Langeweg 108 Breskens

1.1 Algemeen

Een groot deel het vakantiepark Zeebad wordt op dit moment herontwikkeld. De huidige herontwikkeling ziet toe op ruimtelijke planverbetering. Hoofdzakelijk door meer ruimte te bieden voor groen en minder ruimte voor verharding, is met de herontwikkeling ingezet op verdunning en een gedifferentieerd aanbod van recreatief nachtverblijven. Aan de zuidkant, op het adres Langeweg 108 in Breskens, is een perceel met een tuincentrum gelegen. Dit perceel is grotendeels omgeven door het bestaande vakantiepark. Het voornemen is om het vakantiepark uit te breiden naar dit perceel.

Aan het perceel Langeweg 108 is op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2e herziening' de bestemming 'Detailhandel' met functieaanduiding 'tuincentrum' toegekend. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor Detailhandel en dienstverlening, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen en in motorbrandstoffen. Ter plaatse van de aanduiding 'tuincentrum': uitsluitend een tuincentrum. Realisatie van een vakantiepark is niet rechtstreeks mogelijk.

Medewerking verlenen kan door met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3 Wabo). Er moet gemotiveerd worden dat de omgevingsvergunningsaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceel bekend als Oostburg, sectie EL, perceelnummer 294 (tuincentrum) met een oppervlakte van 2.030 m² en de begrenzing van de functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 2' uit het bestemmingsplan 'Verblijfsrecreatieterreinen Sluis' (zie paragraaf 2.2.1 Geldend bestemmingsplan). In de onderstaande afbeelding is het tuincentrum aangegeven met een groen kader.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

De ontwikkeling ziet vooral op de locatie van het tuincentrum. Echter in planologische zin is het noodzakelijk om dit deelgebied te betrekken in een groter gebied aangezien er maximaal 403 bouwwerken voor recreatief nachtverblijf zijn toegestaan. De onderbouwing van de verschillende omgevings- en milieuaspecten ziet uitsluitend op het deelgebied van het tuincentrum. De herontwikkeling van het overige deel van het plangebied past binnen het geldende bestemmingsplan.

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is de toekomstige nieuwbouw op de locatie Langeweg 108 planologisch toe te staan. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning bijgevoegd. Dit document toetst de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en ik hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit project. Voor de sectorale afwegingen waarvoor aandacht wordt gevraagd, wordt verwezen naar Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) en luidt als volgt:

''De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.''

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen (naast de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein) als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

In dit geval wordt ongeveer 540 m² aan bebouwing gesaneerd. Daarvoor in de plaats komt ongeveer 1.030 m² aan bebouwing terug (recreatiewoning en facilitair gebouw). Op basis het geldende bestemmingsplan is ten behoeve van het tuincentrum 203 m² aan bebouwde oppervlakte toegestaan. Hierdoor is planologisch gezien nieuw beslag op de ruimte. Desondanks gaat het niet om meer dan 11 recreatieve nachtverblijven. Ten slotte is de functiewijziging onderdeel van een grote herontwikkelingsopgave van het vakantiepark, waarbij het maximaal aantal eenheden niet toeneemt. Het betreffende perceel is omsloten door het vakantiepark. De ontwikkeling op dit perceel is daarom qua aard en omvang geen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 11 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In dit geval is het thema 'Een duurzame en innovatieve economie' en de bouwsteen 'Recreatie en toerisme' van toepassing.

In de Omgevingsvisie Zeeland is het volgende opgenomen over recreatie en toerisme:

Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Circa 9,2% van de totale werkgelegenheid in Zeeland houdt verband met deze sector (16.700 banen). Het aantal overnachtingen lag in 2018 op 18,6 miljoen en is sinds 2012 stijgend. Per jaar zijn er rond de 43 miljoen dagbezoeken, veelal ook van eigen inwoners. De totale bestedingen van deze verblijfs- en dagtoeristen ligt rond de 1,85 miljard. Deze bestedingen landen niet alleen in de logies en horeca, maar ook in sectoren als (detail)handel, vervoer en zakelijke dienstverlening.

De provincie scoort hoog op het gebied van (buiten)recreatie (vooral wandelen en fietsen), watersport (vooral actieve sporten, zoals kitesurfen en duiken) en gastronomie. Het Zeeuwse duin- en cultuurlandschap, met haar stranden, historische kernen en het omliggende platteland is het decor van beleving voor de gasten.

Een grote impact op het toerisme aan de Zeeuwse kust is de verwachte toename tot 2030 van het aantal bezoekers. De vraag is hoe Zeeland wil omgaan met deze ambitie. Een dergelijke prognose heeft immers ruimtelijk en sociaal grote effecten.

Een van de doelstellingen is: Zeeland als toeristische bestemming is in balans met haar omgeving. De vrijetijdssector is toekomstbestendig.

De verblijfrecreatie in Zeeland is sterk gedifferentieerd. Van tent tot chalet en van hotelkamer tot strandslaaphuisjes, in elke behoefte kan worden voorzien. In de gehele sector zet de provincie in op een toekomstbestendige en dus duurzame sector. Eén die voorbereid is op klimaatverandering, energietransitie, anders bouwen en duurzame afvalinzameling.

De gewenste ontwikkeling sluit aan bij actie 2.1: zorgen voor een toekomstbestendige sector met vitale bedrijven en ontwikkeling met kwaliteit. Het belang van vitale bedrijven en een economisch toekomstbestendige sector is groot, omdat het economisch model van aanbieders in het vrijetijdsdomein kwetsbaar is. De uitdaging voor de periode tot 2030 is daarom om de toerismesector in Zeeland op een toekomstbestendige manier te laten ontwikkelen tot een gezonde en diverse bedrijfstak met investeringsvermogen en continuïteit. De bedrijven moeten aantrekkelijk blijven voor bezoekers en inwoners en inspelen op veranderende omstandigheden in de markt en omgeving.

