zal moeten passen in de omgeving en bij de woonfunctie.

• De activiteit is toegestaan als een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat de activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.
• Het vloeroppervlak mag ten hoogste 25% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw bedragen, inclusief aan- en uitbouwen, met een maximum van 50 m².

Tegen andere, grotere vormen van fietsenverhuur/verkoop zal zo nodig voorafgaand aan de vaststelling van de beheersverordening en nadien worden opgetreden. Vandaar dat gebruik 'groter' dan een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, niet onder bestaand gebruik valt en ook niet onder het overgangsrecht.

Voor een overzicht van aspecten die een rol spelen, wordt verwezen naar de passage zoals hiervoor is opgenomen.

Regeling sluit aan op gebruikelijke regelingen in Sluis

De afgelopen jaren heeft de gemeente een belangrijk deel van de bestemmingsplannen geactualiseerd. Daarin zijn regelingen opgenomen die voor alle kernen worden toegepast: begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis en een regeling van het openbare gebied, zoals wegen, parken, water, etc.

Voor de beheersverordening is de volgende opzet gekozen met aansluitend vermelding van de belangrijkste inhoudelijke bepalingen.

Onderdelen en opzet van de regels

De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:

• 1. de verbeelding, bestaande uit 1 blad;
• 2. de regels (vier hoofdstukken).

Het verordeningsgebied is op de verbeelding aangegeven. De regels bestaan uit vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 van de regels bevat inleidende bepalingen als begripsbepalingen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 2). Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels.

• In hoofdstuk 2 zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie zogeheten "vergunningvrije bouwwerken". Van een aantal bouwregels kan worden afgeweken. Deze afwijkingsbepalingen zijn eveneens opgenomen in de gebiedsregels.

• Hoofdstuk 3 omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de anti-dubbeltelregel en algemene gebruiksregels.

• De overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in hoofdstuk 4. Zoals eerder in paragraaf 2.2 is gemotiveerd, is geen overgangsbepaling nodig.

Gebiedsregels bestaand gebruik

In de gebiedsregels is het volgende vastgelegd.

• Het bestaande gebruik mag worden voortgezet. Hierbinnen is uitwisseling van permanente bewoning en verblijfsrecreatief gebruik mogelijk. De beheersverordening biedt op zich ook de mogelijkheid om aanpassingen in de openbare ruimte aan te brengen. Hiervoor bestaan overigens geen concrete voornemens.
• In aanvulling op de bepaling inzake bestaand gebruik zijn bepalingen opgenomen voor de openbare ruimte, aan-huis-verbonden beroepen, logies en ontbijt en voor mantelzorg.
• De groenstroken die bij de gemeente in eigendom zijn, kunnen niet voor het wonen worden gebruikt. In de regeling wordt een mogelijkheid geboden om groenstroken na aankoop door bewoners, aan het woonperceel toe te voegen. In bijlage 2 is een kaart gevoegd waarop de groenstroken, in eigendom van de gemeente, zijn aangeduid evenals andere delen van het openbaar gebied. Indien een groenstrook mede een functie heeft voor waterberging, kan geen sprake zijn van verkoop van die groenstrook en dus niet van toevoeging aan het woonperceel.
• Voor de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bepalingen opgenomen omtrent de oppervlakte, hoogte en afstanden. Op een bouwperceel is enerzijds ten hoogste 200 m² aan gebouwen en overkappingen toegestaan. Dit sluit aan op oppervlaktes van gebouwen die in de huidige situatie reeds voorkomen (tot 180 m2). Anderzijds is het zo dat de oppervlakte van de percelen varieert van 235 m² tot 840 m². Het is gewenst het open karakter te behouden. Vandaar dat ook een bebouwingspercentage van 40% van toepassing is. Hierbij is ook rekening gehouden met het bieden van nieuwe mogelijkheden voor bouwen, deels vergunningvrij te realiseren.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is aangegeven dat het aanbieden van logies voor arbeidsmigranten niet is toegestaan.

• Het gebied is opgezet als recreatiegebied. Die functie heeft het gebied nog voor een deel. Voor een ander deel is sprake van omzetting naar permanente bewoning. Binnen het behoud van het bestaand gebruik past niet het huisvesten bieden van logies voor arbeidsmigranten.
• In de praktijk kan huisvesting leiden tot onacceptabele en onveilige vormen van huisvesting, tot ruimtelijk ongewenste situaties en tot problemen in de woonomgeving. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.
• Gebruik en belasting van het openbare gebied: bij een intensiever gebruik van het openbare gebied kan huisvesting van arbeidsmigranten extra verkeerstoename en parkeerdruk tot gevolg hebben. Intensieve “bewoning” van een “gewone” woning kan overlast (geluidoverlast) en onveiligheid voor de omgeving tot gevolg hebben.
• Gebruik en belasting van de woning. Huisvesting kan plaatsvinden in panden die naar hedendaagse maatstaven bouwtechnisch en / of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen.
• Het gebruik van een woning door arbeidsmigranten is met name afwijkend ten aanzien van het aantal volwassenen in een woning en druk op de omgeving, het veelal groepsgewijs vertrekken en aankomen, via gezamenlijk vervoer op andere tijdstippen dan voor een woon- en recreatiegebied gebruikelijk. De samenstelling van de gebruikers is anders dan van een huishouden of een gemiddelde samenstelling van een groep/gezin die de woning recreatief gebruikt.
• Er wordt vaak door arbeidsmigranten met zodanig veel mensen in een eengezinswoning “gewoond” dat er (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan, zoals brandveiligheid (mogelijkheid om te vluchten). In sommige situaties is er een schrijnend gebrek aan privacy en een voldoende leefbaar woonoppervlak.

Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties nodig is alsmede een daarop afgestemde regeling. Het gaat hier dan ook om een afwijkend gebruik, anders dan permanente bewoning of recreatief verblijf. Ter verduidelijking is 'logies voor arbeidsmigranten' in de algemene regels uitgesloten. Om vergelijkbare redenen is kamerverhuur ook als strijdig gebruik aangemerkt.

Goed beheren van de bestaande situatie in Het Heem

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden (bijvoorbeeld hoofdzakelijk vrijstaande bebouwing).

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.

• Het bestaande gebruik is bewoning, zowel in recreatieve vorm als permanent. Dit biedt geen ruimte voor een toename van het aantal woningen.
• Het bouwen (bestaande bouwwerken) omvat bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage 1);
• kaart gebruik verordeningsgebied (zie bijlage 2);
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto 

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Kaart gebruik verordeningsgebied

In bijlage 2 is een kaart opgenomen waarop het gebruik van het verordeningsgebied is weergegeven. Het gaat om het onderscheid tussen openbaar gebied (wegen, groenstroken, bermen) enerzijds en de woonpercelen (permanent bewoond, recreatief gebruikt) anderzijds. Deze kaart is ontleend aan de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de WOZ (Wet waardering onroerende zaken) gegevens. Aan de hand van deze kaart kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie is.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.