Met de herontwikkeling van het vakantiepark, waar voorheen chalets stonden, wordt een kwaliteitsslag gemaakt naar moderne recreatieve nachtverblijven. Daarnaast krijgt groen en water meer plaats in het bestaande vakantiepark. Het betrekken van het perceel Langeweg 108, waar uitbreiding in oppervlakte plaatsvindt maar niet in eenheden, zorgt voor meer spreiding van de recreatieve nachtverblijven en een logische afronding van het vakantiepark aan de Langeweg. Bovendien is het realiseren van een facilitair gebouw ten behoeve van het vakantiepark op dit perceel een logische keuze vanwege de bestaande ontsluiting op de Langeweg.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. De omgevingsverordening geeft aan op welke manier er meegewerkt kan worden aan het realiseren of uitbreiden van verblijfsrecreatieterreinen binnen de kustzone. De eerste voorwaarde die in de verordening wordt genoemd is van toepassing:

In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in de in bijlage 5 aangewezen badplaatsen en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 1 opgenomen uitgangspunten. Zie volgende paragraaf.

Zeeuwse Kustvisie (2017)

De provincie wil dat Zeeland als een unieke bestemming sterker wordt gepositioneerd en zet in op digitale innovatie in de vrijetijdssector, het ontwikkelen van natuurbranding en natuurbeleving, het stimuleren van een duurzaam toeristische mobiliteitsnetwerk en het verbinden voor en ontwikkelen tot een Gezond Zeeland. Dit doen zij door een gebiedsgerichte aanpak en sectorale aanpak. De Zeeuwse Kustvisie is één van de instrumenten. Met de uitgangspunten van de Zeeuwse Kustvisie wordt de Zeeuwse Kwaliteitskust beschermd, versterkt en waar nodig hersteld. Er wordt ingezet op kwaliteit en niet op kwantiteit. De Zeeuwse kust is van groot belang voor Zeeland én Nederland vanwege het behoud en de versterking van de waterveiligheid en natuurwaarden, het Zeeuwse DNA in landschap en erfgoed, alsmede de economie en werkgelegenheid. Om de beoogde Zeeuwse Kwaliteitskust dichterbij te brengen wordt ingezet op een tweezijdige ontwikkelingsstrategie:

• Beschermen, versterken en beleven van bestaande kwaliteiten (natuur en landschap, (verblijfs)recreatie, water/strand en infrastructuur);
• Gebiedsgericht ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten.

De ontwikkelstrategieën beschermen, versterken en beleven van bestaande kwaliteiten en het ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten zijn gekoppeld aan onder andere de verblijfsrecreatieve gebieden, waarin naast vakantiepark Zeebad ook het voormalig terrein van het tuincentrum valt (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 8 | Uitsnede Zeeuwse Kustvisie (bron: Provincie Zeeland, bewerking: Juust)

Verblijfsrecreatief gebied

Tussen de natuurgebieden, badplaatsen en het open agrarische landschap liggen veel recreatiebedrijven. Deze bedrijven vormen samen met de badplaatsen het hart van de economische motor aan de Zeeuwse Kwaliteitskust. De kust heeft potentie om zich te ontwikkelen tot de kwaliteitskust van de toekomst en biedt een pakket aan mogelijkheden voor verschillende vormen van kustrecreatie en bijbehorende accommodaties; van strandplezier tot natuurrecreatie en cultuurtoerisme. De verblijfsrecreatieve sector richt zich daarom op onderscheidende kwaliteit, differentiatie en versterking van de identiteit van Zeeland.

Om de potenties van het recreatieve product van de Zeeuwse Kwaliteitskust optimaal te benutten, moeten ontwikkelingen in Zeeland voldoen aan een aantal kwaliteiten beschreven in het 'ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein in de kustzone'. Deze hebben betrekking op de economische haalbaarheid, de markt en het onderscheidend vermogen van het concept en de sociaal maatschappelijke bijdrage die de ontwikkeling oplevert.

• A. Ruimtelijke kwaliteit: kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf.

Er is wel een beperkte uitbreiding van oppervlakte en eenheden mogelijk. Een beperkte uitbreiding is mogelijk indien het nieuw uit te breiden terrein:

• integraal deel uitmaakt van een (nieuw) landschap;
• en de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap;
• en het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is;
• en er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale uitbreidingsoppervlakte van 13% (exclusief centrale voorzieningen);
• en maximaal 20% van het totale terrein mag aan de openbaarheid worden onttrokken (deze maximale maat is vanwege het aspect veiligheid niet van toepassing bij kampeerterreinen);
• en de openbaar toegankelijke paden en routestructuren integraal onderdeel uitmaken van het landschap.

In dit geval is geen sprake van de uitbreiding in eenheden, maar slecht in oppervlakte. Op grond van het geldende bestemmingsplan mogen er binnen het totale plangebied 403 recreatiewoniningen gerealiseerd worden. In de huidige situatie zijn er (gedeeltelijk in aanbouw) 367 recreatieve nachtverblijven. De gewenste ontwikkeling betreft een uitbreiding met 7 eenheden. Dit resulteert in 374 eenheden, waardoor er in de nieuwe situatie geen sprake is van uitbreiding in aantal eenheden en daarmee een kwaliteitsslag gemaakt wordt.

Het perceel Langeweg 108 wordt als uitbreidingsoppervlakte betrokken in het te herontwikkelen vakantiepark. Het gaat om ongeveer 3.500 m² aan uitbreidingsoppervlakte. Hierbinnen worden 7 recreatieve nachtverblijven gerealiseerd met een totale oppervlakte van 630 m². Dit betekent 18% aan verblijfsrecreatie. Dit wijkt af van de gestelde 13%. Echter gaat het hier om een minimale uitbreidingslocatie van ongeveer 6,2% ten opzichte van het totale plangebied. Bovendien ligt deze uitbreidingslocatie al ingepast tussen het bestaande vakantiepark en wordt meegenomen in de totale herontwikkeling van het gebied. Het percentage ligt daarom vele malen lager dan de 18%.

De uitbreiding op deze locatie doet geen afbreuk aan het aangrenzend open agrarisch gebied. Er wordt bovendien een aantal zichtlijnen gecreëerd om het landschap te verbinden met het vakantiepark. Het is een rechthoekig gebied dat momenteel aan drie zijden wordt omringd door recreatie. Het aangrenzende recreatieterrein is landschappelijk ingepast door middel van groensingels langs de buitenranden, dus ook langs de perceelsgrens/grens met de Langeweg. Op sommige plaatsen zijn er zichtlijnen gecreëerd van binnen naar buiten het vakantiepark en vice versa, in overeenstemming met de Kustvisie. Om het facilitaire gebouw en de 7 recreatieve nachtverblijven te integreren in de bestaande landschappelijke inpassing, wordt de groensingel aan de zuidzijde van het plangebied zoveel mogelijk doorgetrokken. Om het zicht vanaf de Langeweg op het facilitaire terrein te beperken wordt de toegang het terrein afgeschermd met een poort.

• B. Economische haalbaarheid: de ontwikkeling is onderdeel van vakantiepark Zeebad en daarmee wordt tevens voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.
• C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: de (her)ontwikkeling ziet op moderne luxe recreatieve nachtverblijven variërend in oppervlaktes en aantal personen. Een aantal recreatieve nachtverblijven is voorzien van wellness faciliteiten. Ook is een aantal recreatieve nachtverblijven gelegen aan het water. In het totale gebied worden een wadi en waterloop van noord naar zuid aangelegd en wordt aansluiting gezocht met het open agrarisch landschap.

Regiovisie - West Zeeuws Vlaanderen

West Zeeuws-Vlaanderen wordt gekenmerkt door een grote mate van verscheidenheid. Een uniek kustlandschap, waar de oorspronkelijke bewoning in de meer landinwaarts gelegen kernen Cadzand, Nieuwvliet en Groede wordt gecombineerd met inspirerende kustplaatsen als het mondaine Cadzand-Bad en het stoere Breskens.

West Zeeuws-Vlaanderen ontwikkelt zich tot een gebied waar de voormalige kreken en oude eilanden, nog duidelijk herkenbaar in het landschap, naadloos overgaan in nieuwe landschappen van kreken en slufters. Dit extensief ingerichte landschap verbindt de recreant met de Zeeuwse dorpskernen en de bewoner, cultuur(historie) en is een geschikte locatie om nieuwe vormen van dag- en verblijfsrecreatie te ontwikkelen. De parels van West Zeeuws-Vlaanderen in de vorm van natuurgebieden als het Zwin, de Verdronken Zwarte Polder en Waterdunen versterken deze unieke ervaring. Daaraan gelegen overheerst het agrarisch gebruik dat zich vanaf strand en duin langzaam ontvouwt tot de grote open polders die zo kenmerkend zijn voor Zeeuws-Vlaanderen.

Het plangebied grenst aan de badplaats Breskens. Breskens ontwikkelt zich verder met een vergrote toeristische aantrekkingskracht door het bestaande havengebied en de omgeving te transformeren. Breskens behoudt haar belangrijkste pijler visserij, maar focust daarnaast op het uitbouwen van een internationaal centrum voor zeezeilen in combinatie met de uitbreiding en modernisering van de jachthaven. Het aangrenzend bedrijventerrein verandert in een verblijfsrecreatief gebied met commerciële functies gekoppeld aan visserij en de jachthaven. Om de verbinding met de omgeving te versterken wordt geïnvesteerd in routestructuren naar het dorp, strand en de haven. Ook wordt de Veerhaven op termijn ontwikkeld als aantrekkelijke entree voor inwoners en recreanten.

• D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: de gewenste ontwikkeling levert niet direct een bijdrage aan de werkgelegenheid. Anderzijds zorgt de ontwikkeling, als onderdeel van de totale herontwikkeling, voor behoud van het vakantiepark. Een aantrekkelijk vakantiepark zorgt voor recreanten die door hun dagelijkse uitgaven bijdragen aan de lokale economie. Het saneren van het tuincentrum, het betrekken van de betreffende locatie en de optimalisatieslag van het vakantiepark is van toegevoegde waarde voor de omgeving.

Op basis van het bovenstaande vormt het provinciaal beleid geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling. Het past binnen de uitgangspunten uit het ontwikkelkader voor verblijfsrecreatieve gebieden.

3.3 Gemeentelijk beleid

Krachtig Verbonden 2021-2025

Dit Visiedocument Krachtig Verbonden is een visie op hoofdlijnen waarmee de gemeente de koers bepaalt ten aanzien van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid. De passage 'Recreatie, toerisme en cultuur is van toepassing':

De gemeente geeft aan dat dreigende aantasting van eigenheid en authenticiteit van de kust plaatsvindt door toenemende bebouwing. Ondanks de kwaliteitsslagen die er afgelopen jaren zijn gemaakt, blijft er sprake van een toename aan verblijfsaccommodaties (kwantiteit), terwijl de kwaliteit van de verblijfsaccommodaties in een aantal gevallen te wensen over laat (recreatieparadox). Gezondheidstoerisme, het bezoeken van plaatsen of gebieden ter bevordering van de gezondheid, biedt kansen voor de versterking van de verblijfsrecreatieve sector. De streek kenmerkt zich door een diversiteit aan type recreatiebedrijven; verhoudingsgewijs zijn er veel familiebedrijven. Er is een afname van het aantal toeristische kampeerplaatsen, terwijl de vraag niet evenredig sterk afneemt. Campertoerisme is een groeiende markt.

De gemeente wil onder andere bereiken:

• Een kwalitatief hoogwaardig, duurzaam en divers verblijfsproduct, waarbij ingespeeld wordt op de trends en ontwikkelingen bij de gast.
• Een aanbod van recreatieve overnachtingsmogelijkheden dat aansluit bij de vraag; kwaliteit is hierbij leidend in plaats van kwantiteit.
• Creëren van ontwikkelruimte voor ondernemers met behoud van kwaliteit van de omgeving maar waarbij terughoudend wordt omgegaan met extra bebouwing.
• Verscherpte kwaliteitseisen na afronding van een kwaliteitsslag: maximaal 20 recreatiewoningen per hectare en maximaal 33 eenheden per hectare voor recreatieve nachtverblijven.

Met de gewenste (totale) ontwikkeling wordt ingezet op kwaliteit en niet op kwantiteit.

Het totale plangebied (gebied met specifieke vorm van recreatie – 2 en voormalig tuincentrum) is ongeveer 13,2 ha groot. Dit betekent dat er theoretisch 435 eenheden gerealiseerd mogen worden (13,2 x 33). Er worden in het totale gebied maar 374 eenheden gerealiseerd waarvan er 367 al in aanbouw zijn. Hierdoor voldoet de ontwikkeling aan de 33 eenheden per hectare voor recreatieve nachtverblijven. Het betrekken van het perceel Langeweg 108 is een logische toevoeging aan het vakantiepark. Het voormalig tuincentrum is in de huidige situatie omsloten door het vakantiepark. Daarnaast kan de huidige in- en uitrit van het perceel gebruikt worden voor de verkeersbewegingen naar en van het facilitair gebouw. De gewenste ontwikkeling is ten slotte kwalitatief hoogwaardig en duurzaam.

Kadernota Recreatief Verblijf

Op 28 januari 2021 is het Kadernota Recreatief Verblijf vastgesteld. De gemeente Sluis is een recreatiegemeente. Met name in de kuststrook bevindt zich een veelheid aan verblijfsrecreatieve inrichtingen. Het diverse aanbod van recreatieterreinen betekent voor de vakantieganger een ruime keuzemogelijkheid.

In het rapport 'Perspectief 2030' van het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC) is opgenomen dat het inkomend bezoek aan Nederland in de afgelopen 10 jaar met gemiddeld 5% per jaar gegroeid is. In diezelfde periode nam ook het binnenlands bezoek toe, met gemiddeld 2% per jaar. Ook in de gemeente Sluis is deze trend zichtbaar. In 2018 vonden bijna 3,9 miljoen overnachtingen plaats in de gemeente Sluis, zo'n 5% meer dan in 2017.

Vanuit de gemeente zijn een aantal uitgangspunten benoemd voor verblijfsrecreatieterreinen. Hieronder een aantal relevante uitangspunten die betrekking hebben op de gewenste ontwikkeling:

• Bij kwaliteitsverbetering is een verkeersveilige ontsluiting van groot belang. Locatie en inrichting van de ontsluiting zijn bepalend: De ontsluiting van de recreatieve nachtverblijven gaat via de huidige ontsluiting van het bestaande vakantiepark. Het facilitair gebouw is voorzien aan de Langeweg waardoor de toekomstige verkeersbewegingen voor dit gebouw snel en gemakkelijk afgewikkeld kunnen worden op de omliggende infrastructuur.
• Externe veiligheid; ten aanzien van externe veiligheid moet voor de verblijfsrecreatieterreinen rekening worden gehouden met eventuele aanwezige propaantanks en de risicocontour van de Westerschelde. Zie paragraaf 4.5 Externe veiligheid.
• Parkeren: ieder verblijfsrecreatieterrein dient op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor gasten en bezoekers te hebben, zodat de parkeerbehoefte volledig op het eigen terrein kan worden gedekt. Zie paragraaf 4.11 Verkeer en parkeren.
• Nieuwvestiging; conform het beleid in het visiedocument 'Krachtig Verbonden' wordt geen nieuwvestiging van verblijfsrecreatieterreinen meer toegestaan. In dit geval is geen sprake van nieuwvestiging maar een relatief kleine uitbreiding in oppervlakte van het bestaande vakantiepark.
• Omvang recreatiewoningen; Er is een groei naar de vraag naar recreatiewoningen in het hogere segment. Ook is er een toenemende vraag naar diverse soorten woningen. Het huidige aanbod aan recreatiewoningen bedient deze toegenomen vraag naar diversiteit onvoldoende. Met de gewenste ontwikkeling wordt ingespeeld op de vraag naar recreatiewoningen in het hogere segment (eenheden recreatief nachtverblijf tot 90 m²), maar niet het hoogste segment (> 130 m²). De recreatiewoningen zijn ingericht voor 6-8 personen. Hierdoor valt het binnen categorie 2 van recreatieterreinen binnen de gemeente.
• Uitbreiding oppervlakte en eenheden; kaliteitsverbetering van bestaande bedrijven kan plaatsvinden binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf. Er zijn echter ook situaties denkbaar waarbij kwaliteitsverbetering gepaard gaat met een uitbreiding in oppervlakte en/of eenheden. Gelet op de ondertekening van het convenant 'Zeeuwse Kustvisie' heeft de gemeente Sluis afgesproken de uitgangspunten van de 'Zeeuwse Kustvisie' te vertalen in beleid en regelgeving. Zie paragraaf 3.2 Provinciaal beleid.
• Gebouwen voor centrale voorzieningen: Ieder verblijfsrecreatieterrein heeft gebouwen nodig ten behoeve van overige centrale voorzieningen en het beheer: receptie, kantoor, kantine, opslagruimte en dergelijke. De oppervlakte van gebouwen voor centrale voorzieningen mag maximaal 15% van het bouwvlak bedragen. De gewenste ontwikkeling van het facilitair gebouw is 18% van het perceel Langeweg 108.Dit perceel is echter maar een klein onderdeel van de totale herontwikkeling. Gerekend over de totale uitbreiding van het zuidoostelijke deel van het vakantiepark past het facilitair gebouw ruim binnen de gestelde 15%.

Met de huidige herontwikkeling worden minder recreatieve eenheden gerealiseerd en vindt er kwaliteitsverbetering plaats. Er wordt een kwalitatief hoogwaardig, duurzaam en divers verblijfsproduct gerealiseerd dat inspeelt op de hedendaagse behoeftes. Er vindt zogezegd een transformatie plaats van 'meer' naar 'beter'. De 'Natuurlijke Westerscheldekust, een aparte strook in het Zeeuws-Vlaamse landschap, wordt gevormd door de Westerscheldekust tussen Breskens en Hoofdplaat. Deze is nog erg natuurlijk. Achter de dijken is sprake van een typische polderstructuur met een lineair wegenpatroon. Met het realiseren meer openheid, meer water en groen wordt bijgedragen aan de thema's natuurlijk, robuust en landschap.

De nota geeft aan dat de zichtbaarheid vanuit het omringende landschap op de recreatieve verblijfsfunctie bepalend is voor de verschijningsvorm voor bebouwing. Met voorliggend plan vindt kwaliteitsverbetering plaats van bebouwing. Met name de waterwoningen gelegen aan de westkant worden meer vanuit de omgeving zichtbaar. De robuuste landschappelijke inpassing wordt daarmee meer doorbroken op plaatsen waar de bebouwing en ruimtelijke zichtlijnen dit toelaat. Rondom de rest van het vakantiepark wordt de groenstructuur doorgetrokken. Zo ontstaat er enerzijds een minder versnipperd straatbeeld en anderzijds een goede verbinding met het ten zuiden van het park gelegen polderlandschap.

Verder ziet de gewenste ontwikkeling niet op uitponden van het recreatieterrein en ook niet op permanente bewoning van de recreatieve nachtverblijven. De gewenste ontwikkeling voldoet op basis van het bovenstaande aan het gemeentelijk beleid.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

In 2019 heeft de gemeente Sluis het archeologiebeleid vertaald in het paraplubestemmingsplan 'Sluis, Parapluplan archeologie'. Voor het plangebied is geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. Er is daardoor geen verbod op het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden. Er hoeft geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden en vormt daarmee geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Ondanks geen archeologsich onderzoek noodzakelijk is, is niettemin de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex. artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit 2016. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. Opdrachtgever verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten direct te melden bij de bevoegde overheid.
Met inachtneming van het bovenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Dit aspect vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor recreatieparken een richtafstand van 50 meter ten opzichte van een rustig buitengebied. Aan de zuidkant liggen agrarische gronden (geen bouwvlak) en aan de noordkant het vakantiepark zelf. Op meer dan 100 meter ligt zowel aan de westkant als oostkant een gevoelige bestemming. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Bedrijfsmatige activiteiten van derden zijn niet in de nabijheid gelegen en beïnvloeden het verblijfskliamaat niet.

Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op 1 juni 2022 is door ABO Milieuconsult vooronderzoek en een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn in totaal 12 boringen verricht waarvan één boring is afgewerkt met een peilbuis.

In de grond ter plaatse van de voormalige kassen zijn geen verontreinigingen aangetoond welke gerelateerd zijn aan het gebruik van bestrijdingsmiddelen. Op het overig terrein zijn in de bovengrond licht verontreinigingen aangetoond voor de parameters zink, lood en PAK. De overige van de geanalyseerde parameters zijn neit verhoogd aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde. De overige grondmonsters voldoen aan de achtergrondwaarde. Verder voldoet het grondwater aan de streefwaarde.

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het terrein. Aanbevolen wordt om bij graafwerkzaamheden vrijkomende grond zoveel mogelijk op de locatie te verwerken.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Op het vakantiepark is op een afstand van ruim 425 meter een propaantank gelegen (zie afbeelding 9). Het perceel Langeweg 108 ligt niet binnen de risicocontour van deze tank. Daarnaast maakt het perceel Langweg 108 onderdeel uit van de toekomstige inrichting. De tank vormt daardoor geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling op het perceel Langeweg 108.

Afbeelding 9 | Uitsnede Geoloket (bron: Provincie Zeeland, bewerking: Juust)

Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig die van belang zijn in het kader van externe veiligheid. Het plangebied ligt eveneens niet in de nabijheid van transportroutes gevaarlijke stoffen, zoals de Westerschelde.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Recreatieve nachtverblijven/recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder niet geluidgevoelig. Wel dient er in het kader van een goede ruimtelijke ordening gemotiveerd te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Het plangebied is gelegen aan de Langeweg waar een snelheidsregime geldt van 60 km/uur. Het wegdek is voorzien van asfalt. De recreatieve nachtverblijven worden op meer dan 20 meter vanuit de as van de weg gesitueerd en het wordt landschappelijk ingepast. Hierdoor is een aanvaardbaar verblijfsklimaat binnen het plangebied te verwachten.Voor de geluideffecten van het kleinschalig recreatiepark naar de omgeving zie 4.3 Bedrijven en milieuzonering.

Het aspect geluid staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In dit geval is er sprake van het realiseren van een 7 recreatieve nachtverblijven en een bijbehorend facilitair gebouwmet Hiermee is de ontwikkeling fors kleiner dan een ontwikkeling van 1.500 woningen en is daardoor aan te merken als een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het uitvoeren van luchtkwaliteitsonderzoek is niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO2 en PM10 inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.11 is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt. Deze wordt geschat op gemiddeld 19 motorvoertuigen per etmaal. De NIBM tool laat zien dat deze verkeersgeneratie niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied is geen onderdeel van het Natuurnetwerk Zeeland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Westerschelde en Saeftinghe' en ligt op een afstand van ongeveer 1,2 kilometer. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend.

Voor de aanleg- en gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 5). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming
Door Adviesbureau Wieland is op 2 mei 2022 een quickscan natuurwetgeving uitgevoerd (zie Bijlage 6). Hieronder de conclusies uit het onderzoek:

• Zoogdieren: het plangebied is niet geschikt als leefgebied voor grondgebonden zoogdieren. Het plangebied is wel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Er zijn kierende dakpannen, openingen achter boeiboorden en scheuren/holtes in muren. Of vleermuizen daadwerkelijk voorkomen en wat de functie is dient nader onderzocht te worden.
• Broedvogels: in de bebouwing zijn broedvogels te verwachten. Dit betreft gebouw bewonende soorten. De huismus is niet aangetroffen. Het is nog niet bekend of de Gierzwaluw aanwezig is als broedvogel. Een nader onderzoek moet uitwijzen of deze soort hier voorkomt.
• Watervogels: geen nadelig effect te verwachten. Het plangebied is ongeschikt voor watervogels. De afstand tot belangrijke watervogel gebieden is voldoende groot.
• Reptielen en amfibieën: geen nadelige effecten te verwachten. Het biotoop is ongeschikt voor amfibieën en reptielen.
• Vissen: geen negatieve effecten te verwachten. Het plangebied is ongeschikt voor vissen.
• Ongewervelden: geen negatieve effecten te verwachten. Er komen geen beschermde soorten voor.
• Vaatplanten: er komen geen beschermde soorten voor in het plangebied.

Uit de quickscan is naar voren gekomen dat er in de te slopen bebouwing mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen zijn voor vleermuizen en vogels (huismus en gierzwaluw). Om te bepalen of beschermde soorten aanwezig zijn en wat de functie is van het plangebied, is gericht onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 7). Uit dit onderzoek blijkt dat de huismus en de gierzwaluw niet zijn aangetroffen als broegvogel. De te slopen bebouwing heeft geen funcie voor deze soorten. Er is 1 zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. Er zijn geen andere functies (kraamkolonie, paarverblijf, winterverblijf, vliegroute, foerageergebied) vastgesteld. Er zijn geen andere vleermuissoorten waargenomen waarvoor de te slopen bebouwing een functie heeft.

Bij de sloop zal de zomerverblijfplaats verdwijnen. Het betreft een verblijfplaats van maximaal 3 exemplaren. Er dient hiervoor een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden. Er dienen in de directe omgeving <200 meter, 4 duurzame vleermuiskasten geplaatst te worden voor de periode tussen sloop en nieuwbouw. In de nieuwbouw dienen minimaal 4 blijvende inbouwvoorzieningen aangebracht te worden.

De ontheffing Wet natuurbescherming wordt aangevraagd. Voorbereidende maatregelen zijn al gotendeels uitgevoerd. Op basis van het bovenstaande vormt het aspect 'natuur' geen belemmering.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waarop te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. Als er op verdachte locaties werkzaamheden gepland staan, moet men eerst op zoek naar de mogelijke explosieven.

Op 18 juni 2020 is voor het plangebied, als onderdeel van een groter gebied, een vooronderzoek naar conventionele explosieven uitgevoerd door BeoBOM (zie bijlage 4). Binnen het projectgebied is sprake van diverse op CE verdachte gebieden.

Uit de meldingen van de EODD blijkt dat in de directe omgeving van het projectgebied tientallen malen CE zijn aangetroffen. Enkele van de ruimingen en zoekacties hebben in het projectgebied plaatsgevonden. Van de ruimingen waarvan de geruimde CE bekend zijn, draait het in vrijwel alle gevallen om (al dan niet verschoten) geschutmunitie en afwerpmunitie van 500 en 1.000 lb. De aanwezigheid van deze CE bevestigt dat het projectgebied en de omgeving daarvan gebombardeerd zijn en beschoten zijn met artillerie, wat ook gebleken is uit het overzicht met oorlogshandelingen.

Op basis van de aangetroffen indicaties voor de aanwezigheid van CE als gevolg van (artille-rie)beschietingen, grondgevechten en (tapijt)bombardementen zijn onderstaande verdachte gebieden vastgesteld:

• Verdacht gebied afwerpmunitie (afgeworpen) maximaal 1.000 lb, diverse gewichten en ontstekingsinrichtingen. Dergelijke CE kunnen worden aangetroffen tot een diepte van maximaal 4,50m-MV (maaiveld Tweede Wereldoorlog), oftewel 3,40m-NAP.
• Verdacht gebied geschutmunitie (verschoten) diverse kalibers, minimaal 2 cm, maximaal 15 cm. Dergelijke CE kunnen worden aangetroffen tot een diepte van maximaal 2,00m-MV (maaiveld Tweede Wereldoorlog), oftewel 0,90m-NAP.
• Verdacht gebied 60 lb raketten (verschoten). Dergelijke CE kunnen worden aangetroffen tot een diepte van maximaal 2,00m-MV (maaiveld Tweede Wereldoorlog), oftewel 0,90m-NAP.
• Verdacht gebied klein-kalibermunitie, handgranaten, geweergranaten, munitie voor granaat-werpers (verschoten/geworpen). Dergelijke CE kunnen worden aangetroffen tot een diepte van maximaal 0,50m-MV (maaiveld Tweede Wereldoorlog), oftewel 0,60m+NAP.
• Verdacht gebied klein-kalibermunitie, handgranaten, geweergranaten, munitie voor granaat-werpers (achtergelaten). Dergelijke CE kunnen worden aangetroffen tot een diepte van maximaal 2,50m-MV (maaiveld Tweede Wereldoorlog), oftewel -1,40m-NAP. Ter plaatse van de bunker kunnen deze CE verwacht worden tot op de bodem van de bunker.
• Verdacht gebied geschutmunitie (achtergelaten) kaliber onbekend. Dergelij-ke CE kunnen worden aangetroffen tot een diepte van maximaal 2,50m-MV (maaiveld Tweede Wereldoorlog), oftewel 1,40m-NAP.

Gezien de meerdere CE-vondsten in en in de omgeving van het projectgebied en de resultaten van het onderzoek adviseert BeoBOM tot het uitvoeren van een opsporingsproces voorafgaande aan de binnen het verdachte gebied uit te voeren werkzaamheden. De opsporingsfase binnen CE onderzoek omvat het geheel van organisatie en uitvoering, te weten achtereenvolgens: werkvoorbereiding, detec-tie, interpretatie, localisatie, laagsgewijs ontgraven en identificeren van de vermoede explosie-ven, het tijdelijk veilig stellen van de situatie tot aan de overdracht aan de EODD en de verstrek-king van een proces-verbaal van oplevering aan de opdrachtgever en bevoegd gezag.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Op 23 september 2019 is het 'Beleid parkeernormen' van de gemeente Sluis vastgesteld. Dit beleid is verankerd in het parapluplan 'Parapluherziening parkeren gemeente Sluis'. Het gebied waarop het beleid van toepassing is, is de gehele gemeente Sluis exclusief deelgebieden waarvoor reeds specifieke parkeernormen zijn opgesteld. Nieuwe ontwikkelingen nemen een parkeervraag met zich mee en genereren zodoende parkeerdruk. In beginsel dient een bouwplan aan de parkeerverplichting te voldoen op eigen terrein.

Parkeren

Voor een recreatief nachtverblijf/vakantiewoning geldt dat het gebruik ervan zeer divers is en per situatie verschilt. Op grond van het ‘Beleid parkeernormen’ wordt gekeken naar het aantal slaapplaatsen per vakantiewoning. De recreatieve nachtverblijven op het vakantiepark Zeebad hebben tussen de 5 en de 8 slaapplaatsen. Gelet op het ‘Beleid parkeernormen’ dient de parkeernorm te worden vermenigvuldigd met het aantal eenheden. Voor de recreatieve nachtverblijven moet worden uitgegaan van 2 (eenheden). Het plangebied valt binnen het buitengebied .Op grond van bijlage 2 bij het ‘Beleid parkeernormen’ geldt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per vakantiewoning. Voor het plangebied zijn in totaal 14 parkeerplaatsen benodigd ten behoeve van recreatief nachtverblijf (7 nachtverblijven x een parkeernorm van 2 per eenheid). De 14 parkeerplaatsen zijn op het reeds gerealiseerde recreatieterrein van Zeebad voorzien.

Facilitair gebouw

Voor het facilitair is uitgegaan van de volgende functies en bijbehorende normen:

Functie	Oppervlakte	Norm	Parkeerbehoefte
Kantoor (zonder baliefunctie)	33,5 m²	2,55/100 m² BVO	0,85 (1)
Technische dienst: vergelijkbaar met bedrijf arbeidsextensief/bezoekers extensief	365 m²	1,05/100 m² BVO	3,85 (4)
Totaal			5

Voor het facilitair gebouw is er een parkeerbehoefte van afgerond 5 parkeerplaatsen. Er worden 10 parkeerplaatsen bij het factiltair gebouw gerealiseerd. Dit is bedoeld om bij eventuele piekmomenten voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te hebben, ter voorkomen dat er in de berm van de Langeweg auto's worden geparkeerd.

Verkeersgeneratie

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is de verkeersgeneratie bepaald. Hiervoor kan worden aangesloten bij een bungalowpark (huisjescomplex). Per bungalow/recreatief nachtverblijf is de minimale verkeersgeneratie 2,6 motorvoertuigen per etmaal en de maximale verkeersgeneratie 2,8 motorvoertuigen per etmaal. Uitgaande van het gemiddelde is de verkeersgeneratie afgerond 19 motorvoertuigen per etmaal. Deze verkeersgeneratie is goed op te vangen op het vakantiepark en de bestaande ontsluiting van het vakantiepark (noordkant). Hierbij is overwogen dat door het betrekken van de Langeweg 108 bij het vakantiepark het aantal op basis van het bestemmingsplan toegestane aantal eenheden niet wordt overschreden. Het verkeer afkomstig van het facilitair gebouw is vele malen minder dan dat het voormalig tuincentrum genereerde. Er is een afname van verkeer via de Langeweg.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

In het plan worden nieuwe bouwwerken gerealiseerd. Het extra verhard oppervlak ten opzichte van de mogelijkheden binnen het huidige bestemmingsplan neemt wel toe. Hieronder zijn door middel van de watertoets de waterhuishoudkundige aspecten verder beschouwd.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied ligt niet in en in de nabijheid van een waterkering. Aan de west- en zuidzijde van het plangebied bevinden zich secundaire waterlopen. Allen met een beschermingszone van 7 meter. De beschermingszones van 7 m uit de insteek gelden aan weerszijden van de leggerwateren. In het kader van de herontwikkeling Zeebad-Zuid is al een watervergunning verleend voor het aanleggen van een waterberging te plaatse van de westelijke watergang. Met de aanleg van deze waterpartij wordt er een bijdrage gedaan aan de waterberging in het plan en is er tevens een verbetering in de afvoer van het achterliggende gebied. In de zuidelijk gelegen belemmeringenstrook is geen bebouwing voorzien.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het huidige dakoppervlak is ongeveer 540 m². Dit bestaat uit de bedrijfswoning, grote schuur/loods, kassen en andere kleine bouwwerken. In de huidige situatie komen 7 recreatiewoningen van 90 m² bij en een facilitair gebouw van ongeveer 400 m². De dichte bodemverharding is op dit moment ongeveer 750 m². In de toekomstige situatie is dat minder en wordt geschat op 520 m². Binnen het deelgebied Langeweg 108 is geen doorlatende bodemverharding gelegen en beoogd en ook geen wateroppervlak. In de toekomstige situatie is wel een waterloop van noord naar zuid beoogd direct aangrenzend aan de wetszijde van het deelgebied Langeweg 108. Al met al komt er meer dakoppervlak terug, maar verdwijnt een aanzienlijk aantal vierkante meters aan dichte bodemverharding. Voor specifiek dit deelgebied is watercompensatie niet benodigd. In de vorige fase van de herontwikkeling van het vakantiepark Zeebad is buffercapaciteit voor regenwaterafvoer gerealiseerd door de aanleg van oppervlaktewater en een wadi. De realisatie van dit oppervlaktewater is na intensief overleg met en na vergunningverlening van Waterschap Scheldestromen gerealiseerd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	In het zuidelijke projectgebied word een volledig nieuwe verharding aangebracht. Het hemelwater van de verharding wordt via een grindkoffer opgevangen. Het hemelwater infiltreert de ondergrond en bij verzadiging van de ondergrond voert het water af naar een wadi of watergang. De regenwaterafvoeren van het facilitaire gebouw en de 7 recreatieve nachtverblijven worden op dit oppervlaktewater aangesloten. Hiervoor heeft het Waterschap een Watervergunning verleend met kenmerk WV120.1430. In project gebied Zeebad-Zuid deelgebied Zuid wordt het vuil water via een vrij verval stelsel afgevoerd naar een nieuw rioolgemaal. Het nieuwe rioolgemaal perst het vuil water naar het bestaande rioolgemaal in projectgebied Zeebad noord.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. Er wordt eventuele grondwateroverlast voorkomen door het realiseren van de waterberging(en) en bijvoorbeeld zoveel mogelijk groen toe te passen.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit zal als gevolg van de ontwikkeling niet verslechteren. Er worden duurzame, niet uitloogbare materialen toegepast.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Het regenwater wordt gescheiden getransporteerd naar de watergang. De bestaande watergang wordt verbreed. Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Waar redelijkerwijs mogelijk, worden langs waterlopen flauwe (en natuurvriendelijke) oevers aangelegd.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van een zettingsgevoelig gebied. Bodemdaling is door de voorgenomen ontwikkeling niet te verwachten.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Met de gewenste ontwikkeling worden waardevolle wateren en natte natuur niet aangetast.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Bij de inrichting van oppervlaktewater en oevers wordt rekening gehouden met het onderhoud ervan. Onderhoud van de oppervlaktewateren is een gedeelde verantwoordelijkheid van het waterschap en de gemeente. Binnen de onderhoudsstrook van 7 meter langs de secundaire watergang worden geen gebouwen/bouwwerken geprojecteerd. Het onderhoud wordt hierdoor niet belemmerd.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Het waterschap is waterbeheerder, met de gemeente zijn afspraken gemaakt over het onderhoud. In het ontwerp is rekening gehouden met obstakelvrije en goed toegankelijke onderhoudsstroken voor al het oppervlaktewater.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing ter hoogte van het deelgebied Langeweg 108.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. is de volgende activiteit opgenomen:

'De aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones en permanente kampeer- en caravanterreinen'.

De ontwikkeling ligt ruim onder de drempelwaarde. Een vormvrije m.e.r-beoordeling is dan noodzakelijk. Hiervoor is aanmeldnotitie opgesteld (zie bijlage 8). Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling (en voorgaande paragragen) blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

4.14 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

In dit geval is er sprake van een bouwplan. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere is vastgelegd dat de plankosten en eventuele planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Vanuit de provincie is een reactie gekomen ingaande op de quickscan Wet natuurbescherming en het vervolgonderzoek, stikstof, recreatiewoningen en archeologie. De ruimtelijke onderbouwing is hierop aangepast.

Ter inzage legging ontwerpbesluit omgevingsvergunning
Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning wordt, tezamen met de aanvraag en de daarbij behorende stukken waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kunnen zienswijzen worden ingediend.

Het ontwerpbesluit heeft van 20 april t/m 1 juni 2023 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend. De zienswijze is beantwoord in bijlage Bijlage 8.